102年度簡上字第546號｜民事：債務不履行損害賠償等｜裁判日期：103 年 07 月 24 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度簡上字第546號上　訴　人　闕明陽闕楊秀子共　　　同訴訟代理人　吳貞良律師被　上訴人　聯勤建設實業股份有限公司法定代理人　許碧秋訴訟代理人　張麗真律師複　代理人　潘芝笛上列當事人間債務不履行損害賠償等事件，上訴人對於中華民國102年10月30日本院臺北簡易庭102年度北簡字第8956號第一審判決提起上訴，本院於103年7月2日言詞辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。第二審訴訟費用由上訴人負擔。事實及理由一、上訴人起訴主張：上訴人闕明陽、闕楊秀子（下合稱上訴人2人）與被上訴人聯勤建設實業股份有限公司（下逕稱被上訴人）於民國94年7月26日分別簽訂合建契約書（下稱系爭合建契約），被上訴人雖於101年10月3日將門牌號碼為臺北市○○區○區街00號7樓之2、7樓之3、8樓之2、8樓之3、11樓之3等5戶房屋（下稱系爭5戶房屋）交付予上訴人闕明陽；將門牌號碼為臺北市○○區○區街00號1樓、36號2樓等2 戶房屋（下稱系爭2戶房屋，與系爭5戶房屋則合稱系爭房屋）交付予上訴人闕楊秀子，然上訴人闕明陽、闕楊秀子受領系爭房屋，交屋前之101年1月至9月之所欠管理費分別為新臺幣（下同）22萬8,987元、6萬7,356元，應由被上訴人負擔，被上訴人卻未繳付，致上訴人2人遭第三人即聯勤四季紅公寓大廈管理委員會（下逕稱管委會）主張債權催討管理費，被上訴人應負不完全給付、給付遲延等債務不履行損害賠償責任，上訴人2人曾函請被上訴人繳付，不獲置理，爰先向管委會繳納，又被上訴人係101年10月3日始交付系爭房屋及所有權狀，依民法第373條規定系爭房屋於交付前之損益，本應由被上訴人承受並負擔之，此與系爭房屋係何時完成所有權登記無關，是101年10月3日交屋前所生管理費應由被上訴人負擔。且交屋前上訴人並無使用收益權，而管理費與房屋之使用收益有關，所生之管理費自應由被上訴人負擔，始符公平與誠信原則及民法第373條規定。再依系爭合建契約第9條第3項約定，兩造必須付清互為補貼之房地價款後始辦理交屋手續，非經被上訴人同意、上訴人不得遷入，同條第4項載明於履行契約應盡義務後始辦理交屋手續。是被上訴人縱曾於100年間通知交屋，惟因當時被上訴人計算兩造互為補貼之房地差額價款有誤，以致未能交屋，係可歸責於被上訴人，並非原告受領遲延。其次，上訴人2人為夫妻，雖係不同權利義務主體，然一家人找補金額合併計算，乃係常情，且兩造同意分別列出上訴人2人差額價金、再合併計算找補之數額，於法並無不可。再者，系爭合建契約第9 條第3項第1款約定：「本房屋建造竣工時，乙方（按指被上訴人，下同）於甲方（按指上訴人闕明陽、闕楊秀子，下同）全部履行下列各款義務後，辦理交屋手續。非經乙方同意，甲方不得遷入：1.付清與乙方互為補貼之房地價款及甲方要求之變更設計、追加工程款，並退還全部合建保證金完畢」等語，再加以被上訴人通知函亦載明找補金額應於辦理交屋時一次理清，然兩造因對找補金額有爭議，以致未能交屋，迄101年9月28日確認正確之金額後，始於101年10月3日交屋，其交屋時間之延宕，顯係因被上訴人將上訴人2人合計應領583萬8,960元、誤為應補481萬5,469元所致，乃可歸責於被上訴人。是被上訴人要求上訴人依其錯誤之差額價金結算以辦理交屋手續，顯非依債務本旨提出給付，不生提出之效力，是上訴人2人並未受領遲延，而是被上訴人不完全給付、給付遲延。另外，上訴人2人受有繳納管理費之損害，而被上訴人因上訴人之繳納而受有免除繳付管理費債務之利益，故上訴人自可依不當得利、無因管理之法律關係而為請求。又消費者保護法施行細則第15條第2項規定中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。系爭合建契約雖未就交屋前之管理費應由何人負擔予以明定，然依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之『壹、應記載事項』第16條第1款後段「雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共有部分管理費」等語反面解釋，交屋前之管理費應由賣方負擔，是交屋前之管理費，應由被上訴人負擔。為此爰依民法第227條、第229條、第373條、第179條、第176條、第177條、第343條及第353條等規定，提起本件訴訟，請求本院擇一為有利上訴人2人之判決等語。二、被上訴人則以：上訴人闕明陽於101年9月28日取得建物所有權，上訴人闕楊秀子則於100年10月17日取得建物所有權，系爭房屋之大廈管委會於101年1月1日正式運作，其向所有權人之上訴人2人請求繳納管理費非無理由。其次，上訴人2人雖係夫妻，但權利義務關係之主體各自獨立，上訴人2人不得以其合併計算之結果主張權益。又管理費之繳納與合建建物之瑕疵無關，上訴人2人主張瑕疵擔保責任即無理由。再者，被上訴人曾於100年8月4日發函通知上訴人闕明陽辦理交屋並繳清應付差額53萬餘元，未見上訴人闕明陽前來辦理，被上訴人再於100年11月23日發函請上訴人闕明陽於文到7日內辦理驗屋與交屋手續，仍未見上訴人闕明陽前來辦理，故上訴人闕明陽顯係受領遲延，被上訴人依系爭合建契約第9條第4項「逾期視同交屋」，其管理費自應從該時起由上訴人闕明陽負責。雖上訴人闕楊秀子對被上訴人計算之方法有意見，向主管都市更新機關之臺北市政府異議，對上訴人2人重新計算，結果上訴人闕明陽由當初應繳之53萬餘元變更為應繳付921萬6,134元，上訴人闕明陽不管計算前、後皆係屬應付價金之人，其未依被上訴人通知交屋及繳清價金，係可歸責於上訴人闕明陽之事由，無論從系爭合建契約第9條第4項或依民法第240條規定，上訴人闕明陽皆無理由依債務不履行主張被上訴人應付賠償責任。另外，被上訴人於100年6月15日發函通知上訴人闕楊秀子辦理交屋，且依該函被上訴人應給付上訴人闕楊秀子34萬餘元，但未見上訴人闕楊秀子前來辦理，之後再通知亦無結果。被上訴人再於100 年11月23日發函請上訴人闕楊秀子於文到7日內辦理驗屋與交屋手續，仍未見上訴人闕楊秀子前來辦理，上訴人闕楊秀子顯亦受領遲延，被上訴人依系爭合建契約第9條第4項已視同交屋，其管理費自應從該時起由上訴人闕楊秀子負責。是上訴人2人明顯受領遲延，渠等主張不完全給付、給付遲延之債務不履行自不可採，另本件亦無消費者保護法之適用，且原告主張依不當得利、無因管理為請求，亦屬無由等語，資為抗辯。三、原審經審理後，駁回上訴人之全部請求，上訴人不服並提起上訴，聲明為：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人闕明陽22萬8,987元，給付上訴人闕楊秀子6萬7,356元，及自102年5月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則答辯聲明：駁回上訴。四、上訴人上訴理由除引用原審書狀證據及陳述外，並補稱：上訴人闕楊秀子於接獲被上訴人100年11月23日函後，已配合辦理驗屋，然因驗屋時發現系爭房屋有多處施工不良，於100年12月18日函請被上訴人改善缺失，被上訴人並於101年1 月11日回函稱願作整修等語，上訴人闕楊秀子復於101年2月12日函請被上訴人改善施工不良之房屋瑕疵暨通知複驗，被上訴人乃於101年6月15日表示驗屋時所提出之缺失皆已改善完成，另再安排時間複驗等語，是在被上訴人改善系爭房屋瑕疵並通知上訴人闕楊秀子複驗前，自不能認被上訴人於100年11月23日所發之通知已屬依債務本旨提出給付，且系爭房屋瑕疵未改善前，未能複驗交屋，係可歸責於被上訴人等語。五、兩造不爭執事項（見本院卷第73頁正反面）：㈠兩造簽立有系爭合建契約，其中系爭5 戶房屋於101年9月28日登記為上訴人闕明陽所有；另系爭2戶房屋則於100年10月17日登記為上訴人闕楊秀子所有。㈡101年1月至9月間之管理費，其中屬上訴人闕明陽所有之系爭5戶房屋管理費共計為22萬8,987元；其中屬上訴人闕楊秀子所有之系爭2戶房屋管理費共計為6萬7,356元，均由上訴人闕明陽、闕楊秀子分別繳納。六、得心證理由：上訴人主張系爭房屋101年1月至9月之管理費應由被上訴人繳納等語，經上訴人否認而以前揭情詞置辯，是本件應審究者厥為：㈠系爭房屋係於何時交屋？有無交屋遲延之情形？如有，應可歸責於上訴人或被上訴人？㈡上訴人主張被上訴人就上訴人闕明陽部分遲延交屋有顯失公平違反誠信原則有無理由？㈢上訴人依民法第373條、消費者保護法第17條第1項及施行細則第15條第2項、給付遲延、不完全給付、不當得利、及無因管理請求被上訴人返還系爭管理費，有無理由？茲論述如下：㈠系爭房屋係於何時交屋？有無交屋遲延之情形？如有，應可歸責於上訴人或被上訴人？ ⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責（最高法院21年上字第1956號判例要旨參照）。準此，債務人應負債務不履行之責任，係以有可歸責之事由存在為要件。故債務人須證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，而得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯債務不履行為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責。又上訴人2人雖為夫妻，然各自為個別之權利主體，判斷被上訴人是否給付遲延仍應各別判斷，上訴人主張上訴人2人找補金額合併計算乃係常情云云，尚非可採，其權利義務關係仍應個別判斷，合先敘明。 ⒉次按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任；債權人對於已提出之給付，拒絕受領或不能受領者，自提出時起，負遲延責任，民法第230條及第234條分別定有明文。又買受人對於出賣人有受領標的物之義務，此為民法第367條所明定，故出賣人已有給付之合法提出而買受人不履行其受領義務時，買受人非但陷於受領遲延，並陷於給付遲延（最高法院64年台上字第2367號判例要旨參照）。又按系爭合建契約第9條第3項、第4項約定：「三、本房屋建造竣工時，乙方於甲方全部履行下列各款義務後，辦理交屋手續。非經乙方同意，甲方不得遷入：1.付清與乙方互為補貼之房地價款及甲方要求之變更設計、追加工程款，並退還全部合建保證金完畢。2.提出辦理房屋登記所需證件及在有關文件上蓋章，並繳清應繳之各項稅費及有關費用。」、「四、於甲方履行本約應盡義務後，乙方應於領得使用執照後90日內，以書面通知甲方前來驗收並辦理交屋手續。甲方應於接獲乙方書面通知交屋日起20日內接管房屋，逾期視同已交屋，乙方不負保管之責。」，此有系爭合建契約書（見原審卷第64頁至第80頁）在卷可稽。上訴人雖主張被上訴人係於101年10月3日始將系爭房屋交予上訴人，並以工程保固書、遷入證明書、交屋證明書等件（見本院102年度司促字第9396號卷【下稱司促字卷】第5頁、本院卷第55頁、第 62頁）相佐。惟查： ⑴關於上訴人上訴人闕明陽部分，被上訴人辯稱其於100年8月4日發函通知上訴人闕明陽辦理交屋並繳清應付差額53萬餘元，復於100年11月23日發函請上訴人闕明陽於文到7日內辦理驗屋與交屋手續，均未見上訴人闕明陽前來辦理等情，有被上訴人100年8月4日勤建（100）南字第014號及所附暫收款明細表、100年11月23日勤建（100）南字第024號函等件（見原審卷第29頁至第31頁）在卷可佐，是依系爭合建契約第9條第4項之約定，上訴人闕明陽未於20日內接管系爭5戶房屋，逾期即視同交屋，是被上訴人辯稱於100年12月底即已完成交屋，即非無由。況究諸實際，上訴人闕明陽原經被上訴人通知辦理交屋時，應付差額為53萬6,872元，嗣經重新計算後，變更為應繳付921萬6,134元乙情，有101年9月28日兩造確認之都更權利變換計算找補價金明細表（見司促字卷第39頁）在卷可考，是上訴人闕明陽於重新計算前、後皆屬應付價金之人，其未依被上訴人通知結清補貼之房地價款前，依系爭合建契約第9條第3項，被上訴人本得拒絕交屋，自無給付遲延之問題。從而，上訴人闕明陽依給付遲延、不完全給付之法律關係，請求被上訴人損害賠償，尚嫌無據。⑵至上訴人闕楊秀子部分，被上訴人抗辯其分別於100年6月15日、100年11月23日函請上訴人闕楊秀子辦理驗收交屋，有被上訴人100年11月23日勤建（100）南字第024號及所附地主選配房屋找補金額計算表、100年6月15日勤建（100）南字第010號函、交屋驗收單等件（見原審卷第32頁至第34頁、本院卷第59頁至第61頁）在卷可稽，是依系爭合建契約第9條第4項之約定，上訴人闕楊秀子未於20日內接管系爭2戶房屋，逾期即視同交屋。上訴人闕楊秀子雖復主張其有於100年12月5日配合驗屋，並未拒絕交屋，然驗屋時發現有多處施工瑕疵，難認被上訴人所提出之給付符合債務本旨，然按，物之賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定移轉危險於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文，觀諸上訴人闕楊秀子所指之瑕疵為鐵捲門彈簧未裝、浴室牆面污染、浴室明鏡水銀脫落及牆面油漆污染等情，有交屋驗收單（見本院卷第60頁至第61頁）在卷可佐，顯見該等房屋居住、使用之價值、效用，要無因而有所減損，是被上訴人提出之給付，並未違系爭合建契約之目的，上訴人闕楊秀子執以抗辯被上訴人未依債之本旨給付，要屬無理，委難信採。至上訴人闕楊秀子主張係因對找補金額有爭議，以致交屋時間之延宕，顯可歸責於被上訴人，被上訴人要求依錯誤之差額價金結算以辦理交屋手續，顯非依債務本旨提出給付云云，惟查，上訴人闕楊秀子原經被上訴人通知辦理交屋時，應找補金額為34萬1,158元，嗣經重新計算後，變更為應找補 1,525萬788元乙情，有被上訴人100年11月23日勤建（100）南字第024號及所附地主選配房屋找補金額計算表、101年9 月28日兩造確認之都更權利變換計算找補價金明細表（見原審卷第32頁至第33頁、司促字卷第39頁）在卷可佐，足見上訴人闕楊秀子於重新計算前、後皆屬應找補價金之人，而細繹前開系爭合建契約第9條第3項之約定，可知上訴人闕楊秀子部分，並不生需付清房地價款始得遷入之情形，復審諸前開系爭合建契約第9條第4項之約定，亦僅約定交屋日為領到使用執照後90日內，並未約定被上訴人於交屋同時應給付上訴人闕楊秀子找補之房地價金，況系爭合建契約第9條第3項乃為上訴人應履行之義務，被上訴人之主給付義務為將原告分得之房屋興建完成，並交付上訴人闕楊秀子，故被上訴人履行找補房地價款義務與履行交付房屋之義務係屬二事，本非必然同時為之。是被上訴人抗辯實係上訴人闕楊秀子受領遲延，被上訴人依系爭合建契約第9條第4項之約定已視同交屋等節，即非無由，堪可信實。綜上所陳，上訴人闕楊秀子主張被上訴人所提出之給付未符合債務本旨，其係因可歸責被上訴人之事由，交屋遲延，俱屬無由，礙難取採。㈡上訴人主張被上訴人就上訴人闕明陽部分遲延交屋有顯失公平違反誠信原則有無理由？ ⒈按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條第2項，定有明文。 ⒉查上訴人主張被上訴人只要扣留上訴人闕明陽任何1戶房屋之價值，均遠高於被上訴人要求上訴人補繳之金額，但卻扣留系爭5戶房屋，不肯交屋，亦不辦理所有權登記予上訴人闕明陽，被上訴人所為顯失公平，且違誠信原則云云，惟查，本件被上訴人係依系爭合建契約第9條第3項、第4項之約定，通知上訴人闕明陽辦理交屋並繳清應付差額，而上訴人闕明陽未依被上訴人通知結清補貼之房地價款前，依系爭合建契約第9條第3項，被上訴人本得拒絕交屋，要難認被上訴人依約行使權利有何違反誠實信用原則之情由。況究諸實際，上訴人固主張被上訴人只要扣留上訴人闕明陽任何1戶房屋之價值，均遠高於補繳之金額，但卻扣留系爭5戶房屋，不肯交屋云云，亦全未舉證有何要求被上訴人僅可扣留1戶房屋，而先就其餘部分辦理交屋之情，且兩造係於101年9月28日始確認找補價金乙節，有兩造確認之都更權利變換計算找補價金明細表（見司促字卷第39頁）在卷可佐，而被上訴人旋於101年9月28日依系爭合建契約第9條第3項、第4項之約定，將系爭5戶房屋移轉登記予上訴人闕明陽所有，並於 101年10月3日交付系爭5戶房屋，益徵在兩造確認找補價金及上訴人闕明陽未依被上訴人通知結清補貼之房地價款之前，被上訴人依約行使權利、履行義務要無顯失公平、違反誠實信用原則之情，是上訴人主張被上訴人有違民法第148條第2項之誠實信用原則云云，亦屬無由，礙難信採。㈢上訴人依民法第373條、消費者保護法第17條第1項及施行細則第15條第2項、不完全給付、給付遲延、不當得利、及無因管理請求被上訴人返還系爭管理費，有無理由？ ⒈按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限；出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利，民法第373條、第349條、353 條，固分別定有明文。 ⒉上訴人主張被上訴人交付之系爭房屋帶有管理費之負擔，致上訴人遭催繳管理費，被上訴人之給付不符合債務本旨，又本件之管理費係於交屋前發生，依法應由被上訴人負擔，且依內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之『壹、應記載事項』第16條第1款後段「雙方同意自交屋日起，由買方按月繳付共有部分管理費」等語反面解釋，交屋前之管理費應由被上訴人負擔云云，經查： ⑴按中央主管機關得選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項；中央主管機關公告應記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容，消費者保護法第17條、消費者保護法施行細則第15條第2項，雖分別定有明文。然按合建契約之性質，應依各契約約定，如建商自始即以為自己完成建築後，以部分興建完成之房屋與地主交換部分土地，則為互易契約，建商為全部建物之原始取得人；如建商就地主分配之房屋自始係以為地主所有之意思而代為建築，以完成地主應分配房屋之建築工作為目的，其完成該建築工作所得報酬作為向地主購買建商應分配房屋基地之價金，此類合建契約性質上屬承攬與買賣之混合契約，地主分配之建物，以地主為原始取得人，建商應分配之建物則歸建商原始取得（最高法院94年度台上字第1078號判決參照）。經核本件系爭合建契約之性質應屬承攬與互易之混和契約，就標的物之權利移轉而言，適用互易而準用買賣之規定，有關工作物之完成部分，則適用承攬之規定，關於兩造互負之主給付義務，一為被上訴人將上訴人分得之房屋興建完成、交付上訴人，一為上訴人將被上訴人所分得房屋之基地所有權移轉登記予被上訴人，足見，兩造間並非消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係，要非消費關係，自不適用消費者保護法，且系爭合建契約亦顯非定型化契約，是內政部頒布之預售屋買賣契約書範本第16條第1款後段之約款，並未經兩造訂入系爭合建契約中，尚無拘束被上訴人之效力，先予敘明。 ⑵再者，誠如前六、㈠所述，本件係因上訴人受領遲延，要難認被上訴人所提出之給付有何瑕疵及未符合債務本旨之情，上訴人所繳納之管理費，本屬其所應繳納，被上訴人自無不完全給付之情，本件亦無因可歸責於被上訴人之事由，而有交屋遲延之情形，已如前述，是上訴人依民法第227條、第 229條、第349條及第353條等規定，請求被上訴人負損害賠償之責，返還系爭管理費與上訴人，俱屬無由，礙難准許。⒊次按，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害；管理事務不合於前條之規定時，本人仍得享有因管理所得之利益，而本人所負前條第1項對於管理人之義務，以其所得之利益為限，民法第179條、第176條第1項、第177條第1項分別定有明文。查上訴人雖復主張依不當得利、無因管理請求被上訴人返還系爭管理費云云，然被上訴人並無遲延給付，已如前述，是管理費之負擔本應由上訴人負擔，則被上訴人並無受有利益，上訴人依不當得利法律關係，請求被上訴人返還管理費，即無理由。至無因管理必須管理人有為本人管理事務之意思，即以其管理行為所生事實上之利益，歸屬於本人之意思，始能成立，且依民法第176條第1項規定，主張無因管理關係存在者，應證明有為本人管理之意思及本人有明示或可得推知之意思，且該管理事務必須以有利於本人之方式為之，始得請求償還費用或賠償損害，然本件被上訴人並無遲延給付，而系爭管理費之負擔，本應由上訴人負擔，是繳納管理費係上訴人自己之事務，自無上訴人為被上訴人無因管理事務之情由，是上訴人主張依無因管理之法律關係，請求被上訴人返還系爭管理費，亦屬無由。七、綜上所述，本件尚難認被上訴人所提出之給付未符合債務本旨之情，亦無因可歸責於被上訴人之事由，而有交屋遲延之情形，從而，上訴人依民法第373條、消費者保護法第17條第1項及施行細則第15條第2項、不完全給付、給付遲延、不當得利及無因管理等規定，請求被上訴人應分別給付上訴人闕明陽22萬8,987元、上訴人闕楊秀子67,356元，及均自102年5月4日起至清償日止，按年息5％計算之利息，即屬無理，應予駁回。是原審所為上訴人敗訴之判決，自應予維持，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。九、據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第436條之1第3 項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 103 年 7 月 24 日民事第七庭審判長法官匡偉法官曾育祺法官鄭昱仁以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 103 年 7 月 24 日書記官王曉雁

臺灣臺北地方法院102年度簡上字第546號

關鍵資訊