102年度訴字第3436號｜民事：損害賠償等｜裁判日期：105 年 08 月 19 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第3436號原　　　告即反訴被告　樺楠企業股份有限公司法定代理人　高肇濃訴訟代理人　謝聰文律師蕭萬龍律師複代理人　　李安傑律師蔡妙娟被　　　告即反訴原告　燦坤實業股份有限公司法定代理人　閻俊傑訴訟代理人　陳永昌律師邱有成上列當事人間損害賠償等事件，本院於一百零五年七月六日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴被告應給付反訴原告新台幣貳佰壹拾陸萬柒仟捌佰參拾元及其中新台幣壹佰捌拾玖萬元自民國一百零四年六月十四日起至清償日止，其中新台幣貳拾柒萬柒仟捌佰參拾元自民國一百零四年八月十三日起至清償日止，均按年息百分之五計算之利息。反訴原告其餘之訴駁回。本訴訴訟費用由原告負擔。反訴訴訟費用由反訴被告百分之十五負擔，餘由反訴原告負擔。本判決第二項於反訴原告以新臺幣柒拾參萬元為反訴被告供擔保後，得假執行。但反訴被告如以新臺幣貳佰壹拾陸萬柒仟捌佰參拾元為反訴原告預供擔保後，得免為假執行。反訴原告其假執行之聲請駁回。事實及理由甲、程序部分：壹、按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之。民事訴訟法第24條定有明文。本件依原告樺楠企業股份有限公司（下稱樺楠公司）與被告燦坤實業股份有限公司（下稱燦坤公司）所訂建物租賃合約第17條之約定，就租賃合約所生之糾紛合意以本院為管轄第一審法院，故本院就本件訴訟自有管轄權。貳、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。查原告起訴時，原係請求被告應自民國102年2月15日起至返還租賃建物日止，按月給付新台幣（下同）240萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按月各依年息5%計算之利息，嗣於104年10月19日變更聲明為請求被告給付3,766萬5,666元及自如附表所示金額利息起算日起至清償日止，按年息5%計算之利息；另反訴原告起訴時，原請求反訴被告應給付反訴原告2,349萬7,412元，及其中189萬元自104年6月14日起至清償日止，其餘2,160萬7,412元自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，嗣於105年6月27日變更聲明為請求反訴被告給付1,692萬6,130元，及其中189萬元自104年6月14日起至清償日止，其餘1,503萬6,130元自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸上開說明，於法即無不合，應予准許。參、按反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。該條項所稱之「相牽連」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係。查，本件原告以租約租期屆滿，被告遲延返還租賃物，致受有損害，請求被告給付3,766萬5,666元本息；被告則基於同一租賃契約及侵權行為法律關係另提起反訴請求原告給付1,692萬6,130元本息（含押租保證金189 萬元、溢付8日租金27萬7,830元、營業損失475萬8,300元、商譽信用損失1,000萬元），核其反訴標的與本訴防禦方法間，在法律上或事實上關係密切，揆諸前揭說明，被告提起反訴，於法核無不合，應予准許。肆、第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第175條定有明文。查本件原告起訴時其法定代理人為高肇濃，嗣於102年7月17日變更為高慶隆，復於103年7月10日變更為高肇濃（見卷一第267頁、卷二第46頁），並均聲明承受訴訟，經核並無不合，應予准許。乙、實體部分壹、本訴部分一、原告主張：㈠原告樺楠公司將門牌號碼為台北市○○區○○路000號，200號1、2樓及202巷2、4、6號等建物（下稱系爭建物）出租予被告燦坤公司，兩造並簽訂建物租賃合約（下稱系爭租約），租賃期間原自93年11月15日至101年11月14日，嗣後兩造簽訂租賃協議書（下稱系爭協議書）同意租約展延至102 年2月14日，其後原告即不再出租予被告，惟被告於租約屆期後，拒不依約搬遷，該遷讓系爭房屋事件業經判決被告應遷讓返還系爭建物確定，被告遲至104年6月6日始將系爭建物騰空點交原告，總計無權占有系爭建物27月又22日。而原告與訴外人小天股份有限公司籌備處（下稱小天公司）於租約屆滿前之101年9月25日，已就同一租賃標的建物簽訂租賃契約書，約定每月租金240萬元，原告自102年2月15日起，預期每月可收取租金240萬元，因被告拒不返還系爭建物，且每月僅給付原告104萬1,863元，致原告每月短收135萬8,137元之租金而受有損害，而被告無權使用收益系爭建物，受有每月免付135萬8,137元租金之不當得利，爰依民法第184 條第1項前段侵權行為、第179條前段不當得利等規定，請求被告給付不當得利3,766萬5,666元及法定遲延利息。㈡本件被告爭執租賃之範圍，並無實益。被告主張租賃範圍不同云云，被告之目的依其所述，係欲主張其有行使「優先承租權」之形成權。約定優先承租權源自僅具相對效力之債權契約，與法定優先承買權係基於強行法律之明定，二者之基本性質南轅北轍。被告逕為引用「優先承買權」之實務見解，實有混淆兩者之基本法律性質之誤，被告逕斷「優先承租權係屬形成權」云云，實欠缺法理依據，基此錯誤之前提所推測之論點，並無足採。另本件兩造間關於系爭建物之優先承租權及被告是否無權占有等相關重要爭點，均已於另案台灣高等法院103年度重上字第779號民事確定判決之審理時，經兩造充分舉證及辯論，並經另案確定判決認定被告並未依相同租賃條件行使其優先承租權，且無視為默示更新，而屬無權占有系爭房屋等重要爭點甚明，是本件當有爭點效之適用。㈢並聲明：被告應給付原告3,766萬5,666元及如附表所示金額利息起算日起至清償日止均按年利率5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠被告承租之系爭建物樓層、範圍與小天公司承租之樓層及範圍均有重大差異，原告主張每月短收135萬8,137元之租金，毫無根據。被告承租標的範圍僅為系爭建物第一、二層樓，且不包括停車場，其面積僅為2081.91平方公尺，而小天公司所欲承租之標的範圍為系爭建物第一至四層整棟大樓及停車場，合計面積多達6321.08平方公尺；被告承租之樓層、面積與小天公司所欲承租之樓層及面積有重大差異，原告竟以小天公司所欲承租之租金每月240萬元，作為其請求相當於租金之侵權行為及不當得利之基礎，自屬無理由。㈡兩造間之租約屆滿前，被告已依約行使優先承租權，兩造於102年1月21日已就系爭建物1、2樓成立新的租賃契約。優先承租權係屬形成權，一經被告行使優先承租權，兩造關於第一、二層部分，在相同租賃條件下即當然成立相同條件之租賃契約關係，僅承租人由小天公司變更為被告而已，故原告於102年1月21日接獲被告行使優先承租權之存證信函時，兩造間就第一、二層部分已然成立新的租賃契約，僅每月租金數額尚待原告確認而已，且被告自102年2月起至10 4 年5 月止仍然依照舊有租金按月給付原告，為原告所自認，益見雙方已就系爭建物第一、二層成立新的租賃契約，應屬無疑。至於原告於接獲被告行使優先承租權之存證信函後，仍拒絕告知被告關於其出租小天公司第一、二層部分之租金數額，致被告僅能按舊有租金支付而無法按照新租金數額給付原告，此項遲延給付係可歸責於原告之事由，非可歸責於被告，故不能以被告遲延給付該部分之差額而認為兩造未成立新租約。另前案訴訟即鈞院102年度重訴字第921號判決及臺灣高等法院103年度重上字第779號判決中係就被告對於系爭建物第一至四樓及停車場是否合法行使優先承租權進行辯論，兩造並未就被告承租標的1、2樓部分是否合法行使優先承租權列為爭點而進行辯論，但如前所述，被告就系爭第三、四樓及停車場並無主張優先承租權之餘地，兩造雖然曾經就系爭建物第一至四樓及停車場之租金240萬元及裝潢費 5,000萬元數度磋商，但此非屬優先承租權是否行使之爭執，實質上係屬新的租賃契約是否簽訂之爭執，而本件爭點則係針對系爭建物第一、二層樓有無行使優先承租權而為爭執，應屬新的訴訟標的，是以前案訴訟之基礎事實及兩造爭執之內容，俱與本件訴訟之基礎事實及爭執內容不同。是以，前案訴訟判決理由就「整棟大樓被告未行使優先承租權」之爭點，於本件訴訟並無爭點效之適用，不得引為本案判決之依據。㈢退萬步言，縱認被告於系爭租期屆滿後，仍未依約返還系爭建物，致原告因而受有相當於租金之損害，而應負賠償之責，然依上開最高法院判例意旨，此與侵權行為所生之損害賠償之債，並不相同，關於侵權行為之規定，於此情形並不適用之，從而原告以民法第184條第1項侵權行為法律關係，請求被告賠償3,766萬5,666元，並無理由。又縱認被告於租賃期間屆滿後未返還租賃物（系爭建物第一、二層樓），被告繼續占用而可能獲得之利益亦僅為系爭建物第一、二層樓之租金利益即每月104萬1,863元，而非整棟建物之租金利益。即使原告果真出租整棟建物予小天公司作餐廳使用，原告需先於102年2月28日前以書面通知起租日，且小天公司於30日內應提出修繕改裝之相關設計圖說與費用，修繕改裝之工作天為90天，於此期間免付月租金，從而於小天公司修繕完成前，原告亦無法收取任何租金，並未受有任何損害，原告請求自102年2月15日起算損害賠償或不當得利，無所依據。㈣並聲明：原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保免為假執行。貳、反訴部分一、反訴原告主張：㈠按系爭租約第4條約定：「乙方（即反訴原告）應於訂約時，提出壹佰捌拾玖萬元整（已付）之即期支票作為押租保證金，本押租金甲方（即反訴被告）應於乙方終止租約騰空所有物後七日內無息退還押租保證金予乙方。」查反訴原告於104年6月6日終止租約，反訴原告於該日已將系爭租賃標的物（即系爭建物第一、二層）騰空返還被告，依前揭系爭租約第4條之約定，反訴被告至遲應於104年6月13日返還押租保證金189萬元予被訴原告。㈡反訴原告於104年5月15日給付反訴被告自104年5月15日起至同年6月14日之租金104萬1,863元，然反訴原告於10 4 年6 月6 日既已將系爭租賃標的物騰空返還反訴被告，則反訴被告受領自104 年6 月7 日至同年月14日共計八天之租金27萬7,830元【計算式：1,041,863÷308= 277,830，元以下四捨五入】之法律上之原因已不存在，依民法第179條之規定，反訴被告應返還27萬7,830元予反訴原告。㈢反訴被告明知反訴原告有權繼續承租系爭建物，為達到強迫反訴原告搬遷之不法目的，與邱志義共謀，由邱志義雇用吊車，自102年8月23日起至104年6月6日止，於系爭建物四周外牆懸掛七張巨幅布條(下稱系爭布條)，其上寫有斗大：「抗議房客『租約到期』不搬沒有誠信形象何在」、「沒有誠信行為如何永續經營」、「景美鄉親怒吼請樹立好榜樣」、「抗議『租約到期』拒不還屋」、「勿賺了全世界卻賠了公德心」、「強租拖延不還社會最壞示範」等字句，導致反訴原告該店面之自102年8月起至104年5月止之營業額大幅衰退；以同期暨存店之成長率（-6.5%）計算，景美店102年9月至12應有之營業額為7,335萬元（千元以下捨棄不列計，下同），但實際業績為6,692萬元，其營業損失額為643萬元，而參酌103年至104年度營利事業各業同業利潤所得額標準，其淨利率為百分之九，則該期間之營業淨利為57萬 8,700元，景美店2014年之營業額如以同期暨存店之成長率（-0.5%）計算，其應有之營業額為2億2, 269萬元，但實際業績為1億9,483萬元，營業額減少2,78 5萬元，其營業利潤之損失為250萬6,500元，2015年1月至5月期間，景美店之營業額如以同期暨存店之成長率（10 .3 %）計算，應有之營業額為9,607萬元，但其實際業績為7,748萬元，營業額減少1,859萬元，營業利潤之損失為16 7萬3,100元，綜上，反訴被告自2013年8月23日起在系爭建物四周外牆懸掛系爭布條後，至2015年5月底反訴原告搬離期間，造成反訴原告之營業利潤損失總計為475萬8,300元【計算式為578,700＋ 2,506,500＋1,673,100＝4,758, 300】，另反訴被告懸掛上述布條足以使反訴原告之社會信用動搖，對其商譽評價造成重大貶損，並導致其他店面之營業額下滑，反訴被告故意以背於善良風俗之方法，詆毀反訴原告，致反訴原告之權益及商譽遭受重大損害，除請求前述之營業損失475萬8,300元外，爰併依民法第184條第1條、第195條第1項前段，另行請求反訴被告給付商譽及信用損害1,000萬元。㈣綜上所陳，反訴原告本於系爭租約第4條約定、民法第28條、第179條、第184條第1項及第195條第1項前段等規定，請求反訴被告應給付反訴原告共計1,692萬6,130元【計算式：4,758,300+1,890,000+277,830+10,000,000=16,926, 130】及法定延遲利息。㈤並聲明：反訴被告應給付反訴原告1,692萬6,130元，及其中189萬元自104年6月14日起至清償日止，其餘1,503萬6,130 元自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，均按年息5%計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：㈠系爭布條之懸掛當與反訴原告無涉，反訴被告亦絕無可能默示之。證人邱志義於105年2月24日作證時，當問及（你在掛這些布條時，房東有無叫你掛？）時，係證稱「我有告知，但他沒有答應，他沒有回覆說好。」「我要準備進駐、東西都準備好了，結果燦坤耍賴，我也要給人薪水，損害我的權益，我要抗議」，可知證人邱志義其因不甘遭反訴原告損害其權益，欲以掛布條之方式抗議，雖遭反訴被告拒絕，惟其嗣後仍自行花錢雇工為之，方導致本件反訴之爭議。反訴被告更已明確拒絕證人邱志義懸掛布條，反訴原告空言泛指反訴被告犯意聯絡云云，實無足採。㈡系爭布條與該分店根本並無因果關係存在。反訴原告提出之反訴原證7-9不僅無法證明本件有因果關係，於101年9至12 月與102年9至12月期間，反訴原告之北部各分店（即反訴原證7之37家分店）中，營業額衰退者即有29家，其中衰退幅度高達10％以上者高達14家，甚者，更有9家未掛布條之分店，其營業額衰退之幅度即高於掛布條之景美店。於10 2年與103年期間，反訴原告之北部各分店中仍有過半之21家分店營業額為衰退，甚至，其他分店未掛布條而其營業額之衰退程度更反大於景美店者，共有6間之多。更遑論於10 3年1至5月與104年1至5月期間亦復有此情。可知反訴原告自身即有經營不善之問題，現反訴原告臨訟卻企圖推責予他人，實無可採。又反訴原告空言泛稱其他店面營業衰退係因員工離職等云云，實無憑據，而反訴原告之景美分店遷移後之新地點，較舊店面（即系爭建物）明顯更接近捷運站、愛買大賣場、景美夜市等人潮聚集之處，反訴原告逕以此加以比較云云，顯有未洽。㈢反訴原告主張其名譽等受有損害1,000萬元，於法無據。公司係依法組織之法人，其名譽遭受損害，無精神上痛苦之可言。自無依民法第195條第1項規定請求精神慰藉金之餘地。反訴原告主張其名譽等受有損害1,000萬元，然法人並非自然人，並無精神痛苦，回復名譽無以金錢賠償做為精神上損害賠償之必要，自無依民法第195條第1項規定請求損害賠償之適用。㈣並聲明：反訴原告之訴駁回。如受不利之判決，願供擔保免為假執行。參、不爭執之事實：一、兩造於93年11月2日就系爭建物訂立建物租賃合約（下稱系爭租約），約定租賃期間自93年11月15日起至101年11月14 日止，租期共計8年，99年11月15日起至101年11月14日止租金每月104萬1,863元，被告並交付押租保證金189萬元予原告。嗣兩造就系爭建物復於101年10月22日訂租賃協議書（下稱系爭協議書），約定租賃期間自101年11月15日起至102年2月14日止，租金每月104萬1,863元。系爭協議書並載明：「一、……現雙方同意延續租約期限，即自101/11/15起至102/2/14止計3個月。二、雙方同意租金101/11/15起至102/2/14每月租金NT＄1,041,863（含稅）。三、除上述條件外，其餘條件依雙方93/1 1/2簽定之房屋租賃契約均不做任何變更。」等語。二、原告另與小天公司於101年9月25日簽立租賃契約書。三、被告自102年2月15日起至104年6月14日止，均按月匯款104 萬1,863元至原告臺北富邦商業銀行景美分行帳戶。四、被告於104年6月6日已將系爭建物騰空返還原告。肆、得心證之理由：一、本訴部分：原告主張兩造間租賃關係已於102年2月14日因期限屆滿而消滅，被告自102年2月5日起至104年6月6日止仍無權占有系爭建物，而受有相當於租金之不當得利，爰依依民法第179條、第184條第1項前段規定請求被告返還無權占有系爭建物共27月又22日所受相當於每月租金利益等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲就就兩造爭點分述如下：㈠被告自102年2月5日起至104年6月6日止占有系爭建物，是否無權占有？ ⒈按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。兩造簽訂系爭租約約定租期自93年11月15日起至101年11月14日止；嗣雙方於101年10月22日再簽訂系爭協議書，將租期展延由101年11月15日起至102年2月 14日止，為兩造不爭執，並有系爭租約、系爭協議書可稽（見卷一第15至19頁），依民法第450條第1項規定，則兩造就系爭建物之租賃關係自應於期限屆至（即102年2月14日）時即已消滅。兩造就系爭建物既已無租賃關係存在，被告自無占有系爭建物之正當權源。 ⒉被告固抗辯：被告承租範圍為系爭建物1、2樓，小天公司承租範圍則為系爭建物1至4樓及停車場，被告就原承租系爭建物1、2樓部分已行使優先承租權，並經原告於102年1月21日收受後成立新租賃契約，且被告均依舊有租金按月給付，經原告受領，兩造即成立不定期租賃關係，自屬有權占有云云。惟查： ①按法院於確定判決理由中，對訴訟標的以外當事人所主張或抗辯之重要爭點，本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，除有顯然違背法令，或當事人提出新訴訟資料足以推翻原判斷之情形外，於同一當事人間，就與該重要爭點有關之他訴訟，不得再為相反之主張，法院亦不得作相異之判斷，此源於訴訟上之誠信原則及當事人公平之訴訟法理，避免紛爭反覆發生，以達「一次解決紛爭」所生之一種判決效力（拘束力），即所謂「爭點效」，亦當為程序法所容許（最高法院96年度台上字第2569號、96年度台上字第1782號判決參照）。 ②經查，原告前以被告於租期屆滿後未返還系爭建物，依民法第455條、第767條規定請求被告返還系爭建物，一審訴訟中原告即主張以存證信函表明不再續租之意思，被告知悉原告與小天公司間之租賃條件後，並未向原告具體表明願與相同之租賃條件優先承租系爭建物，租賃期間已屆滿，被告仍無權占用系爭建物等語，被告則以伊已向告原告表達願意以原告與小天公司簽立之租賃契約書相同租賃條件承租系爭建物，依約行使優先承租權，兩造就系爭建物續行成立租約；且被告於租期屆至後，仍持續收取租金，已變更為不定期租約，伊自有權占有系爭房屋等語置辯，兩造並以「原告是否已將其與小天公司所訂租約之具體租賃條件通知被告？被告於知悉原告與小天公司所訂租約之租賃條件後，是否曾向原告表明願依相同租賃條件優先承租系爭建物？」、「原告依民法第767條第1項、第455條規定請求被告遷讓並返還系爭建物予原告有無理由？」為其爭點，並就此為充分之舉證、攻防及辯論後，經該案一審判決認定：「然被告於102年1月18日以內湖郵局第63號存證信函，函請原告將與他人之租賃條件告知被告後，業經原告於102年1月22日以台北29支郵局第41號存證信函檢附其與小天公司所訂租約與原告乙情，有被告102年1月18日內湖郵局第63號存證信函、原告102年1月22日台北29支郵局第41號存證信函、原告與小天公司簽訂之租賃契約書等件在卷可佐（見本院卷㈠第106頁至第111頁、第101至第104頁）。惟被告均未表示願以與小天公司同一條件優先承租系爭建物之意，嗣經原告於102年2月26日以台北29支郵局第75號存證信函，函請被告於10日內以書面表示對租賃條件之意見後，經被告於102年3月6日以內湖郵局第 312號存證信函，函覆以請原告盡速提供改裝修繕費用5, 000萬元之明細，被告方能針對租賃條件及續租與否表示意見，…而被告既表示尚須原告提供改裝修繕費用5,000 萬元之明細，方能針對租賃條件及續租與否表示意見，實已難認被告有向原告表明願依相同租賃條件優先承租系爭建物之意。」、「是被告辯稱其得依原告與小天公司之租賃契約書相同條件，繼續承租系爭建物，而屬有權占有系爭建物云云，自屬無據，洵難信採。」、「而觀諸系爭租賃合約第2條第2項業已約定：「乙方如有意在租賃期滿後繼續承租，應在租期屆滿前三個月通知甲方，雙方另議租賃合約內容，並於租賃期滿一個月前續訂租約。」，有系爭租賃合約在卷可考（見本院卷㈠第10頁至第17頁），況原告業於其寄送與被告之存證信函一再重申反對被告繼續使用收益系爭建物及不定期租賃之意，有原告102年1月11日台北29支郵局第10號存證信函、102年2月26日台北29支郵局第75號存證信函等件在卷可稽（見本院卷㈠第21頁至第24頁、第235頁至第237頁），揆諸首開規定及判例意旨，本件即無民法第451條所定不定期限繼續租賃之情，系爭租賃合約所生之租賃關係，業因租賃期間屆滿而於102 年2月14日消滅，是被告執以主張有權占用，要屬無由，礙難憑取。」同案二審判決復認：「堪認上訴人於兩造協商中，於被上訴人催告期限內，並未向被上訴人表明同意提供5000萬元予被上訴人作為系爭房屋改裝修繕費用之租賃條件，自屬未依相同租賃條件行使其優先承租權，故上訴人已非依約行使優先承租權，至為灼然。上訴人既未依約行使優先承租權，則兩造自無另行成立與前開租賃契約書相同租賃條件之租賃契約。」、「被上訴人既已向上訴人表明不同意其於定期租賃屆至後繼續使用系爭房屋之意旨，則系爭租約及系爭協議書即無民法第451條可視為默示更新租約為不定期租賃契約之情事至明」等旨，均肯認系爭租約關係至102年2月14日時即已消滅，被告抗辯有權占有系爭建物為不可取等情，此有本院102年度重訴字第921號、臺灣高等法院103年度重上字第779號民事判決可稽（下稱系爭確定判決，見卷一第212至218頁、卷二第78至82頁）。足見被告是否行使系爭建物之優先承租權、系爭建物之租賃關係存否雖非系爭確定判決之訴訟標的，但為其重要爭點，且兩造就此已為充分之舉證及攻防，法院並本於當事人辯論之結果而為判斷。 ③雖被告辯稱承租範圍與小天公司承租範圍不同，原告於102年1月21日收受被告行使優先權之存證信函時，兩造成立新租賃契約云云。惟查，原告與小天公司簽立租賃契約書之租賃條件，係包含租金每月240萬元及小天公司應無條件提供5,000萬元予原告作為系爭建物改裝修繕費用（若用畢，剩餘款歸原告所有）之重要條件，被告於102年1月18日以存證信函內容，係通知原告提供與小天公司簽立租賃契約書，以利被告行使優先承租權（見卷一第90頁），難認被告有以相同租賃條件行使優先承租權之意思表示，尚不足以推翻原判斷，系爭確定判決認定上開重要爭點，既經兩造進行攻防、舉證，並經法院實質審理判斷，並無顯然違背法令，或有新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形，應認為兩造就此亦受爭點效之拘束，從而，被告於本件訴訟中不得再為相反之主張，本院亦應受其拘束，其空言主張行使優先承租權而成立新租賃關係，即不足採。原告主張被告自102年2月5日起至104年6月6日無權占有系爭建物，堪可採信。㈡原告依民法第179條之規定請求被告返還相當於租金之不當得利，有無理由？如認被告應返還不當得利，其金額為若干？ 1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條定有明文。又無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院97年度台上字第294號判決意旨參照）。經查，被告於系爭租約屆期後仍無權占有系爭建物，業如前述，即屬無法律上原因而受有使用系爭建物之利益，依民法第179條之規定，原告自得請求被告給付相當於租金之不當得利。另所謂相當於租金之利益，係指因其本質上並非合法契約下所稱之租金，而僅係因占有人使用收益之結果，致所有人無法將之出租而收取租金，形同占有人受有相當於租金之利益，所有人則受有相當於租金之損害，故於認定占有人應返還之利益時，得以若占有人以承租方式占有使用時所應支出之租金為依據，則此項相當租金利益之認定，自可參酌原以原物出租時之租金額，而不受法定租金額之限制，。2.經查，系爭租約約定被告租範圍為系爭建物即門牌號碼為台北市○○區○○路000號，200號1、2樓及202巷2、4、6號等建物，而原告另與小天公司簽訂之租賃契約書第1條約定租賃標的為「門牌號碼為台北市○○區○○路000號，200號1 、2樓、202巷2、4、6號等房屋全部。以上面積均以土地所有權狀及建物登記謄本記載為據，均由甲方按現況點交予乙方。」、第14條第1項約定「本件大部分租賃標的刻由甲方出租予燦坤實業股份有限公司…」、第2項約定「乙方承租本租賃標的為作餐飲營業之用…」等語，而系爭建物1、2樓面積為2081.91平方公尺，3、4樓面積2626.57平方公尺，停車場面積1612.6平方公尺，有系爭租約、租賃契約書、土地、建物登記謄本、建物測量成果圖可稽（見卷一第15至20頁、卷二第12至31頁），證人邱志義到庭亦證稱「我要開宴會型餐廳、擴大營業，所以簽這份契約租整棟」等語（見卷一第156頁反面），嗣邱志義雖改稱「承租範圍為一、二樓與車場。」等詞，惟其亦自承「一開始先租一、二樓，三、四樓是向許峰祥生談條件，他才把三、四樓讓我們承租」（見卷二第153頁），參酌原告與小天公司簽訂之租賃契約書第14條第2項第1款約定小天公司應提供5,000萬元予原告作為承租系爭建物之改裝修繕費用，以供證人邱志義將系爭建物全棟及停車場供作餐廳營業使用等情，足認原告與小天公司簽訂租賃契約書約定起租日起第1、2年每月月租金240萬元之租賃範圍應包括系爭建物1至4樓及停車場。原告主張被告與小天公司承租之標的均為系爭建物1、2樓云云，尚不足採。原告固主張被告無權占有系爭建物，致受有自102年2月15日起應有每月240萬元租金收入損害，被告受有免付相當於該租金之不當得利，惟被告承租系爭建物僅1、2樓，合計面積2081.91平方公尺，小天公司承租範圍則為系爭建物1至4樓及停車場，合計面積6321.08平方公尺，被告無權占有系爭建物之面積既屬不同，自難以小天公司應繳付原告之月租金240萬元認屬被告受有相當於租金之利益。爰審酌被告於租賃期間按月給付租金104萬1,863元，租期屆滿被告仍無權占有使用系爭建物，致原告受有無法收取租金之損害，此損害應認以每月104萬1,863元為適當。惟查，被告自102年2月15日起至104年6月14日無權占有系爭建物止，均按月匯款104 萬1,863元至原告臺北富邦商業銀行景美分行帳戶，為兩造不爭執（見卷一第294頁），原告受有相當於租金之不當得利，已經被告如數清償完畢，則原告依民法第179條規定請求被告給付3,766萬5,666元及法定遲延利息，於法即屬無據，不應准許。二、反訴部分：反訴原告主張於104年6月6日將系爭建物騰空返還反訴被告，反訴被告應還押租保證金189萬元及溢付相當於8日租金之不當得利27萬7,830元；又反訴被告於系爭建物外牆懸掛系爭布條，詆毀反訴原告，致反訴原告受有營業利潤損失475 萬8,300元4,758,300，及商譽及信用損害1,000萬元，爰請求給付等情，則為反訴被告所否認，並以上開情詞置辯。茲就兩造爭執分述如下：㈠反訴原告依系爭租約第4條約定請求反訴被告返還押租保證金189萬元，及依民法第179條之規定請求反訴被告返還溢付27萬7,830元，有無理由？ ⒈依系爭租約第4條約定：「乙方（即反訴原告）應於訂約時，提出壹佰捌拾玖萬元整（已付）之即期支票作為押租保證金，本押租金甲方（即反訴被告）應於乙方終止租約騰空所有物後七日內無息退還押租保證金予乙方。」、第16條第1 款約定：「租約屆滿且雙方未續訂租約時，乙方應即返還租賃標的物予甲方，甲方應按本合約第四條規定無息退還保證金予乙方。」等語（見卷一第15頁、17頁），顯見押租保證金之給付係為擔保租約屆滿後承租人返還租賃標的物義務之履行。反訴被告抗辯押租保證金為承租人履行契約並無造成出租人任何損害之總擔保，於出租人或有損害已完全填補後始得返還云云，核與系爭租約約定之文義不符，尚不足採。查兩造間就系爭建物租賃關係已因租期屆滿而消滅，反訴原告並於104年6月6日將系爭建物騰空返還反訴被告，依系爭租約第4條之約定，反訴被告至遲應於104年6月13日返還押租保證金189萬元予被訴原告，反訴被告迄未返還，反訴原告請求反訴被告返還押租保證金189萬元，即屬有據。又反訴原告於104年6月6日遷讓返還系爭建物，反訴原告仍給付 104年6月7日起至同年月14日止之損害金277,830元，惟反訴原告自104年6月7日起即無占有使用系爭建物，則反訴被告受領前開給付，即屬無法律上之原因而受有利益，並致反訴原告有損害，反訴原告依民法第179條規定請求反訴被告返還，亦屬有據。 ⒉再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。反訴原告請求反訴被告給付189萬元及自104年6月14日起至清償日止，給付277,830元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即104年8月13日起至清償日止，均按年息5%計算之利息，即屬有理由。㈡反訴原告請求反訴被告賠償營業損失475萬8,300元與商譽信用損害1,000萬元，有無理由？ ⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；不法侵害他人之身體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害，亦得請求賠償相當之金額，民法第184條第1項、第195條第1項前段分別定有明文。依此規定，侵權行為人應負損害賠償責任，惟法人乃法律上擬制之人格，其一切事務必須依靠其代表人或受僱人行使職權或執行職務始得為之，故其侵權行為損害賠償責任之成立，係於其董事或其他有代表權人，因執行職務所加於他人之損害，或法人之受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利時，始與各該行為人連帶負賠償之責任。故「民法第一百八十四條所規定之侵權行為類型，均適用於自然人之侵權行為，上訴人為法人自無適用之餘地。民法第一百八十五條規定之共同侵權行為，亦同。至於法人侵權行為則須以其董事或其他有代表權人，因執行職務所加於他人之損害，法人始與行為連帶負賠償之責任（民法第二十八條）。若該法人之員工因執行職務，不法侵害他人之權利，則依民法第一百八十八條之規定，該法人亦須連帶負賠償責任。」（最高法院95年度台上字第338號判決參照）。 ⒉反訴原告主張反訴被告於系爭建物外牆懸掛系爭布條，載有「抗議房客租約到期不搬拒不還屋」、「沒有誠信形象何在」、「強租拖延不還社會最壞示範」、「沒有誠信行為如何永續經營」等語，詆毀反訴原告商譽，請求反訴被告賠償營業損失475萬8,300元及商譽及信用損害1,000萬元，提出系爭布條照片、營收明細、營業彙總整表、營業額比較表、營業人銷售額與稅額申報書等為證（見卷二第37至41頁、170 至176頁、193至194頁），被告則否認之。經查，證人邱志義到庭證稱「有看過，我請人掛的」、「（問：反訴被證二上面的費用是做什麼用的？）我請助東廣告公司幫我貼布條用的費用。」、「因為燦坤損害我的權益，基本上我與房東在九月份簽約，結果他們不搬，我的工作人員都進場了，我都支付薪水了，已經損害我的權益了。」、「（問：你在掛這些布條時，房東有無叫你掛？）我有告知，但他沒有答應，他沒有回覆說好。」等語（見卷二第152頁反面），並有證人邱志義支付懸掛系爭布條費用之請款單、報價單可稽（見卷二第148頁），堪認懸掛系爭布條之行為人為邱志義，而與反訴被告無涉。反訴原告固主張反訴被告代表人於租賃關係存續中怠於執行保存系爭建物合於使用收益之狀態，未加阻止而任由邱志義懸掛系爭布條損害反訴原告商譽，應負侵權行為之共同責任。惟查，兩造間就系爭建物之租賃關係已於102年2月14日因租期屆滿而消滅，反訴原告主張懸掛系爭布條之期間102年8月23日起至104年6月6日止，反訴被告於此期間並無繼續提供系爭建物供反訴原告使用收益之契約義務，縱認反訴原告主張反訴被告代表人有與邱志義就懸掛系爭布條行為彼此有犯意聯絡行為分擔乙詞屬可採，此亦屬反訴被告代表人之私人行為，而非執行反訴被告業務之行為。且民法第28條有關法人負連帶責任之規定，應係於董事或其他有代表權之人因執行職務，致他人受有損害時，方有適用。然查懸掛系爭布條損害反訴原告商譽者係邱志義，反訴原告復未舉證證明懸掛系爭布條損害反訴原告商譽者係反訴被告之董事或有代表權之人基於職務所作，自無適用該條由反訴被告連帶負責之理。反訴被告之代表人既不具備侵權行為之成立要件，則原告依民法第184條第1項、第195條第1項前段請求反訴被告負損害賠償責任，即無理由。伍、綜上所述，本訴部分，原告依民法第179條規定請求被告給付3,766萬5,666元及如附表所示金額利息起算日起至清償日止均按年利率5%計算之利息，為無理由，不應准許。反訴部分，反訴原告依系爭租約第4條、民法第179條之規定，請求反訴被告給付216萬7,830元及其中189萬元及自104年6月14 日起至清償日止，其中277,830元及自反訴起訴狀繕本送達翌日即104年8月13日起至清償日止，均按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分請求為無理由，不應准許。陸、本訴部分原告之訴既經駁回，原告假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許；反訴部分，反訴原告勝部分兩造均陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。反訴原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。柒、本件本反訴事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。捌、結論：本件本訴原告之訴為無理由；反訴原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第78條、第79條、第 390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 8 月 19 日民事第一庭法官熊志強以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 8 月 19 日書記官學妍伶附表 ┌───────────┬───────┬────────┐ │請求給付金額( 新台幣) │利息起算日 │備註 │ ├───────────┼───────┼────────┤ │1,358,137元 │102年2月15日 │均以年利率5%計算│ ├───────────┼───────┤截至清償日止。 │ │1,358,137元 │102年3月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │102年4月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │102年5月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │102年6月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │102年7月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │102年8月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │102年9月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │102年10月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │102年11月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │102年12月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │103年1月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │103年2月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │103年3月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │103年4月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │103年5月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │103年6月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │103年7月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │103年8月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │103年9月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │103年10月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │103年11月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │103年12月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │104年1月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │104年2月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │104年3月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │1,358,137元 │104年4月15日 │ │ ├───────────┼───────┤ │ │995,967元 │104年5月15日 │ │ ├───────────┴───────┤ │ │總計金額37,665,666元 │ │ └───────────────────┴────────┘

臺灣臺北地方法院102年度訴字第3436號

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