102年度訴字第3919號｜民事：減少價金｜裁判日期：103 年 04 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第3919號原　　　告　林昇照訴訟代理人　詹德柱律師被　　　告　任政賢訴訟代理人　任政棟上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國103年4月3日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：原告於民國102年3月30日間，透過信義房屋仲介股份有限公司與被告就其所有門牌號碼為台北市○○區○○路000巷00號7樓之房屋（下稱系爭房屋）暨坐落之土地簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價金為新台幣（下同）2,945萬元，被告並於契約附件之「標的物現況說明書」項次第20欄「本標的物專有部分內是否曾經發生兇殺、自殺、外力因素致死或求死行為並致死等情事（如跳樓自殺）？」勾選「否」。詎原告於102年5月17日交屋後進行裝修之際，竟聽聞鄰居表示：「這邊剛蓋好，警衛尚未進駐前，有一位住旁邊社區在公園教跳舞的婦人跑進B棟7樓（即系爭房屋），聽說是從陽台跳出來，跳到警衛室那一側，那時候警察也有來。」等語，嗣經本院向台北市政府消防局（下稱消防局）函查結果，可看出該人係由系爭房屋所在之12號大樓跳樓，則不動產內曾發生非自然身故之跳樓事件，既對不動產本身造成經濟性之價值減損，足以認係屬物之瑕疵。為此，爰依民法第354條第1項、第359條規定提起本訴，請求被告減少系爭房屋之價金450萬元（約總價之15%）。並聲明：被告應給付原告450萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯略以：被告曾詢問前屋主及前任房客，渠等於持有或居住期間均未曾聽聞有跳樓事件，且依據本院向消防局函查結果，只可認定死者在12號1樓前面，無法認定死者係由 12號任一樓層跳下。並聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判例意旨參照）。又買賣標的之房屋屋內有非自然死亡之事實，即通常所稱之「凶宅」，固無物理上之損害，惟衡諸經驗法則，「凶宅」將會影響一般人購買意願，並減少交易之價值，自應認係民法所規定之瑕疵。然本件原告主張系爭房屋內曾發生跳樓自殺致死情事，為被告所否認，系爭買賣標的物專有部分內是否確具有前述系爭買賣契約所約定之瑕疵，應由原告就該項利己事實之存在負舉證之責。四、經查，原告雖以曾聽聞鄰居表示系爭房屋陽台發生過跳樓事件為據，主張有物之瑕疵云云，惟並未就此舉證以實其說。且經本院函詢台北市政府消防局、台北市政府警察局信義分局（下稱信義分局）查明系爭房屋於94年間（或其後）有無發生有人自該屋陽台跳樓自殺之事件，上開二機關之回函均無法證明有人自系爭房屋專有部分跳樓，有台北市政府消防局102年12月5日以北市消指字第00000000000號函、信義分局於102年12月20日以北市警信分刑字第00000000000號函在卷可憑（見本院卷第42-43頁、第45頁），再承攬系爭房屋所屬松仁富邑建案之訴外人永裕泰工程股份有限公司亦回函稱不知該自殺人士自何處跳樓一情，有該公司102年12月11 日函在卷可參（見本院卷第44頁）。綜合上開資料，均無法證明系爭房屋之專有部分有發生過跳樓自殺死亡事件，原告之主張自不可採。五、從而，原告依民法第354條第1項、第359條規定，請求被告給付原告450萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息一節，為無可採，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 103 年 4 月 30 日民事第八庭法官林欣苑以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 4 月 30 日書記官黃巧吟

臺灣臺北地方法院102年度訴字第3919號

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