102年度訴字第4869號｜民事：給付租金｜裁判日期：103 年 02 月 26 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度訴字第4869號原　　　告　傳家寶科技有限公司法定代理人　朱俠如訴訟代理人　張侑雄被　　　告　燦坤實業股份有限公司法定代理人　閻俊傑訴訟代理人　劉韋廷律師吳佩軒律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國103年1月22日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴請求被告給付新台幣（下同）925,792元，及自民國102年7月1日至清償日止，按週年利率5％計算之利息；嗣於102年12月5日具狀變更訴請被告給付905,931元，及自102年7月1日至清償日止，按週年利率5％計算之利息（本院卷第11頁），係屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，應予准許，合先敘明。貳、實體方面：一、原告起訴主張：被告於民國92年1月29日與訴外人冠昱開發實業股份有限公司（下稱冠昱公司）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約），承租冠昱公司所有門牌號碼桃園縣中壢市○○路000號1樓及地下1樓房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自92年3月5日起至107年3月4日止，每月租金新臺幣（下同）800,000元，若被告每月營業額逾30,000,000元，應再給付營業額2.5％之租金，並另於該契約第3條其他項約定第4年至第6年（下稱第二階段），租金依原租金調漲3％；第7年至第9年（下稱第三階段），租金依第二階段調漲3 ％；第10年至第12年（下稱第四階段），租金再依第三階段調漲3％。嗣被告以營業欠佳為由，與冠昱公司約定減少承租系爭房屋地下1樓部分租賃面積約400坪，並自96年3月5日起每月租金減為624,000元；復於99年1月5日再以營業欠佳為由與冠昱公司約定調降每月租金為424,000元。後於100年1月6日，冠昱公司將系爭房屋讓與訴外人林蔚山，林蔚山與被告旋約定調降租金為424,000元之期限自100年2月5日起至101年2月4日止。林蔚山另於100年1月13日將系爭房屋另出租予原告，並約定由原告承受租賃契約之出租人地位。101 年2月4日期限屆至後，兩造回復租金為624,000元，惟依系爭租賃租約第3條㈤約定，租金應依第三階段調漲3％，因此自101年2月5日起至同年3月4日止，租金應為662,001元，自同年3月5日起至102年6月4日止，租金應為每月681,862元（計算式如附表），原告短少支付16個月租金共計905,931元【計算式：（662,001-624,000）＋（681,862-624,000）× 15＝905,931】，原告遂於101年12月7日及102年6月7日，分別以臺北光武郵局第510號及第662號存證信函，通知被告應補繳短少之租金，被告均置之不理，為此，爰依系爭契約提起本件訴訟，請求被告支付短少之租金等語。併聲明：㈠被告應給付原告905,931元，及自102年7月1日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡請依職權宣告假執行。二、被告則以：原告繼受冠昱公司與被告間之租賃契約，而冠昱公司與被告於95年12月5日另簽訂建物租賃協議書，業將租金部分約定為按月624,000元；嗣冠昱公司將系爭房屋轉讓予林蔚山後，林蔚山復與被告於100年3月25日簽訂降租協議書，約定自100年2月5日起至101年2月4日止，租金調降為按月424,000元；原告於100年11月15日繼受林蔚山與被告間之租賃契約，兩造並於101年2月4日後續談調降租金一事，惟未能獲得共識，因此原告於101年9月20日以臺北敦南郵局第265號存證信函通知被告租金回歸按月624,000元，被告亦依約按月如數給付。因此由上可知，被告早於95年12月5日與冠昱公司簽訂建物租賃協議書時，已就租金部分合意不適用系爭租賃契約第3條關於租金調漲之約定，繼受租賃契約之林蔚山亦不曾依前開約定調漲租金，顯見被告與冠昱公司，抑或與林蔚山均已就租金部分調整為固定金額一節有所合意，是系爭租賃契約第3條已有更正，被告已不再受拘束等語，資為抗辯。併聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由：㈠、被告於91年12月2日與冠昱公司簽訂系爭租賃契約，承租冠昱公司所有之系爭房屋，租賃期間自92年3月5日起至107年3月4日止，每月租金800,000元，若被告每月營業額逾30,000,000元，應再給付營業額2.5％之租金，並另於該契約第3條約定第4年至第6年即第二階段，租金依原租金調漲3％；第7年至第9年即第三階段，租金依第二階段調漲3％；第10年至第12年即第四階段，租金再依第三階段調漲3％。嗣於95年12月5日，被告與冠昱公司另簽訂「建物租賃協議書」，內容約定：「今於原租約有效期間內，雙方就租賃標的物之承租範圍、租金及回復原狀之工程範圍，另行協議約定如下：一、自民國96年2月5日起，乙方（即被告）退還租賃標的物地下一樓部分之約400坪承租空間予甲方（即冠昱公司），租金調整為每月新台幣624,000元整（含稅）…。本協議書為合約之一部分，其餘條約不變」。後冠昱公司將系爭房屋轉讓予林蔚山，林蔚山繼受冠昱公司與被告之租賃契約後，林蔚山與被告於100年3月25日簽訂「降租協議書」，約定：「緣甲乙雙方為租賃桃園縣中壢市○○路000號一樓之部分及地下一樓房屋之全部一事，曾簽定建物租賃協議書在案。惟雙方為共體時艱，同意將租賃標的之租金，自民國100年2月5日起至民國101年2月4日止，調降為每月新台幣肆拾貳萬肆仟元整（含稅）。除前述降租協議外，租賃文件之其他條款均不做變更」，被告自100年3月7日起給付租金予林蔚山。而後，林蔚山將系爭房屋出租予原告，並約定：由原告繼受林蔚山與被告間之租賃契約，是於100年11月5日起，由原告繼受林蔚山出租人地位，被告繳付租金予原告。後於降租協議書約定期限屆滿後，被告按月給付租金624,000元，並繼續協商調降租金一事，惟因未有共識，原告遂於101年9月20日以臺北敦南郵局第265號存證信函通知被告：「雙方對降租在9月15日前未能達成協議，一切回歸到原租約的租金數額每月新台幣陸拾貳萬肆仟元」。被告迄今按月給付租金 624,000元予原告等情，有被告與冠昱公司簽立之系爭租賃契約、被告與冠昱公司簽立之建物租賃協議書、被告與林蔚山簽立之降租協議書、原告與林蔚山簽立之不動產租賃契約、臺北敦南郵局第265號存證信函及被告給付租金表各1份附卷可稽（見本院簡易庭卷第5-12頁、本院卷第26-31頁），是此部分事實，自堪信為屬實。㈡、本件原告起訴主張被告應依系爭租賃契約第3條㈤之約定調漲租金，被告迄今以短少支付租金共計905,931元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本院所應審究者厥為：兩造是否有變更系爭租賃契約第3條之約定內容？經查： ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。民法第153條定有明文。故當事人締結契約一經合意成立，即應受其拘束，最高法院18年上字第1495號判例、18年上字第484號判例可資參照。次按依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立，民法第161條第1項定有明文。此即學說上所謂之意思實現，乃依有可認為承諾之事實，推斷有此效果（承諾）意思。意思實現以客觀上有可認為承諾之事實存在為要件，有此事實，契約即為成立。而有無此事實，應依具體情事決定之（最高法院95年台上字第969號判決意旨參照）。再按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所規定，而所謂探求當事人之真意，如兩造就其真意有爭執時，應從該意思表示所根基之原因事實、經濟目的、一般社會之理性客觀認知、經驗法則及當事人所欲使該意思表示發生之法律效果而為探求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果對兩造之權利義務是否符合公平正義（最高法院96年台上字第286號判決意旨參照） ⒉被告與冠昱公司於91年12月2日簽訂系爭租賃契約，第3條就租金設有明文約定為租金按月800,000元，若被告每月營業額逾30,000,000元，應再給付營業額2.5％之租金，並另約定第二階段租金依原租金調漲3％；第三階段租金依第二階段調漲3％；第四階段租金再依第三階段調漲3％等情，有系爭租賃契約1份存卷可參（見本院臺北簡易庭卷第5頁），是被告與冠昱公司就租金部分合意變更於系爭租賃契約第3條確實定有明確約定。然於95年12月5日，被告與冠昱公司另簽訂「建物租賃協議書」，其等對於租賃之標的物及租金均重為約定為：「今於原租約有效期間內，雙方就租賃標的物之承租範圍、租金及回復原狀之工程範圍，另行協議約定如下：一、自民國96年2月5日起，乙方（即被告）退還租賃標的物地下一樓部分之約400坪承租空間予甲方（即冠昱公司），租金調整為每月新台幣624,000元整（含稅）…。本協議書為合約之一部分，其餘條約不變」等語，此有建物租賃協議書1份在卷可佐（見本院卷第24頁），顯見被告與冠昱公司就租賃標的物出租面積及租金額另為約定，可認兩造於建物租賃協議書已合意變更租金額及計付條件。嗣冠昱公司將系爭房屋轉讓予林蔚山後，林蔚山與被告簽訂「降租協議書」，內容復就租金額約定：「緣甲乙雙方為租賃桃園縣中壢市○○路000號一樓之部分及地下一樓房屋之全部一事，曾簽定建物租賃協議書在案。惟雙方為共體時艱，同意將租賃標的之租金，自民國100年2月5日起至民國101年2月4日止，調降為每月新台幣肆拾貳萬肆仟元整（含稅）。除前述降租協議外，租賃文件之其他條款均不做變更」等語，顯徵被告與林蔚山所簽訂之「降租協議書」，係針對被告前與冠昱公司簽訂之「建物租賃協議書」有關租金部分之內容重為約定；且被告與林蔚山間就租金額及計付方式，早已合意變更，不再適用系爭租賃契約第3條之約定內容，至為明灼。嗣後，原告繼受林蔚山與被告間租賃契約，並概括承受林蔚山承租人權利義務，此為兩造所不爭執，於前開降租協議書約定調降租金之期間期滿後，被告自101年2月5日起按月給付租金624,000元，兩造則繼續協商降租事宜，後因兩造協議降租未成，原告遂於101年9月20日以臺北敦南郵局第265號存證信函通知被告：「一切回歸到原租約的租金數額每月新台幣貳萬肆仟元」，有該存證信函1份可佐（見本院卷第26-27頁），而被告續按月給付租金624,000元，原告並為收受迄至102年9月提起本件訴訟前均無異議。是以原告寄發予被告之臺北敦南郵局第265號存證信函應係為調升租金之要約，被告依存證信函所載金額給付租金，客觀上已屬可認為承諾之事實，並產生效果（承諾）意思，而構成民法第161條意思實現。因此，兩造已再度就租金額度及計付方式變更被告與林蔚山簽立之「降租協議書」內容而重為約定。職是，既雙方已藉寄發存證信函之方式向被告要約調升租金額為 624,000元，被告則以意思實現為承諾，兩造就租金調整已重為約定，堪以認定。 ⒊原告雖主張前詞，惟被告與冠昱公司、林蔚山及原告歷次變更租金額及計付方式，契約均載明係變更前次契約所約定之租金內容，而非記載係為變更系爭租賃契約第3條內容，業如上述，是以原告主張兩造仍應適用系爭租賃契約第3條約定計付租金之方式給付租約，尚屬無稽，委無可採。再徵諸被告給付租金之方式，被告於第二階段即與原出租人冠昱公司協議調降租金，而未依系爭租賃契約第3條㈢所定，於第二階段起應依第一階段租金800,000元調漲租金3％，甚者，被告與歷來出租人間，均從未遵循系爭租賃契約第3條約定各階段調漲租金，準此，衡酌交易目的及誠信公平之原則下，探究被告與歷次出租人冠昱公司、林蔚山及原告間之真意應為被告與冠昱公司、林蔚山及原告間均已變更不再適用系爭租賃契約第3條租金之計付方式，且原告亦應繼受冠昱公司及林蔚山之真意，亦不得主張得適用系爭租賃契約第3條之約定甚明。四、綜上所述，原告主張被告應依系爭租賃契約第3條之約定調漲租金，並短少支付16個月租金額共計905,931元，依前開契約約定請求被告支付積欠之租金等，為無理由，應予駁回。又原告之訴既均經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之。五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，毋庸一一論列，併此敘明。六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。中華民國 103 年 2 月 26 日民事第二庭法官江春瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 2 月 26 日書記官林奕瑋附表：㈠92年3月5日起至95年3月4日止按月租金為624,000元。㈡95年3月5日起至98年3月4日止調漲租金為按月642,720元（ 624,000×1.03＝642,720）。㈢98年3月5日起至101年3月4日止調漲租金為按月662,001元（ 642,720×1.03＝662,001）。㈣101年3月5日起至104年3月4日止調漲租金為按月681,862元（ 662,001×1.03＝681,862）

臺灣臺北地方法院102年度訴字第4869號

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