102年度重訴字第40號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：103 年 05 月 12 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 102年度重訴字第40號原　　　告　新光資產管理股份有限公司法定代理人　吳昕恩訴訟代理人　宋天祥律師曾毖嘉律師游志煌律師複　代理人　許瓊文律師被　　　告　新光醫療財團法人法定代理人　吳東進訴訟代理人　蔡國棟律師徐秀鳳律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一百零三年四月二十八日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落台北市士林區陽明段四小段一八七之四、二三○、二三一、二三二、二三四、二三七、二三七之五、二四四等地號如附表編號一所示面積七六九一．二八平方公尺之土地遷讓返還原告，並將坐落上開土地及台北市士林區陽明段四小段二三○之八、二三二之二、二三三、二三四之一、二三五、二三七之三等地號上如附表編號二至編號十三「面積」欄所示面積之房屋騰空遷讓返還原告。被告應給付原告新台幣伍拾柒萬玖仟肆佰壹拾陸元，及自民國一百零一年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百零一年八月一日起至民國一百零一年九月三十日止，按月給付原告新台幣壹佰貳拾玖萬壹仟肆佰壹拾貳元，並自民國一百零一年十月一日起至遷讓返還前項土地及房屋之日止，按月給付原告新台幣貳佰伍拾捌萬貳仟捌佰貳拾肆元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項履行期間為叁個月。本判決第一項、第二項前段於原告分別以新台幣叁億貳仟零伍拾玖萬元、壹拾玖萬肆仟元，第二項後段已到期部分於原告每期分別以新台幣肆拾叁萬壹仟元、捌拾陸萬壹仟元為被告供擔保後，各得假執行。但被告就上開第一項、第二項前段分別以新台幣玖億陸仟壹佰柒拾陸萬柒仟零伍拾貳元、伍拾柒萬玖仟肆佰壹拾陸元，第二項後段已到期部分每期分別以新台幣壹佰貳拾玖萬壹仟肆佰壹拾貳元、貳佰伍拾捌萬貳仟捌佰貳拾肆元為原告預供擔保，各得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第二十四條定有明文。本件原告主張依兩造間所簽訂之「房屋租賃契約書」（下稱系爭租賃契約）第七條第五款約定，兩造已合意以本院為第一審管轄法院，業據提出上開契約書（見本院北簡卷第七頁）為證，核與首揭規定，尚無不合，本院就本件訴訟自有管轄權，合先敘明。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第三款定有明文。本件原告起訴時，依系爭租賃契約第八條約定、民法第四百五十五條前段租賃物屆期應返還及逾期應給付違約金、同法第一百七十九條給付不當得利之規定，請求被告應將坐落門牌號碼台北市○○區○○區○○○號周邊舊宿舍區域如起訴狀附圖一綠色範圍所示土地遷出返還原告，並將上址如起訴狀附圖一黃色範圍所示全部房屋騰空遷讓返還原告，再給付原告新台幣（下同）一百八十七萬八百二十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零一年十月一日、同年八月一日起至遷讓返還上開土地及房屋之日止，按月給付原告六百四十五萬七千零六十元、一百二十九萬一千四百十二元；嗣經測量後以一百零二年九月二十四日民事準備㈡狀及同年十二月十六日民事準備㈢狀，不變更訴訟標的，變更其請求返還之土地及房屋為：被告應將坐落台北市士林區陽明段四小段一八七之四、二三○、二三一、二三二、二三四、二三七、二三七之五、二四四等地號如附表編號一所示土地（下稱系爭土地）遷出返還原告，並將坐落系爭土地及同地段二三○之八、二三二之二、二三三、二三四之一、二三五、二三七之三等地號土地（下稱系爭其他土地）上如附表編號二至編號十三所示全部房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還原告，其餘聲明不變；再以一百零三年一月十七日民事準備㈣狀，不變更訴訟標的，確認其請求返還土地面積為七七一一．一二平方公尺、房屋面積如附表編號二至編號十三「面積」欄所示，請求給付金錢部分，除自一百零一年八月一日起算相當於租金之不當得利，變更為按月給付一百三十五萬五千九百八十二元外，其餘不變。核原告歷次變更及擴張訴之聲明，均係本於其與被告間系爭租賃契約屆期終止後所為請求，所為變更（確認系爭土地地號及該土地及系爭房屋面積部分）及擴張（請求金錢部分）應受判決事項之聲明，與原訴請求之基礎事實同一，參諸前揭規定，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：兩造於一百年七月七日簽訂系爭租賃契約，約定被告向伊承租如附表編號一所示系爭土地及如附表編號二至編號十三所示系爭房屋，租金每月未稅一百二十九萬一千四百十二元，加計營業稅後每月為一百三十五萬五千九百八十二元，租賃期間自一百年八月一日起至一百零一年七月三十一日止，並於契約第八條約定，被告於本契約期滿而未訂契約續租或租約終止時，應即遷讓，將租賃標的物依交屋現況交還伊接管，不得藉故拖延或拒不交還租賃標的物，若有遲延，第一個月應加付約定租金總額一倍之違約金，第二個月加付二倍之違約金，第三個月仍不遷出及交還，應按月加付租金總額五倍之違約金，如被告拒不繳付，伊得由押租金扣抵後再向被告追索；嗣伊於系爭租賃契約期限將屆滿時，因無續租意願，已寄發存證信函予被告，表明系爭租賃契約於一百零一年七月三十一日屆期終止，被告不得繼續為租賃標的物之使用收益，應依約遷讓返還系爭土地及房屋，且兩造既未訂約續租，被告逾期未返還應給付違約金；詎被告於系爭租賃契約期滿後，拒不遷讓返還系爭土地及房屋，除應遷讓返還系爭土地及房屋，並給付租期屆滿翌日即自一百零一年八月一日起算相當於租金之不當得利外，並應依上開契約第八條約定給付違約金，經計算以被告租期屆滿前兩個月即一百零一年八月及九月未遷讓返還租賃物，應給付違約金三百八十七萬四千二百三十六元（1,291,412元＋1,291,412元×2 倍），扣抵被告已繳押租保證金二百萬三千四百零八元後，尚應給付違約金一百八十七萬零八百二十八元（3,874,236元－2,003,408元），及自租期屆滿第三個月即同年十月一日起按每月租金五倍計算之違約金六百四十五萬七千零六十元（1,291,412元×5倍）。雖被告抗辯兩造曾於九十三年十月二十八日簽訂土地交換及使用協議書（下稱系爭協議書），伊於同年十月二十九日依上開協議書簽立土地使用同意書（下稱系爭同意書），再於九十四年十一月二日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），兩造間存在土地整體合作開發計畫，伊於系爭租賃契約期限屆至時，有與被告續訂租賃契約之義務云云；惟伊於一百年十二月十二日已發函被告撤銷系爭協議書，且系爭同意書係依系爭協議書第三條出具，即失所附麗而失其效力，另系爭買賣契約書所涉土地範圍與系爭土地完全無關，所載建物亦與系爭房屋無涉，且伊於一百零二年十二月十日已發函被告，表示系爭買賣契約書因被告屆期未履行義務，業於同年十二月八日合法解除等語，故兩造間並無應續訂租約之整體合作開發計畫存在。為此依系爭租賃契約第八條約定及民法第四百五十五條前段租賃物屆期應返還及逾期應給付違約金、同法第一百七十九條給付不當得利之法律關係提起本訴。並聲明：被告應將系爭土地遷讓返還原告，並將坐落系爭土地及系爭其他土地上之系爭房屋騰空遷讓返還原告，再給付原告一百八十七萬八百二十八元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自一百零一年十月一日、同年八月一日起至遷讓返還上開土地及房屋之日止，按月給付原告六百四十五萬七千零六十元、一百三十五萬五千九百八十二元，並願供擔保請准宣告假執行等語。二、被告則以：原告之母公司新光紡織股份有限公司（下稱新紡公司）於八十一年八月一日起即與伊（原名為財團法人新光吳火獅紀念醫院，嗣於九十八年十二月十五日更為現名）簽訂系爭土地及系爭房屋之租賃契約，當時確係單純之房屋及土地租賃關係，嗣伊於八十八年間奉台北市衛生局核准擴建醫療大樓，乃與新紡公司約定整體合作開發計畫，由新紡公司提出該公司士林廠區土地變更為特定專用區，提請台北市都市計畫委員會審議准予擴充使用土地變更為醫療用地，經前行政院衛生署於九十年二月十三日函准變更為「醫療專用區」，雙方乃於九十二年三月二十五日，由新紡公司出具土地使用同意書及土地交換使用協議書，約定將原告所有包含部分系爭土地在內之台北市士林區陽明段四小段一八七之四、一八七之六等土地與伊所有院區北側之土地交換，並同意伊持向衛生主管機關申請作為醫院擴建之建築基地，其間經台北市政府積極規劃修改都市計劃，伊與新紡公司共同配合政府政策，迨至九十三月六月間奉內政部函將包含兩造土地在內之北投士林部分地區核定為「北投士林科學技術園區」，並決議通過由原「工業區」變更為「特定專用區」；嗣新紡公司成立子公司即原告，由原告繼受上述土地交換使用及本件整體合作開發協議之權利義務，繼續與伊簽訂包括系爭租賃契約在內之租約，並於九十三年十月二十八日與伊簽定系爭協議書，原告並依系爭協議書之內容，於同年十月二十九日簽立系爭同意書，再於九十四年十一月二日與伊簽立系爭買賣契約書，惟因整體開發之申請及進度時程非一蹴可幾，乃約定租賃契約一年簽約一次，至租賃契約之期限，實質上則依附於整體合作開發時程，受該計畫之約束，在該計畫成否未獲致具體結論前，租約日期之記載已不具任何意義，整體開發協議只要繼續存在，任何片面宣告終止契約或表示不再續訂租約等與整體開發協議不相容之行為或主張，顯違反當初兩造立約之真意，均不得為之，兩造間存在土地整體合作開發計畫，具有土地開發協議契約關係（下稱系爭協議契約），約定原告於系爭租賃契約期限屆至時，與伊有依原租賃契約續訂租賃契約之義務，伊已表達續租意願，然原告未就兩造間多年來複合重疊之整體法律關係據實說明，一再推託阻撓，突然提出從無之第十二條「本租賃契約需經法院公證始生效力等」所謂續約條件，一改向往二十年來之合作關係，與租賃契約之實質要件完全無關，卻與前述整體合作開發內容互不相容，違反兩造共同整體開發之協議，故意阻擾續訂書面租約，系爭租賃契約應視為繼續存在，且伊就系爭租賃契約按月提存至法院，已繳納租金至一百零三年一月三十一日止，並將持續按月提存租金，伊未積欠原告任何租金，原告自無不當得利可言，且伊為大型醫療院所，難於約滿後即刻搬離現址，亦無任何違約情事，原告突於約滿前一日始行告知終止租約，有失誠信，再要求給付高額違約金，實非有理，退步言，倘認系爭租賃契約業已屆滿終止而伊應返還系爭房屋及土地，亦應定一適當之履行期，以維法益衡平。為此聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請宣告免為假執行等語置辯。三、兩造不爭執事項（參見本院卷二第七四頁）：㈠兩造曾於一百年七月七日簽訂系爭租賃契約，約定被告向原告承租如附表編號一所示系爭土地及附表編號二至編號十三所示系爭房屋，每月租金未稅一百二十九萬一千四百十二元，加計全年百分之五營業稅後每月為一百三十五萬五千九百八十二元，租賃期間自一百年八月一日起至一百零一年七月三十一日止（見本院北簡卷第七頁至第八頁）。㈡被告就系爭租賃契約已繳納租金至一百零一年七月三十一日止，另以原告受領租金遲延為由，向本院提存自一百零一年八月一日起至一百零三年一月三十一日止每月租金一百二十九萬一千四百十二元（見本院卷二第六二頁至第七二頁），被告現仍占有使用系爭土地及系爭房屋，兩造就系爭土地及系爭房屋未再訂立續為租賃文件。㈢原告曾於一百零一年七月三十日、同年八月七日及同年九月十二日寄送存證信函（見本院北簡卷第九頁至第十頁、第十三頁、第十五頁至第十六頁）予被告，表示系爭租賃契約已屆期，被告應遷讓返還系爭房屋及系爭土地，並支付逾期違約金及清償積欠之水電費。㈣兩造曾於九十三年十月二十八日簽訂系爭協議書（見本院卷一第一四七頁至第一四九頁），原告依該協議書辦理曾於九十三年十月二十九日簽立系爭同意書（見本院卷一第一五○頁），再於九十四年十一月二日與被告簽立系爭買賣契約書（見本院卷一第一五一頁至第一五五頁），惟兩造未依上開文件簽立土地開發協議契約文件。㈤原告曾於一百年十二月十二日發函（見本院卷一第二二五頁至第二二六頁）被告表示通知撤銷系爭協議書，並主張系爭同意書應失其效力。四、惟原告主張系爭租賃契約關係已於一百零一年七月三十一日期限屆滿而消滅，被告應遷讓返還系爭房屋及土地，並按月給付相當於租金之不當得利、違約金等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件兩造間之爭點在於：㈠兩造間有無另成立系爭協議契約，約定原告在該土地協議開發存續期間，於系爭租賃契約期限屆至時，就系爭土地及房屋有續為另訂租賃契約之義務？㈡若原告無與被告續訂租約之義務，系爭租賃契約業已屆期而終止，原告請求被告給付不當得利、違約金之數額是否適當？茲分述如下：㈠兩造並無約定於系爭租賃契約期限屆至時，就系爭土地及房屋應續為另訂租約之系爭協議契約存在： ⒈原告主張系爭租賃契約所定租賃期間業於一百零一年七月三十一日屆滿，其已寄送存證信函予被告，表示租期屆滿而終止，不再續租之意等情，為被告所不爭執，並據原告提出系爭租賃契約、存證信函等件（見本院北簡卷第七頁至第八頁、第九頁至第十頁）為證，堪信屬實，已如前述；則被告抗辯依兩造前於九十三年間簽訂之系爭協議書、原告出具之系爭同意書及兩造於九十四年間簽立之系爭買賣契約書，得認兩造間就系爭土地及房屋已成立應為續約之系爭協議契約等情，既為原告所否認，核諸民事訴訟法第二百七十七條前段明文，當事人主張有利於己之事實者，應就其事實有舉證責任之規定，被告就此有利於己之事實存在，自應舉證以實其說。又解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有十七年上字第一一一八號民事判例意旨可資參照。本件被告抗辯上開系爭協議書、系爭同意書及系爭買賣契約書，得認兩造間已成立系爭協議契約等情，為原告所否認，已如前述，揆諸上揭判例意旨，自有先就該協議書、同意書及買賣契約書之契約文字探求當事人立約時真意之必要。 ⒉經查，被告提出之系爭協議書約定：「..茲為雙方之共同利益申請爭取『北投士林科技園區』主要計畫『特定專用區』之核准通過，雙方協議交換及使用所屬土地，作為未來細部計畫之規劃使用，其條件如左：一、乙方（指被告）以醫院基地北側所有土地士林區陽明段四小段一七五、一七五之一、一八四、一八六、一八五之七計五筆地號之土地面積三七九七平方公尺（約一一四九坪）與甲方（指原告）所有士林區陽明段四小段一八七之四（部分土地）及一八七之六、一八八之六、一八八之八、一八八之九、一九○之一、一九○之二地號等六筆土地全部..在同等面積範圍內之土地辦理相互交換..」等語（見本院卷一第一四七頁）；系爭同意書記載：「一、本同意書係依（兩造）..九十三年十月二十八日所訂『土地交換及使用協議書』（指系爭協議書）辦理。二、立同意書人（指原告）茲同意將所有座落台北市士林區陽明段四小段一八七之六、一八八之六、一八八之八、一八八之九、一九○之一、一九○之二地號等六筆土地全部，及一八七之四（部分土地），總計面積七八二八平方公尺（約二三六八．二坪）依前揭協議書約定條件交由財團法人新光吳火獅紀念醫院（指被告）向衛生主管機關申請醫院病房建築基地使用」等語（見本院卷一第一五○頁）；系爭買賣契約書第二條記載買賣標的物土地坐落：「台北市士林區陽明段四小段一八七之四、一八七之六、一八八之六、一八八之八、一八八之九、一九○之一、一九○之二地號等七筆」等語（見本院卷一第一五一頁）。是依上開協議書、同意書及買賣契約書之契約文字，固堪認兩造簽訂系爭協議書之目的，係為申請爭取「北投士林科技園區」主要計畫「特定專用區」之核准通過，而約定以各自所有之土地交換使用，原告基於系爭協議書之意旨，另行簽立系爭同意書，同意被告將其所有前揭土地向主管機關申請醫院病房建築基地使用等情無訛。然並無兩造在上開土地協議交換或買賣而開發期間，應於系爭租賃契約期限屆至時，就系爭土地及房屋，續為另訂租賃契約之約定，足見依該協議書、同意書及買賣契約書之契約文字記載，無須別事探求即已不足認兩造間有何於系爭租賃契約屆期終止後，應就系爭土地及房屋續為另訂租約之系爭協議契約存在。又上開協議書、同意書所涉原告土地之地號為台北市士林區陽明段四小段一八七之四（部分土地）、一八七之六、一八八之六、一八八之八、一八八之九、一九○之一、一九○之二等地號，除該「一八七之四（部分土地）」地號，與如附表編號一之一所示系爭土地之地號相同外，其餘與如附表編號一之二至編號一之八所載系爭土地之地號，無一相同，甚至與如附表編號二至編號十三系爭房屋坐落之同地段二三○之八、二三二之二、二三三、二三四之一、二三五、二三七之三等系爭其他土地之地號，亦無一相同；再依上開七筆土地地號與系爭買賣契約書記載七筆土地地號相同，然依系爭買賣契約書之附圖所示，該買賣契約書所涉土地範圍，係靠近文昌路及新光醫院夾角標示為「停車場」之一二一九坪範圍土地，與系爭土地及系爭房屋所在之基河路與八米計畫巷道夾角之土地，完全無關，有上開買賣契約書附圖（見本院卷一第一五三頁至第一五五頁）與系爭租賃契約附圖（見本院北簡卷第八頁）可資比對；益見依上開協議書、同意書及買賣契約書所涉土地地號、位置與系爭租賃契約所涉土地地號、位置比對結果，該等文件不僅不足認兩造間有何於系爭租賃契約屆期後應另訂租約之系爭協議契約存在外，且與系爭租賃契約根本無涉。 ⒊又原告主張其已撤銷系爭協議書，業據提出其一百年十二月十二日一○○新資管字第一○○二○號函（見本院卷一第二二五頁）在卷可稽，而系爭同意書係依據系爭協議書第三條所出具，系爭同意書第一條亦載明此立具基礎，原告主張其撤銷系爭協議書，並使系爭同意書失所附麗等語，核與其上開系爭協議書撤銷函第六點所載系爭同意書應失其效力之意旨相符，自堪採信，是以原告主張系爭協議書及系爭同意書均因其撤銷而失其效力，堪以採信。雖被告抗辯兩造就系爭買賣契約書多次協議，並經原告同意將系爭買賣契約書之期限展延至行政院衛生署核定之展延期限即一百零九年一月二十四日，故兩造間權利義務與當初簽定系爭協議書時不同，有使雙方法律關係繼續延長之共識，原告應受該新的意思表示拘束，而不得任意撤銷系爭協議書云云，固已提出系爭買賣契約展延協議書、行政院衛生署一百零一年十二月二十四日衛署醫字第○○○○○○○○○○號函（見本院卷一第一六○頁、第一六八頁）為證。惟系爭協議書第四項、第五項明文：「..四、本協議書應於本案『特定專用區』細部計畫通過及雙方董事會通過後正式生效。五、本案依前條所列情事尚未正式通過前，雙方均得通知對方撤銷本協議，不負任何因撤銷而產生之損害賠償責任」等語，有該協議書（見本院卷一第一四七頁）在卷可稽，足見兩造本得於該「特定專用區」細部計畫通過及雙方董事會通過前任意撤銷系爭協議，且該系爭買賣契約書、系爭買賣契約展延協議書，均無限制或拘束兩造行使系爭協議書撤銷權之約定，自不能以系爭買賣契約書曾經延展，即謂原告不得撤銷系爭協議書甚明，原告自得撤銷系爭協議書，被告辯稱原告應受系爭買賣契約展延協議書之拘束，而不得任意撤銷系爭協議書云云，並屬無據，不足採信。則系爭協議書及系爭同意書既已因原告撤銷而失其效力，姑不論該協議書及同意書所涉土地與系爭租賃契約之系爭土地及房屋坐落之系爭土地及系爭其他土地均無涉，已如前述外，縱認該協議書及同意書所涉「一八七之四（部分土地）」地號與附表編號一之一所示系爭土地之地號相同，亦無由該業經撤銷而失其效力之協議書及同意書，推論兩造間有何於系爭租賃契約屆期終止後，應就系爭土地及房屋續為另訂租約之系爭協議契約存在。 ⒋本件兩造間並無於系爭租賃契約屆期終止後，應就系爭土地及房屋續為另訂租約之系爭協議契約存在，已如前述，再依系爭租賃契約整體文字觀之，亦無提及所謂「系爭協議契約」或原告負有續訂租賃契約義務等語之記載，更無關於租賃期限應受所謂「系爭協議契約」時程拘束意旨之約定，細繹系爭租賃契約第六條第五款「乙方（指被告）如違反本條前四款事項之一時，甲方（指原告）得隨時終止租約，乙方不得異議」、第十一條「本租賃標的物於租賃期間內，如因甲方土地變更或自行使用需拆除開發時，甲方於三個月前以書面通知乙方並終止本契約，乙方已付未到期租金及保證金甲方同意退還」等語（見本院調解卷第七頁），均有約定原告出租人得於租賃期限屆至前因特定事由而終止租約之明文，顯見雙方並無將系爭租賃契約與所謂「系爭協議契約」相連結，而使系爭租賃契約須受該「系爭協議契約」拘束之意，被告辯稱原告依該「系爭協議契約」就系爭租賃契約屆期時，負有另訂續為租賃契約之義務云云，顯無足採。 ⒌此外，被告另提出新光醫院暨新光紡織士林廠委任辦理土地使用變更契約書（下稱系爭土地使用變更契約書，見本院卷一第一○四頁至第一一六頁）、新光醫院及新光紡織公司士林廠用地變更計畫交通影響評估合約書（下稱系爭評估合約書，見本院卷一第一一七頁至第一二五頁）、台北市政府九十三年四月擬訂「北投士林科技園區主要計畫」內「中正路以北、文昌路以西、美崙街以南、天文科學教育館以東所劃設地區」醫療商務休閒專用區細部計畫案（下稱都市計畫書，見本院卷一第一二六頁至第一四四頁）、台北市政府九十三年四月二十二日府都規字第○○○○○○○○○○○號函（下稱系爭函文，見本院卷一第一四五頁及第一四六頁）等件為據，辯稱兩造間存有整體合作開發協議，並由雙方共同向主管機關提出具體計畫申請合作開發案，且新紡公司與被告間有關整體合作開發協議之權利與義務應由原告概括繼受云云。惟系爭土地使用變更契約書、系爭評估合約書分別係新紡公司、被告與訴外人宇誠工程顧問有限公司、鼎漢國際工程顧問股份有限公司所簽立，原告並非契約當事人，且系爭土地使用變更契約書之簽約日為九十二年十月一日，業已於九十五年十月一日屆期失效；上開都市計畫書及系爭函文則均係台北市政府基於新紡公司與被告之申請而做成，核與原告無涉；且原告係獨立之公司法人，並不當然繼受他人間權利義務關係，縱新紡公司為原告之股東而與原告具有母子公司之持股關係，原告與新紡公司仍各具獨立法人格，應各自負擔其權利義務，此觀被告嗣後已另與原告簽署系爭協議書、系爭買賣契約書等情可知，基於債之相對性，被告所提上開證據，亦難認兩造間已成立系爭協議契約。 ⒍綜上，被告抗辯依兩造間所簽訂之系爭協議書、系爭買賣契約書及原告出具之系爭同意書，得認兩造間就系爭土地及房屋已成立應為續約之系爭協議契約云云，不足採信；原告主張其已撤銷系爭協議書、系爭同意書已失其效力，則堪採信。另系爭買賣契約書所涉土地地號、位置與系爭租賃契約所涉土地地號、位置比對結果無關，是以原告主張系爭買賣契約書是否已經撤銷或解除，無庸再予審究，附此敘明。㈡兩造間系爭租賃契約關係屆期而消滅後，原告固得請求被告遷讓返還系爭土地及房屋，並請求給付不當得利、違約金，惟請求遷讓返還系爭土地之面積、並請求給付不當得利、違約金之數額，均有過高： ⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第四百五十條第一項、第四百五十五條前段定有明文。又系爭租賃期限自一百年八月一日起至一百零一年七月三十一日止租期一年；被告於本契約期滿而未訂契約續租或租約終止時，應即遷讓，將系爭土地及房屋依交屋現況（設備拆除、房屋騰空、雜物清理乾淨）交還原告接管，不得藉故拖延或拒不交還，並為系爭租賃契約第二條前段、第八條前段所明定。則系爭租賃契約既為定有期限之租賃契約，該租賃契約期限業於一百零一年七月三十一日屆滿，原告並分別以一百零一年七月三十日、同年八月七日及同年九月十二日存證信函寄送被告，表示系爭租賃契約屆期不再續租之意，惟被告仍占有使用系爭房屋及土地，且兩造並未成立系爭協議契約，原告並無與被告續訂租賃契約之義務等情均為真正，已如前述；又該租約第二條後段所定：租賃期滿被告得優先續租，並於一個月前與原告重新簽訂新約等語，僅係約定兩造於租期屆滿前得協議下年度續約事宜，被告有優先承租之權利，並非屆期自動續約或原告應續為出租之約定，自無因被告在兩造未續約之情形下，片面以原告拒絕受領租金為由而向法院提存，即生給付租金效力；是以原告主張兩造間系爭租賃契約關係業於一百零一年七月三十一日期限屆滿而消滅，被告應騰空遷讓返還系爭房房及土地，自屬有據。惟原告請求被告遷讓返還系爭土地之面積七七一一．一二平方公尺，固為附件一複丈成果圖標示Ａ所記載，然經本院函詢台北市士林地政事務所該標示Ａ部分之土地佔各該坐落地號土地面積若干，據復：面積分別如附表編號一所示，總計七六九一．二八平方公尺，並謂兩次測量成果圖所載面積差異係屬測量誤差範圍內等語，有該所一百零二年十月十四日北市士地測字第一○二三一七四三四○○號函附如附件二測量附表及複丈成果圖（見本院卷二第十五頁至第十七頁）在卷可稽，足見系爭土地之面積業經測量機關以更精準之分別地號計算再加總之方式重新核算為七六九一．二八平方公尺，原告並據此陳報系爭土地價額，有其提出之土地價額計算式（見本院卷二第四二頁）在卷可參，是以原告請求遷讓返還系爭土地之面積超出七六九一．二八平方公尺範圍外之部分，不應准許。 ⒉次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，最高法院著有六十一年台上字第一六九五號民事判例意旨足參。本件被告自兩造間系爭租賃契約終止後翌日即一百零一年八月一日起仍占有使用系爭土地及房屋等情為真正，已如前述，則原告主張其自該日起受有相當於租金之損害，被告自該日起至遷讓返還系爭土地及房屋之日止，應按月給付其相當於租金之不當得利，洵屬有據。惟依系爭租賃契約第三條，兩造約定每月租金之數額為一百二十九萬一千四百十二元，雖被告並應按上開租金數額，加計全年百分之五營業稅七十七萬四千八百四十七元後，連同上開每月租金開立即期票十三張繳付原告，惟該營業稅之負擔，係租賃契約之雙方於租賃存續期間關於稅捐負擔之特別約定，僅於租賃期間因承租人將租賃標的物作為營業使用，始會發生此稅捐而有特別約定之必要，並非租賃標的物本來使用之對價，換言之，承租人若未將租賃標的物作為營業使用或租賃契約終止後已不能再將租賃標的物作為營業使用，均不致發生此稅捐負擔，是該稅捐之支出不能作為相當於「租金」之不當得利，原告據此計算相當於租金不當得利之數額為一百三十五萬五千九百八十二元（774,847元÷12月＋1,291,412元，元以下無條件捨棄），就超過系爭租賃契約原約定每月租金數額一百二十九萬一千四百十二元部分，不能准許，僅足認其主張兩造間系爭租賃契約原約定每月租金之數額一百二十九萬一千四百十二元範圍內，核屬有據，應予准許。 ⒊又兩造間系爭租賃契約第八條後段固有約定：被告於租約期滿而未訂契約續租或租約終止時，若有藉故拖延或拒不交還標的物，第一個月應加付本約定租金總額一倍之違約金，第二個月加付二倍之違約金，第三個月仍不遷出及交還，應按月加付租金總額五倍之違約金，如被告拒不繳付，原告得由押租金扣抵後再向被告追索等語，惟被告抗辯該違約金之數額過高。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。又違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，故違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人如能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額；且此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減；並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，最高法院著有四十九年台上字第八○七號、五十一年台上字第一九號、七十九年台上字第一六一二號判例、八十二年度台上字第二五二九號裁判足參。本件系爭租賃關係已於一百零一年七月三十一日期間屆滿而消滅，被告於系爭租賃契約屆期而終止之翌日即同年八月一日起仍占有使用系爭房屋及土地等情為真正，已如前述，則原告依上開系爭租賃契約第八條後段約定，主張被告應給付其違約金，固屬有據。惟系爭土地之價額以公告土地現值計算為九億五千六百三十五萬二千四百五十二餘元，有原告提出之土地價額計算式、土地登記謄本八件（見本院卷二第四二頁、卷一第二二七頁至第二三八頁）在卷可稽，系爭房屋則係未辦理保存登記之建物，課稅現值為五百四十一萬四千六百元，亦有原告提出之台北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書四紙（見本院北簡卷第二十頁至第二一頁）在卷足憑，兩項合計為九億六千一百七十六萬七千零五十二元（956,352,452元＋5,414,600元），以每月租金五倍之違約金數額六百四十五萬七千零六十元計算，每年違約金數額高達七千七百四十八萬四千七百二十元，佔系爭土地及房屋總價額高達約百分之八．○五強（6,457,060元×12月÷961,767,052元），原告坐收約十二年五月違約金，即賺取相當於系爭土地及房屋之總價值，顯有過高；再審酌被告為大型醫療院所，醫護人員及病患眾多，系爭土地及房屋之租賃關係早於八十一年八月一日起即由被告與新紡公司簽訂，雖租約皆為一年期之短期租賃，然二十餘年來並未間斷續訂租約，被告於租賃期間亦無違約情事，原告遲至系爭租賃契約期限屆至前一日方通知被告屆期並不再續租之意，本難期待被告於約滿即刻騰空返還系爭房房及土地；且衡以本院業已准許原告向被告請求按月給付相當於租金之不當得利，被告並已按月提存租金，難謂原告有其他重大損失，是原告請求被告於系爭租賃契約期限屆滿第二個月即一百零一年九月給付相當租金二倍之違約金二百五十八萬二千八百二十四元，及第三個月即一百零一年十月一日起至被告遷讓及返還系爭房屋及土地之日止，每月給付相當租金五倍之違約金六百四十五萬七千零六十元，核屬過高，均應將違約金減至租金一倍即一百二十九萬一千四百十二元，始屬相當。是以原告依系爭租賃契約第八條後段之約定，請求被告給付一百零一年八月、九月各一百二十九萬一千四百十二元，扣除被告依系爭租賃契約第五條已繳付原告之押租保證金二百萬三千四百零八元後，被告尚應給付之違約金數額為五十七萬九千四百十六元（1,291,412元＋1,291,412元－2,003,408 元），另自一百零一年十月一日起至被告遷讓返還系爭屋及土地之日止，按月給付違約金數額亦為一百二十九萬一千四百十二元為適當，予以酌減。 ⒋綜上，兩造間系爭租賃契約關係已因期限屆滿而消滅，原告請求被告遷讓返還系爭土地及房屋，並給付相當於租金之不當得利、違約金，均屬有據；惟主張被告應遷讓返還系爭土地之面積為七七一一．一二平方公尺，應有誤會，應認僅在七六九一．二八平方公尺範圍內，核屬有據；又請求自一百零一年八月一日起給付相當於租金不當得利之數額，加計營業稅為每月一百三十五萬五千九百八十二元，核屬過高，應減為兩造間系爭租賃契約原約定每月租金數額一百二十九萬一千四百十二元為適當；另請求違約金之數額，於系爭租賃契約期限屆滿第二個月即一百零一年九月給付相當租金二倍之違約金二百五十八萬二千八百二十四元、第三個月即同年十月一日起每月給付相當租金五倍之違約金六百四十五萬七千零六十元，核屬過高，均應減至租金一倍即每月一百二十九萬一千四百十二元為適當。準此，原告請求被告給付金錢部分，除請求已屆期之一百零一年八月及九月違約金，扣抵被告已繳押租保證金後之違約金餘額為五十七萬九千四百十六元外，請求自一百零一年八月一日起至同年九月三十日止，按月給付相當於租金之不當得利一百二十九萬一千四百十二元，及自同年十月一日起至遷讓返還系爭土地及房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利一百二十九萬一千四百十二元、違約金一百二十九萬一千四百十二元，共計二百五十八萬二千八百二十四元，均屬有據。五、綜上所述，原告主張系爭租賃契約關係已屆期而消滅，被告應遷讓返還系爭房屋及土地，並按月給付相當於租金之不當得利、違約金等情，堪以採信，惟請求被告遷讓返還系爭土地之面積、不當得利及違約金之數額，均有過高；被告抗辯兩造已另成立系爭協議契約，約定原告於系爭租賃契約期限屆至時，就系爭土地及房屋有續為另訂租賃契約之義務云云，不足採信，惟抗辯原告請求相當於租金之不當得利及違約金之數額過高，則堪採信。從而，原告依民法第四百五十五條前段、第一百七十九條規定及系爭租賃契約第八條約定之法律關係，請求被告遷讓返還系爭土地及房屋，並給付原告五十七萬九千四百十六元，及自起訴狀繕本送達翌日即一百零一年十一月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自一百零一年八月一日起至同年九月三十日止，按月給付原告一百二十九萬一千四百十二元，並自同年十月一日起至遷讓返還系爭土地及房屋之日止，按月給付原告二百五十八萬二千八百二十四元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。六、末按判決所命之給付，其性質非長期間不能履行，或斟酌被告之境況，兼顧原告之利益，法院得於判決內定相當之履行期間，民事訴訟法第三百九十六條第一項定有明文。本院審酌被告為大型醫療院所，雖系爭土地及房屋並非做為醫院門診或病房之用，然該土地及房屋幅員廣大，騰空遷讓返還房屋及土地亦非立時可就，需有相當時間始克完成等情，就此部分酌定其履行期間為三個月，以資兼顧。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，與判決結果不生影響，爰不一一另行論述，附此敘明。八、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部份，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。九、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條第二項，判決如主文。中華民國 103 年 5 月 12 日民事第一庭法官劉台安以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 5 月 12 日書記官高宥恩附表（面積：平方公尺）： ┌────┬──────┬───────┬─────────┐ │編號 │坐落土地地號│面積 │對照複丈成果圖標示│ ├─┬──┼──────┼───────┼──────┬──┤ │一│之一│一八七之四 │三三四七．八四│附件二測量附│Ａ │ │ ├──┼──────┼───────┤表及複丈成果│ │ │ │之二│二三○ │一一九○．八 │圖標示： │ │ │ ├──┼──────┼───────┤ │ │ │ │之三│二三一 │二九七二．七六│ │ │ │ ├──┼──────┼───────┤ │ │ │ │之四│二三二 │一一三．九七 │ │ │ │ ├──┼──────┼───────┤ │ │ │ │之五│二三四 │一二．二三 │ │ │ │ ├──┼──────┼───────┤ │ │ │ │之六│二三七 │三九．五三 │ │ │ │ ├──┼──────┼───────┤ │ │ │ │之七│二三七之五 │二．一五 │ │ │ │ ├──┼──────┼───────┤ │ │ │ │之八│二四四 │三 │ │ │ │ ├──┴──────┼───────┤ │ │ │ │總計 │七六九一．二八│ │ │ ├─┴──┬──────┼───────┼──────┼──┤ │二 │一八七之四 │二五○．一三 │附件一複丈成│Ｂ │ │ │ │ │果圖標示： │ │ ├─┬──┼──────┼───────┼──────┼──┤ │ │之一│一八七之四 │一四六．六七 │附件二測量附│Ｃ１│ │三├──┼──────┼───────┤表及複丈成果├──┤ │ │之二│二三五 │二七．一四 │圖標示： │Ｃ２│ │ ├──┴──────┼───────┤ ├──┤ │ │總計 │一七三．八一 │ │Ｃ │ ├─┼──┬──────┼───────┼──────┼──┤ │四│之一│一八七之四 │四六八．五 │附件一複丈成│Ｄ１│ │ ├──┼──────┼───────┤果圖標示： ├──┤ │ │之二│二三五 │○．八 │ │Ｄ２│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之三│二三二之二 │六．八三 │ │Ｄ３│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之四│二三四之一 │一四．○九 │ │Ｄ４│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之五│二三七之三 │二．八五 │ │Ｄ５│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之六│二三四 │一五．○三 │ │Ｄ６│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之七│二三七之五 │三．九二 │ │Ｄ７│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之八│二三二 │三六．二一 │ │Ｄ８│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之九│二三一 │三○．○八 │ │Ｄ９│ │ ├──┴──────┼───────┤ ├──┤ │ │總計 │五七八．三一 │ │Ｄ │ ├─┼──┬──────┼───────┼──────┼──┤ │五│之一│一八七之四 │九三．二五 │附件一複丈成│Ｅ１│ │ ├──┼──────┼───────┤果圖標示： ├──┤ │ │之二│二三二 │二二．八一 │ │Ｅ２│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之三│二三一 │六一．四二 │ │Ｅ３│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之四│二三三 │三．九六 │ │Ｅ４│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之五│二三七之三 │一．九一 │ │Ｅ５│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之六│二三七 │一 │ │Ｅ６│ │ ├──┴──────┼───────┤ ├──┤ │ │總計 │一八四．三五 │ │Ｅ │ ├─┼──┬──────┼───────┼──────┼──┤ │六│之一│一八七之四 │二四九．九六 │附件一複丈成│Ｆ１│ │ ├──┼──────┼───────┤果圖標示： ├──┤ │ │之二│二三二 │二九．二六 │ │Ｆ２│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之三│二三一 │三一七．一 │ │Ｆ３│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之四│二三七 │二○．八六 │ │Ｆ４│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之五│二三七之三 │二．六 │ │Ｆ５│ │ ├──┴──────┼───────┤ ├──┤ │ │總計 │六一九．七八 │ │Ｆ │ ├─┼──┬──────┼───────┼──────┼──┤ │七│之一│一八七之四 │七○．○六 │附件一複丈成│Ｇ１│ │ ├──┼──────┼───────┤果圖標示： ├──┤ │ │之二│二三二 │八．一四 │ │Ｇ２│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之三│二三一 │一○三．三一 │ │Ｇ３│ │ ├──┴──────┼───────┤ ├──┤ │ │總計 │一八一．五一 │ │Ｇ │ ├─┼──┬──────┼───────┼──────┼──┤ │八│之一│一八七之四 │八九．一二 │附件一複丈成│Ｈ１│ │ ├──┼──────┼───────┤果圖標示： ├──┤ │ │之二│二三二 │一六．六二 │ │Ｈ２│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之三│二三一 │五○五．一九 │ │Ｈ３│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之四│二三○ │五．八五 │ │Ｈ４│ │ ├──┴──────┼───────┤ ├──┤ │ │總計 │六一六．七八 │ │Ｈ │ ├─┼──┬──────┼───────┼──────┼──┤ │九│之一│二三一 │三四四．九二 │附件一複丈成│Ｉ１│ │ ├──┼──────┼───────┤果圖標示： ├──┤ │ │之二│二三○ │九四．三三 │ │１２│ │ ├──┴──────┼───────┤ ├──┤ │ │總計 │四三九．二五 │ │Ｉ │ ├─┼──┬──────┼───────┼──────┼──┤ │十│之一│二三一 │三七三．五九 │附件一複丈成│Ｊ１│ │ ├──┼──────┼───────┤果圖標示： ├──┤ │ │之二│二四四 │三 │ │Ｊ２│ │ ├──┼──────┼───────┤ ├──┤ │ │之三│二三○ │二七七．七二 │ │Ｊ３│ │ ├──┴──────┼───────┤ ├──┤ │ │總計 │六五四．三一 │ │Ｊ │ ├─┴──┬──────┼───────┼──────┼──┤ │十一 │二三○ │二七九．七二 │附件一複丈成│Ｋ │ │ │ │ │果圖標示： │ │ ├─┬──┼──────┼───────┼──────┼──┤ │十│之一│二三○ │四五．七一 │附件一複丈成│Ｌ１│ │二├──┼──────┼───────┤果圖標示： ├──┤ │ │之二│二三○之八 │一七．六七 │ │Ｌ２│ │ ├──┴──────┼───────┤ ├──┤ │ │總計 │六三．三八 │ │Ｌ │ ├─┼──┬──────┼───────┼──────┼──┤ │十│之一│二三○之八 │八．八一 │附件一複丈成│Ｍ１│ │三├──┼──────┼───────┤果圖標示： ├──┤ │ │之二│二三一 │一．八四 │ │Ｍ２│ │ ├──┴──────┼───────┤ ├──┤ │ │總計 │一○．六五 │ │Ｍ │ └─┴─────────┴───────┴──────┴──┘

臺灣臺北地方法院102年度重訴字第40號

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