臺灣臺北地方法院102年度重訴字第563號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第563號原　　　告　國泰人壽保險股份有限公司法定代理人　蔡宏圖訴訟代理人　傅祖聲律師蔡維恬律師被　　　告　太子汽車工業股份有限公司法定代理人　許勝發被　　　告　萬榮保險經紀人股份有限公司法定代理人　林志炫被　　　告　萬榮保險代理人股份有限公司法定代理人　林志炫被　　　告　第一保險經紀人股份有限公司法定代理人　林志炫被　　　告　台松堆高機股份有限公司法定代理人　許顯榮共　　　同訴訟代理人　任鳴鉅律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國103年5月1日言詞辯論終結，判決如下：主文被告萬榮保險經紀人股份有限公司應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○○號即門牌臺北市○○區○○○路○段○○號十三樓建物如附圖所示編號甲、丙部分遷讓返還予原告。被告萬榮保險經紀人股份有限公司應給付原告新臺幣肆拾玖萬參仟伍佰肆拾捌元，及自民國一百零二年七月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國一百零二年三月八日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣參拾柒萬貳仟元。被告萬榮保險代理人股份有限公司應將臺北市○○區○○段○○段○○○○○○號即門牌臺北市○○區○○○路○段○○號十三樓建物如附圖所示編號乙部分遷讓返還予原告。被告萬榮保險代理人股份有限公司應給付原告新臺幣拾參萬柒仟零玖拾柒元，及自民國一百零二年七月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並應自民國一百零二年一月一日起至遷讓返還前項建物之日止，按月給付原告新臺幣伍萬元。被告第一保險經紀人股份有限公司應給付原告新臺幣貳拾壹萬玖仟參佰伍拾伍元，及自民國一百零二年七月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告台松堆高機股份有限公司應給付原告新臺幣拾參萬柒仟零玖拾柒元，及自民國一百零二年七月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告萬榮保險經紀人股份有限公司負擔百分之八十二、被告萬榮保險代理人股份有限公司負擔百分之十五、被告第一保險經紀人股份有限公司負擔百分之一、被告台松堆高機股份有限公司負擔百分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣捌仟柒佰捌拾伍萬參仟元為被告萬榮保險經紀人股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告萬榮保險經紀人股份有限公司如以新臺幣貳億陸仟參佰伍拾伍萬玖仟參佰陸拾貳元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項於原告以新臺幣壹佰玖拾陸萬參仟元為被告萬榮保險經紀人股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告萬榮保險經紀人股份有限公司如以新臺幣伍佰捌拾捌萬柒仟伍佰肆拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項於原告以新臺幣壹仟陸佰捌拾陸萬貳仟元為被告萬榮保險代理人股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告萬榮保險代理人股份有限公司如以新臺幣伍仟零伍拾捌萬陸仟參佰玖拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第四項於原告以新臺幣參拾貳萬壹仟元為被告萬榮保險代理人股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告萬榮保險代理人股份有限公司如以新臺幣玖拾陸萬貳仟零玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第五項於原告以新臺幣柒萬參仟元為被告第一保險經紀人股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告第一保險經紀人股份有限公司如以新臺幣貳拾壹萬玖仟參佰伍拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第六項於原告以新臺幣肆萬陸仟元為被告台松堆高機股份有限公司供擔保後，得假執行；但被告台松堆高機股份有限公司如以新臺幣拾參萬柒仟零玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告主張略以：㈠被告太子汽車工業股份有限公司（下稱太子汽車公司）前以房屋所有人身分分別與被告萬榮保險經紀人股份有限公司（下稱萬榮保經公司）、萬榮保險代理人股份有限公司（下稱萬榮保代公司）、第一保險經紀人股份有限公司（下稱第一保經公司）、台松堆高機股份有限公司（下稱台松堆高機公司）（上開4 公司以下合稱承租人被告）就臺北市○○區○○段0○段000000000○號即門牌臺北市○○區○○○路0 段00號13樓（電梯樓層16樓）建物（下稱系爭建物）簽訂租賃契約，每月租金分別為新臺幣（下同）712,000元、5 萬元、 8萬元、5萬元。而系爭建物經原告依法院拍賣程序於民國101年10月9日取得權利移轉證書，並完成移轉登記在案，依民法第425條第1項之規定，已繼受各租約之出租人地位，原告並已於101 年10月16日分別發函通知各承租人被告應依約按期給付租金予原告。詎料，各承租人被告自101年10月9日起，即未依各該租約給付租金，且對原告之給付租金請求均置之不理，並於101 年11月20日回函予原告指稱已付清租金予被告太子汽車公司，惟被告該等片面陳述無任何憑據，並無可信。原告自得依民法第439 條及租賃契約之約定，分別請求：⒈被告萬榮保經公司給付自101年10月9日至102年3月8 日租約終止時積欠之租金3,537,032 元【每月租金71.2萬元×（23/31〈即101年10月殘餘租賃天數〉＋4〈即101年11月至102年2月〉＋7/31〈即102年3月殘餘租賃天數〉）＝3,537,032元）】；⒉被告萬榮保代公司給付自101年10月9 日至101年12月31日租約終止時積欠之租金137,097元【每月租金5萬元×（23/31〈即101年10月殘餘租賃天數〉＋2〈即101 年11月至12月〉）＝137,097 元）】；⒊被告第一保經公司給付自101年10月9 日至101年12月31日租約終止時積欠之租金219,355元【每月租金8萬元×（23/31〈即101年10月殘餘租賃天數〉＋2〈即101年11月至12月〉）＝219,355元）】；⒋被告台松堆高機公司給付自101年10月9 日至101年12月31日租約終止時積欠之租金137,097元【每月租金5萬元×（ 23/31〈即101年10月殘餘租賃天數〉＋2〈即101年11月至12月〉）＝137,097元）】。又若各承租人被告上開101年11月20日回函所述屬實，則被告太子汽車公司顯然溢收自101 年10月9 日起應由原告收取之租金，係無法律上原因受有利益，致各承租人被告受損害，應依民法第179 條規定返還溢收之租金予各承租人被告，原告為保全對各承租人被告之租金債權，亦得依民法第242 條之規定，備位請求被告太子汽車公司將其溢收之租金返還予各承租人被告，並由原告代位受領。㈡又被告萬榮保代公司、第一保經公司、台松堆高機公司之租約均至101 年12月31日期滿終止；被告萬榮保經公司先後與被告太子汽車公司簽訂2份租約，應以第1份租約為準，該租約之租期雖至110 年12月31日，但因被告萬榮保經公司遲付租金之總額已達2期，經原告於102年3月1日催告後仍未給付，故該租約應於102 年3月8日終止。然經本院會同地政機關現場勘驗測量結果，目前系爭建物係由被告萬榮保經公司占有如臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖（即附圖）編號甲、丙部分，被告萬榮保代公司占有如附圖編號乙部分。原告既已繼受租賃關係，則被告萬榮保經公司、萬榮保代公司於租期屆滿後，自應依民法第455條、第767條第1 項規定返還系爭建物予原告。並應依民法第179條、第184條第1 項前段之規定，自無權占有之日起按月給付相當於租金之不當得利或損害賠償金予原告；被告萬榮保經公司之第1 份租約原係針對系爭建物全部，每月租金為712,000 元，因目前系爭建物部分係由被告萬榮保代公司占用，扣除被告萬榮保代公司每月之租金50,000元，被告萬榮保經公司應按月給付原告相當於租金之不當得利662,000元（712,000－50,000元＝662,000 元），被告萬榮保代公司則應按月給付原告相當於租金之不當得利或損害賠償金50,000元。㈢並先位聲明：⒈被告萬榮保經公司應將系爭建物如附圖所示之占有部分（即編號甲、丙部分）遷讓返還予原告，並應給付原告3,537,032 元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年利率5%計算之利息，且自102 年3月8日起至遷讓返還上開建物予原告之日止，按月給付原告662,000 元。⒉被告萬榮保代公司應將系爭建物如附圖所示之占有部分（即編號乙部分）遷讓返還予原告，並應給付原告137,097 元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年利率5%計算之利息，且自102 年1月1日起至遷讓返還上開占有部分予原告之日止，按月給付原告50,000元。⒊被告第一保經公司應給付原告219,355 元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年利率5%計算之利息。⒋被告台松堆高機公司應給付原告137,097 元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年利率5%計算之利息。⒌原告願供擔保，請准宣告假執行。另備位聲明：⒈被告萬榮保經公司應將系爭建物如附圖所示之占有部分（即編號甲、丙部分）遷讓返還予原告，且自102 年3月8日起至遷讓返還上開建物予原告之日止，按月給付原告662,000 元。被告太子汽車公司應給付被告萬榮保經公司3,537,032 元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年利率5%計算之利息，並由原告代位受領，⒉被告萬榮保代公司應將系爭建物如附圖所示之占有部分（即編號乙部分）遷讓返還予原告，且自102 年1月1日起至遷讓返還上開占有部分予原告之日止，按月給付原告50,000元。被告太子汽車公司應給付被告萬榮保代公司137,097 元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年利率5%計算之利息，並由原告代位受領。⒊被告太子汽車公司應給付被告第一保經公司219,355 元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年利率5%計算之利息，並由原告代位受領。⒋被告太子汽車公司應給付被告台松堆高機公司137,097 元，及自起訴狀繕本送達翌日起按年利率5%計算之利息，並由原告代位受領。⒌原告願供擔保，請准宣告假執行二、被告抗辯略以：㈠被告太子汽車公司雖將系爭建物於97年1 月15日信託予訴外人合眾建築經理股份有限公司（下稱合眾建經公司），但信託之目的係為擔保融資銀行之債權，被告太子汽車公司或關係企業就系爭建物仍有使用收益權，合眾建經公司並非出租人，亦無收取租金之權，未繼受出租人之地位；原告於101 年10月9 日取得系爭建物所有權後，亦無從自合眾建經公司繼受出租人之地位。原告就系爭建物既非出租人，自無終止租約之權限，亦無請求租金之權，原告請求給付租金部分，均不應准許。且原告既自法院拍賣取得系爭不動產，自應向合眾建經公司請求點交，合眾建經公司再依信託契約關係，請求被告太子汽車公司交付系爭不動產；而本件因執行法院不點交，原告尚未取得占有，應依民法第348條第1項規定，向出賣人合眾建經公司請求交付系爭建物，原告在未取得系爭建物占有之前，並無收益權，亦無租金或相當於租金之利益受損問題。被告太子汽車公司在原告未取得系爭建物占有前，仍係出租人，依法向承租人即被告萬榮保經公司等收取租金，並無不當得利可言。各承租人被告依租賃契約使用系爭建物，亦無向出租人即被告太子汽車公司請求返還租金之理，故原告備位聲明代位請求被告太子汽車公司返還租金，亦無理由。縱依原告之主張，其依民法第425 條規定，自取得系爭建物所有權後，已繼受被告間系爭租約之出租人之地位，惟承租人依租賃契約所為租金之預付，得以之對抗受讓人，故租賃契約，如訂明承租人得於押金已敷抵充租金之時期內，不再支付租金，而將押金視為預付之租金者，雖受讓人未受押金之交付，亦得以之對抗受讓人；本件各承租人被告均已將租金給付原出租人即被告太子汽車公司，自得對抗系爭建物受讓人之原告。原告向各承租人被告請求其已給付之租金，自屬無據。㈡關於不當得利或損害賠償金額之計算，依土地法第97條第1 項之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限。所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額，土地法施行法第25條亦有明文。依土地法第148 條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價。又土地法第97條第1 項規定係屬強制規定，如當事人間約定之租金超過此限制，其超過部分無請求權。系爭建物位於臺北市大安區，屬城市地方之房屋，有土地法第97條第1 項之適用。本件系爭建物101 年之課稅現值為13,693,400元，其坐落基地為臺北市大安區通化段5小段第463、466、467、468 、469地號，102年度公告地價分別為197,862元、100,000元、113,250元、245,750元及259,000 元，依此計算，系爭建物之租金以土地及房屋課稅現值總額年息10% 計，每月每坪為618元，故原告逾上開部分之請求無理由。㈢並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉被告如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。三、兩造不爭執之事實（見本院卷二第10頁、第33頁反面）：㈠被告太子汽車公司於96年7月1日、97年1月1日先後與被告萬榮保經公司訂立兩份房屋租賃契約（96年7月1日之租約下稱第1 份租約，見本院卷一第24至27頁；97年1月1日之租約下稱第2 份租約，見本院卷一第28至30頁），將系爭建物出租予被告萬榮保經公司，第2 份租約之租賃期間自97年1月1日起至101年12月31日止，使用範圍90坪，每月租金18萬元。㈡被告太子汽車公司於97年1月1日與被告萬榮保代公司訂立租賃契約（見本院卷一第197至201頁），將系爭建物出租予被告萬榮保代公司，租賃期間自97年1月1日起至101 年12月31日止，使用範圍25坪，每月租金5萬元。㈢被告太子汽車公司於97年1月1日與被告第一保經公司訂立租賃契約（見本院卷一第33至35頁），將系爭建物出租予被告第一保經公司，租賃期間自97年1月1日起至101 年12月31日止，使用範圍40坪，每月租金8萬元。㈣被告太子汽車公司於97年11月1 日與被告台松堆高機公司訂立租賃契約（見本院卷一第36至38頁），將系爭建物出租予被告台松堆高機公司，租賃期間自97年11月1日起至101年12月31日止，使用範圍25坪，每月租金5萬元。㈤被告太子汽車公司於97年1 月15日將系爭建物之所有權信託移轉予合眾建經公司（信託契約見本院卷一第106至114頁）。嗣原告依法院拍賣程序取得系爭建物之所有權，於101 年10月9日取得權利移轉證書，101年10月19日登記為所有權人（權利移轉證書、建物登記謄本見本院卷一第48、268至271頁）。㈥系爭建物如臺北市大安地政事務所102 年10月16日土地複丈成果圖即附圖編號甲、丙部分現仍由被告萬榮保經公司占有使用，編號乙部分由被告萬榮保代公司占有使用。㈦被告第一保經公司、台松堆高機公司已於前述第㈢、㈣項租約租期屆滿時即101 年12月31日遷離系爭建物，現未占有使用系爭建物。四、原告主張其已取得系爭建物所有權人地位，各承租人被告之租賃期間業已屆滿或經原告終止租約，各承租人被告均應給付租賃期間積欠之租金，被告萬榮保經公司、萬榮保代公司並應將其占有之系爭建物遷讓返還原告，且自無權占有系爭建物之日起給付相當於租金之不當得利或損害賠償金。然為被告所拒，並以前詞置辯。是本件先位之訴部分，應審究之爭點厥為：㈠原告依民法第455條、第767條第1 項請求被告萬榮保經公司、萬榮保代公司遷讓返還上開其占有之系爭建物，有無理由？被告萬榮保經公司、萬榮保代公司有無占有系爭建物之權源？被告抗辯原告未向合眾建經公司請求交付系爭建物，不得逕行請求被告返還系爭建物，有無理由？㈡原告得否依民法第439 條之規定及租賃契約請求被告萬榮保經公司、萬榮保代公司、第一保經公司、台松堆高機公司給付租賃期間之租金？原告有無繼受上開租約之出租人地位？如得請求，上開各被告應給付之租金數額各為何？㈢原告得否依民法179 條請求被告萬榮保經公司、萬榮保代公司給付相當於租金之不當得利，或依民法第184條第1項前段請求上開被告給付損害賠償金？如得為請求，上開被告應給付之數額各為何？如先位之訴無理由，備位之訴部分，原告主張依民法第242 條代位被告萬榮保經公司、萬榮保代公司、第一保經公司、台松堆高機公司請求被告太子汽車公司返還溢收之租金，並由原告代為受領，有無理由？茲就先位之訴部分之爭點分述如下：㈠原告得依民法第767條第1項請求被告萬榮保經公司、萬榮保代公司遷讓返還其占有之系爭建物： ⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物者，占有人對所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，所有權人對其所有物被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之。查系爭建物之所有權人為原告，惟目前係由被告萬榮保經公司占有使用系爭建物如附圖編號甲、丙部分，由被告萬榮保代公司占有使用系爭建物如附圖編號乙部分等情，有本院核發之不動產權利移轉證書、系爭建物之登記謄本等在卷足稽（見本院卷一第268至271、48頁），復為兩造所不爭執，堪認屬實。是依前揭說明，自應由被告萬榮保經公司、萬榮保代公司就其有權占有系爭建物負舉證責任。被告萬榮保經公司、萬榮保代公司雖稱其係依據與被告太子汽車公司簽訂之租賃契約占有使用系爭建物，惟被告萬榮保代公司公司之租賃契約所定租期至101 年12月31日即已屆滿，被告萬榮保經公司亦自承其與被告太子汽車公司間之租賃契約係以第2份租約取代第1份租約（見本院卷一第182頁反面），而第2份租約之租期亦已於101 年12月31日屆滿，有各該租約在卷足稽（見本院卷一第28至30、197至201頁），租期屆滿後，被告萬榮保經公司、萬榮保代公司即無占有使用系爭建物之權源甚明。 ⒉被告復抗辯其將系爭建物信託予合眾建經公司後，被告太子汽車公司仍為實質上之所有權人，與其關係企業均有權使用系爭建物，原告雖經由拍賣取得系爭建物之所有權後，然依民法第373 條之規定，買賣標的物之利益，自交付時起，始由買受人承受，原告既未向出賣人合眾建經公司請求交付系爭建物，即不得主張系爭建物之利益；原告則主張其已取得系爭建物之所有權，自得請求被告遷讓返還系爭建物。按不動產之買受人對於出賣人，固有請求交付不動產及其他給付之權利，然如當事人間移轉不動產所有權之契約，曾經有效成立，而買受人已有得向第三人主張之所有權，則依民法第767條、第184條第1 項之規定，對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於因故意或過失不法侵害其所有權者，得請求賠償其損害；此等請求權本與其對於出賣人之請求權獨立存在，不能以其對於出賣人別有請求權，而排斥其行使（最高法院30年上字第207 號判例參照）。又拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同，強制執行法第98條第1 項定有明文。原告係經由法院拍賣程序，於101年10月9日領得本院所發之101年10月4日北院木100司執平字第102066號權利移轉證書，並於101年10月19日登記為系爭建物之所有權人，有權利移轉證書及建物登記謄本在卷足稽（見本院卷一第268至271、48頁），依前揭強制執行法之規定，原告即已取得系爭建物之所有權，自得依民法第767 條規定，對於無權占有系爭建物者請求返還之，不因其對於出賣人有無其他請求權而異，是被告前揭抗辯亦難認有理。被告萬榮保經公司、萬榮保代公司既未提出其有何正當權源可占有使用系爭建物，原告主張被告萬榮保經公司、萬榮保代公司無權占有系爭建物，而依民法第767條第1項之規定，請求被告萬榮保經公司將其占用之系爭建物如附圖編號甲、丙部分，以及請求被告萬榮保代公司將其占用之系爭建物如附圖編號乙部分遷讓返還予原告，即屬有據。 ⒊又本院既認原告依民法第767條第1項所為本項請求有理由，即無再就原告依民法第455 條租賃物返還請求權所為請求有無理由予以審酌之必要。㈡原告得依民法第439 條及租賃契約之約定，請求各承租人被告給付租賃期間積欠之租金： ⒈按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項定有明文。又民法第425 條規定之適用，固以讓與租賃物之所有人為出租人為其要件，然第三人如得所有人同意而為出租時，仍得類推適用該條之規定（最高法院84年台上第163號判例參照）。原告主張被告太子汽車公司於97年1月1 日與被告萬榮保經公司、萬榮保代公司、第一保經公司簽訂上開租賃契約時，仍為系爭建物之所有權人，嗣系爭建物之所有權於97年2月5日因信託移轉予合眾建經公司，原告復於101年10月9日經拍賣而取得系爭建物之所有權，業據其提出系爭建物之異動索引等為證（見本院卷第266 頁），復為被告所不爭執，堪認屬實；是依上開民法第425條第1項之規定，系爭建物之所有權於租賃期間先後讓與合眾建經公司、原告，該等租賃契約對於受讓人即原告仍繼續存在，原告取得出租人之地位，自得依租賃契約行使出租人之權利。至被告太子汽車公司與被告台松堆高機公司簽訂租賃契約之時間為97年11月1 日（見本院卷一第36至38頁），雖在系爭建物之所有權移轉予合眾建經公司之後，惟原告主張其亦繼受被告太子汽車公司與被告台松堆高機公司間之租賃契約，被告則稱太子汽車公司有權出租系爭建物予台松堆高機公司，而未就被告太子汽車公司將系爭建物出租予被告台松堆高機公司係經合眾建經公司同意此點加以爭執；是依前揭判例意旨，應認被告太子汽車公司係得所有人合眾建經公司之同意而將系爭建物出租予被告台松堆高機公司，仍得類推適用民法第425條第1項之規定。又承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439 條定有明文。被告太子汽車公司與各承租人被告簽訂之租賃契約中，均有給付租金之約定，有各該租賃契約在卷足稽（見本院卷一第29、34、37、198 頁），是原告主張其取得系爭建物之所有權而繼受出租人地位後，得依民法第439 條及租賃契約之約定請求各承租人被告給付租賃期間之租金，洵屬有據。 ⒉被告雖抗辯各承租人被告均已將租賃期間之租金給付予被告太子汽車公司，原告應受租賃契約中預付租金約定之拘束云云。惟原告否認各承租人被告已將租金交付予被告太子汽車公司（見本院卷一第188頁）。依民事訴訟法第277條前段之規定，自應由被告就其已付清租金此等有利於己之事實負舉證責任。然被告並未提出任何證據以為證明，且被告太子汽車公司與合眾建經公司簽訂之信託契約第3 條約定：「甲方（即太子汽車公司等委託人）將土地及建築物信託予乙方（即合眾建經公司），由乙方基於維護甲方及銀行團之權益管理信託財產，並依本契約辦理處分信託財產之相關事宜（包括但不限於不動產之出售、出租、設定負擔或與他人合作開發土地等），俾取得資金以償付甲方對融資銀行之債務。」（見本院卷一第106 頁），是依上開信託契約之約定，系爭建物等信託財產移轉予合眾建經公司後，合眾建經公司有權就信託財產依約辦理出租等事宜，以便經由收取租金等，取得資金償付被告太子汽車公司等委託人對融資銀行之債務；而系爭建物於97年2月5日即移轉所有權予合眾建經公司，業如前述，被告萬榮保經公司、萬榮保代公司、第一保經公司、台松堆高機公司均為被告太子汽車公司之關係企業，被告台松堆高機公司之法定代理人許顯榮亦為上開信託契約締約當事人即委託人太子投資股份有限公司、永美汽車股份有限公司之法定代理人（見本院卷一第109 頁），對於上開信託契約之約定應無不知之理，上開承租人被告卻稱其迄至101 年間仍將租金給付予被告太子汽車公司，顯與常情相違，難以採信。從而，原告主張各承租人被告迄未給付101年10月9日起至租期屆滿時之租金，而依租賃契約之約定分別請求各承租人被告給付積欠之租金，即非無據。 ⒊關於原告得請求之租金數額，原告雖主張被告萬榮保經公司部分應以第1份租約為據，故每月租金應為712,000元，積欠之租金應算至102 年3月7日云云；惟為被告所否認，並抗辯被告萬榮保經公司部分係以第2份租約取代第1份租約。經查，被告太子汽車公司與萬榮保經公司間之第1份租約係於96 年7月1日簽訂，租期至110 年12月31日，承租範圍係系爭建物全部（356 坪含公設，見本院卷一第25頁）；惟被告太子汽車公司嗣於97年1月1日分別與被告萬榮保經公司、萬榮保代公司、第一保經公司簽訂租賃契約，並於97年11月1 日與被告台松堆高機公司簽訂租賃契約，而將租賃範圍分別劃分為系爭建物使用90坪、25坪、40坪、25坪，租期均至101 年12月31日止（見本院卷一第29、198 、34、37頁）；如依原告之主張，被告萬榮保經公司之租約應以第1 份租約為據，則其與原出租人即被告太子汽車公司在承租範圍、租金等租賃條件未變動之情況下，應無簽訂第2 份租約之必要；且若認被告萬榮保經公司之租約應以第1 份租約為據，原出租人被告太子汽車公司豈非將系爭建物356 坪全部出租予被告萬榮保經公司使用後，復將其中部分建物重複出租予被告萬榮保代公司等，則各承租人被告使用之範圍即無從區分，顯與常情相違。原告雖以本院至現場履勘測量之結果，被告萬榮保經公司占用之系爭建物附圖編號甲、丙部分合計面積為609 平方公尺，約為186坪，遠大於第2份租約之承租範圍90坪，進而主張應以第1份租約為據；惟本院係於102年10月16日至現場履勘，當時部分承租人即被告第一保經公司、台松堆高機公司均已搬離系爭建物，有勘驗測量筆錄在卷足稽（見本院卷一第213至214頁），自無法排除被告萬榮保經公司係於102 年1月1日租期屆滿、其他承租人搬離後始擴張其使用範圍之可能性，故尚難僅以102 年10月16日履勘時之現況，推論被告萬榮保經公司於101 年10月9日至101年12月31日承租期間使用之範圍為何，並進而認定其應依第1 份租約繳付租金。原告既未提出其他證據證明被告萬榮保經公司於上開期間之租賃範圍達第1份租約所載356坪，其得請求被告萬榮保經公司給付之租金，即應以第2 份租約所載18萬元（見本院卷一第29頁）為據。從而，原告得依民法第439 條及租賃契約之約定，請求：⒈被告萬榮保經公司給付自101年10月9日至101年12月31日租約終止時積欠之租金493,548元【計算式：每月租金18萬元×（23/31〈即101年10月殘餘租賃天數〉＋2〈即101年11月至101年12月〉）＝493,548元）】；⒉被告萬榮保代公司給付自101年10月9 日至101年12月31日租約終止時積欠之租金137,097元【計算式：每月租金5萬元× （23/31〈即101年10月殘餘租賃天數〉＋2〈即101年11月至101年12月〉）＝137,097元）】；⒊被告第一保經公司給付自101年10月9日至101年12月31日租約終止時積欠之租金219,355元【計算式：每月租金8萬元×（23/31〈即101 年10月殘餘租賃天數〉＋2〈即101年11月至101年12月〉）＝219,355元）】；⒋被告台松堆高機公司給付自101年10月9日至101年12月31日租約終止時積欠之租金137,097元【每月租金5 萬元×（23/31〈即101年10月殘餘租賃天數〉＋2〈即101年 11月至101年12月〉）＝137,097元）】，以及原告以起訴狀繕本之送達為催告之翌日即102年7月17日（見本院卷一第165至167頁送達證書）起至清償日止，均按法定利率即年息5%計算之遲延利息。逾上開部分之請求則無理由。㈢原告得依民法179 條分別請求被告萬榮保經公司、萬榮保代公司按月給付相當於租金之不當得利372,000元、50,000 元，其餘請求則無理由： ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條分別定有明文。無權占有他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會之通常觀念。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。被告萬榮保經公司、萬榮保代公司分別無權占有上開建物作為公司營業使用，而受有利益，並使原告受有不能使用上開建物之損害，是原告依不當得利法律關係，請求被告萬榮保經公司、萬榮保代公司分別自102年3月8日、102年1月1日起，至遷讓返還上開建物之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利，自屬有據。 ⒉關於原告得請求被告返還之不當得利數額，被告萬榮保經公司部分，依第1 份租約所載每月租金712,000 元、承租面積356 坪（見本院卷一第25頁反面），以及本件經現場履勘測量結果，被告萬榮保經公司占用之系爭建物如附圖編號甲、丙部分面積共609 平方公尺（即369平方公尺＋240平方公尺＝609平方公尺），約合186坪計算，被告萬榮保經公司所獲相當於租金之利益應為每月372,000元（計算式：712,000元÷356坪×186坪＝372,000 元）。被告萬榮保代公司部分，依其與被告太子汽車公司簽訂之租賃契約，承租面積為25坪，每月租金為5萬元（見本院卷一第198頁），又本件經測量結果，被告萬榮保代公司實際占用之面積即附圖編號乙部分，為117 平方公尺，約為35.7坪，尚大於前述租賃範圍，故原告主張被告萬榮保代公司每月所獲利益為5 萬元，應屬有據。從而，原告依民法第179 條之規定，分別請求被告萬榮保經公司、萬榮保代公司按月給付相當於租金之不當得利372,000元、5萬元，為有理由。逾上開部分之請求則無理由。又原告雖另主張依民法第184條第1項前段請求被告萬榮保經公司等給付損害賠償金，惟其上開主張經審酌後，亦無從為更有利於原告之認定，併予敘明。 ⒊被告雖抗辯依土地法第97條第1 項之規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10% 為限；以系爭建物之101年度課稅現值及其坐落之基地102年度公告地價計算，原告縱得請求相當於租金之不當得利，亦應以每月每坪618 元計算云云。惟原告主張系爭建物係供營業用，並無土地法第97條第1 項規定之適用。按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制（最高法院94年度第2 次民事庭會議決議參照）。查系爭建物雖坐落於臺北市大安區，屬城市地方之房屋，惟使用執照記載之用途為「一般事務所」，建物謄本登載之主要用途則為「商業用」，實際上亦係擺設辦公器材或文件等，作為被告萬榮保經公司等營業使用，有系爭建物之登記謄本、使用執照及本院102 年10月16日勘驗測量筆錄、現場照片等在卷足稽（見本院卷一第48、213至214、219至222頁，卷二第49至50頁），系爭建物顯係作為營業用，依前揭說明，所約定之租金自不受土地法第97條規定之限制。另依原告提出之不動產估價報告，系爭建物101 年12月31日鑑估之總價為461,994,056元，面積為326.04坪（見本院卷一第135頁），依此計算，被告萬榮保經公司占用之186 坪價值即達263,559,362元（461,994,056元÷326.04坪×186坪＝263,5 59,362元，元以下四捨五入，下同）；被告萬榮保代公司占用之35.7坪價值即達50,586,394元（461,994,056元÷326.0 4坪×35.7坪＝50,586,394 元）。另參照被告太子汽車公司與被告萬榮保經公司間就系爭建物簽訂之第1 份租約，租賃標的物面積共356坪含公設，月租金為712,000元（見本院卷一第25頁反面），每坪租金亦達2,000元（712,000元÷356 坪＝2,000元）。綜上堪認被告抗辯應以每月每坪618元計算本件相當於租金之不當得利，顯屬過低，難認有理。五、又當事人提起預備合併之訴，係以先位之訴無理由為停止條件，請求法院就備位之訴為裁判，故法院應就先位之訴先為審判，必待先位之訴無理由時，始得就備位之訴為裁判（最高法院85年度台上字第2009號判決意旨參照）。原告先位之訴既經本院認定一部有理由，其備位之訴即無審酌之必要，併予敘明。六、綜上所述，原告自取得系爭建物所有權之101年10月9日起，即繼受出租人地位，得依民法第439 條及租賃契約之約定，請求各承租人被告給付自101年10月9日起至租約屆滿之101 年12月31日止積欠之租金；又被告萬榮保經公司、萬榮保代公司無權占有原告所有之系爭建物，自應將之遷讓返還予原告，並應給付相當於租金之不當得利。從而，原告依民法第767條第1 項及第179條之規定，請求被告萬榮保經公司、萬榮保代公司分別遷讓返還如主文第1、3項所示之建物，並分別請求被告萬榮保經公司自102 年3月8日起至遷讓返還上開建物之日止按月給付372,000 元、請求被告萬榮保代公司自102年1月1日起至遷讓返還上開建物之日止按月給付50,000 元；以及依民法第439 條及租賃契約之約定，分別請求被告萬榮保經公司、萬榮保代公司、第一保經公司、台松堆高機公司給付積欠之租金493,548元、137,097元、219,355 元、137,097元，及均自起訴狀繕本送達翌日即102年7 月17日起至清償日止按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。逾上開部分之請求則無理由，應予駁回。七、兩造分別陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經核均不影響本件判決結果，不再逐一論述，附此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。中華民國 103 年 5 月 20 日民事第五庭法官陳蒨儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 5 月 20 日書記官謝淑芬附圖：臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖（複丈日期：102 年10月16日，發文字號：北市大地測字第00000000000號）。

臺灣臺北地方法院102年度重訴字第563號

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