臺灣臺北地方法院102年度重訴字第572號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第572號原　　　告　圓方創新股份有限公司法定代理人　徐翊銘訴訟代理人　李佳玲律師鄭勵堅律師複代理人　　黃泓勝律師被　　　告　光世代建設開發股份有限公司法定代理人　鄭永金訴訟代理人　王寶玲律師余天琦律師蔡步青律師上列當事人間請求給付違約金等事件，本院於民國103年4月16日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由壹、程序方面一、按當事人法定代理人代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人承受其訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170條有明文規定，復按第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，同法第175條第1項亦規定甚詳。查被告之法定代理人原為范良銹，嗣於本件繫屬中變更為鄭永金，有被告公司變更登記表附卷可佐（見本院卷四第190頁），故其具狀聲明承受訴訟，核與前揭規定尚無不合，應予准許。貳、實體方面一、原告起訴主張：（一）被告向訴外人即被告之母公司中華電信股份有限公司（下稱中華電信）承租其所有之門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號及同區信義路4段4巷7號建物包含地下停車空間（下稱系爭建物），兩造即協商由原告向被告承租系爭建物以供原告經營飯店，，兩造並於99年4月16日簽署備忘錄（下稱系爭備忘錄），原告並於簽立系爭備忘錄同時交付被告面額為新台幣（下同）3200萬元之支票（下稱系爭支票）作為簽約保證金。（二）系爭備忘錄第17.1條約定「有關本專案未盡事宜，除甲（即被告）乙（即原告）雙方另有約定外，雙方當事人應本於本備忘錄之內容，誠信協商，並簽訂正式契約」、第 17.2條前段約定「甲乙雙方應於99年7月1日前簽署正式契約，並辦理公證」，可知兩造均負有於99年7月1日前就系爭建物之租賃事宜簽署正式租賃契約（下稱正式契約）之義務。又系爭備忘錄第17.2條後段雖約定「如屆時未簽署正式契約者，除甲乙雙方另有約定或因甲方作業延宕外，本備忘錄於99年7月1日自動失效」，然所謂之「雙方另有約定」，應係指「繼續協商非備忘錄已約定之未盡事宜之共識」，如被告故意增加系爭備忘錄所無之條件，然為原告所不同意，被告仍應於上開期日前依據系爭備忘錄之約定，與原告簽訂正式契約，被告如未與原告簽訂正式契約，即屬因違反誠信，而屬前揭約定所指之「甲方作業延宕」之範疇。（三）原告於簽署系爭備忘錄後，即繼續與被告協商簽署正式契約，並著手為進駐系爭大樓之準備工作。惟被告則故意於簽署正式契約之協商過程中，變更系爭備忘錄已約定之條件，並增加系爭備忘錄原未約定之條件，不於上開期日前與被告簽署正式契約，被告前揭所為，自屬系爭備忘錄第17.2條所指之「作業延宕」，依前所述，系爭備忘錄自未於99年7月1日自動失效。又系爭備忘錄第9.1.2條已約定「未違約之當事人得向違約之當事人主張懲罰性違約金。如為乙方違約者，甲方得沒收乙方交付之簽約保證金，以作為懲罰性違約金。如為甲方違約者，甲方除應返還簽約保證金外，乙方並得向甲方請求一倍之簽約保證金，以作為懲罰性違約金」。為此，原告爰依據上開系爭備忘錄第9.1.2條約定，聲明：被告應給付原告6400萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；願供擔保請准予宣告假執行。二、被告則以：兩造固就系爭建物曾協商租賃事宜而簽署系爭備忘錄，並約定以系爭備忘錄為協商簽署正式契約之基礎，然依據系爭備忘錄第17.2條約定，系爭備忘錄於99年7月1日自動失效，可知兩造已明確約定協商期間至99年7月1日為止，兩造均未負有與他造簽訂正式契約之義務，原告主張被告負該義務而未履行，為無理由。況系爭備忘錄並未合意系爭建物租賃期間，兩造於協商過程中對於正式契約之租賃期間、點交日、進場裝修日均未能合意，且雖約定訴外人InterContinentalHotelsGroup（GreaterChina）Limited（下稱IHG 集團）以旗下飯店HolidayInnExpress進駐，然是否由IHG集團為正式契約當事人或僅出具承諾書保證經營管理服務等節，亦未合意，則被告因此無法與原告簽立正式契約，被告尚非故意違反誠信原則，亦無作業延宕可言。除此以外，兩造亦未合意延長系爭備忘錄之效力，則依系爭備忘錄第17.2條約定，系爭備忘錄自於99年7月1日後失效。原告主張系爭備忘錄並未屆期失效，以及被告未履行簽訂正式契約之義務，而應依據系爭備忘錄第9.1.2條約定負給付違約金，均屬無據，原告請求被告給付違約金6400萬元，為無理由，爰為答辯聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請准予宣告免為假執行。三、首查，被告向中華電信承租系爭建物，原告因擬向被告承租系爭建物以供經營旅館，而於99年4月16日與被告簽署系爭備忘錄，原告並於簽立系爭備忘錄同時交付被告面額為3200萬元之系爭支票作為簽約保證金，被告迄今未就系爭建物與原告簽署正式契約等情，為兩造所不爭執，且有系爭備忘錄、系爭支票在卷可稽（見102年度北簡字第4868號卷，下稱北簡卷第8至16頁），應為真實。四、次查，原告主張系爭備忘錄第17.1條係約定兩造有簽訂正式契約之義務，且因被告作業延宕而未能與原告於99年7月1日前簽訂正式契約，依系爭備忘錄第17.2條約定，系爭備忘錄並未因上開期日屆至而自動失效，被告拒絕履行前揭簽約義務，即應依系爭備忘錄第9.1.2條約定給付6400萬元違約金，然為被告所不承認，並以前揭情事資為抗辯，是本件爭執之點即為：（一）兩造是否於系爭備忘錄第17.1條約定，雙方有簽訂正式契約之義務？（二）系爭備忘錄是否於99年7月1日自動失效？（三）原告依據系爭備忘錄第9.1.2條約定，請求被告給付違約金，有無理由？五、兩造是否於系爭備忘錄第17.1條、第17.2條前段約定，雙方有簽訂正式契約之義務？（一）原告雖主張系爭備忘錄就租賃標的物、租期、租金等租賃契約必要之點，均已明確約定或可得確定，故於系爭備忘錄第17.1條約定「有關本專案未盡事宜，除甲乙雙方另有約定外，雙方當事人應本於本備忘錄之內容，誠信協商，並簽訂正式契約」、第17.2條前段約定「甲乙雙方應於99年7月1日前簽署正式契約，並辦理公證」，從而兩造應本於前揭約定，簽訂正式契約，此為兩造於簽署系爭備忘錄後之作為義務，而被告與原告簽署系爭備忘錄，即屬承諾將系爭建物轉租予原告，然此為被告所不承認，辯稱兩造尚未達成租賃契約之意思表示之合致。（二）前揭第17.1條、第17.2條前段其文義固已載明兩造應本於系爭備忘錄之內容，誠信協商，於99年7月1日前簽訂正式契約，並辦理公證，惟按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條有明文規定，故解釋契約，應探求當事人立約時之真意，而真意何在，本應通觀契約全文，並以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，即解釋契約，應斟酌訂立契約當時及過去之事實暨交易上之習慣，依誠信原則，從契約之主要目的，及經濟價值作全盤之觀察（最高法院79年度台上字第1778號、85年度台上字第517號裁判要旨參照）。經查： 1、系爭備忘錄第2條「租賃期間」之2.1條記載「甲乙雙方同意暫訂自99年7月1日起至114年4月14日為止為第一階段租賃期間（以下簡稱『第一階段租賃期間』）；自114年4月15日起至129年4月14日止為第二階段租賃期間（以下簡稱『第二階段租賃期間』）；嗣後如有續租情事，應以15年為單位作為每一階段之租賃期間」、2.4條記載「甲乙雙方同意，有關租賃期間與續租事宜，另於正式契約協商訂定之」，則由上述約定文義以觀，兩造於簽署系爭備忘錄時，對於租賃期間顯非確定，否則應不致記載「暫訂」，且於第2.4條另行約定關於租賃期間另行協商定之。 2、當時參與擬定與撰寫系爭備忘錄之原告公司法律顧問邱士芳律師、被告公司法律顧問周憲文律師、及仲介並參與兩造協商系爭建物租賃事宜之高力國際股份有限公司董事邱莉玲到庭為下列證詞：（1）證人邱士芳證稱「（提示備忘錄，第2.4條知不知道雙方為何會這樣約定？）當初印象是從原告立場此合約要租長期才有獲利可能，但出租方即被告因為內部規定所以對第二期及第三期租期無法確定，所以才會有第2.4條約定」（見本院卷三第273頁）。（2）證人周憲文證稱「（提示備忘錄第2.4條，知道雙方為何會這樣約定？）之後我告知被告此可能會與中華電信的租賃合約租期不一致所以我建議這條要修改，然後再與原告公司開會時，有將中華電信租約的租期條文有擷取下來給原告，中華電信的租約有約定可續租，但是有條件，必須談成租約條件，才可以續約，並非當然續租」（見本院卷三第280頁背面）。（3）證人邱莉玲證稱「（提示備忘錄第2.4條，知道雙方為何會這樣約定？）因為當時原告是希望簽45年，但是光世代就是二房東不能確認第31年至45年確定可以出租，所以才會延續2.3條約定2.4條。」（見本院卷三第277頁）、「當時都有方案討論到是否要簽正式租賃契約，因為原告公司也要陳報董事會，被告公司也要與中華電信確定租賃契約因此以備忘錄形式簽署」（見本院卷三第279頁背面）、「（光世代當時簽約時，是否有表示與中華電信租約到期後，可否繼續租給原告公司並不確定？）有，但是被告有說與中華電信有優先續約權」（見本院卷三第279頁背面）。 3、就兩造於簽署系爭備忘錄時，因被告係向中華電信承租系爭建物後再轉租予原告，故租賃期間無法確定等情，上開證人所證述之情節均屬相符，可徵其證詞應屬可採，足見兩造於簽署系爭備忘錄時，關於租賃期間仍未確定。至證人邱莉玲證稱兩造於簽署系爭備忘錄時，已確定租期為三十年（見本院卷三第280頁），然證人邱士芳則證稱當時兩造之認知是第一階段租期是確定的（見本院卷三第273 頁），以證人邱士芳當時為原告公司法律顧問之地位而論，應以證人邱士芳之證詞較為可採，而第一階段15年租期縱屬確定，惟依據兩造所進行之99年6月22日協商會議紀錄所載「光世代周律師意見：圓方是否能接受先簽訂第一階段租期的租賃合約，到時再行續約（下略）。圓方林經理表示：當初要求總租期30年是出於成本考量，若是只有不到15年租期（實際僅12～13年），對圓方而言並不符投資效益」（見本院卷一第50頁），可知縱使兩造於簽署系爭備忘錄時，已可確定第一階段租期15年，然此一確定之租賃期間亦非原告所願，故第一階段租期縱可確定，並不足以認定兩造均已就租賃契約之租賃期間已為意思表示之合致。 4、再依兩造於簽署系爭備忘錄後，所進行之99年6月15日會議紀錄所載「光世代陳副理說明：由於合約中甲方的權利義務都來自於與中華電信的租賃合約，光世代又是百分之百中華電信轉投資持有之子公司，與圓方的租賃合約不能逾越與中華電信的母約。進一步與母公司法務討論後，說明以下幾點：租期：與中華電信的租約中租期只有第一階段的15年。中華電信尚未同意第二階段之15年續約期，以及第二階段的續約租金，光世代與中華電信並無談判。」、「高力國際補充說明：圓方於評估本案時，已表明本案之租賃期限及續租條件是本案能否進行之主要考量因素」、「光世代提出下列作法：光世代將先與中華電信溝通第二階段的15年租期，視中華電信是否開放」（見本院卷一第48頁、第49頁）；99年6月22日會議記錄記載「延續6月15日雙方討論有關租賃契約備忘錄之總租期及第二階段續約條件」、「圓方林經理表示：當初要求總租期30年是出於成本考量若是只有不到15年租期（實際僅剩12～13年）對圓方而言並不符合投資效益。圓方邱律師表示：光世代與中華電信之租約是否有增補之可行性？因為租期與續約條件對圓方而言是決定投資本案最重要之因素。光世代說明：光世代現階段依母約賦予之權利進行，對於任何修改或增補需由依中華電信之政策作指示。」（見本院卷一第50頁）。則由上述會議記錄所載，可知原告欲長期承租系爭建物始符合其投資利益之立場，如租期僅15年，即不符其投資利益，然被告為中華電信轉投資之子公司，其向中華電信承租系爭建物之租期僅為15年，被告並未確認租約到期後，其仍得與中華電信續約或者續約之條件為何，而兩造於簽署系爭備忘錄以後，仍就總租期以及被告是否得確保其能與中華電信續約等，持續協商。由此可知，兩造於簽署系爭備忘錄時，對於租期部分，應尚未確定。（三）綜上，可知兩造於簽署系爭備忘錄時，就租賃期間即非確定，且此為原告決定是否承租系爭建物之主要因素，然卻為被告於簽署系爭備忘錄時所無法決定者，若謂在租期無法確定之情狀下，兩造於簽署系爭備忘錄時，即同意被課以將簽訂正式契約之義務，顯非事理之常。故探求兩造於簽署系爭備忘錄時之真意，前開第17.1條、第17.2條前段約定，應非課以兩造應簽訂正式契約之義務。而參以系爭備忘錄「前言」所載「緣甲方擬將租賃標的（定義詳第 1.1條）出租予乙方使用收益，而乙方擬向甲方承租租賃標的（以下簡稱『本專案』）。為此，經雙方誠信協商，同意並簽訂本備忘錄如下，以作為甲乙雙方後續協商正式租賃契約（以下簡稱『正式契約』）之基礎」，可知兩造因簽署系爭備忘錄而被課以之義務，應僅止於與對方就簽訂正式契約一事，進行協商，是以原告主張被告因前揭約定，而有與原告簽訂正式契約之義務，應非可採。（四）此外，另參酌兩造之99年6月29日會議紀錄「結論」所載「請圓方提供租約版本，並另附6/18光世代版本作一差異附件」（見本院卷一第53頁），則兩造於上開99年6月29 日會議仍有租約版本之差異，亦徵兩造於同年4月16日簽署系爭備忘錄時，對於租賃契約仍未意思表示合致，自無從課以雙方簽定正式契約之義務。（五）至原告雖另主張證人邱士芳已於準備程序中具結證稱「（第17.1條後面，雙方當事人應本於本備忘錄之內容，誠信協商，並簽訂正式契約，是否指雙方當事人有義務要根據備忘錄簽訂正式契約？）我的理解是」（見本院卷第274 頁背面），故被告有簽訂正式契約之義務，惟按證人係就他人間之訴訟，陳述自己觀察具體事實之結果，即證人係以自己關於某項事實之經歷，報告於法院，使法院得以確定事實，是以邱士芳僅可針對其所經歷之本案相關事實部分作證，然其前揭證詞已逾越事實部分之證述而涉及系爭備忘錄之法律效力之判斷，為本院所不採，併予說明。六、系爭備忘錄是否於99年7月1日自動失效？（一）系爭備忘錄第17.2條約定「甲乙雙方應於99年7月1日前簽署正式契約，並辦理公證。如屆時未簽署正式契約者，除甲乙雙方另有約定或因甲方作業延宕外，本備忘錄於99年7月1日自動失效，由甲方將收受之第4.1條簽約保證金之支票無息退還乙方，甲乙雙方互不為其他請求。」。原告雖主張依系爭備忘錄第17.2條約定之反面解釋，兩造如另有約定或被告作業延宕，則系爭備忘錄並未於99年7月1日失效，固屬有據，然原告又主張兩造於系爭備忘錄簽署後，即就正式契約進行磋商，然被告自99年6月開始，卻試圖推翻兩造已於系爭備忘錄中約定之事項，或者故意增加系爭備忘錄所無之條件，延宕簽署正式契約，故系爭備忘錄並未於99年7月1日失效，證人邱士芳亦證稱「我的認知是當初是大家都不可以去更改備忘錄之內容及內部作業程序拖過7月1日」（見本院卷二第275頁背面），證人邱莉玲則證稱「我們的理解應該是誰沒有去簽合同，應該就是延宕，不簽約的那方就屬於作業延宕」（見本院卷二第 278頁）。被告則辯稱前揭第17.2條所指稱之「雙方另有約定」，係指兩造另有展延系爭備忘錄或者簽訂正式契約之合意，且系爭備忘錄並未約定正式契約之必要之點，正式契約之內容尚待兩造協商，且被告於簽署系爭備忘錄後即積極與原告進行協商，並無作業延宕之情事。經查： 1、承前所述，兩造簽署系爭備忘錄，所課予雙方之義務，並非簽訂正式契約，而是就正式契約之內容進行協商。則在此前提下，若謂被告不得增加系爭備忘錄所無之條件，或者不得因增加條件而導致變更系爭備忘錄所載內容，則協商之目的何在？況觀諸系爭備忘錄之「前言」所載，可知系爭備忘錄內容僅屬兩造協商正式契約之基礎，並無不得更易之限制與約定，是以證人邱士芳證稱兩造均不得更改系爭備忘錄所載內容，即非可採。又系爭備忘錄既然並未課以被告必須與原告簽訂正式契約之義務，則被告若因與原告進行協商結果，而未能達成租賃契約之意思表示合致，致未簽署正式契約，即屬作業延宕，被告應繼續與原告協商，此不僅不符交易慣例及社會常情而屬窒礙難行，亦與被告並無簽署正式契約義務，有所違背，故證人邱莉玲證稱未簽約之一方即屬作業延宕，亦非可採。此外，觀之被告職員莊宜昕於98年9月28日及同年10月1日、同年10月6日寄送予邱莉玲之電子郵件，附件為系爭備忘錄之初稿，其中第9.5條均約定：本備忘錄效力至雙方簽訂正式租賃契約後失其效力，惟契約不得牴觸本備忘錄（見本院卷二第101、106、113、117、125、130頁），然系爭備忘錄已刪除該約定，益徵兩造並未合意系爭備忘錄之內容不得修改。 2、而被告辯稱其於簽署系爭備忘錄後，積極與原告進行協商，其係因未能與原告達成租賃契約之意思表示合致，而未能與原告簽定正式契約，並非作業延宕所致，已提出會議紀錄5份為證（見本院卷一第43頁至第53頁），觀諸上開會議紀錄所載，其中除前開租賃期間之議題以外，亦將是否將IHG集團加入成為正式契約作成三方合約、租期之起算點與點交日、第二期租金如何計算、系爭建物變更為飯店用途期間租金如何計算等，均列為討論議題，然兩造並未達成共識，故被告前揭所辯，應堪採信。 3、因此，原告主張被告更易兩造已於系爭備忘錄中約定之事項，或者故意增加系爭備忘錄所無之條件，符合前揭第 17.2條所約定之「甲乙雙方另有約定或因甲方作業延宕」之事由，故系爭備忘錄並未於99年7月1日自動失效，為不可採。（二）至原告雖另主張兩造於99年6月29日協商會議結論為「1. 請圓方提供租約版本，並另附6/18光世代版本作一差異附件。2.下次會議時間另行通知。」，此屬前揭第17.2條約定所指稱之「雙方另有約定」之範疇，且下次會議時間必定逾越99年7月1日期限，故兩造均清楚認知系爭備忘錄並未於該期限失效，況兩造嗣後亦於同年8月10日、11月24 日、29日、100年2月23日協商正式契約簽定事宜，亦徵系爭備忘錄並未因上開期限屆至而失效。然查，上開99年6 月29日會議結論，並未明示兩造已同意展延系爭備忘錄之到期日，而所指稱之另行通知之會議，亦未明示係以系爭備忘錄內容為基礎，持續協商以簽定正式契約，況依據上開8月10日會議紀錄所載「會議內容：一、光世代表示：今日光世代係以大安大樓（即系爭建物）租賃契約備忘錄已失效作為今日開會討論之前提，若圓方亦同意此前提，雙方可重新討論有關大安大樓租賃條件相關事宜」（見北簡卷第20頁），上開11月24日會議紀錄所載「針對雙方先行簽立『協商意向書』乙事進行討論」（見北簡卷第21頁），上開11月29日會議紀錄所載「針對雙方先行簽立『協商意向書』乙事，接續99.11.24會議進行討論」（見北簡卷第28頁），上開100年2月23日協調會會議記錄所載「會議結論：中華電信與光世代協商於14日後決定是否繼續與圓方公司洽談租用中華電信大安大樓租賃意向書」（見上開卷第36頁）。則由上開會議紀錄所載，可知兩造縱於99年7月1日之後，仍就租賃系爭建物進行協商，然此係以系爭備忘錄已於99年7月1日失效為前提要件，且兩造已於前開99年11月24日之會議另討論簽定協商意向書，並非沿用系爭備忘錄作為協商正式契約之基礎。故兩造於99年7月1日以後，縱就系爭建物租賃事宜進行協商，然此並非兩造繼續履行系爭備忘錄所致，故原告前揭主張，即非可採。（三）綜上，系爭備忘錄已於99年7月1日之期限屆至而自動失效，應足以認定。七、原告依據系爭備忘錄第9.1.2條約定，請求被告給付違約金，有無理由？（一）系爭備忘錄第9.1條、9.1.2條約定「任一方當事人因可歸責之事由違反本備忘錄約定時，如違約之情形係得以補正者，未違約之當事人應以七日之預告通知，要求違約之當事人進行補正。如違約之當事人屆期仍未為補正或說明，或違約之情形原係無法補正者，未違約之當事人得逕依下開方式辦理：未違約之當事人得向違約之當事人主張懲罰性違約金。如為乙方違約者，甲方得沒收乙方交付之簽約保證金，以作為懲罰性違約金；如為甲方違約者，甲方除應返還簽約保證金外，乙方並得向甲方請求一倍之簽約保證金，以作為懲罰性違約金。」。原告主張系爭備忘錄並未於99年7月1日失效，被告即應依據系爭備忘錄前揭第 17.1條、17.2條前段約定，與原告簽定正式契約，然被告迄未與原告簽定正式契約，故被告應依據系爭備忘錄第 9.1.2條約定，給付原告6400萬元之懲罰性違約金，然查，系爭備忘錄已於99年7月1日到期而自動失效，且被告並無與原告簽定正式契約之義務，已如前所述，故被告並未違反系爭備忘錄約定之事由，此即與前揭約定不符，原告主張被告應按照前揭約定給付懲罰性違約金，即屬無據。（二）再者，系爭備忘錄第17.2條已明定「甲乙雙方應於99年7 月1日前簽署正式契約，並辦理公證。如屆時未簽署正式契約者，除甲乙雙方另有約定或因甲方作業延宕外，本備忘錄於99年7月1日自動失效，由甲方將收受之第4.1條簽約保證金之支票無息退還乙方，甲乙雙方互不為其他請求。」，而被告曾將系爭支票退還原告然為原告所拒收之事實，為原告所不爭執（見本院卷四第381頁背面），則依據上開約定，原告於系爭備忘錄自動失效後，即不得再為其他請求，故原告另依前揭第9.1.2條約定請求被告給付懲罰性違約金，亦非有據。八、綜上，原告主張被告違反系爭備忘錄之約定，依據系爭備忘錄第9.1.2條約定，請求被告給付6400萬元，並無理由，應予駁回，本件原告既受敗訴判決，其假執行之聲請即失所附麗，不應准許。九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 103 年 5 月 14 日民事第七庭審判長法官匡偉法官蘇嘉豐法官曾育祺以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 5 月 14 日書記官徐悅瑜

臺灣臺北地方法院102年度重訴字第572號

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