102年度重訴字第921號｜民事：返還租賃物｜裁判日期：103 年 07 月 31 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　102年度重訴字第921號原　　　告　樺楠企業股份有限公司法定代理人　高慶隆訴訟代理人　金學坪律師陳觀民律師被　　　告　燦坤實業股份有限公司法定代理人　閻俊傑訴訟代理人　劉韋廷律師陳怡均律師施瑋婷律師複　代理人　方怡靜上列當事人間返還租賃物事件，本院於中華民國103 年7月3日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將門牌號碼為臺北市○○區○○路○○○號、二００號一、二樓及臺北市○○區○○路○○○巷○號、四號、六號之建物遷讓返還予原告。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳仟叁佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸仟捌佰柒拾伍萬肆仟貳佰元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：兩造於民國93年11月2日就原告所有門牌號碼為臺北市○○區○○路000號、200號1、2樓及202巷2號、4號、6號之建物（下合稱系爭建物）訂立建物租賃合約（下稱系爭租賃合約），租賃期間為93年11月15日起至101年11 月14日止，系爭租賃合約並經本院所屬律衡民間公證人事務所公證，依系爭租賃合約第19條第1項、第2條第2項約定，原告如欲繼續出租系爭建物，在相同租賃條件下，被告有優先承租權，惟被告行使優先承租權應於租賃期間屆滿前3個月通知原告，亦即被告至遲於101年8月15日前即須對原告發出欲繼續承租之意思表示，然被告未於上開期限前通知原告其欲繼續承租系爭建物。嗣於租賃期間行將屆滿前之101年9月27日，原告以存證信函為不願續租之意思表示，因考量被告不易於短時間覓得其他營業場所及搬遷所需時間，兩造就系爭建物於101年10月22日訂立租賃協議書（下稱系爭協議書），合意延長租賃期間，租賃期間自101年11月15日起至 102年2月14日。後於102年1月11日原告再寄發存證信函予被告，重申於延長之租賃期間屆滿後，原告不再續租之意思，況原告嗣亦於102年1月22日以存證信函將與訴外人小天股份有限公司籌備處（下逕稱小天公司）所簽立之租賃契約書提供予被告，詎被告知悉原告與小天公司間之租賃條件後，迄至原告提起本件訴訟為止，並未向原告具體表明願與相同之租賃條件優先承租系爭建物，被告早已喪失優先承租權，詎租賃期間已屆滿，被告仍無權占用系爭建物，迭經原告催討，被告拒不搬遷。為此，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定提起本件訴訟，請求被告返還系爭建物等語。並聲明：㈠被告應將系爭建物遷讓返還予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告於系爭租賃合約租期屆滿前3個月即對原告表示願意繼續承租，原告亦有意願再為續租，原告表示於提高租金同時，將於系爭建物前方600坪空地處，增建一棟包含地下一層停車場及每層面積300坪之4層樓商場，屆時亦將提供被告更大承租範圍，而被告亦開始著手進行招商事宜，兩造於101年10月22日簽訂系爭協議書後，仍持續討論續約事項，況系爭協議書載有：「茲就臺北市○○區○○路000 號、200號1、2樓及202巷2號、4號、6號之房屋租賃『續約』，雙方合意條款如後：……三、除上述條件外，『其餘條件依雙方93/11/2簽定之房屋租賃契約均不做任何變更』。」等語，既為「續約」，自無由因原告另與他人訂立租約，捨此文字更為曲解，又系爭協議書有獨立名稱，自非系爭租賃合約之增補，而為一個別契約，是系爭協議書乃為兩造協商租賃條件之證明。其次，原告於102年1月22日始將其與小天公司所簽立之租賃契約書提供予被告，且未通知被告行使優先承租權，原告既未曾催告被告行使優先承租權，被告亦未曾表示拒絕，則被告之優先承租權自無失權問題，再觀之原告與小天公司所簽立之租賃契約書，僅概括性定有新臺幣（下同）5,000萬元之修繕費用約定，條款內容卻十分概括，原告應負有將該條款之具體內容告知被告之義務，縱令原告迄未完整將優先承租條款告知被告，被告仍於知悉原告與小天公司所簽訂之租賃契約書之條件後，旋向原告表明願依相同租賃條件，優先承租系爭建物。再者，於系爭協議書屆滿後，原告就被告對系爭建物之使用收益仍持續收取租金，且持續與被告進行租賃條件商談事宜，依民法第451條規定，兩造間顯已成立不定期限租賃，從而，被告就系爭建物之使用收益，即非屬無權占有，縱認兩造間不存在不定期限租賃，惟被告既已行使優先承租權，自得依原告與小天公司之租賃契約書相同條件，繼續承租系爭建物，而屬有權占有系爭建物等語，資為抗辯。並答辯聲明為：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事項（見本院卷㈠第176頁正反面、第177頁、本院卷㈡第5頁反面）：㈠兩造於93年11月2日就系爭建物訂立系爭租賃合約，租賃期間自93年11月15日起至101年11月14日止，租期共計8年，租金自99年起每月104萬1,863元，系爭租賃合約並經律衡民間公證人事務所公證。㈡原告另與小天公司於101年9月25日簽立租賃契約書。㈢兩造就系爭建物復於101年10月22日訂系爭協議書，租賃期間自101年11月15日起至102年2月14日止，租金每月1,04萬 1,863元。系爭協議書並載明：「一、……現雙方同意延續租約期限，即自101/11/15起至102/2/14止計3個月。二、雙方同意租金101/11/15起至102/2/14每月租金NT＄1,041,863（含稅）。三、除上述條件外，其餘條件依雙方93/11/2簽定之房屋租賃契約均不做任何變更。」㈣系爭協議書約定之租賃期間屆滿後，被告自102年3月15日起至102年12月16日止，均按月匯款104萬1,863元至原告臺北富邦商業銀行景美分行帳戶。㈤被告現仍繼續占有使用收益系爭建物。㈥被告有於系爭租賃合約屆滿前3個月向原告表達續租的意思。四、得心證之理由：原告主張被告未依約定於期限內就系爭建物行使優先承租權，且原告已將不再續租之意思表示通知被告，詎租賃期間已屆滿，被告仍無權占用系爭建物，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定請求被告返還系爭建物等語。為被告否認，並以前詞置辯，是本件兩造爭執事項厥為：㈠原告是否已將其與小天公司所訂租約之具體租賃條件通知被告？被告於知悉原告與小天公司所訂租約之租賃條件後，是否曾向原告表明願依相同租賃條件優先承租系爭建物？㈡原告依民法第767條第1項、第455條規定請求被告遷讓並返還系爭建物予原告有無理由？茲分別論述如下：㈠原告是否已將其與小天公司所訂租約之具體租賃條件通知被告？被告於知悉原告與小天公司所訂租約之租賃條件後，是否曾向原告表明願依相同租賃條件優先承租系爭建物？ ⒈按「乙方（即被告，下同）如有意在租賃期滿後繼續承租，應在租期屆滿前三個月通知甲方（即原告，下同），雙方另議租賃合約內容，並於租賃期滿一個月前續訂租約。」、「甲方如欲繼續出租標的物時。在相同租賃條件下，乙方有優先承租之權利。」，系爭租賃合約第2條第2項、第19條第1 項分別定有明文。次按，租金為租賃契約之重要條件，出租人固有將此條件通知優先承租權人之義務，如優先承租權人未表示依此條件承租時，出租人尚不負與優先承租權人訂立租約之義務，雙方之租賃關係，尤無從認已合法成立（最高法院56年台上字第672號判例意旨參照）。 ⒉經查： ⑴原告主張兩造於93年11月2日簽立系爭租賃合約，租賃期間為93年11月15日起至101年11月14日止，兩造復就系爭建物於101年10月22日訂立系爭協議書，合意延長租賃期間，租賃期間自101年11月15日起至102年2月14日止，其餘條件依系爭租賃合約均不做任何變更等情，為兩造所不爭執（見上開不爭執是事項㈠、㈢），並有系爭租賃合約、系爭協議書等件在卷可佐（見本院卷㈠第10頁至第17頁、第20頁）。又被告有於系爭租賃合約屆滿前3個月向原告表達續租的意思，有被告101年8月14日燦坤（101）商場字第101050號函、傳真查詢國內各類掛號郵件查單等件在卷可稽（見本院卷㈠第99頁、第142頁），並為原告所不爭（見本院卷㈡第5頁反面），自堪信為真實。 ⑵而觀諸系爭協議書既載明：「一、……現雙方同意延續租約期限，即自101/11/15起至102/2/14止計3個月。二、雙方同意租金101/11/15起至102/2/14每月租金NT＄1,041,863（含稅）。三、除上述條件外，其餘條件依雙方93/11/2簽定之房屋租賃契約均不做任何變更。」（見本院卷㈠第20頁），且衡諸兩造亦確有就是否續訂租約、被告是否主張優先承租等節為洽商（詳後述），是被告主張其依系爭協議書，仍享有依系爭租賃合約第19條第1項、第2條第2項之約定，於原告欲繼續出租系爭建物時，在相同租賃條件下，有優先承租之權，即非無由。 ⑶然被告於102年1月18日以內湖郵局第63號存證信函，函請原告將與他人之租賃條件告知被告後，業經原告於102年1月22日以台北29支郵局第41號存證信函檢附其與小天公司所訂租約與原告乙情，有被告102年1月18日內湖郵局第63號存證信函、原告102年1月22日台北29支郵局第41號存證信函、原告與小天公司簽訂之租賃契約書等件在卷可佐（見本院卷㈠第106頁至第111頁、第101至第104頁）。惟被告均未表示願以與小天公司同一條件優先承租系爭建物之意，嗣經原告於102年2月26日以台北29支郵局第75號存證信函，函請被告於10日內以書面表示對租賃條件之意見後，經被告於102年3月6 日以內湖郵局第312號存證信函，函覆以請原告盡速提供改裝修繕費用5,000萬元之明細，被告方能針對租賃條件及續租與否表示意見，有原告102年2月26日台北29支郵局第75號存證信函、被告102年3月6日內湖郵局第312號存證信函等件在卷可稽（見本院卷㈠第235頁至第238頁）。而核諸原告與小天公司所簽立之租賃契約書第14條第2項第1款業已約定：「……甲方（即原告）通知乙方（即小天公司）起租日後，乙方應於30日內提出修繕改裝至少包含建物鋼樑防鏽防火防漏及外牆與屋頂之防鏽防漏等整修之相關設計圖說包括但不限於各施工項目與品名與數量與費用等5,000萬元等，且需經甲方同意。」等語（見本院卷㈠第103頁），而被告既表示尚須原告提供改裝修繕費用5,000萬元之明細，方能針對租賃條件及續租與否表示意見，實已難認被告有向原告表明願依相同租賃條件優先承租系爭建物之意。 ⑷又被告之法務副理即證人楊承運，雖於本院審理時具結證稱：被告公司也願花5,000萬元趕快修整好，當時的共識是我們履勘拿到藍圖，趕快去施作、修繕就對了，被告102年3月6日內湖郵局第312號存證信函是在我們去履勘之前，因為一直要不到藍圖，所以才會有這存證信函等語（見本院卷㈡第22頁反面），然證人楊承運就本院質以該次履勘究確認哪些工程項目要施作或修繕乙節，全然未能提出說明，反又結證以：高先生好像也說他們有他們的工班也要看，我就說反正沒關係，就是就5000萬元看要怎麼施作，趕快來施作等語（見本院卷㈡第23頁反面），已難信實。且經證人謝聰文到場具結證稱：伊有參與兩造之間就是否優先承租之事宜，被告對於每月租金240萬元，一次表示同意，一次表示還沒有辦法同意，主要癥結點在於被告認為有5,000萬的裝修費用太高或不清楚，被告一直在爭執5,000萬元要先確定，要先有詳盡的明細，才能表示優先承租與否，原告是認為其已經把大項目表示出來，要由被告自己去勘估、確定應該花多少錢，且原告的意思是5,000萬元讓被告做，如果做不到5,000萬，差額要給原告，伊記得被告負責的蔡先生沒有同意過5,000萬元，蔡先生表示沒有細目被告沒有辦法評估，後來雙方才會同意被告找工程部人員到現場會勘，會勘之後，因為每次都是蔡先生再談，可能層級不夠，希望被告能夠用書面表示是否行使優先承租權，後來是只有收到被告存證信函，內容還是堅持5,000萬細目問題，所以原告的高先生就堅持不願繼續談等語綦詳（見本院卷㈡第24頁至第27頁反面），核與證人即原告負責系爭租賃合約事宜之高慶堯結證稱：系爭建物租賃事宜是伊負責，由伊跟被告公司的蔡尚穎接洽，5,000萬部分，當初是跟小天公司講好，如果用不完，剩下部分就歸原告所有，一開始小天公司的錢還沒有進來，伊有跟小天講好，如果被告要租的話，小天公司退出，伊跟被告協商2、3次，第1次蔡尚穎同意每月租金240萬元，但5,000萬部分要有明細，第2次協商伊問蔡尚穎到底要不要租，240萬有沒有問題，蔡尚穎沒有吭聲，5,000萬也沒有吭聲，伊就問蔡尚穎要多久時間給伊一個答覆，後來沒有明確消息，之後蔡尚穎有打電話說過來評估一下，伊就跟蔡尚穎到系爭建物樓下見面，請蔡尚穎自己上去看，但後來就沒有消息了，伊是在被告最後沒有消息時，才讓小天公司把款項匯入的，是被告沒有要續租，伊才讓小天公司的錢進來，是被告沒有進一步同意240萬租金及5,000萬元修繕之後，小天公司的錢才進來的小天公司也有給付保證金960萬元，是用開票的，應該已經兌現了，伊在跟被告協商時，有跟被告公司人員說小天公司的租賃條件就5,000萬部分，不管修繕花費多少，如有剩餘都歸原告，原告跟小天公司之間的租賃條件就5,000萬部分，本來就沒有明細等語（見本院卷㈡第44頁反面至第48頁反面），大致相符，並有板信商業銀行新店分行，戶名邱志義高肇濃帳戶存摺、臺灣土地銀行支票、臺灣土地銀行文山分行客戶歷史交易明細查詢表等件在卷可佐（見本院卷㈠第240頁、卷㈡第51頁、第54頁至第55頁），且被告商業發展部課長即負責與原告洽談系爭租賃合約之證人蔡尚穎，亦於本院102年訴字第3436號損害賠償等事件中具結證稱：我們有看到原告出示與第三方的合約，但就合約中5,000 萬修繕費，我們從102年2月份開始就密集與原告討論5,000 萬金額花費的細項與細目及需要做到什麼樣子的程度，其中包含我們工程都到場會勘，但是一直到現在都沒有討論出結論等語明確，有本院102年訴字第3436號損害賠償等事件102年12月4日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷㈠第162頁至第163頁），益徵本件係因被告迄未向原告表明，願依原告與小天公司所簽立之租賃契約相同租賃條件，優先承租系爭建物之意，揆諸首開規定及說明，已難認兩造間有依原告與小天公司相同租賃條件成立租賃關係，而兩造間就系爭建物之租賃期間業於102年2月14日屆至（詳後述），原告始於102 年5月8日收受小天公司負責人即訴外人邱志義所簽發之押租金支票及於102年5月9日同意小天公司將5,000萬元部分匯入原告與小天公司負責人所開立之聯名帳戶，而由小天公司承租系爭建物，被告自不得事後再翻異主張其要依相同條件優先承租系爭建物，是被告所辯，要屬無由，委難信採。㈡原告依民法第767條第1項、第455條規定請求被告遷讓並返還系爭建物予原告有無理由？ 1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對於原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。經查，原告主張系爭建物為其所有而出租與被告，兩造間就系爭建物之租賃期間業已屆滿，被告仍拒不搬遷乙情，業據提出本院所屬律衡民間公證人事務所公證書及所附系爭租賃合約、系爭協議書、臺北市稅捐稽徵處102年房屋稅繳款書等件為憑（見本院卷㈠第10頁至第17頁、第20頁、第28頁至第33頁），而被告對於原告為系爭建物之所有權人，且被告現仍繼續占有使用收益系爭建物，亦未爭執（見上開不爭執事項㈥），則被告自應就其占有係有正當權源之事實舉證證明之。 2.查被告並未向原告表明願依原告與小天公司所簽立之租賃契約相同租賃條件優先承租系爭建物之意，已如前述，是被告辯稱其得依原告與小天公司之租賃契約書相同條件，繼續承租系爭建物，而屬有權占有系爭建物云云，自屬無據，洵難信採。 ⒊至被告復辯以兩造間業已成立不定期限租賃，被告就系爭建物之使用收益，即非屬無權占有云云，經查: ⑴按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅；租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第450條、第451條分別定有明文，又民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力。意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，並非含有必須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力（最高法院55年台上字第276號判例意旨參照）。是兩造間系爭租約期限屆滿後，除有以不定期限繼續契約之情形外，兩造間之租賃關係當然消滅。 ⑵查兩造於93年11月2日簽立系爭租賃合約，租賃期間為93年 11月15日起至101年11月14日止，兩造復就系爭建物於101年10月22日訂立系爭協議書，合意延長租賃期間，租賃期間自101年11月15日起至102年2月14日止，其餘條件依系爭租賃合約均不做任何變更等情，已如前述，而觀諸系爭租賃合約第2條第2項業已約定：「乙方如有意在租賃期滿後繼續承租，應在租期屆滿前三個月通知甲方，雙方另議租賃合約內容，並於租賃期滿一個月前續訂租約。」，有系爭租賃合約在卷可考（見本院卷㈠第10頁至第17頁），況原告業於其寄送與被告之存證信函一再重申反對被告繼續使用收益系爭建物及不定期租賃之意，有原告102年1月11日台北29支郵局第10號存證信函、102年2月26日台北29支郵局第75號存證信函等件在卷可稽（見本院卷㈠第21頁至第24頁、第235頁至第237頁），揆諸首開規定及判例意旨，本件即無民法第451條所定不定期限繼續租賃之情，系爭租賃合約所生之租賃關係，業因租賃期間屆滿而於102年2月14日消滅，是被告執以主張有權占用，要屬無由，礙難憑取。五、綜上所述，本件被告並未向原告表明願依原告與小天公司所簽立之租賃契約相同租賃條件優先承租系爭建物之意，且無民法第451條所定不定期限繼續租賃之情，系爭租賃合約所生之租賃關係，業因租賃期間屆滿而於102年2月14日消滅，是原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告應將系爭建物遷讓返還予原告，為有理由，應予以准許。又兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許之。六、原告係依民法第455條、第767條第1項前段規定擇一請求(見本院卷㈠第176頁），其依民法第767條第1項前段規定請求部分既經准許，其選擇合併依民法第455條規定請求而為之主張，即毋庸加以論斷。又本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 103 年 7 月 31 日民事第七庭法官鄭昱仁以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 7 月 31 日書記官王曉雁

臺灣臺北地方法院102年度重訴字第921號

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