臺灣臺北地方法院103年度抗字第402號

• 裁判案由: 變更共有物管理
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 104 年 08 月 03 日

臺灣臺北地方法院民事裁定　　　　　　　103年度抗字第402號抗　告　人　闕麗梅
代　理　人　張立業律師
複　代理人　劉禹劭律師
相　對　人　闕梅桂
代　理　人　楊愛基律師
相　對　人　闕才貴
闕梅雪
闕秀育
上列當事人間聲請變更共有物管理事件，抗告人對於民國103 年10月22日本院103 年度聲字第639 號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文
原裁定廢棄。
禁止相對人於民國一百零七年一月一日起，再續租兩造共有之臺北市○○區○○路○段○○○號全棟房屋全部予集辰貿易有限公司，且其後出租他人每月租金不得低於新臺幣叁拾萬元。
理 由
一、按法院管轄之非訟事件，除法律另有規定外，適用本法之規定，非訟事件法第1 條定有明文。又依非訟事件法第1 條規定之文義解釋，所謂非訟事件，應不以該法所列舉者為限，有最高法院67年度第3 次民事庭庭推總會決議意旨可資參照。次按，共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；但其應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算；依前項規定之管理顯失公平者，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更之，民法第820 條第1 項、第2 項亦有明定。考其修正理由為：「為促使共有物有效利用，立法例上就共有物之管理，亦已傾向依多數決為之…，爰仿多數立法例，修正第1 項。共有人依第1 項規定就共有物所定之管理，對少數不同意之共有人顯失公平時，不同意之共有人得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益，爰增訂第2 項。又依第1 項規定之管理，係指多數決或應有部分超過3 分之2 所定之管理。」，故法院依民法第820 條第2 項規定所為裁定，雖未經非訟事件法列舉，然依其事物之性質，係為使共有物之管理順遂進行，而有程序便捷之需求，當屬非訟事件無訛，而針對民法第820 條第2 項規定變更共有物管理事件所為裁定之抗告，依非訟事件法第44條第1 項規定，自應由地方法院合議庭裁定之，併予陳明。
二、又按，共有物之出租，乃典型之利用行為，而屬民法第820
條第1 項規定管理權能之範圍，此迭經最高法院著有92年度台上字第1734號、98年度台上字第1087號、100 年度台上字第1776號判決意旨參照。依民法第421 條規定，稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，足見租金數額屬租賃契約之常素，而為構成租賃契約不可或缺的必要之點。是以共有物之出租，包含出租之對象為何、出租之標的範圍若干、出租之租金數額高低等事項，自均屬民法第820 條第1 項規定管理權能之範圍，故依同條第2 項規定，如法院認前述出租之事項、內容顯失公平，自得依不同意之共有人之聲請而裁定變更之，乃屬當然。易言之，法院應斟酌共有物之性質、面積、使用狀況等具體客觀情事，實質判斷共有物出租之內容有無顯失公平，而租金之數額有無過高或過低，當亦屬審究之範圍。惟所謂「公平」應係指各共有人間之權利義務狀態相互比較而言，雖各共有人間之權利義務狀態相互比較下並未全然均等，倘管理人未濫用其管理權利，權利義務狀態亦無顯然失衡，則難謂有何顯失公平之情形。倘管理人於未經共有人同意下，逕將共有物之使用收益獨厚特定共有人，應有審究公平性之必要，而不同意之共有人亦得聲請法院以裁定變更該管理，俾免多數決之濫用，並保障全體共有人之權益。
三、抗告人於原法院聲請及就原審裁定抗告意旨略以：
（一）抗告人與相對人為親姊妹、親姊弟關係，共有臺北市○○路○段00號房屋（下稱系爭房屋），應有部分權利範圍分別為抗告人29/96 、相對人闕梅桂53/96 、闕才貴5/96、闕梅雪4/96、闕秀育5/96，系爭房屋位於臺北市大安區，緊鄰臺北市信義路四段道路，離大安捷運站約100 公尺，鄰近有師大附中及大安高工等學校，加上捷運信義線業已通車，交通及生活機能發達，商業活動繁盛，位處臺北市精華地段。抗告人前為相對人闕梅桂巧言所惑，誤信相對人闕梅桂將盡心盡力管理系爭房屋，故於民國99年10月10日出具協議書，委任相對人闕梅桂處理系爭房屋，詎相對人闕梅桂取得授權後，為滿足自身居住系爭房屋四、五樓之一己之私，先大肆裝潢修繕新臺幣（下同）百萬餘元，再於99年12月1 日表面上將系爭房屋全棟以每月租金200,000 元，出租予第三人張顯銘設立之集辰貿易有限公司（下稱集辰公司，且稱該租約為99年租約），集辰公司承租後，復將系爭房屋四、五無償提供相對人闕梅桂居住使用（或與相對人闕梅桂之女林珊成立虛偽租約），相對人闕梅桂、張顯銘私相授受，變相將系爭房屋四、五據為己用，侵害全體共有人權利，抗告人發現相對人闕梅桂、張顯銘暗中勾串、侵害共有人權利後，決定系爭房屋99年租約到期後（99年租約於101 年12月31日租期屆至），不再授權相對人闕梅桂管理系爭房屋，於100 年9 月14日寄發存證信函，終止與闕梅桂間之委任關係，並於101 年12月17日寄發存證信函予張顯銘，告知已終止自身對相對人闕梅桂委任關係，如欲續租，請集辰公司或張顯銘再與抗告人另行訂立新租約，相對人闕梅桂眼見無法繼續占用系爭房屋四、五樓，遂聯合相對人闕才貴、闕梅雪於101 年12月25日做成決議（下稱系爭決議），將系爭房屋全棟再次租予集辰公司（下稱系爭租約），非但未調漲租金，維持先前每月20萬元租金，復拉長租賃期間為5 年，更給予集辰公司優先續約權，出租人不得拒絕條件，系爭決議係為維持相對人闕梅桂、張顯銘間不法利益，且對抗告人顯失公平，至為灼然，惟原裁定將抗告人99年10月10日出具之協議書，與相對人三人101 年12月25日系爭決議混為一談，認定事實顯有違誤，並無可取。
（二）次查，姑不論相對人闕梅桂之女林珊與集辰公司間，就系爭房屋四、五樓有無租賃關係，若其等租賃關係確實存在，該屋四、五樓使用坪數面積高達56坪，相對人闕梅桂卻得以區區每月1 萬元租金對價居住使用，顯然慷其他不同意共有人之慨，系爭決議變相容任相對人闕梅桂以嚴重低於市價租金，占用系爭房屋四、五樓，且徵相對人所為系爭決議嚴重損害不同意共有人之利益，顯失公平，原審裁定竟稱此情為抗告人「未獲得預期之想像中最大收益」云云，實有見樹不見林之憾。再者，集辰公司將系爭房屋一樓轉租予第三人桂麗瑩黃金有限公司（下稱桂麗瑩公司），每月租金高達192,000 元，系爭房屋二、三樓又遭集辰公司違法隔間成日租套房出租營利，遭臺北市政府觀光傳播局（下稱臺北市觀光傳播局）裁處罰鍰90,000元，集辰公司分隔之日租套房依房型不同，租金有異，以二樓而言，每月違法經營旅館利益即恐高達20,000餘元，復加上三樓出租收益部分，集辰公司每月所獲取利益實遠超過每月200,000 元租金，此乃相對人闕梅桂主導系爭決議及與張顯銘狼狽為奸結果，抗告人因而受有短收租金、其等延長租期、強迫續租之不利益，更形同被迫接受「相對人闕梅桂繼續占有使用系爭房屋四、五樓」事實。至系爭決議容任張顯銘或集辰公司違法使用系爭房屋，除嚴重破壞系爭房屋結構及設備安全，更損及臺北市之觀光形象，罔顧不知情旅客之人身、居住安全，致抗告人於未來五年，甚至無法預期期間，因房屋所有人身分受主管機關裁罰風險中，故系爭決議對抗告人顯然不公，應予廢棄，爰依民法第820 條第2 項規定為請求。
（三）抗告人前既就租金交付爭議，另對相對人闕梅桂提起給付之訴，且獲勝訴判決確定，即無利用本件變更共有物管理之程序，解決款項分配爭議，原裁定誤認此情，實有不當，而本件爭點應為：相對人闕梅桂三人所為系爭決議有無顯失公平且有變更必要？原裁定未明事實，即逕論本件屬款項分配爭議，無法於共有物管理變更程序主張云云，有違民法第820 條第2 項規範意旨，洵無可採。
四、原審於103 年10月22日裁定駁回抗告人聲請，裁定意旨略以：
（一）抗告人、相對人闕才貴、闕梅雪於99年10月10日作成決議，授權相對人闕梅桂將系爭房屋出租，其上記載「○○路0 段00號房屋全部授權闕梅桂處理。權利義務造（應為照之誤）持分比例分擔支出及收益，但買賣除外。立書人：闕梅雪、闕才貴」、「協議書：茲將持有7/24臺北市○○路0 段00號房屋，授權闕梅桂修繕、出租事宜，自99年10月11日～101 年12月31日止。立書人：闕麗梅」，闕梅桂與集辰公司間99年租約末頁特約條件則記載「乙方（即集辰公司）願提供樓梯供44號使用，但租約期滿後，房租及履約條件都正常，必須優先承租權給乙方，續約不漲房租，如遇合建，必須無條件終止契約，同意乙方轉租他人。」等內容，有授權書、協議書及99年租約書面影本在卷可考（見原審卷第20、22至24頁），堪認與民法第820 條第1 項規定相符。
（二）抗告人前因未分得系爭房屋租金，已於101 年間對相對人闕梅桂提起交付租金訴訟，經本院於102 年5 月31日以101 年度訴字第857 號判決命相對人闕梅桂給付抗告人479,126 元，及自100 年12月2 日起至清償日止計算之法定遲延利息，該案上訴後，復經臺灣高等法院於102 年10月22日以102 年度上易字第716 號判決上訴駁回確定，抗告人既與相對人協議由相對人闕梅桂出租系爭房屋，且已提告取得按應有部分比例收取之租金，則就未取得系爭房屋租金部分即得解決，而雙方就款項分配爭執，實與共有物管理範疇非全然相同，自無從遽於共有物管理變更之裁定程序為主張，另99年租約上記載集辰公司在租期屆至後享有租賃條件不變之優先續約權利，亦難論有何顯失公平，故抗告人所為聲請，與民法第820 條規定要件不符，況而，該等契約既係依規定而簽訂，即生其法律上效力，此已非僅屬共有物管理範疇，或論可由共有物管理變更裁定程序，而變更契約效力。
（三）至抗告人主張自身授權相對人闕梅桂出租期限，僅至101
年12月31日止，並已於101 年12月17日寄發存證信函通知張顯銘，抗告人已終止與相對人闕梅桂間委任關係，請張顯銘如欲續租，須與抗告人另訂租約云云。然而，抗告人係爭執雙方授權法律關係之效力，與共有物之管理是否顯失公平無涉，自不得於共有物管理變更之裁定程序中主張，況抗告人提出之存證信函（見原審卷第35頁），其上並無中華郵政蓋用郵戳，又未記載由何郵局製發，該存證信函是否有經郵局寄發予張顯銘，已非無疑，而系爭房屋租約承租人係集辰公司，抗告人卻向張顯銘表示終止與相對人闕梅桂間之委任關係，因此發生何等法律效果，亦屬契約當事人間訴訟爭執，尚與共有物管理變更之裁定程序無關連。另外，集辰公司轉租予林珊（月租1 萬元，為本院以101 年度訴字第857 號判決認定）及桂麗瑩公司、集辰公司利用該屋情形（以日租套房牟利），或租金未調漲等情，乃屬共有物管理之收益選擇，尚與顯失公平要件有間，且無從以未獲得預期之想像中最大收益，遽而推論共有物管理有顯失公平情形，抗告人未有證據釋明該等管理有何「顯失公平」情事，本件即與民法第820 條第2 項規定相符。
（四）是抗告人主張相對人闕梅桂逕將系爭房屋續租予集辰公司、租金未調漲、集辰公司轉租他人等共有物管理之收益選擇，不符預期收益，有民法第820 條第2 項顯失公平情形，聲請變更管理方法云云，均無可採，抗告人請求變更決議內容、禁止將系爭房屋出租予集辰公司，及調整租金之聲請，亦難認有據，而駁回抗告人於原審之聲請等語。
五、經查：
（一）抗告人雖前於99年10月10日，以協議書授權相對人闕梅桂出面將系爭房屋出租予集辰公司，然99年租約租期屆至後，抗告人即未再授權管理事宜，相對人闕梅桂、闕才貴、闕梅雪係於101 年12月25日，以共有人過半數、應有部分合計過半數同意方式，作成系爭決議，再次將系爭房屋全棟以月租金200,000 元代價出租集辰公司等事實，為兩造所不爭執，且有前揭99年10月10日協議書、系爭租約等文件各1 份在卷為證（見原審卷第4 至13頁、第17至21頁），堪信為真，抗告人既不同意續租予集辰公司，且非系爭租約決定出租系爭房屋之出租人，其當屬民法第820 條第2 項規定「不同意之共有人」無疑，得依該條規定以共有物管理顯失公平，聲請本院裁定變更之。
（二）系爭決議將系爭房屋租予集辰公司，每月租金顯低於該路段周邊租金行情：
⒈系爭房屋位於臺北市大安區○○路○段00號，44號全棟為51年7 月18日第一次登記之建物，加強磚造建物，樓層為四層樓，總面積為396.56㎡；樓層面積分別為一樓80.59
㎡、二至四樓99.14 ㎡，騎樓面積18.55 ㎡，現由相對人闕梅桂、闕才貴、闕梅雪依系爭決議，全棟出租與集辰公司，出租期間為102 年1 月1 日至106 年12月31日，每月租金為200,000 元，租賃期間租金維持不變，且租期屆至優先出租予集辰公司，有建物登記謄本、房屋租賃契約1
份在卷（見本院卷第201 至202 頁、原審卷第17至19頁），以總面積396.56㎡計算，102 至106 年底每㎡月租金為504 元（計算式：200,000 396.56＝504 ）。
⒉同路段46號房屋全棟：同路段46號房屋全棟與系爭房屋所處44號，均為51年7 月18日第一次登記之建物，同為加強磚造建物，樓層、總面積及層次面積亦均相同（樓層四樓，總面積亦為396.56㎡，一樓80.59 ㎡、二至四樓均為99.14 ㎡，騎樓面積18.55 ㎡），46號房屋現由第三人全棟出租與永豐商業銀行股份有限公司，出租期間為103 年10月1 日至110 年9 月30日，為期七年，每月租金為258,860 元，其後每年調漲租金，104 年10月1 日至105 年9 月30日漲為每月264,037 元；105 年10月1 日至106 年9 月30日漲為每月271,958 元；106 年10月1 日至110 年9 月30日漲為每月282,836 元，租期屆至時，保證租賃條件相同之優先承租權，有建物登記謄本、不動產租賃契約書1
份在卷可考（見本院卷第75至78、209 至210 頁），以總面積396.56㎡計算，104 年8 月5 日至110 年9 月30日每㎡月租金分別為653 、686 、713 元（計算式：258,860
396.56＝653 、271,958 396.56＝686 、282,836 396.56＝713 ），租金均高於相同房屋條件出租予集辰公司之44號系爭房屋，且連年調漲租金，反觀系爭房屋至106 年12月31日止，月租金未隨年份調漲，均為200,000 元，保障集辰公司優先續約權利，出租人不得拒絕出租，可見系爭房屋之管理方法、出租條件，確實比相同房屋條件租賃行情為低，其約定情形顯有特別優惠集辰公司。
⒊同路段54號房屋全棟，為86年7 月2 日登記之建物，鋼筋混凝土造建物，樓層為十二層樓，總面積170.91㎡；一樓層次面積135.13㎡，騎樓35.78 ㎡，54號房屋有電梯，該址一樓現經抗告人及相對人闕梅桂、闕才貴出租予第三人香港商捷時海外貿易有限公司臺灣分公司，租期為101 年1 月2 日至106 年1 月1 日，月租金230,000 元；102 年1 月2 日至106 年1 月1 日調漲為每月租金240,000 元，同址並經抗告人、相對人闕才貴、闕梅桂分別出租予第三人楊承堂，租期為103 年1 月1 日至103 年12月31日，月租金合計為87,000元，有建物登記謄本、不動產租賃契約書2 份在卷可憑（見本院卷第213 至214 、65至74頁），故103 年間該址一樓月租金合計為317,000 元，以一樓層次面積135.13㎡計算，每㎡月租金為2,346 元（計算式：317,000 135.13＝2,346 ），54號房屋雖較系爭房屋所處44號房屋為新，建材不同，且屬電梯大樓，惟縱將此等優勢條件納入考量，54號房屋月租金仍不可能較同路段44號系爭房屋每㎡月租金高出四倍之多（計算式：2,346 504 ＝4.65），是以，觀之54號房屋全棟租賃情形，即徵相對人闕梅桂、闕才貴、闕梅雪出租系爭房屋予集辰公司之租金，至為便宜，與同路段租金行情不相符。
⒋至相對人闕梅桂雖提出同路段52號房屋租約，佐證系爭房屋租金並未過低。然查，該路段52號房屋為50年5 月23日第一次登記之建物，加強磚造建物，樓層為四層樓，總面積為361.44㎡；樓層面積分別為一樓73.46 ㎡、二至四樓90.36 ㎡，騎樓面積16.9㎡，該址全棟出租予第三人佐登妮絲國際股份有限公司，租期為101 年3 月15日至105 年3 月14日，月租金140,000 元，第一年租金為140,000 元；第二至四年調漲租金為每月150,000 元，有建物登記謄本、租賃契約1 份存卷（見本院卷第211 至212 、160 頁），以總面積361.44㎡計算，101 年3 月15日至105 年3
月14日每㎡月租金分別為387 、415 元（計算式：140,000 361.44＝387 、150,000 361.44＝415 ），但查，抗告人質疑此份租約真正，審以大安區信義路四段屬於臺北市精華地段，此地段上全棟房屋月租竟僅140,000 元，未將一樓可供作店面使用乙情納入考量，平均一層樓月租竟僅35,000元，其情顯已超乎現今精華地段租賃房市常情，該租約之真實及可信性，確實令人存疑，故單以此份租約租金價額，無法據而評斷該路段現時確切之租賃行情，難為有利相對人之認定。
⒌再者，相對人闕梅桂又提出同路段42號房屋租約，佐證系爭房屋租金並無較低情形。惟查，該路段42號房屋為51年3 月22日第一次登記建物，加強磚造建物，樓層為四層樓，一至四樓樓層面積均為一樓75.88 ㎡，騎樓面積17.4㎡，該址一、二、四樓經第三人建成開發股份有限公司、海華建設股份有限公司、益廣企業開發股份有限公司、富比仕建設股份有限公司出租予集辰公司，租期為103 年起（租期屆至日不明，集辰公司提供之資料將此部分資訊遮掩，集辰公司法定代理人張顯銘經多次通知未到庭作證，故本院無法查知此部分資訊），月租金120,000 元，有建物登記謄本、租賃契約1 份在卷可稽（見本院卷第114 至118 、127 至135 、203 至208 頁），以一、二、四樓合計面積227.64㎡計算，103 年間每㎡月租金為527 元（計算式：120,000 227.64＝527 ），然而，抗告人亦質疑此份租約真正，審以此部分租約亦有如同前揭52號房屋租金明顯過低情形，此份租約之租金價額，亦無從與同路段現時確切之租賃行情相提並論，故此部分抗辯之詞，殊無可取。
⒍從而，綜合評斷同路段出租情形，系爭房屋確實有較同路段租金行情較低，且獨惠集辰公司情形，相對人所為管理方法與交易行情相比，確有租金過低、管理不當情形。
（三）承租人集辰公司承租44號系爭房屋全棟後之使用情形如下：
⒈集辰公司將系爭房屋一樓出租予桂麗瑩公司，租賃期間為2 年，自102 年1 月10日至104 年1 月9 日，每月租金192,000 元，有集辰公司、桂麗瑩公司間101 年12月12日租賃契約1 份在卷為證（見原審卷第36至38頁）。
⒉其將同址二、三樓違法隔間出租為日租套房使用，於Agoda 訂房網站中刊登「無窗雙人房（至少一間，每房每晚租金3,360 元，特價為1,743 元）、標準房（至少三間，每房每晚租金3,560 元，特價為1,838 元）」等日租房型選項，此等營業行為已違反發展觀光條例第24條第1 項規定行為，經臺北市觀光傳播局裁罰集辰公司多次，臺北市觀光傳播局為此更發函予抗告人，提醒抗告人同為建物所有權人之一，當負建物合法使用責任，勿將系爭房屋提供業者即集辰公司違規使用，且為避免承租人不法使用所生他人傷亡損害導致抗告人將負連帶賠償責任，建請抗告人審酌租約約定，以保障自身權益，有該局103 年6 月20日北市觀產字第00000000000 號裁處書、103 年6 月20日北市觀產字第00000000000 號函文及Agoda 訂房網站查詢資料各1 份、住房月租金統一發票2 紙、現場照片6 張等在卷可輔（見原審卷第39至42、本院卷第176 至181 頁頁）。⒊其將系爭房屋四、五樓回租予相對人闕梅桂之女林珊，約定每月租金10,000元，四樓有兩個房間，一個客廳，一個廚房及一個浴室：四樓內部有樓梯與五樓相通，五樓有三個房間，一個後陽台等情，為相對人闕梅桂於本院另案101 年度訴字第857 號、臺灣高等法院102 年度上易字第716 號事件中陳明在卷，且經承辦該案之本院法官勘驗現場確認，有另案言詞辯論期日筆錄、勘驗筆錄、現場拍攝照片11紙存卷可查（見本院101 年度訴字第857 號卷第65至74頁、臺灣高等法院102 年度上易字第716 號卷第146 頁），相對人闕梅桂一家人就自身占用之系爭房屋四、五樓，甚有再將其內套房轉租他人使用情形，任由房客堆放雜物及垃圾，有房東提醒房客注意公告之照片、現場照片共9 張附卷可憑（見本院卷第182 至190 頁）。
⒋故綜以集辰公司承租44號系爭房屋全棟之後，轉租一樓予桂麗瑩公司；四樓予相對人闕梅桂之女林珊，每月可獲取租金即有202,000 元，另依該址二、三樓分隔日租房型不同，姑以日租房型特價租金及每月住房率60％計算，集辰公司每月以系爭房屋二、三樓違法經營日租套房租金利益可達130,626 元【計算式：（1,743 ＋1,838 3 ）3060％＝130,626 】，集辰公司利用44號系爭房屋每月獲有利益共計為332,626 元，顯然逾越其向相對人承租每月租金200,000 元數額，確實獲有相當利益。至相對人闕梅桂雖另辯稱系爭房屋出租予集辰公司之前，屋頂漏水殘破不堪，根本無人願意承租，集辰公司另外花費數百萬元修繕，租予集辰公司200,000 元，並未過低云云（見本院卷第33頁），似乎意指集辰公司為系爭房屋耗資百萬修繕，故將集辰公司支出修繕費用數額納入考量，其等以月租金200,000 元租予集辰公司，並無租金過低情形。然查，集辰公司承租44號系爭房屋時，因屋況不良，相對人闕梅桂承諾補貼集辰公司就一至三樓修繕費用150,000 元，集辰公司代出租人修繕該址一至三樓之事，實與其等間租金約定、相對人闕梅桂等給予集辰公司優先續約權、租期長達五年等優惠各節，毫不相關，為兩造陳明在卷（見本院卷第144 頁），並有張顯銘以集辰公司法定代理人提出書面說明1 份在卷（見本院卷第119 至120 頁），相對人闕梅桂空言稱集辰公司耗資百萬修繕、將集辰公司支出修繕費用納入考量，出租人並未廉租系爭房屋等語，即與事實相違，而其等間租金約定既與房屋修繕事由無涉，租金約定有無過低或不當情形，自當衡諸前開路段承租行情市價為斷，併予陳明。
（四）另查，集辰公司將承租系爭房屋四、五樓，回租予相對人闕梅桂之女林珊，四樓有兩個房間，一個客廳，一個廚房及一個浴室：四樓內部有樓梯與五樓相通，五樓有三個房間，一個後陽台，兩層樓空間甚大，且酌以系爭房屋位於臺北市大安區精華地段，面臺北市信義路四段大馬路上，離大安捷運站約僅100 公尺，鄰近有師大附中及大安高工等學校，捷運信義線已經通車，交通、生活機能及商業活動俱佳，然此兩層樓月租竟僅約定10,000元，平均一層樓月租為5,000 元，相對人闕梅桂一家人現時除可占用系爭房屋四、五樓，更將部分房間轉租他人獲利，為兩造所不爭執，且有前述另案言詞辯論期日筆錄、勘驗筆錄、現場拍攝照片11紙、房東提醒房客注意公告之照片、現場照片共9 張輔卷可參（見本院101 年度訴字第857 號卷第65至74頁、臺灣高等法院102 年度上易字第716 號卷第146 頁、本院卷第182 至190 頁），審以相對人闕梅桂一家，以與同路段租賃行情顯不相當之低價，回租系爭房屋四、五樓，甚且分租部分房間牟求自身租金獲益，及集辰公司以顯低於周邊租金行情租金，承租系爭房屋，可見相對人闕梅桂及集辰公司確實恐有私相授受行為，變相令相對人闕梅桂廉價使用受益系爭房屋四、五樓空間，確實不利於其他共有人，故相對人闕梅桂濫用管理權利，獨享共有物部分空間利益，其等共有人間確有權利義務不均等情形，有害共有人全體利益，至為明確。
（五）再按，建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全；直轄市、縣（市）（局）主管建築機關對於建築物得隨時派員檢查其有關公共安全與公共衛生之構造與設備，建築法第77條第1 項、第2 項定有明文；另未依同法第77條第1 項規定維護建築物合法使用與其構造及設備安全者，及規避、妨礙或拒絕依同法第77條第2
項或第4 項之檢查、複查或抽查者，同法第91條規定應處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者60,000元以上300,000 元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除；另有供營業使用事實之建築物，其所有權人、使用人違反第77條第1 項有關維護建築物合法使用與其構造及設備安全規定致人於死者，處1 年以上7 年以下有期徒刑，得併科1,000,000 元元以上5,000,000 元以下罰金；致重傷者，處6 個月以上5 年以下有期徒刑，得併科500,000 元以上2,500,000 元以下罰鍰，建築法第91條第1 項第2 款、第3 款及第2 項亦有明文規定。經查，集辰公司違法經營旅館業，將系爭房屋二、三樓違法隔成日租套房出租獲益，遲未取得旅館業登記證，已經前開臺北市觀光傳播局103 年12月27日北市觀產字第00000000000 號函覆在卷（見本院卷第46頁），出租系爭房屋予集辰公司者，為相對人闕梅桂、闕才貴、闕梅雪等三人，抗告人非出租人，自無從本諸契約關係，對集辰公司為任何終止租約或禁止集辰公司作違規行為立場，卻因房屋所有權人身分，遭臺北市政府觀光傳播局函請注意前開條文，要求其勿再提供集辰公司違規使用，是以，相對人闕梅桂、闕才貴、闕梅雪等三人就共有物即系爭房屋之管理出租作為，已經嚴重影響抗告人，抗告人受有遭主管機關裁罰之具體危險，且集辰公司違規經營系爭房屋，若不幸致人死傷，抗告人亦恐依前開規定遭追訴或科予刑罰之危險，抗告人因非租約當事人，無從要求亦無力阻止承租人集辰公司行非法作為，此對抗告人而言，實在無奈，極度不公平，更徵相對人就共有物之管理，顯失公平。
六、綜上各節，系爭決議就共有物管理，出租予集辰公司，月租金約定以共有物性質、面積、使用狀況及該路段租賃行情等具體客觀情事以觀，已有明顯過低情形，復有相對人闕梅桂、集辰公司私相授受之不當情形，另集辰公司違規使用系爭房屋，亦致非出租人之抗告人，無力影響或阻止該等非法作為，卻受有行政裁罰、刑事追訴之高度危險，實對不同意此等共有物管理方式之抗告人，甚為不公，抗告人聲請本院變更共有物管理，當論有理，原審未就前開各節予以詳查，逕駁回抗告人變更共有物管理之聲請，似有未洽，抗告意旨指摘原裁定不當，求為廢棄，應論有理。而本院審酌集辰公司向相對人闕梅桂、闕才貴、闕梅雪就系爭租約約定租賃期間至106 年12月31日止，與現時相較，尚未相當久遠，故為避免強制更動系爭租約內容，引起集辰公司、相對人闕梅桂、闕才貴、闕梅雪間內部發生其他民事糾紛、節外生枝，本院定雙方共有系爭房屋管理方法於107 年1 月1 日起，始為變更，復審酌集辰公司現時用益系爭房屋每月至少可得利益為300,000 元，及集辰公司有持續違法經營旅館業情形，爰禁止相對人再行續租系爭房屋全棟予集辰公司，且其後出租每月租金不得低於300,000 元，裁定如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 3 日民事第六庭 審判長法 官 薛中興
法 官 宋雲淳
法 官 湯千慧
以上正本係照原本作成。
如不服本裁定，僅得於收受本裁定正本送達後10日內，以適用法規顯有錯誤為理由，向本院提出再抗告狀（須按對造人數添具繕本），並繳納再抗告裁判費新臺幣1000元。
中 華 民 國 104 年 8 月 3 日書記官 李心怡