臺灣臺北地方法院103年度簡上字第416號

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第416號

上訴人

星創科技股份有限公司

法定代理人

邢婕纚

訴訟代理人

葉爾良

被上訴人

劉博森

訴訟代理人

李逸文律師

複代理人

陳雅亭律師

上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國103年6月30日本院臺北簡易庭103年度北簡字第532號第一審判決提起上訴，本院於民國104年7月1日辯論終結，判決如下：

主文

事實及理由

一、本件上訴人法定代理人原為葉爾良，嗣於本院審理期間變更為邢婕纚，業據其聲明承受訴訟並提出公司變更登記事項卡為證（見本院卷第53-54頁），經核無不合，應予准許。

二、本訴部分兩造之主張與陳述：

㈠、被上訴人起訴主張：被上訴人於民國101年8月16日與上訴人簽訂房屋租賃契約書，約定上訴人向被上訴人承租臺北市○○區○○○路0段000號4樓之1房屋（下稱系爭房屋），租期101年8月16日至102年8月15日，每月租金新臺幣（下同）24,000元，應於每月17日前給付（下稱系爭租約）。系爭租約租期屆滿後，被上訴人以102年8月20日臺北興安郵局第853號存證信函寄送上訴人前法定代理人葉爾良，表示無欲繼續出租系爭房屋，請求上訴人返還系爭房屋及租金、違約金、代繳費用，未獲回應。被上訴人再以同年10月28日臺北興安郵局第1050號存證信函寄送上訴人，請求該公司返還系爭房屋、租金、違約金及代繳費用。詎上訴人竟以同年11月14日六張犁郵局第633號存證信函表示其未占有系爭房屋，無從返還，就所欠租金、違約金及被上訴人代繳費用部分，則置若罔聞，被上訴人遂以同年12月11日臺北興安郵局第1251號存證信函，表示以被上訴人收受前述六張犁郵局第633號存證信函之日（即102年11月15日），視為上訴人返還系爭房屋之日期，並再次請求上訴人返還101年8月16日起至102年11月15日期間之租金、違約金及代繳費用，迄未給付。又被上訴人於102年11月22日欲查看系爭房屋現狀時，因系爭房屋門鎖遭上訴人更換而無法進入，另行委請鎖匠換鎖，支出4,100元。茲就請求之項目及金額說明如下：

⑴依系爭租約請求上訴人給付101年8月16日起至102年8月15日租期屆滿為止12個月租金，扣除上訴人就101年8月及9月份租金辦理清償提存之金額48,000元，上訴人尚應給付租金24萬元（24,000元/月×10月＝240,000元）。

⑵系爭租約於102年8月15日終止，上訴人自102年8月16日起至102年11月15日3個月期間無權占有系爭房屋，依不當得利之法則請求上訴人給付占有期間相當於租金之不當得利72,000元（24,000元/月×3月＝72,000元）。

⑶上訴人於租期屆滿後，遲至102年11月15日始返還系爭房屋，依系爭租約第6條約定，請求上訴人按每月租金5倍計算給付懲罰性違約金36萬元（24,000元/月×5倍×3月＝360,000元）。

⑷被上訴人代上訴人繳納系爭房屋101年10月至102年11月管理費用37,716元，及101年10月至102年11月15日之瓦斯費、電費、電話費及水費共7,928元，明細如附表所示，依民法第176條、第179條之規定請求上訴人給付45,644元（37,716元＋7,928元＝45,644元）。

⑸依系爭租約第6條約定，上訴人返還系爭房屋時應按原狀返還，第9條亦約定，承租期間改裝設施，返還時應回復原狀。上訴人於承租期間更換門鎖設施，102年11月15日返還房屋時未更換原門鎖，回復原狀顯有重大困難，被上訴人於同年11月22日委請鎖匠換鎖，依民法第215條請求賠償換鎖費用4,100元。以上合計721,744元（240,000元＋72,000元＋360,000元＋45,644元＋4,100元＝721,744元），求為判命上訴人應給付被上訴人721,744元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡、上訴人抗辯略以：被上訴人委託李逸文律師以101年7月30日臺北興安郵局658號存證信函通知葉爾良自101年9月1日起終止系爭租約，並於101年9月19日張貼公告載明租約業於100年8月15日屆滿，要求上訴人於101年9月23日完成新租賃契約，否則視為終止契約，屆時將斷水斷電處理，系爭租約至遲於101年9月23日即已終止，而上訴人已就101年8月及9月份租金辦理清償提存，被上訴人不得再請求上訴人給付租金。又如認上訴人應給付租金，茲以押租金48,000元為抵銷。且被上訴人於101年9月25日以檢測電路為藉口拔除電表，致上訴人無法用電，系爭房屋不合約定之使用狀態，經上訴人委託他人代辦復電未果，被迫遷離系爭房屋而拋棄占有，上訴人已於101年9月25日履行返還義務，並未無權占有系爭房屋，上訴人固有更換系爭房屋門鎖，但離去前已將鑰匙插於門鎖中，備用鑰匙亦放在門口，被上訴人再行無庸更換門鎖，故被上訴人不得請求此段期間之租金、不當得利，亦不得請求上訴人負擔附表所示管理費用及瓦斯費、電費、電話費、水費。上訴人擅自拆除電表，違約在先，不得請求違約金；且其於上訴人拋棄占有後相隔一年始提起本訴，任由上訴人遲繳租金長達12期，本件損害之發生及擴大，被上訴人無可卸責，應有過失相抵之適用等語，資為抗辯。

三、反訴部分兩造之主張與陳述：

㈠、上訴人反訴主張：被上訴人無故拆除電表，致系爭房屋不合約定之使用狀態，顯未履行民法第423條之義務，上訴人因無法使用系爭房屋而搬遷他處，額外支出101年10月分豪城旅館股份有限公司（下稱豪城旅館）租金32,000元，101年12月至102年8月期間每月租金29,000元，合計293,000元（32,000元＋29,000元×9月＝293,000元），依民法第227條第1項、第231條、第227條第2項，及第184條第1項前段規定，請求被上訴人給付上開金額。葉爾良於103年2月20日將其對被上訴人因99年8月16日至101年8月15日租約消滅所生押租金返還請求權讓與上訴人，以代上訴人系爭租約押租金之給付，系爭租約既已終止，上訴人自得請求被上訴人返還押租金48,000元。故上訴人應給付被上訴人共341,000元（計算式：293,000＋48,000＝341,000）。並聲明：被上訴人應給付上訴人341,000元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。

㈡、被上訴人則以：系爭房屋興建完工至今已逾30年，被上訴人因慮及電線老舊，久未檢測查修，在訴外人水電專業維修人員余廣成之建議下，於101年9月24日向臺灣電力股份有限公司（下稱臺電公司）申請拆除封印，並將電錶卸下以檢查線路，因余廣成建議線路檢測必須進入屋內檢查較為完整，被上訴人遂先保管電錶，同時試圖連絡葉爾良說明必須進屋檢測，並預計待余廣成進屋檢測完畢後即將該電錶裝回。惟被上訴人遲未能聯絡葉爾良，至101年10月11日接到臺北市政府警察局松山分局通知，前往接受調查後，始知葉爾良向該局報案稱電錶遭竊，被上訴人遂暫緩入屋檢測線路，於隔日將電錶裝回，正常供電，故上訴人係為維護系爭房屋用電之安全，並非無故斷電。又上訴人於本院102年度北簡字第8968號事件審理期間，陳稱至102年9月12日仍占有使用系爭房屋，足認上訴人所稱遭斷電而搬離系爭房屋等語，與事實不符，其請求額外支出之租金，自無理由。另上訴人自101年9月16日起即未給付租金，至102年11月15日止已積欠14個月租金共336,000元，且被上訴人代上訴人繳納101年10月至102年11月15日間之瓦斯費、電費、電話費及水費及管理費405,644元，於上訴人清償上開債務前，不得請求返還押租金等語，資為抗辯。

四、原審就本訴部分以被上訴人請求租金240,000元、不當得利72,000元、違約金72,000元、管理費37,716元、代繳費用7,700元（經計算附表所列費用總額應為7,720元）、換鎖費用4,100元部分為有理由，判命上訴人應給付被上訴人433,516元及自103年1月18日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並駁回被上訴人其餘本訴之請求（被上訴人就其敗訴部分未上訴，已告確定）。就反訴部分則為上訴人全部敗訴之判決。上訴人就本訴敗訴部分及反訴全部不服，均提起上訴，於本院就本訴部分上訴聲明：⑴原判決不利上訴人部分廢棄。⑵上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。就反訴部分上訴聲明：⑴原判決駁回上訴人反訴部分廢棄。⑵被上訴人應給付上訴人341,000元，及自反訴狀送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人對上訴人上訴之答辯聲明為：上訴駁回。

五、兩造不爭執事項：

㈠、被上訴人前於99年8月11日將系爭房屋出租予葉爾良，租賃期間為99年8月16日至100年8月15日，每月租金24,000元（下稱99年8月16日租約）。嗣被上訴人於102年間訴請葉爾良返還系爭房屋並給付自100年8月16日起之不當得利、代繳之管理費及瓦斯費、電費、電話費及水費等，經本院認定上開租約於租期屆滿後成立不定期租賃契約，並於101年8月16日因系爭租約有效而終止，系爭房屋自斯時起改由上訴人占有，被上訴人與葉爾良間已無租賃關係，不得請求葉爾良返還系爭房屋，亦不得請求葉爾良返還不當得利、代繳費用為由，於102年9月26日駁回被上訴人之訴，並已確定等情，有99年8月16日房屋租賃契約書、上開案號判決書在卷可稽（見原審卷第137-141頁、本院卷第39-40頁）。

㈡、被上訴人於101年8月16日與上訴人簽訂系爭房屋租賃契約書，約定上訴人向被上訴人承租系爭房屋，租期101年8月16日至102年8月15日，每月租金24,000元，應於每月17日前給付，上訴人已給付押租金48,000元等情，有系爭房屋租賃契書可佐（見原審卷第6-8頁，本院卷第66頁至同頁反面準備程序筆錄）。

㈢、葉爾良前以被上訴人因伊拒絕以個人名義與被上訴人續約，口出惡言、出手傷人、搶奪伊手機，張貼公告損害伊名譽、恐嚇斷水斷電，拆除電錶妨害伊使用系爭房屋，並以電話恐嚇等為由，依侵權行為法則訴請被上訴人負損害賠償責任，經本院以103年訴字第178號判決駁回葉爾良之訴，並已確定等情，有上開案號判決書存卷足憑（見原審卷第151-157頁）。

六、兩造之爭點及論述：被上訴人依系爭租約請求上訴人給付101年10月起至102年8月15日之租金24萬元，依民法第179條請求上訴人給付自102年8月16日起至102年11月15日之不當得利72,000元，依系爭租約第6條約定請求上訴人給付懲罰性違約金72,000元，依民法第176條、第179條請求上訴人給付101年10月至102年11月管理費37,716元、代繳費用7,700元，及換鎖費用4,100元等，為上訴人否認，並以上開情詞置辯，另依民法第227條第1項、第231條、第227條第2項，及第184條第1項前段請求被上訴人賠償增加支出租金293,000元，並依系爭租約終止後之法律關係請求被上訴人返還押租金48,000元提起反訴。茲就本、反訴兩造請求有無理由，逐項論述如下：

㈠、本訴部分

⒈租金部分：

⑴按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。經查：

①系爭房屋租賃書第2條約定，系爭租約之租期1年，自101年8月16日至102年8月15日止，如無提前終止之情事時，系爭租約應於102年8月15日終止。

②上訴人雖辯稱被上訴人寄發存證信函通知葉爾良自101年9月1日起終止系爭租約，又於101年9月19日在系爭房屋大門張貼公告載明如上訴人未於101年9月23日完成新租賃契約視為終止契約等語，認系爭租約至遲於101年9月23日終止。惟查，被上訴人委託李逸文律師以101年7月30日臺北興安郵局658號存證信函通知葉爾良自101年9月1日起終止系爭租約等情，有上開存證信函可證（見本院卷第34-36頁）；又於101年9月19日於系爭房屋大門張貼公告：「本人與葉爾良先生之房屋租賃契約已於100年8月15日屆滿，後續此房屋之持續租用雙方應再簽具新的房屋租賃契約以為依據及保障，本人前經多次存證信函催請為房屋簽訂新的書面契約，惟葉爾良先生並未重視及配合辦理，此為最後通知，請於101年9月23日（星期日）前完成新的房屋租賃契約，否則視為終止契約，屆時將斷水斷電處理，希勿自誤為禱！」，亦有公告影本在卷可憑（同卷第37頁）。上開存證信函通知之對象既為葉爾良，所欲終止之契約應為被上訴人與葉爾良間99年8月16日租約，而非系爭租約；至上開公告內容係被上訴人表明與葉爾良間之租賃契約已於100年8月15日屆滿，就葉爾良於99年8月16日租約屆期後持續占有使用系爭房屋之法律關係為終止之意思表示，亦非就系爭契約所為終止，上訴人此部分主張，實屬無稽。

⑵次按，出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度臺上字第1692號判決意旨參照）。上訴人復辯稱被上訴人於101年9月25日以檢測電路為藉口拔除電表，致上訴人無法用電，系爭房屋不合約定之使用狀態，上訴人被迫遷離系爭房屋，並未占有系爭房屋無庸給付租金云云。經查：

①臺電公司臺北市區營業前101年11月8日D北市字第00000000000號函以：「一、本處確於本（101）年9月24日，受理『劉博森』先生以『查修進屋線及室內線路』理由要求派員將電表封印剪除，供其施工，本處旋於同月26日派員配合辦理。

二、本（101）年9月28日派員擬重行封印時，由於現場尚未竣工，且疑因需進行工程施設，電表暫行拆除，經本處再三催辦，於11月5日始復舊妥完成電表再封印。三、自101年9月24日拆除電表封印至同年11月5日重行再封印期間，本處並未派員拆除電表，旨述房屋亦無停電紀錄。」，104年2月25日北市字第0000000000號函則以：「一、電度表係連接電源側與負載側（用戶端）間由本公司置備之用電計量設備，並由本公司封印保護。除用戶未經許可擅自在本公司電源側接線使用之竊電行為外，電度表經拆除後，負載側應無電可用。二、經查本案係用戶因查修進屋線及室內線路之需要，於101年9月24日向本處申請開封印（電表開再封印登記單如附件），電度表仍留置現場由用戶保管，因前述作業需要得暫時自行拆離，俟完成後，本處依通知派員於101年11月5日將電表重新封印妥。該用戶於前述申請開再封印期間與本公司供電契約仍存續，並未終止，又因無其他申請暫停用電拆除電表之紀錄，用電現場均持續供電中，故前函說明本處無予以停電紀錄。」有上開函文及檢附之電表開再封印登記單在卷可稽（見原審卷第148-149頁，本院卷第100-101頁）。由此可知，系爭房屋有無電力可供使用，除竊電行為外，端視電表有無安裝，是否確實連接電源側與用戶端而定。

②證人即受被上訴人委託檢測查修電線之水電維修人員余廣成前於上訴人對被上訴人提起妨害名譽告訴案件（案列臺灣臺北地方法院檢察署101年度偵字第21235號）偵查中結證稱：伊從事水電工作30幾年，有幫被上訴人公司做水電，被上訴人於101年9月21日星期五打電話問說他有一間房子30年，不知道電線有沒有問題，伊說30年了，電線一定有問題，但要看一下才知道，被上訴人問若不能進屋去看怎麼辦，伊說從電錶那邊也看的到，但要委託伊跟臺電申請。伊於101年9月24日星期一向臺電申請拆除電錶檢查線路，臺電於9月25日派員拆除電錶上之封印，伊接獲臺電通知封印已拆除後，伊於101年9月26日星期三與被上訴人一起去拆電錶，電錶在一樓的樓梯間，有先知會管理員並還按門鈴，沒有人開門。伊大概花了一小時檢查裡面的線路，向被上訴人說還是要去屋內檢查比較完整，被上訴人說改天再進去屋內看，電錶由被上訴人保管，但後來沒有再約伊進去看，101年10月12日即要求伊將電錶裝回去，伊裝回後打電話給臺電，請他們再封印起來等語（見原審卷第143頁）。證人即臺電公司工程部主辦專員楊國輝於該案偵查中亦結證稱：臺電應該是101年9月25日去拆封印的，之前回文看錯日期，封印是臺電跟用戶之間收費的依據，只有臺電可以拆，臺電派員拆封印後，電錶留在那邊讓他們施工，通常會等用戶水電工程完成後通知去復電，但若用戶沒有主動聯繫的話，三天內會去看，伊於10 1年9月28日有派員去現場看，確實還沒有完工，所以就再等，由受理部門聯繫何時完工。本件在101年11月1日有另外一位向臺電表示電錶不見，臺電派員前往查看，電錶是在的，核對電錶的號碼，確實是原本裝的那個，有拍照存證，並函覆對方（即101年11月5日D北市字第00000000000號函），之後跟用戶聯繫確認沒有要再施工，臺電在101年11月5日派員封印等語（同卷第143頁反面）。依上開證人之證言可知，證人余廣成於101年9月26日拆除電表，同年10月12日裝回電表，再參照前述臺電公司之說明，系爭房屋於101年9月26日至同年10月12日期間未安裝電表，無電可用之事實，應可認定。

③依證人余廣成、楊國輝前述證言可知，被上訴人係因系爭房屋老舊，委其檢測查修電線，因而拆除電表，且為完整確實檢測查修線路情形，而有進入屋內之必要。惟此項電線之檢測查修，並非急迫事項，且證人余廣成檢測屋外電線僅費一小時，被上訴人非不得先與上訴人聯絡，確認上訴人可配合檢測之時間，於一、二日內積極檢測，立即裝回電表，恢復供電，反而於101年9月26日拆除電表後，長達三星期未為任何處置，經臺電公司一再催促復舊，始於同年10月12日裝回，致系爭房屋於該段期間無電可用，自難認其已盡保持系爭房屋合於約定使用、收益之義務，依民法第441條之反面解釋，應得按上訴人不能使用、收益之程度免其支付租金之義務。又上訴人發現系爭房屋無電可用後，曾請求臺電公司查明電表是否遭竊，經證人楊國輝於101年11月1日到場查看，確認電表已復舊，拍照存證，並以101年11月5日D北市字第00000000000號函通知上訴人當時委任之代理人王中平律師（見原審卷第146頁反面、第147頁），足認上訴人至少於同年11月5日，即已知悉系爭房屋已正常供電，其抗辯被迫遷離系爭房屋，不知系爭房屋何時復電云云，顯非事實。

④綜上，系爭房屋於101年9月26日拆除電表後無電可用，同年10月12日裝回電表，恢復供電，上訴人於101年11月5日知悉系爭房屋恢復供電之情，已得繼續使用系爭房屋，是其得免除租金之期間應僅101年9月26日至101年11月5日共1月又11日，經計算該段期間之租金約32,800元〈24,000元×（1月＋11/30月）≒32,800元，小數點以下四捨五入〉。

⑶復按，民法第423條所定出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持租賃物合於所約定使用、收益之狀態，為出租人之主給付義務，如出租人於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，構成給付不完全，承租人自得依民法第227條、第226條之規定終止租約。又依民法第241條規定，有交付不動產義務之債務人，於債權人遲延後，得拋棄其占有。前項拋棄，應預先通知債權人。但不能通知者，不在此限。準此，倘承租人因出租人於租賃關係存續中，未盡保持租賃物合於所約定使用、收益狀態之義務，而欲終止租約，仍應先向出租人為終止租約之意思，並將不動產租賃物交付、移轉占有予出租人，如債權人遲延未受領後，始得拋棄其占有，否則縱使承租人事實上拋棄不動產租賃物之權利及占有，並兼有拋棄占有之意思，仍不得據以謂其已返還不動產租賃物予出租人。經查：

①被上訴人自行拆除電表，於101年9月25日至同年11月5日期間，未盡保持系爭房屋合於約定使用、收益狀態之義務，固已詳述於前，惟上訴人並未向被上訴人終止系爭租約，亦未將系爭房屋交付、移轉占有予被上訴人，縱使上訴人所辯稱已搬離系爭房屋，並將鑰匙插入大門門鎖中，備份鑰匙亦放置門前等語屬實，而有拋棄租賃權及占有之意思，仍難謂已將系爭房屋返還被上訴人。

②況上訴人之前任法定代理人葉爾良於本院102年度北簡字第8968號案件102年9月12日言詞辯論期日，當庭表示系爭房屋斯時係由上訴人使用中（見原審卷第150頁），益證上訴人並無拋棄占有之意，是其主張被上訴人拆除電表致無法用電，上訴人被迫遷離系爭房屋而拋棄占有，已於101年9月25日履行返還義務云云，自無可取。

⑷再按，承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條定有明文。準此，使用租賃物乃承租人之權利，縱承租人拒不使用租賃物，仍應給付租金。上訴人主張其自101年9月25日搬離系爭房屋迄今，均未再占有使用，自無給付租金之義務云云。查，被上訴人於101年9月25日擅自拆除電表，至同年10月12日始裝回，致系爭房屋無電可用，固未盡保持系爭房屋合於約定使用、收益狀態之義務，惟上訴人於同年11月5日已知悉系爭房屋已正常供電，本得繼續占有使用，其拒不使用，參照上開規定，自應依約給付租金，況上訴人於102年9月12日當時仍占有使用系爭房屋，上訴人上開抗辯，委無可取。

⑸另按，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第1項前段定有明文，因此抵銷須以二人互負之債務均屆清償期為要件。而押租金係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了、租賃物已返還、承租人無債務不履行情事，即得請求返還（最高法院101年度臺簡上字第24號判決意旨參照）。被上訴人雖以系爭房屋地板損壞，尚待對上訴人求償，主張不應扣除押租金云云。惟系爭租約第5條約明：「乙方（即上訴人）應於訂約時，交於甲方（即被上訴人）肆萬捌仟元作為押租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還房屋後無息退還押租保證金。」，系爭租約於102年8月15日因租約屆期而終止，上訴人以102年11月14日六張犁郵局000633號存證信函通知被上訴人自行占有使用系爭房屋（見原審卷第16-17頁），經被上訴人於102年11月15日自行占有系爭房屋，應認上訴人自斯時起已返還系爭房屋，則被上訴人迄未釋明系爭房屋地板有何與交付時狀態不符之具體情形，亦未提出受有任何損害之證明，上訴人請求返還押租金之清償期已屆至，其主張以該押租金債權與所積欠被上訴人之租金債務互為抵銷，自屬有據，原審否准上訴人之請求，容有未洽。

⑹末按，民法第217條第1項規定，損害之發生或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除之。此項規定之適用，不以侵權行為之法定損害賠償請求權為限，即契約所定之損害賠償，除有反對之特約外，於計算賠償金額時固亦有適用（最高法院54年臺上字第2433號判例意旨可資參照），惟倘債權人請求給付之內容屬債務人依約應負擔之主給付義務，而非屬損害賠償之債，債務人即不得依上開規定主張與有過失，請求減輕或免除給付義務。本件被上訴人請求上訴人給付之租金，核屬上訴人依系爭租約應履行之主給付義務，無民法第217條第1項之適用，上訴人辯稱：被上訴人於上訴人拋棄占有後相隔一年始提起本訴，任由上訴人遲繳租金長達12期，與有過失云云，自屬無稽。

⑺綜上，被上訴人依系爭租約請求上訴人給付101年8月16日起至102年8月15日共12個月租金，自屬有據，經上訴人扣抵押租金48,000元，再扣除上訴人已辦理清償提存48,000元、免除租金32,800元，上訴人尚應給付被上訴人租金159,200元〈（24,000元×12月）－48,000元－48,000元－32,800元＝159,200元〉。

⒉不當得利及違約金部分：系爭房屋租賃契約書第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」。查，系爭租約於102年8月15日因租期屆滿而終止，上訴人於租期屆滿後未依約將系爭房屋返還被上訴人，遲至102年11月15日始由被上訴人自行占有系爭房屋等情，業如前述，上訴人自102年8月16日起至102年11月15日共3個月期間，仍屬無權占有，是被上訴人依民法第179條規定請求上訴人給付該段期間相當於租金之不當得利72,000元（24,000元×3月＝72,000元），及依系爭租約第6條約定請求上訴人給付違約金72,000元（其餘經原審駁回部分，未據被上訴人上訴，業已確定），均屬有據。

⒊管理費、瓦斯費、電費、電話費及水費部分：系爭租約第15條約定：「乙方水電費及營業上必須繳納之稅捐自行負擔。」，雖未詳細臚列各項費用，惟依房屋租賃實務，管理費及各項承租人因使用房屋所生瓦斯費、電費、電話費及水費等，均由承租人負擔，參以上訴人已繳納101年9月份管理費之情，被上訴人依民法第176條、第179條關於無因管理、不當得利之規定請求上訴人給付代為繳納101年10月至102年11月份管理費用37,716元，及101年10月至102年10月期間如附表所列瓦斯費、電費、電話費及水費7,700元（證物頁數如附表所載，102年11月15日之瓦斯費60元、電費42元、水費126元經原審駁回部分，未據被上訴人上訴，業已確定），合計45,416元（37,716元＋7,700元＝45,416元），洵屬有據。

⒋換鎖費用部分：按民法第250條第1項規定，當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；第2項規定，違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。次按，民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決意旨參照）。查，系爭房屋租賃契約書第6條並未記載該條約定係屬懲罰性違約金，依兩造之意思，亦無從認定此違約金為懲罰性違約金，參照前述說明，應依民法第250條第2項規定，視為此違約金係作為被上訴人因上訴人未依約按時返還系爭房屋所生損害之賠償總額。則被上訴人既已依系爭契約第6條請求上訴人給付違約金72,000元，自不得再依系爭租約第6條、第9條及民法第215條請求上訴人賠償換鎖費用。

⒌綜上，被上訴人依系爭租約請求上訴人給付租金159,200元，依民法第179條請求上訴人返還不當得利72,000元，依系爭租約第6條請求上訴人給付違約金72,000元，依民法第176條、第179條請求上訴人給付代墊之管理費用、瓦斯費、電費、電話費及水費45,416元，合計348,616元（計算式：159,200元＋72,000元＋72,000元＋45,416元＝348,616元）部分，為有理由，逾此範圍，即屬無據，不應准許。

㈡、反訴部分：

⒈增加支出租金部分：按租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任，最高法院著有77年度台上字第2369號判決意旨可資參照。上訴人主張被上訴人無故拆除電表，致系爭房屋不合約定之使用狀態，顯未履行民法第423條之義務，上訴人因無法使用系爭房屋而搬遷他處，額外支出101年10月租金32,000元、101年12月至102年8月期間租金293,000元，依民法第227條第1項、第231條、第227條第2項，及第184條第1項前段規定請求被上訴人給付上開金額，為被上訴人否認。經查：

⑴101年10月租金被上訴人自行拆除電表，致上訴人於101年9月26日至同年11月5日期間無電可用，無法使用系爭房屋之前，前已認定；而上訴人因此於101年10月間暫時向豪城旅館租用房屋，支出租金32,000元之情，亦據其提出統一發票在卷可稽（見原審卷第96頁），固為上訴人因被上訴人未依約保持系爭房屋合於約定使用收益狀態之義務所致。惟上訴人於該段期間原應給付之租金32,800元業經免除，猶高於其實際支出租金32,000元，是上訴人並未受有損害，自無從請求被上訴人賠償。

⑵101年12月至102年8月租金上訴人另於101年12月1日向訴外人林靖珠承租臺北市○○區○○○路000巷0號9樓之1，每月租金29,000元之情，固據上訴人提出租賃契約書為佐（見原審卷第97-102頁）。惟上訴人於101年11月5日即知悉系爭房屋已正常供電，本得繼續占有使用，被上訴人亦無未保持租賃物合於約定使用收益狀態之情，則上訴人拒不使用，另行租屋，自難認被上訴人有何債務不履行或侵害上訴人權利之情，上訴人亦無請求被上訴人負損害賠償責任之餘地。

⑶綜上，上訴人依民法第227條第1項、第231條、第227條第2項，及第184條第1項前段請求被上訴人給付101年10月份租金32,000元、101年12月至102年8月期間租金293,000元，核屬無據。

⒉押租金部分上訴人請求返還押租金之清償期已屆至，而得請求被上訴人返還押租金48,000元，已如前述，惟上訴人此項債權經與所積欠被上訴人之租金債務抵銷後，已無款項可資請求，是上訴人此部分請求，洵無理由。

⒊從而，上訴人反訴依民法第227條第1項、第231條、第227條第2項、第184條第1項前段請求被上訴人給付增加支出之租金，及請求被上訴人返還押租金，均無理由，應予駁回。

七、綜上而論，於本訴部分，被上訴人依系爭租約請求上訴人給付租金159,200元，依民法第179條請求上訴人返還不當得利72,000元，依系爭租約第6條請求上訴人給付違約金72,000元，依民法第176條、第179條請求上訴人給付代墊之管理費用、瓦斯費、電費、電話費及水費45,416元，合計348,616元及自起訴狀繕本送達翌日即103年1月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，為有理由，逾此範圍，即無理由，應予駁回。原審就被上訴人請求超過348,616元部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽，上訴人就上開不利部分提起上訴，求予廢棄，經核為有理由，應改判如主文第1項及第2項所示。原審就上開准許部分為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，並無不合，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回；至上訴人提起反訴部分，亦無理由，原審為駁回上訴人請求之判決，並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄，為無理由，應併予駁回其上訴，茲判決如主文第3項所示。

八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，附此敘明。

九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第79條，判決如主文。