103年度簡上字第527號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：104 年 05 月 25 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度簡上字第527號上　訴　人　合康工程顧問股份有限公司法定代理人　陳秀嬪訴訟代理人　謝彥安律師複代理人　　陳建豪律師被上訴人　　江昱嫻訴訟代理人　秦申周上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國103年8月29日本院臺北簡易庭103年度北簡字第3645號第一審判決，提起上訴，本院於104年5月11日言詞辯論終結，判決如下：主文原判決廢棄。被上訴人應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○號十樓之房屋遷讓返還予上訴人。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。事實壹、程序方面：按當事人不得提出新攻擊或防禦方法。但對於在第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者，不在此限。民事訴訟法第447條第1項第3款有明文規定。本件上訴人於原審中主張兩造縱成立不定期租賃關係，然因其有收回房屋供自己營業使用之需求，仍得依民法第450條第2項、土地法第100條第1款請求被上訴人返還，並提出子公司即訴外人禾康設計顧問有限公司與第三人之租賃契約為證；嗣於上訴理由中提出上訴人於民國98年、100年承接2件都市更新案，103年承接2件合建案，目前該4個案件正分別進行都更程序及設計建照審查程序，若然通過，將有擴充人力，以進行施工圖繪製、訪價發包、營建監造、預售交屋等後續工作之需求等相關證據，核與原審之主張相同，僅就攻擊防禦方法為補充，於法並無不合，非不得提出，先予敘明。貳、實體方面：一、上訴人主張：被上訴人於100年4月1日向上訴人承租上訴人所有門牌號碼臺北市○○區○○路0段00號10樓之房屋（下稱系爭房屋），兩造約定每月租金新臺幣（下同）30,400元，租期至100年9月30日止（下稱系爭租賃契約），於契約期滿後，雙方並未訂立任何書面契約，雖被上訴人持續繳納租金，惟依據系爭租賃契約第11條約定，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租，故不能解釋雙方已成立不定期租賃關係，上訴人自得本於系爭租賃契約第11條、民法第455條、第767條請求被上訴人遷讓返還系爭房屋。若認上訴人繼續收取租金之行為，有成立不定期租賃之意思表示，然上訴人因辦公處所不足，必須另行向他人承租房屋，上訴人仍得依民法第767條、第450條第2項、土地法第100條第1 款之規定，以起訴狀繕本送達被上訴人為終止兩造租賃契約之意思表示。爰依系爭租賃契約第11條、民法第455條、第 767條、第450條第2項、土地法第100條第1款規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋等語。二、被上訴人則以：系爭房屋原為被上訴人所有，為辦理都市更新，暫時售予上訴人以利統籌都市更新計畫，上訴人於系爭租約期滿後，仍繼續向被上訴人收取租金，且未歸還押租金，兩造間應已成立不定期租約；上訴人雖主張其有擴充人力32人至40人之必要，然系爭房屋並無法容納如此多人，上訴人應另尋更大空間以利使用，實無收回系爭房屋自營生意之正當理由及必要性等語，資為抗辯。三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將系爭房屋遷讓返還予上訴人。被上訴人則聲明：上訴駁回。四、兩造所不爭執之事項（見本院卷第129頁背面）：㈠系爭房屋為上訴人所有，被上訴人自100年4月1日至100年9 月30日止，向上訴人承租系爭房屋，每月租金為30,400元，押租金為60,800元，並訂有書面租賃契約（見原審卷第6至 9頁）。㈡兩造於100年9月30日租期屆滿後，並未另行簽訂新的書面租賃契約。㈢被上訴人於100年9月30日租賃屆滿後，仍繼續占有系爭房屋，並按月交付30,400元予上訴人。五、本院之判斷：上訴人主張100年9月30日以後，兩造並未另行簽訂新的書面租賃契約，依系爭租賃契約第11條約定，視為不再續租；若認上訴人繼續收取租金之行為，兩造已成立不定期租賃關係，其仍得依民法第767條、第450條第2項、土地法第100條第1款之規定，終止兩造租賃關係，並請求返還系爭房屋，然此為被上訴人所否認，並以前詞置辯。是兩造爭點厥為：㈠100年9月30日後，兩造有無成立不定期租賃關係？㈡若兩造成立不定期租賃關係，上訴人終止此租賃關係是否合法？㈢上訴人請求返還系爭房屋是否有理由？茲析述如下：㈠100年9月30日後，兩造有無成立不定期租賃關係？ 1.按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查，被上訴人於100年9月30日租賃屆滿後，仍繼續占有系爭房屋，並按月繳交系爭租賃契約所約定之租金30,400元予上訴人之事實，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項㈢），上訴人復未舉證證明系爭租賃契約期限屆滿後，已即刻為反對續約之意思表示，揆諸首揭法律規定，兩造自100年10月1日起已成立不定期租賃關係。 2.上訴人雖抗辯系爭租賃契約第11條載明：「本契約租賃期滿後，非經雙方合意另訂新的書面租賃契約，視為不再續租」（見原審卷第8頁），依最高法院55年度台上字第276號判例意旨：「故於訂約之際，訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，仍難謂不發生阻止續約之效力」，兩造並無成立不定期租賃關係之餘地云云。惟查，民法第 451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後忽又主張租賃關係消滅，使承租人陷於窘境而設，故若兩造已於契約中先行言明無民法第451條規定之適用，承租人當無誤認契約仍繼續存在之可能，自無受信賴保護之必要，然若出租人曾明示或默示在未另訂書面租賃契約之情況下，仍願繼續維持租賃關係，表明不受先前租賃契約約款之拘束，自無上揭最高法院判例之適用。本件上訴人自100 年9月30日租期屆滿後，仍按月收取租金30,400元，並開立明細為租金收入之統一發票予被上訴人，此為上訴人所自認在卷（見本院卷第137頁），上訴人復於102年1月8日以律師函催促被上訴人另訂書面租賃契約，函中表示兩造自100年10月1日起視為不定期租賃契約，若被上訴人不於文到10日內訂定正式書面契約，並載明租賃期限，其將終止租約等情，有律師函乙份附卷可參（見原審卷第55至56頁），堪認上訴人已明示兩造繼續維持租賃契約，而成立不定期租賃關係之意思。從而，縱依最高法院上開判例意旨，系爭租賃契約第11條之約定有阻止續約之效力，然因上訴人已明示另與被上訴人成立新的不定期租賃契約，自不容上訴人於起訴後再為不同之主張。㈡若兩造成立不定期租賃關係，上訴人終止此租賃關係是否合法？ 1.按民法第450條第2項前段規定，租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。惟土地法第100條另規定，出租人非因收回自住或重新建築時、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時、承租人以房屋供違反法令之使用時、承租人違反租賃契約時、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時，不得收回房屋。依特別法優於普通法之原則，在不定期租賃關係下，出租人需有土地法上揭規定之事由存在，始得收回房屋，並無任意終止契約之權利。又收回出租之房屋以供自己營業之使用亦屬土地法第100條第1款所謂收回自住（司法院院解字第3489號解釋參照）。次按土地法第100條第1款前段所謂收回自住，係指因正當事由有收回自住之必要者而言，出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院43年台上字第1199號判例參照）。本件上訴人主張有收回系爭房屋自住之必要，為被上訴人所否認，自應由上訴人就該事實負舉證之責。 2.查，上訴人主張其為經營都市更新及大樓開發興建業務之公司，每當承作一建案，須依序完成：土地取得、規劃設計、建照申請、施工圖繪製、營建計算訪價發包、建案企劃暨預售、營建監造等階段之工作，而其於98年承接「臺北市新店區碧潭都更案」（下稱「碧潭都更案」）、101 年承作「新北市中和區台貿段都更案」（下稱「台貿段都更案」），103年間又承接「桃園縣大園鄉客運段合建案」（下稱「大園合建案」、「高雄仁武區大昌段合建案」（下稱「仁武合建案」），「碧潭都更案」、「大園合建案」、「仁武合建案」等3件建案預計104年6月取得建造執照，年底發包施工，「台貿段都更案」則預計105年2月取得建造執照，105年8月發包施工，每個建案所需人力約8至10人，且建案屬性不同，人力無法共用，目前公司僅有9名員工，無法應付建造執照取得以後之後續工作，亟需增加人力等情，業據證人湯武烈即上訴人之工務部經理到庭陳述綦詳（見本院卷第111至113頁），並據上訴人提出「碧潭都更案」信託契約書、新北市政府101年12月25 日北府城更字第0000000000號會議紀錄、「台貿段都更案」信託契約書、新北市政府城鄉發展局103年9月23日北城更事字第0000000000號會議紀錄、「大園合建案」合建契約書、「仁武合建案」合建契約書、建造執照及雜項執照規定項目審查表等為證（見本院卷第28至51頁），堪信上訴人確有增加人力之需求。又上訴人主張其目前有9名員工，所使用位於臺北市○○路00段00號12樓之2、3辦公室共44.52坪，係與羅國雄建築師事務所共用，空間已有不足，無法容納新進人員，系爭房屋有28.53坪，可安置近期擴充之人力，故有收回系爭房屋供營業使用之需求等情，亦據提出上訴人勞工保險投保單位被保險人名冊、臺北市○○路00段00號12樓之2、3建物登記謄本暨室內平面圖、羅國雄建築師之開業證書暨投保單位被保險人名冊、系爭房屋建物所有權狀等為證（見本院卷第52至59頁），堪認上訴人確有收回系爭房屋以供營業之必要。被上訴人雖抗辯系爭房屋之空間並無法容納上訴人所欲擴充之人力，上訴人應另尋他處安置新進員工云云，惟上訴人已舉證證明其有收回系爭房屋自用之必要，即符合土地法第100條之規定，至於上訴人為何不另尋更大之辦公空間以統一安置所有員工，乃上訴人之營業自由，非他人所得干預，亦不得以此逕認上訴人無收回系爭房屋之必要。從而，上訴人依土地法第100條第1款之規定，終止兩造租賃關係，洵屬有據，被上訴人之抗辯，要無足採。㈢上訴人請求返還系爭房屋是否有理由？承前所述，兩造自100年10月1日起已成立不定期租賃關係，因上訴人有收回系爭房屋供營業使用之需求，符合土地法第100條第1款之規定，是上訴人以起訴狀之送達，為終止兩造租賃契約之意思表示，乃適法有據。從而，上訴人依民法第767條、第450條第2項、土地法第100條第1款規定，請求被上訴人返還系爭房屋為有理由，應予准許。六、綜上所述，上訴人主張其有收回系爭房屋供營業使用之需求，依民法第767條、第450條第2項、土地法第100條第1款規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋為有理由，應予准許。原審判決駁回上訴人之請求，尚有未洽，上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第78條，判決如主文。中華民國 104 年 5 月 25 日民事第三庭審判長法官劉又菁法官張志全法官賴淑芬以上正本係照原本作成。本判決不得上訴。中華民國 104 年 5 月 25 日書記官羅楊潔

臺灣臺北地方法院103年度簡上字第527號

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