103年度訴字第1002號｜民事：交付房屋等｜裁判日期：103 年 12 月 23 日

台灣台北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1002號原　　　告　黃裕仁訴訟代理人　范翔智律師被　　　告　李玫如訴訟代理人　陳永昌律師複代理人　　陳瑞祥律師陳柏均律師上列當事人間交付房屋等事件，本院於民國103年12月2日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應於民國一百零四年十一月十四日前將門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○街○號三樓之二建物交付予原告。被告應給付原告新台幣肆萬元，及自民國一百零三年二月二十五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零三年二月二十五日起至交付前開第一項所示之建物予原告之日止（於民國一百零四年十一月十四日前），按月給付原告新台幣壹萬元。訴訟費用由被告負擔。本判決第二項於原告以新台幣壹萬伍仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣肆萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由甲、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「被告應將坐落於桃園縣蘆竹鄉○○街0號3樓之2房屋交付予原告。被告應給付原告新台幣（下同）448,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至交付第一項房屋予原告之日止，按月給付原告10,000元」，嗣於民國103年8月20日以民事言詞辯論意旨續㈠狀變更為「被告應於104年11月14日前將坐落於桃園縣蘆竹鄉○○街0號3樓之2房屋交付予原告。被告應給付原告40,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至交付第一項房屋予原告之日止，按月給付原告10,000元。」，經核其聲明之變更，請求之基礎事實並未改變，仍係基於民法第425條、第421條、第347條準用第353條、第227條等規定請求被告賠償損害，且金額之變更，亦屬減縮應受判決事項聲明之情形，揆諸前揭說明，核無不合，應予准許。乙、實體部分：一、原告起訴主張：㈠門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○街0號3樓之2房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人林志強於92年間購入，惟因林志強自95年起在大陸經商，無法使用管理系爭房屋，因此將系爭房屋出租予原告，租賃期限自96年11月15日起至100年11月14日止，嗣於租賃期限屆滿後，原告繼續向林志強承租系爭房屋，租賃期限自100年11月15日起至104年11月14日止，租金每月10,000元，原告一次給付租金480,000元（下稱系爭租約），原告承租系爭房屋後再轉租訴外人謝峻宇。㈡林志強因清償票款事件，遭債權人聲請強制執行後拍賣系爭房屋（案列台灣桃園地方法院102年度司執助字第389號），原告則於拍賣期間向台灣桃園地方法院民事執行處陳報系爭租約，經台灣桃園地方法院以不點交方式進行拍賣，嗣經被告於102年7月16日得標，並於102年7月23日辦理所有權移轉登記，原告隨即於102年9月23日以存證信函通知被告，系爭房屋現為原告承租之狀態，孰料被告竟於102年10月13日要求次承租人謝峻宇搬離，並將屋內傢俱、冷氣搬空，亦將門鎖置換，致原告無法使用系爭房屋，為此爰依民法第421條、第425條等規定請求被告將系爭房屋交付予原告使用，並依民法第347條準用第353條、第227條請求損害賠償。㈢並聲明：⒈被告應於104年11月14日前，將坐落於桃園縣蘆竹鄉○○街0號3樓之2房屋交付予原告；⒉被告應給付原告 40,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至交付第一項房屋予原告之日止，按月給付原告10,000元。二、被告則以：㈠被告委託訴外人法鼎資產管理有限公司（下稱法鼎公司）於102年7月16日拍定系爭房屋後，即與系爭房屋之承租人謝峻宇聯繫，雙方約定於102年10月13日點交系爭房屋，斯時原告母親及法鼎公司人員均在現場，法鼎公司人員並通知原告取回其留置物，並無原告所稱自行要求謝峻宇搬離之情事。㈡原告雖主張其於96年11月15日即向系爭房屋原所有權人林志強承租系爭房屋，並一次給付租金48萬元云云，而租金與押租金當於簽訂租賃契約時同時給付予房東應屬常情，然依原告所提出之永豐銀行敦化分行及林志強之永豐銀行新莊分行之存摺明細，僅能證明原告於100年11月3日以「連動轉帳」方式匯款46萬元至林志強所有之永豐銀行新莊分行帳戶內，以及原告於100年11月24日匯款3萬元予林志強之事實（上開金額合計49萬元），此與系爭租約之租金及押租金之金額合計50萬元明顯不符；且匯款之原因眾多，不能以原告有匯款49萬元予林志強之事實，即謂該金額係租金之給付，況依林志強與原告存摺明細可知，雙方資金往來頻繁，林志強亦於本院證稱「（證人與原告除本件外，有無其他金錢往來）有金錢往來，有時他會匯款給我，我有時也匯款給他，有時是我在大陸幫他買東西，所以他給我錢。（你有無匯款給原告）有時也會匯款給他，就是我跟他借錢，我還他錢。但都是小數目，有時我從大陸回來，沒有台幣，會跟他借幾萬元現金使用。（在大陸期間有人可以使用你的帳戶嗎？）有時我跟他說我要繳什麼錢，請他用我的戶頭幫我繳，例如保費。所以我的存摺也放他那邊。」，足見林志強之新莊分行帳戶係由原告使用，上開匯款49萬元之事實是否為租金之給付，不無疑問。㈢林志強復證稱100年11月24日匯款3萬元中之1萬元係為原告代購手機的價金，惟其竟對於「何時返台」、「何時交付手機」等情事辯稱「不記得」；又永豐銀行新莊分行之帳戶果為林志強親自使用，則豈有對於其中「放款本息」等交易紀錄完全不復記憶之可能，再以林志強積欠原告1180萬元之債務，卻對於約「1萬元之手機費用」如此錙銖必較，顯有違常情，則原告於100年11月24日匯款3萬元予林志強，是否確實為租金及手機費用，即非無疑。㈣再者，原告雖於102年5月21日向台灣桃園地方法院民事執行處陳報「陳報人黃裕仁與債務人林志強，於100年間有一份租賃合約，租賃合約地址為桃園縣蘆竹鄉○○街0號3樓之2 。…先前不知道此標的物要於102年5月21日進行拍賣，並且未接到任何法院通知，直到幾天前房客謝峻宇通知，才知道此標的物於102年5月21日要進行拍賣…陳報人地址：新北市○○區○○街000巷00號3樓」云云，惟林志強前於102年4月3日向台灣桃園地方法院民事執行處提出申請書，內容略以「因本人長年在國外，變更通訊地址為新北市○○區○○街000巷00號3樓」，且承租房屋若遭受法院查封，承租人立即轉告出租人應為常情，本件系爭房屋於101年12月10日即已經台灣桃園地方法院民事執行處查封，原告應無可能於進行拍賣前始由承租人告知之理，由此足見債務人林志強早已將系爭房屋遭受強制執行拍賣之事務委由原告處理，原告並已知悉該情形，卻遲至102年5月21日始陳報租賃契約，又原告提出於台灣桃園地方法院民事執行處之系爭租約，竟與本件訴訟所提出之租約上記載不同，顯有臨訟杜撰之虞，在在與常情相違。㈤更遑論原告於陳報系爭租約後，突於102年7月19日持林志強簽發票面金額合計1180萬元之四紙本票向台灣桃園地方法院聲請本票裁定准予強制執行，並持該裁定向台灣桃園地方法院民事執行處以債權人身分聲明參與分配，倘若林志強果積欠原告大筆債務，豈有於系爭房屋進行拍賣後始向法院聲請本票裁定並聲明參與分配，復於林志強債信不良之狀態下，向林志強承租系爭房屋並一次給付四年之租金，亦與常理相悖。原告迄今仍無法提出自96年起給付租金予林志強之證明，是原告與林志強所簽訂之系爭租約應屬通謀虛偽，依民法第87條規定應為無效，原告自不得依民法第425條規定主張兩造間仍存在租賃關係。㈥縱認兩造間有民法第425條買賣不破租賃關係之適用，然房屋所有權人即被告仍非不得以土地法第100條第1款「收回自住」之規定終止租約，更遑論原告自102年7月23日起迄今，均未按月給付租金10,000元予被告（截至103年11月止已達 160,000元），被告爰以民法第264條第1項規定，拒絕交付系爭房屋，並以原告尚未負擔之給付租金義務，與原告之損害賠償請求主張抵銷，至原告已付租金之部分，自當應向林志強追討。㈦被告業已以存證信函催告原告給付租金，原告乃於102年12 月9日以台北敦南郵局第000068號存證信函為終止租約之意思表示，復依土地法第100條第1款規定主張收回系爭房屋自住，是被告終止租約合法有據等語。㈧並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項：㈠門牌號碼桃園縣蘆竹鄉○○街0號3樓之2房屋（下稱系爭房屋）原為訴外人林志強於91年5月8日以買賣為登記原因取得所有權（於91年5月29日登記）（卷第7、8頁），因遭債權人聲請強制執行後進行查封拍賣（案列台灣桃園地方法院 102年度司執助字第389號清償票款事件），嗣經台灣桃園地方法院於102年6月18日第二次拍賣而由被告得標，並於102 年7月23日辦理所有權移轉登記（於102年8月6日登記，卷第17、18頁），被告復於102年10月13日排除訴外人謝峻宇之占有系爭房屋之狀態。㈡原告於102年5月21日向台灣桃園地方法院民事執行處陳報與債務人林志強間有系爭租約存在（卷第70頁）。㈢原告主張其持有債務人林志強簽發票面金額合計11,800,000元之本票四紙，林志強於到期後經提示不獲付款，而於102 年7月19日向台灣桃園地方法院聲請本票裁定准予強制執行（案列台灣桃園地方法院102年度司票字第5789號裁定），並持上開本票裁定為執行名義，向台灣桃園地方法院民事執行處聲明參與分配（卷第73-75頁）。四、得心證之理由：㈠經查，原告主張上開事實，業據其提出土地暨建物登記第二類謄本、房屋租賃契約、原告所有永豐銀行敦南分行存摺節本、存證信函、對話紀錄、林志強所有永豐銀行敦南分行存摺節本等件為證（卷第7-21頁、第114-118頁、第124-129頁），被告則以原告與訴外人林志強間簽訂之系爭租約為通謀虛偽意思表示，依民法第87條應為無效，且縱認租約有效，原告亦未給付租金予被告，並以民法第264條第1項規定，拒絕交付系爭房屋，並以原告尚未負擔之給付租金義務，與原告之損害賠償請求主張抵銷，復依土地法第100條第1款規定終止系爭租約並收回自住等語，是本件所應審究者為：原告與訴外人林志強間於100年11月2日簽訂之系爭租約是否為真正？被告主張原告與訴外人林志強間所簽訂之系爭租約為通謀虛偽意思表示，有無理由？被告主張原告於102年7月23日迄今未給付租金，以此終止租約，有無理由？並以原告尚未給付之租金與原告損害賠償請求主張抵銷，有無理由？被告主張依土地法第100條第1款規定收回系爭房屋自住，有無理由？原告以民法第421條、第425條等規定請求被告將系爭房屋交付予原告使用，並依民法第347條準用第353條、第227 條請求於交付房屋前不能使用系爭房屋之損害賠償，有無理由？以下分別論述之。㈡按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明；第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責，最高法院亦分別著有48年台上字第29、887號判例可資參照。就原告與訴外人林志強於100年11月2日所簽訂之房屋租賃契約（卷第10、71頁）部分： ⒈關於原告承租系爭房屋及支付租金之過程，證人林志強證稱：「（桃園縣蘆竹鄉○○街0號3樓之2的房屋之前是否你所有？）是，我將房屋出租給原告黃裕仁。（這兩份租賃契約書是否是你們二人所親簽？）是，約定租金一個月一萬元，支付方式為一次打四年，房租一次給，因為我人在大陸，沒有辦法，有時房客更換，就給他，他再去處理。是匯款給付，押金兩萬元，租金一個月一萬，押金也是一次用匯款給付，96年第一次連押金兩萬一起匯款，我租給原告的時間是96-104年，就是兩次，有續租。（依照租約原告應給付租金48萬及押金2萬元，合計50萬元，為何只有匯款49萬元？）這是第二次的時候的錢，實際上是多一萬，應該是48萬，他匯了49萬，是因為他要求我在大陸幫他買兩隻手機帶回來，押金2萬元部分是援用第一次租約的押金。」等語綦詳（卷第 134-137頁）。 ⒉其次，依原告黃裕仁所有之永豐銀行敦南分行帳戶（帳號：000-000-0000000-0）所示，分別有於100年11月3日、100年11月24日匯款460,000元、30,000元之支出紀錄（卷第12頁），及訴外人林志強所有之永豐銀行新莊分行帳戶（帳號：000-000-0000 000-0），於100年11月3日自000000000000帳號入帳460,000元之存入記錄（卷第102頁），以及永豐銀行敦南分行帳戶（帳號：000-000-0000000-0）入帳30,000元之存入紀錄（卷第128、129頁），與系爭租約簽訂時間100 年11月2日若合符節，亦與證人林志強前述證詞相符，堪認為真實，是原告主張：其繼續向林志強承租系爭房屋，租賃期限自100年11月15日起至104年11月14日止，租金每月10 ,000元，原告一次給付租金480,000元之事實，即非無據；而被告雖辯稱匯款之原因眾多，不能以原告有匯款49萬元予林志強之事實，即謂該金額係租金之給付，且林志強債信不良，豈有一次給付四年租金之可能云云，然所謂租金之給付時期，有期前支付、期後支付或分期支付等不同方式，亦得依訂約當事人間之習慣交付，是承租人一次給付租金之情形並非罕見，尤在本件原告與林志強間為甥舅關係，林志強長年在大陸經商之狀態下，原告一次給付租金48萬元後在四年租賃期限內自由使用收益系爭房屋，難認與常情有何相違背之處，況原告早於96年間即向林志強承租系爭房屋，該次承租期限四年屆滿後再簽署本件租賃契約，而被告則係至102 年間始拍定取得系爭房屋所有權，林志強之債權人亦於102 年間始對其財產為強制執行，此有台灣桃園地方法院公告在卷可稽（卷第56、57頁），殊難想像原告與林志強間於96年間即謀劃未來系爭房屋遭拍定後以租賃契約排除拍定人之使用情節；再者，被告主張原告與林志強間有關租金之給付不合常理，其復未提出證據證明之，自不能僅憑其主張，即謂原告與林志強間簽訂系爭租約為通謀虛偽意思表示，而依民法第87條第1項規定為無效，被告所辯尚難憑採。㈢次按民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約，係指民法第421條第1項所定意義之契約而言，原出租人林志強於租賃物交付後，縱因其所有權因拍定而移轉予受讓人即被告李玫如，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，原告依租賃契約占有系爭房屋，自非無權占有。系爭租約既對於受讓系爭房屋所有權人之被告繼續存在，則在承租人與受讓人間，無須另立租賃契約（法定契約承擔），被告於受讓之時當然承繼原出租人林志強行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務，原出租人林志強則脫離租賃關係，不復負擔原租賃契約上義務，亦不得行使其權利（最高法院44年台上字第30號、41年台上字第1100號、23年上字第3092號判例意旨參照）。惟在承租人已為租金預付之情形，此時受讓人雖未受有租金之給付，然承租人既已清償並履行租賃契約所為之租金給付義務，自得以之對抗受讓人（司法院院字第1990號解釋參照），則本件原告既分別於100年11月3日、100年11月24日將租金以匯款方式交付予原出租人林志強，其就系爭租約之租金給付義務即已清償履行，被告再於102年12月5日、102年 12月9日以台北敦南郵局第000029號、台北敦南郵局第000068號存證信函催告原告給付租金，並以原告未給付租金為由主張終止系爭租約，以及以原告尚未給付租金為由主張與原告損害賠償請求主張抵銷等抗辯，均屬無據。㈣又出租人於有「收回自住或重新建築」之情形時，固得依土地法第100條第1款終止租賃契約，惟此係指因正當事由有收回自住或重新建築之必要者而言，且所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言，不以主觀情事之發生為已足，出租人基於該條款前段所列之情形收回房屋，應就此負舉證責任（最高法院50年台上字第1761號、48年台上字第228號、43年台上字第1199 號、41年台上字第138號判例意旨參照）。本件被告固陳稱其因女兒就讀開南大學，因此委託訴外人法鼎資產管理有限公司拍定系爭房屋以供全家居住云云，惟其並未提出證據證明之，自不能憑信；況出租人移轉房屋所有權予受讓人時，其租賃契約對於受讓人繼續存在，在承租人與受讓人間，無須另立租賃契約（法定契約承擔），已如前述，然受讓人亦得依土地法第100條第1款規定收回房屋自住，受讓人倘依前開規定收回房屋自住而終止租賃契約，依債之相對性，即須對租賃契約相對人即承租人先為收回自住之意思表示後，始得據以終止租約，然被告陳稱其僅於102年10月13日向訴外人謝峻宇表示欲將系爭房屋收回自住，並於該日排除原告及謝峻宇之占有狀態，足見被告並未依土地法第100條第1款規定向系爭租約相對人即原告為收回自住或依土地法為終止租約之意思表示，於臨訟時始主張依土地法第100條第1款規定收回自住，自非合法。㈤再按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此為民法第423條所明文規定，此項義務，為出租人之主給付義務，故如出租人所交付之租賃物，不合於約定之使用目的，或於租賃關係存續中未保持合於約定使用收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得主張同時履行抗辯權，拒絕租金之支付，並得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權（最高法院98年度台上字第222號判決意旨參照）。又債務不履行包括給付不能、給付遲延及不完全給付三種，其型態及法律效果均有不同；所謂給付不能，係指依社會觀念，其給付已屬不能者而言；若債務人僅無資力，按諸社會觀念，不能謂為給付不能。給付遲延，則指債務人於應給付之期限，能給付而不為給付，倘給付可能，則債務人縱在期限前，預先表示拒絕給付，亦須至期限屆滿，始負遲延責任；至於不完全給付，則指債務人提出之給付，不合債之本旨而言，此項債務不履行，必以契約成立前給付可能，嗣後給付內容不符合債務本旨，違反信義與衡平原則，而積極的侵害債權，始足稱之（最高法院93年度台上字第42號判決、99年度台上字第2033號判決意旨參照）。本件兩造間因原出租人林志強所有之系爭房屋遭拍賣，由拍定人即被告取得所有權，兩造間因而依民法第425條買賣不破租賃規定而成立租賃關係，而原告業已預付四年租金予林志強，其給付租金義務已為履行清償，被告即不得以原告未付租金為由終止租約，均如前述，然被告竟於102年10月13日排除原告及訴外人謝峻宇之占有狀態，足見被告未履行承繼原出租人林志強與原告間系爭租約之主給付義務，且此原非不能給付，係屬債務人嗣後之給付不符債務本旨，則原告依民法第227條第1項規定請求被告賠償因不能使用收益系爭房屋所生之損害，即非無據。㈥又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形或依已定之計畫、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。民法第216條第1、2項分別定有明文。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條、第233條第1項亦分別有明文。查本件依系爭租約第7條約定（卷第10頁背面），原告得將系爭房屋轉租他人使用，則原告不能使用收益系爭房屋之預期可得利益即應為其損害，是原告請求被告賠償自102年10月13日起至起訴時止（即103年2月11日)不能使用收益系爭房屋之損害40,000元，及自起訴狀繕本送達翌日（即103年2月25日，卷第26頁）起至清償日止，按法定遲延利率計算之遲延利息，以及自起訴狀繕本送達翌日（即103年2月25日，卷第26頁）起至交付系爭房屋之日止，按月給付原告10,000元，即非無據；至上開按月給付之損害賠償部分，因兩造間之系爭租約將於104年11月14日屆滿，則原告請求按月給付至交付系爭房屋之日止之損害賠償，亦僅得請求至104年11月14日為止，事屬當然，附此敘明。五、綜上所述，原告依民法第421、425條規定請求被告交付系爭房屋予原告，並依民法第227條第1項請求被告給付原告40,000元，及自103年2月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自103年2月25日起至交付系爭房屋之日止（於104年 11月14日前），按月給付原告10,000元，為有理由，應予准許。又本件已依債務不履行規定審酌原告得請求被告賠償不能使用系爭房屋之損害，則就原告另依瑕疵擔保規定請求被告賠償部分，即無庸再為審酌，併此敘明。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。七、本件判決主文第二項命被告給付之金額未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。八、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 103 年 12 月 23 日民事第七庭法官蘇嘉豐以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 12 月 23 日書記官林鈞婷

臺灣臺北地方法院103年度訴字第1002號

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