臺灣臺北地方法院103年度訴字第1361號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 103年度訴字第1361號原　　　告即反訴被告　劉芍藥訴訟代理人　王福民律師陳媽思被　　　告即反訴原告　陳毓秀訴訟代理人　黃偉雄律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國104 年3 月25日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣陸拾肆萬元，及自民國一０三年三月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。本訴訴訟費用由被告負擔百分之六十四，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸拾肆萬元為原告供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由甲、程序部分：一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第1 項前段定有明文。經查，兩造間所簽訂之不動產買賣契約書第11條約定：因本契約發生之爭議，除專屬管轄外，以雙方不動產所在地之法院，為第一審管轄法院，有不動產買賣契約書乙份附卷可稽（見本院卷第13頁），故兩造合意以不動產所在地（即臺北市文山區）之本院為第一審管轄法院，，是本院為有管轄權之法院，合先敘明。二、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。民事訴訟法第259 條、第260 條第1 項分別定有明文。被告於本訴訴訟程序進行中，就同一買賣契約所生爭議，提起反訴，其反訴之標的與本訴之標的確有相牽連，依上開法條規定，應准其提起。乙、實體部分：壹、本訴部分：一、原告主張：㈠原告曾為出售門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0 弄00號房屋暨坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地（下稱系爭房地），登有廣告單乙紙（下稱系爭廣告單），廣告內容明白標示「…景福社區1 樓3 房2 衛含車位…總價2400萬…」，原告之夫陳媽思並於民國102 年7 月22日簽署授權同意書，藉以透過住在同一社區C 棟1 樓住戶林達康以最低總價額新臺幣（下同）1980萬元之價格託售。經由林達康之介紹，兩造於102 年7 月22日見面，經磋商同意以1980萬元之價格成交，被告交付訂金10萬元，且雙方約定在15日內辦理簽訂買賣契約之相關手續。進而，雙方於102 年8 月1 日正式簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），並於系爭買賣契約書第3 條約定就系爭房地之買賣過程共分四期：①第一期為「簽約」階段：由被告開立合作金庫商業銀行之支票乙紙，且票載日期為102 年8 月1 日及票載金額計1,880,000 元。②第二期為「備證用印」階段：是由被告開立同上開銀行支票乙紙，且票載日期為102 年8 月12日及票載金額計1,520,000 元，而由原告備齊辦理所有權移轉登記之相關文件資料交付予被告指定代書俾利過戶手續。③第三期為「完稅」階段：雙方依約繳納各自負擔稅款。④第四期為「交屋」階段：除了由被告依系爭買賣契約書第四條之貸款約定，而從貸款金額為16,500,000元中扣除原告之前房貸餘款計5,374,782 元，加上仲介費用20萬元、保留交屋款計100 萬元及其餘相關稅捐暨事務費用後，最終雙方僅因尾款100 萬元而生爭執。㈡因原告信賴被告會如期支付系爭款項，而在被告履行完整系爭款項之前，即將原本承租人所繳納系爭房地之租金及租賃契約在辦理過戶移轉前即交予被告收受，而今原告已完全辦理完過戶及交屋手續，暨移轉相關租賃權利後，卻遭受被告藉口以原告未交付「固定車位」為由而拒絕支付尾款計100 萬元整，原告此時深感訝異。被告若認為有所受騙，則大可解除雙方買賣契約而無庸續行系爭買賣契約相關權利義務。然而，被告卻在取得系爭房地之移轉後，才單方主張系爭標的物所含停車位有瑕疵而拒交付系爭尾款100 萬元，有何誠信可言？嗣後，經原告多次並請律師發函予被告聯絡而仍無法獲解決，原告被迫無奈而提出本件訴訟。系爭買賣契約書第一條有關「買賣標的：一、不動產標示及權利範圍：已登記者應以地政機關之登記簿謄本登載之面積為準。『土地標示：臺北市○○區○○段0 ○段000 地號；權利範圍：1850/850000 』『建物門牌：臺北市○○區○○街00巷0 弄00號；權利範圍：全部』二、本買賣範圍包括共同使用部分及『車位之持分在內』，房屋現況、水電、門窗及固定設備外，賣方於交屋時應維持原狀點交。」基此，整個系爭買賣之內容並未言及「固定車位」而「僅有車位之持分」，所以，由前系爭買賣內容觀之，可證被告是藉故違約以達實際減少買賣價金之企圖，甚為顯然。㈢復按被告從102 年8 月1 日簽訂系爭買賣契約書至交付辦理過戶之102 年9 月27日，至少有近兩個月的時間，而未曾提出任何有關車位之爭執；被告就在交付尾款100 萬元之際才忽然有所爭執，顯有違誠信原則。查系爭買賣契約書中並無明確約定其要購買「固定車位」之特殊要求；且已往在萬隆住宅社區從設立以來皆是由住戶每年輪番抽籤停車位之號碼以決定停車位置，此有該社區之管理規約書內之附約為憑，據此，被告既然購買本社區之房地，本應繼受相關權利與義務才是，豈可另訂遊戲規則而獨排眾議；又觀系爭買賣之交易金額是屬總價額之約定，而非「房地」與「車位」之分開計價，所以，被告憑何種標準認定原告之給付有瑕疵？進而如何計算其有權苛扣尾款100 萬元，而其金額是如何計算出來。按萬隆住宅社區是屬公寓大廈等集合住宅之類型，而對於地下室公共空間早已規畫為停車場使用，而因早期建商之規畫不盡詳細、妥當，造成社區住戶須依照社區規約書之附件即停車場管理辦法，為每年輪流抽籤決定停車位，而此規約是原告在購買系爭房地之前在該社區早已運作多年；且依照系爭買賣契約書第1 條第2 項即明文約定：「本買賣範圍包括共同使用部分及『車位之持分在內』，房屋現況、水電、門窗及固定設備外，賣方於交屋時『應維持原狀點交』。」並無明定停車位號碼或特定位置，被告早已知悉該社區有關停車位之運作方式。因此，被告要求原告須提供或交付「固定停車位」實屬無理等語，並聲明：①被告應給付原告100 萬元，及自102 年11月1 日起至清償日止按週年百分之5 計算之法定利息。②原告若獲勝訴判決，願供擔保請准於宣告假執行。二、被告則以：㈠兩造間系爭買賣契約書之標的確實含有「平面車位」乙個，此有被告與原告間簽立之系爭房地買賣契約書附件即系爭廣告單記載「自售羅斯福路5 段萬隆捷運站旁景福社區1 樓3 房2 衛含車位……」等語。又依系爭買賣契約書第12條第1 項約定：「本契約之附件及廣告為本契約之一部分」，故被告與原告間系爭買賣契約書標的確實含有「車位」。且兩造於102 年10月8 日交屋時所簽立交屋結算表上就「車位」項目乙列，記載有「市價NT$180萬至240 萬」、「買方價金包含平面車位一個」等字句，亦可明證系爭買賣契約標的含有「平面車位」乙個。然被告與原告於102 年10月8 日進行交屋時，原告始忽然向被告表示停車位並非一定有，尚須抽籤，且有可能抽籤無法抽中等語，被告當場向原告表示此與雙方間買賣契約約定不符，原告自知理虧，故於「交屋結算表」增設「車位」項目乙列，並為上開之記載，此有當時在場之代書蔡定瑜可證。故兩造所簽訂之系爭買賣契約書標的是包含「平面車位」一個，而非是抽籤車位之權利，然原告就此瑕疵給付實屬無從補正，自應對被告負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，且原告既不否認平面停車位市價為180 萬到240 萬之間，從而，被告受有相當該平面停車位市價之損失，被告以之抵銷系爭買賣契約書價金尾款100 萬元（抵銷後所餘損害賠償數額，另以反訴主張），故被告沒入該價金尾款而未予給付原告，實屬依法有據。㈡原告就系爭房地曾委託永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）銷售，依當時所製作系爭房地之產權調查表即明白記載「無車位」，故原告嗣後出售系爭房地給被告時，出具系爭廣告單標示：「…羅斯福路5 段萬隆捷運站旁景福社區1 樓3 房2 衛含車位」等字句，原告按理勢必是就原系爭房地以外另提供車位，否則即有詐欺之嫌。故兩造簽訂之系爭買賣契約書標的是包含「平面車位」一個，而非是抽籤車位之權利，至為灼然。是原告就系爭房地買賣契約確實有不完全給付之債務不履行，應負損害賠償責任，況且系爭廣告單亦為雙方系爭買賣契約書之附件，足見原告於明知系爭房地無「車位」之情況下，仍於系爭廣告單上記載「含車位」，並且同意將系爭廣告單列為契約附件，在在顯示兩造就所簽訂之系爭房地契約標的是包含「車位」一個，且所出售之車位並非是「抽籤車位之權利」，否則，原告所為即顯有詐欺之嫌，實有悖誠信。嗣後被告於102 年10月14日、同年月18日及同年11月1 日主動邀約原告促其儘速履約點交平面車位予被告，然原告卻均無法提出得確保使用停車位之證明給被告，故原告曾表示願意賠償金額希望達成和解，然因原告所提出之和解金額實過於苛刻及不合理，迄今未能達成和解，而有本件爭訟。至萬隆社區管理委員會函文與本件訴訟並無關係，蓋就萬隆社區管理委員會函文係就該社區「年度使用停車位抽籤」之規則而為說明，然該所謂「年度使用停車位抽籤」，依前揭永慶房屋之房地產權調查表業已明確記載並非「車位」，且此亦為原告所明知。㈢綜上，兩造所簽訂之系爭買賣契約書標的是包含「平面車位」一個，而非是抽籤車位之權利，原告應對被告負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，且原告亦認同平面停車位市價為180 萬到240 萬之間，從而，被告受有相當該平面停車位市價之損失，原告均僅一再辯稱依社區規約停車位要用抽籤的，並不是一定會有云云，故此瑕疵給付實屬無從補正，從而被告受有相當該平面停車位市價之損失，就前開損害賠償中之100 萬元，被告主張以之抵銷系爭房地買賣價金尾款100 萬元，故原告請求被告給付買價價金尾款，並無理由。況原告依先前與被告間之約定，剩餘買賣價金尾款之結算係待車位問題解決後再為結算，迄今車位問題尚未解決，原告實無權利向被告請求給付剩餘尾款，原告起訴請求並無理由等語置辯，並聲明：①原告之訴駁回；②如受不利判決，被告願供擔保免為假執行。貳、反訴部分：一、反訴原告即本訴被告（下稱被告）主張：㈠反訴被告即本訴原告（下稱原告）就其所有系爭房地出售而登有系爭廣告單，系爭廣單告內容明白標示：「…羅斯福路5 段萬隆捷運站旁景福社區1 樓3 房2 衛含車位」，嗣後被告以1980萬元向原告買受系爭房地，兩造訂有系爭買賣契約書，詎被告於102 年10月8 日與原告進行交屋時，原告始忽然向被告表示停車位並非一定有，尚須抽籤，且有可能抽籤無法抽中等語，被告當場向原告表示此與雙方間約定不符，原告自知理虧，故於「交屋結算表」增設「車位」項目乙列，並記載「市價NT$180萬至240 萬」、「買方價金包含平面車位一個」等字句。且兩造嗣後同意將「賣方自售廣告單」、「賣方同意出售本標的同意書」、「賣方簽收訂金收據」作為前開系爭買賣契約書之附件，足見兩造所簽訂之系爭買賣標的是包含「平面車位」一個，而非是抽籤車位之權利。㈡嗣後被告於102 年10月14日、同年月18日及同年11月1 日主動邀約原告促其儘速履約點交平面車位予被告，然原告卻均無法提出得確保使用停車位之證明，僅一再辯稱依社區規約停車位要用抽籤的，並不是一定會有云云，顯見原告確已無法交付系爭房地所在社區平面車位一個予被告，故此瑕疵給付實屬無從補正，原告應對被告負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，且原告於交屋結算表既不否認平面停車位市價為180 萬到240 萬之間，從而被告受有相當該平面停車位市價之損失，故被告主張原告應賠償240 萬元，因被告以前開損害賠償數額之100 萬元用以抵銷應給付予原告之系爭房地買賣價金尾款100 萬元，故僅就抵銷後所餘損害賠償數額140 萬元提起反訴等語，並聲明：①原告應給付被告140 萬元及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；②被告願供擔保，請准宣告假執行。二、原告（即反訴被告）則以：被告前所爭執是「車位之有無」而陸續變更為「固定車位」之有無？進而為「平面車位」之有無？然而，車位之有無與「固定車位」是屬兩碼事，且並非與「平面車位」等同，蓋查系爭社區地下停車位之基礎種類現況有分汽車及機車兩種，而汽車停車位尚因該社區早期是規劃為國民住宅，而因位置、面積大小不同而另外區分有一般平面停車位、子母停車位、機械停車位不等，但都有編號，而被告之前既有隨住在該社區內之朋友林達康進入參觀過，即應有所認知，對該社區有關地下停車位之使用現況甚詳，否則，被告不會在102 年7 月22日與原告見面後即當場支付定金10萬元，而又約定與原告在同年之8 月1 日簽訂系爭買賣契約。依內政部不動產交易實價查詢服務網有關系爭房地所在社區，歷年買賣交易是屬寥寥可數而登記在案的亦有登記車位，因此，被告根本毫無損害可言。被告就系爭房地持續出租收益中，且系爭房地之價值在該社區的出售行情亦屬「水漲船高」，而何來損害等語置辯，並聲明：①駁回被告之訴；②如受不利判決，願供擔保免為假執行。叁、兩造於102 年8 月1 日簽訂系爭買賣契約書，於第2 條約定買賣標的為：「臺北市○○區○○段0 ○段000 地號，權利範圍1850/850000 土地、建物門牌：臺北市○○區○○街00巷0 弄00號，權利範圍全部」，並約定「本買賣範圍包括共同使用部分及車位之持分在內，房屋現況水電、門窗及固定設備外，賣方於交屋時應維持原狀點交」，復約定買賣總價為1980萬元，原告已依約移轉不動產所有權登記予被告，被告並依約分階段給付系爭房地買賣價金及辦理貸款、繳付相關稅捐後，目前尚有100 萬元之交屋尾款未給付原告等情，為兩造所不爭執（見本院卷93頁），並有系爭買賣契約書及系爭房地登記謄本在卷可證（見本院卷第11至13頁、第78至83頁、第22至25頁），堪以信採。肆、本院得心證之理由：原告主張被告依系爭買賣契約書，尚有交屋尾款100 萬元尚未給付，則為被告所否認，並以前詞置辯，主張因原告無法提出得確保使用停車位之證明，顯見原告已無法交付系爭房地所在社區平面車位一個，應負不完全給付之債務不履行損害賠償責任，被告受有相當該平面車位市價之損失240 萬元，其中100 萬元用以抵銷應給付之價金尾款後，原告尚應返還140 萬元等語，是本訴部分之爭點厥為：㈠系爭買賣契約之標的是否包含平面車位？原告所為之給付是否合於債之本旨？㈡原告請求被告給付系爭買賣契約之尾款100 萬元，有無理由？（見本院卷第94頁反面）。反訴部分之爭點則為：被告（即反訴原告）主張原告（即反訴被告）應依不完全給付之債務不履行損害賠償責任給付140 萬元，是否有理由？（見本院卷第183 頁反面），茲析述如下：一、按區分所有建物之共有部分，除法令另有規定外，應隨同各相關專有部分及其基地權利為移轉、設定或限制登記，土地登記規則第94條訂有明文。準此，區分所有建物之共同使用部分，性質上係屬共有，區分所有權人移轉其專有部分建物之所有權時，其共同使用部分之所有權亦隨之移轉於同一人。經查，系爭房地所在之萬隆住宅社區公寓大廈社區規約第6 條明訂：「本社區大廈地下室共用部分，除水、電、電訊、機電設備所需空間外，餘皆規劃為專屬於該社區住戶之汽車、機車停車空間，其使用辦法依本規約第柒章辦理。」有萬隆社區管理委員會103 年11月18日萬管（申）字00000000號函文暨檢送之萬隆住宅社區公寓大廈社區規約在卷可參（見本院卷第148 至153 頁），且系爭房地並未就停車位部分編列獨立建號，此有建物及土地登記第二類謄本附卷為證（見本院卷第22至25頁）。足見萬隆住宅社區（下稱系爭社區）停車位並非分歸取得停車位之人單獨所有，而是附隨於共同使用部分之共有權而來，故停車位乃附隨於主建物（即系爭房地）而為移轉，應堪認定。併參以系爭買賣契約書第1 條第2 項就兩造買賣標的係記載「本買賣範圍包括共同使用部分及車位之持份在內…」等語，復經證人即代書蔡定瑜證稱：兩造在102 年8 月1 日簽訂系爭買賣契約書時沒有談到車位，車位當時是說含在公共設施裡面。…會在系爭買賣契約書第1 條第2 款記載買賣範圍包括共同使用部分及車位之持份在內，是因為系爭買賣契約書是內政部的版本，另一個原因是因為系爭房地裡還有公設，所以包含共用部分都是買賣範圍，因為車位也是屬於公設的範圍，所以這樣約定。當時簽約的時候有問賣方是否有無車位，賣方說有。因為如果車位沒有特別編號的話，就是含在公設裡面，而且沒有單獨的權狀，也是含在公設裡面等語（見本院卷第130 頁）。是以，系爭房地之停車位係屬於以共同使用方式登記，且系爭買賣契約書內已載明停車位所有權係持分併入公共設施，則依上開說明，可知被告所購買之停車位並無獨立產權獨立編列建號。另證人林達康證稱：其於被告購買系爭房地時，業已告知該社區之地下停車位每年都會抽籤變動等語（見本院卷第127 頁反面），且經被告陳稱：「林達康邀請我去他家的時候，他家也就是在萬隆社區，那是我第一次去。林達康主動帶我去看他的停車位，然後說他們社區每年會抽籤換位子。林達康有講到一個就是他說他不知道要賣房子的車位位置，他說只是位置不同，但是屋況和車位的情形應該是和他家差不多的。」等語（見本院卷第119 頁反面），故原告主張兩造於系爭買賣契約書及系爭廣告單所約定之買賣標的並不包含有產權之固定車位等語，堪以信採。二、然原告於系爭廣告單記載「自售…景福社區1 樓3 房2 衛含車位…總價2400萬…」等語，兩造復於交屋結算表記載「買方價金包含車位一個」等語，有系爭廣告單及交屋結算表在卷可參（見本院卷第14、69頁），此部分亦經證人林達康證稱：「（問：102 年7 月22日交付訂金的時候，你是否都在場？）我都在場。（問：當時在場的還有何人？）被告、賣方夫妻及小孩也在，應該是兒子。（問：當時賣方賣房子的時候有無包含停車位？）當然是有包含停車位。（問：有無看過這張廣告紙？）當時賣方拿出來這張，表示他們原本是賣這個錢，你們現在買是賺到。（問：所以是在交付訂金的時候，賣方拿給買方的？）對。（問：在交付訂金的時候，賣方或是賣方的先生有無告訴被告說停車位是包含在公設內這句話？）完全沒有講到停車位這件事情。（問：所以當時交付訂金所講的價格1980萬元是包含停車位的嗎？）對啊。」等語在卷可參（見本院卷第128 頁反面至第129 頁）。復經證人陳媽思（即原告之配偶）證稱：「（問：102 年7 月22日被告交付給你10萬元訂金時，也就是買賣門牌號碼臺北市○○區○○街00巷0 弄00號房屋暨坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地時，你們是在那裡討論系爭房地買賣的事宜？）是在我住家臥龍街，也就是現在的和平東路地址，不是在系爭房地。（問：在簽第16頁訂金資料的時候，林達康是否在場？）是的，簽這張就是代表我同意賣這個房子。（問：當天在簽這個訂金的時候，兩造有談到系爭房地的車位的使用情形嗎？）沒有。我有談到一個內容就是告訴被告我們的停車位是在公設裡面，你買我的房子，非常的值得，因為外面買房子除了公設之外，停車場還要另外付錢買，這句話我有講。」等語（見本院卷第117 頁），復經原告陳稱：「（問：在你們102 年7 月22日收訂金當時，有沒有討論到系爭房屋的車位，是要如何使用？）有。收訂金當天我先生講的，不是我講的。我有聽到。我先生說這個有車位，車位你就不用擔心了這樣。但是被告沒有問這些問題。（問：在102 年10月8 日交屋當日，你有沒有跟被告講到這個車位是要抽籤，而且有可能抽不到這件事情？）沒有。是被告自己講到他說一個車位是不是兩百萬元，他引導問我，但我表示我不了解。（問：系爭房屋在你名下，你有居住在系爭房屋過嗎？）之前有住很少的時間，應該說是沒有住在那裡，都是租人家比較多。（問：你知不知道系爭房屋的車位是每年抽籤決定位置？）我知道。（問：抽籤決定位置有可能會抽不到嗎？）我之前是不曉得，因為之前租給別人，他們通常都有位置停車。因為我之前是租人，所以我不太清楚，但是後來我才知道他們都有位置停。」（見本院卷第122 頁反面至第123 頁），可知原告於出售系爭房地時，兩造間之買賣標的除系爭房地外，尚約定包含一個停車位之使用權乙節，堪以認定。從而，兩造就系爭房地之買賣，雙方確就系爭房地有停車位一個可供使用事宜另加以約定，因此，在交易外觀上，原告確實需依約交付停車位供被告使用，始達成履約之本旨。三、按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第227 條定有明文。次按買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任。又該條所謂不完全給付係指債務人雖為給付，然給付之內容並不符合債務本旨而言。衡諸一般經驗，於寸土寸金之都會區中，停車位一位難求，是有無停車位可供使用，常為一般購屋者之考量因素之一，亦經被告稱此為其購買系爭房地之重要考量，故有無停車位可供使用，對於系爭房地應具有使用上及經濟價值上之效用及價值。經查，系爭社區依103 年社區車位申請資料統計，全社區共有420 戶，其中116 戶未申請車位，304 戶申請車位，共使用339 個車位，尚有20個空車位，使用1 個車位共267 戶，2 個車位共33戶，3 個車位共2 戶，未來若申請車位住戶超量增加，將優先收回上述第2 車位及第3 車位之使用權，將可再多出35個車位供住戶申請，有萬隆社區管理委員會103 年11月18日萬管（申）字00000000號函文在卷可稽（見本院卷第148 至149 頁），可知系爭社區共有359 個車位，卻有住戶420 戶，且該社區大廈地下停車場停車位之使用，係依戶戶平權，機會均等原則由住戶分享，為萬隆住宅社區公寓大廈社區規約第34條所明訂（見本院卷第156 頁反面），足認被告辯稱其買受系爭房地後，現雖有車位可資使用，然將來仍有無車位使用之可能等語，並非無據。又證人陳媽思證稱：「（問：系爭房地的車位，是抽籤決定使用的地點或號碼，但有可能會抽不到車位嗎？）這是被告10月8 日才跟我說，事後反應的，之前都沒有討論這些事情，因為介紹人住在該社區，很清楚裡面停車位使用情形。（問：在10月8 日之前，你知道這個停車位是每年抽籤決定的嗎？）是的，因為我有這個房子13年的時間，使用情形我很清楚。（問：系爭房地有可能會抽不到車位嗎？）依照之前每一戶都有抽到，包含社區主委也沒有說有抽不到的機會。…（問：在102 年10月8 日被告和你反應這個車位是抽籤決定而有尾款的爭執之前你有跟被告說過萬隆社區的一個停車位的規約或者是管理辦法嗎？）沒有。我再補充，10月8 日我陪我太太去交房，準備收尾款100 萬元，中途我有事，我就先行離開，我就把房子的情況，一併告訴買方，就是被告陳女士。」等語（見本院卷第117 頁反面至第118 頁），足證被告辯稱：原告及其配偶陳媽思於其交付訂金及簽立系爭買賣契約書時，均未告知系爭社區之車位數與住戶數相比尚有不足，將可能抽不到車位等情，堪以信採。是原告及其配偶將系爭房地出售予被告，並於系爭廣告單及買賣過程中告知被告購買系爭房地確有一個停車位可供使用，然系爭房地有可能無法抽籤取得停車位使用之可能，已如前述。而原告及其配偶於與被告締約時，均未將系爭社區住戶數多於車位數，將來有可能無從抽籤取得車位使用權之瑕疵告知被告，被告不知有瑕疵仍為購買系爭房地，則原告所為給付之內容即不符合債務本旨，原告及其配偶已持有、使用系爭房地10餘年，對該等情事應可知悉，復未能舉證證明其有何不可歸責之情事，是被告自得依民法第227 條之規定，請求原告負不完全給付之損害賠償責任。四、復按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條第2 項亦有明文規定。被告辯稱：兩造所簽訂之系爭買賣契約書包含平面車位一個，其於交屋時打電話給林達康，請教文山區這邊停車位一般行情大概是多少，林達康說應該是180 至240 萬中間，如果是機械大概180 萬元，平面車位大概240 萬元，有些建案開的更高，所以其才會在交屋結算表寫下上開文字，故其受有相當該平面停車位市價之損失，所受之損害數額為240 萬元等語。惟此部分經證人林達康證稱：「（問：據被告稱，他們在交屋當天，他有打電話詢問你文山區車位的市價是多少，有這件事情嗎？）他是有問我車位市價是多少，但我不確定是否是交屋當日。（問：你有告訴他文山區的車位大概是200 萬元，有些建商可能會開得更高，也因為是平面或是機械會有不同價格，是否如此？）是的，我有這樣跟他說。（問：你剛剛所說，這個文山區的車位大約200 萬元這個價格是指有產權的停車位，還是指包含在公設內但是住戶間可約定可由某住戶專用，還是指萬隆社區這樣的停車位的使用狀況的市價？）買賣一定是要買有產權的，如果是像大公等等這些，一般人不會去買這些東西，我指得200 萬元是指停車位有獨立產權這樣的情形。我要補充的是，買賣的話當然是買有獨立產權，但是就車位來說，因為文山區那邊的車位本來就少，所以車位的價值一直來說是比房子價格來得硬。」等語（見本院卷第133 頁反面），是被告所稱林達康所告知之180 萬元至240 萬元之車位價格，係有產權之車位價格，業經證人林達康如上，然本件被告向原告所購買者，並非有獨立產權或編列建號之車位，業如前一、所述。從而，兩造所約定購買之系爭房地及車位部分，有可能因車位數不足而無從抽籤取得車位使用權之瑕疵，而不符兩造之約定，自難謂原告之債務不履行未發生損害，惟被告抗辯所受之損害數額240 萬元，並非可採；又關此被告所受損害者為其買受系爭房地後，將有可能因車位數少於住戶數，而無法抽籤取得車位使用之風險，而非損失一個停車位所有權，或全然無法使用停車位之價額，故被告所得主張之損害賠償數額應低於上開證人林達康所述之有產權之車位價額。且查個別不動產及車位買賣之價格，不僅受其設計格局、經濟、生活及交通機能、周遭環境等客觀因素之影響，亦隨市場景氣而有所波動，最後並取決於當事人主觀上自由之意思與判斷，兩造復未能說明或舉證證明被告何時可能因申請車位之住戶戶數多於車位數目致無車位可使用，及被告因此無法使用停車位之風險範圍及該風險所生之損害價額如何，則依上開規定，自應由本院審酌一切情況依所得心證定其數額。五、經查，本件被告所受損害者為其買受系爭房地後，有無法抽籤取得車位使用之風險，而非損失一個停車位所有權，或全然無法使用停車位之價額；再者，被告購買系爭房地後，原告已於102 年9 月27日將系爭房地過戶予被告，有建物及土地登記第二類謄本在卷可參（見本院卷第22至25頁），且系爭房地於102 年間有取得停車位使用權，系爭社區內任何房屋所有權因買賣異動時，並不會影響該年度停車位使用權之權利，另系爭房地於103 年確實取得停車位使用權乙節，有萬隆社區管理委員會103 年11月18日萬管（申）字00000000號函文暨檢送系爭房地102 年、103 年取得停車位使用證明書等件在卷可參（見本院卷第148 至151 頁），是原告主張其已將停車位一個交予被告使用，且被告過戶取得系爭房地後迄今係有停車位供其使用等情，堪以認定。又系爭社區車位數有359 個，住戶數為420 戶，有萬隆社區管理委員會103 年11月18日萬管（申）字00000000號函文在卷可參（見本院卷第148 至149 頁），故當系爭社區之住戶均申請車位使用時，係85％之住戶可抽到車位予以使用（計算式：359 ÷ 420 ＝0.85，小數點第二位以下四捨五入），換言之，將有15％之住戶無車位可供使用。又證人蔡定瑜證述：「（問：系爭房地在102 年10月8 日交屋的時候，你是否有提出壹張交屋結算表？）有。（問：據被告陳小姐表示，這張交屋結算表上手寫字跡「車位」「市價180 萬元至240 萬元」「買方價金包含平面車位一個」「車位確定性尚未確認」「本案交屋款為100 萬元」這些文字是被告所寫，你知道書寫這些手寫字跡的過程及原因嗎？）當時去點交房屋的時候，兩造就是原告和被告有談到車位。原告表示車位要抽籤，但是應該都抽得到。然後被告表示那這樣車位還是有可能抽不到，那被告表示他買這個房子就沒有意思，因為他買房子是要有固定車位的。所以他們就說如果這樣，車位要用多少錢算，我記得是談到這個才寫這個部分。（問：請你將這個手寫字跡書寫的過程及簽名的過程予以描述？）不是記得很清楚，因為當時是約在麥當勞談這個事情，已經點交完，在講車位的事情。（問：當時這張交屋結算表上面的手寫字跡是在兩造簽名蓋章之前，先寫的，還是簽名蓋章之後才寫的？）簽名蓋章後寫的，後改稱，是寫了之後雙方才簽名。（問：當時手寫車180 萬到240 萬的原因是什麼？）被告說依行情來說那邊車位的市價差不多是這樣，在這個範圍內。（問：當時被告除了說車位的市價差不多是這樣外，有無講到其他的內容？）都是在講車位的事情，沒有講到什麼內容。（問：當時原告和被告有沒有講到手寫這180 萬到240 萬元是表示或者是兩造有約定因為這個車位的市價是這個行情，所以兩造之前所約定的買賣價金，應該要扣除這個款項，或是其他約定內容？）當時談到這個內容，被告請原告還是到管委會還是去問一下，有沒有可能把這個車位變固定。就是說看說給管委會多少錢，可以變成永久使用，有談到這個部分。（問：至於兩造有無說到寫這個180 萬到240 萬元是表示原告還要賠償被告這個款項或者是要在買賣價金中予以扣除這件事情？）沒有談到要叫原告賠償。只是告訴原告說這個車位的市價是這樣，請原告再去爭取看看，不然被告會損失一個車位的價錢。（問：這個180 萬元到240 萬元的價錢是由何人提出的？）被告提出的。（問：就交屋結算表上的手寫內容，原告與被告是否有就其交屋結算表上的內容進行討論？也就是原告對於被告於其上所寫的內容是否知悉？）知道。（問：所以兩造是確認內容之後才蓋章的嗎？）對。」等語（見本院卷第131 至132 頁），堪認原告於簽立交屋結算表時，對被告所稱系爭社區之平面停車位市價為180 萬到240 萬之間，亦不爭執。本院審酌上開情狀，及兩造所簽訂之系爭買賣契約書及交屋結算表，暨證人林達康、蔡定瑜之證言，參酌民事訴訟法第222 條第2 項規定暨其立法理由，認被告購買系爭房地因原告表示包含車位可供使用，而未告知社區車位數少於住戶數，該等停車位不足之情形以致被告日後可能受有無停車位可資使用之損害金額，應以兩造所認之平面停車位市價240 萬元之15 %即36萬元【計算式：2,400,000 元×（1-0.85＝0.15）＝360,000 元）】為限，較為允當；被告抗辯其所受損害逾此金額之部分，要屬無據，尚難准許。六、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。但依債之性質不能抵銷或依當事人之特約不得抵銷者，不在此限。民法第33 4條第1 項定有明文。經查：本件被告因原告債務不履行所受之損害為36萬元，業如上述，被告既得依不完全給付之規定，請求原告賠償36萬元，又被告另對原告負有給付買賣價金尾款100 萬元之債務，二者均屆清償期，則被告以其對原告之債務不履行損害賠償債權36萬元，與原告對其之買賣價金債權，互為抵銷，自屬有據。綜此，原告雖得依系爭買賣契約書請求被告給付價金尾款100 萬元，然經被告為抵銷抗辯後，原告僅得請求64萬元（計算式：1,000,000 元-360,000元＝640,000 元）。七、末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 。復分據民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條規定。查原告訴請被告給付交屋尾款100 萬元部分，雙方同意在車位問題討論完再交付尾款乙節，業經證人蔡定瑜證述在卷（見本院卷第132 頁），原告雖主張：依據被告所提出之回覆函，被告在回覆函記載原告要求被告在102 年10月31日付清尾款100 萬元，所以被告於102 年11月1 日遲延，原告是用這個時間點來算利息起算日，而原告曾經要求被告在102 年10月31日前付清100 萬元之交屋款這部分是用存證信函催告，但該存證信函是原告另外委任另位律師所寫，但是好像遺失，所以是以被告的回函時間來計算，因為這是被告的回函，應該也是可以確認的事實等語（見本院卷第92頁反面至第93頁），並請求被告應自102 年11月1 日起至清償日止給付價金尾款之利息，並提出回覆函為憑（見本院卷第19頁）。惟經被告辯稱：伊有繕打該份回覆函文，但伊當時並沒有收到原告寄送的任何文件，是因為原告有寄送給蔡定瑜代書，所以伊請蔡代書傳真還是mail給伊，伊是從蔡代書那裡取得原告文函，伊在寫這封信的時候還沒有收到，好像是在寫這封信之後，伊到底有沒有收到忘了，因為伊認為意思的傳達，就是知道就好，沒有確認是用什麼方式，伊有收到訊息就是趕快回覆等語（見本院卷第93頁）。故被告雖曾提出回覆函，並於主旨記載「回覆當事人劉芍藥女士訴求之要求當事人陳毓秀於102 年10月31日前付清交屋款100 萬元一事」，然其亦於回覆函記載「回覆日期：102 年11月19日」、「取得文函管道：由蔡定瑜代書轉達，當事人買方陳毓秀迄今尚未收到文函」等語，有回覆函在卷可參（見本院卷第19頁），從而，本件原告主張其曾催告被告給付交屋尾款100 萬元之存證信函是否確有送達予被告及送達日期為何，均有不明，原告復未能舉證證明被告於102 年10月31日前業已收受原告催告之函文，是原告請求被告應自102 年11月1 日負遲延責任，尚非有據。故應以103 年3 月12日送達起訴書繕本視為催告，此有送達證書、宋屋派出所103 年3 月司法文書寄存領取紀錄影本乙張在卷可稽（見本院卷第35、52頁），是以，原告訴請被告給付前開尾款及自103 年3 月13日起至清償日止，按週年利率息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則屬無理由，應予駁回。八、至被告得向原告反訴請求賠償之金額，經抵銷後已無餘額，應認為被告（即反訴原告）之訴為無理由，自應駁回其反訴。從而，被告（即反訴原告）基於不完全給付之債務不履行損害賠償請求權法律關係，請求原告（即反訴被告）給付140 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，即為無理由，應予駁回。九、末按當事人聲明之證據，法院應為調查；但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限。被告雖於本院104 年3 月25日言詞辯論期日聲請傳喚永慶房屋之業務員王寬宏，及再函請永慶房屋提供原告與永慶房屋所簽之銷售委託同意書，待證事實為原告確實曾與永慶房屋簽過銷售委託契約書，並稱因被告在看過永慶房屋回函後曾打電話去給當時給資料的業務員王寬宏，王寬宏說只要法院有明確的說要原告的銷售契約書，是可以調出來的。但是因為王寬宏不是永慶房屋對法院的窗口，但王寬宏肯定說的確在永慶房屋的電腦資料上看到原告曾經和永慶房屋簽過銷售委託書，也願意出庭作證，永慶房屋有一個標準程序，一定會告訴賣方例如車位有無的情況，原告因此知悉系爭房地的情況不得對外稱為有停車位等語（見本院卷第222 頁）。然查，本件被告已曾於104 年1 月7 日言詞辯論期日提出永慶房屋產權調查表，並於104 年1 月22日聲請向永慶房屋函詢原告是否曾委託永慶房屋出售系爭房地，有該產權調查表及民事聲請調查證據狀可參（見本院卷第193 頁、第196 至197 頁）。經本院檢送被告所提出之產權調查表向永慶房屋函詢，該公司則於104 年2 月5 日回函檢附系爭房地於103 年12月26日由被告委託銷售系爭房地之委託銷售契約書，有永慶房屋104 年2 月5 日永慶總104 字第104037號函文暨委託銷售書在卷可參（見本院卷第203 至206 頁），故依永慶房屋上開函文，尚無從證明原告曾委託永慶房屋銷售；況依該份委託銷售契約書記載王寬宏為被告委託銷售系爭房地之承辦人（見本院卷第206 頁），是縱原告曾委託永慶房屋銷售系爭房地，亦難憑此認王寬宏為斯時之承辦人或仲介，其自無從證明原告與永慶房屋委託銷售之過程與情形；再者，證人王寬宏及原告是否曾委託永慶房屋或其他仲介業者銷售系爭房地等情，均無法證明兩造於本件簽立系爭買賣契約書就系爭房地及車位所約定之內容為何及兩造間因系爭買賣契約書所生之債權債務關係，則被告聲請調查此等證據，核無必要，附此敘明。伍、綜上所述，原告依系爭買賣契約書之法律關係，請求被告給付原告64萬元及自103 年3 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，不應准許。被告（即反訴原告）依系爭買賣契約書及不完全給付債務不履行之法律關係，請求原告（即反訴被告）給付債務不履行損害賠償額140 萬元及法定遲延利息，為無理由，不應准許。陸、本訴部分，兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。反訴原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。捌、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條、第79條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。中華民國 104 年 4 月 8 日民事第五庭法官林佑珊以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 4 月 8 日書記官湯郁琪

臺灣臺北地方法院103年度訴字第1361號

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