103年度訴字第710號｜民事：遷讓房屋｜裁判日期：103 年 08 月 26 日

台灣台北地方法院民事判決　　　　　　　103年度訴字第710號原　　　告　丁一文訴訟代理人　陳郁倫律師複代理人　　李昊沅律師被　　　告　王志銘訴訟代理人　呂文正律師上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國103年7月8日言詞辯論終結，判決如下：主文原告於給付被告新台幣肆佰壹拾貳萬伍仟元之同時，被告應自門牌號碼台北市○○街○○○巷○號房屋遷出，並將上開房屋之占有移轉予原告。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決於原告以新台幣壹萬柒仟叁佰零伍元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣伍萬壹仟玖佰壹拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：被告原所有坐落台北市中正區永昌段三小段315、315-1、315-2、315-3、315-4、315-5、315-6、315-7、315-8、315-9等地號土地及其上門牌號碼為台北市○○街00巷0號未辦保存登記建物（下稱系爭房地）於民國96年間經債權人聲請台灣台北地方法院以96年度執字第25774號拍賣抵押物事件執行拍賣時，因被告係該抵押權設定之抵押人及該擔保債務之連帶債務人，為避免被告原所有之系爭房地遭法院拍賣而發生損失，兩造乃於99年7月15日簽訂不動產買賣契約書，約定被告應於本案法拍（即台灣台北地方法院以96年度執字第25774號拍賣抵押物事件）之拍賣期日作為基準點，以該日後一個月內作為搬遷期限，俟台灣台北地方法院於100年7月27日執行拍賣後，被告竟未依約於100年8月27日前搬遷完畢，為此爰依買賣契約第5條約定請求被告自系爭房屋遷出，並將系爭房屋占有移轉予原告，並聲明：被告應自門牌號碼台北市○○街00巷0號房屋遷出，並將該房屋占有移轉予原告；並願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠兩造雖簽訂系爭不動產買賣契約書，惟其乃原告向被告稱以代償抵押權債務、合併分配債務以及交付被告新台幣（下同）20萬元，如此將可減輕被告債務負擔即給付買賣價金，且原告身為土地買賣交易之專業知識，於簽約時並未向學識不高之被告解釋並告知契約內容為何，以致被告陷於錯誤而認系爭房地出售價格合理，債務亦已清償，遂與之訂約。㈡是故系爭不動產契約書第1條第1、2項應為系爭土地之價金，合計應為11,391,865元（包括最高限額抵押權1100萬元及合併分配債務391,865元），惟其中第3項20萬元部分則屬系爭房屋之價金，原告僅以20萬元即購買位於台北市中正區精華地段之房屋乙間，顯與常情不符；況原告並未依約給付土地價金，僅支付6,875,000元，尚有4,125,000元並未給付，被告自得行使同時履行抗辯權拒絕交付系爭房屋。㈢再者，系爭房屋之起造人為被告之父王秋華，惟自79年1月 31日王秋華死亡後，系爭房屋即應由全體繼承人公同共有，在被告未經共有人或應有部分過半數同意之情形下，本不得處分系爭房屋，倘認系爭不動產買賣契約有效，亦無從依約交付，已陷於給付不能之情形，如可歸責於被告，原告僅得依約請求損害賠償，應不得請求遷讓或移轉房屋之占有。㈣並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。三、得心證之理由：㈠經查，原告主張之事實，業據原告提出土地登記謄本、買賣契約書、拍賣抵押物執行卷影本、民事強制執行聲請狀、戶籍謄本、建物登記謄本、不起訴處分書、不動產買賣契約書以為佐證（卷第9、111、132、183頁），被告則否認原告之主張，而以前詞為辯，並提出本院97年度執字第105823、19304號、執全字第3328號、99年度司執字第54274、9185號執行卷影本、確定證明書、建物鑑定表、房屋稅及證明書、戶籍謄本以資為據（卷第90頁），是本件所應審酌者為：被告就系爭房屋是否有事實上處分權？本件系爭房地之買賣價金為何？原告依買賣契約第5條約定請求被告遷讓房屋，有無理由？被告以原告尚未給付4,125,000元買賣價金為由，提出同時履行抗辯，有無理由？以下分別論述之。㈡經查，就被告主張雙方所簽訂買賣契約書之瑕疵部分，被告主張略以：其以開計程車為業，學識不高，原告為德悅建設股份有限公司之從業人員，知悉被告學識不高，故意於磋商過程中，匿飾系爭契約真實買賣價金總數及個別房地買賣價金數額，亦無向被告說明該紙契約內容詳實為何，稱以代償抵押權債務、合併分配債務且交付20萬元整，為被告減輕債務負擔即給付買賣價金，使被告陷於錯誤，認系爭房地出售價格合理，且其債務受償，而同意與之締約，嗣後細究契約第1條給付價金包括房屋及土地，第1項抵押權債務乃係清償土地設定最高限額抵押權1,100萬元，為土地之買賣價金，第2項合併分配債務共計39萬1,865元，亦為土地之買賣價金，第2項交付印鑑章等文件給付20萬元，似可認房屋之買賣價金，而原告僅以20萬元購買位於台北市中正區精華地段之房屋，顯與常情不合，是被告知悉前情後，始驚覺受騙等語，因而主張：本件係原告訛騙被告簽訂系爭買賣契約書，被告否認買賣契約書之實質證據力等語，然查，雙方所簽訂之買賣契約書，乃將不動產買賣之條件列於該契約中，第1條買賣價金之約定，係將該買賣契約標的全部價金之全部列示，並非逐一計算價金，而被告前揭主張，乃其自行分類再為區分計算方式之結果，語氣約訂定之意旨不盡相符，自難以此而認有被告所主張之受騙情形；況系爭房屋未辦理保存登記且已年代久遠，經鑑價結果亦認價值僅51,915元，此有不動產估價報告書在卷可按（卷第47頁），尚難引為不公平主張之論述，是被告此部分主張，即非有據。㈢次查，就台北市○○街00巷0號之未辦理保存登記建物之所有權部分，經查，被告前於89年間對訴外人吳宛玉、謝劉碧霞提起刑事偽造文書告訴時係主張：「本件告訴意旨略以：告訴人王志銘於82年10月30日，將所有坐落台北市中正區永昌段三小段三一五至三一五之九等土地持份八分之一及其上建物，以新台幣738萬元出賣與被告吳宛玉，並簽定不動產買賣契約，當時為辦理土地增值稅，並曾提供個人印鑑證明與吳宛玉。詎吳宛玉未經告訴人同意，於83年4月8日，偽造告訴人名義之抵押權設定契約書等私文書，持向地政機關行使，將告訴所有上開土地設定本金最高限額1100萬元…」等情，此有台灣台北地方法院檢察署89年度偵字第22990號不起訴處分在卷可按（卷第163頁），另被告於82年10月30日將所有土地持份八分之一及其上建物，以738萬元出賣與被告吳宛玉時，所訂定之不動產買賣契約書中有關不動產標示欄亦記載：「…交易包括台北市○○街00巷00弄0號之房屋壹戶（即系爭房屋之舊門牌地址）」等語，此有不動產買賣契約書在卷可按（卷第183頁），又被告亦設籍於系爭房屋亦有戶籍謄本在卷可按（卷第157頁），是原告主張被告於 79年1月31日因繼承而取得土地持分及其上台北市○○街00 巷0號之未辦理保存登記建物所有權，且系爭房屋系由被告所有並占有，有事實上處分權等語，即非無據，否則，若如被告之主張，其豈非係對買賣契約相對人為詐欺誣告之行為，顯非有據；況被告亦於系爭房地強制執行案件中自陳系爭土地及未辦保存登記之系爭房屋為其所有（見本院87年執字第16372號強制執行案卷），是原告前揭主張，應堪採信；被告主張系爭房屋本係被告之父王秋華所有，而於79年1月 31日發生繼承之事實，系爭房屋之事實上處分權，應由全體繼承人即由被告與姊妹二人所公同共有等語，即非有據。㈣再查，就雙方所簽訂買賣契約書所約定之價金部分，買賣契約書第1條第1項約定「⑴賣方需協助買方代為清償本標的物上抵押權新台幣（下同）壹仟壹佰萬元，並取得清償證明後，塗銷抵押權登記。⑵賣方需協助買方代為清償96年度執字第25774號合併執行參與分配之銀行債務（國泰世華、遠東、永豐及華南銀行）及積欠地價稅。⑶買方同意於賣方交付印鑑章、印見證名等過戶所需文件，並簽立此買賣契約書同時交付貳拾萬元予賣方。」、第2項約定「以上買方所支付之所有價金，視為買賣總價。」等語，而本件原告就第⑵⑶款部分已經依照買賣契約書之約定履約完成，而就第⑴款之部分，依本院100年度重訴字第1052號確定判決認定，「詳觀訴外人王簡阿玉及王志銘所有部動展之應有部分各為原告設定1300萬元、1100萬元最高限額抵押權，為兩造所是認，且被告吳宛玉所不爭執本院96年度執字第25774號強制執行事件於100年8月22日所製作之分配表附註欄第三點及第七點分別載明：『本金部分，債務人陳尾、李金利、吳陳玉英、陳抱、王志銘原擔保合借新台幣4千萬元，吳陳玉英、王志銘部分業經清償撤回執行』」。是訴外人借款總額4000萬元本金而共設定6400萬元之本金最高限額抵押權，依照民法第875條之2第1項第2款規定，以債權分擔比例計算，該登記本金1100萬元最高限額抵押權，所擔保之債務為6,87萬5,000 元，而原告並取得清償證明塗銷抵押權登記之事實，為雙方所不爭執（卷第108頁），應堪確定。㈤其次，買受人對於出賣人依民法第367條規定有交付約定價金及受領標的物之義務，而物之出賣人依民法第348條第1項則有負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務，該二項互負之義務有對價關係。當事人之任何一方，如無先為給付之義務，於他方未為對待給付前，均得拒絕自己之給付，民法第264條第1項前段定有明文，是出賣人對於買受人之對待給付有二：其一為交付標的物，其二為使買受人取得標的物之所有權。設買受人對於出賣人未付價金，出賣人復無先為給付之義務，祗須買受人未付約定之價金，出賣人即得拒絕履行交付標的物及使買受人取得標的物所有權之義務（最高法院80年台上字第588號裁判意旨參照）。而本件雙方簽訂之買賣契約書，約定出賣人交付及移轉標的物之義務與買受人給付價金之義務，互負對待給付之義務，是系爭買賣契約書乃符合民法第264條第1項前段之規定，應堪確定；又民法第264條之規定，並未規定以未定期限給付義務為限，是原告主張同時履行抗辯僅限於未定期限之給付，陷於給付遲延則不適用等語，即非有據。㈥再者，按解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院19年上字第453號判例、39年台上1053號判例、99年度台上字第1421號裁判意旨參照）。就本件兩造所約定買賣契約書第1條第1項第⑴款之性質，原告乃以：因當時尚無法確定土地所設定之本金1100萬元之最高限額抵押權所擔保之債務為687.5萬元，故簽訂買賣契約書乃特定原告之給付義務為「⑴賣方需協助買方代為清償本標的物上抵押權1100萬元，並取得清償證明後，塗銷抵押權登記。」等語，因原告給付履行義務之金額無法確定，所以兩造於系爭買賣契約第1條第2項才另外約定：「以上買方所支付之所有價金，視為買賣總價」等語，原告據以主張：該約定係指原告「應代清償系爭買賣契約標的物之物上抵押權」、「取得清償證明後塗銷抵押權登記」，而非係指應給付1100萬元予抵押權人等語；但是，如果買賣契約書之約定，僅係約定原告需完成「代為清償、取得清償證明、塗銷抵押權登記」之作為，則系爭房地之買賣價金即應約定為被告所擔保之債務數額即可，其即無必要再於第1條第2項約定「以上買方所支付之所有價金，視為買賣總價。」之必要，況且，第1條第1項第⑴款之抵押設定，即為本件雙方買賣之土地，其抵押權設定仍繼續存在於買受人即原告取得之土地上，出賣人即被告於將土地移轉之後，買受人如何處理後續事宜，本得由買受人自行決定，於出賣人並無影響，而本件雙方卻將該部分事由列入買賣價金之第⑴款約定事項，並再於第2項約明「以上買方所支付之所有價金，視為買賣總價。」等語，足見被告所主張雙方係要以1100萬元作為第1條第1項第⑴款買賣價金之約定等語，即非無由，尤其，再審酌本件系爭土地及其上建物於82年10月30日之交易價格即已達738萬元，此有原告所提出之不起訴處分書在卷可按（卷第163頁），已如前述，而至雙方於99年7月15日簽訂系爭買賣契約書時，已經相距17年許，而系爭房地位處台北市市中心精華地段，房地價值因隨時間而上漲，乃符合經驗法則，因此，被告主張雙方所約定為1100萬元係買賣價金等語，即非無據，應堪採信；從而，被告主張：原告已給付買賣價金6,875,000元，於所約定1100萬元，仍有4,125,000元之差額，與本件不動產買賣契約之遷讓房屋及交付占有之給付義務不可分等語，因而就差額4,125,000元之對待給付主張同時履行抗辯，應堪採信。四、綜上所述，原告以買賣契約書第5條主張被告遷讓房屋及交付房屋之占有予原告等請求，洵屬有據，應予准許；又被告就上開請求為同時履行之抗辯亦屬有據，爰判決如主文第一項所示。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法、聲請調查之證據及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。六、又本件原告所請求被告遷讓系爭房屋之訴訟標的價額經鑑定後為51,915元，未逾500,000元，依民事訴訟法第389條第1 項第5款規定應依職權宣告假執行。並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。又本件係有對待給付之判決，依照強制執行法第4條第3項規定「執行名義有對待給付者，以債權人已為給付或已提出給付後，始得開始強制執行。」等語，是應先為履行對待給付後，始得供擔保聲請假執行，併此敘明。七、末按敗訴人之行為，按當時之訴訟程度，為伸張或防衛權利所必要者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其全部或一部，民事訴訟法第81條第2款定有明文，而本件原告依買賣契約請求被告遷讓房屋及交付房屋占有，被告行使同時履行抗辯權，請求於原告給付4,125,000元前，拒絕遷讓系爭房屋及交付占有予原告等，核屬防衛權利所必要，是本件訴訟費用應由勝訴之原告負擔二分之一，爰依民事訴訟法第81條第2款，判決如主文第二項所示。八、據上論結，原告之訴為有理由，爰依民事訴訟法第81條2款、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。中華民國 103 年 8 月 26 日民事第七庭法官蘇嘉豐以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 8 月 26 日書記官林鈞婷

臺灣臺北地方法院103年度訴字第710號

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