臺灣臺北地方法院103年度重訴字第1247號

• 裁判案由: 給付居間報酬等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 104 年 08 月 05 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 103年度重訴字第1247號原　　　告　大台北商用不動產開發股份有限公司
法定代理人　郭建宏
訴訟代理人　詹德柱律師
被　　　告　東安資產開發管理股份有限公司
法定代理人　黃茂雄
訴訟代理人　邱彥誠律師
上列當事人間給付居間報酬等事件，本院於民國104 年7 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為業界知名之商用不動產開發及仲介公司，於民國 100年7 月間，透過業務同仁李即訴外人基銘居間仲介訴外人群光電能科技股份有限公司（下稱群光公司）承租被告所有坐落在新北市○○區○○○路00號廠房（下稱系爭廠房）中之5 樓，並簽立租賃契約，租期自101 年7 月16日起至104 年6 月30日。嗣於102 年6 、7 月間，被告租賃服務部專案經理即訴外人陳鴻奇以電話與李基銘聯繫，表示被告決定出售系爭廠房，對外開價為新臺幣（下同）1,480,000,000 元，買方之仲介服務費依公司之慣例為1%，希望原告能代為居間仲介，以覓得買方，原告允諾處理。原告於接受委託後即開始陸續調閱資料，並製作不動產說明書，與多組有購買廠房需求之公司聯繫，積極行銷介紹系爭廠房，其中包括嗣後之買方東貝光電科技股份有限公司（下稱東貝公司），蓋東貝公司雖於102 年2 月間透過原告之仲介而承租新北市○○路00巷00號之廠房，惟因其尚有購置廠房及土地之需求，故於102 年底由李基銘陪同東貝公司之副董事即訴外人邱顯明、董事長特助即訴外人張清義及財務處長即訴外人楊文廣等 3人至系爭廠房看屋，因系爭廠房尚於出租狀態，故李基銘先與陳鴻奇聯絡，並由陳鴻奇指示系爭廠房之物業管理公司即捷正服務管理公司之副主任蕭永貴引導看屋，其後於103 年3 月6 日上午11時，李基銘則再陪同東貝公司董事長即訴外人吳慶輝、邱顯明及張清義進行第二次看屋，當時吳慶輝表示滿意，並表示會再請人看一下風水地理。因此，翌日邱顯明、張清義隨即偕同地理師至系爭廠房進行第三次看屋。同日下午，陳鴻奇隨即將被告慣用之一般委託租售契約範本，以電子郵件之方式寄送予李基銘，原告於收受後亦已用印由李基銘親自送交予陳鴻奇，惟被告於收受後並未用印寄回。嗣被告於103 年5 月20日與東貝公司簽訂買賣契約，雙方約定買賣價金為1,230,000,000 元，並於同年7 月28日完成土地及建物所有權移轉登記。是以，被告得以順利將系爭廠房出售予東被公司，顯係因原告之報告或媒介，促使雙方成立買賣契約，原告請求被告給付居間報酬，被告竟表示其等未經被告居間仲介而成立買賣契約，並無給付居間義務，因而拒絕給付。為此，原告依與被告公司之居間契約，請求被告給付買賣價金之1%即12,300,000元作為居間報酬。
㈡並聲明：⑴被告應給付原告12,300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠原告雖提出雙方往來電子郵件暨不動產說明書、原告單方用印之一般委託租售契約、原告公司人員與被告公司人員之錄音譯文、訴外人張清義傳給原告公司人員之簡訊等，綜觀原告證據之內容，均無法證明兩造間具有居間之合意，自難憑此認定雙方已成立居間契約。又被告係因101 年間欲委託原告居間出租系爭廠房，而於當時提供使用執照存根與原告，並非因欲出售系爭廠房而提供，且原告並未提製作不動產說明書交予被告，至原告所指稱被告提供其他相關資訊，亦不足以證明原告與被告間以達成合意，因此原告主張契約於102 年7 月成立，顯無理由。另空白委託書上之所以記載 103年2 月25日，係因被告內部人員因作業之方便，直接將欲與他家仲介簽訂之契約作為供原告參考之範本而直接寄給原告，並非與原告已達成締約之合意，亦非已與原告就委託期間商議妥當而為之記載，僅為作業上之方便而未刪除，因此原告主張居間契約已於103 年2 月25日成立，並無理由。此外，被告之職員陳鴻奇非屬公司法上之經理人或代表人，無權代表或代理被告對外管理事務或決定訂約與否，其係因原告告知其已有隆美窗簾公司提出不動產購買意願書，認或有締約之可能，始單純寄送一般委託租售契約範本供原告閱覽參酌，絕非確定委託原告之意思。且被告提供之空白契約書並未蓋用被告公司之大小章，即便原告公司用印，被告仍保留是否委託原告居間之最終決定權，因此，被告提供合約供參考之行為並非要約，係屬締結居間契約之準備行為或服務行為，充其量僅能視為要約之引誘，原告用印之行為方屬要約，是被告並未用印，亦即被告並未承諾，因此居間契約並未成立。再者，契約之合意應發生於某一特定時點，當事人並無重複確認合意內容3 次，原告以3 個可能成立時點為其主張，有違經驗法則，因此，原告請求被告給付服務報酬，自屬無據。
㈡本件系爭廠房委託出售事宜，並無委託原告處理，故兩造並未簽訂書面契約。又原告與他人達成委託或受委託之合意，皆會簽訂書面契約，且被告過去委託原告處理出租廠房事宜時，甚至委託其他公司辦理，均有簽訂正式經蓋用公司大小章之書面契約，何況如此鉅額之標的之委任卻無書面契約，顯與常理相悖，足認兩造就系爭廠房委託出售事宜並未簽訂一般委託租售契約，甚至兩造於就締結居間契約相關細節等尚未合意，自無居間契約關係存在。另原告與被告間未有帶看後，即負有給付報酬或即須簽訂居間契約之約定，自難僅以原告為被告帶看3 次系爭廠房，即認雙方已成立居間契約，況原告帶看時，陳鴻奇並未在場，甚至事後方知悉，顯見帶看僅原告爭取委託之手段，被告並無因此委託原告之意思，原告與被告間並未成立居間契約。且此類帶看行為，為原告身為專業不動產經紀業為了爭取締結居間契約之準備行為或服務行為，充其量僅能視為促進契約成立之要約引誘，尚不能逕認原告與被告間已成立契約。此外，東貝公司早於102 年年初即知被告欲出售系爭廠房之消息，並於102 年10月間自行與被告之母公司人員聯絡，並開始洽談系爭廠房買賣事宜，而原告人員卻遲至102 年底方帶看東貝公司之人員，故被告與東貝公司間之締約機會顯非由原告報告。且原告既未為被告找到合乎其所定銷售總價以上之承買者，對於系爭廠房之買賣之洽談，係由被告與東貝公司自行安排，原告除了帶東貝公司看屋外，未見原告提出東貝公司出具之不動產買賣意願書向被告報告東貝公司願買之訊息，亦未見原告周旋買方間促成雙方買賣成立之事證，難認原告已為被告提供任何媒介居間、斡旋、磋商之服務，可知原告並未履行報告或媒介之義務，被告與東貝公司間之買賣非因原告之報告或媒介而契約成立，故原告不得請求被告給付居間報酬。退萬步言，縱認兩造業已成立居間契約，惟被告從未履行協助議價、訂約、交屋等義務，僅單純帶東貝公司看屋為由，並未就相關交易資訊之提供、契約內容之磋商、移轉登記及貸款提供任何協助，原告實無任何勞務價值而堪得1%之報酬，原告所為勞務價值與其請求報酬之數額顯失公平，依民法第572 條規定請求酌減之。
㈢並聲明：⑴原告之訴駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
㈠原告於100 年7 月間，透過李基銘居間仲介群光公司承租被告所有系爭廠房中之5 樓，被告與群光公司於101 年7 月16日簽立租賃契約，租期自101 年7 月16日起至104 年6 月30日，嗣於101 年8 月3 日委請公證人辦理公證，此有廠房承租條件確認書、一般委託租售契約書、公證之租賃契約書等影本在卷可參（見本院卷第108 頁至第114 頁）。
㈡被告於103 年5 月20日，與東貝公司就系爭廠房簽訂買賣契約，雙方約定買賣價金為1,230,000,000 元，並於同年7 月28日完成土地及建物所有權移轉登記，此有被告公司公告處分資產新聞網頁畫面、系爭廠房土地及建物登記謄本影本在卷可憑（見本院卷第19頁至第21頁、第124 頁及反面）。
㈢兩造對於對於原證11電話通聯譯文不為爭執（本院卷第 124頁反面）。
四、得心證之理由：
原告主張被告得以順利將系爭廠房出售予東貝公司，係因原告之報告或媒介而促使雙方成立買賣契約，原告依與被告之居間契約，請求被告給付買賣價金之1%即12,300,000元作為居間報酬等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件本院應審究者為：
㈠兩造間就系爭廠房買賣，是否成立居間契約？
㈡原告依民法第568 條第1 項規定，請求被告給付報酬，有無理由？被告依民法第572 條規定，請求酌減報酬，有無理由？
茲分別論述如下：
㈠兩造間就系爭廠房買賣，是否成立居間契約？
⑴按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565 條、第568 條第1 項分別定有明文。民法第565 條規定之居間，分為報告居間與媒介居間2 種（最高法院82年度台上字第420 號判決意旨參照）。又經紀業，指依本條例規定經營仲介或代銷業務之公司或商號；仲介業務，指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務，不動產經紀業管理條例第4 條第4 款、第5 款亦定有明文。
⑵次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第277 條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院101 年度台上字第1697號判決意旨參照）。主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明（最高法院48年台上字第887 號判例意旨參照）。
⑶原告所營事業項目，包括不動產買賣業、不動產租賃業、不動產仲介經紀業，有公司及分公司基本資料查詢 1紙附卷可佐（見本院卷第180 頁），屬不動產經紀業管理條例第1 條所稱之不動產經紀業，並為兩造所不爭執（見本院卷第4 頁、第45頁），可信為真正。
⑷原告主張：居間契約非屬要式契約等語（見本院卷第 5頁、第155 頁反面），被告則辯稱：依民法73條前段、不動產經紀業管理條例第21條第1 項、第22條第1 項等規定，有關於以經紀為業者之居間契約（不動產出售委託契約書、承購要約書），係以書面為必要，核屬要式行為之法定要件，以茲明確雙方之權利義務關係云云（見本院卷第44頁、第45頁）。惟按居間為諾成契約，當事人雖未訂立書面契約，並不影響居間契約之成立。不動產經紀業管理條例第22條第1 項第1 款規定，不動產委由經紀業仲介出售之委託契約書，應由經紀業指派經紀人簽章，係屬行政管理性質之規範，違反上開規定，僅生經紀業應否受行政處罰而已，居間契約之效力，不因此而受影響（最高法院99年度台上字第388 號判決意旨參照）。不動產經紀業管理條例第22條第1 項、第23條及第24條之立法目的，在管理經紀業及經紀人員，避免交易發生爭議。不動產買賣委由經紀業仲介或代銷，若未依該規定簽訂承買要約書或委託銷售合約書、不動產說明書等文件，依上開條例第29條、第31條規定，僅經紀業及經紀人員，應受懲戒。是上開條例規定係屬對經紀業及經紀人員行政管理之規定，兩造雖未依該規定訂立書面，於居間契約之成立並不生影響（最高法院98年度台上字第1240號裁定意旨參照）。亦即被告辯稱之不動產出售委託契約書、承購要約書等，僅係不動產經紀業為仲介或代銷行為前應取得或提出之文件，並非居間契約成立之要式文件，不動產經紀業縱有違反前開規定之情事，依前揭條例第29條、第31條之規定，僅係主管機關得科處不動產經紀業罰鍰，或懲戒經紀人員，對於不動產經紀業或其經紀人員所為契約之效力並不生影響。是原告主張居間契約非屬要式契約等語，應屬可採，被告所辯則於法無據，不足為憑。
⑸原告主張：被告租賃服務部專案經理陳鴻奇於102 年 6、7 月間，以電話與李基銘聯繫，表明被告決定出售系爭廠房，對外開價為1,480,000,000 元，買方之仲介服務費依公司之慣例為1%，希望原告能代為居間仲介，以覓得買方，原告亦欣然允諾處理，被告並提供使用執照存根及相關廠房資訊，而原告於102 年7 月8 日調取土地謄本等資料，並製作不動產說明書，兩造間既已就居間契約約定之重要事項已達成一致，斯時，兩造之居間契約已然成立等語（見本院卷第156 頁及反面）。惟查，證人陳鴻奇於本院審理時，固結證稱：被告出售系爭廠房時，伊是承辦人員等語（見本院卷第79頁），然復證稱：伊委託仲介公司，都要上簽給總經理，由總經理簽核才能決定，其個人無法決定等語（見本院卷第79頁）。而證人李基銘於本院審理時，亦結證稱：原告公司接受他人委託代為銷售不動產，都會簽立書面契約，公司也有制式契約例稿；102 年6 、7 月左右，因被告公司承辦人員陳鴻奇打電話跟我說被告公司系爭廠房有可能會出售，等股東會同意通過後，就會開始出售，問我有沒有客戶有意願要承買；兩造於103 年3 月7 日有簽立候補的一般委託銷售契約書等語（見本院卷第82頁）。足徵李基銘已明確知悉，就系爭廠房出售事宜，被告尚待股東會開會決議結果，於股東會同意通過後方會開始出售，該通電話內容非在兩造口頭成立系爭廠房銷售居間契約等情。且陳鴻奇僅係被告「租賃服務部專案經理」，此有職員名片1 紙在卷可稽（見本院卷第13頁），就系爭廠房之出售（非屬租賃）事宜，是否屬於其執行職務範圍，即有可疑。被告既否認陳鴻奇屬公司法上之經理人或代表人，辯稱其無權代表或代理被告對外管理事務或決定訂約與否等語（見本院卷第46頁），自應由原告證明之，而原告並未舉證證明以實其說，則依舉證責任分配原則，顯難謂兩造間僅依前揭電話連繫，即已就系爭廠房之出售事宜成立居間契約，應堪認定。
⑹原告另主張：被告已於103 年2 月25日前即已委託原告，但因欠缺書面文書確認，經協商後由被告提供居間契約，並由被告將該契約條款內容明載於原證4 之一般委託租售契約書中，雙方並合意委託之期間自103 年2 月25日至103 年4 月30日，惟因被告遲至103 年3 月7 日始將上開契約以電子郵件傳給李基銘，原告於收受後，旋即於當日於2 份契約用印後，由李基銘親自送至被告公司親手交予陳鴻奇，雖被告於收受後並未用印寄回，但該契約僅只為補正書面契約之形式，無礙於兩造已成立居間契約之事實。退步言之，被告於103 年3 月7 日提出原證4 之一般委託租售契約書，顯已就原告所為製作不動產現況說明書、帶看客戶等服務之要約之引誘部分，提出要約，原告於103 年3 月7 日收受該要約後，於同日承諾，並於契約用印後送達被告公司，由陳鴻奇收受，兩造之居間契約至遲已於103 年3 月7 日成立等語（見本院卷第156 頁反面至第157 頁）。經查：
①按目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種，即專任委託銷售銷契約書及一般委託銷售契約書，如屬專任委託銷售契書則有「在委託期間內，不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為」之規定，反之，則屬一般委託銷售契約書。是委售人與仲介業者係簽定專任委託銷售契約書者，則於委託銷售期間，即不得自行銷售或另行委託其他仲介業者銷售，否則應依契約約定支付受託之仲介業者服務報酬，至一般委託契約則無此限制（臺灣高等法院103 年度上易字第888 號判決意旨參照）。
②證人李基銘於104 年3 月4 日本院審理時，先是結證稱：就系爭廠房，原告有與被告簽立代為銷售的書面委託書，是以候補方式補簽，因原告是處於被動，所以我們於103 年3 月7 日有簽立候補的一般委託租售契約書等語（見本院卷第82頁），繼則證稱：本件兩造就系爭廠房沒有簽立書面的委託租售契約書等語（見本院卷第82頁反面），其前後證述已有扞格矛盾之處。又證人李基銘於本院詢問其有無交付一般委託租售契約書予陳鴻奇時，一再證稱其係將原證5 之一般委託租售契約書（見本院卷第17頁至第18頁）親自交予陳鴻奇收受等語（見本院卷第83頁及反面），縱經本院提示陳鴻奇同日庭呈之一般委託租售契約書供其辨識（見本院卷第95頁至第96頁），猶仍證稱：該份契約書即為原證5 等語（見本院卷第83頁反面），嗣經本院指出前開2 份契約書之相異處後，始翻異改稱：我送給陳鴻奇的是陳鴻奇今日庭呈之一般委託租售契約書，原證5 是我們自己留著的等語（見本院卷第83頁反面）。然查前開2 份一般委託租售契約書其上「李基銘」之簽名均係其本人親簽，業據其證述明確（見本院卷第83頁及反面），參諸常理，證人對前開一般委託租售契約書之情形自應知之甚詳，卻為附合原告於起訴狀及準備㈠狀所主張：「原告公司於收受後亦已用印由李基銘親自送交予陳鴻奇，惟被告公司於收受後並未用印寄回（詳原證5 ）」等情（見本院卷第4 頁反面、第71頁反面），而故為前揭虛假證述，此對照原告嗣於辯論意旨狀就前開部分已改稱：「……雖被告公司於收受後並未用印寄回（詳原證17）」等語（見本院卷第156 頁反面、第162 頁至第163
頁），不再主張原證5 ，至其所指稱之原證17，即為前揭陳鴻奇庭呈之一般委託租售契約書，可資辨明。準此，證人李基銘所為證述，既有前揭互核不符之處，且與下述證人陳鴻奇證詞內容不合，自難以採信，委不足取。
③證人陳鴻奇於本院審理時，結證稱：我於103 年3 月7 日下午3 時21分，以電子郵件方式將一般委託租售契約書範本寄給原告參考，前開一般委託租售契約書是我們與第一太平戴維斯公司締約之範本，我們委託第一太平戴維斯公司之期間就是103 年2 月25日至103 年4 月30日，並不是要委託原告公司的銷售期間為103 年2 月25日至103 年4 月30日，寄給原告公司的前開契約範本內容，日期沒有修正。我沒有收到原證5 ，李基銘有交付一份原告公司用印之一般委託租售契約書給我，但並非原證5 ，李基銘當時交給我的一般委託租售契約書，如今日庭呈之影本（按即原證17）等語（見本院卷第80頁及反面、第95頁至第96頁、第162 頁至第163 頁）。衡酌證人陳鴻奇前揭證詞內容，與原告主張：「被告公司遲至103 年3 月7 日始將上開契約以電子郵件傳至原告公司李基銘，原告公司於收受後，旋即於契約用印後，由李基銘親自送至被告公司親手交予陳鴻奇」等情（見本院卷第156 頁反面），互核相符，並有原告提出之原證3 電子郵件、原證4 一般委託租售契約書影本（見本院卷第14頁至第16頁）存卷足參，可信為真實，應堪採信。再原告既主張其與被告於102 年6 、7 月間，已成立出售系爭廠房之居間契約（見本院卷第156 頁及反面），復主張其後之書面契約僅屬補正形式（見本院卷第156 頁反面）。惟委託銷售期間乃居間契約之重要內容，其重要性宛如租賃契約之租賃期間、承攬契約之承攬期間，關係兩造間權利義務之行使，尤其系爭廠房對外開價為1,480,000,000 元，依1%計算，仲介服務費即高達14,800,000元，且又屬一般委託銷售契約，與專任委託銷售契迥然不同，在委託期間內，委託人仍得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣之仲介行為，依常情言，若原告主張兩造間合意委託之期間係自103 年2 月25日至103 年4 月30日部分屬實，則本件居間契約成立日期，實無可能如原告主張於102 年6 、7 月間即已成立（見本院卷第156 頁及反面），兩者相距近7 個月，顯與常理悖離。而原告另主張居間契約已於103 年2 月25日成立（見本院卷第156 頁反面），或至遲已於103 年3 月7 日成立（見本院卷第157 頁）云云，竟對本件居間契約究係何時成立乙節，前後不一，莫衷一是，亦與一般經驗法則相違。更何況被告陳鴻奇於103 年3 月7 日以電子郵件寄送之原證4 一般委託租售契約書，未經被告用印，其上並無任何被告公司大小章（見本院卷第15頁至第16頁），尚無從認定即係被告提出以締結居間契約為目的，而喚起原告承諾之「要約」之意思表示（見本院卷第156 頁反面）甚明。基此，證人陳鴻奇前揭證述：103 年2 月25日至103 年4 月30日是我們委託第一太平戴維斯公司之期間，不是要委託原告公司之銷售期間，我於103 年3 月7 日以電子郵件方式將一般委託租售契約書範本寄給原告參考，是我們與第一太平戴維斯公司締約之範本，日期沒有修正等語，與實情相符，應可採信。原告主張兩造間合意委託之期間係自103 年2 月25日至103 年4 月30日云云，即屬無據，此外，原告復未舉證證明兩造有居間契約成立之事實，以實其說，依舉證責任分配原則，其所為前揭主張，並非有據，為無理由。
⑺綜上，兩造間就系爭廠房買賣，並未成立居間契約，洵可確定。又證人即東貝公司副董事長邱顯明、東貝公司董事長特別助理張清義於本院審理時，固就系爭廠房之買賣非係經原告報告訂約之機會，或為訂約之媒介等情，證述綦詳（見本院卷第128 頁反面至第129 頁、第144 頁反面至第147 頁），惟本件兩造間既未就系爭廠房之出售，成立居間契約，已如前述，則原告有無成立報告居間，或係媒介居間乙節，本院即無庸併予審究，附此敘明。
㈡原告依民法第568 條第1 項規定，請求被告給付報酬，有無理由？被告依民法第572 條規定，請求酌減報酬，有無理由？
查本件兩造間並未成立居間契約，已如前述，是原告依民法第568 條第1 項規定，請求被告給付報酬，即屬無據，不應准許。又原告既不得請求被告給付居間報酬，是被告依民法第572 條規定，請求酌減報酬部分，本院自無併予審究之必要。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，依民法第568 條第1 項規定，請求被告應給付原告12,300,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，於判決結果均不生影響，爰不一一予以論駁贅述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 5 日民事第七庭 法 官 詹慶堂
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 5 日書記官 李云馨