103年度重訴字第466號｜民事：拆除地上物等｜裁判日期：104 年 08 月 21 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第466號原　　　告　林淑華周文俊梁煌儀兼　共　同訴訟代理人　廖蘇隆被　　　告　鄭蒕陞訴訟代理人　曾孝賢律師複代理人　　陳信憲律師上列當事人間拆除地上物等事件，本院於民國104 年7 月28日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上如附圖所示A 部分（面積六平方公尺）、B 部分（面積十二平方公尺）之地上物騰空、拆除，並將B 部分墊高之水泥地剷除後，將該土地返還原告及其他全體共有人。被告並應給付各原告新臺幣壹萬零玖佰零陸元及自民國一百零三年三月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一百零三年三月十一日起至返還土地日之日止，按月給付各原告新臺幣貳佰零壹元。原告其餘之訴駁回。訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔百分之九十九，餘由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：㈠兩造與其他共有人共有坐落臺北市○○區○○段0 ○段000 地號、面積906 平方公尺之土地（下稱系爭土地），原為前財政部國有財產局（下稱國產局）經管之眷舍基地，經該局辦理眷舍改建為集合住宅，地上為鋼筋混凝土造7 層及地下1 層之公寓大廈（下稱東安華廈），如臺北市大安地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示之A 、B 部分均為法定空地（下稱系爭空地），東安華廈於民國74年間興建完成並配售後，各共有人並未協議分管使用系爭空地。又依使用執照竣工圖1 層平面圖所示，1 樓之出入門係位於梯廳旁，1 樓並無直接利用附圖B 部分所示法定空地進出。住戶自82年以來已多次向主管機關檢舉，且依據東安華夏歷次區分所有權人會議、住戶會議決議，公共空間屬全住戶會議共有，不得私自占用。詎被告為門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段00巷00弄00號1 樓房屋（下稱系爭房屋）所有權人，未經伊及其他共有人之同意，擅自占用如附圖所示A 部分作為廚房、B 部分作為庭院、墊高土地，施作欄杆、階梯單獨出入使用，伊自得依民法第767 前段、中段及821 條之規定，請求被告將無權占用之土地騰空，並返還於全體共有人。又被告無權占用系爭土地而受有相當於租金之不當得利，伊每人受有自起訴日即103 年3 月11日起回溯5 年即98年3 月11日起相當於租金之損害1 萬5,655 元及其利息，及自103 年3 月11日起至返還土地之日止每月受有283 元相當於租金之損害。爰依民法第767 條前段、中段、第821 條及第179 條之規定提起本件訴訟，請求被告給付如訴之聲明等語。㈡並聲明： ⒈被告應將坐落於臺北市○○區○○段0 ○段000 地號土地上之地上物，如附圖所示A 部分面積6 平方公尺、B 部分面積12平方公尺之地上物拆除騰空，並剷除B 部分墊高之水泥地，將土地返還原告等及其他全體共有人。 ⒉被告應給付原告每人1 萬5,655 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，暨自起訴之日起至返還土地日止，按月給付原告每人283 元。二、被告則辯以：㈠東安華夏係國產局於建設完成後出賣予當時任職於國有財產局之員工，原承購人均為同事關係，買受1 樓及頂樓後旋即於1 樓住家門前之法定空地或大樓頂樓屋頂平台各自加蓋建築物而為使用管理，其他共有人均互相容忍，從未有任何異議或干預之行為。伊於82年間向原屋主購買系爭房屋時，原屋主即已在系爭空地搭蓋地上物而為使用，伊於82年至97年7 月間將系爭房屋連同系爭空地出租，期間除因房客搭設花卉冷藏櫃產生噪音與原告發生糾紛外，原告及其他共有人並無任何異議，顯見原告及其他共有人同意伊占用系爭空地而為使用管理，兩造間已存有默示之分管契約。原告不顧全社區住戶間長達20餘年所形成之默示分管合意，對東安華夏其他相同情形置之不理，已違反誠信原則及權利濫用之行為，伊並非無權占用系爭土地，自不構成不當得利等語。㈡並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠東安華廈為國產局在系爭土地上興建之7 層集合住宅，於74年11月15日完成總登記，於75年8 月2 日就區分所有部分完成所有權人變更為各售配戶之名義，原告廖蘇隆於75年8 月2 日因購買臺北市○○區○○○路0 段00巷00弄00號2 樓、原告林淑華於75年8 月2 日因購買臺北市○○區○○○路0 段00巷00弄00號3 樓、原告周文俊於75年8 月2 日因購買臺北市○○區○○○路0 段00巷00弄00號4 樓、原告梁煌儀於75年11月14日因購買臺北市○○區○○○路0 段00巷00弄00號6 樓房屋而登記為所有權人，被告於82年12月28日因購買系爭房屋而登記為所有權人，兩造均為系爭土地之共有人。㈡經本院囑託臺北市大安地政事務所會同測量後，製成如複丈成果圖即附圖所示之A 、B 部分均為法定空地，被告占用A 部分面積6 平方公尺搭建廚房、B 部分面積12平方公尺搭建平台及樓梯。㈢被告占用如附圖所示A 、B 部分未曾向其他共有人支付使用系爭土地之對價。㈣被告於94年7 月至97年7 月間將系爭房屋出租予和鋒實業有限公司；於97年7 月至99年7 月將系爭房屋出租與第二任房客鳥語花香花藝坊及於100 年12月至102 年間將系爭房屋出租與第三任房客采風樂活有限公司，自102 年起將系爭房屋出租予第四任房客慕蔓特餐飲有限公司。㈤系爭房屋前於97年10月3 日、102 年12月10日曾遭原告之家屬向主管機關檢舉占用如附圖所示A 、B 部分法定空地。四、原告主張被告無權占有系爭空地，應將如附圖所示A 部分廚房、B 部分平台、樓梯拆除、騰空，並剷除B 部分墊高之水泥地，並將系爭空地返還原告，且應給付相當於租金之不當得利等語，則為被告所否認，而分別以前詞置辯。是本件之爭點厥為：㈠東安華廈區分所有權人間就系爭空地是否有分管契約存在？被告得否主張分管契約之效力？㈡原告得否請求被告將附圖所示A 部分廚房、B 部分平台、樓梯拆除、騰空，並剷除B 部分墊高之水泥地，將系爭土地返還原告及其他全體共有人？㈢原告請求被告給付每人1 萬5,655 元及自起訴日即103 年3 月11日起至返還土地之日止，按月給付每人283 元，有無理由？茲分述如下：㈠東安華廈區分所有權人間就系爭空地是否有分管契約存在？被告得否主張分管契約之效力？ ⒈按98年1 月23日修正前民法第820 條第1 項規定：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」，是共有人之一人或數人，除經全體共有人同意或經協議外，不得任意圈占共有物之一部或全部，否則對於他共有人仍屬無權占有。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約。是共有物分管契約係共有人就共有物管理方法所成立之協議，協議成立時間於98年1 月23日民法第820 條第1 項修正前者，依該條項規定，應得共有人全體同意達成協議方得訂定之。又同條項於修正後規定：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」。其協議之方式，雖不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。準此，被告辯稱伊有系爭空地之約定專用權，對此有利於己之事實，即應負舉證責任。 ⒉查系爭空地不屬於被告所有系爭房屋範圍，此有東安華廈竣工圖在卷可憑（見調字卷第16頁），則應為全體共有人所共有，惟被告並未舉證證明國產局配售東安華廈時，曾與其他共有人間就系爭空地由被告專用之分管協議存在；且東安華廈於74年間即已建造完成，依84年6 月28日公布施行之公寓大廈管理條例第7 條所指不得為約定專用部分之共用部分，計有①公寓大廈本身所占之地面。②連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。③公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。④約定專用有違反法令使用限制之規定者。⑤其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分；而系爭空地並非屬公寓大廈管理條例第7 條所指不得約定專用之共用部分，86年12月14日區分所有權人會議決議通過之東安華廈規約第2 條第2 項亦規定：「本華廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」，有區分所有權人第三次會議紀錄及東安華廈規約可稽（見本院卷一第194 、196 頁），被告迄未提出曾經區分所有權人決議以證明被告係有權使用系爭空地。 ⒊被告雖抗辯：伊向前屋主購買系爭房屋時，前屋主已占用如附圖所示A 、B 部分法定空地，近20餘年來，伊與住戶間已成立默示分管協議云云，惟： ⑴按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，而默示之意思表示與單純之沉默有別，單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示，或經法律明定視為已有某種意思表示者，不得謂為默示之意思表示；又單純之沈默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院29年上字第762 號著有判例、80年度台上字第1470號、83年度台上字第237 號判決意旨參照）。 ⑵被告雖舉證人即臺北市○○區○○○路0 段00巷00弄00號1 樓住戶郭行健證稱管委會並未曾向伊要求加蓋違建之法定空地，及證人即臺北市○○區○○○路0 段00巷00弄00號7 樓住戶林秀玉證稱伊於70幾年間向國產局購買房屋後就在頂樓加蓋，興建時有工人進出，其他住戶應該知道伊在頂樓加蓋，迄今無住戶出面反對，也無管委會人員要求伊將頂樓加蓋部分拆除等語（見本院卷一第211 頁、212 ），欲證明其他土地共有人並未要求被告返還占用系爭空地，惟其等證詞除能證明自己占用所購買房屋旁之法定空地、頂樓之事實，尚不足以證明他共有人有何特別情事，依社會觀念可認為已同意系爭空地由被告專用之意思。況附圖所示A 部分土地係位在系爭房屋後門，與其他棟住戶後門相對，有竣工圖可憑（見調字卷第16頁），從安東華廈外觀難以得知被告占用附圖所示A 部分土地，自難謂其他土地共有人知悉並進而默示同意被告占有使用附圖所示A 部分土地。 ⑶又東安華廈86年12月14日區分所有權人第三次會議紀錄㈨決議事項中第⒌點決議為：「關於本華廈基地之法定空間，本可供住戶停車，但目前被部分一樓住戶占用，請管理委員會與之協調，促其同意無車位之住戶停車，否則以存證信函通知占用住戶現其拆除占用部分，並報建管處。」（見本院卷第196 、197 頁），另102 年12月14日東安華廈住戶會議紀錄「相關議題討論」第4 點亦載明：「公共空間屬全體住戶共有不得私自占用，應訂定相關規範。決議：請管委會研擬討論。」（見本院卷一第68頁），倘共有人間曾默示同意住戶占用法定空地，當不至於數次在區分所有權人會議或住戶會議中提出反對住戶占用之議題；且東安華廈住戶即原告之家屬前分別於97年10月3 日、102 年12月10日向臺北市建築管理工程處檢舉被告搭蓋違建，此有臺北市建築管理工程處違建查報案件清冊可查（見本院卷一第66頁），原告家屬雖非土地登記共有人，惟其等之檢舉行為不可能與原告相左，且原告已提起本件拆屋還地訴訟，故被告與其他共有人間並無由被告專用系爭空地之默示分管協議存在。被告對系爭空地究有何占有之權利，既未能舉證證明，則原告基於共有人對共有土地之管理權，依法訴請被告拆屋還地，乃權利之正當行使，自無權利濫用之可言。㈡原告得否請求被告將附圖所示A 部分廚房、B 部分平台、樓梯拆除、騰空，並剷除B 部分墊高之水泥地，將系爭土地返還原告及其他全體共有人？ ⒈按所有人對於無權占有者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767 條第1 項、第821 條分別定有明文。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利；如共有人不顧他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院62年台上字第1803號判例參照）。 ⒉本件被告為系爭空地之共有人，業如前述，被告既未能舉證證明其與系爭空地其他共有人間曾有由被告專用系爭空地之協議存在，或有何默示同意被告專用系爭空地之情事，則被告在附圖所示A 部分搭建廚房、B 部分搭蓋平台、樓梯並無合法權源，已構成無權占有，原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告將附圖所示A 部分廚房、B 部分平台、樓梯拆除、騰空，並剷除B 部分墊高之水泥地，將系爭土地返還全體共有人，於法有據。㈢原告請求被告給付每人1 萬5,655 元及自起訴日即103 年3 月11日起至返還土地之日止，按月給付每人283 元，有無理由？ ⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條定有明文；又無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益，最高法院61年台上字第1695號著有判例。又依民法第126 條規定，租金請求權因5 年間不行使而消滅。再依土地法第105 條準用同法第97條之規定，城市地方租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息10％為限，而所謂土地價額依法定地價，且土地所有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；在平均地權條例施行區域，則係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報之地價，如土地所有權人未於公告期間申報地價者，即以公告地價80％為其申報地價，土地法施行法第25條、土地法第148 條、平均地權條例第16條亦分別定有明文。惟「城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制」，最高法院94年第2 次民事庭會議決議可資參照。被告無權占用系爭空地，業如前述，則其無法律上之原因而受利益，致使原告不能使用系爭空地，因此受有損害，是原告依不當得利之法律關係請求被告返還自本件起訴之日即103 年3 月11日（見調字卷第3 頁）回溯5 年即自98年3 月11日起至返還上開空地之日止之相當於租金之不當利益，自屬有據。 ⒉又租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土地之經濟價值與所得之利益。本院審酌系爭土地坐落在臺北市大安區，位在信義路、和平東路間，距離安和路僅有一條街，附近商業活動發達，步行至通化街商圈僅約5 分鐘，亦有私立立人國中小學，大眾交通工具發達，生活機能便利等情，有本院勘驗筆錄可憑（見本院卷一第70頁），參酌系爭土地位置、被告利用系爭土地之經濟價值、所受利益（被告係出租系爭房屋予公司、商號營業）等一切情狀，認原告請求被告應給付相當於租金之損害，以申報地價總額年息7 ％計算，尚屬合理。又系爭建物占有系爭土地如附表A 部分所示面積為6 平方公尺、B 部分面積為12平方公尺，而系爭土地自98年至103 年之申報地價分別如附表所示，有地價第二類謄本可查（見卷第20頁），則原告各得請求被告給付自98年3 月11日起至103 年3 月10日止相當於租金之不當得利，共計為1 萬0,906 元（計算方式如附表所示），原告並得自103 年3 月11日起至被告返還系爭土地之日止，按月請求被告各給付不當得利201 元（計算式：71,680×18×7 ％÷12 ×285/ 10683≒200.78，小數點以下四捨五入）應予准許，原告請求超過上開部分，要屬無據。被告空言抗辯按系爭土地申報地價年息7 ％計算不當得利過高，自不足取。五、從而，原告依民法第767 條第1 項、第821 條規定，請求被告將附圖所示A 部分廚房、B 部分平台、樓梯拆除、騰空，並剷除B 部分墊高之水泥地，將系爭土地返還全體共有人，及依民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告給付各原告自98年3 月11日起至103 年3 月10日止相當於租金之不當得利1 萬0,906 元，及自103 年3 月11日起至返還系爭土地之日止，按月給付各原告相當於租金之不當得利201 元，為有理由，應予准許，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。中華民國 104 年 8 月 21 日民事第三庭法官林芳華以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 8 月 21 日書記官馮莉雅 ┌───────┬─────┬────┬────┬────────────┐ │系爭建物占用系│申報地價 │占用面積│租金率 │相當於租金之不當得利（新│ │爭土地期間 │（每平方公│（平方公│（每年）│臺幣/ 元） │ │ │尺新臺幣/ │尺） │ │ │ │ │元） │ │ │ │ ├───────┼─────┼────┼────┼────────────┤ │98年3 月11日至│58,000 │18 │7% │1,520 │ │98年12月31日 │ │ │ │【計算式：58,000×7%×18│ │ │ │ │ │÷12×（9 ＋11/31）×285│ │ │ │ │ │/10683 ≒1,519.86，小數 │ │ │ │ │ │點以下四捨五入】 │ ├───────┼─────┼────┼────┼────────────┤ │99年1 月1 日至│64,560 │18 │7% │6,510 元 │ │101 年12月31日│ │ │ │（計算式：64,560×7%×18│ │ │ │ │ │×3 ×285/10683≒6,510. │ │ │ │ │ │38，小數點以下四捨五入）│ ├───────┼─────┼────┼────┼────────────┤ │102 年1 月1 日│71,680 │18 │7% │2,876 │ │至103 年3 月10│ │ │ │【計算式：71,680×7%× │ │日 │ │ │ │18÷12×（14＋10/31 │ │ │ │ │ │）×285/10683 ≒2,875.80│ │ │ │ │ │，小數點以下四捨五入】 │ ├───────┴─────┴────┴────┼────────────┤ │總計： │10,906（1,520 ＋6,510 ＋│ │ │2,876＝10,906） │ └───────────────────────┴────────────┘

臺灣臺北地方法院103年度重訴字第466號

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