臺灣臺北地方法院103年度重訴字第566號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 105 年 04 月 27 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第566號原　　　告　何全生
訴訟代理人　連一鴻律師
被　　　告　莊慶昌
訴訟代理人　蘇育鉉律師
陳郁婷律師
複代理人　　吳兆芳律師
陳寧馨律師
訴訟代理人　陳殷朔律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105 年4 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落如附表所示土地如附圖所示項目Ａ至Ｇ部分租賃標的物騰空（面積合計二一六點六四平方公尺），遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣玖拾萬貳仟伍佰壹拾陸元，及自民國一百零三年八月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零三年九月十日起至騰空遷讓第一項建物之日止，按月給付原告新臺幣陸仟捌佰玖拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之九十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣參拾肆萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹佰零參萬肆仟零伍拾伍元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣參拾萬壹仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣玖拾萬貳仟伍佰壹拾陸元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣貳仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣陸仟捌佰玖拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。又民事訴訟法第255 條第1 項第2 款所稱之「請求之基礎事實同一」者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者即屬之（最高法院100 年度台抗字第716 號裁定意旨參照）。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條亦有明文。經查，本件原告原起訴聲明為：「請求被告將坐落臺北市○○區○○路○0 ○0 號房屋（下稱系爭建物）遷讓交付原告；並自民國102 年8 月9 日起至交屋日止按月給付賠償金新臺幣（下同）8 萬元」（見本院臺北簡易庭103 年度北簡字第2871號卷【下稱北簡卷】第2 頁）。嗣於103 年7 月22日以民事起訴狀變更聲明為：「一、被告應自系爭建物遷出並騰空返還原告。二、被告應給付原告92萬7,692 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息，並應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告8
萬元。三、原告願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷一第74頁）。再於103 年9 月16日以民事準備書（一）狀變更聲明第1 項、第2 項為：「一、被告應將系爭建物騰空遷讓返還原告，並自103 年9 月10日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告8 萬元。二、被告應給付原告100 萬4,899 元，及自103 年8 月11日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。」（見本院卷一第121 頁）。末於104 年5 月26日以民事準備書（三）狀變更聲明第1 項為：「被告應自如附圖編號A 所示面積20.58 平方公尺、編號B 所示面積156.19平方公尺、編號C 所示面積23.04 平方公尺、編號D 所示面積4.08平方公尺、編號E 所示面積4.02平方公尺、編號F 所示面積0.24平方公尺及編號G 所示面積8.49平方公尺之系爭建物遷出騰空返還原告，並自103 年9 月10日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告8 萬元。」（見本院卷一第206 頁）。核其訴之變更、追加，與原訴請求之基礎事實同一，且與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，揆諸前開規定，應予准許。另就返還系爭建物部分核屬更正事實上陳述，非訴之變更或追加，揆諸上開規定，亦無不合。
貳、實體方面
一、原告主張：
（一）原告將其所出資搭建之系爭建物出租予被告，經被告作為被告所經營之迪歐星車業有限公司（下稱迪歐星公司）使用，兩造並於102 年1 月10日簽立空地出租契約（下稱系爭租賃契約），約定租期自102 年1 月10日至政府徵收時為止，每月租金8 萬元，並應於每月10日前給付。詎被告自102 年9 月10日起，僅按月給付租金3,000 元，迄至103 年9 月9 日止已積欠12個月之租金共計92萬4,000 元（計算式：7 萬7,000 元12＝92萬4,000 元）。又被告雖於102 年11月至103 年8 月間，每月給付原告3,000 元，惟其屬未依債務本旨提出之給付，依民法第235 條規定，自不生提出租金給付之效力。原告於103 年8 月26日委請原告之訴訟代理人連一鴻律師以中華郵政臺北中山郵局1444號存證信函催告被告於文到後7 日內給付上開積欠之租金，逾期未給付即終止系爭租賃契約，不另為終止系爭租賃契約之意思表示。然被告於103 年8 月27日收受上開催告函後仍未給付租金，是系爭租賃契約已於103 年9 月3
日終止。為此，爰依民法第455 條請求被告自系爭建物遷出騰空返還於原告。又系爭租賃契約既已終止，被告占用系爭建物已無正當權源，而屬無權占有，爰依民法第179
條規定，請求被告自103 年9 月10日起至返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利8 萬元。
（二）又依系爭租賃契約第5 條規定，被告應自行負擔使用系爭建物之電費及水費。就電費部分，被告自102 年1 月7 日至103 年4 月22日止，原應負擔電費16萬3,107 元，而被告除於102 年6 月1 日及同年10月14日分別給付6 萬8,766 元、1 萬7,387 元外，尚欠電費7 萬6,954 元（計算式：16萬3,107 元－6 萬8,766 元－1 萬7,387 元＝7 萬6,954 元）。至水費部分，被告自102 年1 月7 日至103 年6 月中旬使用共計309 度，每度以12.77 元計算，共計3,945 元（計算式：309 12.77 元＝3,945 元），均未曾給付。又被告積欠12個月租金共92萬4,000 元已如上述，為此，爰依系爭租賃契約第1 條請求被告給付積欠之租金92萬4,000 元，並先位依系爭租賃契約第5 條、備位依不當得利法律關係請求被告給付電費7 萬6,954 元、水費3,945 元，共計100 萬4,899 元（計算式：92萬4,000 元＋7 萬6,954 元＋3,945 元＝100 萬4,899 元）等語。
（三）並聲明：
⒈被告應自如附圖編號A 所示面積20.58 平方公尺、編號 B所示面積156.19平方公尺、編號C 所示面積23.04 平方公尺、編號D 所示面積4.08平方公尺、編號E 所示面積4.02平方公尺、編號F 所示面積0.24平方公尺及編號G 所示面積8.49平方公尺之系爭建物遷出騰空返還原告，並自103
年9 月10日起至返還系爭建物之日止，按月給付原告8 萬元。
⒉被告應給付原告100 萬4,899 元，及自103 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）被告原於102 年1 月間與原告訂立系爭租賃契約，然因被告所經營之迪歐星公司擬報稅而有申報租金之需求，被告遂要求原告出示系爭建物處分權證明，始發覺系爭建物之所有權人為訴外人李金元。故原告即擔任李金元之代理人，與由被告擔任負責人之迪歐星公司另行簽立房屋租賃契約（下稱系爭房屋租賃契約），並約定租期自102 年1 月10日至105 年1 月9 日止，且因李金元不具系爭建物坐落土地之出租權限，乃將每月租金調降為4 萬元，是系爭建物之所有權人及出租人均為李金元而非原告，且承租人為迪歐星公司而非被告，則原告以系爭建物之所有權人兼出租人名義請求被告遷讓房屋，為當事人不適格。又縱認係兩造簽立系爭租賃契約，然財政部國有財產署北區分署於102 年7 月4 日來函告知被告，就被告承租系爭建物所坐落之附表編號2 、3 所示土地均係國有土地，而遭無權占有，乃要求被告為此給付補償金，而原告遲至102 年12月始向財政部國有財產署北區分署申租附表編號2 、3 所示土地，並遭財政部國有財產署北區分署註銷其申租案，且李金元亦於102 年8 月26日向被告寄發存證信函坦認其並無占用上開土地之權源，且放棄系爭建物之所有權，可見原告就前揭土地未曾取得占有權限，是原告向被告主張系爭土地之權利，亦屬當事人不適格。
（二）又縱認兩造間確存在系爭租賃契約，因系爭建物僅為老舊鐵皮屋，係經被告自行設置內部隔間、裝潢及設備後始能使用，故被告係向原告承租系爭建物坐落土地（即附表所示土地，下稱系爭土地）而一併使用系爭建物，倘僅有系爭建物而無系爭土地之占有權限，則系爭建物毫無經濟價值可言，因而就被告承租系爭土地及建物之租金比例而言，系爭土地應為全部，而系爭建物為零，故被告自得依民法第436 條準用第435 條規定，請求減少租金至0 元，是原告自財政部國有財產署北區分署102 年7 月發函向被告主張權利時起，因上開理由，即無向被告請求租金之權利，故原告自不得以積欠租金為由解除契約。
（三）再者，依兩造所簽定系爭租賃契約第4 條約定，原告應擔保其具有出租系爭土地之權利，倘原告就系爭土地並無出租權限，應賠償被告之損失。而被告自承租以來已耗費312 萬8,000 元裝修系爭建物以經營汽車維修廠，另財政部國有財產署北區分署於102 年12月16日來函表示系爭土地中之附表編號2 、3 所示土地遭無權占有，倘被告不予拆除系爭建物並搬遷汽車維修廠，則應給付補償金874 萬8,211 元，故被告現已因此負有874 萬8,211 元之債務。是被告受有共計1,187 萬6,211 元之損害（計算式：312 萬8,000 元＋874 萬8,211 元＝1,187 萬6,211 元），依系爭租賃契約上開約定，被告自得向原告請求1,187 萬6,211 元之損害賠償，並依民法第344 條規定，以此損害賠償債權與原告請求之租金債權互為抵銷。
（四）此外，被告自102 年1 月起至8 月均按時給付8 萬元予原告，102 年9 月因溢繳水電費糾紛而未繳納租金，後於102 年10月又再行匯款8 萬元至原告帳戶，然遭原告於102
年11月3 日退還上開8 萬元，於翌日被告即再行匯款10月份租金之8 萬元至原告帳戶，嗣於102 年11月起至103 年12月，被告方每月匯款3,000 元，並預扣7 萬7,000 元作為未來向國有財產署繳納租金之用，故原告主張被告並未繳納租金，顯與事實不符。
（五）另被告自102 年1 月起至103 年3 月止就系爭建物所使用之電費為6 萬4,183 元，而被告除於102 年6 月1 日以合作金庫商業銀行股份有限公司支票支付6 萬8,766 元，另於102 年10月14日轉帳1 萬7,387 元予原告以支付系爭建物之水電費，因上開金額共計8 萬6,153 元（計算式：6
萬8,766 元＋1 萬7,387 元＝8 萬6,153 元），已逾應繳納之電費6 萬4,183 元及原告主張之水費3,945 元之加總，且原告僅以其手寫之表格要求被告繳納之電費，而未舉證以實其說，是被告並未積欠原告任何電費等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、經本院於104 年7 月6 日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見本院卷一第230頁反面）：
（一）兩造於102 年1 月10日簽訂系爭租賃契約，李金元與迪歐星公司另簽立系爭房屋租賃契約，此有系爭租賃契約及系爭房屋租賃契約各1 份在卷可佐（見北簡卷第4 頁、本院卷一第113 頁）。
（二）系爭租賃契約第4 條約定，原告確認有出租系爭土地、建物之權利，若原告無權出租，造成被告損失時，原告願賠償被告之損失；第5 條約定，電費水費由被告負擔，此有系爭租賃契約可憑（見北簡卷第4頁）。
四、得心證之理由：原告主張因被告未依系爭租賃契約繳納租金，其於103 年9 月已終止系爭租賃契約，爰依民法第455 條規定請求被告自系爭建物遷出騰空返還於原告，並依民法第179 條規定請求被告自103 年9 月10日起至返還系爭建物之日止，按月給付相當於租金之不當得利8 萬元。另依系爭租賃契約第1 條請求被告給付積欠之租金92萬4,000 元，並先位依系爭租賃契約第5 條、備位依不當得利法律關係請求被告給付電費7 萬6,954 元、水費3,945 元，共計100 萬4,899 元等語，為被告所否認，並以前情置辯。本件經協議簡化爭點如下（見本院卷一第230 頁反面）為：（一）被告抗辯原告非系爭土地使用權人及系爭建物事實上處分權人，其提起本件訴訟顯不具當事人適格，是否可採？（二）原告主張兩造間就系爭建物成立租賃契約，是否可採？（三）被告是否積欠102 年9 月10日至103 年9 月9 日間之租金92萬4,000 元、水費3,945 元、電費7 萬6,954 元？原告依系爭租賃契約第1 條、第5 條請求被告給付上開金額及遲延利息，是否可採？被告抗辯其得以系爭租賃契約第4 條對原告之損害賠償債權即裝潢費312 萬8,000 元、補償費874 萬8,211 元為抵銷，是否可採？（四）原告主張被告積欠租金未付，經原告於103 年9 月3 日依民法第440 條第2 項規定合法終止系爭租賃契約，是否可採？（五）原告依民法第455 條、第179 條規定請求被告遷讓返還系爭建物及自103 年9 月10日起至返還系爭建物之日止按月給付8 萬元，是否可採？茲判斷如下：
（一）被告抗辯原告非系爭土地使用權人及系爭建物事實上處分權人，其提起本件訴訟顯不具當事人適格，是否可採？
1、按當事人適格，乃指當事人就具體特定之訴訟，得以自己之名義為原告或被告，而受為訴訟標的法律關係之本案判決之資格而言。故在給付之訴，祗原告主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，他造為訴訟標的法律關係之義務主體，其當事人即為適格。至原告是否確為權利人，被告是否確為義務人，乃為訴訟標的法律關係之要件是否具備，即訴訟實體上有無理由之問題，並非當事人適格之欠缺。（最高法院104 年度台上字第2420號判決意旨參照）。查原告起訴主張其為系爭建物之所有權人，兩造訂有系爭租賃契約，據此請求被告自系爭建物遷出騰空返還於原告，並給付積欠款項及相當於不當得利之租金等情，則揆諸上開說明，原告業已主張其為訴訟標的法律關係之權利主體，被告為訴訟標的法律關係之義務主體，則原告為當事人之適格自無欠缺。至被告雖抗辯原告非系爭土地使用權人及系爭建物事實上處分權人，不具當事人適格云云，然本件原告並非基於系爭土地之使用權而為請求，此觀諸起訴狀及民事準備書（一）狀自明（見司北調卷第2 頁、本院卷第121 至125 頁），況原告是否實際為系爭土地使用權人及系爭建物事實上處分權人，與當事人適格與否無涉，是被告此部分主張，顯有誤會。
（二）原告主張兩造間就系爭建物成立租賃契約，是否可採？
1、系爭建物坐落之系爭土地均屬國有等情，有臺北市中山區地政事務所土地複丈成果圖、上開土地登記謄本各1 份存卷可考（見本院卷一第55至56頁、第196 頁、本院卷二第94至98頁），且為兩造所不爭執，此節首堪認定。
2、原告為系爭建物所有權人：
⑴原告主張系爭建物為原告於72至73年間所建造，其於74年9 月25日即將自身戶籍遷入該址，並繳納76至78年間之房屋稅捐，然因李金元於95年間亦設籍於該址，故稅捐機關調查員誤認李金元為系爭建物之納稅義務人，嗣於102 年9 月25日原告再以申報買賣移轉之方式，向臺北市稅捐稽徵處辦理納稅義務人更正等情，有臺北市稅捐稽徵處103
年1 月13日北市○○○○○○00000000000 號函、房屋稅籍證明書、103 年房屋稅繳款書、臺北市稅捐稽徵處中北分處103 年1 月27日北市稽中北甲字第00000000000 號函、原告戶籍謄本、各類所得扣繳暨免扣繳憑單、財政部國有財產局臺灣北區辦事處96年1 月12日國有土地使用補償金繳納通知書等件附卷可憑（本院卷一第24至27頁、第130 至131 頁、第151 頁），並經證人李金元於103 年1 月22日臺灣臺北地方法院檢察署102 年度他字第10686 號偽造文書案件偵查中證稱：系爭建物是原告興建，所有權人亦為原告，我因無資力購屋因此借原告之系爭建物設籍，是因為我與原告均設籍於該址，稅捐機關始誤認我為系爭建物之納稅義務人等語明確（筆錄見本院卷一第128 頁反面至129 頁），又證人許崇連亦於103 年8 月23日臺灣臺北地方法院檢察署103 年度他字第7641號偽造文書案件警詢中證稱：我是原告之鄰居，我在85年於臺北市中山區市○○道0 段00號開設信興輪胎行時，系爭建物即為原告所有，後來被告才來承租等語（筆錄見本院卷二第120 至121 頁），另被告於102 年9 月16日臺灣臺北地方法院檢察署102 年度偵字第21154 號妨害自由案件警詢中證稱：原告有向我表示李金元為人頭，系爭建物實際上為其所有等語（筆錄見本院卷一第136 頁），復於102 年9 月23日臺灣臺北地方法院檢察署102 年度他字第11150 號誣告等案件警詢、102 年11月7 日臺灣臺北地方法院檢察署103 年度偵字第838 號詐欺案件警詢中陳稱：我在101 年12月底行經系爭建物前發覺該處有懸掛房屋出租布條，我就打電話連絡原告，雙方同意以每月租金8 萬元租賃系爭建物，而後於102 年1 月10日簽訂系爭租賃契約。原告有說因為其積欠財政部國有財產署土地使用補償金，因此才以李金元為系爭建物之人頭，我所給付之租金均是交給原告等語（筆錄見本院卷二第123 至125 頁、第134 至136 頁），再於103 年6 月26日臺灣臺北地方法院檢察署103 年度他字第5606號誣告案偵查中證稱：原告是為了要躲避國有財產局追討補償金才以李金元為納稅義務人等語（筆錄見本院卷二第131 頁），且原告於本院103 年度審易字第1028號聲請假扣押案件民事書狀中亦明載系爭建物為原告所有之財產等節（見本院卷一第227 頁），是綜據上情，系爭建物係屬原告所有，且為被告於訂立系爭租賃契約時所知悉等節，應屬信而有徵。
⑵又房屋納稅義務人、戶口設籍之人或占有人，並非必為房屋所有人或有事實上處分權（最高法院70年台上字第3760號判例意旨、97年度台上字第1101號判決意旨參照）。被告雖抗辯系爭建物之納稅義務人於簽約時為李金元，故所有權人為李金元云云。然查，李金元為系爭建物95年10月至102 年9 月25日之納稅義務人等節，固有臺北市稅捐稽徵處中北分處103 年1 月27日北市稽中北甲字第00000000000 號函，及李金元102 年各類所得扣繳暨免扣繳憑單附卷可考（見本院卷一第130 頁、第151 頁），惟徵之證人李金元於上開刑案偵查中就其並非系爭建物之所有權人業已證述明確，此經悉述如前，且觀諸被告提出之臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書亦明載：「本資料係由房屋稅籍紀錄表移列，僅供參考，不作產權及他項權利證明之用」等字樣（見北簡卷第16頁），是系爭租賃契約簽約時，系爭建物之納稅義務人雖為李金元之名義，仍不足據以證明其即為系爭建物之所有人自明。是被告執此辯稱原告對於系爭建物並無所有權，不可採信。
⑶被告另辯稱臺灣臺北地方法院檢察署以104 年度偵字第2237號偽造文書案件不起訴處分書認定系爭建物為李金元所有，原告並非系爭建物所有權人，亦無權利向被告請求云云。然按刑事判決所為事實之認定，於獨立民事訴訟之裁判時，本不受其拘束，應斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，依自由心證，與為刑事判決相異之認定，不得謂為違法（最高法院41年台上字第1307號判例參照）。且觀諸上開不起訴處分書（見本院卷二第27至29頁），無非以證人吳素琴於該案偵查中證稱：原告在簽定系爭租賃契約後，才向我和被告表示房屋所有權人是李金元，且地是國有財產局所有，因此主動提議將租金減為4 萬元，並由李金元與被告簽定系爭房屋租賃契約云云為據（見本院卷二第
141 頁），然其所述與前揭證人之證述及被告按月繳納租金8 萬元之客觀事證（詳後述）均不相符，實難憑採，且依前揭判例意旨，本院亦不受檢察官就事實認定之拘束，是被告此部分辯解，亦為無據。
3、兩造係以系爭土地及建物為契約標的：
⑴觀諸系爭租賃契約名為「空地出租契約」，且於第1 條明定「甲方（即原告）出租本標的之土地及地上物權益自民國102 年元月10日起，至政府徵收時為止」等節（見北簡卷第4 頁），足徵原告係以系爭建物及坐落土地為租賃標的乙情，至為明確，原告主張僅出租系爭建物云云，亦無可採。
⑵復按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效（最高法院97年度台上字第979 號判決意旨參照）。查系爭租賃契約之出租人為原告，租賃標的中之系爭建物所有人亦為原告，而土地則為國等情，業如前述，則揆諸前揭說明，原告雖以自己名義出租他人所有之物即系爭建物所坐落之系爭土地，然租賃契約仍非無效，是被告辯稱原告並無出租系爭土地之權利云云，對租賃契約為債權契約之性質顯有誤解，自無理由。
4、系爭房屋租賃契約並未取代或限制系爭租賃契約：
系爭租賃契約簽定後，原告雖以李金元之代表人之身分與被告另行簽定系爭房屋租賃契約，有前揭契約各1 紙存卷可憑（見北簡卷第4 頁、本院卷一第113 頁），然系爭房屋租賃契約係因迪歐星公司報稅所需，方由李金元授權原告簽定，並無取代或限制系爭租賃契約之意旨等情，業據被告於103 年1 月22日臺灣臺北地方法院檢察署102 年度他字第10686 號偽造文書案件偵查中證稱：簽訂系爭租賃契約之後，原告才告知我系爭建物之納稅義務人不是原告，而是李金元，但因為我要申請公司必須要有房屋所有權人出具之租賃契約，我詢問原告後，原告表示其可代理李金元，而以李金元之名義另外簽訂系爭房屋租賃契約，系爭房屋租賃契約係由原告簽署李金元姓名並蓋印，由我自行填寫其他內容等語（筆錄見本院卷一第127 頁），則衡諸一般事理，倘系爭房屋租賃契約確為李金元與迪歐星公司另行簽立，豈有任由被告自行書寫其中內容之理，況被告於本院準備程序中亦自承系爭建物係由原告出租予被告等情（見本院卷一第89頁），再參諸迪歐星公司係於系爭租賃契約及系爭房屋租賃契約簽約後之102 年2 月6 日設立登記，亦有公司基本資料查詢明細1 紙在卷可佐（見本院卷一第146 頁），復佐以被告自102 年1 月起至8 月止，均依系爭租賃契約按月給付租金8 萬元，並為被告所不爭執（詳後述），果系爭房屋租賃契約確有取代系爭租賃契約之意旨，被告擔任負責人之迪歐星公司自應依系爭房屋租賃契約之約定給付租金4 萬元予李金元即為已足，被告實無須按系爭租賃契約之約定而為租金之給付。從而，原告主張兩造間成立系爭租賃契約，而系爭房屋租賃契約僅為報稅之用，並未變更系爭租賃契約之效力等情，洵屬有據。
（三）被告是否積欠102 年9 月10日至103 年9 月9 日間之租金92萬4,000 元、水費3,945 元、電費7 萬6,954 元？原告依系爭租賃契約第1 條、第5 條請求被告給付上開金額及遲延利息，是否可採？被告抗辯得以其依系爭租賃契約第4 條對原告之損害賠償債權即裝潢費312 萬8,000 元、補償費874 萬8,211 元為抵銷，是否可採？
1、租金部分：
⑴查被告自102 年1 月10日至7 月10日按月給付原告8 萬元，後於102 年10月間給付原告8 萬元，經原告退還該部分款項後，被告於102 年11月4 日再行匯款8 萬元予原告，並經原告收受，被告另於102 年11月10日起至103 年12月10日止按月給付原告3,000 元等情，為原告所不爭執（見本院卷二第70頁反面），並有迪歐星公司之臺灣新光商業銀行股份有限公司（下稱新光銀行）長安分行帳號0000000000000 號帳戶存摺102 年5 月至7 月匯款明細、新光銀行102 年3 月至4 月、11月之匯款申請書、新光銀行103
年1 月至4 月交易明細查詢結果在卷可考（見本院卷二第65至69頁），此部分洵堪認定。
⑵按對於一人負擔數宗債務而其給付之種類相同者，如清償人所提出之給付，不足清償全部債額時，由清償人於清償時，指定其應抵充之債務。又清償人不為前條之指定者，依左列之規定，定其應抵充之債務：一、債務已屆清償期者，儘先抵充。二、債務均已屆清償期或均未屆清償期者，以債務之擔保最少者，儘先抵充；擔保相等者，以債務人因清償而獲益最多者，儘先抵充；獲益相等者，以先到期之債務，儘先抵充。三、獲益及清償期均相等者，各按比例，抵充其一部，民法第321 條、第322 條分別定有明文。又系爭租賃契約第1 條後段約定「每月租金新臺幣8
萬元，乙方（即被告）應於每月10日給付甲方（即原告）」，是由系爭租賃契約前揭約定可認被告應按月於每月10日給付租金8 萬元予原告自明。而因被告自102 年8 月起未按時給付租金，遲至102 年11月4 日方匯款8 萬元予原告並經其受領，則就該部分金額，因無證據證明被告曾指定係給付何月份之租金，自應抵充最先到期之102 年8 月份租金債務無誤。另被告雖辯稱其於102 年8 月曾給付租金8 萬元云云，然經原告否認在案，被告復未能舉證以實其說，是其此部分抗辯，同無可採。從而，被告自102 年9 月10日至系爭租賃契約終止日即103 年9 月3 日所應給付之租金原為94萬4,516 元（102 年9 月10日至103 年8
月9 日部分計算式：8 萬元×11月＝88萬元；103 年8 月
10日至103 年9 月3 日部分依比例計算，計算式：8 萬元×25/31 月＝6 萬4,516 元，元以下四捨五入；共計88萬
元＋6 萬4,516 元＝94萬4,516 元），扣除被告自102 年11月10日起至103 年12月10日止按月給付並經原告受領之3,000 元，共計4 萬2,000 元（計算式：3,000 元×14月
＝4 萬2,000 元）之款項後，原告依系爭租賃契約第1 條約定請求被告給付被告所積欠自102 年9 月10日至103 年9 月3 日終止系爭租賃契約期間之租金90萬2,516 元（計算式：94萬4,516 元－4 萬2,000 元＝94萬4,516 ），即屬有據，逾此部分，則無理由。
⑶至李金元固於102 年8 月26日寄發存證信函予被告陳稱略以其願騰空地上物，並將土地歸還財政部國有財產局等節，有上開存證信函附卷可佐（見本院卷一第101 至103 頁），然因其非系爭建物之所有權人，亦非系爭租賃契約之契約當事人，其對被告上開意思表示自無從減免被告依系爭租賃契約繳納租金之義務，是被告辯稱因李金元已放棄系爭建物所有權及系爭土地占用權，故原告不得向被告請求租金或遷讓房屋云云，自無可取。
2、水電費部分：
又原告固主張被告積欠系爭租賃契約存續期間之水費3,945 元及電費7 萬6,954 元，然均經被告否認在案。就電費部分，原告提出之手寫資料或計算表單，均未經兩造共同簽名確認或有其他事證足佐為真（見本院卷一第57頁、第141 至142 頁），另就水費部分，原告雖提出水表拍攝照片為證（見本院卷一第143 頁），然除無前後起結算時點可資比對，復未說明計價單位，自均無從遽此即認被告確有上開電費及水費之支出，是原告此部分主張，難認有理由。
3、減少租金部分：
再按租賃為債之契約，出租人不以租賃物所有人為限，以他人之物出租，其租約並非無效如出租人交付之租賃物，合於所約定之使用收益目的，並於租賃存續期間，保持其合於用益之狀態，已依債之本旨為給付，即不負不完全給付之債務不履行責任。且租賃為有償契約，依民法第347
準用第349 條之規定，出租人負有權利瑕疵擔保責任，依同法第353 條之規定，承租人固得依債務不履行之規定，行使其權利，惟依同法第351 條規定，承租人於租約成立時，知租賃物有權利之瑕疵者，出租人不負擔保之責（最高法院97年度台上字第979 號判決意旨參照）。查被告於102 年9 月16日臺灣臺北地方法院檢察署102 年度偵字第21154 號妨害自由案件警詢中證稱：原告有向我表示李金元為人頭，系爭建物實際上為其所有，且於簽約時原告有告知我們系爭土地為國有土地，但其已占用系爭土地20餘年，不會有問題，我們才願意跟原告承租並裝修系爭建物等語（筆錄見本院卷一第136 頁），復於102 年9 月23日臺灣臺北地方法院檢察署102 年度他字第11150 號誣告等案件警詢、102 年11月7 日臺灣臺北地方法院檢察署103
年度偵字第838 號詐欺案件警詢中警詢中證稱：出租當時原告有告訴我該土地屬於國有財產署所有，且原告已占用數十年，系爭建物雖屬違建然不會被拆除，原告有說因為其積欠財政部國有財產署土地使用補償金，因此才以李金元為人頭，租金均是交給原告等語（筆錄見本院卷二第123 至125 頁、第134 至136 頁）；103 年6 月26日臺灣臺北地方法院檢察署103 年度他字第5606號誣告案件偵查中證稱：原告是為了要躲避國有財產局追討補償金才以李金元為納稅義務人，而且承租時原告有帶我去里長處，里長有告訴我8 年內不會拆除系爭建物等語（筆錄見本院卷二第131 頁），又證人即臺北市中山區朱園里里長孫合興於臺灣臺北地方法院檢察署103 年度他字第959 號毀棄損壞案件偵查中證稱：兩造要簽訂租賃契約時，雙方有到我辦公室詢問系爭建物是否會被拆除之問題，因為系爭建物占有之土地為國有土地，我有告訴兩造，短時間即8 至10年左右不會拆除等語（筆錄見本院卷二第147 頁），核與被告上開證述相符，堪認兩造簽定系爭租賃契約時，被告就系爭土地為國有地等節已知之甚詳，則因被告於契約成立時即已知悉該權利之瑕疵，原告自不負擔保責任，是被告執此辯稱應依民法第436 條規定準用第435 條第1 項規定減少租金云云，顯無理由。
4、抵銷部分：
⑴按損害賠償之請求，不論為侵權行為或債務不履行，其前提要件以受有實際損害始有賠償，若債權人尚未發生損害，即無請求權可言；若損害發生與否尚屬未定，亦不得預先請求賠償（最高法院30年上字第18號判例、48年台上字第481 號判例、103 年度台上字第128 號判決意旨參照）。被告雖辯稱因原告無權出租系爭土地，致財政部國有財產署北區分署於102 年12月16日函告被告表示系爭土地遭其無權占有，並應給付補償金874 萬8,211 元，就此被告得依系爭租賃契約第4 條規定向原告請求損害賠償云云。然查，上開函文第2 點明載：「對於無權占用國有非公用土地者請求返還不當得利，應以地上物所有權人為請求之對象」，則系爭建物為原告所有等情，業經悉述如前，是被告自非財政部國有財產署追償對象至明。又前揭函文第5 點亦明示：「台端（即被告）無法律上之原因而使用國有土地，獲得相當於租金之利益，致國有土地權益受損，依民法第179 條不當得利法則，應負返還所受利益之義務，故應給付占用期間之使用補償金。惟依財政部102 年3
月6 日修正發布暫用處理要點第6 點第1 項第3 款規定，民事訴訟請求返還前，占用人配合依限騰空交還者，免收使用補償金。以民事訴訟請求返還，於一審判決前，占用人自行騰空交還，經撤回訴訟或和解者，使用補償金減半計收」等節，則觀諸上開規定，倘被告於財政部國有財產署以民事訴訟請求返還系爭土地前即將系爭土地交還，自無繳納補償金之義務，而因被告未舉證證明財政部國有財產署已對其提起民事訴訟，實難認其損害已實際發生，況就該函文檢附之國有土地使用補償金繳納通知書，亦以「迪歐星車業」而非被告為繳款人，則被告是否因占用系爭土地而應繳納補償金，尚屬未定。從而，被告抗辯受有874 萬8,211 元之損害，並以此債權為抵銷云云，難認有據。
⑵另被告辯稱其因原告佯稱就系爭土地有占有權源而承租系爭建物，並因而受有裝潢費312 萬8,000 元損害云云。然查，被告於簽定系爭租賃契約時即已知悉系爭土地為國有地等情，已如前述，被告就財政部國有財產署於簽定系爭租賃契約後或將主張其土地所有人之權利等節，實難諉為不知。又原告於系爭租賃契約終止前（詳後述）之102 年12月20日，曾向財政部國有財產署申請承租系爭土地中之附表編號2 、3 所示土地，然因訴外人張寶宏及被告代表之迪歐星公司分別於102 年11月1 日、103 年1 月6 日就上開土地亦提出承租之申請，迪歐星公司並簽立切結書表示其為系爭建物之所有權人（見本院卷一第243 頁、本院卷二第35至41頁），故財政部國有財產署乃於103 年5 月5 日以系爭建物涉及私權爭議，而註銷原告之申請，此有該署103 年5 月5 日台財產北租字第00000000000 號函存卷可證（見本院卷一第63頁），故被告因以迪歐星公司代表人身份，自稱該公司為系爭建物之所有權人，致原告無法申租取得占有系爭土地之合法權源，則就被告自己行為所生可能之不利益，自不能將之轉嫁於他人身上。況被告裝修系爭建物係為經營迪歐星公司所用，且被告亦未舉證證明迄今有何遭他人或自行拆除之情事，實難認被告所稱裝修費用之損害業已發生，亦無從執此而為抵銷之抗辯。5、綜上，原告依系爭租賃契約第1 條請求被告給付自102 年9 月10日起至103 年9 月3 日間之租金共計90萬2,516 元，及自103 年8 月11日起之法定遲延利息（被告對利息起算日不爭執，見本院卷一第149 頁）為有理由，其餘部分為無理由，另其依系爭租賃契約第5 條請求被告給付水費3,945 元、電費7 萬6,954 元，均為無理由。至被告抗辯減少租金及以其對原告之損害賠償債權即裝潢費312 萬8,000 元、補償費874 萬8,211 元為抵銷云云，均屬無據。（四）原告主張被告積欠租金未付，經原告於103 年9 月3 日依民法第440 條第2 項規定合法終止系爭租賃契約，是否可採？
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440 條第1 項、第2 項定有明文。查原告於103 年8 月26日以臺北中山郵局第1444號存證信函陳明略以：被告自102 年9 月10日起僅按月給付3,000 元，並催告被告應於文到後7 日給付自102 年9 月10日起至103 年8 月9 日起共計12月之租金92萬4,000 元，逾期未給付即終止系爭租賃契約等情，上開存證信函並於103 年8
月27日送達被告，此有存證信函及中華郵政掛號郵件收件回執等件存卷為證（見本院卷一第138 至140 頁）。又被告自102 年11月10日起至原告上開存證信函送達之103 年8 月27日起加計7 日之103 年9 月3 日時，共計給付原告3 萬元（計算式：3,000 元×10月＝3 萬元），而截至斯
時被告應給付之租金則為94萬4,516 元（詳前述），是被告所積欠款項，遠逾2 個月之租金數額，且被告不可以系爭租賃物存有權利瑕疵，或其有債權可資抵銷等為由拒付租金，已如前述，則原告終止系爭租賃契約，自屬合法有據。
（五）原告依民法第455 條、第179 條規定請求被告遷讓返還系爭建物及自103 年9 月10日起至返還系爭建物之日止按月給付8 萬元，是否可採？
1、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條定有明文。兩造間之租賃關係既已於103 年9 月3 日終止，依民法第455 條規定，被告負有返還租賃物之義務，而被告迄今仍以其所經營之迪歐星公司占有系爭房屋，則原告基於兩造間之租賃關係，請求被告遷出返還系爭房屋，自屬有據。
2、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，房屋所有人因此受有損害，即得依不當得利規定，請求返還該利益（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。又按不當得利係以無法律上原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以不當得利者其所受利益為限（最高法院102 年度台上字第545 號判決意旨參照）。本件被告自終止系爭租賃契約後之103 年9 月4 日起無權占有系爭建物，其因而受有相當於租金之利益，並致原告就該部分受有損害，原告基此請求自103 年9 月10日起算之相當租金不當得利，自無不許之理。然查，本件系爭建物坐落之系爭土地均屬國有等情，業如前述，且原告就系爭土地並無占有之合法權源等情，亦為原告所不爭執，則本件原告所受損害及被告所受利益，應均僅限於系爭建物之本身，而不及於系爭土地，否則毋寧將使同為無權占有系爭土地之原告，因此享有等同於土地所有權人或合法占有人之地位，並因而取得非歸屬於其之利益，自非事理之平，故本件原告得請求者，應僅及於就其所有之系爭建物部分之不當得利，此部分先予敘明。至原告雖主張應以系爭租賃契約之租金8 萬元為計算基準，然系爭租賃契約所出租之標的物包含系爭土地及建物等情，已如前述，故原告以此為基主張受有上開損害，實屬無據。
3、又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息10％為限，土地法第97條定有明文。而無權占有他人之建物，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例要旨參照）。而房屋與土地相同，均得出租收益，則無權占有他人房屋，基於同一法律理由，應同有上開判例之適用。另系爭建物雖非供住宅使用之房屋，核定相當於租金之不當得利時固不受土地法第97條以土地申報價額年息10％為限之限制，惟法院非不得審酌該條所定之建築物申報價額年息作為酌定相當租金不當得利之參考。經查，本件系爭建物臨近臺北市中山區市民大道，交通便捷，附近設有光華商場，且鄰近均為修車場，商業活動機能佳，此有本院勘驗筆錄、現場照片及泛亞不動產估價師事務所不動產估價報告書附卷可考（見本院卷一第172 頁、第175 頁、第185 頁）。又系爭建物係於73年間許建築完成，且為違章建築等情，已如前述。是本院審酌本件建物坐落位置、工商業繁榮程度及生活機能完善度，併房屋狀況、經濟用途等一切情狀，認原告主張所受損害及被告所受利益，應以建築物價額年息8 ％為當。4、茲依上開說明，計算原告得請求被告給付之不當得利金額如下：查系爭建物於本件起訴時之評估價格為103 萬4,055 元等情，有泛亞不動產估價師事務所不動產估價報告書存卷可考，據此計算被告每月應給付之相當租金不當得利金額為6,897 元（計算式：103 萬4,055 元×8％÷12月
＝6,897 元，元以下四捨五入）。是原告請求被告按月給付6,897 元，為有理由，應予准許，逾此數額部分則屬無據，不應准許。至被告雖辯稱應以本院103 年度北補字第38號裁定所核定訴訟標的價額960 萬元為系爭建物價額云云，然該裁定金額係以含有系爭土地租金之系爭租賃契約反推而來，尚不得逕以此作為計算系爭房屋價值之基礎，是被告此部分辯解，洵無可採。
五、綜上所述，原告依民法第455 條及第179 條規定請求被告將系爭建物騰空交還予原告，並自103 年9 月10日起至返還系爭建物止，按月給付6,897 元予原告，洵屬有據，應予准許。又原告依系爭租金第1 條規定，請求被告給付90萬2,516
元及自103 年8 月11日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，亦應予准許。逾此數額部分則屬無據，不應准許。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日民事第四庭 審判長法 官 紀文惠
法 官 陳靜茹
法 官 林幸怡
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 4 月 27 日書記官 林淑卿
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│編號│不動產標示 │占用面積 │
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│1 │地號│臺北市○○區○○段○○段000 地號土地 │20.58平方公尺 │
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│2 │地號│臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地 │159.19 平方公尺 │
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│3 │地號│臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地 │23.04平方公尺 │
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│4 │地號│臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地 │4.08平方公尺 │
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│5 │地號│臺北市○○區○○段○○段00000 地號土地 │4.02平方公尺 │
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│6 │地號│臺北市○○區○○段○○段000 地號土地 │0.24平方公尺 │
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│7 │地號│臺北市○○區○○段○○段000 地號土地 │8.49平方公尺 │
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│合計 │216.64平方公尺 │
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