103年度重訴字第973號｜民事：返還買賣價金｜裁判日期：103 年 11 月 28 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　103年度重訴字第973號原　　　告　陳愛國訴訟代理人　林詮勝律師複　代理人　賴立人律師被　　　告　皇隆建設股份有限公司法定代理人　吳宜芬被　　　告　柯滿爵共　　　同訴訟代理人　楊佳璋律師複　代理人　陳志忠律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國103 年11月19日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應連帶給付原告新臺幣柒佰貳拾陸萬元，及其中柒佰零陸萬元自民國一百零一年九月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告連帶負擔。本判決第一項於原告以新臺幣貳佰肆拾貳萬元供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由一、原告起訴主張：原告於民國101 年4 月24日，分別與被告柯滿爵、皇隆建設股份有限公司（下稱皇隆公司），就新北市○○區○○段000 ○000 地號土地（因合併、分割，現為新北市○○區○○段000 ○00000 地號土地），及其上預計興建之四層樓房屋，簽訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書，並已依約交付新臺幣（下同）706 萬元。按前開房屋預定買賣契約書第14條第1 項約定，被告皇隆公司應於領得使用執照六個月內，通知原告進行交屋。原告購買之房屋，已於101 年9 月17日興建完成，取得使用執照，被告皇隆公司並於102 年9 月3 日以公司名義辦理第一次所有權保存登記，惟迄未依約通知原告進行交屋，復於103 年6 月9 日，以買賣為原因，將系爭房地移轉登記予訴外人潘淑萍、鄭依紋、張宏仁共有，已明顯違約。原告於103 年3 月25日委任請律師發函催告被告於文到7 日內通知原告交屋，被告於同年3 月26日收受催告後，並未通知原告辦理交屋，原告再於103 年4 月8 日委請律師發函通知被告依民法第254 條規定解除房屋預定買賣契約，又依土地預定買賣契約書第16條之約定，房屋預定買賣契約解除後，土地預定買賣契約視同解除。前開二份契約解除後，被告自應依民法第259 條第2 款規定、前開房屋預定買賣契約書第14條第1 項第4 款，及前開土地預定買賣契約書第16條之約定，連帶返還原告交付之706 萬元價款，並自101 年9 月17日起至清償日止，按每日利率萬分之五計算之遲延利息。為此提起本件訴訟。並聲明：被告應連帶給付原告706 萬元，及自101 年9 月17日起至清償日止，按每日利率萬分之五計算之遲延利息；願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：被告不否認與原告間分別訂有土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書及共同收受706 萬元之事實，願依民事訴訟法第384 條規定予以認諾。惟原告訴訟標的既然是請求返還價金，依原告準備書狀所提係解除契約後之回復原狀，何以請求遲延利息之依據係依雙方所簽房屋預定買賣契約書第14條第1 項第1 款之約定。契約既經解除，即無房屋預定買賣契約書第14條第1 項第1 款等語置辯。並聲明：原告請求金額逾706 萬元部分，予以駁回。三、查原告主張其於101 年4 月24日，分別與被告柯滿爵、皇隆公司，就新北市○○區○○段000 ○000 地號土地（因合併、分割，現為新北市○○區○○段000 ○00000 地號土地），及其上預計興建之四層樓房屋，簽訂土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書，並已依約交付706 萬元；原告購買之房屋，已於101 年9 月17日取得使用執照，被告皇隆公司並於102 年9 月3 日以公司名義辦理第一次所有權保存登記，另於103 年6 月9 日，以買賣為原因，將系爭房地移轉登記予訴外人共有，迄未依約通知原告進行交屋；原告委請律師於103 年3 月25日發函催告被告皇隆公司於文到7 日內通知原告交屋，被告已於103 年3 月26日收受催告，原告再委請律師於103 年4 月8 日發函通知被告依民法第254 條規定解除房屋預定買賣契約，經被告於103 年4 月9 日收受通知等情，業據原告提出與所述相符之土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書、支票、建物登記謄本、土地登記謄本、康聯法律事務所函、掛號函件執據及回執等件為證（見本院卷第15至40頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。四、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；又契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229 、254 條分別定有明文。觀諸原告與被告皇隆公司簽訂之房屋預定買賣契約書（見本院卷第20至27頁）第14條第1 項第4 款約定：「乙方（即被告皇隆公司）如未於領得使用執照六個月內通知甲方（即原告）進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方」，故原告與被告皇隆公司已約定被告皇隆公司應於領得使用執照6 個月內通知原告進行交屋。又兩造既不爭執被告皇隆公司已於101 年9 月17日取得使用執照，卻未依約於6 個月內通知，經原告於103 年3 月25日發函催告被告皇隆公司於文到7 日內通知原告交屋後，被告皇隆仍未履行，原告自得解除前開房屋預定買賣契約，是以，原告委請律師於103 年4 月8 日發函通知被告依民法第254 條規定解除房屋預定買賣契約，經被告於103 年4 月9 日收受通知，自生合法解除之效力。又依原告與被告柯滿爵簽訂之土地預定買賣契約書（見本院卷第15至19頁）第16條約定「本契約土地上所興建之房屋，由甲方（即原告）與建方另行簽訂『房屋預定買賣契約書』，乙方（即被告柯滿爵）同意對本約土地上所興建房屋之建方，依『房屋預定買賣契約書』所應履行之義務負連帶關係，任一契約違約或解約時，視同全部違約或解約」之內容，可知該契約與房屋預定買賣契約書有不可分之並存關係，是前開房屋預定買賣契約既經原告依法解除，前開土地預定買賣契約依約亦視同全部解約，被告亦不爭執原告已依法解除前開土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書（見本院卷第68頁背面）。五、原告主張前開土地預定買賣契約書、房屋預定買賣契約書經依法解除後，被告應依民法第259 條第2 款規定、前開房屋預定買賣契約第14條第1 項第4 款、前開土地買賣契約第16條約定，連帶返還原告交付之706 萬元價款，及自101 年9 月17日起至清償日止，按每日利率萬分之五計算之遲延利息，被告固不爭執應返還706 萬元價款，惟辯稱契約既經解除，即無從依房屋預定買賣契約書第14條第1 項第1 款約定請求遲延利息等語。是以，本件應審究者為原告是否仍可依房屋預定買賣契約書第14條第1 項第1 款約定請求遲延利息。茲就兩造爭執敘述如下：（一）按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260 條定有明文。依該條法意，契約雖經解除，惟原依據契約所生之損害賠償請求權，並不失其存在；基於同一理由，在契約解除前所已發生之違約罰性質之違約金請求權，亦不因契約解除而失其存在（最高法院62年10月30日62年度第3 次民事庭會議決議（四）參照）。是以，違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而謂並無違約情事，自無因契約解除而隨同消滅之理（最高法院61年度台上字第2922號判例參照）。又按契約解除後，債務人即無依債務之本旨提出給付之義務，故於契約解除後，自無所謂給付遲延之可言。按前開房屋預定買賣契約第14條第1 項第4 款約定「乙方如未於領得使用執照六個月內通知甲方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予甲方」，性質上屬違約金之約定，只要被告皇隆公司逾期通知原告進行交屋，每逾一日即須計付遲延利息給原告，性質上乃屬兩造預定之違約金請求權，故不因契約解除後而使該項違約金請求權消滅。又被告皇隆公司既已於101 年9 月17日領得使用執照，依約被告皇隆公司自應於102 年3 月17日前通知原告進行交屋，故應認被告自102 年3 月18日起負遲延責任。又兩造間之房屋預定買賣契約、土地買賣契約既係於103 年4 月9 日解除，已如前述，故自102 年3 月18日起至103 年4 月9 日止，被告遲延之日數總計388 天，原告自得依前開約定，以原告已繳付價款706 萬元按萬分之五計算，請求共計1,369,640 元之違約金。（二）又按約定之違約金額過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第252 條定有明文。故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，此項核減，法院得以職權為之（參照最高法院79年度台上字第1612號判例）。違約金是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。如屬前者，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年台上字第2563號判決參照）。但原告請求被告皇隆公司給付遲延利息之前開約定，無為懲罰性之特別約定，故性質上屬損害賠償總額預定性之約定違約金。本院審酌兩造簽訂為房地預售契約，原告所受之損害包括其將大量資金投入系爭房屋，而未能有效利用資金之損失，及當時房價情況，被告皇隆公司如能遵期交屋，原告當可享有之利用或處分利益，又一般民間借款利率高於銀行利率，而原告尚有近七成之價款未付等情，認違約金應酌減為20萬元為相當。（三）另按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：一由他方所受領之給付物，應返還之。二受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第259 條第2 款定有明文。民法第203 條亦規定「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」。又依前開土地預定買賣契約第16條約定，二契約有不可分之並存關係，被告皇隆公司之違約，被告柯滿爵應負連帶責任。查兩造既不爭執前開房屋及土地預訂買賣契約既經合法解除，則原告依據前揭規定，請求被告回復原狀，請求被告連帶返還已付價款706 萬元，及受領（見本院卷第28、29頁）後自101 年9 月17日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，自有理由，應予准許。（四）又認諾，係指對於訴訟標的之承認者而言，即被告對於原告依訴之聲明所為關於某法律關係之主張（為訴訟標的之本體），向法院為承認此項主張之陳述，若僅對於他造主張之事實而為承認，則屬自認，不得謂之認諾（最高法院44年台上字第165 號判例參照）。原告主張依據民法第259 條第2 款規定、房屋預定買賣契約第14條第1 項第4 款、土地預定買賣契約書第16條約定，請求被告連帶返還原告交付之706 萬元價款及自101 年9 月17日起至清償日止，按每日利率萬分之五計算之遲延利息，被告固不否認訂有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書及共同收受706 萬元之事實，然並未就訴訟標的之本體，向法院為承認主張之陳述，尚難認係認諾之陳述，而僅係承認原告主張之上開事實而為自認，併此敘明。六、綜上所述，原告依據民法第259 條第2 款規定、前開房屋預定買賣契約書第14條第1 項第4 款，及土地預定買賣契約書第16條之約定，請求被告連帶給付726 萬元，及其中706 萬元自101 年9 月17日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，逾此範圍，即屬無據，當予駁回。七、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，核無不合，茲酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，併予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述，附此敘明。九、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第2 項、第390 條第2 項，判決如主文。中華民國 103 年 11 月 28 日民事第二庭法官沈佳宜以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 103 年 11 月 28 日書記官官逸嫻

臺灣臺北地方法院103年度重訴字第973號

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