104年度訴字第1752號｜民事：給付價金｜裁判日期：105 年 05 月 13 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第1752號原　　　告　冠德建設股份有限公司法定代理人　馬玉山訴訟代理人　吳俊昇律師複代理人　　張湘怡律師張竹君律師被　　　告　林于捷訴訟代理人　林蓓玲律師複代理人　　張曼娸律師上列當事人間給付價金事件，本院於民國105年4月13日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣壹佰陸拾捌萬元，及自民國一百零四年ㄧ月二十八日起至清償日止，按每日萬分之二計算之利息。訴訟費用由被告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣伍拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰陸拾捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。事實及理由一、原告起訴主張：㈠被告於民國103 年9 月2 日與原告簽定「冠德愛閱」房地預定買賣契約書（下稱系爭契約），向原告買受座落新北市○○區○○○段00○0000地號等2 筆土地，建案名稱為「冠德愛閱」之預售屋一戶，編號為C 棟12樓及相對應之土地持分、地下2 層編號第45號之法定停車位（下合稱系爭不動產），價金為新臺幣（下同）3,620 萬元，被告已支付第1 、2 期款合計362 萬元。原告通知被告繳納第3 期開工款168 萬元，被告遲未繳付，原告乃於104 年1 月20日發函向被告催繳房屋之第3 期款（開工款）168 萬元及遲延利息2,352 元；車位之第3 期款（開工款）13萬元及遲延利息182 元。被告收到催繳函後竟主張：兩造間係承攬關係，因原告遲延開工，要依照民法第503 條之規定解除契約。㈡原告發函向被告說明後，被告再委由其父即訴外人林文雄不斷向原告施壓，主張當初銷售人員向其表示完工日係106 年，系爭契約第12條卻記載108 年8 月1 日完工，原告係使用詐術欺騙被告簽約。若原告不同意解除契約，即對原告提出刑事詐欺告訴。惟被告現擔任法官，法律知識遠較一般人豐富，對於合約內容之理解能力，不能謂貧乏，豈有可能如此容易受騙上當。況且，系爭契約第33條第5 項特別載明：本契約經業務員即訴外人石貽綸詳細解說，並無本合約以外之介紹，被告並在該條後方簽名以示謹慎。如系爭契約記載108 年8 月1 日完工，銷售人員當初欺騙被告於106 年即可完工，何以原告同意前述第33條第5 項之約定，並簽名於後。又被告主張原告公司代理人即訴外人石貽綸、楊文賓以手寫方式，在原告公司預先印製之冠德愛閱付款表（下稱系爭付款表）上，除註明工程款預計付款金額及比例外，特別與被告父母親約定開工日、預定完成進度、交屋時間等，且裝訂於契約內云云，原告否認之，蓋訴外人石貽綸、楊文賓並非原告公司代理人，兩人並無代理原告公司為意思表示之權限，僅能按照原告之意思與被告簽約，充其量僅有使者之功能，此觀系爭契約第33條第5 項與被告特約約定：本契約經業務員石貽綸詳細解說，並無本合約以外之介紹，並要求被告蓋章表示知悉且同意此項約定甚明。被告既然知悉兩造間有此項特別約定，即無主張伊與訴外人石貽綸、楊文賓間另有約定之餘地。況且，原告主張系爭付款表上裝訂於契約內亦不實在。原告所執契約並無系爭付款表，系爭付款表乃係被告前來看屋時，當時雙方尚未簽約，訴外人石貽綸以手寫大概的付款金額、付款時間給被告作為是否購買契約的參考，並無契約之效力。雙方關於付款金額、時間、完工日之約定，仍以系爭契約為準。㈢被告復主張系爭付款表係特別磋商之條款，效力優先於定型化契約云云，惟系爭付款表並非契約之一部分，已如前述，雙方既無原告應於106年下半年前交屋之約定，則被告主張原告給付不能，自無可取。被告另主張訴外人石貽綸、楊文賓以手寫方式，在系爭付款表上，除註明工程款預計付款金額及比例外，特別與被告父母親約定開工日、預定完成進度、交屋時間，係受原告詐欺而主張撤銷買賣契約云云，惟依民法第92條規定，詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而之者為限，始得撤銷之。而原告已在契約中禁止業務員與買受人有其他的介紹，並要求買受人簽名確認此項事實。原告認為雙方的權利義務完全依照系爭契約之書面記載，對被告主張訴外人石貽綸、楊文賓以詐術與被告訂約之事實，並非明知或可得而知，是被告主張受詐欺而撤銷系爭契約，亦與法律規定不合。再者，系爭契約中並無被告父母林文雄、賴龍鑾代理被告本人簽約之記載，被告推諉給付價金之義務，實不可取。㈣綜上，可知被告之抗辯無理由，是「冠德愛閱」建案（下稱系爭建案）於103 年7 月申報開工，原告自得請求被告給付開工款。被告託詞不付，謹依系爭契約第8 條之約定請求給付開工款；被告收受通知後遲不付款，爰依同條第3 項請求遲延利息。催款通知所定之繳款期限係104 年1 月27日止，故請求自104 年1 月28日起至清償日止按每日萬分之2 計算之遲延利息。㈤並聲明：⒈被告應給付原告168 萬元及自104 年1 月28日起至清償日止，按每日萬分之二計算之利息；⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠因被告工作繁忙，就本件預售屋買賣等相關事宜，均委託伊父親林文雄、母親賴龍鑾全權處理，且於103 年9 月2 日訂立系爭契約時，被告本人並未在場，而係委託父母為代理人代為簽署。而原告公司係委由代理人即業務員石貽綸向被告父母親銷售，並由訴外人石貽綸負責簽署系爭契約。系爭契約第12條開工及完工期限雖訂定：本預售屋之建築工程應於103 年7 月31日前開工，108 年8 月1 日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照等語。然簽約當日即103 年9 月2 日因該工程仍未開工，是以原告公司代理人石貽綸及楊文賓即以手寫方式在系爭付款表上，除註明系爭建案預計付款金額及比例外，亦特別與被告父母親約定系爭建案工程開工日、各期工程預定完成進度、交屋時間等，即就系爭建案於103 年9 月底、10月初開工、一樓底版RC預計104 年6 、7 月完成、屋凸預計105 年10月左右完成、申請使用執照預計105 年底左右、領取使照預計 106 年3 、4 月左右完成、交屋日約106 年下半年左右( 此部分記載兩次) 等均詳細以手寫方式註明，系爭付款表並有原告公司代理人石貽綸及楊文賓兩人親筆簽名，復裝訂於系爭契約內。又被告代理人於簽約時再三強調106 年交屋為買賣條件，且被告代理人再三與原告公司委任之銷售專案經理楊文賓、銷售人員石貽綸確認，並經楊文賓、石貽綸於印刷有「冠德愛閱」文件上分別寫下2 次：「交屋日106 年下半年左右」等語，顯見，本件預售屋完工交屋日為系爭契約中之必要之點，被告認定最遲應為106 年下半年。是以，若原告公司迄今就兩造已約定應最遲於106 年下半年交屋意思表示矢口否認，而主張係108 年8 月1 日前云云，則顯然兩造對於系爭契約必要之點意思表示未一致，依民法第153 條、第345條第2 項之規定及實務見解，系爭契約應未成立。㈡縱認系爭契約成立，訴外人楊文賓、石貽綸對系爭契約之磋商與簽訂係有權代理原告公司，故原告公司應受訴外人楊文賓、石貽綸所承諾系爭建案最遲應於106 年下半年完工交屋之拘束，蓋現今房屋建築與銷售大都不一致，興建房屋者，並不直接銷售，而委由房屋銷售業者代售，房屋銷售業者並非由個人，而由銷售公司為之，實際售屋者則由銷售公司所委或雇用之銷售人員負責，本件原告公司就系爭建案非由自己銷售，而係委由訴外人傳真實業股份有限公司（下稱傳真公司）銷售。且以目前社會銷售方式，任何代理銷售公司之銷售人員皆為業績而拉自己客戶並訂約，故銷售人員有代理權，為原告公司所委之代理人傳真公司（代理銷售公司）之複代理人，是以原告公司對於銷售人員石貽綸、楊文賓依法自應負授權人責任。訴外人傳真公司受原告公司委託代銷系爭建案，且訴外人石貽綸、楊文賓有實質上之議價、磋商及簽約等權限，甚且，訴外人石貽綸交付被告代理人之名片，亦書寫「石貽綸冠德愛閱」( 被證七，按上開名片係因未預設會作為證物，故有私人書寫記錄），顯見兩人確為原告公司所委任之有權代理人。又系爭契約第1 條有訴外人石貽綸親筆修改加註被告拋棄審閱期間之文字，顯見，訴外人石貽綸有修改及加註之權限，被告代理人係因訴外人石貽綸、楊文賓告知承諾並親筆以書面記載106 年下半年左右交屋等文字於被證一付款表上，而認為106 年下半年為交屋日期始願意購屋，已如上述。雖原告公司臨訟始一再否認訴外人石貽綸、楊文賓有修改系爭契約加註條款之權利，惟查系爭契約第1 條確實有經石貽綸手寫加註：「已審閱本契約不需五日審閱期」等文字，顯見，訴外人石貽倫確實有修改及加註條款之權利，原告所辯，實不足採。退萬步言，若原告公司否認楊文賓與石貽綸係有權代理，本件亦有表見代理之適用，即原告公司創造出之代理權授與外觀造成善意之被告及其代理人信賴訴外人石貽綸、楊文賓有權代理原告公司承諾系爭建案完工交屋日，故原告公司應受訴外人楊文賓、石貽綸所承諾系爭建案最遲應於106 年下半年完工交屋之拘束。㈢被告父親林文雄於103 年10月間至系爭建案工地實地考察，仍遲遲未見原告公司開工，進而向原告公司詢問，原告公司竟矢口否認其代理人石貽綸及楊文賓上開約定，表示系爭建案交屋日應依系爭契約第12條約定為108年8 月1 日以前云云，被告及父母與原告公司一再協調，然原告公司仍拒不承認，被告只好分別於104 年1 月23日、2 月6 日發函向原告公司為解除系爭契約之意思表示。且依原告公司104 年2 月2 日回函內容，系爭建案係於103 年12月13日始動員機具開挖，顯見原告公司遲至103 年12月始開工。而系爭付款表性質上係原告公司與被告間特別個別磋商之條款，其效力自優先於系爭定型化契約之內容。且從系爭付款表上就交屋日應為106 年下半年左右此點，同一書面上竟重複書寫兩次，可見締約當時被告代理人對交屋日非常重視，如原告公司無法於雙方約定之「106 年下半年前完成交屋」時，即無法達成系爭契約之目的，依民法第255 條規定，被告自得依法解除系爭契約。又所謂預售屋買賣，係當事人約定，一方以分期付款方式支付價金，他方於一定期限內將房屋建築完成，並移轉所有權與他方之購屋形式。當事人於訂立買賣契約時，買賣標的尚未興建或正在興建中，買賣標的充滿不確定性。是於預售屋之交易型態，基於誠實及信用原則，出賣人就訂約有重要關係之事項，足致房屋價值、通常效用或契約預定效用減損者，應有完整及充分的說明義務。如出賣人有故意隱匿或過失未予必要說明者，應構成不完全給付之責。其因故意或過失所生價值或通常效用或契約預定效用減損事項如屬不能補正者，依民法第256 條、第226 條第1 項之規定，自應許買受人解除買賣契約。系爭建案買賣既係因可歸責於原告公司，而無法於雙方約定之106 年下半年前完成交屋，顯屬給付不完全，且該瑕疵無法補正，被告自得依給付不能之法則，解除契約。另被告曾於104 年1 月23日、2 月6 日發函向原告公司為解除系爭契約之意思表示，若認依上開函文內容被告尚未對原告公司為解除系爭契約之意思表示，被告爰以104 年6 月8 日答辯狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示。是以被告與原告公司之系爭契約既已解除，被告自無須再行給付原告公司任何價金，而原告公司依法應返還被告已支付之價金。㈣再者，雖系爭契約第33條第5 項載明：本契約經業務員石貽綸詳細解說，並無本合約以外之介紹云云，然上開約定與原告公司代理人親筆書寫之特別磋商條款相違，且為定型化契約條款違反誠信原則亦對被告顯失公平，依消費者保護法第12條之規定，應為無效條款。另原告公司先在系爭契約第12條記載系爭建案交屋日為108 年8 月1 日以前，然又讓代理人石貽綸、楊文賓以手寫方式特別跟被告代理人約定106 年下半年前即可完成交屋，致使本件消費者即被告因而陷於錯誤而為買受之意思表示，則被告自可依民法第92條之規定以104 年6 月8 日答辯狀繕本之送達為撤銷受詐欺系爭房屋及土地買賣契約之意思表示，並得依民法第179 條返還不當得利之規定，請求原告公司返還所受領之價金。綜上所述，原告提起本件訴訟，為無理由，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠原告與被告委任代理人林文雄、賴龍鑾於103年9月2日簽定系爭契約，被告已支付第1、2期款合計362萬元，有「冠德愛閱」房地預定買賣契約書為證（見卷第7至26頁）。㈡簽訂系爭契約前，原告委任銷售人員石貽綸以手寫方式，在系爭付款表上記載訂金「130」、簽約金「302」、開工款「216」、工程款「432」、銀行貸款「3023」、交屋款「216 」、車位款「B4-B0 000-000」及總價「4318」等金額，並記載系爭建案工程開工日「約103年9月底10月初」、「一樓底版RC完成3%，預計104.6、7月」、「屋凸完成3%，預計105.10月左右」、「申請使用執照3%，預計105年左右」、「領取使照完成1%，預計106.3-4月左右」、「交屋日約106下半年左右」等詞，並經石貽綸、楊文賓簽名，有系爭付款表為證（見卷第54頁）。㈢原告主張以催款通知單通知被告繳納第3 期開工款168 萬元，被告遲未繳付，原告乃於104 年1 月20日發函向被告催繳房屋之第3 期款（開工款）168 萬元及遲延利息2,352 元、車位之第3 期款（開工款）13萬元及遲延利息182 元，業據提出催款通知單、郵政函件執據、郵件查詢網路頁面影本等件為證（見卷第23至26頁），復為被告不爭執（見卷第70頁）。㈣被告辯稱曾於104 年1 月23日、2 月6 日發函向原告公司為解除系爭契約之意思表示，此有上開函文、中華郵政掛號郵件收件回執在卷可參（見卷第27至30、55至57頁），復為原告不爭執（見卷第5頁）㈤原告主張於收受被告於104 年1 月23日之發函後，遂於104 年2 月2 日以冠字第1040462 號函回覆被告，業據提出該函、中華郵政掛號郵件收件回執為證（見卷第31至32頁），復為被告不爭執。㈥原告對於被告所提出之被證1 至被證6 所示之文件之形式不爭執（見卷第262頁）。四、本院得心證之理由：㈠兩造對於系爭契約必要之點意思表示是否一致？系爭契約是否成立?兩造合意系爭契約之必要之點內容為何？ ⒈按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345條定有明文。經查，兩造簽訂系爭契約前言記載「茲為甲方承購乙方興建之「冠德愛閱」（以下稱本案建築物或本社區）房屋土地預定買賣事宜，經雙方磋商後合意訂定買賣契約（以下稱本契約），約定條款如下，以資共同遵守」等語，及系爭契約第8條、第9條約定付款條件及方式、第14條約定房地所有權移轉登記等義務（見卷第7至13頁），顯見兩造間交易係約定由原告將興建完成房地所有權移轉登記予被告，由被告支付約定價金，系爭契約應屬買賣契約無疑。 ⒉次查，依系爭契約第3條、第7條約定，被告係向原告買受座落新北市○○區○○○段00○0000地號等2筆土地，建案名稱為「冠德愛閱」之預售屋一戶，編號為C棟12樓及相對應之土地持分、地下2層編號第45號之法定停車位（下合稱系爭不動產），價金3,620萬元，為兩造不爭執，堪認兩造間就系爭契約約定之買賣標的物及其價金已互相意思表示一致。另系爭契約第12條第1項前段約定「本預售屋之建築工程應於民國103年7月31日前開工，民國108年8月1日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。」等語，被告則抗辯兩造另訂特別磋商條款，由原告代理人石貽綸、楊文賓承諾系爭建案完工交屋日最遲應於106年下半年完成，兩造間就完工交屋日意思表示未一致，系爭契約未成立云云，並舉證人林文雄、賴龍鑾證言為證，並提出系爭付款表、電話錄音電子檔及譯文為憑。惟查，原告銷售人員石貽綸係以手寫方式在系爭付款表上，記載系爭建案訂金「130」、簽約金「302」、開工款「216」、工程款「432」、銀行貸款「3023」、交屋款「216」、車位款「B4-B0 000-000」及總價「4318」等金額，並記載系爭建案工程開工日「約103年9月底10月初」、「一樓底版RC完成3%，預計104.6、7月」、「屋凸完成3%，預計105.10月左右」、「申請使用執照3%，預計105年左右」、「領取使照完成1% ，預計106.3-4月左右」、「交屋日約106下半年左右」等詞（見卷第54頁），為兩造不爭執，證人林文雄、賴龍鑾一致證稱已明確告知石貽綸系爭建案須於106年下半年交屋，經同意後由石貽綸、楊文賓簽字於系爭付款表等語。石貽綸則結證稱：「（問：請問你為何要親自簽名及寫手機號碼？）因為這張是付款表，就是客戶第一次來看房子會選擇他喜歡的樓層、戶別，我們拿付款表給客戶，寫上客戶喜歡的當戶戶別、房價金額，金額是表價，就是第一次來的時候傳真公司抄給我們的表價。只要是第一次來的客戶我們都會寫上，當時寫完的時候，簽約時他們把這張付款表叫我寫上身分證字號，但因為太過於隱私，所以我不敢寫。」、「（問：請問上開「冠德愛閱付款表」上記載價金部分是否由你親筆書寫？何時書寫？為何會書寫？）是我寫的，寫這個的時候，前面還有一大段，他第一次來的時候看得戶別不是這個戶別，是別棟的，因為後來中間他帶朋友來，他朋友建議他選C 棟，有一次他有下訂保留，但不是這個樓層，當時有付保留金。這個價金是下訂後到簽約這段期間寫的，但是哪一天我不確定，因為他一直換來換去。」、「（問：請問上開「冠德愛閱付款表」左邊：印刷體開工款旁記載「約103年9月底10月初」、印刷體交屋旁記載「約106年下半年左右」是否由你親筆書寫？何時書寫？為何會書寫？）是我的筆跡，只要是第一次客戶來看過、選定戶別，給過表價後，我們告知客戶大約何時開工，這樣客戶才有辦法準備金額，例如開工款，所以我們都會寫大約的時間點，所以我都有註明「約」，這是讓客戶準備金額，以免到時候無法繳款。」、「（問：上開「冠德愛閱付款表」右下角「楊文賓」及手機號碼為何人所為？是否為楊文賓本人親簽？請問楊文賓為何要親筆簽名？）是，我有看到楊文賓親簽。因為林文雄他太太要求我們一定要這樣子寫，因為他認為上面寫的時間點，就像他付款方式一樣，我們都有強調都是大約大約，但他們希望我們簽名，甚至想要我們兩個把身分證字號寫上。」、「（問：林太太要妳們簽名是要妳們去確認這些手寫的時間嗎？）當時他們有希望我們將這些文字寫在合約書上，但我們沒有辦法加註在合約書上，一般我們沒有寫，所以他才特別拿出這張要我們寫。」、「（問：你剛剛說以合約為主，合約上寫108年交屋，你為何敢跟客戶林先生、林太太說交屋是106年底且寫在書面上？）一般合約書上時間會比較長，因為可能遇到氣候或工程問題，公司給我們這些時間是按照他們的工程進度，方便讓客戶知道什麼時間點繳款，方便客戶繳款，避免他們繳不出來會有罰款的問題，所以我們都會告知客戶。」、「（問：簽約當天林太太是否有跟你說他希望交屋日是106年下半年？）有，可是我有強調這都是大約的時間點。」、「（問：你提到林太太希望交屋日是106年下半年，但明明跟契約不一致，他是否有要求你改契約？）他沒有要求我改契約，因為契約不能改，我只是說大約的時間點。」、「（問：你提到合約書時間比較長、避免客戶罰款，你的意思是否為付款表是關於繳款的約定，與何時完工無關？）也不是這麼說，重點還是要以合約為主，只是大概要跟客戶講時間點，我不知道如何回答，合約書上有記載108年，我們有告知要按照工程進度拿捏，實際上還是要以合約為主。」等語）（見卷第81頁反面至86頁）；楊文賓則結證稱：「（問：請問你為何要親自簽名及寫手機號碼？）當初在簽約時，主要是由石小姐、林太太為書面文件簽署的動作，我與林先生聊天，因為他算是房地產、營造業的前輩所以我與他聊天，他們簽約時看到所謂的交屋時間的時候，林太太有疑慮，認為怎麼這麼久，但我們跟他講我們所抓的預計的時間，包含每一期付款的時間點，我主要是跟林先生講不會這麼久，第一預售屋成屋後才能收到70％款項，所以不會去拖你的交屋時間，另外這個案子是跟地主合建，他跟地主也是有壓力的，他也沒有辦法去拖這個時間，讓林先生他們知道會盡量趕在時間內交屋，讓他知道在沒有其他任何狀況之下會在時間內交屋，那時是林太太說口頭上有講預計的交屋時間，是否可以寫在合約上，但我說合約是正式的文件，交屋時間不可能因為你這一戶去做更改合約的部分，客戶有提到要寫在合約上面，我進去辦公室向冠德建設業務部經理提到這件事，但在提這件事的時候，我有提到我知道這是不可能的，我會再跟客戶溝通，後來我一樣重複上述兩點，比較笑笑的跟林先生說若你在意交屋時間，那你買預售屋比較不適合，付款表上面石小姐寫下我們知道預計的工程進度，林太太說希望我們把電話、名字都留下來，其實付款表銷售本來就有，我與林先生聊的愉快，我覺得留下也無傷大雅，本來我就有給他們名片，所以再次留下電話、名字。」、「（問：請問上開「冠德愛閱付款表」上記載價金部分？由何人親筆書寫？何時書寫？為何會書寫？）原則上這些應該都是由石小姐寫的，一般我們都是由銷售人員寫的。一般只要有客戶來看房子，我們都會寫這張表給客戶，不管他是有買還是沒有買。」、「（問：既然你們不能額外給客戶承諾，被證1付款表交屋日106年下半年左右，這是否在給客戶承諾？）不是，這個部分不管是有無購買的客戶這個時間點，讓他抓資金上的分配，因為合約寫的是最晚的時間，我們會讓客戶知道順利狀況下會達成的時間點，以免客戶要繳款了拿不出錢來，所以是善意提醒客戶。」、「（問：你剛才提到付款表是傳真公司印的，他的用途有無包括變更契約當中的約定？包括工期或完工日？）沒有。」、「（問：你剛才提到林文雄要求你要在契約上更改完工日，你有跟冠德公司現場人員報告，他們有無回覆你同意或不同意？）因為我進去跟冠德業務部經理報告時，我也直接跟他說我不知道不可能更改，經理是附和我說這當然不可能更改，故才出去再跟客戶溝通。」等詞（見卷第87頁反面至90頁），證人石貽綸、楊文賓證述內容已否認兩造間有變更完工日至106年下半年之協議存在，核與證人林文雄、賴龍鑾所述彼此相異，惟參酌系爭付款表上並無兩造簽名及用印，亦未經兩造同意將系爭付款表列為系爭契約之附件，由雙方各執乙份，且兩造合意系爭契約附件六之房地款付款明細表已記載「訂金109萬、簽約款253萬、開工款181萬、一樓底版RC完成款109萬、屋突完成款109萬、申請使用執照109萬、領取使照完成37萬、辦理建物移轉登記款2,532萬、交屋181萬、合約總價3,620萬」等詞（見卷第174頁），核與系爭付款表上記載系爭建案訂金「130」、簽約金「302」、開工款「216」、工程款「 432」、銀行貸款「3023」、交屋款「216」、車位款「B4-B0000-000」及總價「4318」等金額均屬不同，若被告抗辯系爭付款表為契約之一部分，其上記載內容係經雙方特別協商後訂立，何以兩造最終意思合致之買賣價金為3,620萬元，而非系爭付款表上所示金額4,318萬元？況且系爭系爭契約第33條第5項復載明「本契約經業務員石貽綸詳細解說，並無本合約以外之介紹。」等語，已明示排除系爭契約條款外約定之效力，證人楊文雄亦證稱「因為石貽綸、楊文賓說合約不能修正」（見卷第93頁反面）、賴龍鑾證稱「他說合約不能改」等語（見卷第96頁反面），楊文賓亦證述與在場原告業務部經理報告，亦告知合約內容不得更改等語（見卷第90頁），被告之代理人林文雄、賴龍鑾均屬有相當智識之成年人，復有相當社會歷鍊，設若兩造經磋商後就完工交屋日期有另為約定之情事，依交易常情，應會於系爭契約第12條條款中進行文字修改，或於其他約定篇中以特別約定條款之方式明文記載，而非僅由原告銷售人員石貽綸於系爭付款表中書立「交屋日約106下半年左右」之簡易文字作為兩造特別約定之證明等情以觀，足認石貽綸、楊文賓證述系爭付款表記載內容僅係供被告代理人林文雄、賴龍鑾了解系爭建案預計興建進度及各期繳款金額大概，已告知系爭契約內容不能修改乙詞，堪可採信。雖被告提出石貽綸與林文雄間電話錄音，記載石貽綸稱「我們都是說大約..大約大概在106年底左右」等語（見卷第236頁），石貽綸則證稱：「我不是同意他講的106年，我沒有附和他、同意他。」（見卷第91 頁），並無隻字片語提及原告同意於106年下半年辦理完工交屋，故尚難以上開電話中片面陳述遽認原告同意系爭建案交屋日應於106年下半年。基上，兩造就系爭契約約定之買賣標的物及其價金已互相意思表示一致，系爭契約第12條第1項前段亦明載完工日期為108年8月1日之前完成，並取得使用執照，並經被告代理人代理被告簽字用印，此部分亦經兩造合意，足認系爭契約已有效成立，且雙方約定完工日為108年8月1日。被告抗辯完工交屋日兩造間意思表示未一致，系爭契約未成立，縱認系爭契約成立，兩造亦經協商訂定特別條款約定應於106年下半年完工交屋云云，並不足採。㈡被告抗辯遭原告詐欺，主張依民法第92條規定撤銷系爭契約，有無理由? ⒈按當事人主張其意思表示係因被詐欺或脅迫而為之者，應就其被詐欺或被脅迫之事實，負舉證之責任。（最高法院21年上字第2012號民事判例參照）被告抗辯原告於系爭契約第12條記載完工日為108年8月1日前，又讓石貽綸、楊文賓與被告代理人約定106年下半年前可完工交屋，致陷於錯誤而簽訂系爭契約，爰依民法第92條規定以104年6月8日簽辯狀繕本送達為撤銷系爭契約之意思表示乙節，為原告否認，被告自應就其抗辯遭詐欺事實負舉證證明之責。 ⒉依前述，系爭付款表記載內容僅係供被告代理人林文雄、賴龍鑾了解系爭建案預計興建進度及各期繳款金額大概，簽約時並告知系爭契約內容不得更改等情，已據石貽綸、楊文賓結證在卷，被告代理人楊文雄、賴龍鑾亦自承石貽綸、楊文賓告知系爭契約不能修改等語，被告代理人既詳閱系爭契約後，當知悉系爭契約第12條記載完工日為108年8月1日前，而非系爭付款表上手寫之「約106年下半年左右」，系爭契約第12條記載文義內容清楚明確，客觀上被告代理人並無誤認或不明其意之情形，被告抗辯系爭付款表上交屋日106年下半年之記載為兩造特別約定條款乙節，業經以前開理由認為不可取，自難認原告或其銷售人員有積極施用詐術或消極隱瞞資訊之情事，被告抗辯遭詐欺主張以104年6月8日簽辯狀繕本送達為撤銷系爭契約之意思表示，於法即屬無據，尚不生合法撤銷效力。㈢被告主張解除系爭契約，有無理由？被告抗辯原告無法於106年下半年前完工交屋，係可歸責於原告而給付不完全，爰依民法第226條第1項、第227條第1項、第256條之規定解除系爭契約。惟依前述，系爭付款款之性質係供被告代理人於簽約前瞭解系爭建案大概工程進度、各期繳款金額及銀行貸款，供作個人資金調度之依據，其上記載交屋日約106年下半年之文字並非兩造個別磋商合意之條款，並無排除系爭契約內容之效力。依系爭契約第12條第1項前段之約定，系爭建案應於108年8月1日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照，原告就系爭建已辦理開工施作，迄系爭契約約定完工交屋日之履行期限，尚有3年多期間，客觀上難認原告於預定之履行期屆至後有無法完工交屋而生給付不能或給付不完全之債務不履行情事，被告空言主張原告有給付不能、給付不完全之違約情形，而主張解除系爭契約，於法自屬無理由。㈣原告依系爭契約第8條請求被告給付原告開工款及約定遲延利息，有無理由？依系爭契約第8條約定，被告應依房地款付款明細表之規定，於接獲原告繳款通知單後7日內以現金或即期支票如數繳清，被告於收受繳款通知單後未繳納，原告得以存函或其他書函通知繳納，被告於收受書面通知後5日內仍未繳清時，應自第6日起至清償日止，加計每日萬分之2計算之遲延利息。原告主張前於103年12月25日通知被告繳納開工款168萬元，再於104年1月20日知被告於104年1月27日前繳納，該通知於104年1月21日送達被告乙節，有催款通知單、函件執據、網路郵局掛號查詢可稽（見卷第23至26頁），堪信可採，則原告依系爭契約第8條之約定，請求被告付開款款168萬元及自104年1月28日起至清償日止，按每日萬分之2計之利息，於法自屬有據。五、綜上所述，系爭契約有效成立，被告抗辯遭詐欺撤銷系爭契約及解除系爭契約等節，均無足取。原告已申報系爭建案開工，依系爭契約第8條約定，被告於接獲原告繳款通知單後7日內，應依房地款付款明細表之規定繳清開工款，原告已於104年1月20日二度函催被告繳納並於同年月21日送達，被告即負有於同年月27日前給付開工款之義務。從而，原告依系爭契約第8條之約定，請求被告給付168萬元及自104年1月28日起至清償日止，按每日萬分之2計之利息，於法有據，原告之訴為有理由，應予准許。六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，核與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 5 月 13 日民事第一庭法官熊志強以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 5 月 13 日書記官學妍伶

臺灣臺北地方法院104年度訴字第1752號

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