臺灣臺北地方法院104年度訴字第218號

• 裁判案由: 給付居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 104 年 08 月 21 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　104年度訴字第218號原　　　告　立德房屋仲介有限公司
法定代理人　黃奇章
訴訟代理人　高宏文律師
複代理人　　游璧瑜律師
被　　　告　哈尼皮克餐飲有限公司
法定代理人　滕林宏
訴訟代理人　駱憶慈律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國104 年8 月7
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸拾伍萬元，及自民國一百零三年十二月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳拾壹萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103 年7 月9 日受被告委託，媒介其承租門牌號碼臺北市○○路0 段000 號1 樓之建物，兩造並簽訂租賃意向書（下稱系爭意向書）約定待被告簽訂租賃契約時，應即支付原告該當1 個月租金之仲介服務費。嗣經原告斡旋，被告乃於103 年8 月20日與上址建物之屋主簽訂房屋租賃契約（下稱系爭租約），租金每月新臺幣（下同）65萬元，依約被告應給付原告仲介服務費65萬元，詎其竟拒絕給付，屢催無著。爰依居間契約及民法第568 條之規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告65萬元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭意向書亦未載有兩造權利義務內容，契約成立要件欠缺。且被告係於系爭意向書之「承租人」處簽名，並非於「本人」處簽名，系爭意向書既約定承租人無庸負擔法律責任，則原告不得以被告為系爭意向書之本人要求報酬，故雙方對於居間租賃之委託關係未達成合意。又系爭意向書未經原告或原告指派之經紀人簽章，不符不動產經紀業管理條例第22條第1 項之規定，且原告違反自己代理禁止之規定，未獲出租方陳秀桂之同意，同時代理出租方陳秀桂與承租方即被告訂立系爭租約，違反不動產經紀業管理條例第24條之2 之規定，依民法第71條之規定均屬無效。另原告提出之系爭意向書為定型化契約條款，亦未就系爭意向書約定之權利義務為說明，讓被告於倉促間訂立契約，依消費者保護法第第2 條第7 、9 款、第11條之1 、第12條、第17條、民法第247 條之1 第3 、4 款之規定均屬無效。縱認系爭意向書有效，原告所簽系爭租約之承租地點、租期、每月租金、押金等內容均與原告提出之系爭意向書記載不符；且原告並未曾報告任何締約機會給被告，原告實係以出租人林秀桂之受託人地位與被告聯繫簽訂系爭租約，故系爭租約係因被告自行向出租人林秀桂承租，非原告居間服務所致。此外，縱認兩造間確有居間之法律關係存在，然因原告未曾依據不動產經紀業管理條例第23條第1 項、第24條第1 、2 項之規定交付不動產說明書，亦未就所從事之業務善盡調查及據實報告之義務，未將系爭租約之不動產非供餐飲使用、亦無餐飲消管配備等事項詳予調查並報告給被告，被告未曾自原告處獲悉可供承租之不動產資訊，卻因收有出租人林秀桂之仲介服務費，未備妥不動產說明書向被告解說並為交付之際，即逕為代林秀桂與被告簽訂系爭租約之情形，且所仲介之租金亦高於簽約當時之市場租賃合理價格，違反誠信原則，故依據民法第571 條之規定，原告亦無權向被告請求給付仲介服務費。又縱原告得請求報酬，被告亦得以因原告未善盡調查、報告義務，致被告誤認系爭租約之不動產可供餐飲利用，為達上開租賃目的尚須依建築法第73條第2 、4 項、建築物使用類組及變更使用辦法第3 、4 條之規定，支出變更登記及改善符合法令之消防設備等相關費用共計233 萬2145元，本於不動產經紀業管理條例第26條第2 項、民法第184 條之規定，要求原告賠償損害，被告據此為抵銷抗辯。另因原告未盡調查義務，致被告以高出市場3 倍之價格承租系爭建物，致被告自103 年8 月簽約迄今額外支出346 萬9527元【計算式：（現承租每坪每月3205元－市場租賃價格每坪1124元）×租賃面積202.79坪×迄今承租9 個月＝3,469,527 元】
，被告亦得向原告主張抵銷。又縱被告仍有損害賠償之義務，因原告身為以居間為業之商用不動產仲介公司，卻未曾向被告為租賃事務之報告或提供相關資訊，相較於原告所為勞務之價值，顯高於原告主張之報酬，故依據民法第572 條之規定請求予以酌減等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷第56頁背面、本院卷第249 頁背面）：
㈠訴外人澄益有限公司為被告設立以前之主要股東。
㈡被告於103 年7 月9 日與原告簽訂系爭意向書，其上記載「茲因被告法定代理人滕林宏欲承租所有臺北市○○路0 段000 號1 樓之房屋，經雙方溝通，暫定租賃意向書僅述於後，以資備忘」、「租賃條件：租期陸年、每月租金55萬元、免租裝潢期90日、簽約及爾後付款方式以支票或匯款或現金皆同、簽約方身分為公司、需要公證並於承租後成立公司再行公證」、「其他協議：此意向書為初步承租意願條件，不代表最終承租條件，承租人無須負擔法律責任，承租人行業別或營業項目：韓式料理燒肉」等語，並於最末段記載「本人同意簽訂租賃契約時，支付原告仲介服務費，支付方式為租期兩年（含）以上為租金壹個月」等情，並有系爭意向書附卷為證（見本院卷第7 頁）。
㈢被告曾以主要股東澄益有限公司為代表，以被告籌備處之名義於103 年8 月20日與出租人陳秀桂簽訂系爭租約，約定租賃標的為「臺北市○○區○○路0 段000 ○0 號1 樓」、租期自103 年12月1 日至108 年11月30日止，共計5 年，免租期為自103 年9 月1 日起至103 年11月30日止，共計3 個月，另租金則約定第1 至2 年每月租金65萬元含稅、第3 至5
年每月租金75萬元含稅，並經本院所屬民間公證人信義聯合事務所（下稱信義事務所）公證在案等節，亦有系爭租約、該所103 年度本院民公戴字第000264號公證書在卷可稽（見本院卷第8 、9 至14頁）。
㈣原告為經營不動產經紀業者。
四、原告主張原告已依兩造間簽訂之系爭意向書居間仲介被告與出租人林秀桂成立系爭租約，然被告竟拒絕給付系爭意向書約定報酬65萬元，自得請求被告給付等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：㈠原告主張被告應負給付系爭意向書居間報酬之義務，是否可取？㈡如是，被告應給付原告之居間報酬為若干？茲析述如下：
㈠原告主張被告應負給付系爭意向書居間報酬之義務，是否可取？
1.按民法第153 條規定，當事人對於必要之點，互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。惟解釋契約應以當事人立約當時真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，不能拘泥文字或擷取契約中部分字句任意解釋，致失真意。至於解釋方法，則應以當事人所欲達到經濟目的、交易習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之。又按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文，是倘當事人就居間人所負擔之報告、媒介訂約之義務，及委託人給付報酬之義務均已達成合意者，應認該居間契約之必要之點業經兩造意思表示一致，契約成立。經查，系爭意向書載明「茲因被告法定代理人滕林宏欲承租所有臺北市○○路0 段000 號1 樓之房屋，經雙方溝通，暫定租賃意向書僅述於後，以資備忘」、「租賃條件：租期陸年、每月租金55萬元、免租裝潢期90日、簽約及爾後付款方式以支票或匯款或現金皆同、簽約方身分為公司、需要公證並於承租後成立公司再行公證」、「其他協議：此意向書為初步承租意願條件，不代表最終承租條件，承租人無須負擔法律責任，承租人行業別或營業項目：韓式料理燒肉」等語，並於最末段記載「本人同意簽訂租賃契約時，支付原告仲介服務費，支付方式為租期兩年（含）以上為租金壹個月」等情，業如前述，依上開文字記載，兩造已約定由原告負為被告報告訂約之機會或為訂約之媒介，而由被告給付同媒介成立之租賃契約所約定1 個月之租金數額作為報酬，核其性質應屬居間契約，系爭意向書亦已就被告承租條件詳予記明，揆諸前開說明，系爭意向書顯已備載居間契約必要之點，並非如被告所辯系爭意向書欠缺兩造權利義務內容之約定而不成立，是被告上開所辯，顯不足取。
2.又系爭意向書固同時於「其他協議」記載「承租人無須負擔法律責任」，並於最末段記載「本人同意簽訂租賃契約時，支付原告仲介服務費，支付方式為租期兩年（含）以上為租金壹個月」，然依系爭意向書之通篇觀之，委託人即被告係作為系爭意向書之「本人」約定由原告負擔就臺北市○○路0 段000 號1 樓之房屋居間之義務，並以被告自己為承租上開房屋之承租人，故同時以「承租人」及「本人」指稱被告，於理解文義時尚難認足以產生誤解，故無論被告係於系爭意向書之「承租人」處簽名，或者於「本人」處簽名，均不足以影響被告係欲以系爭意向書委由原告擔任居間人居間被告為不動產租賃之意，且揆諸上揭說明，系爭意向書雖記載「承租人無須負擔法律責任」等文字，然綜觀系爭意向書已明白約定被告負擔給付仲介報酬之義務，並約明報酬數額計算方式，倘仍認上開無庸負擔之「法律責任」包括「給付報酬義務」，則顯係以片段文義為契約之解釋；且衡諸原告為不動產經紀業者，係以不動產仲介為營利目的，被告亦未提出其他證據證明締約當時曾有特殊客觀情況使被告無庸負擔給付仲介報酬義務，是應認上開「承租人無庸負擔法律責任」之意思，非指被告無庸負擔給付報酬義務。是被告辯稱：被告係於系爭意向書之「承租人」處簽名，並非於「本人」處簽名，系爭意向書既約定承租人無庸負擔法律責任，則雙方對於居間租賃之委託關係未達成合意云云，顯屬曲解系爭意向書約定。
3.被告辯稱因系爭意向書未由原告指派之經紀人簽章，且原告同時擔任出租人陳秀桂之仲介，亦未經承租人即被告與出租人即陳秀桂之同意即同時接受雙方之委託，違反不動產經紀業管理條例第22條第1 項第2 、6 款、第24條之2 之規定，系爭意向書應屬無效等語。然按不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，如委由經紀業仲介或代銷者，下列文件應由經紀業指派經紀人簽章：二、不動產承租、承購要約書；六、不動產租賃、買賣契約書。經營仲介業務者經買賣或租賃雙方當事人之書面同意，得同時接受雙方之委託，並依下列規定辦理：一、公平提供雙方當事人類似不動產之交易價格。二、公平提供雙方當事人有關契約內容規範之說明。三、提供買受人或承租人關於不動產必要之資訊。四、告知買受人或承租人依仲介專業應查知之不動產之瑕疵。五、協助買受人或承租人對不動產進行必要之檢查。六、其他經中央主管機關為保護買賣或租賃當事人所為之規定，不動產經紀業管理條例第22條第1 項第2 、6 款、第24條之2 分別定有明文。惟按民法第71條規定「法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限」，係在平衡國家管制與私法自治之原則。在探究法規範是否屬本條之強制規定及違反該強制規定之效力時，自須考量國家管制之目的與內容（司法院釋字第726 號解釋理由書參照）。又契約作為一種私人間的規範關係，可簡或繁，但均建立於互惠合意下，當事人各自追求雙方最大的利益，交易者對於交易環境自應設法掌握對契約履行有利、不利之客觀社會條件，包括公法法規之管制規定，並藉由契約轉嫁可轉嫁之公法義務（比如租稅義務），當事人本於契約自由，將足以就可預見或不可預見之風險，包括法律風險儘先分配，故於前述社會制度及契約本質之理解，精緻的規範階層理論者定不會將契約無效當成回應契約內容牴觸上位法規範的唯一答案。契約當事人自知必須承受所有上位階規範的命令，不但作了事前的評估和防範，通常也內建了一定的善後措施，僅有將無效作為違反國家規定之懲罰者，始會輕易將所有交易乃至連帶之相關交易者，推到無規範的絕境，國家為這種情況預設的不當得利或締約過失責任，除了浪費了締約投入之成本外，尚須因重構一個在無合意狀態下，勢必無法充分考量雙方特別因素之法定權利義務關係，較之當事人締約當時本其締約之理性可衡諸之交易客觀條件更行不易（司法院釋字第726 號解釋蘇永欽大法官一部協同與一部不同意見意旨參照）。經查，系爭意向書固無原告經紀人之簽名，且原告對於其確實於受任為被告之居間人同時受任為出租人陳秀桂之居間人一節並無爭執；然系爭意向書之性質並非上開不動產經紀業管理條例所指之租賃要約書或租賃契約書，且縱不符上開不動產經紀業管理條例之規定，其是否因之逕生系爭意向書無效之效果，使兩造之權利義務關係處於無契約拘束之狀態，仍應依上述說明定之。經查，不動產經紀業管理條例第22條第1 項第2 、6 款之立法意旨係為確保不動產仲介過程諸如委託契約書之簽訂、定金之收取等事項應由經紀業指派經紀人為之，而同法第24條之2 係為確保於不動產經紀業者同時受出租、承租之雙方委託擔任居間人並均收取報酬之情況下，應兼顧雙方權益所為之規定，故倘個案中不動產仲介之契約文書確屬不動產經紀人所為者，並經居間人兼顧委託人雙方之利益處理仲介事務，仍率以契約書上無經紀人之簽名或未經委託人雙方同意為由，遽認契約無效，形同排除居間人與委託人間因居間契約所享有並負擔權利義務關係，致當事人尚須面臨規範真空狀態，另就彼此於個案中所盡之義務再循法律規定救濟，更形不利，是應認上述不動產經紀業管理條例之義務屬兩造私法上所負擔之補充義務，如原告不履行造成被告受有損害，係是否另負損害賠償責任之問題，以此認定，適足貫徹上開規範作為補充不動產經紀之相關契約約款之不足，以保障契約當事人權益。是被告辯稱因原告違反上述義務即致系爭意向書無效云云，自不足取。
4.按消費者保護法所稱之消費者，係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者而言，此觀同法第2 條第1 款規定自明，如其目的主要供執行業務或投入生產使用，並非單純供最終消費使用者，核與消費者保護法第2 條有關消費者及消費關係之定義未合，尚無消費者保護法之適用（最高法院88年度台上第1084號判決意旨、最高法院91年度台上第1001號判決意旨參照）。本件原告固為不動產經紀業者，屬消費者保護法第2 條第2 款之「企業經營者」，然被告與之訂約是否即受消費者保護法之規定，應視被告與原告訂約是否係單純為最終消費使用，非供執行業務或投入生產使用，而符合上開「消費者」之定義而定。經查，被告簽訂系爭意向書其目的係作為「韓式料理燒肉」餐飲業之經營使用等節，經原告提出有消費者光顧被告經營之「Honey Pig 」韓式燒烤店之網誌翻拍畫面為證（見本院卷第97至99頁），復未見被告為爭執，揆諸前開說明，被告簽訂系爭意向書係為承租營業處所作為對外經營商業之業務使用，是被告非屬消費者保護法第2 條第1 款所規定之「消費者」，自無消費者保護法之適用。是被告辯稱原告以系爭意向書為定型化契約，亦未提供合理審閱期，且系爭意向書不符中央主管機關擬訂之定型化契約應記載或不得記載事項，違反消費者保護法第11條之1 、第12條、第17條為無效云云，自不足取。另被告辯稱系爭意向書亦違反民法第247 條之1 之規定，然觀諸系爭意向書之約定，係就兩造負擔之權利義務內容予以記載，並無任何免除或減輕原告責任或加重被告義務或拋棄、限制權利之條款，被告亦未具體指出何項約定有對被告重大不利益及不利益之情節，並舉證證明之，是被告此部分所辯，亦不足取。
5.另被告辯稱系爭租約之承租地點與系爭意向書約定不符，且系爭租約之成立亦非經被告仲介所致，故原告不得請求報酬云云。然查，系爭意向書固記載承租地址為臺北市○○路0
段○000 號」1 樓之房屋，並非被告實際承租之同路段「415-3 號」1 樓之房屋等情（見本院卷第7 至8 頁）；然查，上開路段之415-3 號1 樓建物係由415 號1 樓建物分編而成，有原告提出臺北市政府民政局門牌整合檢索系統網頁查詢資料附卷為證（見本院卷第325 至326 頁），可見上開建物2 筆建物原屬同一建物，係因後續門牌整編始分出415-3 號建物。又證人即陳秀桂委請之業務管理人員張惠蓉於審理中證稱：415 號建物分為前後，前面的使用人係作為餐廳使用，另外作為服飾店使用，因為415 號那邊很久以前就出租作為餐廳使用，因系爭建物原本外觀就是作為餐廳及服飾店使用等語（見本院卷第285 頁背面至第286 頁），益見被告原欲承租作為餐廳位置之「415-3 號」建物，與「415 號建物」僅係實際使用時分為前、後兩部利用，並無地理上的區隔；又被告簽訂系爭意向書時，其目的係作為對外餐飲業使用，故所欲承租之建物門牌縱有因門牌整編之細節不同，然並不足影響其達成營業利用之目的，衡諸常情，縱系爭意向書與最終承租之建物門牌有「-3」文字記載有所不同，亦難認被告後續承租使用之「415-3 號建物」與其於系爭意向書欲承租之建物不同。又原告於系爭意向書簽訂之日即103 年7
月9 日以後，曾由原告之承辦人與被告商議如何製作對於出租人陳秀桂承租意願之簡報，並以電子郵件與被告交換租賃契約條件內容，再於103 年8 月19日與信義事務所商議被告與林秀桂簽訂租約之公證事宜，以符合系爭意向書約定需辦理公證之義務等節，均有原告之承辦人與被告、林秀桂、信義事務所於103 年8 月18日、同月19日間之電子郵件郵件翻拍畫面（見本院卷第78至88頁、第89至94頁），並經證人張惠蓉於審理中證稱：原告曾邀請被告與出租人見面，第一次見面談租約條件，會中討論租金、租期等租賃條件，後二次討論的內容也是租賃條件的問題等語（見本院卷第286 頁），可見原告確曾依據系爭意向書報告符合系爭意向書承租條件之訂約機會給被告，並媒介被告與陳秀桂簽訂系爭租約。至證人張惠蓉固證稱：租賃條件是我們直接與被告談的，要簽約的時候有起衝突，沒有辦法談下去，最後由我們直接與被告商談，租賃條件對於裝潢期間有再做協調，租金與租賃期間也有修改等語（見本院卷第285 頁），然系爭租約之條件本即由締約雙方磋商協議，居間人雖可從中磋合，但無權利代替締約雙方議決，故縱系爭租約條件業經被告與陳秀桂修改，亦不影響系爭租約係由原告居間媒介之事實。是被告上開辯稱：承租地點與系爭意向書約定不符，系爭租約之成立非被告仲介所致云云，顯不足取。
6.至原告主張被告未交付不動產說明書，未將系爭租約之不動產非供餐飲使用，亦無餐飲消管配備等事項詳予調查並報告給被告，未盡調查及據實報告之義務，卻逕為代林秀桂與被告簽訂系爭租約且租金顯高於市價，違反誠信原則，依民法第571 條之規定無權向被告請求仲介報酬云云。按居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第571 條固有明文。然查，證人即系爭意向書之經辦仲介人員游莉鈴於審理中證稱：原告曾將系爭租約之租賃建物地址、權狀為525.41平方公尺（見謄本資料）、面寬為三角窗約12米（請依現場實際丈量為準）、使用分區為商三特、用途為店面及註記可合法作為餐廳登記之使用分區說明、該建物之登記謄本等件以紙本提供給被告，另出租人陳秀桂有提供該建物之使用執照存根等語（見本院卷第247 頁背面），並經原告提出上開說明文件及使用執照存根附卷為證（見本院卷第189 至191 、196 頁），可見原告確曾調查並報告系爭租約之承租建物之使用分區情形。又該建物雖登記為辦公室而非餐廳使用等情，有系爭建物經臺北市政府工務局核准變更用途之函文、83年8 月10日變更使用執照申請書、71使字第0301號使用執照存根附卷為證（見本院卷第126 至133 頁）；然經本院函請臺北市建築管理工程處查復上開建物可否供作餐廳使用等節，經該處於104 年5 月28日回復內容略以：「建築物變更使用於建築法第73條：建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照…。及建築物使用類組及變更使用辦法第3 條業有明訂，案址（即系爭建物）依前述規定辦理變更使用，該變更使用執照無須費用」等語，有該處上開日期北市○○○○○00000000000 號函文及其附件在卷為證（見本院卷第271 至281 頁），是縱該建物原登記為辦公室使用，亦可由承租人承租後再辦理變更使用執照作為餐廳營業利用。至證人即被告之室內設計人員張心怡固證稱：沒有看過上開說明文件及使用執照存根等語，然其亦於同日審理中證稱：我是在簽約之後才加入等語（見本院卷第286 頁背面），故證人張心怡縱未見過上開文書資料，亦無從認定原告未曾提出該資料以盡其調查、報告義務。又被告雖以系爭租約約定租金顯高於市價，認原告有偏惠陳秀桂之行為，或違反誠實及信用方法等語為辯，然證人張惠蓉既於審理中證稱系爭租約租賃條件係由出租人陳秀桂與被告直接商談，業如前述，則系爭租約之租金約定數額多寡，顯非由原告居間之原因力介入所足以影響；又被告未提出其他證據證明原告有何故意以原告之行為損及被告利益並偏惠出租人陳秀桂之情形，自難認被告上開所辯原告依民法第571 條之規定不得請求報酬等節為可取。
7.按債務之抵銷，以雙方當事人互負債務為必須具備之要件，若一方並未對他方負有債務，則根本上即無抵銷之可言（最高法院18年上第1709號判例意旨參照）。又按不動產仲介業者仲介不動產租賃業務，係為促成不動產租賃之交易當事人本於其自身利益考量達成契約，固應具備對於不動產及法律之專業，並確保交易當事人間交易條件之資訊公開，包括調查、報告交易當事人履約能力、不動產登記及使用現況之說明，但不包括為當事人給付或受領給付之權（如民法第574
條之規定），亦不包括為交易當事人履約之擔保；故倘不動產仲介業者對於其仲介租賃之標的現況已詳予說明，事後交易當事人為達其利用目的所衍生支出之費用，或經由交易當事人協商成立之契約條件未盡公允，均無從認定亦屬不動產仲介業者之義務。經查，原告已調查並報告系爭租約之租賃建物可供為餐飲營業使用，及對於系爭建物坐落位置、面積等現況為調查報告，並聯繫辦理系爭租約之公證等情，均如前述。縱該建物依臺北市建築管理工程處前述回函所示「變更使用執照併案申請室內裝修部分，其室內裝修之設計圖說，由開業建築師簽證負責，免予審查；於室內裝修工程施工完竣後，需向審查機構（臺北市建築師公會）申請竣工查驗，有關竣工查驗之收費標準，詳附件二。另委託開業建築師申辦變更使用執照及室內裝修許可之簽證費用，屬市場自由機制，並無統一收費標準。又建築物辦理變更使用自當依開業建築師、消防設備師等經討論建築、消防、室內裝修等均符合規定方能依法取得變更使用執照，合法使用」等情（見本院卷第271 至281 頁），尚須辦理使用分區之變更，並支出配合變更所需室內裝潢費用義務，然此部分應屬承租人即被告為達將其承租之建物供作對外經營餐飲服務使用目的所衍生之費用，此觀之系爭租約第18條第4 項約定已臻顯然，原告本於系爭意向書受託擔任居間義務，自不包括負擔裝潢費用以供被告經營餐飲使用之義務，且系爭租約之租金多寡，既非原告可參與決定，則自應由交易當事人本於其利益評估為價格之決定，故縱租金價格高於市價，倘非由原告提供錯誤資訊或保證吻合市價等之積極行為所促成，揆諸前開說明，價格之議定與訂約時市價均難認為居間人應負擔之居間義務，故原告既無違背其居間義務，對被告自無損害賠償責任可言。則被告辯稱因原告未盡調查、報告義務，致被告受有支出變更登記及改善符合法令之消防設備等相關費用共計233 萬2145元，及高出市價之租金價格之差額之損害共計346 萬9527元，並以之向原告主張抵銷云云，自不足取。
8.綜上，被告前揭所辯既均不可採，自應依系爭意向書負擔給付報酬之義務。
㈡如是，被告應給付原告之居間報酬為若干？
1.經查，依據系爭意向書最末段之約定，被告應於簽訂租賃契約時，支付原告仲介服務費，支付方式為租期兩年（含）以上為租金壹個月等節，業如前述。又被告與陳秀桂簽訂之系爭租約，其租金約定為第1 至2 年每月租金65萬元含稅、第3 至5 年每月租金75萬元含稅等節，亦為兩造所不爭執，是原告主張被告應依約給付原告65萬元之仲介服務費，自與系爭意向書之約定相符。
2.至被告辯稱原告所負之調查報告義務相較於原告所為勞務之價值，顯高於約定報酬，故應依民法第572 條予以酌減等語。然按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之，民法第572 條固有明文。又該條規定所適用者，係指居間人雖已為委託人完成其居間事務，惟經事後審查，認為居間人為委託人所已付出之勞務，其價值與當初訂約時約定之報酬相較，係屬為數過鉅而失客觀公平性時，允許委託人事後請求法院酌減約定之報酬額，衡其立法之規範目的，係在兼顧公益，而對契約自由稍作限制。經查，被告雖辯稱原告未盡調查及報告義務，故應酌減其報酬義務至零等語；然本件既經本院認定原告有提供相關不動產說明資料及現況利用、分區圖說等前開資料為租賃標的物之調查及報告，而被告仍並未具體說明居間人上開勞務所耗費之人力、時間、費用之價值如何與被告之報酬給付義務數額不相當之情節，經本院闡明上情後（見本院卷第287 頁背面），被告仍以上情為其抗辯酌減之理由，亦未具體提出作為衡量價格之資料。參酌內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定：不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其向買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價金6 ％或1 個半月之租金等文字（見本院卷第327 頁），而本件原告同時為出租人陳秀桂與被告之仲介，並於103 年11月12日將林秀桂開立給付仲介服務費30萬元給原告之支票兌現等情，為原告所不爭執（見本院卷第154 頁背面），復有原告開立於彰化銀行（帳號：52100100197500號）代收款項抄錄簿內明細表、原告於103 年8 月21日開立陳秀桂秀桂之收據為證（見本院卷第95、96頁），故原告可向陳秀桂與被告收取之居間報酬總額自不得超過系爭租約之1 個半月租金，即以每月租金65萬元計之，合計不得超過97萬5000元。是以上開總額扣除陳秀桂給付原告之報酬30萬元，即為67萬5000元。原告主張被告應給付報酬65萬元，尚未逾上開不動產仲介經紀業報酬計收標準。是被告辯稱系爭意向書約定之居間報酬65萬元過高云云，自不足取。
五、綜上所述，兩造既以系爭意向書約定由被告給付65萬元給原告作為原告履行居間義務之報酬，並經原告盡其調查、報告義務促被告與陳秀桂達成系爭租約，且系爭意向書亦無被告所辯之不成立、無效之情節，又被告所為抵銷、酌減之抗辯均不足取。從而，原告依居間契約及民法第568 條之規定，請求被告給付原告65萬元，並自本件起訴狀繕本送達之翌日即103 年12月25日（見本院卷第23頁送達回證）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均與法律規定相符，爰分別酌定相當擔保金額予以宣告。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 8 月 21 日民事第一庭 審判長法 官 賴惠慈
法 官 劉台安
法 官 陳彥君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 8 月 24 日書記官 吳珊華