104年度訴字第3138號｜民事：請求權利瑕疵擔保責任等｜裁判日期：105 年 05 月 13 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第3138號原　　　告　邵鶯鶯訴訟代理人　方鳴濤律師楊堯泓律師被　　　告　林我宏訴訟代理人　徐嶸文律師被　　　告　蕭素華訴訟代理人　顏火炎律師上列當事人間請求權利瑕疵擔保責任等事件，本院於民國105年4月26日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳佰叁拾玖萬柒仟伍佰元及自民國八十七年十月十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣捌拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰叁拾玖萬柒仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟者為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。查本件兩造約定以本院為第一審管轄法院，有不動產買賣契約書第14條附卷可憑（見本院卷第28頁），故本院自有管轄權，合先敘明。二、次按補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加；原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第256條、第262條第1項定有明文。查本件原告起訴時，原先位聲明第1項請求「被告應給付原告新台幣（下同）350萬元及自民國87年10月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」；備位聲明第1項請求「被告應給付原告350萬元及自本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」。嗣於本院105年2月26日言詞辯論期日，撤回備位聲明之請求（見本院卷第269頁背面）。經核原告撤回備位聲明之請求，所為係訴之一部撤回，且被告均為同意之表示，於法並無不合，應予准許。又原告就原先位聲明第1項誤載之「本訴狀送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」，請求予以刪除更正部分，則屬更正法律上之陳述，與前揭規定相符，亦應准許，併予敘明。貳、實體方面：一、原告主張：㈠原告於87年9月7日向被告林我宏及蕭素華購買坐落臺北市○○區○○段○○段000○000地號土地，及其上同段2381、2382、2383、2384、2390、2391、2392建號即門牌號碼臺北市○○區○○○路000號6樓、6樓之1、6樓之2、6樓之3、6樓之4、6樓之5、6樓之6建物（下稱系爭房地），及同段2372 建號即門牌號碼臺北市○○區○○街0號房屋地下1、2層（下稱系爭地下層）應有部分100分之1之共有部分即編號26、37號2車位，並約定每車位買賣價金為350萬元，前開房地及系爭地下層編號26、37號2車位總價共計5,522萬元。雙方並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並將系爭房地及系爭地下層應有部分登記於原告所指定之登記名義人幸松紡織有限公司（下稱幸松公司）。㈡詎前開編號37號車位（下稱系爭車位）遭訴外人能率投資股份有限公司（下稱能率公司）以無權占有為由訴請返還，被告於該案中為受告知人並應傳出庭陳稱：「於87年時是向法院請求拍賣取得系爭房地及地下室的應有部分，包含2個停車位，我們針對地下室停車位的應有部分也是2個停車位，當初管委會點交給我們的也是2個車位，26、37號停車位。」，後經本院於103年4月30日以102年度訴字第3691號民事判決，判命原告除應返還系爭車位予能率公司外，尚應給付能率公司相當於租金之不當得利53萬7,417元，該判決並於 103年5月27日確定（下稱系爭判決）。足證被告於87年當時出售原告之車位，共計2個，惟系爭車位業因無權占有而為法院以系爭判決判命幸松公司返還能率公司確定。㈢又訴外人東怡營造工程股份有限公司（下稱東怡公司）於76年7月18日向系爭房地建商即嘉馥建設開發股份有限公司（下稱嘉馥公司）買受世界通商金融中心大樓（下稱系爭大樓）門牌號碼臺北市○○區○○○路000號10樓房地所有權及系爭地下層應有部分200分之1即編號37號停車位（下稱系爭停車位）；後於79年7月13日向訴外人李芳村買受系爭大樓6樓房地所有權及系爭地下層應有部分100分之1即編號26號停車位；再於82年7月9日向訴外人金緯纖維股份有限公司（下稱金緯公司）購買系爭大樓11樓房地所有權及系爭地下層應有部分200分之1即編號11號停車位，而依次取得系爭地下層編號26號、11號及系爭停車位之所有權。嗣東怡公司於78年12月5日、79年5月31日及82年8月24日以前開房地及停車位分別設定抵押權予華南商業銀行股份有限公司（下簡稱華南銀行）、萬泰商業銀行股份有限公司（下簡稱萬泰銀行），用以作為向渠等貸款之擔保，嗣因債務人東怡公司未清償前開貸款，萬泰銀行聲請本院執行處拍賣其所設定抵押物即前開系爭大樓11號房地及編號11號車位，華南銀行亦聲請本院拍賣東怡公司所提供設定之抵押物即前開系爭大樓6號、10 號房地產權及編號26號、系爭停車位，經本院民事執行處以86年度執字第15688號拍賣抵押物強制執行程序誤將前開6樓房地產權及系爭地下層應有部分100分之1及編號26號、系爭停車位編為甲標，及就前開10樓房地及系爭地下層應有部分持分200分之1、編號11號車位分為乙標，嗣後被告林我宏、蕭素華2人共同於87年8月11日以4,448萬9,900元標得甲標，系爭大樓管委會並將編號26號及系爭停車位點交被告使用。惟東怡公司買受系爭大樓地上6樓、10樓及11樓與系爭地下層持分，及本於持分依分管契約所得使用之車位，分別為系爭大樓10樓、系爭地下層200分之1持分即系爭停車位；系爭大樓6樓、系爭地下層200分之2持分即26號停車位；系爭大樓11樓、系爭地下層200分之1持分即11號停車位。故經拍賣後，系爭大樓10樓、系爭地下層200分之1持分即系爭停車位由訴外人應華工業股份有限公司（下稱應華公司）標得；而被告林我宏、蕭素華標得者係系爭大樓6樓、系爭地下層200分之2持分即26號停車位。被告自始取得之停車位使用權僅有26號，不包括系爭停車位，被告卻出售編號26號及系爭停車位，被告既自始未曾取得系爭停車位所有權，顯然該等瑕疵係於系爭買賣契約訂立前即已存在。㈣系爭停車位既為能率公司所有，並經本院以系爭判決判命幸松公司應返還能率公司確定，依民法第349條、第353條規定及系爭買賣契約第10條擔保責任約定，被告應負權利瑕疵擔保責任，被告顯有給付不能之情，原告自得解除系爭買賣契約關於系爭車位部分之契約，而原告已於104年5月25日以監察院第320號存證信函向被告為解除系爭買賣契約關於系爭車位部分之意思表示，依最高法院93年度台上字第1861號判決意旨可知，原告得單獨解除系爭車位之買賣契約。雖停車位得區分為法定停車位、獎勵停車位及增設停車位之不同，惟其差別在於得否將停車位出售於非公寓大廈住戶以外之人，但均屬可單獨買賣之標的，此觀本院87年9月3日本院北院義86年度執辛字第13945號強制執行程序第2次拍賣公告中將與本案系爭停車位同一地段、同一建號、地址的停車位單獨標明其最低拍賣價格出售可知。且出賣人所應負之權利瑕疵擔保責任為無過失責任，無論出賣人是否為故意或過失，均應負責。再依最高法院93年度台上字第89號判決意旨，權利瑕疵擔保規定之契約解除權、違約金及損害賠償請求權，並無民法第365條規定之6個月短期時效之適用。又依民法第256條、第259條第2款、第260條規定，本件系爭買賣契約最後一筆費用之給付日為87年10月17日，由被告蕭素華簽立領收支票號碼BB0000000號之支票乙紙，被告應依契約解除後回復原狀之規定，返還系爭停車位買賣價金350萬元，並自87 年10月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈤又依民法第179條不當得利之規定，本件被告除應負擔權利瑕疵擔保責任外，其所出售之系爭停車位，業經原告解除系爭車位之買賣契約，或退步言有給付不能情形，被告所受領系爭車位之買賣價金350萬元即屬無法律上之原因，自構成不當得利，應予返還原告。且系爭停車位經能率公司向登記名義人幸松公司訴請返還，系爭判決係於103年5月27日確定，則其時效自斯時起算，縱以另案本院100年度訴1028號事件，原告曾受告知為有法律上利害關係之第三人，視為原告已知權利處於得行使之狀態，其消滅時效仍未逾民法第125 條所定期間，被告應依民法第179條規定，返還原告350萬元。另原告遭能率公司訴請返還系爭停車位並請求相當於租金之不當得利及利息，系爭判決業已確定，原告並已於103年10月1日依系爭判決給付能率公司，何來原告因使用系爭停車位而取得相當於租金之獲利，是以被告主張損益相抵，核屬無據。㈥有關系爭停車位買賣價格之商訂，係經仲介從業人員楊奕蘭在簽約時以87年8月15日他人傳真予震達房屋仲介股份有限公司謝瑞雲之傳真影本為說明，系爭房地共7戶，打通可增加8坪之走道空間，且所有權狀所載房屋建坪共117.62坪，房屋以每坪41萬元計算，117.62坪為4,822萬元，車位每個 350萬元共計700萬元，合計為5,522萬元，原告並親筆載明於該文件上。再依系爭買賣契約簽約前3天即87年9月3日，本院86年度執率字第13945號強制執行程序以第2次拍賣公告，拍賣與系爭停車位相同地段、建號及持分亦為200分之1之另一車位，拍賣底價為320萬元，期後拍定，堪認87年9月間系爭停車位合理市價至少為320萬元，即至少原告受有該價金之損害。復如以該金額作為被告取得系爭停車位之成本，則被告係於87年8月11日以4,448萬9,900元標得系爭房地及系爭地下層編號26、37號2車位，再於27天後以5,522萬元出售予原告，渠等獲利率為24.12％共1,073萬0,100元，按此比率折算，系爭車位售價應為397萬1,840元【計算式：320 萬元（1＋24.12％）】，足證被告當時確以350萬元出售系爭車位予原告，合於公平合理之市價。㈦爰依系爭契約第10條之約定及民法第179條、第259條第2款、第260條、第349條、第353條、第226條、第227條之規定請求被告返還價金350萬元，及自原告給付系爭買賣契約最後一期款即87年10月17日起至清償日止之法定遲延利息。縱認原告無從僅就系爭停車位部分解除買賣契約，惟本件被告現已無從交付系爭停車位予原告而有給付不能之情，其等應負民法第226條第1項規定之責。並聲明：⒈被告應給付原告350萬元及自87年10月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告答辯：㈠被告林我宏部分： ⒈被告林我宏業依系爭買賣契約將買賣標的所有權移轉予原告所指定之訴外人幸松公司，原告主張被告應負權利瑕疵擔保責任，尚屬無據。復系爭買賣契約為房地不動產之買賣，非權利之買賣，不生權利存在擔保之問題。且兩造於87年9月7日簽立系爭買賣契約，並於87年10月7日移轉系爭房地及系爭地下層應有部分之所有權予幸松公司，當時關於地下停車位之使用，各區分所有權人間或區分所有權人與管委會間並無任何糾葛，難謂系爭買賣契約成立時有何瑕疵存在，遑論被告係於87年8月11日經本院86年度執字第15688號強制執行事件（下稱系爭強制執行事件）拍賣取得系爭房地及系爭地下層應有部分100分之1即2車位之所有權，每個車位應有部分為200分之1，雖不動產權利移轉證書記載系爭地下層權利範圍200分之4，惟被告於87年9月3日辦理移轉登記取得建物所有權狀時，系爭地下層被告應有部分各為200分之1（即被告2人合計100分之1），且依系爭買賣契約已載明建築改良物標示系爭地下層權利範圍100分之1，均未記載編號26號、系爭停車位2車位應有部分分別為100分之1及200分之1，故被告因拍賣取得及嗣後移轉系爭地下層之權利範圍始終為100分之1。且因系爭地下層停車位本身之編號非屬獨立建物所有權，無從為買賣標的交易標的，亦無法單獨辦理所有權移轉登記，兩造間系爭買賣契約實以抽象應有部分比例而非特定車位為買賣，復因系爭房地區分所有權人係以分管協議方式，約定停車位之管理使用，該時每位車位應有部分為200 分1，被告拍定取得應有部分比例即取得2個停車位，故該時系爭大樓管委會點交編號26號、系爭停車位共2車位予被告，再經被告點交予原告使用，難謂被告就停車位所有權或分管協議有何債務不履行之可歸責事由，本件原告將系爭房地之分管約定與所有權關係混為一談，自有未洽。 ⒉另兩造並未於系爭買賣契約中約明停車位每位買賣價金為350萬元，被告林我宏否認原告所提之原證3私文書真正，且該文書發文者（許先生）及受文者（謝瑞雲）並非買賣契約當事人，自無從拘束被告。又原告以本院另案86年度執字第00000號第二次拍賣公告，其中系爭地下層應有部分200分之1 ，拍定底價320萬元作為本案受有損害之依據，尚無足採，蓋二者標的不同，另案拍賣條件係「查封物合併拍賣，但應分別列價，並應達到底價，以總價最高者為得標。」，無從判斷各別停車位之單獨拍定價格。原告迄未舉證系爭停車位瑕疵發生之時點，即於契約成立前或後始存在？復未舉證受有何損害及被告有何故意或過失？概系爭買賣契約買賣標的係移轉予原告所指定之人即幸松公司，難謂本件原告受有損害及有何可歸責於債務人之事由，況被告依系爭買賣契約受領買賣價金，自無不當得利可言，倘認原告得以解約，則被告行使同時履行抗辯權，原告要將系爭地下層應有部分200 分之1所有權移轉予被告。另本件是否有超過5年之除斥期間及已逾民法第125條15年時效規定亦請斟酌等語置辯。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。㈡被告蕭素華部分：系爭買賣契約屬於物之買賣，非屬權利之買賣。依民法第365條第1項規定，原告縱得主張瑕疵擔保責任，亦已超過5年之除斥期間。且系爭買賣契約係於87年9月7日簽定，縱認原告得依不完全給付規定請求，亦已逾民法第125條15年時效規定而不得請求。系爭停車位被告已於87 年10月17日交付，幸松公司使用15年以上，何能謂給付不能？本件為物之瑕疵而非給付不能問題。系爭買賣契約係就系爭房地及其每棟建物共同使用部分之權利持分隨同出賣並約定總價，並未就系爭停車位之使用權為買賣約定，與原告所提最高法93年台上字第1961號判決不同，該判決僅涉及車位專用權之問題而不涉及共同使用部分持分之移轉，並有特別約定車位買賣，而本件兩造間既無獨立之停車位買賣契約存在，且依公寓大廈管理條例第4條第2項規定，專有部分不得與所屬建築物之應有部分及其所有權或地上權之應有部分分別而為移轉或設定負擔，原告無從解除系爭停車位部分之買賣契約關係。況本件被告已依約交付停車位予原告使用，嗣後因區分所有權人間分管協議爭議，致使原告無從使用系爭停車位，此顯難歸責於被告。再依民法第216條之1規定，原告係87年間以每坪41萬元向被告買受系爭房地，現今之價值為每坪100萬元，原告至少獲利5,000萬元，且系爭停車位自87年迄至103年為第三人取回，期間共16年，如以每月6,000元租金計算，每年7萬2,000元×16=115.2萬元，原告基於同一買賣原因事實獲利5,000餘萬元，被告爰為損益相抵主張。遑論受系爭判決判命返還系爭停車位者為幸松公司而非原告，原告實未受有損害，縱認原告得以解約，則被告行使同時履行抗辯權等語置辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、原告主張東怡公司於76年7月18日向系爭房地建商嘉馥公司買受系爭大樓10樓房地所有權及系爭地下層應有部分200分之1即編號37號停車位；後於79年7月13日向訴外人李芳村買受前開大樓6樓房地所有權及系爭地下層應有部分100分之1 即編號26號停車位；再於82年7月9日向訴外人金緯公司購買系爭大樓11樓房地所有權及系爭地下層應有部分200分之1即編號11號停車位，依次取得系爭地下層編號26號、11號及系爭停車位之所有權。嗣東怡公司於78年12月5日、79年5月31日及82年8月24日以前開房地及停車位分別設定抵押權予華南銀行、萬泰銀行，用以作為向渠等貸款之擔保，嗣因債務人東怡公司未清償前開貸款，萬泰銀行聲請本院執行處拍賣其所設定抵押物即前開11號房地及編號11號車位，華南銀行亦聲請本院拍賣其所提供設定之抵押物即前開6號、10號房地產權及編號26號、系爭停車位，經本院民事執行處以86年度執字第15688號拍賣抵押物強制執行程序將前開系爭大樓6樓房地產權及系爭地下層應有部分100分之1、系爭車位編為甲標，及就前開10樓房地及系爭地下層應有部分持分200分之1、編號11號停車位分為乙標，本件被告林我宏、蕭素華2人共同於87年8月11日以4,448萬9,900元標得甲標後，系爭大樓管委會並點交編號26號及系爭停車位予被告。被告復於同年9月7日與原告簽定系爭買賣契約，將系爭房地及系爭地下層應有部分100分之1即編號26號及系爭停車位以總價5,522萬元出售予原告，並經被告林我宏、蕭素華依原告指示將前開房地所有權及系爭地下層應有部分移轉登記予幸松公司，並交付系爭地下層編號26號、系爭停車位等2車位予幸松公司，嗣能率公司向本院訴請幸松公司應返還系爭停車位，並經本院以系爭判決判命幸松公司應返還能率公司確定等情，有系爭買賣契約、系爭判決暨確定證明書、臺灣高等法院98年度上更㈠字第69號民事判決、最高法院99年度台上字第1191號民事判決、本院87年8月19日86民執正15688字第00000號不動產權利移轉證書、本院100度訴字第1028號民事判決、松山地政事務所土地建物異動登記簿、建物所有權狀、臺北市稅捐稽徵處88年度契約繳款書、土地建築改良物買賣所有權移轉契約書等件影本附卷可憑（見本院卷第21至34頁、第35至51頁、第71至75頁、第127至129頁、第192至193頁、第218至235頁、第239至245頁、第246至247頁、第248頁、第249至252頁），並經本院調閱本院86年度執字第13945號強制執行事件、96年度訴字第9309號及102年度訴字第3691 號卷核閱無訛，且為兩造所不爭執，堪信為真實。四、原告主張系爭停車位既為能率公司所有，並經本院以系爭判決判命幸松公司應返還能率公司確定，被告應負權利瑕疵擔保責任，被告顯有給付不能之情，原告自得解除系爭買賣契約關於系爭車位部分之契約，且原告業以104年5月25日監察院第320號存證信函向被告為解除系爭買賣契約關於系爭車位部分契約之意思表示，依系爭契約第10條之約定及民法第179條、第259條第2款、第260條、第349條、第353條、第226條、第227條之規定，被告應返還價金350萬元，及自原告給付系爭買賣契約最後一期款即87年10月17日起至清償日止之法定遲延利息等語，惟為被告所否認，並執前詞為辯。是本件應審酌者為：被告應否負權利瑕疵擔保責任？原告依系爭買賣契約第10條之約定及民法第256條、第259條第2款、第260條、第349條、第353條及第179條、第226條、第227條之規定請求被告返還價金350萬元及利息，應否准許？經查：㈠按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；債權或其他權利之出賣人，應擔保其權利確係存在，民法第349條、第350條前段分別定有明文。而所謂權利瑕疵擔保責任，係指出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利所負之責任而言（最高法院72年度台上字第4265號裁判要旨參照）。次按出賣人不履行第349條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利；而因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。又因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定，行使其權利。民法第353條、第226條第1項、第227條第1項亦有明文。而依同法第256條規定，債權人有同法第226條關於因可歸責於債務人之事由，致給付不能之情形時，得解除契約。又出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要（最高法院70年度台上字第422號裁判要旨參照）；此外，權利瑕疵擔保之要件與債務不履行之要件並非相同，前者為法定無過失責任，後者為過失責任，是民法第353 條規定所謂「依關於債務不履行之規定」應解釋為僅適用其「效力」規定已足，不以具備債務不履行之要件為必要，先予敘明。本件系爭買賣契約第10條第1項約定：「乙方（即被告）保證本買賣標的物絕無任何產權不清或其他糾葛情事或任何他項權利之擔保與設定，如有上述任何情事，除本契約內另有訂定外，均由乙方應負完全清理責任，否則視同違約。」（見本院卷第27頁）。準此，出賣人應擔保第三人就買賣標的物，對於買受人不得主張任何權利，故出賣人縱使依約將買賣之標的物交付予買受人，但如有第三人出面主張其權利時，無論出賣人是否有可歸責之事由，均應負權利瑕疵擔保責任。㈡查本件被告林我宏、蕭素華2人共同於87年8月11日以4,448 萬9,900元經由本院民事執行處86年度執字第15688號拍賣抵押物強制執行程序標得系爭房地所有權及系爭地下層應有部分100分之1（即甲標），系爭大樓管委會並點交編號26號及系爭停車位予被告。被告復於同年9月7日與原告簽定系爭買賣契約，將系爭房地及系爭地下層應有部分100分之1即系爭編號26號及系爭停車位以總價5,522萬元出售予原告，並經被告林我宏、蕭素華依原告指示將前開房地所有權及系爭地下層應有部分移轉登記予幸松公司，並交付系爭地下層編號26號及系爭停車位予幸松公司。嗣因系爭停車位為能率公司所有，能率公司遂向本院以無權占有為由訴請幸松公司返還，並經本院以系爭判決判命幸松公司應返還能率公司確定等情，業如前述，則揆諸前開說明，系爭停車位既經第三人能率公司出面主張其權利，復經本院以系爭判決認定系爭停車位為能率公司所有，判命幸松公司應將系爭停車位返還能率公司，而瑕疵擔保責任乃法定責任，不以出賣人有故意或過失為必要，故無論出賣人即被告是否有可歸責之事由，均應負權利瑕疵擔保責任，至為灼然。是原告主張系爭停車位存有權利瑕疵之情，應為可採。被告雖辯稱系爭買賣契約屬於物之買賣，非屬權利之買賣，不生權利存在擔保之問題云云，然所謂「權利瑕疵擔保責任」，其具體內容有二，一為擔保第三人就買賣標的物對於買受人不得主張權利（權利無缺之擔保），二為擔保所出賣之權利於契約成立時確係存在（權利存在之擔保），此觀民法第349條、第350條之規定即明。非謂物之買賣非屬權利買賣，即認無權利瑕疵擔保責任之適用。被告所辯，顯無足採。㈢又契約當事人一方依民法第256條陷於給付不能時，他方當事人得無待催告逕行解除契約，並以訴狀之送達為解除契約之意思表示（最高法院81年度臺上字第2783號裁判參照）。本件系爭停車位既經系爭判決認定屬能率公司所有，被告自始未取得系爭停車位之權利，該瑕疵顯無補正之可能，核屬給付不能，被告應負權利瑕疵擔保責任，原告自得依民法第349條、第353條、第226條、第256條規定及系爭買賣契約第10條擔保責任約定，主張系爭停車位有權利瑕疵而解除系爭買賣契約關於系爭車位部分之契約。參以原告業於104年5月25日以監察院第320號存證信函向被告為解除系爭買賣契約關於系爭車位部分之意思表示，有該存證信函附卷可佐（見本院卷第78至81頁），足認原告業已解除系爭買賣契約關於系爭車位部分之契約無訛。㈣被告雖辯稱系爭買賣契約係就系爭房地及其每棟建物共同使用部分之權利持分隨同出賣並約定總價，並未就系爭車位之使用權為買賣約定，與原告所提最高法93年台上字第1961號判決不同，該判決僅涉及車位專用權之問題而不涉及共同使用部分持分之移轉，並有特別約定車位買賣，而本件兩造間既無獨立之車位買賣契約存在，且依公寓大廈管理條例第4 條第2項規定，專有部分不得與所屬建築物之應有部分及其所有權或地上權之應有部分分別而為移轉或設定負擔，原告無從解除系爭停車位部分之買賣契約關係，本件原告將系爭房地之分管約定與所有權關係混為一談，自有未洽云云，惟查： ⒈按公寓大廈各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，但另有約定者從其約定，公寓大廈管理條例第9條第1項定有明文。而所謂「另有約定」者，乃指同條例第3條第5款所定共用部分經約定供特定區分所有權人使用之約定專用部分，是公寓大廈之起造人或建築業者於出售建物之初非不得將共用部分為區分所有權人設定專用權，約定供特定區分所有權人使用，且區分所有權人復得將應有部分之一部及約定專用部分之權利移轉於其他區分所有權人。是以建物公共設施應有部分所有權之買賣，是否包括特定停車位之占有使用權，端視出賣人是否經該公寓大廈區分所有權人約定使用該作為特定專用部分之停車位而定，如未有此約定，即無特定停車位之使用權可言。而本件系爭大樓區分所有權人間就系爭地下層停車位確存有分管契約約定，有約定特定停車位之占有使用權，被告於經由拍賣取得者係系爭房地所有權及系爭地下層應有部分100分之1即編號26號停車位，並未取得系爭停車位之權利乙節，茲分述如下： ⑴按分管契約係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，共有人就共有物分管之特定部分有依分管契約使用收益及管理之權。而分管契約雖僅具債權之效力，本無對抗第三人之效力，惟依司法院大法官會議釋字第349號解釋意旨，如應有部分之受讓人或取得物權之人知悉有分管契約或有可得知之情形者，亦應受此項分管契約之約束，旨在維持共有物管理秩序之安定性。避免共有人於訂定分管契約後，任意將應有部分讓與他人，致破壞原有分管之狀態與效力，以促進共有物資源之效率。此時，分管契約之共有人若將自己之應有部分讓與第三人時，受讓人因已成為共有人，於其應受分管契約之拘束時，則因契約之承擔成為當事人，是亦因而取得該分管契約所得行使之權利。又公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，系爭房地物建商與各承購戶，就屬地下室作為防空避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束。 ⑵查觀諸訴外人沈秋華於77年10月20日，以40萬元向嘉馥公司購買系爭782、783地號土地權利範圍各萬分之5及系爭地下層應有部分200分之1，而雙方買賣契約之附件平面圖上以星號標示在81號車位處，又該平面圖其餘停車位亦均註明有姓名及公司行號名稱，其中系爭停車位註記「東怡」、編號26號停車位註記「睿衍」等情，有不動產買賣契約書、附件車位平面圖、支票、統一發票影本附於本院96年度訴字第9309號卷可稽（見本院96年度訴字第9309號卷第196至200頁），參以當時擔任嘉馥公司簽約代書之郭信隆於臺北地方法院檢察署93年度偵字第18203號竊佔案件之94年7月29日偵訊中證稱：「（提示嘉馥與沈秋華不動產買賣契約書）契約書是我代表公司寫的，裡面的車位平面圖是契約的附件，（問：平面圖上有註記一些人名是什麼意思？）比如永太、先施是最初取得車位的人，他們有的是地主或合資者，這些車位當初是分配給他們的，也是77年10月20日簽約時車位的現況，（問：平面圖上註明嘉馥車位9、11、81、107、108、109、110等7個是什麼意思？）是在訂契約當時嘉馥公司所擁有的車位編號。（問：編號81號賣給沈秋華？）契約上沒有明定，因是賣持分，但平面圖上有在81號打星號，表示是賣81號給沈秋華」等語（見本院96年度訴字第9309號卷第229頁），業經本院調閱本院96年度訴字第9309號卷查對屬實。則依上開訴外人沈秋華簽訂上開買賣契約書時所附平面圖所示，各車位均有編號，亦均註明有姓名、公司行號名稱，其中系爭停車位註記「東怡」、編號26號停車位註記「睿衍」，足見系爭地下層停車位，有上開車位平面圖之分管約定存在。而被告既係經由法院拍賣自東怡公司受讓取得系爭房地所有權及系爭地下層應有部分100分之1之權利範圍，揆諸前揭說明，系爭地下層各區分所有權人自應受該分管約定拘束。參以訴外人萬榮行銷股份有限公司及萬泰建築經理股份有限公司訴請能率公司返還編號11號停車位事件，業經本院100年度訴字第1028號民事判決、臺灣高等法院101年度上字第737號民事判決判命能率公司應將編號11號停車位返還予萬榮行銷股份有限公司，其後能率公司亦訴請幸松公司返還系爭停車位，並經本院以系爭判決判命幸松公司應返還系爭停車位予能率公司確定，而前開案件亦均認系爭地下層停車位確有分管約定等情，亦有本院100年度訴字第1028號及102年度訴字第3691號民事判決等件在卷可憑（見本院卷第192至193頁、第35至51頁），益徵被告應受該分管約定拘束。 ⑶東怡公司原為系爭大樓6樓、10樓及11樓之區分所有權人，並本於系爭地下層應有部分比例依分管契約使用之停車位分別為：系爭大樓6樓使用編號26號停車位（系爭地下層應有部分為100分之1）、10樓使用系爭停車位（系爭地下層應有部分為200分之1）、11樓使用編號11號停車位（系爭地下層應有部分為200分之1），則被告林我宏、蕭素華期後於系爭執行程序拍定取得系爭房地所有權及系爭地下層應有部分100分之1，既因受該分管契約之拘束，就停車位部分其所取得者顯係編號26號停車位之使用權，而原告復於87年9月7日與被告簽定系爭買賣契約向其買受系爭房地及系爭地下層應有部分100分之1，並經原告指定由幸松公司取得系爭買賣契約之買賣標的所有權，幸松公司除應受前開分管契約之拘束，亦無從取得逾讓與人讓與時之權利範圍而主張權利，堪認本件系爭大樓區分所有權人間就系爭地下層停車位確存有分管契約約定，有約定特定停車位之占有使用權，被告經由拍賣程序所取得之停車位部分應僅有編號26號，並未取得系爭停車位之權利。 ⒉細繹系爭買賣契約「建築改良物標示」及「土地標示」欄位固僅記載「臺北市松山區敦化段一小段2390、2391、2381、2382、2383、2384、2392、2372建號」」、「臺北市○○區○○段○○段000○000地號」，其中系爭地下層記載其權利範圍為100分之1，然兩造於「建築改良物標示」及「土地標示」欄位中間空白處另特別以手寫方式記載「地下2層停車位：26、37號2個」，有系爭買賣契約附卷可佐（見本院卷第21至34頁），顯見兩造於系爭買賣契約中，確有約定買賣標的中之使用車位部分為編號26號及系爭停車位，即應認該部分之給付為特定使用權之給付。再審酌臺灣高等法院前曾以101年8月27日院鎮民莊101上737字0000000000號函就「系爭地下層究屬公寓大廈管理條例所稱之『區分所有』部分或『共用部分』？若屬『共有部分』，其所供共用使用之『專有部分』為何？另系爭地下層所有權或應有部分之移轉，與同小段2438至2449建號建物（即系爭大樓11樓）所有權移轉，其間是否有公寓大廈管理條例第4條第2款規定須併同而不得單獨移轉之關係？或上開建物均得單獨移轉」等事項，向臺北市松山地政事務所函詢，並經臺北市松山地政事務所以101年8月31日北市松登字第10131435600號函函覆表示：「系爭地下層係登記為前開條文所稱區分所有建物之專有部分。旨揭建物與同段2438至2449建號建物均登記為專有部分，依民法第799條第5項及公寓大廈管理條例第4條第2項規定，各建物間無併同移轉之限制。」，有上開臺灣高等法院及臺北市松山地政事務所函文在卷可憑（見本院卷第182至184頁），顯見系爭地下層應有部分依公寓大廈管理條例係可作為單獨買賣之交易標的，買受人並按其應有部分基於前述系爭大樓區分所有權人間分管協議而就系爭地下層所設置、規劃之停車位具有專有之使用權。參以觀本院另案87年9月3日北院義86年度執辛字第13945號強制執行程序第2次拍賣公告中將與本案系爭停車位同一地段、同一建號、地址的停車位單獨標明其最低拍賣價格出售，可知兩造既已於系爭買賣契約明確約定停車位之個數、編號，足認本件系爭停車位部分之買賣，與兩造間系爭房地買賣，無不可分之關係。則告主張解除系爭買賣契約關於系爭車位部分之契約，自屬有理由。本件被告並未取得系爭停車位之權利，顯無從移轉系爭停車位予原告，已如前述，從而，原告於104年5月25日以監察院第320號存證信函向被告為解除系爭買賣契約關於系爭車位部分之意思表示，有該存證信函附卷可佐（見本院卷第78至81頁），於法即無不合，兩造間之就系爭買賣契約關於系爭車位部分之契約即因解約而歸消滅。㈤被告復辯稱依民法第365條第1項規定，原告縱得主張瑕疵擔保責任，亦已超過5年之除斥期間。且系爭買賣契約係於87 年9月7日簽定，縱認原告得依不完全給付規定請求，亦已逾民法第125條15年時效規定而不得請求云云，然查，按民法第365條所規範者係物之瑕疵擔保責任除斥期間之規定，於權利瑕疵擔保責任並無準用之規定，民法第353條既係權利瑕疵擔保法律效果準用債務不履行之規範，而債務不履行規定本身，並無請求權時效（或除斥期間）之特別規定，則其行使權利之時效，應適用民法第125條15年之消滅時效規定。本件被告所應負者既為權利瑕疵擔保責任，自無上開除斥期間規定之適用，而原告係於87年9月7日與被告簽訂系爭買賣契約買受系爭停車位，至103年5月27日本院系爭判決確定，方確知有權利瑕疵之存在，則就債務不履行部分，至原告104年7月8日起訴時仍未逾民法第125條所定期間，自尚未罹於時效，是被告上開所辯，要無可採。㈥按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」民法第259條第2款定有明文。本件兩造間之就系爭買賣契約關於系爭車位部分之契約既已解除，原告自得請求被告返還其受領之給付及附加自受領時起之利息償還之。經查： ⒈原告主張系爭停車位之價金為350萬元，業據其提出原證3之價金計算明細為證（見103年度北簡字第12323號卷第52頁），被告雖否認該紙價金計算明細之真正，然衡諸該紙價金計算明細右上角所示傳真日期為「AUG、15、1998」即87年8月15日，而被告係於87年8月11日經由拍賣標得系爭房地及系爭地下層應有部分100分之1，並經系爭大樓管委會點交編號26號及系爭停車位予被告，而兩造係於87年9月7日簽訂系爭買賣契約，堪認該紙價金計算明細應係被告於標得上開房地後再轉手賣予原告期間就系爭房地及系爭地下層停車位所為之價金計算明細。再細繹其上所載「系爭房地之地址、面積，系爭房地共7戶，打通可增加8坪之走道空間，所有權狀所載房屋建坪共117.62坪，房屋以每坪41萬元計算，117.62坪為4,822萬元，車位每個350萬元共計700萬元，合計為5,522萬元。」，均與被告交付原告之房地情狀及系爭買賣契約約定之總價相吻合，自堪信為真實。足證原告主張系爭停車位價金為350萬，應可採信。 ⒉按基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠償金額，應扣除所受之利益。民法第216條之1定有明文。又按民法第216條第1項既規定，損害賠償以填補債權人所受損害及所失利益為限，則損害賠償之債權人，基於受有損害之同一原因事實受有利益者，自應於其請求賠償損害之金額內，扣除所受之利益額。該「損益相抵」原則之適用，僅須於損害與利益，係本於同一原因事實而生者為已足，初不問受有利益是否非因債務人之故意或過失所致，此觀同法第216條之1規定自明。（最高法院92年度台上字第1190號民事裁定可資參照）。再按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額。民事訴訟法第222條第2項亦有明文。查被告於87年9月7日出售系爭房地及系爭地下層應有部分100分之1予原告，並點交編號26號及系爭停車位予原告使用，因系爭停車位係屬能率公司所有，被告顯未取得系爭車位之使用權，且系爭判決業已判命幸松公司應返還系爭停車位予能率公司確定，被告確有給付不能之情，應負權利瑕疵擔保責任，惟原告自87年9月7日取得系爭停車位迄至103年5月27日由幸松公司返還能率公司止，顯亦因取得系爭停車位而受有得占有使用利益。是被告辯稱依民法第216條之1規定，被告主張損益相抵，尚屬有據。又被告雖辯稱原告係87年間以每坪41萬元向被告買受系爭房地，現今之價值為每坪100萬元，原告至少獲利5,000萬元，且系爭房地自87年迄至103年為第三人取回，期間共16年，如以每月6,000元租金計算，每年7萬2,000元×16=115.2萬元，原告基於同一買賣原因事實獲利5仟餘萬元云云，惟查，本件原告主張解除者僅系爭買賣契約關於系爭車位部分之契約，要與系爭房地是否獲利無涉，而就系爭停車位部分，被告以每月租金6,000元計算，並未見舉證以實其說，難認可採。惟審酌系爭地下層所坐落之系爭大樓為鋼筋混凝土造建物，於75年1月6日建築完成，其耐用年數為50年，有建物所有權狀及固定資產耐用年數表在卷可稽（見本院卷第246至247頁），以被告於87年9月7日點交系爭停車位予原告至幸松公司於103年5月27日返還能率公司系爭停車位時，原告取得系爭停車位使用約已15年9個月，倘以相當於租金之利益計算原告所受利益，此期間長達近16年，房地、停車位之供需及價格互有漲跌，實難一一回溯就各年各月停車位之租金價格為搜價，可供參考之不動產交易資料有限，其租金價格之證明顯有困難，惟原告確有取得被告交付之系爭停車位並供幸松公司使用近16年，顯受有得使用之利益，則以系爭停車位之價金為350萬元，原告已使用之年限按比例計算原告使用系爭停車位所受益之金額，即110萬 2,500元（計算式：350萬×15年又9/12月=110萬2,500元），此為原告因被告點交系爭停車位，受有得使用收益系爭停車位產權之利益。而扣除原告基於同一原因事實所受利益後，被告應返還原告合計239萬7,500元（計算式：350萬－110萬2,500元），揆諸前揭說明，本院綜上各節，並參酌台北市房價及停車位價格有增無減，原告取得系爭停車位使用甚久等情，認為被告應給付原告239萬7,500元較為公允，原告請求超過此範圍之數額，不應准許。 ⒊本件系爭買賣契約最後一筆費用之給付日為87年10月17日，係由被告蕭素華簽立領收支票號碼BB0000000號之支票乙紙等節，有系爭支票影本1紙在卷可稽（見本院卷第95頁），而被告應給付原告239萬7,500元，已如前述，揆諸上開民法第259條第2款契約解除後回復原狀之規定，被告自應給付原告239萬7,500元及附加自受領時起之利息即自87年10月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。原告此部分之主張，核屬有據，應予准許。 ⒋被告雖另辯稱倘認原告得以解約，則被告行使同時履行抗辯權，原告要將系爭地下層應有部分200分之1所有權移轉予被告云云，惟被告自始即未取得系爭停車位之權利，既已構成給付不能，原告自未曾受領系爭停車位之應有部分，均如前述，則於原告解除契約後，原告自無從將系爭停車位所表徵之系爭地下層應有部分200分之1所有權移轉予被告。至於原告另執民法226條給付不能（債務不履行）、第227條之法律關係為據主張損害賠償（此與本院上開判決原告勝訴部分所據之權利瑕疵擔保、解除契約之法律關係屬選擇合併關係），惟本院就此既已依權利瑕疵擔保、解除契約之法律關係為原告勝訴之判決，自均無須再予審論，併此敘明。五、從而，原告依系爭買賣契約第10條約定及民法第256條、第 259條第2款、第260條、第349條、第353條之規定，於解除與被告間就系爭買賣契約關於系爭車位之契約後，依回復原狀之規定，請求被告返還所受領之價金239萬7,500元及附加自受領時起之利息即自87年10月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。超過部分則難謂有據，應予駁回。六、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，爰酌定相當擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及立論之證據資料，均經本院審酌後，對判決結果不生影響，爰無庸逐一論述，併此敘明。八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國 105 年 5 月 13 日民事第四庭法官蔡世芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 5 月 13 日書記官洪彰言

臺灣臺北地方法院104年度訴字第3138號

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