臺灣臺北地方法院104年度訴字第4465號

• 裁判案由: 損害賠償等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 106 年 01 月 20 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 104年度訴字第4465號原　　　告　王嶸豐
被　　　告　王吳素真
訴訟代理人　王尹懋
王博章（已歿）
上　一　人
複　代理人　陳志偉
被　　　告　時時股份有限公司
法定代理人　前川公秀
訴訟代理人　黃詩瑀
上列當事人間請求損害賠償等事件，經本院於中華民國105年12
月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告時時股份有限公司應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上，如附圖第三、四頁編號C 至K 、N 、O 、S 部分備註欄所示之地上物移除，暨移除附圖編號U 部分之迎賓紅毯、附圖編號V 部分上之物品；被告並應將該部分土地返還予原告及其他全體共有人。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告王吳素真負擔九分之一，被告時時股份有限公司負擔九分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍佰伍拾柒萬參仟元之現金或同面額之合作金庫銀行無記名可轉讓定期存單為被告擔保後，得假執行。但被告以新臺幣壹仟陸佰柒拾壹萬捌仟參佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意者、請求之基礎事實同一者，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255 條第1 項第1
、2 款、第2 項及第256 條分別定有明文。查，本件原告起訴時，原以王吳素真為被告，主張渠等均為臺北市○○區○○段○○段000 地號土地（下稱系爭土地）之共有人，惟王吳素真將大樓後方空地及建物外牆提供承租人安裝分離式冷氣外機、除油煙機及瓦斯管線等地上物（下稱系爭地上物），無權占用法定空地侵害共有人權益，而聲明請求王吳素真應將系爭地上物拆除後，將土地交還與原告及其他全體共有人（見本院臺北簡易庭104 年度北簡字第3501號卷〈下稱北簡卷〉第6 頁）。嗣於民國104 年10月14日準備程序期日，變更訴之聲明為：王吳素真應將坐落系爭土地上如土地複丈成果圖（下稱附圖）編號A-V 部分所示之地上物拆除後，拆除後將土地返還予原告及其他全體共有人（見北簡卷第238
頁）。末於104 年11月19日以民事起訴狀㈠追加時時股份有限公司（下稱時時公司）為被告，主張時時公司以承租人地位安裝系爭地上物，應與王吳素真共同拆除地上物及返還土地（見本院卷第100 頁、第107 頁背面）。經核原告追加時時公司為被告與原起訴請求主張，所依據之基礎事實均係基於系爭地上物無權占用系爭土地之事實，堪認原告所為追加被告部分與起訴事實同一，且被告對於原告所為前開追加表示沒有意見（見本院卷第107 頁背面），並進而為本案之言詞辯論，是原告前揭訴之追加，與上開規定相符，應予准許。至原告變更起訴請求內容及聲明內容部分，均係請求被告應將無權占用之土地返還原告及其他全體共有人，僅係依據臺北市中山地政事務所土地複丈測量結果而補充、更正其聲明，應屬補充、更正事實上之陳述。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告與被告王吳素真同為坐落系爭土地上之中山綺麗大廈（下稱系爭大廈）住戶，而為系爭土地之共有人，王吳素真於102 年8 月間為順利出租其所有之臺北市○○區○○○路000 巷00號1 樓店面（下稱系爭1 樓店面）供被告時時公司經營時時爐端燒烤居酒屋使用，竟未經全體土地共有人同意，竊將大廈後方空地及建物外牆提供時時公司安裝地上物，除占用法定空地侵害共有人權益外，並嚴重影響供住戶逃生而裝設之緩降機垂降所需空間，甚至瓦斯管線行經大廈與鄰旁大廈之防火間隔，致有影響安全及妨害逃生之疑慮。原告前委請律師發函王吳素真請其轉知使用人限期自行拆除系爭地上物回復原狀，惟王吳素真仍不獲置理。又縱系爭地上物係時時公司安裝，惟時時公司僅為承租人，應係得王吳素真同意方占用大廈法定空地及建物外牆以安裝地上物，則王吳素真仍應與時時公司共負回復原狀及返還土地之責任。為此，原告本於所有權人之身分，依民法第773 條、第767 條及第821 條規定，起訴請求被告拆除地上物並返還土地予原告及其他全體共有人等語，並聲明：㈠、被告應將坐落系爭土地上如附圖編號A-V 部分所示之地上物拆除後，將土地返還予原告及其他全體共有人。㈡、願以現金或等值之合作金庫銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告王吳素真則以：王吳素真係輾轉購買取得系爭大廈1 樓，而依系爭大廈建商即訴外人新大房建設股份有限公司與各買受住戶間預售房屋買賣契約書第9 條第4 款「2 樓、7 樓之露台及1 樓後院歸毗鄰之該戶使用」之約定，堪認附圖T
部分內之A-K 、N-Q 、S 部分、V 部分即2 層露台（汽車昇降機上方）均屬王吳素真依分管契約得使用之範圍，並非無權占用，況原告主張附圖T 部分為法定空地，而法定空地非不得約定專用，原告主張自無理由。至附圖L 部分即大型冰箱、M 部分即冷凍箱則屬王吳素真之專有部分，並非原告所稱共有部分。另附圖U 部分即大門口開放空間，所停放機車並非王吳素真停放或指示停放，並非由王吳素真所占用。何況，公寓大廈共用部分之分管契約不已明示為必要，而系爭地上物多為承租人時時公司所施作，並早為大樓住戶所知悉並同意，方於區分所有權人會議討論燒烤店回饋議案，據此可認全體住戶有默示同意王吳素真使用大樓法定空地，原告主張王吳素真係無權占用，並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告時時公司則以：附圖A 、B 、J 、Q 、R 部分之管線及儀表係委由訴外人大臺北瓦斯公司依其專業評估及專業技術所安裝，安裝時符合臺北市政府消防等多項安全法規，其後並有每年固定安檢。附圖E 、F 、S 部分之冷氣室外機，依臺北市建築管理工程處文說明並非屬雜項工作物，與私裝瓦斯管均無涉違建查報範疇。附圖C 、D 、K 部分之石塊及洗衣機屬可移動式物品，已妥善整理收納，並未影響大樓之逃生垂降通道。附圖L 、M 、N 部分屬時時公司店內後陽台範圍，係私人空間。附圖L 、M 部分為大型冰箱、冷凍箱，附圖G 、H 、I 部分則為之排煙設備，時時公司已於104 年遭檢舉後自行拆除並重新裝潢，且呈請臺北市政府違建科勘驗確認並無違法疑慮，且排煙設備每3 個月請業者檢修確認，確保排煙功能正常。附圖P 部分之管線非時時公司使用之物。附圖T 部分未有阻礙逃生及防火之疑慮。附圖U 部分為大門口開放空間，關於機車並非為時時公司員工所停放，關於紅毯屬平坦及可移動物品，並無影響逃生安全。附圖V 部分之露台為大樓公共空間，時時公司既為大樓租戶，即有使用大樓公共空間之權益，且原告所提照片中所示物品現已無放置於該處。又原告所提出相關照片乃未經時時公司同意且不知情之下所拍攝，其取證方式應屬違法，證據力有待商榷等語，資為抗辯。並聲明：㈠、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、查，原告為臺北市○○區○○○路000 巷00號5 樓房屋之所有人，王吳素真為系爭1 樓店面之所有人，渠等同為坐落系爭土地之系爭大廈住戶，而屬系爭土地之共有人；又王吳素真將系爭1 樓店面出租與時時公司等情，為兩造所不爭執，並有土地登記第二類、第一類謄本、建物登記第二類、第一類謄本在卷可稽（見北簡卷第9 至14頁），堪信此部分之事實為真實。
五、兩造之爭點及論述
本件原告主張被告之地上物無權占用系爭土地，請求被告拆除地上物，並返還系爭土地等節，為被告所否認，並以前詞置辯。是本院應審究者厥為：㈠、王吳素真就1 樓後院及2
樓露台部分有無專用權？㈡、原告請求被告拆除附圖編號A
至V 之地上物，有無理由？原告請求被告返還占用土地予原告及其他全體共有人，有無理由？現就爭點分別析述如下：㈠、王吳素真就1 樓後院及2 樓露台部分有無專用權？
按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分，公寓大廈管理條例第3 條第4 款、第5 款定有明文；又同條例第23條第2 項第1 款規定，約定專用部分非經載明於規約者，不生效力。經查：
⒈系爭大廈於94年10月4 日建築完成，原告、王吳素真分於102 年3 月13日、99年6 月25日購買系爭大廈之區分所有權，而共有系爭土地等情，有建物、土地登記謄本在卷可參（見北檢卷第6 至14頁）。又依其他原始承購人與建商間之預售房屋買賣契約書，可知建商已與各原始承購戶就1 樓後院及2 樓露台部分有分管約定，有前開預售房屋買賣契約書為證（見北簡卷第30頁背面）。
⒉依上所述，建商與各該原始承購人間固有分管之約定，惟系爭大廈1 樓後院及2 樓露台部分歸毗鄰之該戶管理使用乙節，既未載明於系爭大廈102 年之規約內，有系爭大廈102 年規約可佐（見北簡卷第230 頁），則揆諸前揭說明，上開約定專用部分自不生效力，前開預售房屋買賣契約書僅具有拘束契約當事人之債權效力，是原告主張其不受建商原本分管契約之拘束等語，即屬有據，王吳素真執上開契約書辯稱就系爭大廈1樓後院及2樓露臺有約定專用權云云，並無理由。⒊被告雖援引最高法院判決，認若已由建商與各承購戶約定公寓大廈共有部分專有使用權，即屬共有物分管契約，受讓人通常即有可得而知之情形，而認分管契約對於受讓人繼續有效力云云。惟本件原告主張其為善意第三人，是依民事訴訟法第277 條，應由被告就本件受讓人即原告有明知或可得而知分管契約之情事負舉證責任，被告既未能舉證，即難認建商與原始承購戶間之預售房屋買賣契約書之約定有拘束原告之效力，被告前開所辯，無從憑採。
㈡、原告請求被告拆除附圖編號A 至V 之地上物，有無理由？又原告請求被告返還占用土地予原告及其他全體共有人，有無理由？
按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。分別為民法第767 條第1 項、第821 條所明定。次按，未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意；如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。再按，物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限。復按，按對於物有事實上管領之力者，為占有人，民法第940 條定有明文。所謂對於物有事實上管領之力，如對於物已有確定及繼續之支配關係，或者已立於得排除他人干涉之狀態者，均可謂對於物已有事實上之管領力。承租人基於租賃關係對於租賃物為占有者，出租人為間接占有人，此觀民法第940 條、第941 條之規定自明。出租人係經由承租人維持其對物之事實上管領之力，仍係現在占有人，同法第767 條規定所有人對於無權占有其所有物者得請求返還之，所稱占有不惟指直接占有，即間接占有亦包括在內（最高法院95年度台上字第1124號判決意旨、82年度台上字第1178號判決意旨參照）。經查：
⒈時時公司向王吳素真承租系爭1 樓店面，已如前述。其中，附圖編號A 、B 部分是瓦斯公司設置，附圖編號C 至N 、S
部分是時時公司所設，附圖編號O 、P 、Q 、R 部分非時時公司或王吳素真所設，附圖編號U 、V 部分分別為大門口開放空間暨2 樓露臺，U 部分有時時公司鋪設之迎賓紅毯，V
部分露臺上之空間目前為時時公司使用（至附圖編號T 部分，對照附圖第1 、2 頁可知，乃附圖編號A 至K 、N 至Q 、S 等地上物所處之「空間總稱」，仍應逐一衡酌各該地上物）等節，業據被告分別陳述明確，有本院104 年7 月2 日勘驗筆錄、被告民事答辯狀可稽（見北簡卷第55至56頁、本院卷第137 至139 頁）。
⒉原告雖主張附圖編號A 至V 部分，均為被告所占用，惟就附圖編號A 、B 、O 、P 、Q 、R 部分，除O 部分為抽風機設備，且位於系爭1 樓店面後面，僅時時公司得裝設使用，故應為時時公司所設外，其餘或為瓦斯管線，或為通到36號之管線，應認被告辯稱附圖編號A 、B 、P 、Q 、R 部分非渠等所設置等語，可以採信。又附圖編號A 、B 、P 、Q 、R
部分既非被告所設置，難認被告有事實上之處分權，則原告請求被告拆除如附圖編號A 、B 、P 、Q 、R 部分，依前說明，即無理由。
⒊又附圖編號L 、M 部分係位於系爭1 樓店面陽台，此對照附圖第2 頁與系爭大廈竣工圖之相對位置即明（見本院卷第182 頁背面）。觀諸王吳素真所有之系爭1 樓店面建物登記謄本，除主建物外，尚登記附屬建物陽台6.22平方公尺，堪認附圖編號L 、M 部分係位於王吳素真專有之系爭1 樓店面所有權範圍內，時時公司既向王吳素真承租該處，本得自由使用。據此，原告依民法第767 條、第821 條請求被告拆除附圖編號L 、M 之地上物暨返還此部分之土地，即屬無由，應予駁回。
⒋被告自承附圖編號C 至K 、N 、O 、S 部分位於系爭大廈一層平面配置圖中之「後院」位置，U 部分為大門口開放空間，V 部分則屬系爭大廈2 樓露臺，此對照被告民事答辯狀、答辯㈡狀所載即明（見本院卷第23頁、第231 頁背面），惟如前所述，王吳素真雖為系爭大廈之區分所有權人，其既未能舉證證明系爭大廈區分所有權人有以規約約定系爭大廈1
樓後院與2 樓露臺歸王吳素真使用，以及其有權使用系爭土地如附圖編號U 部分大門口開放空間之鋪設迎賓紅毯部分，併占用附圖編號V 部分空間擺設物品，而時時公司向王吳素真承租系爭1 樓店面，同無使用系爭土地前開各部分之合法權源，應認就上開部分，其等均為無權占有人。再時時公司向王吳素真承租系爭1 樓店面，並使用系爭1 樓店面後方即系爭大廈1 樓之後院及2 樓之露臺，參以王吳素真於本件訴訟中主張其有1 樓後院及2 樓露臺之專用權，足見時時公司向王吳素真租用使用範圍包括系爭大廈1 樓後院及2 樓露臺，則承租人時時公司為該部分土地之直接占有人，王吳素真為間接占有人。從而，揆諸前開說明，原告依民法第767 條第1 項、第821 條之規定，請求時時公司移除上開地上物，並請求被告將所占用之系爭土地返還與原告及全體共有人，即有理由，原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。至原告雖請求被告應將附圖編號U 部分所停放之機車全部移除，惟依兩造所提供之照片觀之（見本院卷第117 、277 頁），停放於附圖編號U 部分之機車眾多，原告既未未舉證證明被告為各該停放機車之所有權人或使用人，自難逕予准許，併此敘明。
⒌至被告雖提出臺北市政府建築管理工程處、消防局之函文，辯稱附圖編號之各該地上物並無違建，且經消防安檢合格云云，惟違建查報與消防安檢等乃係行政機關針對違建、消防之行政管理措施，並非得作為被告有權使用系爭土地之依據，亦與前揭民法規定，無特別法與普通法之關係，是被告上開所辯，並不足取。
六、綜上所述，原告為系爭土地共有人，時時公司向王吳素真承租系爭1 樓店面，無權占用原告、王吳素真共有之系爭土地，是原告依民法第767 條第1 項前段、第821 條規定，請求被告時時公司移除附圖編號C 至K 、N 、O 、S 部分所示之地上物暨移除附圖編號U 部分上之迎賓紅毯、附圖編號V 部分上之物品，並請求被告將占用土地返還予原告及其他全體共有人，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保聲請宣告假執行，或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 106 年 1 月 20 日民事第八庭 法 官 蕭涵勻
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 20 日書記官 林立原