104年度重訴字第1253號｜民事：損害賠償｜裁判日期：106 年 06 月 21 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 104年度重訴字第1253號原　　　告　寶鏵建設有限公司法定代理人　詹采昀訴訟代理人　王棟樑律師被　　　告　邱德和邱炳炫邱慶鐘上二人共同訴訟代理人　鍾永盛律師鍾佩潔律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106 年5 月24日言詞辯論終結，判決如下：主文被告邱德和應給付原告新臺幣貳佰萬元，及自民國一百零四年十一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告邱炳炫應給付原告新臺幣伍佰柒拾陸萬元，及自民國一百零四年十一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告邱慶鐘應給付原告新臺幣貳佰零捌萬元，及自民國一百零四年十一月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告邱德和負擔百分之十，被告邱炳炫負擔百分之二十九，被告邱慶鐘負擔百分之十一，餘由原告負擔。本判決第一項，於原告以新臺幣陸拾陸萬柒仟元為被告邱德和供擔保後，得假執行；但被告邱德和如以新臺幣貳佰萬為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第二項，於原告以新臺幣壹佰玖拾貳萬元為被告邱炳炫供擔保後，得假執行；但被告邱炳炫如以新臺幣伍佰柒拾陸萬元為原告預供擔保，得免為假執行。本判決第三項，於原告以新臺幣陸拾玖萬參仟元為被告邱慶鐘供擔保後，得假執行；但被告邱慶鐘如以新臺幣貳佰零捌萬元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，本件依原告與被告邱德和、邱炳炫、邱慶鐘分別簽定之土地房屋買賣契約書（下稱系爭買賣契約）第9 條均規定（見本院卷第12頁、第15頁、第18頁），渠等合意以本院為第一審管轄法院，揆諸前開規定，本院就本件訴訟自有管轄權。二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。查，本件原告原起訴時原先位以系爭買賣契約第6 條、備位以民法第226 條第2 項、第256 條、第259 條、第266 條第2 項等規定為請求權基礎，嗣於民國105 年5 月10日追加民法第184 條第1 項、第179 條規定而為請求，至被告固不同意其追加（見本院卷第156 頁），然核原告上開訴之追加，與原訴請求之基礎事實同一，且與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，揆諸前開規定，應予准許。貳、實體方面一、原告主張：㈠、緣被告邱德和、邱炳炫、邱慶鐘前向原告表示渠等分別為新北市○○區○○路000 巷0 號1 樓房屋（下稱系爭4 號房屋）、新北市○○區○○路000 巷0 號1 樓房屋（下稱系爭6 號房屋）、新北市○○區○○路000 巷0 號1 樓房屋（下稱系爭8 號房屋，與系爭4 號、6 號房屋合稱系爭房屋）之所有權人，又系爭房屋均坐落於新北市○○區○○段00○0 地號（下稱系爭33之1 地號土地）、34地號土地（下稱系爭34地號土地），而訴外人林順道為系爭33之1 地號土地所有權人（所有權應有部分全部）、34地號土地之共有人（所有權應有部分86,400分之49,239，下稱系爭林順道所有34地號土地，與系爭33之1 地號土地合稱系爭土地）。因斯時林順道所有系爭土地正於臺灣板橋地方法院（現更名為臺灣新北地方法院，下稱新北地院）進行拍賣程序（下稱系爭拍賣程序），被告復表示因渠等就系爭土地均有租賃關係存在，依法有優先承買權，故其等得於系爭拍賣程序中行使優先承買權，使原告取得系爭土地之所有權，又新北地院於95年7 月27日亦以93年度重訴字第427 號判決，認定就被告占有系爭34地號土地部分，與林順道有分管契約存在，而系爭33之1 地號土地部分，推定其等有租貸關係存在（下稱系爭另案訴訟）。原告乃基此於97年1 月9 日分別與被告邱德和、邱炳炫、邱慶鐘分別簽定系爭買賣契約，並於是日分別交付被告3 人新臺幣（下同）200 萬元、576 萬元、208 萬元。㈡、詎被告於另案訴訟上訴至臺灣高等法院（下稱高院，案列95年度重上字第463 號）審理中，竟於系爭買賣契約簽訂前之96年11月22日抗辯渠等就系爭33之1 地號土地與林順道僅係使用借貸關係，高院乃於97年12月31日以95年度重上字第463 號判決認定被告與林順道間就系爭33之1 地號土地僅存有使用借貸關係，而非租賃關係，而被告未告知原告上情，自屬以詐欺之方式而令原告陷於錯誤簽署系爭買賣契約，並侵害原告之權利。嗣被告雖於系爭拍賣程序行使優先購買權，然經法務部行政執行署板橋行政執行處（現更名為法務部行政執行署新北分署，下稱新北分署）認被告就系爭33之1 地號土地與土地所有人林順道僅為使用借貸關係而無優先承買權存在，致被告無從就系爭33之1 地號土地行使優先承買權，且被告復未告知原告上情，而使系爭33之1 地號土地嗣由訴外人菁鼎投資股份有限公司（嗣更名為翔譽國際資產股份有限公司，下稱菁鼎公司）拍定取得系爭33之1 地號土地；且被告雖依潛在應有部分比例取得系爭林順道所有34地號土地之部分應有部分，然其除未告知原告上開事實，又未全數取得經拍賣之系爭林順道所有34地號土地應有部分86,400分之49,239，堪認被告已違反上開系爭買賣契約之保證事項約定。㈢、依系爭買賣契約第6 條關於違約罰則之約定以：「甲方違背本契約各條所定意旨者視為不賣須將所收金額加倍賠償乙方，若乙方違背本約時視為不買將所給付之金額由甲方沒收，雙方不得異議」。則被告已確定無法履行契約而違反系爭買賣契約第5 條約定，依系爭買賣契約第6 條約定，原告得請求被告加倍賠償渠等自原告受領之價款。縱認原告上開主張無理由，然觀諸系爭買賣契約第3 條、第5 條約定可知，原告簽定系爭買賣契約之目的在於取得系爭土地所有權後興建房屋，然被告既無法行使優先承買權使原告取得上開土地，則就契約其他部分之給付，對原告而言亦顯無利益，被告違反系爭買賣契約第5 條保證事項約定屬可歸責於其，並構成民法第226 條債務不履行之事由，則原告自得依民法第226 條規定，請求被告給付全部不履行之賠償。又被告違反系爭買賣契約第5 條保證事項約定，原告得依同法第256 條規定解除系爭買賣契約，並以本件起訴狀繕本之送達向被告為解除契約之意思表示，再依同法第259 條第1 款、第2 款回復原狀之規定請求被告返還受領金額及利息。又倘被告所稱渠等行使優先承買權未為執行法院所接收，係屬不可歸責於渠等之事由，則依民法第266 條規定，原告亦得依關於不當得利之規定，請求被告返還受領金額。另被告有前揭詐欺及侵權之行為，原告得依民法第184 條第1 項前段請求損害賠償，並以105 年5 月10日「民事追加暨準備㈥狀」之送達撤銷被詐欺之意思表示，又原告既依法撤銷受詐欺之意思表示，則被告受領原告於訂約時所交付之款項即無法律上原因，依民法第179 條、第182 條第2 項規定，被告自應返還受領金額及利息。㈣、爰先位依系爭買賣契約第6 條約定，備位依民法第226 條第2 項、第256 條、第259 條、第266 條第2 項、第179 條、第184 條第1 項前段等規定提起本件訴訟等語。並聲明： ⒈先位聲明： ⑴被告邱德和應給付原告400 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 ⑵被告邱炳炫應給付原告1,152 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 ⑶被告邱慶鐘應給付原告416 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 ⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。 ⒉備位聲明： ⑴被告邱德和應給付原告200 萬元，及自97年1 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 ⑵被告邱炳炫應給付原告576 萬元，及自97年1 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 ⑶被告邱慶鐘應給付原告208 萬元，及自97年1 月9 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。 ⑷原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯：㈠、原告明知被告無系爭33之1 地號土地之所有權，就系爭34地號土地亦僅持有小比例之共有部分，惟其自簽約後即無任何購買上開土地之行為，亦未參與林順道所有系爭土地之拍賣程序。又於林順道所有之系爭土地由他人得標後，新北分署即於98年4 月22日發函告知被告與其他共有人是否就系爭土地行使優先承買權，被告乃旋於同年5 月14日向新北分署聲明行使優先承買權，並表示願依拍定價格購買土地，足證被告已全力配合協助原告取得系爭土地之所有權無疑。然被告將上情通知訴外人即原告總經理卓緯明，並表示被告就系爭33之1 地號土地之優先承買權尚有疑義，而需先提起確認優先承買權之訴，以確認優先承買權之有無，另告知卓緯明被告已以優先承買之方式，各自取得其等就系爭林順道所有34地號土地依潛在應有比例應取得之應有部分，並請求原告承買之，然原告表示無須提起該確認訴訟，且對承買被告買受之土地共有部分一事亦置之不理。而於原告未參與拍賣之情況下，被告自無法獨力負擔高額之拍賣價金，則於被告已盡契約責任而行使優先承買權之情況下，原告將購買土地之責任全部加諸被告，顯不合理。㈡、又系爭另案訴訟中，新北地院係於95年7 月27日以93年度重訴字第427 號判決認定被告就系爭33之1 地號土地部分推定有租貸關係存在，被告始以此為基礎於97年1 月9 日與原告簽定系爭買賣契約，嗣該案經上訴後，被告於高院95年度重上字第463 號審理中，係因該案上訴人即訴外人林揚舜追加請求被告給付租金，被告始以使用借貸關係而為備位之抗辯。而高院固於97年12月31日以95年度重上字第463 號判決認定被告與林順道間就系爭33之1 地號土地存有使用借貸之法律關係，然系爭買賣契約之簽定早於上開高院之判決日期，原告即不得謂被告具可歸責事由，且亦不得謂被告有何詐欺之行為。再者，上開判決既認被告就系爭33之1 地號土地之占有權源為使用借貸關係，而無優先承買權，則被告僅須就系爭林順道所有34地號土地行使優先承買權即為已足，故被告並未違反系爭買賣契約第6 條約定，對原告無法取得土地所有權自屬不可歸責，從而原告請求被告依系爭買賣契約第6 條約定加倍賠償其已給付之價款，為無理由。況依系爭買賣契約約定，被告係出售依合建契約可分得之建物坪數後，再售予原告，非如原告所稱無法律上原因而受利益，自不能適用民法第266 條第2 項規定請求返還受領價金。另被告並無詐欺或侵權之行為，縱有，亦已罹於分別罹於民法第93條規定之1 年時效及同法第197 條第1 項規定之2 年時效。㈢、從而，因原告簽約後未曾與被告聯絡洽談購買土地之事宜，亦未參與拍賣程序，其未就取得系爭地號土地所有權為任何積極行為，致系爭買賣契約遭擱置長達2 年，足徵原告已無購買系爭土地之意願，而屬違約，依系爭買賣契約第6 條後段約定，被告自得沒收原告所給付之定金，是原告本件主張為無理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、經本院於105 年4 月11日協同兩造整理本件之不爭執事項如下（見本院卷第125 頁反面至126 頁反面）：㈠、系爭房屋均坐落於系爭33之1 地號土地、系爭34地號土地，且被告邱德和、邱炳炫就系爭34地號土地各有應有部分7,200 分之1 、28,800分之1 ；邱慶鐘與訴外人陳德銘、謝邱慧瑩、陳邱秀真、陳秀兒、陳慶裕、羅萬枝、詹世源、詹金池、林詹秋媚、詹秋燕、羅淑惠（下稱陳德銘等11人）公同共有應有部分3,600 分之1 ，此有中和地政事務所94年6 月1 日土地複丈參考圖、土地登記第一類謄本等件在卷可參（見法務部行政執執行署板橋行政執行處92年度地稅執字第00000 號卷【下稱執行卷】一第186 至187 頁、卷二第43至44頁、第46頁）。㈡、原告與被告邱德和、邱炳炫、邱慶鐘分別於97年1 月9 日簽定系爭買賣契約各1 份，原告並於同日分別交付被告3 人各20 0萬元、576 萬元及208 萬元，此有系爭買賣契約各1 份在卷可考（見本院卷第10至18頁）。㈢、林順道為系爭33之1 地號土地所有權人、系爭34地號土地之共有人（所有權應有部分86,400分之49,239）。林順道所有之系爭土地前經新北地院執行查封，並經新北分署執行拍賣。嗣新北分署發函通知被告系爭土地將於97年9 月10日執行第一次拍賣，然因鑑價報告有誤而停止拍賣。嗣新北分署又發函通知被告系爭土地將於98年1 月12日執行第一次拍賣，然無人應買。新北分署再於98年2 月10日就系爭土地執行第二次拍賣，又無人應買。新北分署復於98年4 月10日執行第三次拍賣，由菁鼎公司以2,338 萬元得標，新北分署乃於98年4 月22日通知被告上開情事，有土地建物查詢資料、新北分署97年8 月13日板執丁92年地稅執字第15107 號公告、通知暨送達證書、97年9 月8 日板執丁92年地稅執字第00000 號公告、97年12月10日板執丁92年地稅執字第15107 號公告、通知暨送達證書、98年1 月12日拍賣筆錄、98年1 月15日92年地稅執字第15107 號公告、通知暨送達證書、98年2 月10日拍賣筆錄、98年2 月12日92年地稅執字第15107 號公告、通知暨送達證書、98年2 月24日92年地稅執字第15107 號公告暨通知、98年4 月10日拍賣筆錄、投標書、98年4 月22日通知暨送達證書等件附卷可考（見執行卷一41至45頁、第192 至197 頁、第221 頁、第228 頁、第230 頁、第293 頁、第358 至362 頁、第412 頁、第415 頁、第439 頁、第449 至452 頁、第470 至474 頁、執行卷二第1 至4 頁、第21至22頁、第65頁、第81頁、第89頁、第91頁）。㈣、被告及訴外人邱德全於98年5 月14日向新北分署具狀表示其等為系爭34地號土地共有人，復於同日另行具狀表示渠等為系爭33之1 地號土地承租人，願依拍定價格優先承買，有行政聲明優先承買狀、行政緊急補正狀各1 份附卷可參（見執行卷二第198 頁、第182 頁）。㈤、因被告3 人、訴外人黃謝月照、邱德全、邱財成、林昔美均向新北分署主張優先承買系爭林順道所有34地號土地，而由上開共有人得標買受，並於99年5 月6 日發給權利移轉證書。其中被告邱慶鐘取得應有部分86400 分之49239 ×11570 分之8 ，並繳交價金10,236元；被告邱炳炫取得應有部分86400 分之49239 ×11570 分之1 ，並繳交價金1,280 元；被告邱德和取得86400 分之49239 ×11570 分之4 ，並繳交價金5,118 元，有新北分署代收款專戶繳款通知及收據、99年5 月6 日92年地稅執字第15107 號不動產權利移轉證書等件為證（見執行卷三第440 至446 頁、第516 至517 頁）。㈥、新北分署先98年12月3 日發函通知被告應於文到20日就優先承購系爭33之1 地號土地部分，提出確認優先承買權訴訟之文件到署，因被告未為，嗣該署於100 年4 月12日再行發函通知被告應於10日內就系爭33之1 地號土地提出確認優先承買權訴訟之起訴證明，被告邱炳炫於100 年4 月19日具狀表示願意行使優先承買權，後於100 年4 月21日，其向新北分署以電話表示係其誤會其有優先承買權，因此不會起訴等語，嗣由菁鼎公司就系爭33之1 地號土地取得所有權，有新北分署98年12月3 日2 年地稅執字第15107 號函暨送達證書、100 年4 月12日92年地稅執字第15107 號函暨送達證書、被告邱炳炫100 年4 月19日書狀、新北分署100 年4 月21日公務電話紀錄、101 年12月2 日不動產權利移轉證書等件足憑（見執行卷三第417 頁、第420 至422 頁、標籤標示頁）。㈦、系爭另案訴訟係林揚舜前代位林順道，以被告邱德和、邱炳炫、邱慶鐘等24人為被告，主張被告邱德和、邱炳炫、邱慶鐘等人無權占用林順道所有之系爭土地並於其上建屋使用，爰依民法第242 條、第243 條、第767 條、第821 條、第179 條等規定主張拆屋還地，並請求相當於租金之不當得利，經新北地院於95年7 月27日以93年度重訴字第427 號判決認定系爭房屋占有系爭34地號土地部分有分管契約存在；占有系爭33之1 地號土地部分推定有租貸關係存在，是被告均屬有權占有，並無不當得利而判決林揚舜敗訴。林揚舜不服，於法定期間提起上訴，經高院於97年12月31日以95年度重上字第463 號判決認定除該案被上訴人邱錦村外之被告邱德和、邱炳炫、邱慶鐘等人，就系爭土地均與林順道存有使用借貸之法律關係，而無請求租金之權利，而就除邱錦村外部分均上訴駁回，並於98年2 月3 日判決確定，此有上開判決存卷可參（見本院卷第72至77頁、第84至88頁反面），並經本院調閱上開案卷查核無訛。四、得心證之理由：原告主張：被告未依系爭買賣契約第5 條約定使原告取得土地之所有權，原告自得先位依系爭買賣契約第6 條約定請求被告加倍賠償所收受金額，備位依民法第226 條第2 項、第256 條、第259 條、第266 條第2 項、第92條、第179 條、第184 條第1 項前段等規定，請求被告返還受領金額及利息等語。被告則分別以上開情詞置辯。是本件應審酌者為：㈠、原告主張被告違反系爭買賣契約第5 條約定，並依系爭買賣契約第6 條約定請求被告加倍賠償所收受金額，有無理由？㈡、原告依民法第226 條第2 項、第259 條、第266 條第2 項、第179 條、第184 條第1 項前段，請求被告給付受領金額，有無理由？被告抗辯其等得依系爭買賣契約第6 條後段約定沒收原告給付金額，是否有據？㈠、原告主張被告違反系爭買賣契約第5 條約定，並依系爭買賣契約第6 條約定請求被告加倍賠償所收受金額，有無理由？⒈系爭買賣契約第1 條約定：「不動產標示：土地：坐落於臺北縣○○市○○段○○○○○○○○○○地號。建物：坐落於臺北縣○○市○○路000 巷0 號1 樓（被告邱德和部分，另就被告邱炳炫、邱慶鐘分別約定系爭6 號房屋、系爭8 號房屋）。」；第2 條約定：「前揭土地地號三三－一面積為一三○公尺權利範圍全部。三四地號面積為三九一平方公尺權利範圍為86400 分之49239 持分現目前在法院提出拍賣程序，另甲方（即被告）持分之土地則在三四地號其他公同共有86400 分之37161 平分公尺內，另建物現狀坐落三三－一、三四等地號土地上。」；第5 條前段約定：「保證事項：本案土地予法院拍賣過程中，若有第三人取得標地時。甲方須以優先購買權之全力配合乙方（即原告）取得土地……。」，有系爭買賣契約各1 紙附卷可參（見本院卷第8 至16頁）。原告既主張被告違反系爭買賣契約第5 條約定等情，為被告所否認，本院自應審究兩造就系爭買賣契約約定被告之義務為何，並應由原告就被告確有違反買賣契約第5 條規定之契約義務一事負舉證之責。 ⒉系爭34地號土地部分： ⑴經查，林順道所有系爭34地號土地經新北分署於98年4 月10日執行第三次拍賣，由菁鼎公司以14,804,000得標，新北分署於98年4 月22日通知被告上開情事，被告即於98年5 月14日向該署具狀表示渠等為系爭34地號土地共有人，願依拍定價格優先承購系爭林順道所有34地號土地，嗣被告邱慶鐘取得公同共有人陳德裕、謝邱慧瑩、陳秀兒、陳邱秀真、陳慶裕等人之同意，與被告邱德和、邱炳炫於98年11月10日執行書記官詢問時，均表示願優先承購系爭林順道所有34地號土地，嗣新北分署於98年12月2 日發函通知被告等人繳清土地價金，於98年12月10日，分別有被告邱慶鐘、邱炳炫、邱德和之名義繳交土地價金10,236元、1,280 元、5,118 元，嗣新北分署於99年5 月6 日發給被告不動產權利移轉證書，並經被告邱慶鐘、邱炳炫於99年5 月10日、被告邱德和於99年5 月11日領受，被告邱慶鐘並因此取得系爭林順道所有34地號土地應有部分86400 分之49239 ×11570 分之8 、被告邱炳炫取得應有部分86400 分之49239 ×11570 分之1 、被告邱德和取得86400 分之49239 ×11570 分之4 等情，有98年 4 月10日拍賣筆錄及菁鼎公司投標書、98年4 月22日通知暨送達證書、行政聲明優先承買狀、98年11月10日執行筆錄、優先承購書、新北分署98年12月2 日地稅執字第15107 號通知暨送達證書、新北分署代收款專戶繳款通知及收據、99年5 月6 日92年地稅執字第15107 號不動產權利移轉證書暨送達證書附卷可參（見執行卷二第1 至4 頁、第21至22頁、第65頁、第81頁、第89頁、第91頁、第198 頁、執行卷三第406 頁、第410 頁、第426 頁、第428 至430 頁、第440 至446 頁、第516 至517 頁、第522 頁、第524 至525 頁），且為兩造所不爭執，首堪認定。 ⑵按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之，土地法第34條之1 第4 項定有明文。又基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104 條亦有明定。另按，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後十日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人，民法第426 條之2 定有明文。再按，解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，為民法第98條所明定。如契約之文字已表示當事人之真意，無需別事探求者，固不得捨契約文字而為曲解，然苟契約文字文義不明，自有以過去事實及其他一切證據資料為斷定標準，以探求當事人立約當時之真意何在之必要（最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例參照）。查： ①系爭買賣契約第5 條前段約定：「保證事項：本案土地予法院拍賣過程中，若有第三人取得標地時。甲方（即被告）須以優先購買權之全力配合乙方（即原告）取得土地……。」，揆諸上開契約文字，並未明載所約定之「優先購買權」究為何指，則自應綜合兩造定約時之相關事證以明其真意。考諸原告自承其係基於新北地院93年度重訴字第427 號判決之認定而與被告簽署系爭買賣契約（見本院卷第100 頁、第202 頁），而觀諸上開判決認被告係基於共有物之分管契約而占有系爭34地號土地，而未曾認定被告所有之系爭房屋與系爭34地號土地間存有租賃關係，此有上開判決1 份附卷可參（見本院卷第72至77頁），則原告主張該條所定「優先購買權」為基於土地與建物間之租賃關係而生云云，顯與前揭判決認定之事實不符，顯非無疑。再者，原告於本院準備程序中，就被告僅須以其等共有人之身分行使優先購買權即已履行契約義務等節亦不爭執（見本院卷第96頁），則其嗣後翻異前詞，亦有可議。 ②至證人即原告總經理卓緯明雖於臺灣新北地方法院檢察署104 年度偵字第29646 號詐欺案件（下稱系爭詐欺案件）偵查中及本院準備程序中證稱：當時被告說他有地上物，有租賃權，所以有優先購買權等語（見臺灣新北地方法院檢察署104 年度偵字第29646 號卷【下稱偵卷】第95頁反面、本院卷第128 頁），然證人卓緯明於本院準備程序中同證稱：被告等人一直強調他們有優先購買權，細節沒有很清楚等語（見本院卷第128 頁），則衡酌原告為建設公司，且本件買賣交易總金額分別為532 萬、1,452 萬、532 萬元，總計高達2,516 萬元（計算式：532 萬＋1,452 萬＋532 萬＝2516萬），衡諸一般事理，於原告與被告簽約前，自應查明系爭34地號土地與系爭房屋間之占有權源，以達其契約目的，再參酌原告陳稱係基於新北地院93年度重訴字第427 號判決認定而簽訂系爭買賣契約，則證人卓緯明證稱其僅以被告未明細節之陳述逕認其等係基於租賃關係占有系爭34地號土地云云，顯與上開客觀事實及經驗法則不符，實無可採。 ③原告另主張被告基於共有關係所能承購之系爭林順道所有34地號土地應有部分甚微，顯與原告所給付之買賣對價不相當，足徵被告應有以基於租賃關係之優先承買權使原告取得系爭林順道所有34地號土地全數應有部分之義務云云。然原告此部分主張與其上開所陳已有矛盾，此經敘明如前，且就原告給付價金尚包含地上物搬遷、購買之費用，業經證人卓緯明於系爭詐欺案件偵查中證述明確（見偵卷第96頁），另系爭買賣契約約定行使優先購買權之標的尚有系爭33之1 地號土地（詳後述），況苟系爭34地號土地其他共有人未行使其優先購買權，則被告本非不得於他人拍定後經由行使優先承購權之方式，取得系爭林順道所有34地號土地應有部分之全部，是原告以事後被告實際取得應有部分比例而主張與原告所給付對價不相當云云，難認有據。再者，觀諸系爭買賣契約第5 條約定僅定明：「本案土地予法院拍賣過程中，若有第三人取得標地時。甲方（即被告）須以優先購買權之全力配合乙方（即原告）取得土地」，自其語意觀之，系爭買賣契約僅課予被告行使優先購買權全力配合之義務，而就其行使優先購買權後能否購得系爭林順道所有34地號土地全數應有部分，則未加約定。是縱令被告未能購得系爭林順道所有34地號土地應有部分之全部，亦難認被告就此即有違反契約義務。 ④原告復主張被告於行使優先承購權購得系爭林順道所有34地號土地應有部分後，並未將上情通知原告，亦屬違約云云。然查，證人卓緯明於系爭詐欺案件偵查證稱：我知道要拍賣，進度我們也都清楚等語（見偵卷第96頁），復於本院準備程序中證稱：我知道系爭土地得標之事，另訴外人即本件買賣中間人郭朝安也有告知我被告有主張優先承買等語（見本院卷第128 頁反面至129 頁），又證人郭朝安於系爭詐欺案件中亦證稱：系爭33之1 地號土地、系爭34地號土地拍賣後我都有通知原告等語（見偵卷第142 頁），另原告於100 年5 月19日寄發中華郵政三峽郵局存證號碼357 號存證信函予被告邱炳炫，內容略為：現新北分署於100 年4 月12日發函至各共有人提出優先承買權，本人已委託陳國政先生辦提出並已繳納各共有人該付之價金等語（見本院卷第160 頁），則觀諸上開各情，堪認原告就系爭土地拍賣相關進度及過程，應有相當了解而非全無所悉，則證人卓緯明證稱對系爭34地號土地業經被告承買部分應有部分均不知情云云（見本院卷第150 頁反面），實難採信。是原告此部分主張，亦難認有據。 ⑶從而，就系爭34地號土地部分，系爭買賣契約第5 條所約定被告之優先承買權，尚難認即屬基於土地與系爭房屋之租賃關係而生，而被告既已行使其等基於共有關係之優先購買權並標得系爭林順道所有34地號土地之應有部分，堪認其等已履行系爭買賣契約第5 條所訂契約義務無疑。 ⒊系爭33之1地號土地部分： ⑴查，被告於訂定系爭買賣契約時認知系爭房屋與系爭系爭33之1 地號土地存有租賃關係等情，為被告所不爭執（見本院卷第96頁反面），且依被告於98年5 月14日遞交予新北分署之行政緊急補正狀亦明載略以：聲明人（即被告與邱德全）等4 人之房屋坐落於系爭33之1 地號土地，則聲明人顯為系爭33之1 地號土地之間接占有人，具有與承租關係等同之租賃關係，自是有權主張對系爭33之1 地號土地優先承購權之存在等語（見執行卷二第183 至184 頁），是原告主張就系爭33之1 地號土地部分，系爭買賣契約第5 條所約定之「優先購買權」係基於租賃關係之優先承購權等情，自為可信。⑵又被告於高院95年度重上字第463 號事件審理中，在系爭買賣契約簽訂前之96年11月22日，抗辯渠等就系爭33之1 地號土地與林順道間僅係使用借貸關係，嗣該判決認定此部分抗辯為可信，而認被告就系爭33之1 地號土地與林順道存有使用借貸關係等情，有被告96年11月22日民事答辯㈢狀及該案判決各1 份在卷可查（見本院卷第82頁反面至84頁、第138 至144 頁），是此部分事實亦堪認定。 ⑶原告雖主張被告於另案訴訟中為上開答辯業已違反系爭買賣契約第5 條之約定云云，然前揭答辯既於簽訂系爭買賣契約前業已提出，於斯時自無原告所稱契約義務存在。又觀諸系爭買賣契約第5 條係約定：「本案土地予法院拍賣過程中，若有第三人取得標地時。甲方（即被告）須以優先購買權之全力配合乙方（即原告）取得土地」，則依上開約定之文義觀之，被告僅需於第三人標得系爭土地時，行使其依法得主張之優先購買權即為已足，尚難認已課與被告另有創設或虛捏法律關係而使其取得優先購買權之義務。據此，因系爭另案訴訟係林揚舜代位林順道起訴請求占有林順道所有系爭土地之被告等人拆屋還地，並給付不當得利或租金，則被告於系爭另案訴訟中，基於其等與林順道間之客觀事實及法律關係而答辯，並經承審法院衡酌全數卷證資料而認定被告就系爭房屋與系爭33之1 地號土地間，與林順道存有使用借貸關係，實難認有何違反契約義務之情事可言。 ⑷而被告及邱德全於98年5 月14日向新北分署具狀表示渠等為系爭33之1 地號土地承租人，願依拍定價格優先承買，嗣新北分署先於98年12月3 日發函通知被告應於文到20日提出確認優先承買權訴訟之文件到署，因被告未為，該署復於100 年4 月12日再行發函通知被告應於10日內就系爭33之1 地號土地提出確認優先承買權訴訟之起訴證明，被告邱炳炫於100 年4 月19日具狀表示願意行使優先承買權，後於100 年4 月21日，其向新北分署表示係其誤會其有優先承買權，就系爭33之1 地號土地其非共有人，不會起訴等節，有新北分署98年12月3 日2 年地稅執字第15107 號函暨送達證書、100 年4 月12日92年地稅執字第15107 號函暨送達證書、被告邱炳炫100 年4 月19日書狀、新北分署100 年4 月21日公務電話紀錄等件足憑（見執行卷三第417 頁、第420 至422 頁、標籤標示頁），此部分事實應堪認定。而證人卓緯明於本院準備程序中證稱：郭朝安有告訴我們被告有行使優先承買權但不被行政執行署認可，我們當時有與另一家建設公司在談合作的事情，因此沒有去找被告等語（見本院卷第129 頁），且原告於100 年5 月19日寄發中華郵政三峽郵局存證號碼357 號存證信函予被告邱炳炫，內容略以：現新北分署於100 年4 月12日發函至各共有人提出優先承買權，本人已委託陳國政先生辦提出並已繳納各共有人該付之價金，望臺端務需配合起訴當中一切書印事項等語（見本院卷第160 頁），堪認被告確有於第三人即菁鼎公司標得系爭33之1 地號土地時具狀表示願優先購買該土地，且原告亦知悉上情，縱因被告不具行使優先承購權之法定要件致其無從因此購得系爭33之1 地號土地，亦難認被告並未履行其依系爭買賣契約所訂之契約義務。 ⑸綜上，雖因另案訴訟判決認定被告就系爭33之1 地號土地與林順道間僅係使用借貸關係，致被告無從行使優先承購權而標得上開土地，然依系爭買賣契約內文所為上開解釋，尚難認被告有何違反契約義務之事實可言，是原告此部分主張，同無理由。 ⒋承上所述，系爭買賣契約第6 條雖約定：甲方（即被告）違背本契約各條所訂意旨者視為不賣須將所收金額加倍賠償乙方（即原告），若乙方違背本約時視為不買將所給付之金額由甲方沒收，雙方不得異議等節。然因被告所為尚難認已違背系爭買賣契約第5 條之約定，則原告依系爭買賣契約第6 條請求被告加倍賠償所受領金額，為無理由，不能准許。㈡、原告依民法第226 條第2 項、第259 條、第266 條第2 項、第179 條、第184 條第1 項前段，請求被告給付受領金額，有無理由？被告抗辯其等得依系爭買賣契約第6 條後段約定沒收原告給付金額，是否有據？ ⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；債權人於有第226 條之情形時，得解除其契約；契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：二、受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第226 條、第256 條、第259 條第2 款分別定有明文。原告主張被告有可歸責之事由而無法給付契約標的，為被告否認，就此自應舉證以實其說。查，被告就系爭33之1 地號土地部分，於系爭另案訴訟依其等所認定之事實而為答辯，並經法院審酌為可信後，認其等對系爭33之1 地號土地僅有使用借貸關係，而無從行使優先承購權；就系爭34地號土地部分，被告業已行使優先承購權並依比例取得應有部分，僅因尚有他共有人同時承購致未能購得系爭林順道所有34地號土地應有部分之全部，此均詳述如前，就此均難認係屬可歸責於被告之事由，是原告此部分主張，為無理由。 ⒉次按，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項定有明文。又因他人之故意欺騙行為致陷於錯誤，並因之而為意思表示，即屬因被詐欺而為意思表示。再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184 條第1 項前段亦有明訂。經查： ⑴證人卓緯明於系爭詐欺案件偵查中證稱：本件接洽時被告曾表示他有地上物所以有優先承買權等語（見偵卷第95頁反面），又於本院準備程序中證稱：被告等人一直強調他們有優先承買權，細節沒有很清楚等語（見本院卷第128 頁），另參酌原告陳稱係基於系爭另案訴訟臺灣新北地方法院93年度重訴字第427 號判決認定結果，而認被告存有優先承買權等情，則被告於此前究以何方式說明其等基於系爭房屋而取得之優先承購權，並使原告簽訂系爭買賣契約，實有不明。 ⑵再者，證人卓緯明於系爭詐欺案件偵查中證稱：當時是郭朝安來接洽我，我相信他就簽約了等語（見偵卷第95頁反面），又於本院準備程序中證稱：當初我都是與郭朝安聯繫，幾乎沒有與被告接洽，是到簽約當天才跟被告接觸等語（見本院卷第127 頁反面），則就被告依法所得行使之優先承購權等事宜，是否確為被告等人告知卓緯明，實非無疑，又若相關訊息為郭朝安所言，則被告就郭朝安對卓緯明所為陳述是否明知或可得而知，亦有疑義。 ⑶另被告於簽訂系爭買賣契約時，雖未告知其等於系爭另案訴訟提出上開使用借貸關係之抗辯，然衡諸被告於系爭另案訴訟新北地院93年度重訴字第427 號案件審理中均主張其等與林順道存在分管契約，亦未曾辯稱其等與林順道存有租賃關係，此觀諸該案判決即明，而其等於上訴至高院後，依法提出答辯，是否為法院採信於斯時亦屬難明，縱未將系爭另案訴訟之兩造主張及抗辯詳實陳述予原告知悉，然就此亦難認被告所為屬故意欺騙原告之行為。 ⑷從而，就原告所提相關事證，無從認定被告有何施用詐術或故意侵害其權利之事實，原告主張依此撤銷意思表示，並依民法第179 條請求被告返還受領款項，或依民法第184 條第1 項請求損害賠償，均不可採。 ⒊復按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付。前項情形，已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還，民法第266 條定有明文。又所謂給付不能，係指在給付期或債務人得為給付之時期有不能給付之情形而言，若在此等時期，給付已屬不能，則不問其為永久不能抑一時不能，皆當然發生給付不能之效果（最高法院80年度台上字第1894號判決意旨參照）。查，系爭買賣契約第3 條約定：本案土地領有建照執照88永建字第810 號執照，而甲方（即被告）為公同共有持分人，本以合建契約內載明分得建物坪數，今轉為買賣，事實由分得之建物坪數計價，每建坪以20萬元整賣予乙方（即原告）共計26.6建坪（被告邱德和、邱慶鐘部分）、72.6建坪（被告邱炳炫部分），總價款為532 萬元（被告邱德和、邱慶鐘部分）、1452萬元（被告邱炳炫部分）等語。又觀諸系爭買賣契約第1 條、第2 條、第5 條之約定，可徵兩造原定契約目的應係被告於得行使優先承購權之情況下，由其等經拍賣程序標得林順道所有系爭土地後，移轉予原告，原告在其上建屋，並由被告將所分得之建物出售予原告。而因上述各情，系爭33之1 地號土地業經他人標得，且被告亦未取得系爭林順道所有34地號土地應有部分之全部，故上開被告出售分得建物予原告之給付義務，應已無從履行。而因未能建屋出售乙事，確與上開被告未能行使優先承購權並購得系爭土地有關，而就此實難認可歸責於兩造，則被告固依民法第225 條免給付義務而無需出售建物予被告，然原告依上開規定，應同無給付價金之義務，兩造契約關係當然亦從此消滅，無待解除。而因原告於訂約時已分別給付被告邱德和、邱炳炫、邱慶鐘200 萬元、576 萬元及208 萬元，依民法第266 條第2 項規定，得依關於不當得利之規定，請求返還。至被告抗辯其仍有保有上開款項之法律上原因，與上開法律規定有悖，難認可採。 ⒋被告另抗辯因原告未向被告洽購所標得系爭林順道所有34地號土地，且系爭系爭33之1 地號土地亦經他人拍得，原告已無履行系爭買賣契約之意願，被告自得依系爭買賣契約第6 條約定沒收所收取款項云云。然查，證人卓緯明固於本院準備程序中證稱：若被告有成功行使優先購買權，土地價金應由原告支付等語（見本院卷第130 頁），惟系爭買賣契約第4 條僅約定原告應於合約簽立時支付被告總價款40％、於法院土地拍賣取得過戶時支付總價款30％、於地上建物騰空交屋時支付尾款30％，至何時應給付土地買賣價金，兩造則未予明訂，即屬無確定期限之給付。而被告邱炳炫雖於100 年5 月6 日寄發中華郵政臺北仁愛路郵局205 號存證信函予原告，然觀諸該存證信函內容略以：臺端於97年1 月9 日與本人簽訂土地房屋買賣契約，於合約簽立時收取576 萬元，此後臺端即未再依本契約第4 條第2 項履行付款，本人依約定條款第6 條主張貴公司違約，請於100 年5 月20日前履約，於其所付金額將沒收，併主張該契約終止等語（見本院卷第148 頁），而依上開存證信函記載，被告邱炳炫亦非請求原告收購其所標得系爭林順道所有34地號土地應有部分之價金，另被告邱德和、邱慶鐘亦未提出相關事證足徵其等曾請求原告給付購買系爭34地號土地之價金，是尚難認原告有何經催告未為給付之情事。再觀以系爭買賣契約除於第4 條明訂原告給付價金之義務外，並未約定其他原告應履行之義務，則被告空言指稱原告違反契約約定云云，實乏所據，從而，被告抗辯其等依系爭買賣契約第6 條約定沒收受領款項，自無理由。 ⒌末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項、第203 條分別定有明文。查，原告依民法第266 條第2 項規定請求被告返還所受領款項，係屬無確定期限之債權，且係以支付金錢為標的，依前揭法條規定，原告就其得請求被告給付有理由部分，併請求自起訴狀繕本送達翌日即104 年11月7 日（見本院卷第26頁、第28至29頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，尚屬有據，逾此範圍，則無理由。五、綜上所述，原告依民法第266 條第2 項請求被告邱德和給付200 萬元、被告邱炳炫給付576 萬元、被告邱慶鐘給付208 萬元，及均自104 年11月7 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，其假執行之聲請即無必要，亦應一併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項但書。中華民國 106 年 6 月 21 日民事第一庭審判長法官黃柄縉法官蕭涵勻法官林幸怡以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 6 月 21 日書記官鄧竹君

臺灣臺北地方法院104年度重訴字第1253號

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