104年度重訴字第143號｜民事：請求酌減違約金｜裁判日期：104 年 06 月 10 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第143號原　　　告　林次平訴訟代理人　黃福雄律師楊媛婷律師被　　　告　方財源訴訟代理人　洪文琪陳國雄律師複　代理人　曾憲忠律師上列當事人間請求酌減違約金事件，經本院於中華民國104年5月20日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：其於民國103年7月11日與被告簽訂房屋土地預定買賣合約書（下稱系爭合約），以新臺幣（下同）9,600萬元向被告購買「太子華威」編號第B1棟第5樓之房屋所有權暨法定停車位地下2層編號21、22號車位（下稱系爭不動產），並已依約給付價款960萬元。嗣因原告處分舊屋計畫未如預期，且銀行可貸款額度與兩造所規劃者相差甚鉅，致原告難以繼續支付買賣價金，乃於103年10月21日將上情通知被告，被告旋即解除契約，並將原告已繳價款960萬元全數沒收充作違約金。然原告於發生履行困難時立刻通知被告，距兩造簽約不過3月餘，無發生劇烈價差變動之可能，且系爭不動產為預售屋，並無使用上折舊，又被告為系爭不動產開發案之實際掌權者，實無可能僅因原告未履行債務致承受960萬元鉅額損害，被告將原告已付價金960萬元予以沒收，違約金顯屬過高，與被告實際損害相差懸殊，對原告顯失公平，法院應以被告實際所受損失為標準予以酌減違約金90 0萬元。又被告係華威聯合股份有限公司負責人，並專責於不動產開發案及銷售事業，實無可能不熟悉購置住宅貸款之相關法令規定，卻於銷售時告知原告預定貸款金額可達系爭不動產價金7成，顯逾中央銀行對金融機構辦理購置住宅貸款及土地抵押貸款業務規定所定法定貸款額度上限，而將金融機構無法依預定金額放款之不利益轉嫁予原告，致原告因無法承受資金缺口而無法繼續履約，益徵被告就原告違約一節，亦與有過失，被告沒收原告已繳價款960萬，違約金額實屬過高，對原告顯失公平而應予酌減。為此，依民法第25 2條規定，請求法院酌減違約金，並依民法第179條後段規定，請求被告返還經酌減之數額及法定遲延利息等語。並聲明：被告應給付原告900萬元，及自判決確定起至清償日止，按年息5％計算之利息。二、被告則以：兩造於103年7月11日簽訂系爭合約，原告並已給付訂金及簽約金960萬元。兩造均未曾主張解除契約，系爭買賣契約迄今仍處於履約狀態，自無違約金請求權發生，而有酌減違約金之可能，原告稱被告已為解約通知，核與事實不符，應由原告負舉證之責。況原告自承係因可歸責於己之事由致無法履約，自無由於解除契約後，再主張酌減違約金。退步言，縱被告以可歸責原告之履約不能，而合法解除契約，依系爭合約第29條約定，被告可沒收以房地總價9,600 萬元之15％計算之違約金1,440萬元，則被告沒收原告已繳價款960萬元，於法有據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、查，兩造於103年7月11日簽訂系爭合約，原告以9,600萬元向被告購買系爭不動產，並已依約給付訂金及簽約金960萬元，有原告所提房屋土地預定買賣合約書、收據在卷為證（見本院卷第11至24頁），且為兩造所不爭執（見本院卷第61頁背面），堪認此部分事實為真實。四、得心證之理由按約定之違約金過高者，法院得酌減至相當之數額，民法第252條定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。原告主張系爭合約業經被告單方解除，並沒收已支付之價款960 萬元充作違約金，遂請求酌減違約金等情，為被告所否認，並以前詞置辯，是依上說明，自應由原告就被告業於103年 10月21日將原告所給付之960萬元價款充作違約金之有利於己之事實，負舉證責任。經查：㈠、遍觀系爭合約，被告僅於符合系爭合約第29條第2項規定：「買方（原告，下同）如違反本合約之任一項規定或因可歸責於買方之事由，致合約無法繼續履行時，賣方（被告，下同）得逕行解除本合約，並沒收依房地總價款百分之十五計算之金額，但該沒收之金額超過買方已繳價款者，則以已繳價款為限」之情形時，始得將已繳價款充作違約金。佐以原告主張其業於103年10月21日告知被告將無法繼續履行繳付價金一事，以及系爭合約第7條規定：「買方同意按照附件一：房地預定買賣價款分期繳付表所列付款辦法，依賣方通知之各期繳款日如期繳付並履行下列各款規定，不得藉故拖延或短欠」，以及附件一規定：「第1期款為訂金，金額為 288萬元；第2期款為簽約金，金額為672萬元；第3期款為開工款，金額為480萬元…」等情。足徵被告於原告所稱無法繼續繳付價金後，僅能於原告未於各期繳款日如期給付價款時，始得將價款充作違約金沒收。惟參以兩造不爭執系爭不動產現尚未開工之事實（見本院卷第85頁），可知即令原告於繳付前開第1、2期款項後，將無法繼續支付系爭不動產買賣價金之事告知被告，然系爭不動產迄言詞辯論終結日止既仍未開工，被告即無從要求原告給付第3期之開工款項，亦要無以原告未按時繳付買賣價金為由，依系爭合約規定，而將原告已繳價款充作違約金。此外，原告迄未能就被告已將960萬元價款充作違約金一事舉證以明其說，本院即無從認該960萬元價款已充作違約金，進而依民法第252條之規定酌減。從而，被告辯稱本件無違約金請求權發生，而有酌減違約金之可能等語，當可採信。㈡、又原告雖主張因原告已無力且無意願繼續給付價金，被告日後必以原告逾期繳納價金而解除契約，參以最高法院79年台上字第1612號判例，原告自得先行提起本訴，請求酌減違約金；又系爭不動產因工程延宕開工，使原告形式上仍為正常履約狀態客戶，然工程延宕顯係可歸責於被告，倘強迫原告須俟被告主動請求給付價款而未能支付陷於遲延，方得由被告解約，對原告顯失公平，原告提起本訴自屬有據云云。惟查，原告援引前揭最高法院判例之基礎事實乃當事人間設定最高限額抵押權，債權債務嗣後已發生，且債務人確有到期未償還債務之情，核與本件事實不同，本院自無從比附援引。況依前開系爭合約之規定，價款充作違約金之金額會因原告其後是否繼續給付價款，以及給付價款之期數多寡而相異，是倘如原告上揭所述，其得隨時請求法院酌減違約金，此不輒是在前提即違約金金額未確定之情形下，要求法院酌減違約金；甚者，於本件系爭不動產迄仍未開工之情況，更給與欲違約之當事人得以在法院判決後，衡量得失利弊之機會，據以決定事後是否違約，而有違酌減違約金本係基於公平及誠信原則實現之立法目的。至本件工程延宕與否，乃原告可否主張本件有可歸責於被告之解除系爭合約之原因，要無從以此為原告現得請求法院酌減違約金之理由。是原告前開所辯，並無理由，均無足採。五、綜上所述，原告就本件被告收受之960萬元價款，業已遭被告充作違約金乙節，未能舉證證明，本院即無從認該960萬元價款已充作違約金，進而依民法第252條之規定酌減。被告辯稱本件無違約金請求權發生，而有酌減違約金之可能等語，當可採信。從而，原告依法請求酌減違約金，洵屬無據，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不生影響，爰不另贅論，併此敘明。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國 104 年 6 月 10 日民事第八庭審判長法官黃柄縉法官黃媚鵑法官蕭涵勻以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 104 年 6 月 10 日書記官吳芳玉

臺灣臺北地方法院104年度重訴字第143號

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