臺灣臺北地方法院104年度重訴字第181號

• 裁判案由: 給付居間報酬
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 105 年 05 月 11 日
• 當事人: 洪至舜

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第181號原　　　告　洪至舜　　陳報址：居臺北市萬華區和平西路3 段訴訟代理人　林佑臻
被　　　告　朱宗彬
訴訟代理人　陳國雄律師
複　代理人　曾憲忠律師
上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國105 年4 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1
項第3 款定有明文。查原告訴之聲明原為：「㈠被告及訴外人朱宗男、朱景麟、朱柏蒼、蔡篤仁及林峰輝（下合稱訴外人等人）因分別給付新臺幣（下同）355 萬4,000 元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息」（見103 年度司促字第27017 號卷宗〈下稱司促卷〉，第1 頁及同頁背面）。嗣於訴訟中，分別撤回訴外人蔡篤仁、林峰輝、朱景麟、朱柏蒼，以及訴外人即朱宗男之繼承人高豐美、朱國彰及朱育賢部分，並將訴之聲明更為：「㈠被告應給付原告1,777 萬元，及自105 年3 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行」（見本院卷第252 頁），就被告朱宗彬部分，核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭規定，自應准許。
貳、實體方面
一、原告主張：緣臺北市○○區○○段0 ○段00地號土地（下稱83地號土地），本為被告及訴外人朱宗男、朱景麟、朱柏蒼所有；同小段84地號土地（下稱84地號土地，與83地號土地下合稱系爭土地）本為訴外人蔡篤仁所有。被告獲朱宗男、朱景麟、朱柏蒼同意，就自己並代表朱宗男、朱景麟、朱柏蒼等人，與原告於102 年4 月15日成立出售83地號土地及門牌號碼為臺北市○○區○○○路00號1 樓至3 樓建物（下稱系爭建物）之居間契約（下稱系爭居間契約），復簽立授權書（下稱系爭授權書），授權事項為：「有關臺北市○○區○○○路00號1 樓至3 樓土地與建物標示房地之出賣、最後賣價得由所有共有人同意決定。一切事務之委任代理，及以上述授權事宜得複委任代理。（複委任至洪至舜為止）每坪500 萬以上」等語，授權期間為簽授權書起半年止，即自102 年4 月15日至同年10月14日止，被告亦獲蔡篤仁授權，將84地號土地出售事宜委由原告一併處理。嗣原告與林峰輝接洽，林峰輝願以3 億5,540 萬元購買系爭土地，其並居間協調，系爭土地買賣契約（下稱系爭買賣契約）之相關細節均已合致。詎被告遲未簽署系爭買賣契約，經催未獲置理，迨授權期間屆至後，旋於102 年10月與同年9 月剛設立之訴外人新意建設股份有限公司（下稱新意建設）就系爭土地簽訂買賣契約，並於103 年2 月13日移轉登記予新意建設所有，而遂行免除原兩造約定依行政院內政部不動產仲介經紀業報酬計算標準，仲介報酬為買賣價金6%之不法利益，有違誠信原則。爰依民法第568 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告1,777 萬元，及自105 年3 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：其不否認與原告簽訂關於83地號土地及系爭建物之居間契約，然兩造間居間契約性質為促使雙方成立契約之媒介居間，應待系爭買賣契約成立後始能獲得居間報酬。至84地號土地，蔡篤仁並無授權，其僅將相關買賣條件告知蔡篤仁自行決定。然於系爭買賣契約磋商過程中，林峰輝不採其所要求「買斷」之方式，復多次要求被告應辦理系爭建物滅失、以鑑界測量後之面積為交易基礎，甚加註不公平條款，第2 期至第4 期款須待系爭土地及系爭建物點交完成始一併支付，而亦未討論信託契約等情，可見系爭買賣契約相關細節仍存重大歧異，造成無法達成買賣意思表示合致之最終破局結果，非可歸責於被告，原告請求被告應給付1,770 萬元及法定遲延利息，並無理由。縱認被告應給付仲介報酬，兩造時僅以原買賣價金2%約定為居間報酬，而被告僅具83地號土地應有部分1/ 4，且不及於蔡篤仁所有84地號土地，故應給付居間報酬僅83萬1,875 元（計算式：每坪500 萬元33.275坪〈83地號土地面積110 ㎡〉1/ 42%＝83萬1,875 元）。至原告所主張之不動產仲介經紀報酬計收標準，僅規定收取居間報酬數額不得超過該不動產實際成交價金6%或1 個半月之租金，非指原告得請求原買賣價金6%之居間報酬等語。況原告身為被告仲介，本應維護被告利益，然就林峰輝單方面增加不利被告之付款條件，反配合買方故意不將系爭買賣契約書草稿提供被告先行審閱，甚未據實說明林峰輝締約能力，依法應喪失報酬請求權等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回；㈡如受不利益之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：
㈠83地號土地原為被告及朱宗男、朱景麟、朱柏蒼所有；84地號土地原為蔡篤仁所有，均於103 年2 月13日以買賣為原因，移轉登記予新意建設所有。
㈡被告朱宗彬獲朱宗男、朱景麟、朱柏蒼同意，就自己並代表朱宗男、朱景麟、朱柏蒼等人，與原告於102 年4 月15日成立系爭居間契約。被告朱宗彬並與原告簽立爭授權書，授權事項為：「有關臺北市○○區○○○路00號1 樓至3 樓土地與建物標示房地之出賣、最後賣價得由所有共有人同意決定。一切事務之委任代理，及以上述授權事宜得複委任代理。（複委任至洪至舜為止）每坪500 萬以上」等語，授權期間為簽授權書起半年止，即自102 年4 月15日至同年10月14日止。
㈢林峰輝曾於102 年6 月28日出具土地購買意願書予被告、朱宗男、朱景麟、朱柏蒼及蔡篤仁，表示願以3 億5,540 萬元購買系爭土地。
㈣原告曾多次交付系爭土地不動產買賣契約書之草稿予被告確認修改。惟事後原定買賣雙方遲未簽署系爭買賣契約，原告於102 年9 月25日以臺北大同郵局存證號碼000409號存證信函催告林峰輝、被告等人儘速簽約，然經被告以102 年10月2 日臺北中山堂郵局存證號碼000183號存證信函表示因買賣條件未能達成共識，無簽約義務等語，並經臺北市萬華區調解委員會102 年10月23日102 年民調字第0560號，與被告和訴外人等人間調解不成立。
四、得心證之理由：
本件兩造所爭執之處，在於：㈠系爭居間契約之性質為何？就84地號土地，兩造是否成立居間契約？㈡系爭買賣契約是否遭被告故意拒絕訂約而不成立？㈢原告請求被告應給付1,777 萬元及法定遲延利息，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭居間契約之性質為何？就84地號土地，兩造是否成立居間契約？
⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付，民法第565 條、第566 條分別定有明文。又所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付（最高法院52年台上字第2675號判例要旨參照）。
⒉兩造間就83地號土地及系爭建物，被告就自己並代表已獲同意之朱宗男、朱景麟、朱柏蒼等人，與原告成立系爭居間契約等情，為兩造所不爭執，業如上述。依前開授權書均書以：「出賣、最後賣價得由所有共有人同意決定」等節，輔以原告屢自承：系爭居間契約為媒介居間，系爭買賣契約業已準備簽約程序就緒，被告及訴外人等人竟未締約等語（分見司促卷一第2 頁背面；本院卷第30頁背面），顯見系爭居間契約確屬媒介居間，即須於約定之授權期間內，就83地號土地及系爭建物因原告之媒介而成立買賣契約者，原告始得依實際成交價額，請求居間報酬。至居間報酬計算方式，揆諸上揭規定，本件原告雖就兩造間對居間報酬之計算方式前後主張不一，然仍可推知系爭居間契約確實約定有報酬額；參以被告於本院行當事人訊問程序時稱：其與原告當時約定居間報酬以買賣價金2%計算，如每坪超過510 萬元，則願意支付3%居間報酬，又如蔡篤仁願就84地號土地一起出售，則以各以2%即4%為計算等語（見本院卷第253 頁及同頁背面），被告就兩造間確有居間報酬一事既無爭執，且核與原告前所稱與被告各2%獲取居間報酬等情相符，則本件原告居間報酬之計算，以原買賣價金2%為原則，堪可採認。
⒊原告雖稱被告亦獲蔡篤仁之同意，授權成立居間契約云云，並提出電子郵件內容影本1 紙為據（見本院卷第114 頁），惟遭被告所否認，並以前詞置辯。觀前揭電子郵件內容，僅係被告向蔡篤仁表示：系爭土地如能一起出售或商談合建，可以一起行動，對雙方有較好的結果，其與兄弟間較傾向出售而非都更合建等語，僅能認定被告確曾與蔡篤仁談及系爭土地出售一事，但並無「授權被告和原告締定居間契約」之證明，原告既無法就此舉證以實其說，則原告此部分主張，尚非可採。是以，兩造間就84地號土地，難認成立居間契約。
㈡系爭買賣契約是否遭被告故意拒絕訂約而不成立？
⒈系爭土地事後買賣契約之簽訂，並非與原買賣契約之相對人所簽立：
①按居間人，以契約因其媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。次按媒介居間人固以契約因其媒介而成立時為限，始得請求報酬，但委託人為避免報酬之支付，故意拒絕訂立該媒介就緒之契約，而再由自己與相對人訂立同一內容之契約者，依誠實信用原則，仍應支付報酬（最高法院58年台上字第2929號判例要旨參照）。揆諸前開要旨，應以委託人因故意而拒絕訂立媒介就緒之契約，再由自己與「相對人」訂立同一內容之契約者為限。
②觀最後一版系爭買賣契約書草稿，可見原定系爭買賣契約相對人為林峰輝（見本院卷第207 頁）；而系爭土地係於102
年12月30日發生買賣原因、103 年2 月13日以買賣為原因，登記予新意建設等情，有系爭土地異動索引、臺北市建成地政事務所105 年3 月25日北市建地籍字第10530585000 號函暨土地登記申請書原案影本在卷可查（見本院卷第160 頁至第161 頁、第266 頁至第296 頁），顯見與林峰輝非屬同一人，而無前開判例要旨之適用。原告雖主張林峰輝曾表示認識很多桃園金主，懷疑前揭居間報酬實際上確實支付予林峰輝等語，惟並未舉證以實其說。況林峰輝於本院已當庭辯以：其與新意建設毫無關聯，其之前任職於華邑開發建設有限公司，現為圓石建設有限公司總經理等語（見本院卷第101
頁背面至第102 頁、第122 頁背面）。佐以新意建設法定代理人為林伯翰，董事及監察人均代表台灣新光建築經理股份有限公司，再觀其董事與監察人，與林峰輝現任負責人之圓石建設有限公司，抑或華邑開發建設有限公司均無直接關聯等情，分別有前開公司基本資料查詢存卷可按（見本院卷第145 頁至第156 頁），核與被告於本院陳稱：其後由朱宗男與新光集團人討論後，因條件更好，故出售83地號土地及建物等情相符（見本院卷第255 頁），益徵原告僅係空言臆測林峰輝與新意建設有關，依現有卷證，難以採信。
⒉原系爭買賣契約，確因買賣雙方意思表示不合致而不成立：①按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條定有明文。又當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於買賣契約必要之點，即價金與標的物之意思表示必須一致，否則其契約即難謂已成立（最高法院69年度台上字第1710號判例要旨參照）。
②原告雖主張系爭買賣契約之相關細節均已合致，但買賣雙方故意不予締約，有違民法第148 條第2 項之誠信原則云云。然於83地號土地上，該時仍存有被告、朱宗男及朱景麟分別共有之系爭建物（應有部分各1/3 ），此有系爭建物所有權狀存卷足按（見本院卷第294 頁至第296 頁），則出售83地號土地，勢必影響系爭建物使用收益之情事；另系爭買賣價金給付方式，亦涉及到買賣雙方間之權益保障，可見系爭建物是否屬於系爭買賣契約之標的物，以及系爭買賣價金之支付方式，應屬於系爭買賣契約必要之點。然就系爭建物是否屬系爭買賣契約買賣標的物之一、系爭買賣價金之付款方式，觀系爭買賣契約書草稿最後版本中，仍註記有「需再補充地上建物產權相關事項─刪除」等文字，並於第2 條第2 項載以：「買方支付價款除第1 項於簽訂信託合約時，應指定匯入指定專戶，其餘款項第2 、3 、4 項，於完成所有權移轉登記完畢暨地上物點交完成時一並交付」等語，且於第3
條約定：「本約……由國泰世華銀行統籌管理本案交易事項；本買賣合約相關交易行為需依據雙方認定信託合約規定辦理」等語，卻未於草稿內附有何國泰世華銀行信託合約之書面資料（分見本院卷第208 頁、第210 頁）。此核與被告於本院當事人訊問時稱：其等就系爭建物亦有權狀，因此其等對83地號土地、系爭建物是要一起出售，不應要求作系爭建物權狀滅失之行為；雙方從未於銀行談論任何信託契約草約等節（見本院卷第254 頁至第255 頁），以及林峰輝於本院陳稱：其本為買方，但因交易過程中，未見所有地主同意，且仍有相關建物侵界之協調、系爭建物承租合約之解決尚待解決，僅有價錢具體，其他條件亦會影響價金等語（見本院卷第102 頁）相符，另有兩造間關於討論系爭建物是否拆除、鑑界與否，以及信託草約何時提出之錄音譯文在卷可參（見本院卷第140 頁至第143 頁），可見原買賣雙方對於系爭買賣契約之買賣標的物、付款方式仍有疑慮。輔以原告與林峰輝間之電話錄音譯文中，林峰輝表示其故意要寫其餘款項應待完成所有權移轉登記暨地上物點交完成時一併支付，備註欄這樣寫是尊重地主，賣方都沒註明地上物……這一份是因將原告當為自己人，不要給被告等語（見本院卷第233 頁至第236 頁），益徵前開付款方式條款非被告所同意，系爭建物之處理亦待買賣雙方商討解決。揆諸前開規定及要旨，原買賣雙方對於系爭買賣契約必要之點意思表示未能一致，難謂原告以系爭買賣契約相關條件均已談妥而媒介就緒，被告卻有故意拒絕簽約等節為可採。
㈢原告請求被告應給付1,777 萬元及法定遲延利息，有無理由？
系爭買賣契約既因買賣價金之給付方式與買賣標的物尚待釐清等諸多因素，而未媒介締結契約就緒，雖兩造間就83地號土地及系爭建物簽立系爭居間契約，但被告未簽訂系爭買賣契約等情，顯非故意未予訂約，事後亦非與林峰輝就系爭土地簽訂買賣契約。是以，本件既未因原告媒介而成立系爭買賣契約，被告亦難認有何違反誠信原則之情形，則原告請求被告應給付居間報酬，其中1,777 萬元及法定遲延利息部分，難認有理由。
五、綜上所述，兩造間雖就83地號土地及系爭建物成立媒介居間契約，但因未媒介就緒，被告另與他人簽立買賣契約，亦非故意拒絕締約而不成立。從而，原告依民法第568 條規定，請求被告應給付1,777 萬元，及自105 年3 月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，爰併駁回之。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條
中 華 民 國 105 年 5 月 11 日民事第七庭 審判長法 官 徐千惠
法 官 蘇嘉豐
法 官 黃鈺純
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 5 月 11 日書記官 鄭仁榮