104年度重訴字第222號｜民事：履行契約｜裁判日期：105 年 11 月 04 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　104年度重訴字第222號原　　　告　黃蓁蓁訴訟代理人　陳永昌律師游孟輝律師被　　　告　趙藤雄訴訟代理人　謝進益律師陳建霖律師上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國105年10月11日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣貳億壹仟零玖拾捌萬貳仟叁佰壹拾捌元，及自民國一百零三年十一月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔。本判決於原告以新臺幣柒仟零叁拾叁萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳億壹仟零玖拾捌萬貳仟叁佰壹拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告原起訴聲明第一項求為：「被告應給付新臺幣（下同）2億0,496萬1,200元及自民國103年11月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」嗣於105年7月19日以民事準備㈧暨變更訴之聲明狀變更前開請求之金額為：「2億1,098萬2,318元」（見本院卷一第4頁及卷二第81頁）。核原告前揭所為應屬聲明之擴張，揆諸前開法條，並無不合，自應准許。貳、實體方面：一、原告主張：㈠原告為訴外人奕行投資股份有限公司（下稱奕行公司）之負責人及訴外人奕銘投資股份有限公司（下稱奕銘公司）之實際負責人，該兩公司原持有坐落臺北市○○區○○段○○段0地號土地（下稱系爭土地）應有部分各2分之1。而奕行公司、奕銘公司於94年間為清償訴外人新加坡商星展銀行股份有限公司（原名寶華商業銀行股份有限公司）等聯貸銀行之債務，與訴外人昌軒建設股份有限公司（下稱昌軒公司）簽立合建協議，約定由奕行公司、奕銘公司提供系爭土地，昌軒公司出資興建地下3層、地上24層之辦公大樓（下稱系爭大樓），俟大樓興建完成後，奕行公司、奕銘公司再以合建所分得利益清償銀行債務。嗣因被告認系爭大樓興建完成後可作為其負責經營之遠雄集團企業總部，遂向原告及昌軒公司爭取由訴外人遠雄人壽保險事業股份有限公司（下稱遠雄人壽公司）購買上開合建案將來興建完成之系爭大樓，而系爭土地係原告累積畢生心血以奕行公司、奕銘公司名義共同購買，原告希冀將來在該棟大樓擁有辦公處所，始願同意為該項交易。被告為使其擔任負責人之遠雄人壽公司能順利達成該項交易，並思及其個人及家族成員為遠雄人壽公司之主要股東（持股約86至94％），如能取得該建案，將來大樓興建完成後，遠雄人壽公司獲利，其個人及家族成員亦將同蒙其利。因而以被告個人名義於97年6月9日與原告簽訂協議書（下稱系爭協議書），並於該協議書第1條及第2條約定，系爭土地上興建建築物並取得所有權後六個月，原告得向被告購買系爭大樓之部分建物及持分土地，建物面積以200坪、車位3個（含公共設施）為限，購買價格以建物成本價格加計稅費、移轉費用後計算之。惟若其後原告欲出售，被告亦享有以當初出售原告之價格買回之權利。而兩造簽訂系爭協議書後，昌軒公司隨後於97年7月18日與遠雄人壽公司簽訂不動產買賣契約書，以70億9,500萬元出售昌軒公司就系爭大樓興建完成後分得之土地及建物予遠雄人壽公司。奕行公司、奕銘公司亦於97年7月25日分別與遠雄人壽公司簽訂不動產買賣契約書，各以29億0,250萬元出售渠等就系爭大樓興建完成後可分得之土地及建物予遠雄人壽公司，總計遠雄人壽公司購買系爭土地及其上擬興建之辦公大樓之總價金為129億元。嗣系爭大樓於101年11月26日興建完成後取名為「遠雄金融中心」，並由遠雄人壽公司辦理第一次保存登記。㈡原告為確認被告是否遵循系爭協議書內容如期履約，因而於101年7月17日在臺北市喜來登大飯店與被告見面餐敘（下稱該次餐敘），席間被告主動表示系爭大樓第10樓層共有4戶，每1戶約為131坪至160坪不等，其已選定該樓層西南角1戶約150餘坪，由遠雄人壽公司出售予原告，以履行出售200的坪建物及車位之承諾，原告遂表示該戶僅150餘坪，不足其承諾之面積即200坪，並當場請求被告再增售1戶，兩戶合計約300坪出售予原告，原告就超出之100坪部分願按「市價」購買，並提議200坪部分可以採用地主保留戶折讓出售方式作價買賣，惟被告認為此方式涉及關係人交易，恐有觸犯法令之嫌，堅持全部交易均按「市價」買賣，至200坪市價與成本間價差部分，另以其他方式彌補，原告見被告立場甚堅，且避免觸犯法令，即不再堅持折讓作價之交易方式。兩造間因而達成共識，均同意全部按「市價」與遠雄人壽公司交易，差價部分另以其他方式補償。其後被告為履行其出售建物200坪及車位3個之承諾，乃於102年4月12日由遠雄人壽公司與原告實質控制之公司即訴外人海達投資有限公司（下稱海達公司）簽訂不動產買賣契約書（下稱第一次買賣契約），約定遠雄人壽公司以總價款2億9,217萬8,000元出售遠雄金融中心大樓即門牌號碼臺北市○○區○○路0號10樓建物1戶（面積153.88坪，下稱系爭10樓建物）及停車位2個予海達公司（扣除車位價款，房地每坪價格為185萬元），同日遠雄人壽公司並與原告、海達公司就上述不動產優先買回之條件及金額簽訂協議書（下稱系爭買回協議書）。並於102 年6月5日被告與原告、海達公司簽訂協議書，約定至遲於103年上半年，同樣以每坪單價185萬元價格，就系爭大樓10樓之1建物及停車位一個簽訂買賣契約。其後遠雄人壽公司與海達公司再於103年5月16日簽訂不動產買賣契約書（下稱第二次買賣契約），約定遠雄人壽公司以總價2億8,122萬6,000元（每坪價格亦為185萬元）出售系爭大樓10樓之1建物1戶（下稱系爭10樓之1建物）及停車位2個（嗣後再增購一個車位）予海達公司。而兩造就第一次及第二次買賣契約所約定買賣2戶建物（面積合計301.84坪）、4個停車位均已辦理所有權移轉登記完畢，亦已完成買賣價金之給付。㈢其後兩造就第一次及第二次買賣契約買受房地其中200坪市價與建物成本間之差價部分如何補償進行磋商，然被告竟虛列建物成本而壓低差價數額，並藉口手頭欠缺現金，擬改以訴外人遠雄建設股份有限公司（下稱遠雄建設公司）所有位於新北市沚止區之建物折讓價格轉售予原告，再由遠雄建設公司代為銷售後，以折讓之價差抵償被告應補償原告之差價，惟為原告所拒，不得已於103年11月12日委託律師發函催告被告應於函至7日內補償差價，經被告於103年11月13日收受後，仍置之不理，拒不清償。甚辯稱，97年協議書僅為初步意向，期後已為第一次及第二次買賣契約所取代，原告無從依97年協議書請求被告補償云云，然系爭協議書之締約主體為原告與被告2人，因渠等均非法律人，故而系爭協議書有些文字用語或欠嚴謹而稍有失誤之處，譬如兩造就系爭協議書前言記載「甲方出售....予乙方事宜」及第1條「乙方於上述土地上興建...」及第2條「...乙方如欲將建築物之全部出售予第三人時」，所稱之乙方，顧名思義即知兩造之真意係指遠雄人壽公司，前言及第1條及第2條之乙方誤質為「趙藤雄」，然出售土地者實為原告擔任負責人之「奕行公司」及其實質控制之「奕銘公司」，並非原告個人，而購買土地者亦為「遠雄人壽公司」並非被告個人，被告於簽立97年協議書時明確知悉興建大樓者為遠雄人壽公司而非其個人，堪可認定。參兩造簽署97年協議書之背景事實，即被告欲使系爭大樓作為遠雄集團總部，然因原告遲遲不願同意該項交易，被告思及遠雄人壽公司若因取得系爭大樓而受有利益，其本人及家族成員為遠雄人壽之主要股東亦將同蒙其利，為促使原告同意該項交易，乃不惜犧牲其個人部分利益，同意以「建物成本」之特殊優惠價出售200坪予原告，以激發原告同意是項交易之意願，並協助實現前述其畢生之宿願，另為兼顧系爭大樓之整體性，除出售原告實際負責之海達公司兩戶及約有附條件買回之特別約定限制外，迄今均未曾出售予第三人，以便為將來整棟大樓欲轉售第三人時之整體處分，足見97年協議書第2條關於附條件買回權之約定，具有上開特殊之交易背景及特別目的，是97年協議書第1條之所謂「建物成本」，真意係為遠雄人壽公司之建築成本。被告就「建物成本」一詞，強行曲解為「被告取得建物所可能產生之成本，再依協議計算之」毫無依據，亦與社會一般通念所理解之文字意義均不相符合，並有悖於論理法則及經驗法則，自非可採。至海達公司與遠雄人壽公司於第一次及第二次買賣契約所議定之每坪交易價格185萬元，衡諸被告於兩造101年7月17日餐敘時被告曾表示：「若以銷貨折讓方式買賣，恐涉及關係人交易或觸犯法令而遭嚴厲查稽，堅持遠雄人壽公司與原告之交易全部按市價買賣。」，原告始表明增購之100坪建物照市價購買等節，二次買賣契約所定之185萬元應為市場行情價格。是以，兩造既已於101年7月17日合意由遠雄人壽公司按照市價出售系爭大樓部分建物予原告，再由被告個人支付其中200坪之差價，以免涉及關係人交易及觸犯相關法律，堪認前開每坪185萬元之價格係屬市價，並非建物成本，故依97年協議書之約定，被告自負有補償差價之義務。㈣本件系爭大樓之總樓板面積為1萬7,371.51坪，此為兩造所不爭執，佐以壽險資金均為自有資金，本無資金成本可言，此觀遠雄人壽公司之財務報表並無該項利息支出之帳目足證。復依遠雄人壽公司之成本分析既記載系爭土地取得及建築成本合計144億元，以銷坪面積1萬7,371.51坪作為計算基礎，系爭大樓成本每坪約為82萬8,943元，此與本案證人梅元貞會計師、周寶蓮會計師所證稱系爭建物取得成本每坪83萬6,395元相當。而本件系爭10樓建物面積為153.88坪，其帳面價值應為1億2,743萬6,000元（含車位）。再所謂帳面價值係依會計原則規範而計算，乃公司取得土地到興建完工達到可使用狀態前的一切必要支出，再扣除折舊金額後所得數額，系爭大樓成本即係帳面價值加計折舊金額，此見不動產技術估價規則第69條第1項規定可知。而系爭10樓建物出售前之折舊金額，房子部分為47萬5,160元，車位為3萬1,984 元，此經制作遠雄人壽公司102年及103年財務報告之梅元貞會計師到庭結證屬實，並有前開102年財務報表所揭示之帳面價值可為佐證；依此系爭10樓建物之取得成本即為1億2,794萬3,144元（計算式：1億2,743萬6,000元＋47萬5,160元＋3萬1,984元），且因為新建之大樓，故遠雄人壽公司就系爭10樓建物之建築成本即取得成本為1億2,794萬3,144元，故被告尚應給付原告系爭10樓建物交易價格與成本價格間之差價為1億6,423萬4,856元（計算式：2億9,217萬8,000元－1億2,794萬3,144元）。至系爭10樓之1建物部分，建物出售前房地之帳面價值應為1億2,165萬8,000元（含車位），房地之折舊費用為195萬8,305元，車位之折舊費用為13萬6,702元，此亦經證人周寶蓮會計師到庭結證屬實，則系爭10樓之1建物之取得成本為1億2,375萬3,007元（計算式：1億2,165萬8,000元＋195萬8,305元＋13萬6,702元），以該建物面積147.96坪（車位面積除外）換算，每坪為83萬6,395元（計算式：1億2,375萬3,007元147.96坪），即原告計算每坪建物成本時係以包括車位之總價除以建物面積據以計算，此種計算方式顯將建物成本予以墊高而減縮差價數額，應屬有利於被告之算法。而系爭10樓之1建物交易價格為2億7,372萬6,000元（不含車位），換算結果每坪185萬元。兩造依系爭協議書係約定200坪按建築成本計價，故扣除系爭10樓建物面積153.88坪後，系爭10樓之1建物其中46.12坪（計算式：200坪－153.88）仍應按建築成本計價，其餘部分則按市價計算。據此，被告就系爭10樓之1建物其中46.12坪部分尚應給付原告差價為4,674萬7,462元【計算式：（市價185 萬元－系爭10樓之1建物每坪取得成本83萬6,395元）46.12坪＝4,674萬7,462.6元】。依上所述，被告依系爭協議書之約定，應就系爭10樓及10樓之1建物總面積其中200坪給付原告關於建築成本與市價之差額，合計為2億1,098萬2,318 元（計算式：1億6,423萬4,856元＋4,674萬7,462元）及自 103年11月13日存證信函送達被告後滿7日即103年11月20日起算之遲延利息。為此，原告爰依系爭協議書及101年7月17日口頭補償約定提起本訴。㈤並聲明： ⒈被告應給付原告2億1,098萬2,318元，及自103年11月20日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。 ⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠民法第345條第2項規定所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。復不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。而本件系爭協議書並未記載「不動產標的物之交付」、「產權移轉登記時期」、「價金之交付方式」及「價金之給付時期」等關於標的物及價金此契約必要之點所涉事項，亦無載有稅負、相關費用及違約之效果等重要事項，系爭協議書確非兩造間成立之不動產買賣契約。復以原告自承系爭協議書僅就「買賣標的物即坐落之土地、建物範圍」以及「交易價格計算方式」為記載，亦稱「因上開大樓興建完成後，土地及建物保存登記為遠雄人壽公司所有，無法直接以被告個人名義售予原告、被告為履行系爭協議書之約定，乃自101年7月間起至102年6月5日止，數次與被告協商。」等語，顯係就系爭協議書無法直接履行乙節成立自認。且因系爭協議書中就不動產之確切坐落樓層、方位、買賣坪數、價金數額等買賣之最基本要素均無記載，系爭協議書顯亦非屬買賣預約，僅係兩造間就協助原告取得不動產之初步意向，後該初步意向亦已由第一次及第二次買賣契約及系爭買回協議書所取代。遑論系爭協議書之內容實無任何關於給付差價或相關機制之記載，兩造間並無存在給付差價之約定，原告依系爭協議書請求被告給付差價，實屬無據。㈡又原告本件所提出101年7月17日錄音之光碟（下稱系爭錄音光碟），係原告於私人餐敘中，未經被告同意即私自就被告談話之內容予以錄音，此為原告所不爭執。觀系爭錄音光碟之談話之內容可知，該次餐敘談話中，背景並無任何嘈雜之聲，亦未見除服務人員以外之人參與談話，顯見該次餐敘係於非公開之場所進行，被告於該等場合發表談話，實屬被告之非公開活動，具備合理之隱私期待而應受隱私權之保障；亦且，被告於該次餐敘中所為之談話內容，實屬朋友間之閒聊雜談，並無公開發表或使第三人知悉之意，原告於未經被告同意之下私自錄音，確屬侵害被告隱私權之違法取證行為，復堪認定。再以比例原則之觀點為衡量，本件兩造就不動產買賣事宜訂有系爭協議書，其後兩造與遠雄人壽公司間更成立第一次及第二次買賣契約、系爭買回協議書，顯見兩造間就系爭大樓之不動產買賣相關事宜，並非欠缺溝通之管道與機會，倘兩造間確有成立補償差價協議之意向，亦應循上揭簽訂協議書或其他書面契約之方式處理，並以之作為權利主張之證據，方合於目的性及最小侵害性原則，然原告以竊錄方式為取證，與常情及原告身為著名不動產投資人之身份經驗不合。且衡諸本件被告隱私權受侵害之程度，更顯較原告使用違法取得之錄音證據所得之舉證上利益為大，益徵本件原告私下錄音之違法取證行為，顯與比例原則相違，亦堪認定。再者，依系爭錄音光碟之譯文內容可知，該談話中原告確於明知雙方不成立任何口頭協議，以及被告已明確表示無得代為同意原告就不動產買賣所提出之任何提議之情形下，仍重覆性地對被告為疲勞轟炸，咄逼被告應允原告所提之提議，原告此等屢屢逼問之行為，顯係基於誤引被告為違背本意之陳述而予以竊錄之目的，無非就是要截取被告所言，作為日後向被告求償、喊價之依據，原告動機惡劣。其顯係欲達成買受兩戶建物與日後得無端向被告求償等雙重獲益之目的，此由原告違法竊錄而取得系爭錄音後，續與被告商談欲再向遠雄人壽公司購買系爭大樓第2戶建物即系爭10樓之1建物事宜，俟於系爭買回協議書與第二次買賣契約訂立後，遽提出系爭錄音光碟之談話內容請求被告給付差價之事實，足茲證明。蓋依一般經驗法則，原告買受系爭10樓建物後理當要求被告履行所謂「補償差價」之義務，豈會在103年5月16日另行購買系爭大樓10樓之1建物後，始於103年11月13日發函要求被告履行，其動機、目的純屬不正；依臺灣高等法院90年訴字第139號民事判決之意旨，本件原告私自竊錄被告於非公開場所之談話，且錄音過程中屢有誘導介入之行為，非僅嚴重侵害被告之隱私權，且原告取證動機亦非正當必要，系爭錄音光碟之證據能力確應予排除。㈢再細稽系爭錄音光碟之談話內容可知，原告竊錄餐敘過程部分歷時約2小時17分鐘，其中長達1小時47分鐘之時間均係雙方朋友間之閒聊，當日餐敘接近尾聲時雙方雖有談及協調向遠雄人壽公司買受不動產之相關話題，惟被告仍無就不動產買賣相關事項發生法律效果之意思，顯然欠缺效果意思而非有效之意思表示，更無成立原告所謂之補償差價之口頭協議。此由談話之過程中原告雖一再以「你再想想看啦」、「你好好想想看啦」等語勸誘被告，然被告仍無表示任何關於不動產買賣之具體條件或內容，足見被告自始均以與朋友間餐敘閒談之意思與原告進行談話，並無任何關於不動產買賣之意思表示甚明，原告斷章取義，顯無足採。縱認系爭錄音光碟之談話內容屬雙方對不動產買賣之意思表示，然談話中兩造間對於不動產買賣事宜各自提出之提議，各均遭他方明確否決，如被告向原告說明協調遠雄人壽公司出售建物1戶予原告之內容，並就原告日後買受建物後之預期價差問題提出設想與提議，然經原告思考後明確地予以否決，表示不能接受僅向遠雄人壽公司購買約153坪建物1戶，並向被告提議另購1戶，2戶合計約300坪，惟經被告明確表示無法代為同意，顯無任何意思表示之合致可言。雖原告執以被告於系爭錄音光碟之談話內容中曾稱：「有不滿意之價差，只有我個人墊著」等詞即屬被告允諾補償「差價」之承諾云云，然查「墊」此用語衡諸社會一般通念，均應認為屬「墊付」即暫時代付之意，而非原告所稱之「補償」之意思。復依上揭陳述之前後脈絡觀之，被告該等陳述係「假如原告願意只買系爭10樓建物1戶」此假設性前提存在時，被告對此之想法與意見供原告參考，惟前開假設性前提業經原告明確拒絕，上揭被告所陳之想法與意見亦應隨同消失。遑論其後原告就海達公司與遠雄人壽公司簽署系爭第一次及第二次買賣契約所約定之每坪單價185萬元，未見原告有所異議或其他表示，顯見原告確無對於價格不滿之情形。依此，由系爭錄音光碟之談話內容觀之，兩造間實未成立「補償差價協議」，且自該內容亦足確認本件第一次及第二次買賣契約、系爭買回協議之買賣條件確係原告、海達公司與遠雄人壽公司實質磋商後所合意決定，前開契約履行後，實無「補償差價」之問題，原告實無得請求被告給付「差價」，至為灼然。且依本件原告起訴時原依系爭協議書為請求，嗣於訴訟審理中變更依系爭錄音光碟之談話內容關於「補償差價」之口頭協議為請求，後再改稱其均以系爭協議書為請求，前開口頭協議僅為佐證，原告之主張顯有前後不符之情等節，顯見原告前開主張均為訟曲辯，至無可採。再者，原告雖又陳稱其同意簽署系爭買回協議書係放棄改良費用、不動產市值增加等利益，係因被告承諾原告得以「特殊優惠價格」取得系爭大樓部分建物之故，即被告將對原告補償差價云云，然系爭買回協議書簽立目的係遠雄人壽公司基於日後就遠雄金融中心不動產證券化之考量上，為求日後處分時產權之一體性，方請求與原告、海達公司簽立，況倘若原告上揭主張為真，理應於第二買賣契約簽署時，亦應就200坪扣除153.88坪之46.12坪部分簽訂買回協議書方是，顯見原告顯係曲解系爭買回協議書之訂約目的，枉稱兩造間成立補償差價之協議，至屬無稽。㈣縱認原告得依系爭協議書為本案之請求，然系爭協議書之簽立主體既係為兩造，故該協議書第1條所稱「建物成本」之真意，係指兩造間對於不動產買賣價格之意向為以「被告本身取得建物所可能產生之成本」為基礎，再以協議計算之，並非直接以建物成本價格作為不動產買賣之價格，而係應再經過磋商與協議後方決定。蓋系爭大樓之原始起造人係為遠雄人壽公司，因該公司為公開發行股票之保險業者，凡涉及該公司所有之不動產之處分，皆須依證券交易法第36條之1 、公開發行公司取得或處分資產處理準則以及該公司所訂之「遠雄人壽保險事業股份有限公司取得或處份資產處理程序」等規定進行不動產估價、會計師審查等程序，並循該公司內控制度辦理不動產處分事宜。是被告倘欲取得系爭大樓所屬建物，亦需以遠雄人壽公司依上揭程序後所決定之價格買受，由此足徵被告取得建物所可能產生之成本，實為遠雄人壽公司依法審核決定之價格，實與遠雄人壽公司財務報告所列之「帳面價值」無涉，此亦由系爭協議書簽署後，被告協調遠雄人壽公司傳真成本分析資料予原告與海達公司，並以該資料所示之價格為基礎，由遠雄人壽公司與原告、海達公司協議確認系爭10樓、10樓之1建物2戶之買賣價格為建物每坪185萬元，期後海達公司並以此價格向遠雄人壽買受系爭 10 樓、10樓之1建物2戶等節足證，該等事實均足以證明系爭協議書第1條關於買賣價格意向記載之真意，確係以被告取得建物之成本價格為基礎，再協議計算之。蓋若兩造真意確係以遠雄人壽公司之建築成本或遠雄人壽公司之財報資料所列之成本為據，系爭協議書應當明確記載，以杜免日後之爭議，原告既自詡縱橫商場數十載而素負經驗，自無不知之理。再原告起訴時於起訴狀中曾自承系爭協議書無法直接履行，惟此等陳述實與其據依系爭協議書為請求權基礎之主張相互扞格矛盾外，原告復辯稱系爭協議書所記載之乙方應為「遠雄人壽公司」以及該協議書中之「建物成本價格」當為遠雄人壽公司興建系爭大樓之「建築成本」云云，此等主張亦僅背離客觀文字記載，更見原告為謀巨利而屢屢曲解系爭協議書記載真意。依此，原告主張系爭協議書所稱之「建物成本價格」之真意，係雙方合意以遠雄人壽公司之建築成本為認定云云，更乏所據，殊無足採。㈤而依遠雄人壽公司內部對於不動產出售價格之算定邏輯，即依102年3月1日遠雄人壽公司傳真資料所示，系爭大樓以建物每坪185萬元、車位每個375萬元作為買賣價格，此由原告自承於第一次買賣契約前曾收受前開傳真資料，期後並依前開價格議定第一次及第二次買賣契約，顯見原告確實同意該以等價格為不動產買賣價格，亦符合系爭協議書第1條所記載之初步意向真意，本件自無補償差價之協議存在，或有補償差價之問題甚明。原告雖稱遠雄人壽公司傳真資料所示之成本價格有虛灌成本之情，該價格非為97年協議書第1條記載之建物成本價格，遠雄人壽公司財報所列之「帳面價值」方屬之云云，然前開傳真資料係遠雄人壽公司依法加計各項成本後所計算得出，亦即遠雄人壽公司於計算系爭大樓之總成本時，除營建與土地取得成本外，亦有計入資金成本與其他依保險業主管機關規定應認列之各項成本，此參據證人周寶蓮會計師證述：「遠雄人壽公司因屬人身保險業者，於從事不動產投資時依照主管機關與相關法規要求，須具備一定成數之資金投報率，以確保遠雄人壽公司於從事不動產投資時仍具相當能力支應與各保戶間保單之預定利率。」及據證人梅元貞、周寶蓮等證述：「遠雄人壽公司財務報表之編制，因受相關會計準則之規範，並不會將保險業資金之成本以及投報成本列入帳面價值計箅」等語可知，以此觀之，遠雄人壽公司於傳真資料中所為之分析計算確屬合理，並無任何虛灌成本之情事甚明。㈥末原告本件所主張之差價計算方式，原告起訴時係主張以遠雄人壽公司財報所示之系爭10樓、10之1建物之帳面價值除以各該建物之面積後得出各該建物之成本價，再將前開建物之成本價予以平均，得出每坪82萬5,194元之建築成本，期後原告擴張聲明所主張之計算方式，係以不含車位之建物價格(每坪185萬元）作為原告所主張之市價，然另一方面卻以加計車位價格所算出之平均每坪價格83萬6, 395元作為原告所主張之建築成本以計算價差，此舉顯有刻意拉高市價、壓低建築成本以擴充差價之嫌，且原告明知車位與建物部分各有不同面積與向遠雄人壽公司購買之價格，仍混充計算，未具體逐項析明，漫天喊價，至無足採；甚且，本件原告係以系爭協議書為請求權基礎，而該協議書上載明原告得主張購買之不動產，其中關於車位部分僅有3個，而原告於上揭計算中竟將第二次買賣契約中所買得的2個車位一併納入計算，顯與系爭協議書記載有所矛盾，益徵原告本件請求所主張之計算方式，混沌不明，刻意混充建物與車位之價格以擴充差額，且計入4個車位之計算亦與系爭協議書記載相違，至無足採。㈦並聲明： ⒈原告之訴駁回。 ⒉如受不利之判決，願以現金或銀行無記名可轉讓定存單供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠原告為奕行公司之負責人及奕銘公司之實際負責人。奕行公司與奕銘公司為系爭土地之所有權人，於94年間，該二公司與昌軒公司就上開土地協議進行合建開發。97年遠雄人壽之董事長為遠雄建設公司，被告為遠雄建設公司指派之法人。97年6月9日兩造間簽訂系爭協議書。遠雄人壽公司並於97年7月18日、同年月25日就系爭土地及其上擬興建之商業辦公大樓即系爭大樓分別與昌軒公司、奕行公司及奕銘公司簽訂不動產買賣契約書，購買上開三家公司就前述合建開發完成後分得之土地及建物，購買土地及建物之總價金為129億元等情，有董事、監察人、經理人及大股東持股餘額彙總表、遠雄人壽保險事業股份有限公司97年及96年12月31日資產負債表、系爭協議書、97年7月18日遠雄人壽公司與昌軒公司間之不動產買賣契約、97年7月25日遠雄人壽公司與奕行公司間之不動產買賣契約、97年7月25日遠雄人壽公司與奕銘公司間之不動產買賣契約等件在卷可稽（見本院卷一第10至12頁、第13頁、第14至16頁、第17至19頁、第20至22頁）。㈡又兩造於101年7月17日在臺北喜來登飯店會面餐敘，原告並錄有該次會面餐敘之談話內容，而談話內容譯文如被告所提之民事答辯五狀所附附表二「實際語意譯文」所載，除其中「你就照市價賣我」應更正為「你就照你的市價賣我」，及「現在也不知道」應更正為「我現在也不知道」、「你去看現場」下應增加「真的很漂亮」、「臺灣金級」應更正為「林口，臺灣金級」乙節，有101年7月17日錄音光碟及譯文、答辯五狀所附附表二、本院勘驗筆錄等件在卷可稽（見本院卷一第95頁、卷二第35至38頁）。㈢系爭大樓於101年11月26日興建完成，由遠雄人壽公司辦理第一次建物保存登記，於102年4月12日，遠雄人壽公司與海達公司間，就系爭10樓建物面積153.88坪，及該建物地下三層編號101及102號之停車位等不動產成立買賣契約，買賣價金以建物每坪185萬元，停車位每個375萬元計算之。同日原告、海達公司及遠雄人壽公司簽訂系爭買回協議書，約定日後原告、海達公司如欲將上開建物出售、移轉予任何第三人時，遠雄人壽公司有以當初出售予原告、海達公司之價格，優先購買上開不動產之權利。兩造、海達公司並於102年6月5 日就系爭10樓之1建物及停車位1個簽訂協議書，約定雙方同意最遲於103年上半年，在符合主管機關相關法令下，雙方共同簽立不動產買賣契約。其後海達公司於103年5月16日向遠雄人壽公司買受系爭10樓之1建物面積147.96坪，及地下三層編號95及96號之停車位，價金以建物每坪185萬元，停車位每個375萬元計算之不動產買賣契約等節，有102年4 月12日遠雄人壽公司與海達公司間之不動產買賣契約、系爭買回協議書、102年6月5日協議書、103年5月16日不動產買賣契約書、臺北市政府都市發展局101使字第345號使用執照存根等件附卷可憑（見本院卷一第23至25頁、第26頁、第27頁、第28至30頁、第71頁）。㈣原告於103年11月12日委由律師對被告寄發臺北信維郵局第13967號存證信函，請求被告依系爭協議書給付系爭10樓建物及系爭10樓之1建物其中200坪關於交易價格與建物成本間之差價2億2,148萬元，並於103年11月13日送達於被告。被告並於103年12月2日委由律師寄發臺北市府郵局第930號存證信函予原告，表明原告上開來函所稱與事實不符，礙難給付「差價」乙節，有臺北信維郵局第13967號存證信函及回執、臺北市府郵局第930號存證信函等件在卷可按（見本院卷一第31至32頁背面）。㈤依遠雄人壽公司102年及101年12月31日財務報告第137頁記載系爭10樓建物之帳面價值為1億2,743萬6,000元，處分利益為1億6,099萬6,000元（以上數額均含計土地在內）。103年及102年6月30日財務報告第95頁記載系爭10樓之1建物之帳面價值為1億2,165萬8,000元，處分利益為1億5,595萬2,000元等情，有遠雄人壽公司102年及101年12月31日財務報告、103年及102年6月30日財務季報告等件附卷可憑（見本院卷一第36頁、第38頁背面）。㈥上開㈠至㈤並為兩造所不爭執，堪信屬實。四、原告主張兩造於97年6月9日簽訂系爭協議書，並約定系爭土地上興建建築物並取得所有權後六個月，原告得向被告購買系爭大樓之部分建物及持分土地，建物面積以200坪、車位3個（含公共設施）為限，購買價格以建物成本價格加計稅費、移轉費用後計算之。嗣系爭大樓於101年11月26日興建完成，並由遠雄人壽公司辦理第一次保存登記。原告為確認被告是否遵循系爭協議書內容如期履約，於101年7月17日與被告見面餐敘，兩造間並達成共識，均同意全部按「市價」與遠雄人壽公司交易，差價部分另以其他方式補償。並由遠雄人壽公司與原告實質控制之公司即海達公司簽訂第一次及第二次買賣契約。然其後兩造就第一次及第二次買賣契約買受房地其中200坪市價與建物成本間之差價部分如何補償進行磋商，被告竟虛列建物成本而壓低差價數額，並藉口手頭欠缺現金，擬改以訴外人遠雄建設公司所有位於新北市沚止區之建物折讓價格轉售予原告，再由遠雄建設公司代為銷售後，以折讓之價差抵償被告應補償原告之差價，惟為原告所拒，不得已於103年11月12日委託律師發函催告被告應於函至7日內補償差價，經被告於103年11月13日收受後，仍置之不理，拒不清償等語，惟為被告所否認，並執前詞為辯。是本件應審酌者為：㈠系爭協議書是否為兩造間所成立之不動產買賣契約？系爭協議書第1條之文字記載之真意為何？㈡原告提出之系爭錄音光碟有無證據能力？㈢系爭錄音光碟之談話內容是否為兩造間之補償差價之口頭協議？㈣原告依系爭協議書及系爭錄音光碟之談話內容，請求被告給付系爭10樓建物及系爭10樓之1建物其中200坪交易價格與建物成本之差價，有無理由？如有，被告應給付之差價數額為若干及如何計算？經查：㈠系爭協議書是否為兩造間所成立之不動產買賣契約？系爭協議書第1條之文字記載之真意為何？ ⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條定有明文。故當事人意思表示不一致者，契約即無從成立。是當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立，最高法院著有40年台上字第1482號判例可資參照。次按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。」，民法第98條定有明文。又契約乃當事人互相表示意思一致成立之意思表示，為意思表示之一，是依民法第98條之規定，解釋契約，首應探求當事人共同主觀之意思。而當事人為意思表示時，格於表達力之不足及差異，恆須加以闡釋，至其內心之意思，既未形之於外，尚無從加以揣摩。故在解釋有對話人之意思表示時，應以在對話人得了解之情事為範圍，表意人所為表示行為之言語、文字或舉動，如無特別情事，應以交易上應有之意義而為解釋，如以與交易慣行不同之意思為解釋時，限於對話人知其情事或可得而知，否則仍不能逸出交易慣行的意義。解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，解釋契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的，依誠信原則而為之。關於法律行為之解釋方法，應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準，合理解釋之，其中應將目的列為最先，習慣次之，任意法規又次之，誠信原則始終介於其間以修正或補足之（最高法院88年台上字第1671號判決意旨參照）。再者，解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院39年上字第1053號著有判例。 ⒉細繹系爭協議書上兩造約定「立協議書人黃蓁蓁（下稱甲方即原告）、趙藤雄（下稱乙方即被告），茲就甲方出售坐落臺北市○○段○○段0地號土地（下稱土地）予乙方事宜，雙方合意訂立本協議書各事項以資共同遵守：⒈乙方於上述土地上興建建築物並取得所有權後六個月內，甲方得向乙方主張購買該建築物之部分建物（及持分土地），甲方購買之部分建物面積以200坪及車位3個（含公共設施）以內為限，建物之樓層由乙方指定，購買價格以建物成本價格加計稅費、移轉費用後計算之。⒉甲方於購買（取得）該部分建物之所有權後，如欲再行出售、移轉予任何第三人時，乙方有以當初出售甲方之價格買回之權利；乙方如欲將建築物之全部出售予第三人時，甲方亦同意配合出售。」，有系爭協議書附卷可憑（見本院卷一第13頁）。雖系爭土地所有權人原為奕行公司與奕銘公司而非原告，而系爭大樓係由遠雄人壽公司為起造人，並於101年11月26日興建完成後由遠雄人壽公司辦理第一次建物保存登記為所有權人，而非由被告個人所興建及登記為所有權人乙節，有臺北市政府都市發展局使用執照存根、系爭土地登記第二類謄本等件附卷可憑（見本院卷一第71頁、第229頁），然觀原告為奕行公司之負責人及奕銘公司之實際負責人，而於97年間遠雄人壽之董事長為遠雄建設公司，被告為遠雄建設公司指派之法人代表，及由兩造於97年6月9日簽立系爭協議書後，遠雄人壽公司旋於97年7月18日、同年月25日就系爭土地及當時其上擬興建之商業辦公大樓即系爭大樓分別與昌軒公司、奕行公司及奕銘公司簽訂不動產買賣契約書，購買上開三家公司就前述合建開發完成後分得之土地及建物等情，有董事、監察人、經理人及大股東持股餘額彙總表、遠雄人壽保險事業股份有限公司97年及96年12月31日資產負債表、97年7月18日遠雄人壽公司與昌軒公司間之不動產買賣契約、97年7月25日遠雄人壽公司與奕行公司間之不動產買賣契約、97年7月25日遠雄人壽公司與奕銘公司間之不動產買賣契約等件在卷可稽（見本院卷一第10至12頁、第14至16頁、第17至19頁、第20至22頁），已如前述，顯見兩造於簽訂系爭協議書時，均明確知悉系爭土地所有權人非原告，且買受人為遠雄人壽公司而非被告，然原告與被告暨各為奕行公司、奕銘公司及遠雄人壽公司之實際負責人，堪信原告主張被告係為將來遠雄人壽公司得向原告為負責人之奕行公司、奕銘公司購得系爭土地及大樓，而於洽談由遠雄人壽公司買受等事宜時，同意原告所提於系爭大樓興建完成後得向被告主張以建物成本此較市價優惠之價格購買系爭大樓面積以200坪及車位3個（含公共設施）以內為限之條件，兩造故而簽立系爭協議書等情，應係真實。可知系爭協議書雖載為「...茲就甲方出售坐落臺北市○ ○段○○段0地號土地予乙方事宜..：⒈乙方於上述土地上興建建築物並取得所有權後六個月內..，購買價格以建物成本價格加計稅費..。」，惟兩造顯均知悉此部分所稱之甲方實係指奕行公司與奕銘公司而非原告，乙方則為遠雄人壽公司。參以系爭大樓既由遠雄人壽公司擔任起造人，興建完成後並由遠雄人壽公司登記為所有權人，顯見系爭協議書所謂「建物成本」當係指遠雄人壽公司興建系爭大樓之「建築成本」而言。衡諸上開兩造簽立系爭協議書之目的，係被告為由遠雄人壽公司取得系爭土地及大樓，原告則為於系爭大樓興建完成後，能以建物成本取得系爭大樓部分建物之所有權，而簽立由原告得依系爭協議書所載約定條件買受系爭大樓之買賣契約。是被告雖辯稱「建物成本」係指被告取得建物所可能產生之成本，再依協議計算之云云，顯屬無據，要不足採。 ⒊依系爭協議書所載之締結不動產買賣契約內容，業已明確約定買賣之標的物為系爭大樓（及持分土地）面積以200坪及車位3個（含公共設施）以內為限，建物之樓層由乙方指定，及就購買價格亦確認以建物成本價格加計稅費、移轉費用後計算之，而買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，兩造既對標的物及價金之計算均已同意且確認，足認兩造對於契約必要之點意思表示一致，兩造間就該房地之買賣契約自屬已有效成立。至其他非必要之點如付款方式、過戶程式等兩造縱無特別約定，自應依法律規定為之即可，不能因此而謂買賣尚未成立。而系爭大樓既已於101年11月26日興建完成，並由遠雄人壽公司辦理第一次建物保存登記，原告自得依系爭協議書請求被告履行由原告以建物成本取得系爭大樓面積以200坪及車位3位以內為限之約定。是被告辯稱系爭協議書並非不動產買賣契約，僅係兩造間就協助原告取得不動產之初步意向云云，要不足採。㈡原告提出之系爭錄音光碟有無證據能力？ ⒈按私人之錄音、錄影之行為所取得之證據，應受刑法第315 條之1與通訊保障及監察法之規範，私人違反此規範所取得之證據，固應予排除，惟刑法第315條之1關於「無故利用工具或設備窺視、竊聽他人非公開之活動、言論或談話者。」、「無故以錄音、照相、錄影或電磁記錄竊錄他人非公開活動、言論或談話者」等規定，均係針對無故竊錄他人之言論，並未禁止參與談話者自行錄音對話內容；另依通訊保障及監察法第29條第3款「監察者為通訊之一方或已得通訊之一方事先同意，而非出於不法目的者，不罰」之規定，倘通訊之一方非出於不法目的之錄音，所取得之證據，即無證據排除原則之適用；惟私人之錄音、錄影之行為所取得之證據，應受刑法第315條之1與通訊保障及監察法之規範，私人違反此規範所取得之證據，固應予排除，惟依通訊保障及監察法第29條第3款「監察者為通訊之一方或已得通訊之一方事先同意，而非出於不法目的者，不罰」之規定，倘通訊之一方非出於不法目的之錄音，所取得之證據，即無證據排除原則之適用，此參臺灣高等法院103年度上易字第69號、102年度上易字第684號及臺灣高等法院臺中分院103年度上字第85號民事判決意旨自明。次按錄音內容於非隱私性之對話，且無介入誘導而有誤引虛偽陳述之危險性，基於證據保全之必要性及手段方法之社會相當性之考量，應承認其證據能力，始符公允，此亦有臺灣高等法院臺中分院93年度上字第13號民事判決意旨可茲參照。 ⒉查本件依原告所提呈系爭錄音光碟之談話內容：「被告：那很多規矩，所以我們那個房子，我是不是跟你留10 樓。原告：都可以呀。」、「被告：這樣一戶。153坪。原告：不不不..，我是200坪，不行啦。被告：現在你要切200坪。被告：它規定就是這樣，申請不到。原告：不行啦！我153坪不夠用，那你賣我二戶，啊那你另外其他的部分，你就照你的市價賣我，我用市價跟你買。被告：好啊，市價現在多少？」、「被告：現在是這樣啦，我要一個跟你商量啦，那我的同仁，到時候去跟你說明，他們會提出，他們的成本或者其他種種，那最後，他們當然希望賣你一個價錢，那你希望多少？啊這個價差是不是用其他方式可以弭補，因為這棟大樓第一個。原告：你可以，你銷貨折讓可不可以，我們可以做。被告：第一個金管會會查得很嚴，你為什麼賣他這個價錢？原告：你說地主保留戶啊！不行嗎？被告：不行，那就是我們以前就有關係人犯法。原告：不是，不是，我的意思是說，你照市價做嘛，然後其他部分銷貨折讓，你們也有銷貨折讓過啊。被告：很困難，金管會這麼嚴厲，這個到時候。原告：啊嘸，你想按哪做卡好，我要？被告：所以我說，你這個地方都全部用市價。原告：嗯嗯。被告：價差是不是你另外跟遠雄買，遠雄算便宜,把這個價差全部折讓給你，所以，遠雄建設去吃虧，人壽沒有辦法..。原告：好，我知道你的意思就是說，那原則上150坪，那就是說你折讓的部分,用我再去給你買嘛。被告：買，我算便宜一點。」、「原告：你再考慮看看，你答應我200坪，現在減剩150多坪，不夠用，這樣子太小，你給我300坪還好。」、「被告：所以我給你留最好的10樓，..啊價錢，以後他們跟你說，說明以後，你們怎麼決定，那你有不滿意的價差，只有我個人墊著，人壽絕對沒有辦法，人壽抓到就是坐牢」等語，有系爭錄音光碟及譯文、本院勘驗筆錄等件在卷可稽（見本院卷一第95頁、卷二第35至38頁、第90頁背面），可知上開系爭錄音光碟之談話內容顯係兩造於該次餐敘時，就洽談有關履行系爭協議書經過之對話錄音，該錄音行為係由參與實際談話之原告所為，此為兩造所不爭執。復該對話內容除有關履行系爭協議書之討論談話外，其餘內容均為一般閒話家常，尚無涉及隱私性，且就談及系爭大樓將來應由遠雄人壽公司全部按市價交易，以免涉及關係人交易而觸法，及建物成本與市價價差應如何彌補等談話內容，均係於兩造談話過程中被告主動提及，亦未見有何受脅迫或不當誘導之情形，顯見該部分談話內容係出自被告之自由意志，而無任何脅迫或不當誘導。基於前開情狀，復審酌兩造前確有簽訂系爭協議書，而就原告得向被告請求以建物成本購買系爭大樓200坪及停車位等情有所約定，堪信系爭錄音光碟之談話內容亦涉及原告之權利甚鉅，即於對話中原告一再要求被告確保其購買坪數及彌補差價，以保障其權利，足徵原告顯係為保護自己權益，而將渠等對話內容予以錄音，其目的並非不法。且原告錄音存證，亦係恐將來有不能舉證之虞，其錄音係出於防衛權利所必需，所施用之手段亦未逾社會相當性，揆諸前揭實務見解，應認原告所提之系爭錄音光碟，具證據能力。至被告雖執臺灣高等法院90年訴字第139號民事判決據以辯稱系爭錄音應無證據能力乙節，然前開案件之事實係第三人以不法方式於他私人處所以機器設備攝錄取得他人非公開活動，故認為第三人之行為已侵害被攝錄者之私密領域，進而認該錄影帶不具證據能力，與本案事實並非相同，無從比附援引，附予說明。㈢系爭錄音光碟之談話內容是否為兩造間之補償差價之口頭協議？ ⒈綜觀前述之系爭錄音光碟談話內容譯文，其中就「被告：這樣一戶。153坪。原告：不不不..，我是200坪，不行啦。被告：現在你要切200坪。被告：它規定就是這樣，申請不到。原告：不行啦！我153坪不夠用，那你賣我二戶，啊那你另外其他的部分，你就照你的市價賣我，我用市價跟你買。被告：好啊，市價現在多少？」、「被告：現在是這樣啦，我要一個跟你商量啦，那我的同仁，到時候去跟你說明，他們會提出，他們的成本或者其他種種，那最後，他們當然希望賣你一個價錢，那你希望多少？啊這個價差是不是用其他方式可以弭補，因為這棟大樓第一個。原告：你可以，你銷貨折讓可不可以，我們可以你這個地方都全部用市價。原告：嗯嗯。被告：價差是不是你另外跟遠雄買，遠雄算便宜, 把這個價差全部折讓給你，所以，遠雄建設去吃虧，人壽沒有辦法..。原告：好，我知道你的意思就是說，那原則上 150坪，那就是說你折讓的部分,用我再去給你買嘛。被告：買，我算便宜一點。」、「被告：所以我給你留最好的10樓，..啊價錢，以後他們跟你說，說明以後，你們怎麼決定，那你有不滿意的價差，只有我個人墊著，人壽絕對沒有辦法，人壽抓到就是坐牢」等語，足徵兩造確係於101年7月17日餐聚時就系爭協議書約定之面積200坪及以何方式彌補差價等節有所討論，然顯未就補償差價之方式有達成協議。惟由此反足證兩造於簽訂系爭協議書時，確係以建物成本為原告購買系爭大樓200坪價金之計算基準，否則原告何以表明超過200坪部分，願以市價購買，且礙於系爭大樓係登記於遠雄人壽公司名下，恐逕以建物成本賣予原告而有觸法之虞，兩造始有討論就差價部分如何處理之必要。 ⒉參以其後遠雄人壽公司確實於102年4月12日與海達公司簽立第一次買賣契約，將系爭10樓建物以總價2億8,467萬8,000 元即每坪185萬元，停車位每個375萬元之價格賣予海達公司。及於同日由原告、海達公司及遠雄人壽公司簽訂系爭買回協議書，約定日後原告、海達公司如欲將上開建物出售、移轉予任何第三人時，遠雄人壽公司有以當初出售予原告、海達公司之價格，優先購買上開不動產之權利。兩造、海達公司並於102年6月5日就系爭10樓之1建物及停車位1個簽訂協議書，約定雙方同意最遲於103年上半年，在符合主管機關相關法令下，雙方共同簽立不動產買賣契約。其後海達公司於103年5月16日與遠雄人壽公司簽立第二次買賣契約，以總價2億7,372萬6,000元即每坪185萬元、停車位每個375萬元之價格，向遠雄人壽公司買受系爭10樓之1建物及地下三層編號95及96號之停車位等節，有102年4月12日之不動產買賣契約、系爭買回協議書、102年6月5日協議書、103年5月16 日不動產買賣契約書等件附卷可憑（見本院卷一第23至25頁、第26頁、第27頁、第28至30頁），佐以系爭錄音光碟之談話內容「原告：你可以，你銷貨折讓可不可以，我們可以做。被告：第一個金管會會查得很嚴，你為什麼賣他這個價錢？原告：你說地主保留戶啊！不行嗎？被告：不行，那就是我們以前就有關係人犯法。原告：不是，不是，我的意思是說，你照市價做嘛，然後其他部分銷貨折讓，你們也有銷貨折讓過啊。被告：很困難，金管會這麼嚴厲，這個到時候。原告：啊嘸，你想按哪做卡好，我要？被告：所以我說，你這個地方都全部用市價。原告：嗯嗯。被告：價差是不是你另外跟遠雄買，遠雄算便宜,把這個價差全部折讓給你，所以，遠雄建設去吃虧，人壽沒有辦法..。原告：好，我知道你的意思就是說，那原則上150坪，那就是說你折讓的部分,用我再去給你買嘛。被告：買，我算便宜一點。」、「被告：所以我給你留最好的10樓，..啊價錢，以後他們跟你說，說明以後，你們怎麼決定，那你有不滿意的價差，只有我個人墊著，人壽絕對沒有辦法。」等語，顯見兩造就履行系爭協議書之事宜為討論後，被告確係以礙於遠雄人壽公司為壽險業為免觸法，請原告全部以市價向遠雄人壽公司購買，價差部分再行以由遠雄建設公司折讓方式處理。則海達公司向遠雄人壽公司買受系爭10樓建物及系爭10樓之1建物面積合計為301.84坪（153.88坪＋147.96坪），每坪均係以185萬元向遠雄人壽公司購得，即超過200坪部分亦係同以185萬元購買，足證遠雄人壽公司與海達公司以每坪185萬元所簽立之第一次及第二次買賣契約，此價格應係市價，至為酌然。⒊被告雖辯稱本件第一次及第二次買賣契約、系爭買回協議之買賣條件確係原告、海達公司與遠雄人壽公司實質磋商後所合意決定，前開契約履行後，實無「補償差價」之問題云云，然查，遠雄人壽公司與海達公司以每坪185萬元所簽立之第一次及第二次買賣契約，顯係以市價為買賣價格之議定，惟兩造間依系爭協議書之約定係以建物成本為買受之價金，均業如前述，且觀諸上開系爭錄音光碟之談話內容，亦可證兩造間確實就價差部分之處理方式有所討論，實難謂兩造間於遠雄人壽公司與海達公司簽立上開第一次及第二次買賣契約後，被告即已履行系爭協議書之約定，而無補償差價之問題，是被告所辯，委不足採。 ⒋縱兩造於系爭錄音光碟談話內容中並未達成有關差價補償方式之協議，然兩造於系爭協議書中既係約定由原告以建物成本價格購得系爭大樓面積200坪部分之建物及3個停車位，原告自得請求被告履行系爭協議書之約定。而遠雄人壽公司與海達公司間既係以市價為系爭10樓建物及系爭10樓之1建物購買之價金，原告自得依系爭協議書請求被告給付市價與建物成本間之差價。㈣原告依系爭協議書及系爭錄音光碟之談話內容，請求被告給付系爭10樓建物及系爭10樓之1建物其中200坪交易價格與建物成本之差價，有無理由？如有，被告應給付之差價數額為若干及如何計算？經查： ⒈原告依系爭協議書請求被告給付市價與建物成本間之差價乙節，尚屬有據，已如前述。而本件系爭大樓之總樓板面積為1萬7,371.51坪，依遠雄人壽公司102年及101年12月31日財務報告第137頁記載系爭10樓建物之帳面價值為1億2,743萬6,000元，處分利益為1億6,099萬6,000元（以上數額均含計土地在內）。103年及102年6月30日財務報告第95頁記載系爭10樓之1建物之帳面價值為1億2,165萬8,000元，處分利益為1億5,595萬2,0 00元等情，有遠雄金融中心103年10月份電費分攤明細表、遠雄人壽公司102年及101年12月31日財務報告附卷可憑（見本院卷一第33頁、第36頁、第38頁背面），且為兩造所不爭執，堪信屬實。再所謂帳面價值係依會計原則規範而計算，乃公司取得土地到興建完工達到可使用狀態前的一切必要支出，再扣除折舊金額後所得數額，系爭大樓成本即係帳面價值加計折舊金額。而系爭10樓建物出售前之折舊金額，房子部分為47萬5,160元，車位為3萬1,984元，依此系爭10樓建物之取得成本即為1億2,794萬3,1 44元（計算式：1億2,743萬6,000元＋47萬5,160元＋3萬1,9 84元）。系爭10樓之1建物部分，建物出售前房地之帳面價值應為1億2,165萬8,000元（含車位），房地之折舊費用為195萬8,305元，車位之折舊費用為13萬6,702元，則系爭10樓之1 建物之取得成本為1億2,375萬3,007元（計算式：1億2,165 萬8,000元＋195萬8,305元＋13萬6,702元），以該建物面積147.96坪（車位面積除外）換算，每坪為83萬6,39 5元（計算式：1億2,375萬3,007元147.96坪）等情，亦有遠雄人壽公司102年度財務報告及103年財務報告在卷可稽（見本院卷一第36頁、第38頁背面），並經證人梅元貞即遠雄人壽公司簽證會計師於本院審理時證述：「102年度財務報告書第137頁記載遠雄金融中心松高路1號10樓之帳面價值為127,436,000元，該項金額有包含車位成本。帳面價值就是依會計原則規範來計算，從公司取得土地到興建完工達可使用狀態前的一切必要支出。這金額有折舊了，折舊金額是公司的資料。這建物完成時間是102年初，從102年到出售前會有一個折舊金額，房屋的部分是47萬5,160元，車位是3萬1, 984元。103年財務報告第95頁關於松高路1號10樓之1之帳面價值121,658,000元，有包含車位，也有提折舊費用，房屋195萬8,305元，車位13萬6,702元。所謂交易金額與102年度財務報告之處分價格是同樣的意思，是買價的意思。依會計原則可直接歸屬於取得投資性不動產之費用，自建之投資性不動產成本，包含原料、直接人工及為使投資性不動產達到可使用狀態之任何可直接歸屬之其他成本，在計算成本時要算入。依照這會計原則，在計算帳面價值時沒有納入保險資金的成本。每一戶的帳面價值應該是依會計原則計算出來的取得成本，再分戶，分戶後得出每戶的成本，再用每戶的成本隨著時間去折舊才得出每戶的帳面價值，每戶有它自己的成本跟折舊費用。我剛才只有提到取得土地到興建完成到可使用狀態前的成本，跟提示之遠雄人壽公司104年12月9日函文所載是不一樣的。」及證人周寶蓮於本院審理時證述：「102年度財務報告書第137頁記載遠雄金融中心松高路1號10樓之帳面價值為127,436,000元，該項金額有包含車位部分，帳面價值是原始的成本扣除累計折舊計算出來的。帳面價值是不動產原始取得成本加上興建成本還有直接可歸屬到這建案的成本，遠雄人壽當時是用鑑價報告算出每個樓層的公平價值的比例再去做分攤。每個樓層的帳面價值會不同，樓層愈高價值愈高，鑑價報告都在工作底稿內。遠雄人壽公司此回函內容所講的成本跟財務報告揭露的成本應該是不一樣的，我看起來有會要依保險業的資金報酬，他有加了保險業主管機關要求的保險機構資金運用的報酬率部分，他說的跟我說的財務報告是不一樣的。保險資金的報酬率依法令的規定，出租資產的部分至少要有一個最低的報酬率，沒有明確去講這不動產要多少，他的精神要能涵蓋給保戶保單預定的利率。財報是不同的規定，保險主管機關對於資金運用會有不同的規定。我們所製作的財務報表是依照會計準則編製的，所以不能納入保險資金的報酬率，是因為遠雄人壽投資性不動產的會計準則是採成本模式，所以財務報表投資性不動產的帳面價值僅含建案直接取得的相關成本，所以不會列入保險資金報酬率等語明確（見本院卷二第72至74頁），足認上開遠雄人壽公司財務報告上所表彰之帳面價值係依會計原則規範而計算，乃公司取得土地到興建完工達到可使用狀態前的一切必要支出，再扣除折舊金額後所得數額。再參酌不動產估價技術規則第69條規定：「成本價格之計算公式如下：一、土地價格＝土地總成本。二、建物成本價格＝建物總成本—建物累積折舊額。三、房地成本價格＝土地價格＋建物成本價格。」，則以上開方式計算系爭大樓成本即係帳面價值加計折舊金額，尚屬合理。 ⒉依上所述，本件遠雄人壽公司就系爭10樓建物之建築成本即取得成本為1億2,794萬3,144元，而遠雄人壽公司於102年4 月12日係以總價2億9,217萬8,000元（2億8,467萬8,000元＋750萬元）將系爭10樓建物及車位2個賣予海達公司乙節，有102年4月12日不動產買賣契約書在卷可按（見本院卷一第23頁），故被告尚應給付原告系爭10樓建物交易價格與成本價格間之差價為1億6,423萬4,856元（計算式：2億9,217萬8,000元－1億2,7 94萬3,144元）。至系爭10樓之1建物部分之取得成本為1億2,375萬3,007元，以該建物面積147.96坪（車位面積除外）換算，每坪為83萬6,395元（計算式：1億 2,375萬3,007元147.96坪），而系爭10樓之1建物交易價格為2億7,372萬6,000元（不含車位），換算結果每坪185萬元乙節，有103年5月16日不動產買賣契約書在卷可按（見本院卷一第28頁）。兩造依系爭協議書係約定200坪按建物成本計價，故扣除系爭10樓建物面積153.88坪後，系爭10樓之1建物其中46.12坪（計算式：200坪－153.88）仍應按建築成本計價，其餘部分則按市價計算。依此，被告就系爭10樓之1建物其中46.12坪部分尚應給付原告差價為4,674萬7,462元【計算式：（市價185萬元－系爭10樓之1建物每坪取得成本83萬6,395元）46.12坪＝4,674萬7,462.6元】。依上所述，被告依系爭協議書之約定，應就系爭10樓及10樓之1建物總面積其中200坪給付原告關於建築成本與市價之差額，合計為2億1,098萬2,318元（計算式：1億6,423萬4,856元＋4,674萬7,462元）。本件審酌系爭土地取得及建築成本合計144億元，有成本分析在卷可按（見本院卷一第86頁），倘以此金額及銷坪面積1萬7,371.51坪作為計算基礎，系爭大樓成本每坪約為82萬8,943元。再依臺北市政府都市發展局101使字第345號使用執照所示（見本院卷一第71頁），系爭大樓建案總計61147.58平方公尺，即61147.58平方公尺0.3025＝18497.14295坪，系爭大樓成本每坪約為77萬8,498元，均較原告主張之計算方式所得結果為低，故認原告上開請求計算之依據，尚屬合理，是原告請求被告應給付2億1,098萬2,31 8元之差價，應屬可採。 ⒊末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民法第229條第1項、第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。原告業於103年11月12日以臺北信維郵局第13967號存證信函催告被告應於函至後7日內給付差價，該存證信函並於103年11月13日送達被告乙節，有上開存證信函及回執在卷可憑（見本院卷一第31至32頁），是原告主張被告應給付2億1,098萬2,318元及自103年11月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，為有理由。原告逾此部分之請求（即請求自103年11月20日起算遲延利息，應自103年11月21日起始生遲延），則屬無據，應予駁回。五、綜上所述，原告依系爭協議書請求被告應給付原告2億1,098萬2,318元及自103年11月21日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之遲延利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。六、兩造均陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行及免為假執行，於原告勝訴範圍內，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回，附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。八、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 11 月 4 日民事第六庭法官蔡世芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 11 月 4 日書記官洪彰言

臺灣臺北地方法院104年度重訴字第222號

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