臺灣臺北地方法院105年度消字第17號

• 裁判案由: 確認買賣契約不存在等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 106 年 01 月 13 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 105年度消字第17號原　　　告　吳明正
訴訟代理人　簡榮宗律師
複　代理人　余瑞陞律師
被　　　告　博元建設股份有限公司
法定代理人　鄭志隆
訴訟代理人　張玲綺律師
黃捷琳律師
上列當事人間請求確認買賣契約不存在等事件，本院於民國105
年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。又所謂請求之基礎事實同一者，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上，可認係屬同一或關聯之紛爭，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，且無害於他造當事人程序權之保障，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為一次解決紛爭。本件原告於民國105 年6
月27日起訴時，係請求確認兩造間買賣關係不存在及依民法第179 條規定請求返還價金；嗣於105 年年11月17日具狀追加民法第359 條規定為請求權基礎等情（見本院卷㈡第8 頁、第21頁）。核其上開訴之追加，與原訴之事實，兩者之訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，揆諸前開說明，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告係於104 年1 月31日與被告簽訂定型化房屋預定買賣契約書（下稱系爭預定買賣契約）及房屋預定買賣契約書之個別磋商條款（下稱系爭磋商條款），買受被告位於臺北市○○區○○段○○段000 地號土地興建之「中山真藏」建案（下稱系爭建案）之房屋即A6棟第肆層房屋、地下第伍層第13號停車位及其基地持分（下合稱系爭房地），原告並已支付價金新臺幣（下同）6,250,000 元。然原告於104 年1 月27日始取得系爭預定買賣契約、另於104 年1 月31日簽約當日被告始提供系爭磋商條款予原告閱覽，已不符行政院消費者保護委員會頒訂之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項及公平交易委員對於預售屋銷售行為案件之處理原則修正規定，至少5 日審閱期間規定，故依消費者保護法第11條之1 第2 項規定，系爭預定買賣契約及系爭磋商條款皆不得構成契約之內容，則本件買賣系爭房地因欠缺成立買賣契約之基本要件而無從成立。另系爭磋商條款第3 條約定，被告於非可歸責於兩造原因導致原告原可貸款金額減少時，得片面決定原告應補足差額之時間，已違反誠信原則、平等互惠原則，且與預售屋買賣定型化契約應記載及不應記載事項第18條貸款約定不符；系爭磋商條款第8 條約定將使原告於系爭房地於重大瑕疵已達無法居住目的之情形，始可對被告主張瑕疵擔保責任，均已違反誠信原則，且依消費者保護法第12條第1 項第2 款之顯失公平情事；系爭磋商條款第9 條約定二次施工部分，是將違法改建責任，轉嫁由原告承擔，已違反建築法規定及預售屋買賣定型化契約應記載及不應記載事項第17條規定不符，是依民法第71條、第72條、消費者保護法第12條規定之顯失公平情事及消費者保護法第17條規定，各該約定均屬無效，且依消費者保護法第16條規定而使系爭預定買賣契約及系爭磋商條款全部無效。另被告在廣告文宣中一再宣稱系爭建案是訴外人李天鐸建築師設計作品，李天鐸建築師為知名建築設計師，亦原告願意接受被告高額定價購買系爭房地之主要原因，然系爭建案實為梁正芳建築師事務所設計，與李天鐸建築師無關，被告顯係以詐術使原告陷於錯誤而為系爭房地之買受，原告自得依民法第92條規定，撤銷購買系爭房地之意思表示，系爭預定買賣契約及系爭磋商條款亦歸於無效。本件買賣契約既已全部無效，被告受領原告給付之前開價金，即屬無法律上之原因，且使原告受有損害，自屬不當得利，爰依民法第179 條規定請求被告返還前開價金。
㈡退步言之，被告所為多功能休憩室大廳、機車停車位等等違法二次施工部分，日後勢將遭主管機關拆除，該違建部分未得主管機關之許可，違法增建物不僅額外加重建物乘載重量，亦影響住戶逃生動線，對於建物安全造成減損，自屬物之瑕疵，原告亦得依民法第359 條規定請求解除契約或減少相當於日後自行拆除違建所需費用價金等語。
㈢聲明：
⒈確認原告與被告間關於系爭房地買賣契約關係不存在。
⒉被告應給付原告6,250,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭磋商條款係兩造針對系爭預定買賣契約書部分條款進行個別磋商後而簽立，非屬定型化契約，並無消費者保護法第11之1 條之適用，且系爭預定買賣契約書第1 章第1 條及系爭磋商條款第1 條分別約定：「審閱期間至少5 日」、「若甲方審閱期少於5 日者，於本契約簽立後5 日內如甲方要求解除本契約，乙方同意無條件解約並無息返還甲方已兌現之買賣金」，足見原告之審閱契約條款利益已受保障，而原告簽約後既未於相當合理之期間內主張契約審閱期間不足，亦未曾反應有不瞭解契約條款或契約條款有不公平處，甚且於104 年4 月14日提出建築設計變更之申請，並於104 年5 月21日就系爭磋商條款約定之二次施工平面圖上簽名用印表示同意，縱有審閱期間之瑕疵亦因此補正，事後再以違反審閱期間為由主張排除契約條款之適用，顯然違反誠信原則，並有害於交易安全秩序。
㈡系爭磋商條款第3 條係約定因政經法令或政策之限制或變更，致使金融機構核貸金額少於系爭預定買賣契約第9 條預定貸款金額或不能核貸，其差額或金額部分之處理方式，而原告原預定貸款金額與銀行實際核貸金額相同，並無短少，自不能以確定不存在之風險主張契約無效。系爭磋商條款第8
條約定內容並未剝奪原告請求減少價金之權利，僅係民法第359 條但書規定之重申，且縱認無效，亦僅是適用民法關於瑕疵擔保責任，並非本件契約全部無效。關於系爭磋商條款第9 條約定將系爭房地地上一層及地下一層之部分機車停車位、地下一層之部分汽車停車位、機房、屋突等共用部分另行施作二次工程，惟此約定並無變更原契約之核心內容，且原告明知該二次施工與現行建築法規不符，衡量利弊情況下，仍同意購買系爭房地，且交由被告施作，基於私法自治及契約自由，自不得再主張該條款無效或瑕疵擔保責任。另系爭建案外觀、門廳、公設、燈光計畫、景觀，確係由李天鐸建築師所設計，並由梁正芳建築師事務所負責統籌規劃及證照之簽認申請，亦無原告所指稱之詐欺情事。再者，被告實際收受原告之價金僅3,042,000 元及代收費用200,000 元，原告所交付之其餘票據，既未兌現，自不應計入等語，資為抗辯。
㈢聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年度台上字第1031號判例意旨參照）。查，本件原告與被告間就系爭房地買賣關係，發生爭執，且此買賣關係是否存在，既攸關原告是否仍為買受人之地位而對被告負相關權利義務關係，是原告提起本件確認訴訟，自應認原告有即受確認判決之法律上利益。
四、原告主張其係於104 年1 月27日攜回系爭預定買賣契約閱覽，嗣於104 年1 月31日與被告簽訂系爭預定買賣契約及系爭磋商條款，買受被告所有系爭建案之系爭房地；原告並轉帳2,800,000 元及交付面額153,400 元支票1 張、面額各143,400 元支票23張予被告收執等情，有系爭預定買賣契約、系爭磋商條款、渣打銀行網路銀行交易結果通知書、臺灣土地銀行國際信用卡人工簽帳單、支票及國內（跨行）匯款交易明細等影本在卷可稽（見本院卷㈠第25頁至第70頁、第93頁至第100 頁），且為被告所不爭執（見本院卷㈠第124 頁背面、第128 頁背面），是此部分之事實，堪予認定。
五、又原告主張其簽訂系爭預定買賣契約及系爭磋商條款時，有審閱期間不足、部分系爭磋商條款為無效，及受詐欺並撤銷系爭預定買賣契約及系爭磋商條款之意思表示，則本件買賣契約應全部無效，被告受領原告前開給付之價金，即屬無法律上之原因，自得依民法第179 條不當得利規定請求返還已支付之價金；另縱系爭預定買賣契約及系爭磋商條款並非無效，被告就系爭建案所為二次施工部分，亦屬物之瑕疵，原告亦得依民法第359 條規定請求解除契約或減少價金等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠原告所簽立之系爭預定買賣契約係被告預定用於同類預售屋買賣契約條款而訂定之契約，性質上確屬定型化契約條款。惟經核於系爭預定買賣契約之後接續註記有手寫約款載明：房屋預定買賣契約書之個別磋商條款…，經個別磋商後雙方同意修改以下條款：第條「審閱期間」經雙方個別磋商同意修改條款如下：…本契約所有條款及雙方權利義務內容範圍甲方（即原告）均已完全同意及了解。但為尊重甲方權益，並表達乙方（即被告）之誠意，若甲方審閱期少於5 日者，於本契約簽立後5 日內如甲方要求解除契約，乙方同意無條件解約並無息返還甲方已兌現之買賣價金。但超過簽約5
日則不得再以契約審閱為由要求解約；第9 條「貸款約定」之第2 項第1 款第三目之⑴⑵委辦貸款而核貸金額少於預定貸款金額其差額或金額之處理方式，經雙方個別磋商同意修改如下：如因政經法令或政策變更之限制或變更，致使金融機構核貸金額少於本契約第9 條之預定貸款金額或不能核貸，其差額或全部金額，甲方同意應於乙方通知期限內，一次簽定交付1 年即12個月逐月到期之票據12張…；第25條「違約約定」之第1 項，經雙方個別磋商同意修改本契約定如下㈠乙方違反本契約第10條「建築主要建材及廠牌、規格」之第2 、3 項、第11條「開工及完工最後期限」之第2 項及第23條「瑕疵擔保責任」屬重大瑕疵已達無法居住目的者，甲方得解除本契約；解除時乙方除應退還甲方已兌現之房地價款，如有遲延利息，應一併退還…；…甲方同意並委託乙方於本社區選擇適當位置，就空間作整體性規劃考量，經雙方個別磋商後，同意增列於第36條「特約事項」中，約定如下…（即二次施工部分），且經兩造於文末簽名確認等情，有系爭預定買賣契約及系爭個別磋商條款影本1 份在卷可稽（見本院卷㈠第25頁至第60頁、第61頁、第63頁、第66頁）。堪認原告與被告確已磋商合意變更系爭預定買賣契約有關審閱期間、貸款約定、瑕疵擔保責任，而改依系爭個別磋商條款之前開約定取代及增加二次施工約定甚明。
㈡關於審閱期間部分：
⒈按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容；但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1 定有明文。而內政部已依消費者保護法第11條之1 第3 項規定，公告修正預售屋買賣契約書範本內規定之契約審閱期間至少5 日，亦有內政部公告之預售屋買賣契約書範本1 份附卷可參（見本院卷㈠第101 頁至第104 頁），足見本件合理審閱期間應受內政部公告至少5 日之限制。
⒉查，原告所簽立之系爭買賣契約既係被告預定用於同類預售屋買賣契約條款而訂定之契約，性質上確屬定型化契約條款，惟系爭預定買賣契約有關審閱期間約定，已經原告與被告磋商修改為系爭磋商條款約定之內容乙節（見本院卷㈠第61頁），業如前述；則該磋商條款是否仍應以被告單方擬定之定型化契約條款視之，已非無疑。
⒊況且，系爭個別磋商條款：…本契約所有條款及雙方權利義務內容範圍甲方（即原告）均已完全同意及了解。但為尊重甲方權益，並表達乙方（即被告）之誠意，若甲方審閱期少於5 日者，於本契約簽立後5 日內如甲方要求解除契約，乙方同意無條件解約並無息返還甲方已兌現之買賣價金。但超過簽約5 日則不得再以契約審閱為由要求解約等語，顯見已同時賦予原告得於簽立系爭個別磋商條款5 日內有任意解除契約之權利；又內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項之「應記載事項」第1 條規定契約審閱期間至少5 日，以及公平交易委員會對於預售屋銷售行為案件之處理原則第4 條第2 款規定購屋人至少5 日審閱期，拷其目的均在於維護消費者知的權利，確保其訂立契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，是以系爭個別磋商條款所賦予原告得於簽立系爭個別磋商條款5 日內有任意解除契約權利，應符合審閱期間之保障目的。而原告既未能舉證證明其已於104 年1 月31日簽立系爭預定買賣契約及系爭個別磋商條款後，5 日內有向被告為解除契約之意思表示，自不能再以不足審閱期間規定為由主張契約無效，始為合理。
⒋從而，原告主張系爭預定買賣契約及系爭磋商條款違反至少5 日審閱期間規定，依消費者保護法第11條之1 第2 項規定，系爭預定買賣契約及系爭磋商條款皆不得構成契約之內容，則本件買賣系爭房地因欠缺成立買賣契約之基本要件而無從成立云云，不足採取。
㈢原告主張系爭磋商條款第3 條、第8 條、第9 條約定，應屬無效，且依消費者保護法第16條規定而使系爭預定買賣契約及系爭磋商條款全部無效乙節。經查：
⒈按法律行為，違反強制或禁止規定者，無效。但其規定不以之為無效者，不在此限；法律行為有背於公共秩序善良風俗者，無效；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：違反平等互惠原則者。條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者…；定型化契約條款是否違反誠信原則，對消費者顯失公平，應斟酌契約之性質、締約目的、全部條款內容、交易習慣及其他情事判斷之；定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第1 項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之，民法第71條、第72條、消費者保護法第12條、依消費者保護法施行細則第13條、消費者保護法第16條及第17條第1 、4 項分別定有明文。
⒉查，原告簽定系爭預定買賣契約後，已經與被告磋商修改為系爭磋商條款、、約定內容乙節（見本院卷㈠第63頁、第66頁至第69頁），亦經本院認定如前所述，則該磋商條款是否仍應以被告單方擬定之定型化契約條款視之，已非無疑。
⒊關於系爭磋商條款第3條約定部分：
本件原告原預定貸款金額為20,080,000元，且臺灣土地銀行亦已核貸相同金額貸款予原告等情，有系爭預定買賣契約及臺灣土地銀行溪湖分行105 年7 月27日西湖放字第1055000184號函1 份在卷可稽（見本院卷㈠第27頁、第170 頁），且為兩造所不爭執，足見原告並無貸款金額不足或不能貸款之情事，自無系爭磋商條款第3 條約定適用之問題，則不論系爭磋商條款第3 條約定是否有違反消費者保護法第17條第1
、4 項、第12條或民法第71條、第72條規定而有無效之情形，顯均不影響本件系爭預定買賣契約之效力，原告主張系爭磋商條款第3 條約定無效，已不足採信。
⒋關於系爭磋商條款第8條約定部分：
觀諸系爭磋商條款第8 條約定：第25條「違約約定」之第1
項，經雙方個別磋商同意修改本契約定如下㈠乙方違反本契約第10條「建築主要建材及廠牌、規格」之第2 、3 項、第11條「開工及完工最後期限」之第2 項及第23條「瑕疵擔保責任」屬重大瑕疵已達無法居住目的者，甲方得解除本契約；解除時乙方除應退還甲方已兌現之房地價款，如有遲延利息，應一併退還…等語（見本院卷㈠第66頁），是依其文義，應僅限制原告在系爭房地有重大瑕疵且達無法居住之情形時，始得主張解除契約權利，並無限制原告行使價金減少請求權，亦非免除被告之瑕疵擔保責任。參以民法第359 條但書依情形解除契約顯失公平，買受人僅得請求減少價金之規定，即是衡量瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所造成之損害，兩者權衡得失輕重，比較之後，解除契約對出賣人顯失平衡之情形。而系爭磋商條款第8 條約定僅於系爭房地已達無法修繕、不宜居住之重大瑕疵程度，始得解除契約，實與民法第359 條但書之立法目的不相違背，是系爭磋商條款第8 條約定應無違反誠信原則或顯失公平之處。⒌關於系爭磋商條款第9條約定部分：
①強行法規可分為強制規定與禁止規定，其中，禁止規定者，係指命令當事人不得為一定行為之法律規定。又禁止規定可再區分為取締規定及效力規定，前者僅係取締違反之行為，對違反者加以制裁，以禁遏其行為，並不否認其行為之私法上效力。後者不僅取締違反之行為，且否認其私法上之效力。又法律行為違反禁止規定之效果為何，如該法律規定本身未為明文規範時，則須經解釋之途徑，參酌個別規定的文字、體系，尤其法律規範目的等因素認定之。
②查，原告主張系爭磋商條款第9 條約定被告二次施工部分，係將原規劃設計之機車停車位、管委會辦公室、機房、汽車停車位及樓梯間，變更為多功能休息室、大廳、多功能交誼廳、公用廁所、機車停車位、垃圾集中區、更衣間、休息區，及於陽台增設造型格欄，並提出變更前後比對資料為證（見本院卷㈡第19頁至第20頁、第48頁至第53頁）。惟按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9 條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限；左列情形之一者，處建築物所有權人、使用人、機械遊樂設施之經營者新臺幣60,000元以上300,000 元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除，建築法第73條第2
項、第91條第1 項第1 款分別定有明文，足見就變更行為規定為應申請變更使用執照，係因主管建築機關必須審核該變更是否合法，是否對大眾之安全構成危險，且主管機關得對前開違反者科處罰鍰、命停止使用或取締拆除等制裁，以禁遏其行為，係屬取締規定，而非效力規定，當事人所成立之法律行為，並不因而無效。是原告主張系爭磋商條款第9 條違反建築法等規定而無效，洵屬無據。
③又系爭磋商條款第9 條約定既經原告審閱後與被告達成合意而簽訂，且依系爭磋商條款第9 條約定內容，已明確記載：「規劃用途與使用執照所載不同」、「不符現行相關法令規範」、「絕不以此為由向乙方或主管機關提出任何主張及請求（包含但不限於減少價金、解除契約、申訴…）」、「倘上開二次工程施作中或日後遭檢舉查報，而受主管機關裁罰或命回復原狀等情況」等文字（見本院卷㈠第68頁），是以一般智識之人均可清楚明瞭該二次施工項目與原使用執照圖面不相符合，且有遭主管機關取締之情形甚明，況如二次施工項目為完全合法之狀態，當不致被主管機關取締，兩造亦無需另約定買方不得要求減少價金，或做任何主張或請求賠償及費用，故上述約定內容，當無致人誤認所謂二次施工即可合法使用之處。是本件既係原告評估自己需求、將來房屋現況及風險承擔能力後，始與被告達成合意而簽訂，其約定內容亦無致原告誤認之處，即難認有何違反誠信原則、公共秩序及善良風俗。
④又預售屋買賣定型化契約應記載事項第17條第1 項規定：…結構部分（如：樑柱、樓梯、擋土牆、雜項工作…等）負責保固15年，固定建材及設備部分（如：門窗、粉刷、地磚…等）負責保固1 年…等語（見本院卷㈠第103 頁）；而依系爭磋商條款第9 條第9 點約定：…二次施工係乙方（即被告）無償施作贈送予本社區全體住戶，不含在本房地預定買賣契約之總價款中，並由本社區管理委員會統一接收管理維護…等語（見本院卷㈠第68頁），顯見二次施工部分，並非買賣標的，與預售屋買賣定型化契約應記載事項第17條第1 項規定內容無涉，亦難認有何違反預售屋定型化契約應記載事項第17條第1 項規定之情事。
⒍綜上，原告主張系爭磋商條款第3 條、第8 條及第9 條約定應屬無效，且依消費者保護法第16條規定而使系爭預定買賣契約及系爭磋商條款全部無效乙節，均不足採。
㈣原告主張因被詐欺而撤銷系爭預定買賣契約及系爭磋商條款之意思表示，是否有理由？
⒈按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示。但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條定有明文。另主張被詐欺、被脅迫而為表示之當事人，應就此項事實，負舉證之責任（最高法院18年度上字第371 號判例、44年度台上字第75號判例意旨參照）。本件被告既否認對原告有為詐欺行為，自應由原告就此負舉證之責。
⒉原告雖主張被告於廣告文宣中一再宣稱系爭建案為李天鐸建築師設計作品，實際卻由其他建築師事務所為，因而認有受詐欺情事，並提出廣告、週刊廣告、網路資料、臺北市政府都市發展局建造執照存根、臺北市政府都市發展局建照執照變更設計附表、臺北市政府都市發展局使用執照存根及系爭建案竣工圖等影本為證（見本院卷㈠第208 頁至第224 頁、卷㈡第25頁至第53頁）。經查：
①系爭建案係由張維哲建築師事務所之張維哲擔任設計人而向臺北市政府都市發展局申請建照執照，嗣經變更，並由梁正芳建築師事務所之梁正芳擔任設計人與監造人，且依此向臺北市政府都市發展局請領使用執照等情，有臺北市政府都市發展局建造執照存根、臺北市政府都市發展局建照執照變更設計附表、臺北市政府都市發展局使用執照存根及系爭建案竣工圖等影本為證（見本院卷㈡第27頁至第53頁），自堪信為真實。
②被告確實有委託李天鐸建築師事務所就系爭建案設計建築物立面、景觀等設計事宜，有臺北市新生北路新建工程委任契約書影本1 份在卷可稽（見本院卷㈡第69頁），核與系爭建案廣告文案記載：李天鐸的空中泳池、我愛李天鐸中山、禮聘李天鐸創作市中心罕見的509 坪珍稀美地、建築設計梁正芳、建築規劃李天鐸等語（見本院卷㈠第208
頁、第209 頁、第210 頁、第223 頁），已說明系爭建案之建築設計與規劃分別委由梁正芳建築師事務、李天鐸建築師事務所為之之情形相吻合；另依被告製作之系爭建案週刊、網路廣告文宣記載：…建築外觀是由當今豪宅產品愛用的設計師李天鐸操刀…等語；李天鐸操刀全力打造精品飯店宅…全案由李天鐸建築師規劃，李天鐸是北市億萬豪宅御用大師，…包括建築外觀、門廳、公設、燈光設計、景觀設計等項目皆由李天鐸操刀等情（見本院卷㈠第
224 頁、卷㈡第25頁至第26頁），亦僅說明系爭建案立面、景觀設計是由李天鐸建築事務所為，並無使一般消費大眾誤認系爭建案全係由李天鐸建築事務所承辦。基此，實不足認定被告確有原告所指稱之詐欺行為。
⒊此外，原告迄今未舉證被告確有此部分之詐欺行為，尚難認原告係因被告之詐欺行為，而訂立系爭預定買賣契約及系爭個別磋商條款，原告自不得主張因被詐欺而撤銷其意思表示。
㈤原告請求確認兩造間關於系爭房地買賣契約關係不存在及依不當得利法律關係，請求被告返還6,250,000 元，是否有理由？
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。另不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，倘因受有利益係因民法上有明文規定，即與無法律上原因而受利益之情形有別，況未受有利益，更不生不當得利之問題（最高法院47年臺上字第303 號判例、80年度臺上字第1189號裁判參照）。查，本件系爭預定爭買賣契約既仍屬有效，原告請求確認兩造間關於系爭房地買賣契約關係不存在，即屬無據；另被告受領原告所交付之價金，自屬有法律上之原因，原告主張本於不當得利之法律關係請求被告返還所受利益，於法亦有未合。
㈥原告依民法第359 條規定，請求解除本件買賣契約或請求被告返還減少之價金，是否有據？
按買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354 條至第358 條之規定應負擔保之責者，為保護買受人之利益，買受人固得退還原物而解除買賣契約，亦得受領其物而請求減少價金。惟依買賣之情形，解除契約顯失公平者，為兼顧出賣人之利益，買受人僅得請求減少價金，以免出賣人因此受有重大損失。所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院82年度台上字第1158號、90年度台上字第1460號判決意旨參照）。易言之，倘出賣人所交付之買賣標的物，並無不具備通常價值、效用或品質者，即無物之瑕疵可言，買受人自不得請求減少價金。查，系爭建物雖有多功能休憩室大廳、機車停車位等等二次施工部分，然承前述，原告於訂立系爭預定買賣契約及系爭個別磋商條款時既已明白知悉該二次施工情事，且與被告達成買賣契約合意，揆諸前開說明，應無物之瑕疵可言，被告自無需對原告負物之瑕疵擔保責。原告主張被告應負物之瑕疵擔保責任，並請求解除契約或減少價金，洵屬無據。
六、綜上所述，原告請求確認系爭房地買賣契約關係不存在及依民法第179 條及第359 條規定，請求被告給付原告6,250,000 元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、原告雖請求法院會同臺北市政府建築管理工程處勘驗系爭房地違建物，並函請臺北市建築師公會鑑定系爭房地價值減損及增加拆除違建物費用一事（本院卷㈡第22頁背面），惟原告於訂立本件買賣契約時，即已明白知悉該二次施工情事，且與被告達成買賣契約合意，應無物之瑕疵可言，被告無需對原告負物之瑕疵擔保責，已經本院認定如前所述，自無再予勘驗及鑑定之必要。又兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之其他證據，經本院斟酌後，認為與判決結果並無影響，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 1 月 13 日民事第三庭 法 官 賴淑美
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 1 月 13 日書記官 吳昀蔚