臺灣臺北地方法院105年度訴字第1948號

• 裁判案由: 返還價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 105 年 12 月 22 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第1948號原　　　告　邱川柔
訴訟代理人　杜家駒律師
謝閔華律師
複代 理 人　徐豪駿律師
被　　　告　本大興業股份有限公司
法定代理人　周淑婷
訴訟代理人　吳妙白律師
被　　　告　信義房屋仲介股份有限公司
法定代理人　周俊吉
訴訟代理人　何佳靜
被　　　告　管桐緯
上二人共同
訴訟代理人　楊倩瑜律師
複代 理 人　杜中平律師
上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國105年12月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第1 、2 款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內，具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者而言（最高法院103 年度台抗字第212 號裁定意旨參照）。本件原告起訴時，係主張其經被告信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義房屋公司）經紀人員即被告管桐緯之仲介，於民國104 年9 月27日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），向被告本大興業股份有限公司（下稱本大興業公司）購買門牌號碼新北市○○區○○路00巷00號1 樓及地下1 樓建物（下稱系爭房屋），惟簽約後發現系爭房屋地下室有嚴重漏水狀況，爰依民法第92條第1 項撤銷受詐欺所為締約之意思表示，並依民法第179 條請求被告本大興業公司返還已受領之第一期價金新臺幣（下同）500 萬元，以及原告為保證支付交屋款所簽發票面金額3,750 萬元之本票（票號：109537，下稱系爭本票），或依民法第359 條解除系爭契約、依同法第259 條請求被告返還已受領之買賣價金500 萬元及系爭本票；另主張被告信義房屋公司、管桐緯隱匿系爭房屋漏水情事，違反居間人之誠實信用原則，而依民法第571 條請求被告信義房屋公司及管桐緯返還已受領之居間報酬35萬元（見本院卷一第4 至7 頁）。嗣於起訴狀送達後，變更聲明為請求被告信義房屋公司、管桐緯連帶給付35萬元，並主張先依民法第184 條第1 項、第188 條、不動產經紀業管理條例（下稱管理條例）第26條第2 項規定請求被告信義房屋公司、管桐緯連帶給付；如無理由，再依民法第179 條請求上開被告2 人共同給付35萬元（見本院卷一第105 、135 至136 頁，卷二第144 頁反面）；被告信義房屋公司、管桐緯則當庭表示同意原告所為訴之追加（見本院卷一第139 頁反面）。就被告本大興業部分，原告另主張如認解除契約無理由，則依民法第359 條請求減少價金，而追加備位之訴請求確認本件買賣價金應減少19,222,298元，總價調整為30,777,702元（見本院卷二第91至92、99頁）；被告本大興業公司雖不同意原告為訴之追加，惟經核原訴及追加之訴，原告主張之基礎事實均為買賣標的即系爭房屋有漏水之瑕疵，其主要爭點相同，原提出之證據仍可援用，得於同一程序審理以解決紛爭，堪認請求之基礎事實同一；是依前揭規定及說明，原告所為訴之追加均應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：
㈠原告經被告管桐緯之仲介，於104 年9 月27日簽訂系爭契約，以總價5,000 萬元買受被告本大興業公司所有之系爭房屋及其坐落之基地，同時給付第一期價金500 萬元，並交付系爭本票作為給付交屋款之擔保。被告本大興業公司及被告管桐緯於簽約前向原告告知系爭房屋雖有漏水問題，但均已修繕完成，並將此保證條款明載於系爭契約第17條第9 項，詎料原告於簽約後丈量房屋時，發現地下室竟有嚴重漏水狀況，顯未修繕完成。又經被告本大興業公司工地主任透漏，方知漏水原因涉及公共1 樓走廊及人行道，且無法取得社區住戶同意，無法提出公共產權同意書向新北市政府辦理合法裝修許可開挖解決漏水問題，故延宕至今無法處理。原告於簽約前，僅曾於104 年9 月26日與被告管桐緯進入系爭房屋地下1 樓看屋，當時天花板雖有少量鐘乳石結晶，但地面係乾燥狀態，不具備專業驗屋知識之一般民眾，實無法一望即知系爭房屋地下1 樓天花板仍有滲漏水情事。原告係經營電腦及其他電子產品買賣與相關電子資訊服務事業，購買系爭房屋係為作為店面使用，故有存放電子產品及精密儀器之需要，倘簽約前知悉系爭房屋有此等嚴重漏水且難以修復之情狀，必不會簽訂系爭契約。又系爭房屋之起造人圃石實業股份有限公司（下稱圃石公司），與被告本大興業公司為關係企業，系爭房屋係位於現代君址社區，該社區之建物原係設計作為工業廠房使用，故並未於樓板中事先預留供住宅使用之電線管路，因此於變更為住宅使用後，將電線管路以PVC 管包覆，再將大量管路穿孔，且未確實密封，致防水層多有損壞，建物本身之設計及施工皆有錯誤，為本院98年度訴字第274 號判決（下稱274 號判決）認定在案；且圃石公司與現代君址社區多數住戶係因頂樓漏水修繕問題涉訟，而經本院作成274 號判決，被告更曾因停繳管理費而與現代君址社區管理委員會涉訟，彼此關係不佳，使被告無法取得多數住戶之同意開挖公共區域以修繕漏水，亦無法向新北市政府辦理裝修許可，故本件漏水法令上及事實上皆處於無法修繕之狀態。而前述爭議與瑕疵顯屬對於買賣標的物有重要影響者，惟被告本大興業公司隱匿上開事實，亦隱匿本件漏水修繕之難度，且謊稱已修繕完成，顯有詐欺情事，原告爰依民法第92條第1 項前段之規定撤銷受詐欺所為締約之意思表示；經撤銷後，被告本大興業公司受領第一期價金500 萬元及系爭本票即無法律上原因，原告當得依民法第179 條不當得利之規定請求返還上開價金及系爭本票。倘認原告前揭主張無理由，原告亦得依民法第359 條規定解除系爭契約，並依同法第259 條回復原狀之規定請求被告本大興業公司返還其受領之500 萬元及系爭本票。退步言之，若認本件買賣標的之瑕疵並非重大而不得解除契約，則因系爭房屋地下室有反覆漏水情況，已失去交易價值，原告亦得依民法第359 條之規定請求減少價金；依新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點及其附件，系爭房屋為14層之鋼筋混凝土結構，第三類住宅每平方公尺價值9,900 元，地下室以八成計算，地段因遠離新店市區，以九成計算，年折舊率1%，經依地下室面積、一樓及附屬建物面積，以及上開單價、成數及折舊比例計算後，系爭房屋現值為5,206,883 元，地下室土地應有價值、混凝土結構應有價值則分別為17,469,316元、1,752,982 元，合計為19,222,298元，應予扣減；經扣減後，系爭契約之買賣價金應調整為30,777,702元。
㈡被告管桐緯於執行職務時，未盡注意義務而漏未告知原告系爭房屋之瑕疵及涉訟狀況，顯屬不法侵害原告之利益，致原告受有支付委託報酬35萬元之損害，應依民法第184 條第1
項前段負侵權行為損害賠償責任；被告信義房屋公司則應依民法第188 條及管理條例第26條第2 項規定與被告管桐緯負連帶賠償責任。退步言之，倘認本件不構成侵權行為，被告信義房屋作為居間人，自有誠實告知交易標的狀況之義務，惟其使用人即被告管桐緯隱匿系爭房屋漏水情事，使原告與被告本大興業公司簽訂系爭契約，顯已違反誠實信用原則，而為有利於委託人之相對人即被告本大興業公司之行為，依民法第571 條規定，自不得向委託人即原告請求報酬；故被告信義房屋公司及管桐緯受領上開報酬35萬元，即無法律上原因，應依民法第179條不當得利規定將之返還予原告。
㈢爰先位聲明：⒈被告本大興業公司應給付原告500 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；⒉被告本大興業公司應返還系爭本票予原告；⒊被告信義房屋公司及管桐緯應連帶給付原告35萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5%計算之利息；⒋原告願供擔保，請准宣告假執行。備位聲明：確認被告本大興業公司與原告間之系爭契約買賣價金自判決日起應減少19,222,298元，總價調整為30,777,702元（按依民法第359 條規定買受人因買賣標的物具有瑕疵得請求減少價金者，其請求減少價金無須以訴為之；原告備位之訴聲明用語前後雖有不一，惟參酌其民事辯論意旨㈡狀所載聲明，應係請求確認系爭契約買賣價金應予減少之意，先予敘明）。
二、被告方面：
㈠被告本大興業公司抗辯略以：
⒈被告本大興業公司係就系爭房屋、3 個停車位及其坐落之基地（即新北市○○區○○段00地號土地，權利範圍2446/100000 ；以下合稱系爭房地），於103 年12月2 日委託被告信義房屋公司以8,800 萬元之價格（於7,292 萬元以上機動調整委託售價）仲介出售，簽訂信義房屋仲介一般委託書時，被告本大興業公司即於附表標的物現況說明書（下稱系爭現況說明書）載明地下室天花板有滲漏水情況；且系爭房屋自完工後一直閒置，為毛胚屋狀態，屋內並無任何裝修，甚至未施作水泥粉光，原告及其配偶吳莉莉於104 年9 月26日至現場看屋時，屋內現況一目了然，對於系爭房屋地下室天花板有漏水情況完全知悉；況被告管桐緯當日提供予原告審閱之不動產說明書（下稱系爭說明書）產權調查表「重要注意事項」亦載明地下室天花板有滲漏水情形，並將上開內容複印黏貼於斡旋金契約書，經原告及被告管桐緯於黏貼處簽名，顯見原告已知悉系爭房屋地下室天花板有滲漏水情事，仍簽訂斡旋金契約，表示願以5,000 萬元買受系爭房地而為要約，經被告本大興業公司委由代理人張素真承諾願以5,000
萬元出售系爭房地，雙方達成意思表示合致，並進而簽訂系爭契約，被告本大興業公司並未隱瞞上開滲漏水情況；至原告交付之系爭本票則係由本件買賣代書吳信宏地政士保管。又張素真於簽約時並未向原告或仲介人員表示漏水已修繕完成，買方之原告亦未提及上情，原告主張系爭契約第17條第9 項係因被告本大興業公司於簽約前告知漏水已修繕完成而加以記載之保證條款，與事實不符。又張素真當時曾表示其並未至現場查看，不清楚現場狀況，因被告管桐緯告知張素真其與原告至現場看屋時，地下室之地面是乾的，張素真始依其要求，於104 年9 月27日將系爭現況說明書地下室天花板滲漏水之記載予以刪除。系爭契約簽訂後，104 年9 月28日杜鵑颱風來襲，原告於104 年10月1 日前往系爭房屋丈量時，地下室天花板雖有4 、5 處漏水，但該等漏水瑕疵並非無法修繕或補正，系爭契約第9 條第8 項、第17條第4 項亦載明賣方願負全部修繕責任，故原告告知有漏水情況後，被告本大興業公司即派員查看，並請台灣營建防水技術協進會（下稱防水協進會）進行測試鑑定，亦通知原告到場會勘鑑定，惟原告拒絕前往；原告主張漏水原因涉及公共1 樓走廊及人行道，因社區住戶不同意開挖而無法修繕漏水云云，並非事實。至於274 號判決係現代君址社區頂樓即第14樓住戶因大樓屋頂防水層漏水問題請求圃石公司賠償，與本件地下1 樓之滲漏水無關；原告以上述事由主張係受被告本大興業公司詐欺而撤銷締約之意思表示、依不當得利規定請求返還500 萬元及系爭本票，並無理由。另查，本件買賣標的包含系爭房屋1 樓（面積240.09平方公尺）、地下1 樓（面積368.91平方公尺）、地下1 樓3 個坡道平面停車位，以及坐落基地（面積114.77平方公尺），然除地下1 樓室內曾有數處滲漏水瑕疵外，其餘部分均無權利或物之瑕疵，被告本大興業公司並已委由訴外人黃文成於104 年11月、105 年1 月間兩次施工修繕漏水，自105 年1 月施工完成，至105 年8 月25日現場履勘時，已有7 個月，系爭房屋地下室均無滲漏水情況，可見該等滲漏水瑕疵輕微，且已完全修復，原告自不得依民法第359 條主張解除契約、依第259 條請求返還價金及系爭本票。
⒉系爭房屋地下室天花板經修繕後，已無滲漏水情況，原告主張地下室有反覆漏水之瑕疵而失去交易價值或減少作為辦公室使用之效用，並非事實，原告應就其主張負舉證之責，惟原告並未舉證，故其依民法第359 條請求減少價金，亦無理由；況地下室曾有滲漏水之區域僅約地下室面積之1/4 ，原告主張將地下1 樓及其基地之全部價值19,222,298元予以扣除，亦無理由。爰聲明：原告先、備位之訴以及先位之訴假執行之聲請均駁回；並就先位之訴聲明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告信義房屋公司、管桐緯抗辯略以：
⒈依管理條例第23條第1 項規定，經紀人員應以不動產說明書向委託人之相對人解說。被告本大興業公司委託出售系爭房地時，於系爭現況說明書中已勾選有滲漏水情況，被告管桐緯至現場查看時亦發現地下室天花板確有滲漏水，乃於系爭說明書中產權調查表「重要注意事項」加以載明，顯見被告信義房屋公司已充分揭露系爭房地現況有地下室天花板滲漏水情形；原告於104 年9 月26日至現場看屋時，被告管桐緯亦出示系爭說明書向原告詳細說明，並明確指出地下室天花板情形予原告知悉，當時地下室天花板即有類似鐘乳石情形，但未發現有滴水，地板亦為乾燥，原告於明確知悉屋況後，經深思熟慮仍表達承購意願，並於當日交付30萬元之即期支票予被告管桐緯，以成交價5,000 萬元之金額向被告本大興業公司提出要約，原告並於104 年9 月27日簽約前在系爭說明書第1 頁閱覽者處簽名，顯見被告信義房屋公司及管桐緯自始即未隱匿地下室天花板滲漏水情事，自無違反誠信原則之情；簽署系爭契約時，被告管桐緯曾說明看屋時雖未見漏水，但有鐘乳石柱及修繕痕跡，買賣雙方乃於契約中約定簽約後如發現有漏水，由賣方委請專業廠商評估修繕並負擔費用；至於系爭契約第17條第9 項，則係因簽約前一日看屋時，未見地下室有滴水或水漬，乃推測地下室已無滲漏水而為上開記載，並刪除系爭現況說明書關於滲漏水之註記。系爭契約第17條第4 項既已約定由賣方負責修繕漏水，被告本大興業公司亦已於105 年1 月間完成漏水修繕，105 年8 月25日現場履勘時，系爭房屋地下室並無漏水情事，則原告拒絕履行系爭契約，實可歸責於原告，而與被告信義房屋公司、管桐緯無涉。至於原告所舉274 號判決，訴訟當事人並非本件被告本大興業公司，亦與系爭房屋無涉，無法證明系爭房屋有原告所述無法修繕或施工錯誤情事。故原告以上開事由主張被告管桐緯及信義房屋公司應依侵權行為及管理條例第26條第2 項之規定連帶賠償原告35萬元，或主張被告等依民法第571 條無權請求給付居間報酬、應依不當得利規定返還35萬元予原告，均無理由。
⒉爰聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執（見本院卷二第87至88頁），並有相關證據在卷足稽，堪信為真實：
㈠被告本大興業公司就其所有之系爭房地，於103 年12月2 日委託被告信義房屋公司仲介出售，並填載系爭現況說明書，由被告信義房屋公司製作系爭說明書（見本院卷一第117 至125 頁）。
㈡原告經被告信義房屋公司經紀人員即被告管桐緯仲介，向被告本大興業公司購買系爭房地及上址地下1 層編號121 、122 、124 共3 個停車位，並於104 年9 月27日簽訂系爭契約（見本院卷一第8 至19頁、86至96頁），約定之買賣價金為5,000 萬元。原告於同日以發票人為赫普電腦有限公司、面額500 萬元、受款人為安信建築經理股份有限公司之支票（見本院卷一第87頁）給付第一期款，並簽發面額3,750 萬元之本票（下稱系爭本票，見本院卷一第86頁）作為交屋款給付之擔保，交由代書吳信宏收執。
㈢被告管桐緯曾於104 年9 月26日陪同原告及其配偶吳莉莉至系爭房屋現場看屋，被告管桐緯於當日提供系爭說明書供原告審閱，並將系爭說明書第3 頁產權調查表「重要注意事項」內容複印黏貼於斡旋金契約書，由原告於同日13時簽署斡旋金契約書，嗣經被告本大興業公司代理人於104 年9 月27日13時簽名同意出售（見本院卷一第129至130頁）。
㈣系爭現況說明書第9 項「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形？」原勾選「是」、「滲漏水」，並填寫「地下室天花板」之文字；嗣經被告本大興業公司代理人於簽署系爭契約時簽名同意刪除（見本院卷一第100 頁）。
㈤系爭房屋1 樓及地下1 樓室內係空置未使用，均無油漆，亦無裝潢。
四、原告主張被告本大興業公司、管桐緯等隱匿系爭房屋地下1
樓天花板有滲漏水而未完成修繕、亦無法修繕情事，應解除系爭契約或減少買賣價金，被告信義房屋公司及管桐緯並應返還仲介報酬。然為被告所拒，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點即為：㈠原告簽訂系爭契約時，是否知悉系爭房屋地下1 樓天花板有滲漏水情事？㈡就被告本大興業公司部分：⒈原告先位主張依民法第92條撤銷締約意思表示，依民法第179 條請求返還第1 期款500 萬元及系爭本票，或依同法第359 條解除系爭契約、依第259 條請求返還500 萬元及系爭本票，有無理由？⒉如先位之訴無理由，原告備位主張依民法第359 條減少買賣價金，而請求確認減價後之買賣價金為30,777,702元，有無理由？㈢就被告信義房屋公司、管桐緯部分：⒈原告依民法第184 條第1 項前段、第188 條及管理條例第26條第2 項請求被告2 人連帶賠償35萬元，有無理由？⒉如上開主張無理由，原告得否依民法第179 條請求被告2 人共同給付35萬元？茲分述如下：
㈠原告簽訂系爭契約時，應知悉系爭房屋地下1 樓天花板有滲漏水情事：
⒈經查，被告本大興業公司係於103 年12月2 日委託被告信義房屋公司仲介出售系爭房地，當時填載之系爭現況說明書第9 項「本標的物現況是否有滲漏水或壁癌之情形？」原勾選「是」、「滲漏水」，並填寫「地下室天花板」；被告信義房屋公司製作之系爭說明書產權調查表於「重要注意事項」第1 點亦記載「本物件現況地下室天花板有滲漏水之情形」，並將上開勾選「滲漏水」之系爭現況說明書作為附件，而由被告管桐緯提供予原告審閱，並由原告簽署確認已收到系爭說明書、充分瞭解系爭說明書內容所載事項等情，為兩造所不爭執，並有原告於104 年9 月27日簽收之系爭說明書在卷足稽（見本院卷一第117 至125 頁）。又被告管桐緯於本件審理中具結陳稱：簽約前原告是104 年9 月26日到現場勘查，當時是其陪同原告與原告配偶一起去，這間房子是裸屋，一進到房子現場就可以看到天花板漏水這些點，是顯而易見的，那幾天都是好天氣，沒有下雨，104 年9 月26日帶看時現場並無滴水，現場狀況如本院卷一第126 至128 頁照片，照片中鐘乳石狀對應之下方地板有白色的痕跡，但並無水漬，那幾處有鐘乳石的地方都是在照明設備附近；系爭說明書包含產權調查表是在104 年9 月26日交給原告審閱，是當天早上看完後在1 樓大廳依照系爭說明書跟原告夫妻逐一解說，並向他們說交屋前房屋有瑕疵的部分會修繕完畢才交屋，且當時委託人有告知成交到交屋期間如果有發生漏水情況，他們都會負責修繕，原告夫妻沒有說什麼，後來才在當天中午簽斡旋金契約，簽斡旋金契約時有將產權調查表拷貝在契約上，原告是依照當下的條件提出斡旋金等語（見本院卷一第139 頁反面至141 頁）。此外並有原告於104 年9 月26日13時簽署、黏貼有產權調查表之買賣斡旋金契約在卷可佐（見本院卷一第129 至130 頁）。綜上堪認原告簽訂系爭契約前一日曾至現場看屋，且曾閱覽系爭說明書，而明確知悉系爭房屋地下室天花板有滲漏水情況。
⒉原告雖主張104 年9 月26日看屋當時地下室天花板有少數鐘乳石結晶，但地面係乾燥狀態，不具專業驗屋知識之民眾無法知悉仍有滲漏水情事；其配偶吳莉莉亦到庭具結證稱：其有在104 年9 月26日上午11點到現場看屋，下午1 點提出斡旋，隔天就簽約，看屋當時因為地下室空氣不好，看了不到10分鐘就離開，其未看到有照片中鐘乳石狀物體等語（見本院卷一第143 頁反面）。惟查，系爭房屋地下室無裝潢、空置未使用，原告所指滲漏水處係分布於進入地下室大門後之前半部，且地下室天花板有裝設日光燈，照明清楚，有本院105 年8 月25日勘驗筆錄及標示漏水處之格局圖、現場照片在卷足稽（見本院卷一第223 至230 頁）；而原告夫妻與被告管桐緯於104 年9 月26日至現場查看時，地下室天花板之白色鐘乳石柱狀物體非僅一處，由天花板往下延伸，形狀明顯，亦有現場照片附卷可參（見本院卷一第126 至128 頁），參以系爭說明書上明確記載地下室天花板有滲漏水情況，一般具相當社會經驗及知識之購屋者，當會特別注意仲介人員及賣方於不動產現況說明書上標示之漏水處所，並於看屋時確認漏水狀況是否嚴重；且一般修繕漏水時，應會將修繕前因漏水造成之壁癌或鐘乳石狀物體清除，如現場仍存有該等狀況，應可合理推知係長期滲漏水所形成。原告既陳稱其係為經營電腦資訊業而購置系爭房地，當具有相當之社會經驗及知識，且本件買賣價金高達5,000 萬元，買賣雙方於交易時當會仔細確認買賣標的現況；原告既自承其於104 年9
月26日至現場看屋時，地下室天花板仍有白色鐘乳石柱狀物體，顯可得知該處仍有滲漏水狀況甚明。是原告主張其當時不知系爭房屋地下室天花板仍有滲漏水，顯與卷附事證不符，亦有悖於經驗法則，不足採信。
㈡就被告本大興業公司部分：
⒈原告先位主張依民法第92條撤銷締約意思表示、依民法第179 條請求返還第1 期款500 萬元及系爭本票，或依同法第359 條解除系爭契約、依第259 條請求返還500 萬元及系爭本票，均無理由：
⑴按民事法上所謂詐欺云者，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示（最高法院18年上字第371 號判例參照）。又被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，或依侵權行為之規定，請求賠償被詐欺而受之損害，然為表示之當事人，應就受詐欺之事實負舉證之責任（最高法院44年台上字第75號判例參照）。再民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤而為不利於己之意思表示者始足當之。倘行為人欠缺主觀之詐欺故意，縱該他人或不免為錯誤之意思表示仍與詐欺之法定要件不合，無容其依民法第92條第1 項規定撤銷意思表示之餘地（最高法院98年度台上字第171 號判決意旨參照）。原告主張被告本大興業公司故意隱匿系爭房屋地下室有滲漏水瑕疵且未修復、亦不能修復之事實，既為被告本大興業公司所否認，即應由原告就此有利於己之事實負擔舉證責任。惟查，被告本大興業公司已於系爭現況說明書中註明地下室天花板有滲漏水情況，原告於104 年9 月26日至現場查看時，由天花板有鐘乳石狀物等情況亦可得知仍有滲漏水情況，業如前述，自難認被告本大興業公司有何故意隱匿滲漏水瑕疵之情。又系爭契約第17條第9 項固載明：「本物件現況地下室天花板有滲漏水之情形，賣方表示已修繕完成。」（見本院卷一第11頁），系爭現況說明書中關於地下室天花板滲漏水之記載，並經被告本大興業公司代理人張素真於簽約當日簽名同意修正刪除（見本院卷第二第135 頁）；惟張素真到庭具結證稱：要簽系爭契約時，被告管桐緯帶原告夫妻到會議室，並拿修正後之現況說明書要其簽約，其當時向被告管桐緯及原告夫妻表示因其未到過現場，不瞭解情況，不能簽，但被告管桐緯說地面是乾的，其推測應該是沒有漏水，就跟原告夫妻表示如果有漏水，賣方會負責修繕到好，原告無異議，其才簽名，其當時沒有說漏水已經修繕完成，不清楚第17條第9 項記載之原因等語（見本院卷一第142 頁）；核與原告之妻吳莉莉證稱：其有看過修改後之現況說明書，在簽約時代書有稍微唸一下契約，然後說漏水已經修好了，張素真說他不清楚，他沒有去看，說大家應該比他還清楚，去簽合約時第17條第9 項已經寫好了等語（見本院卷一第143 至144 頁）相符。而系爭契約第17條第4 項明文約定：「簽約後，如發現本標的物有漏水…等狀況，買賣雙方同意以下列方式處理：由賣方委請專業廠商評估修繕，費用由賣方負擔。」（見本院卷一第11頁），被告本大興業公司顯已承諾系爭房屋若仍有滲漏水之情形，願負瑕疵擔保責任。是系爭契約第17條第9
項固加註「賣方表示已修繕完成」等語，系爭現況說明書關於系爭房屋地下室天花板有滲漏水之註記並經刪除，然綜合上情可知此應屬買賣雙方於無法確認系爭房屋地下室是否仍有滲漏水之狀況下所為之註記，由被告本大興業公司另於系爭契約第17條第4 項承諾如有滲漏水，仍願負瑕疵擔保責任等情以觀，堪認被告本大興業公司於簽約時應無刻意隱瞞實情或保證無漏水，或有何施用詐術，對原告訛稱系爭房屋絕無滲漏水之情事甚明。至原告援引之274 號判決，訴訟當事人為圃石公司與現代君址大樓14樓之所有權人，且爭執者為頂樓樓板問題，有判決書附卷可參（見本院卷一第152 至167 頁），本件則係涉及地下1 樓天花板滲漏水問題，是原告援引上開判決主張系爭房屋設計不良、滲漏水無法修繕，並據此推論原告有施用詐術之行為，亦不足採。基上所述，原告援引民法第92條規定主張撤銷受詐欺所為締約之意思表示，尚屬無據。原告既係依系爭契約之約定給付第一期買賣價金500 萬元，並將系爭本票交由代書保管，被告本大興業公司即非屬無法律上原因受有利益，原告依民法第179 條請求被告本大興業公司返還500 萬元及系爭本票，自難認有理。⑵查民法第359 條固規定買賣因物有瑕疵，而出賣人依同法第354 條至第358 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除契約。惟如在危險移轉以前已有瑕疵存在，除該瑕疵於危險移轉時仍屬不能除去，或出賣人確定的拒絕擔保外，買受人尚不得主張出賣人應負擔保之責而解除契約（最高法院87年度台上字第1212號判決意旨參照）。又買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359 條規定甚明。經查，系爭房屋迄今尚未交屋，為兩造所不爭執（見本院卷二第144 頁反面），且被告本大興業公司於簽約時已承諾交屋前如有漏水狀況，會負責修繕，業如前述；系爭契約第9 條第8 項復明文約定：「房地點交前，如發現買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，買賣雙方依下列約定處理：㈠買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利；惟解除契約顯失公平，或修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解除契約。」（見本院卷一第10頁）。而原告104 年10月間提出本件漏水問題後，被告本大興業公司即依約委請防水協進會鑑定漏水原因，並於104 年11月、105 年1 月間委託松上實業股份有限公司（下稱松上公司）就系爭房屋地下室滲漏水問題進行估價及修繕，有松上公司出具之工程估價單、請款單、統一發票，以及防水協進會出具之勘查檢測通知函及漏水原因報告書等在卷足稽（見本院卷一第210 至217
、245 至276 頁）；而本院於105 年8 月25日至現場履勘時，系爭房屋地下1 樓目前現況並無漏水痕跡，地上無水漬，天花板亦無鐘乳石柱狀痕跡；松上公司進行漏水修繕工程時之現場負責人黃文成並具結證稱：其任職於松上公司，曾受被告本大興業公司委託至系爭房屋地下1 樓施作抓漏防水工程，施工期間是104 年11月、105 年1 月，各施工1 個星期，工程總價金是47,250元加上70,000元，有漏的地方都有修復，因為原先不知道地下室的範圍有延伸到對應1 樓人行道部分，所以第一次先施作1 樓騎樓部分之防水，做完後該部分的地下室就沒有漏水，但一段時間下雨後地下室又有漏水，其調出地下室平面圖來看，才知道範圍比較大，所以又第二次施工，做地下室天花板防水等語；有履勘筆錄及現場照片在卷足稽（見本院卷一第223 至230 頁）。足見系爭房屋地下室滲漏水之瑕疵客觀上並非不能除去，且被告本大興業公司已依系爭契約之約定，於點交前完成漏水修補，即無賣方經催告仍不為補正之情況；是依前揭說明及系爭契約第9
條第8 項之約定，原告自不得逕行主張解除系爭契約。原告雖另主張欲修復滲漏水需取得社區住戶同意及裝修許可，被告本大興業公司與其他住戶關係不佳、無法取得同意，並主張被告本大興業公司委請之鑑定及修復工程人員均不具專業，無法修復本件滲漏水云云；惟為被告所否認，原告亦未舉證證明系爭房屋地下室現況仍有滲漏水情形，且具狀表示本件並無鑑定漏水成因及交易價值減損之必要（見本院卷二第49頁），是原告空言主張本件滲漏水瑕疵未經修復且無法修復，自不足採。況依卷附松上公司之請款單及統一發票，其兩度施作抓漏防水工程之費用分別為47,250元、70,000元，加計漏水修復相關之水電工程估價單所載12,849元、石材公司請款單124,550 元（見本院卷一第210 至213 頁），可知系爭房屋地下室滲漏水所需修補費用為254,649 元，與系爭房地買賣總價高達5,000 萬元相較，兩者金額顯不相當，原告以系爭房屋地下室滲漏水為由主張解除系爭契約，亦顯失公平，且有違系爭契約第9 條第8 項之約定。從而，原告主張系爭房屋地下室天花板滲漏水無法修復，而依民法第359
條前段規定解除契約，尚屬無據。原告既無權解除契約，則其依民法第259 條請求被告本大興業公司回復原狀，返還第一期價金500 萬元及系爭本票，亦屬無據。
⒉原告備位主張依民法第359 條減少買賣價金，而請求確認減價後之買賣價金為30,777,702元，亦無理由：
⑴按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例參照）。本件原告主張其得依民法第359 條請求減少買賣價金為30,777,702元，亦即被告本大興業公司於超過上開金額部分對原告無買賣價金給付請求權；惟為被告本大興業公司所否認，足見兩造對於上開法律關係有所爭執，即有法律關係存否不明確之情況，致原告法律上地位處於不安之狀態，且得以本件確認判決除去，堪認原告有即受確認判決之法律上利益，應得提起本件確認之訴。
⑵又依民法第359 條之規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人應依同法第354 條至第358 條規定負擔保之責者，買受人得請求減少價金。而民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵，如經買受人催告出賣人補正，出賣人仍不為補正時，應解為買受人得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院91年度台上字第1315號判決意旨參照）。是系爭房屋地下室如存有天花板滲漏水之瑕疵，縱尚未交屋，原告仍得主張減少價金，但應以該等瑕疵不能修補，或被告本大興業公司經催告仍不補正為要件。惟系爭房屋地下室天花板滲漏水之瑕疵，已由被告本大興業公司委請松上公司施工修補，顯無經催告仍不修補之情，原告復未舉證證明該等滲漏水處，經被告本大興業公司雇工修補仍有滲漏水情況，而達於瑕疵不能修補之程度，則原告逕行主張減少價金，即難認有據。況查，原告所指滲漏水之處均位於系爭房屋地下室靠門口側之前半部，應不致使該地下室達於全無交易價值或完全無法為通常使用之程度，原告逕以其自行計算之系爭房屋地下室建物及基地全部價值19,222,298元作為應減少之價金數額，進而主張系爭契約之價金應調整為30,777,702元，亦不足採。從而，原告請求確認系爭契約之價金應減為30,777,702元，難認有據。
㈢就被告信義房屋公司、管桐緯部分：
⒈原告依民法第184 條第1 項前段、第188 條及管理條例第26條第2 項請求被告信義房屋公司、管桐緯連帶賠償35萬元，並無理由：
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例參照）。而損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，有相當因果關係為成立要件，故原告所主張損害賠償之債，如不合於此項成立要件者，即難謂有損害賠償請求權存在。且民法第184 條第1 項前項規定侵權行為以故意或過失不法侵害他人之權利為成立要件，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過失負舉證責任（最高法院48年台上字第481 號判例、58年台上字第1421號判例、82年度台上字第267
號判決意旨參照）。經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任，亦為管理條例第26條第2 項所明定。
⑵經查，管理條例第23條第1 項明文規定經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。而本件被告管桐緯於104 年9 月26日帶同原告夫妻至現場看屋時，確曾提供系爭說明書向原告夫妻解說，其上即註明地下室天花板有滲漏水情形，並經原告簽署確認其充分瞭解系爭說明書所載事項（見本院卷一第117 至125 頁），業經本院認定如前；而274 號判決所涉當事人、爭執之建物瑕疵等均與本件不同，被告信義房屋公司及管桐緯自無可能由該判決推論系爭房屋存有無法修復之滲漏水瑕疵。是原告主張被告管桐緯未據實告知系爭房屋地下室天花板滲漏水及涉訟情形，構成不法侵權行為云云，難認有理。原告既未能舉證證明被告管桐緯尚有何故意或過失不法侵害原告權利之行為，則其依民法第184 條第1 項前段規定請求被告管桐緯負侵權行為損害賠償責任，並依同法第188 條、管理條例第26條第2 項請求被告信義房屋公司連帶賠償，即屬無據。
⒉原告依民法第179 條請求被告信義房屋公司、管桐緯共同給付35萬元，亦無理由：
原告係主張被告信義房屋公司及管桐緯隱匿系爭房屋漏水情事，使原告與被告本大興業公司簽訂系爭契約，違反誠實信用原則，依民法第571 條規定，不得請求居間報酬，故認其受領35萬元之仲介報酬無法律上原因，應依民法第179 條將之返還原告。惟原告於簽訂系爭契約時顯然知悉系爭房屋地下室天花板有滲漏水情況，被告信義房屋公司及管桐緯並無原告所指隱匿該等瑕疵情事，業經本院認定如前，是原告據此主張被告信義房屋公司、管桐緯處理居間事務違反誠實信用原則、不得請求居間報酬，自屬無據。被告信義房屋公司等既係基於居間契約關係受領報酬，即非屬無法律上原因受有利益，原告依不當得利法律關係請求其等返還受領之報酬，亦難認有理。
五、綜上所述，本件並無證據足認原告係受詐欺而簽訂系爭契約，系爭房屋地下室天花板滲漏水部分亦經修繕，原告並未舉證證明目前仍有滲漏水情形且無法修復，或被告本大興業公司經催告仍拒絕修復；從而，原告先位之訴主張依民法第92條撤銷受詐欺所為締約之意思表示、依民法第179 條請求被告本大興業公司返還買賣價金500 萬元及系爭本票，以及依民法第359 條解除系爭契約、依第259 條請求返還500 萬元及系爭本票，均無理由。備位之訴部分，原告亦未能證明買賣標的即系爭房地仍存有減少其價值或通常效用之瑕疵，則其主張依民法第359 條減少買賣價金為30,777,702元，即請求確認被告本大興業公司就超過上開價金部分無請求權，亦無理由。又依原告所舉證據，尚難認被告管桐緯、信義房屋公司有何不法侵權行為或違反誠實信用原則而不得請求居間報酬之情況，故原告依民法第184 條第1 項前段、第188 條及管理條例第26條第2 項請求其等連帶賠償35萬元，或依民法第179 條請求其等共同給付35萬元，均無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其就本件先位之訴所為假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無庸逐一論列。原告雖另聲請函調圃石公司董事長周淑芬之最新戶籍謄本，以證明周淑芬係被告本大興業公司董事周志榮之女，並與被告本大興業公司董事長周淑婷具有二親等血親關係，以及調取工地主任林永財、財務張素真及林惠淑之勞保投保單位資料，以證明此3 人皆為被告本大興業之職員、施行詐術之人為何人所雇用等（見本院卷二第90頁）；惟本件業經本院綜合卷附事證，認定被告本大興業公司並無原告所指施用詐術之行為，圃石公司與現代君址社區14樓住戶間之訴訟亦與本件無涉，原告聲請調查之上開證據並不影響本件爭點之認定，即無再予調查之必要。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 105 年 12 月 22 日民事第四庭 法 官 陳蒨儀
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 22 日書記官 簡素惠