105年訴字第2046號｜民事：給付佣金｜裁判日期：105 年 09 月 14 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　105年訴字第2046號原　　　告　李旭紳訴訟代理人　陳學驊律師複　代理人　方怡靜律師被　　　告　蘇源磯上列當事人間請求給付佣金事件，本院於民國105年8月31日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：伊於民國 104年3月2日與被告締結居間契約（下稱系爭居間契約），約定由伊為被告出售其所有之臺北市○○區○○街00號1至3樓建物暨所坐落土地房地（地號：臺北市○○區○○段○○段 000號，建號：臺北市○○區○○段○○段000號，土地及建物持分均為1/2，下統稱系爭房地），居間報酬則以系爭房地之交易價格 5％計算，被告應分別於系爭房地之買賣契約締結及移轉登記完畢後，各給付約定報酬總額之半數，系爭房屋嗣經伊居間覓得訴外人蘇興李為買受人，並分別於104年8月6日、9月23日締結房地買賣契約（下稱系爭買賣契約）並完成移轉登記過戶。詎料被告於系爭房地交易完成後竟拒付佣金，屢經催討未果，參酌系爭房地所有權移轉登記時之土地公告現值為每平方公尺新臺幣（下同）36萬 6,000元及系爭房地之土地持分面積，被告應給付之居間報酬為164萬7,000元（計算式：366,000元180平方公尺1/2 5％＝1,647,000元）。為此爰依兩造間居間契約、民法第565、568條規定請求居間報酬。並聲明：㈠被告應給付原告164萬7,000元，及其中82萬 3,500元自104年8月10日起，其餘自同年9月27日起均至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：原告並非系爭房地之唯一居間人，系爭買賣契約亦非因原告之居間而成立，事實上，系爭房地係先由訴外人蔡裕盛覓得訴外人宏鑫建設股份有限公司（下稱宏鑫公司）為買受人，約定以 5,745萬元之價格賣出，然經蔡裕盛通知系爭房地共有人即蘇興李後，蘇興李遂行使共有人之優先承買權，伊因此委由蔡裕盛以5,745萬元之價格與蘇興李於104年8月6日締結系爭買賣契約，原告起初覓得蘇興李願買受系爭房地時之報價僅為 3,940萬元，遠低於伊願意出售系爭房地之底價，未為伊所接受，故原告不能主張系爭房地買賣契約係由其居間仲介而成，或有何居間報酬請求權利等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院偕同兩造整理不爭執之事項如下（見本院卷第75頁反面）：㈠原告於104年3月2日受被告委託，於同年9月30日前為其出售系爭房地，兩造並簽立出售房地委託書、給付佣金承諾書。㈡原告嗣於104年8月6日將系爭房地以5,745萬元之價格出售予蘇興李，並於同年9月23日完成過戶手續。㈢被告所提出之存證信函、授權書、出售房地委託書、不動產買賣契約書（見本院卷第51頁至第64頁），形式均為真正。四、本院得心證之理由：本件原告主張依系爭居間契約約定，伊得請求被告出售系爭房地所得價款5,745萬元之5％作為居間報酬，被告並應於系爭買賣契約締結及系爭房地移轉登記完成後各給付居間報酬半數，詎被告竟於系爭房地交易完成後拒付佣金，屢經催討未果，為此爰依系爭居間契約及民法關於居間契約法律關係請求被告給付居間報酬164萬7,000元，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點厥為：㈠原告得否依系爭居間契約請求被告給付居間報酬？㈡承上若是，原告得請求之金額為若干？茲析述如下：㈠原告不得依系爭居間契約請求被告給付居間報酬： ⒈按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。民法第565條、第566條第 1項分別定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。 ⒉原告主張伊得依系爭居間契約向被告請求給付居間報酬，無非係以出售房地委託書、給付佣金承諾書、購買意願書及系爭房地登記第二類謄本等件影本為證（見本院卷第10至16頁）。惟查，兩造間雖曾就系爭房地之買賣簽訂居間契約，然被告同時亦委託蔡裕盛對外出售系爭房地，而蔡裕盛覓得宏鑫公司擬以 5,745萬元之價格承購系爭房地，惟經蔡裕盛透過訴外人王彥琳通知蘇興李後，蘇興李即委託訴外人蘇重融通知被告欲行使共有人之優先承買權，被告遂委由蔡裕盛以5,745萬元之價格與蘇興李於104年8月6日締結系爭買賣契約，且買賣雙方係各自委託蔡裕盛、蘇重融代為簽立系爭買賣契約等情，有通知書、存證信函、授權書、不動產買賣契約書、不動產買賣價金安全信託檢核表、印鑑證明、協議書及確認書等件影本在卷可參（見本院卷第47至54頁、第56至65頁、第106頁、第147頁），堪信為真實，足認系爭買賣契約係由蘇興李行使優先承買權後，由蔡裕盛居間仲介而成，而與原告無關，原告主張被告與蘇興李間就系爭房地之買賣契約係伊居間仲介而成，伊得依系爭居間契約向被告請求給付居間報酬云云，顯與事實不符，尚難憑取。 ⒊原告雖主張伊未曾聽聞被告提及有意將系爭房地另外委託其他房仲業者出售予宏鑫公司，宏鑫公司資本額僅有1,000 萬元，是否有資力承購系爭房地，實有疑問，而系爭房地係由被告與蘇興李各自持有2分之1，宏鑫公司應無可能以高價購買日後處理、利用均有困難之系爭房地，故被告與宏鑫公司間之買賣契約應屬通謀虛偽意思表示，目的在規避應給付伊之居間報酬云云。惟按所謂通謀為虛偽意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與為非真意之合意，始為相當。第三人主張表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，該第三人應負舉證之責。經查，被告與宏鑫公司之間確實曾就系爭房地達成以 5,745萬元出售之合意，惟因蘇興李行使優先承買權，以致被告與宏鑫公司無法續行交易，宏鑫公司遂取回所支付之部分價金即3,000萬元支票1紙等情，除有不動產買賣價金安全信託檢核表、聯邦商業銀行信託部105年6月22日（ 105）聯信託字第0089號函暨不動產買賣價金安全信託契約書、不動產買賣契約書、存證信函、確認書、支票、協議書、確認書、房地標的現況說明書、授權書、委託銷售 /出租契約內容變更同意書、一般委託銷售契約書、住商不動產信義敦安加盟店105年8月12日回函、名片、住商不動產售屋資料、不動產說明書、產權調查篇及物件現況調查篇等件影本附卷可稽外（見本院卷第64頁、第89至91頁、第99至107頁、第122頁、第147至152頁、第154至170頁），亦核與證人蔡裕盛到庭所陳述之：伊在去年於住商不動產任職是幫客戶即宏鑫公司找透天厝，透過系爭房地3 樓承租人找到被告的兒子蘇洋昌，後來被告有簽委託書給伊代為處理銷售系爭房地，被告要求實拿 5,000萬元，伊與蘇洋昌討論價格，但是主要的問題在於其他共有人的優先承買權，後來在104年6月24日簽約，宏鑫公司有交付1張面額3,000萬元的定金支票給聯邦銀行保管，再經由王彥琳地政士通知蘇興李是否行使優先承買權等詞相符（見本院卷第113頁至第116頁反面），證人王彥琳亦證稱：伊係受宏鑫公司委託處理系爭房地的代書事宜，負責不動產移轉、稅捐申報及優先承買權通知，伊係透過蘇洋昌與被告聯繫，宏鑫公司在簽約當是有交付一張銀行本行支票給聯邦銀行信託部，但是因為蘇興李行使優先承買權，所以宏鑫公司就解除與被告先前就系爭房地所簽立之買賣契約，並由聯邦銀行退還 3,000萬元支票給宏鑫公司等詞相吻合（見本院卷第117至119頁），堪信為真實。而原告復未就所主張之通謀虛偽意思表示之事實為任何舉證，其此部分主張自屬臆測，要難採信。 ⒋原告另主張縱使伊與系爭買賣契約無涉，但蘇興李既已同意以4,492萬1,250元向被告購買系爭房地，且被告亦未就買賣金額設下任何限制或底價，被告卻故意拒絕與蘇興李締約，本於誠信原則，伊仍得請求居間報酬云云。惟查，系爭居間契約雖僅約定被告「全權授權」原告洽談系爭房地之出售價格（見本院卷第10頁），但並未約定被告僅得授權原告、而不得同時授權他人出售系爭房地，今被告既已透過蔡裕盛另覓得宏鑫公司願意以較高之價格（即5,745 萬元）承購系爭房地，自當無限制被告基於契約自由原則，得自由選擇締約對象之權利，反而要求被告與當時出價較低之蘇興李締約，且系爭買賣契約係因蘇興李行使優先承買權而成立，亦與原告無涉，迭如前述，故原告主張被告違反誠信原則，仍應依系爭居間契約給付報酬云云，顯屬無據，要難憑取。㈡承上，原告既不得依系爭居間契約及民法第 568條規定請求被告給付居間報酬，即無庸論述原告得請求之居間報酬金額為若干。五、綜上所述，被上訴人依系爭居間契約法律關係及民法第 568條規定，請求被告給付164萬7,000元，及其中82萬 3,500元自104年8月10日起，其餘自同年 9月27日起，均至清償日止按年息 5％計算之利息，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦應併予駁回，附此敘明。六、本件事證已臻明確，原告又聲請調查宏鑫公司所開立 3,000萬元定金支票流向、傳訊宏鑫公司負責人謝嘉宏等，均與本件爭點無涉，與兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本件判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。七、據上論結，原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 105 年 9 月 14 日民事第一庭法官張志全以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 9 月 14 日書記官洪王俞萍

臺灣臺北地方法院105年訴字第2046號

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