臺灣臺北地方法院105年度訴字第2117號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2117號原　　　告　蔣念祖被　　　告　茂德建設股份有限公司法定代理人　范乾進被　　　告　張高祥共　同訴訟代理人　侯傑中律師張漢榮律師上列當事人間酌減違約金事件，本院於一百零五年八月三日言詞辯論終結，判決如下：主文被告茂德建設股份有限公司應給付原告新台幣柒萬壹仟貳佰捌拾肆元及自民國一百零五年一月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。被告張高祥應給付原告新台幣壹拾伍萬零柒佰壹拾陸元及自民國一百零五年一月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一、二項於原告依序以新台幣參萬元、伍萬元為被告茂德建設股份有限公司、張高祥供擔保後，得假執行。但被告茂德建設股份有限公司、張高祥如各以新台幣柒萬壹仟貳佰捌拾肆元、壹拾伍萬零柒佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分：按當事人得合意第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限，前項合意，應以文書為之，民事訴訟法第二十四條定有明文。查原告與被告簽訂協議書第三條約定：「本協議書如有任何爭議，甲乙丙三方同意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院。」，是本院就本件酌減違約金事件自有管轄權，合先敘明。貳、實體部分一、原告主張：㈠原告於民國102 年12月22日與被告茂德建設股份有限公司（下稱：茂德公司）、張高祥分別簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約、土地買賣契約），約定由原告向被告茂德公司購買「W未來」建案編號 A6棟6樓建物、地下三層編號121號車位，及向被告張高祥購買前開建物及車位所座落之新北市五股區芳洲段160、106-1、106-2、162等四筆地號土地之應有部分（下稱系爭房地），買賣價款分別為建物新台幣（下同）222萬元、車位49萬元及建物、車位所佔土地814萬元，合計系爭房屋土地買賣契約總價金1,085萬元。嗣後，原告因資金周轉困難，無法給付買賣價金而通知被告，惟被告要求原告將系爭房地轉賣與第三人，否則即解除契約並沒收原告已繳納之買賣價金，兩造並簽訂協議書（下稱系爭協議書）。後因原告無法於期限內轉讓系爭房地，被告遂於104年7月1日合意解除契約，並沒收原告支付之買賣價金109萬元。雖兩造於系爭房屋土地買賣契約書及協議書內約定若原告違約，被告得沒收其已付之全部款項，惟仍應依一般客觀事實、被告所受實際損害及所得利益審酌兩造約定之違約金是否過高，且兩造合意解除契約，被告所受實際損害與沒收之違約金相比顯不相當，故被告將原告已給付之買賣價金109萬元沒收，顯失公平。原告依民法第252條規定，認違約金以總買賣價金5%為適當，請求法院酌減違約金至54萬元(計算式：1085萬×5%＝54 萬元)後，再依民法第179條規定請求被告返還酌減後之餘額55萬元(計算式：109萬元-54萬元＝55萬元)，並按系爭房地佔總價比利返還，即被告茂德公司應返還13萬7,500元(計算式：55萬元×814萬/1085萬元＝13萬7,500元)、被告張高祥應返還41萬2,500元(計算式：5萬元×271萬/1085萬元＝13 萬7,500元)。㈡兩造簽訂之系爭協議書，並未限制原告主張違約金酌減之權利，亦未改變違約金之性質，僅係使原告取得一解約條件，其他條款均係原契約之延續。協議書內容：「...於買賣契約解除後，本件不動產之產權亦由乙方及丙方收回自行處分，另行出售，甲方不得再就本件不動產主張權利。」可知，兩造僅約定於買賣契約解出後，原告不得阻撓被告將系爭房屋收回或做其他處分，亦不得就系爭房屋主張任何買受人之權利，與原告是否可主張違約金酌減之權力無涉。另一系爭房屋買賣契約第23條第2項第1款、系爭土地買賣契約第12條第2項第1款規定及系爭協議書觀之，兩造簽訂協議書，僅係另行約定被告具有其他解約條件可行使，及原告未於104年6月30日前將系爭房屋賣出，被告即取得一約定解除權；至於被告沒收原告價金之部分，仍與原先訂定之系爭買賣契約內容無異，故兩造間並無就此部分另行約定，更無改變原本違約金之性質。㈢被告之損害應以「住宅營建」列別之同業利潤8%為準。且被告之轉售損失不可作為被告受有損害之依據，因轉售損失為房價市場之自然跌損所致。被告因原告不履行契約所受之損害應以原告負遲延責任始自104 年5 月1 日至被告解除契約即104 年7 月1 日之法定利率5%計算原告未付價款976 萬元(計算式：總價金1085萬元- 已付價金109 萬元＝976 萬元) ，共8 萬元( 計算式：976 萬元×5%×2/12＝8 萬元) 。縱損害期間計算至被告轉售予第三人之日，被告受有利益損害亦約29萬元。倘上訴計算期間自104 年5 月1 日至被告轉售予訴外人即104 年12月12日之法定利息5%計算原告未付價款976 萬元( 計算式：總價金1085萬元-已付價金 109 萬元＝976 萬元) ，被告所受之利息損害為29.28 萬元( 計算式：976 萬元×5%×226/365 ＝29.28 萬元) 。另被告主張其沒收之價金尚低於同業利潤標準淨利17% 云云，惟被告茂德公司為建設公司，其應適用之行業列別應非「不動產買賣」行業，應以「住宅營建」行業為準，原告於財政部網站上查詢之「住宅營建」同業利潤標準為8%，足證被告沒收之違約金已逾同業利潤標準，應予酌減。而被告稱已轉售予訴外人江宜臻，並受有157 萬元之轉受損害云云，為判定違約金酌減，應就被告實際損害作為依據。目前房市景氣冷清，觀諸內政部不動產交易實價查詢系統，系爭房屋附近路段於被告轉售期間104 年10月、11月期間，平均單價為33.9萬/ 坪，與兩造簽訂契約時單價為40萬/ 坪相較，房價自然跌價約15%(計算式：( 40-33.9) /40＝15%)。與被告轉售與第三人價金損失14.4%(計算式：被告轉售價差157 萬元/ 總價金1085萬元＝14.4%)相近，故被告轉受損失係屬房價市場冷清所致，與原告是否有債務不履行之情事無涉。㈣並聲明：被告茂德公司應給付原告13萬7,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息；被告張高祥應給付原告41萬2,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按周年利率5%計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠為排除債務人就違約金過高之利己事實依兩造所簽訂之土地買賣契約第12條第2 項第1 款、房屋買賣契約書第23條第2 項第1 款約定，原告有不依契約約定之日期付款之情事者，已繳之款項將悉數作為懲罰性違約金，並以總價款15%為限。蓋兩造契約既係評估自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本於自由意識及平等地位自主決定，嗣後卻主張違約金額過高，實不足採。又依預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項（以下稱應記載事項）之規定，賣方如因買方違約而約定沒收房地總價款15%，並不違反應記載事項。雖原告以被告之損害應以「住宅營建」列別之同業利潤標準8%為準，但該類別為營造業，與被告之屬性不同，故不宜以之作為標準，而應以被告所主張之不動產買賣業之17%作為計算被告損害之標準。再退萬步言，縱使原告主張之8%作為認定是否違約金過高之標準，被告所沒收之違約金僅10%，縱有超過，也非「過高」。且被告二人沒入之價金，只佔總價款10%，並未逾越契約所訂各總價款15%之上限，更低於同業利潤標準的淨利率17 %，實無違約金過高之問題。㈡原告因已經違約而無法繼續履行契約，被告得逕為解除契約並沒收原告已繳納之價金，作為違約之損害賠償。被告依據兩造於104 年5 月31日簽之協議書，因原告最終仍未能依約於104 年6 月30日前完成轉讓手續，本件兩造間之買賣契約書依系爭協議書已合意解除，依據該協議書，被告既已給予原告一定期限，來換取原告已同意不得請求解除契約回復原狀，該109 萬應不能視為違約金，原告自不能再主張有違約金過高之問題。又被告將本件不動產產權收回自行處分後，另於104 年12月12日由被告與訴外人江宜臻簽訂房屋、土地買賣契約書，該房屋、土地之買賣總價為928 萬元。相較原先與原告所約定之本件不動產買賣總價1085萬，減少157 萬元，是本件被告因原告違約而解除契約，受有157 萬之買賣金額損失，縱使被告將109 萬元作為違約金沒收，亦不足以彌補原告違約所造成被告之損害，因此原告請求減少違約金並無理由。㈢並聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保免為假執行。三、不爭執之事實：㈠原告於102年12月22日與被告茂德公司、張高祥分別簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書（下稱系爭房屋買賣契約、土地買賣契約），約定由原告向被告茂德公司購買「W未來」建案編號A6棟6樓建物、地下三層編號121號車位，及向被告張高祥購買前開建物及車位所座落之新北市○○區○○段000○00000○00000○000○○○地號土地之應有部分（下稱系爭房地），買賣價款分別為建物222萬元、車位 49萬元及建物、車位所佔土地814萬元，合計系爭房屋土地買賣契約總價金1,085萬元。嗣兩造於104年5月31簽訂協議書，有系爭房屋土地買賣契約、系爭協議書可稽（見臺灣新北地方法院105年度訴字第442號卷41至109頁）。㈡兩造於104年7月1日合意解除系爭房屋土地買賣契約，並沒收原告支付之買賣價金109萬元，有原告茂德公司104年7月 1日茂字第1040701號函可稽（見臺灣新北地方法院105年度訴字第442號卷110至111頁）。四、兩造之爭點及本院之判斷：㈠系爭協議書第2條約定「如甲方（指原告）未能依前條約定於104年6月30日以前完成轉讓手續，則買賣契約書隨即於 104年7月1日合意解除，乙方及丙方（指被告茂德公司、張高祥）並沒收甲方已繳納之本件買賣價款新台幣106萬（應為109萬元）。」是否屬違約金條款？按「違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迴異。」（最高法院68年台上字第3887號民事判例參照）經查，原告因未能依契約約定付款日期付款，經兩造簽訂系爭協議書，約定原告於104年6月30日以前未能將系爭房地出售第三人並完成轉讓手續，則系爭房屋土地買賣契約即於104年7月1 日合意解除，而原告違約未能如期付款，依系爭房屋買賣契約第23條第2項第1款、系爭土地買賣契約第12條第2項第1款之約定，被告即取得解除契約並將原告已繳之價款全數沒收作為違約金賠償之權利，系爭協議書約定兩造合意解除契約後，由被告沒收原告已繳納之價款109萬元，僅屬系爭房屋買賣契約第23條第2項第1款、系爭土地買賣契約第12條第2 項第1款約定內容之重申，即兩造真意應係訂明原告違約不為給付時，應賠償被告所受損害，即屬約定違約金之性質。被告抗辯沒收109萬元並非作為違約金云云，並不足取。㈡約定違約金是否過高？違約金若干始屬相當？ 1.按民法第250 條就違約金之性質，區分為損害賠償預定性質之違約金及懲罰性違約金。前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。後者係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償（最高法院83年度台上字第2879號判決意旨參照）。系爭房屋買賣契約第23條第2項第1款、第3項、系爭土地買賣契約第12條第2項第1款、第3項均約定，原告有不按照契約約定之日期付款之情事者，經被告解約後原告已繳之款項悉數作為懲罰性違約金，但以總價款15%為限，被告不得另行請求損害賠償；系爭協議書第2條亦約定沒收原告已繳納之價金109萬元，均無關於被告得就其因原告違約所生損害另行請求賠償之約定，依上開說明，前開違約金應屬損害賠償額預定性質。2.次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，此於違約金之作用為懲罰抑為損害賠償額之預定，均有適用（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。而違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。原告因未能依契約約定付款日期付款，經兩造簽訂系爭協議書，並合意於104年7月1日解除系爭房屋土地買賣契約業詳前述，被告抗辯因原告違約，另於104年12月12日將系爭房地以總價928萬元出賣第三人江宜臻，相較原告買受價格1.085萬元，短少157萬元，將原告繳交價金109萬元作為違約金沒收，尚不足以彌補損害，並提出房屋土地買賣契約書為證（見本院卷第40至46頁）。惟約定之違約金額是否相當，應以契約解除時之一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形為酌定標準（最高法院94年度台上字第320號判決意旨參照），是系爭房屋土地買賣契約解除後，系爭房地之價值縱有漲跌，亦不得作為酌減違約金之標準，被告抗辯再行銷售之價金為何，核與違約金是否相當無涉。被告因原告違約而合意解除系爭房屋土地買賣契約，惟被告迄未說明並舉證證明所受之積極損害為何。而依財政部核定之104年度營利事業各業同業利潤標準表，建築營建業其同業利潤標準之淨利率為8%，原告如能履行契約，被告因系爭房地買賣原可得預期之利潤約為買賣總價金之8%即86萬8,000 元（10,850,000×8%＝868,000），亦有稅務行業標準分類暨同業利潤標準查詢系統可佐（見本院卷四第61頁），茲因原告違約，致被告之獲利期待喪失，自有損失。本院審酌被告實際上所受之損害等情狀，認兩造約定違約金額為原告已繳納價款109萬元，誠屬過高，應酌減為86萬8,000元，始屬相當。㈢原告得請求返還之金額為何？承上，被告依約得沒收充作違約金之金額，應酌減為86萬8,000元，其收取超過22萬2,000元之部分（1,090,000－868, 000＝222,000）無法律上之原因，其中被告茂德公司、張高祥分別沒收金額為35萬元、74萬元，依收取比例計算，被告茂德公司應返還71,284元（222,000×350,00 0/ 1,090,000 ），被告張高祥應返還150,716元（222,000×740,000/1,09 0,000）。原告依民法第179條規定請求返還不當得利，於被告茂德公司71,284元、被告張高祥150,716元之範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，不應准許。末依民法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、同法第 233條第1項前段規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」查原告起訴狀繕本係於105年1月30日送達，應認被告於此時始受催告，依上開規定，原告請求被告自105年1月30日期日之翌日即 105年1月31日起至清償日止，按年息5﹪計付法定遲延利息，自屬有據；逾此範圍部分，不應准許。五、綜上所述，原告依民法第179條不當得利之法律關係，請求被告茂德公司給付71,284元、被告張高祥給付150,716元，及均自105年1月31日起至清償日止，按年息5﹪計算利息部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，即屬無據，不應准許。六、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。七、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論列，附此敘明。八、結論：本件訴訟原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 8 月 24 日民事第一庭法官熊志強以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 8 月 24 日書記官學妍伶

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