105年度訴字第2347號｜民事：返還票據等｜裁判日期：105 年 09 月 20 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2347號原　　　告　德星有限公司法定代理人　陳建州訴訟代理人　范宗熙律師複代理人　　林志緯律師被　　　告　富耀建設有限公司法定代理人　郭耀仁訴訟代理人　簡秀容上列當事人間返還票據等事件，本院於民國105年8月23日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應將如附表所示之支票返還予原告。被告應給付原告新台幣伍萬玖仟貳佰伍拾元，及自民國一百零四年十二月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告應給付原告新台幣柒萬伍仟元，及自民國一百零五年一月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔百分之七十八，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣壹拾陸萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣肆拾伍萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第二項於原告以新台幣貳萬元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣伍萬玖仟貳佰伍拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第三項於原告以新台幣貳萬陸仟元供擔保後，得假執行；但被告如以新台幣柒萬伍仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行聲請駁回。事實及理由甲、程序部分：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告起訴狀所載應受判決事項之聲明原為「被告應返還原告如附表所示支票。被告應給付原告新台幣（下同）225,000元及自民國104年11月30日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。…願供擔保請准宣告假執行。」，嗣於105年6月4日以民事準備狀變更為「被告應將如附表所示之支票返還原告。被告應給付原告150,000元及自104年12月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被告應給付原告75,000元及自104年12月10日起至清償日止，按週年利率 5%計算之利息。被告應給付原告75,000元及自105年1月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。…願供擔保請准宣告假執行。」，經核其聲明之變更，請求之基礎事實並未改變，仍係基於兩造間租賃契約之法律關係為本件請求，且金額之變更，亦屬擴張或減縮應受判決事項聲明之情形，揆諸前揭規定，核無不合，應予准許。乙、實體部分一、原告起訴主張：㈠原告於103年7月30日向被告承租其所有台北市○○區○○路000號3樓及地下二樓B2-133、134號車位及機車位（下稱系爭房屋），約定租賃期間自103年8月10日起至106年8月9日止，押租金為15萬元，每月租金75,000元，原告除於承租時開立15萬元支票交付被告外，另簽發發票日各為每月10日、票面金額各為75,000元之支票交付被告收執，作為支付押租金及每月租金之用，嗣因原告因故無法繼續承租，乃於104 年11月初電聯被告告知將於104年11月30日終止租約，並以台北大同郵局第645號存證信函通知被告，被告亦於104年12月8日以基隆八斗子郵局第42號存證信函函覆原告稱「…將結算所有損失金額後，一併向原告要求賠償，要求原告於三日內，將房屋租賃交屋清單所列物品、停車證2只及建設公司更換小門鑰匙寄回」，復於104年12月30日以金山郵局第 83號存證信函稱「…故意過失致房屋所有牆面、油漆、地面拋光石英磚等汙染及損毀之情及房屋所施作之改良或裝潢未恢復原狀，原告須賠償被告173,250元。」云云，則被告既要求原告返還停車證、鑰匙等物品，更向原告要求賠償，足證被告已同意終止租約並欲收回房屋，而被告嗣後更已將系爭房屋出租他人，兩造間之租賃契約已於104年12月8日合意終止，被告自應按民法第179條規定返還原告簽發交付之押租金及租金支票，並將溢領之兩個月租金加計利息返還之。㈡又兩造於簽訂租賃契約時，被告原於系爭房屋之機房處設有簡易輕隔間之裝潢，然因原有之簡易輕隔間老舊不堪，原告徵得被告同意後，乃自費裝潢全新之輕隔間，應屬增加房屋之價值，依民法第431條規定，被告應償還增價之金額，自無令原告負擔拆除該項輕隔間費用之理；縱認原告負有拆除新輕隔間之義務，然被告將系爭房屋交付原告時，原告已代被告拆除原有老舊之輕隔間而裝潢新輕隔間，被告因此節省拆除費用而受有利益，此項利益與被告主張之拆除新輕隔間費用兩相扣抵之下，被告亦無要求原告負擔拆除費用之理。㈢被告復主張於出租時已預期三年之租金而酌減租金，原告應賠償15萬元云云，惟觀諸系爭租約第6條第4款為兩造就租約期前終止之損害賠償之約定，足見被告早已就租約將來可能發生期前終止有所預見，並同意以2個月租金作為損害賠償之數額，自無確信有3年租金收益之事實，其所云者乃被告內心之締約動機，並未成為系爭租約之內容，原告自無賠償之義務。至被告稱103年7月31日起至103年8月9日免租裝潢期間，係以合約租期為三年不予退租為前提云云，更未見被告提出任何證據證明，亦悖於兩造租賃契約之約定，顯屬空言爭執，並不可採。㈣並聲明：⒈被告應將如附表所示之支票返還原告。⒉被告應給付原告150,000元及自104年12月8日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒊被告應給付原告75,000元及自104 年12月10日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒋被告應給付原告75,000元及自105年1月11日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒌並願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：㈠依兩造簽訂之系爭租賃契約第6條第4項約定，租賃期間未滿前一方終止契約，須經得他方之同意並提前二個月告知，原告既自承系爭契約於104年12月8日提前終止，依約即應給付被告104年12月份及105年1月份計兩個月之租金，則被告將上開兩個月份租金支票加以提示兌現，乃屬依約之兩個月租金損害，原告主張此為溢付租金而請求返還，實無理由。㈡又依系爭租賃契約第3條第2項第2、3款之約定，原告交付之押租金15萬元，應於兩造租賃契約終止後，於原告騰空交還房屋時，扣除應由原告負擔之費用（如租金、違約金、水電費、管理費等）後，被告方有返還剩餘差額予原告之義務，或有請求承租人即原告就不足差額給付之權利，然被告因兩造間之租賃關係受有高達748,250元之預期損害，於扣除15 萬元押租金後尚有不足，被告更得向原告請求598,250元之損害賠償；況原告施作之輕隔間牆為原告公司專屬之LOGO牆，對於被告而言並未增加房屋價值，且被告原有之輕隔間為建設公司施工所為必要簡易搭設，施工完畢後建設公司當會拆除回復原狀，被告並無須花費拆除原簡易輕隔間費用，原告施作之輕隔間裝潢迄未回復原狀，自無返還15萬元押租金之理。㈢再者，系爭房屋之當區租賃行情價約為85,000元至95,000元間，亦為全新裝潢新成屋，被告原開價85,000元，原告承租時見系爭房屋為當區同坪數最為便宜之標的物，因此提出承租3年並不任意終止之條件，要求被告酌減租金，被告出於相信原告所言，方為同意租金降為75,000元，然原告除未盡良善管理造成系爭房屋牆面、地板損害及髒亂，又任意施作改良裝潢造成失去原有設計使用價值，之後更輕言終止租約，致使被告受有高達748,250元之租金收入損害，扣除15萬元押租金後，尚得請求原告給付598,250元，則原告請求返還附表所示支票，即無所據。㈣為此聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保，請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠原告於103年7月30日向被告承租台北市○○區○○路000號3樓及地下二樓B2-133、134號車位及機車位，雙方簽訂房屋租賃契約書，約定租期為103年8月10日至106年8月9日，共計三年，押金為15萬元，每月租金7萬5千元，租金採先付之方式，承租人須於每月10日前繳納，每次繳納一個月份，惟承租人須一次開出12個月之支票供出租人領款之用，而原告已經依照房屋租賃契約書之約定，開立新台幣15萬元之支票及發票日為103年8月10日至104年7月10日每張金額為7萬5千元之支票交付被告，作為押金及支付每月租金之用，次年原告再開立發票日為104年8月10日至105年7月10日之支票交予被告，其中如附表所示之支票6紙尚未兌付。㈡雙方所簽訂之房屋租賃契約書第4條第6項係約定：「第4條使用租賃標的物之限制：…非經甲方同意，乙方在租賃物所施作之改良物或裝潢，應於租期屆滿或期前終止前自費拆除並恢復於當時點交予乙方之原狀（自然耗損除外包括天花板及燈具等之耗損）。經甲方同意毋庸拆除之改良物或裝潢應於租期屆滿或期間終止返還租賃物予甲方之同時，歸甲方無償取得…」等語，第6條第4項係約定：「第6條相關約定事項…本租賃契約租賃期限未滿，一方擬解約時，需得他方之同意並提前二個月告知。若乙方擬提前解約遷離他處時，乙方應賠償甲方二個月租金。如甲方擬提前收回房屋，亦應賠償乙方二個月租金之損害」等語。㈢原告於104年11月30日以存證信函通知被告，其內容略以：「…今公司因故無法續租，已於104年11月初電洽台端，並以此函告知擬於104年11月30日終止本租賃契約並交還房屋，本公司依約同意以二個月押金合計作為違約金賠償台端。另依約租賃初期業經台端同意施作簡單輕隔間毋庸拆除，在此一並述明…」等語，而被告則於104年12月8日以存證信函回覆原告，其內容略以：「…貴公司所述與事實嚴重不符，本公司歉難同意。貴公司未經本公司同意並且未依約提前二個月以信函通知，擅自終止契約已造成本公司嚴重損失。貴公司在租賃物所施作之改良或裝潢，未於終止前恢復原狀，本公司將依約請求相關費用。貴公司故意過失致房屋所有牆面油漆、地面拋光石英磚等有汙染及損毀之情形，本公司將依約要求應負賠償責任。本公司將結算所有損失金額後，一併向貴公司要求賠償。另請貴公司於函到三日內將房屋租賃交屋清單所列物品、停車證2只及建設公司更換小門鑰匙寄回。」等語。㈣雙方承辦人員並以電子郵件聯繫，原告承辦人員於104年12 月14日、12月15日詢問於現場點交房屋相關物品及屋況驗收之時間，被告承辦人員則於104年12月15日回覆略以：「 貴公司已在104年11月30日來函終止契約。本公司也已派員至現場勘驗派照存證。請貴公司依據本公司存證信函號碼000042號函到3日內寄回相關物品。本公司陸續派人修繕，日後將一併提列損失及賠償」等語，之後雙方再分別於104年12月16日、104年12月30日以存證信函通知對方。四、得心證之理由：㈠經查，原告主張之事實，業據原告提出房屋租賃契約書、支票、收據、支票存根、簽收單、存證信函、電子郵件、輕隔間照片、裝修工程請款單以為佐證（士林卷第7頁、卷第52 、88頁），被告則否認原告之主張，而以前詞為辯，並提出房屋租賃契約書、收據、房屋租賃交屋清單、交付簽收單、簽收單、存證信函、現場照片、報價單、電子郵件、招租定價、現場照片、原告施作裝潢位置原規劃照片、原告施作建築改良物或裝潢照片、租賃行情表以資為據（卷第19、59、106頁），是本件所應審酌者為：兩造於何時合意終止租約？原告請求被告返還如附表所示之支票，有無理由？原告請求被告返還押租金15萬元，有無理由？原告請求被告給付溢收之2個月租金，有無理由？被告主張因兩造間之租賃關係受有高達748,250元之預期損害，有無理由？㈡就終止租約之部分，經查，雙方所簽訂之房屋租賃契約書第6條第4項係約定：「第6條相關約定事項…本租賃契約租賃期限未滿，一方擬解約時，需得他方之同意並提前二個月告知。若乙方擬提前解約遷離他處時，乙方應賠償甲方二個月租金。如甲方擬提前收回房屋，亦應賠償乙方二個月租金之損害」等語，此有房屋租賃契約書在卷可按，而依照上揭第6條第4項前段之約定，雙方於租賃期限屆滿前終止時（契約書所稱解約應為終止之意思），應於二個月前告知並獲得對方同意，即得終止，若未能於二個月前告知或未得對方之同意但仍擬提前解約遷離他處或擬提前收回房屋時，依照上揭第6條第4項後段之約定，則應賠償對方二個月租金之損害，應堪確定；而本件原告於104年11月30日以存證信函通知被告，其內容略以：「…今公司因故無法續租，已於104年 11月初電洽台端，並以此函告知擬於104年11月30日終止本租賃契約並交還房屋，本公司依約同意以二個月押金合計作為違約金賠償台端。」等語，是原告即以房屋租賃契約書第6條第4項後段之約定而為「提前解約遷離他處，並賠償甲方二個月租金」之意思，即堪採信，又原告主張系爭房屋等處已經於104年12月初交還被告，被告才能於12月5日、12月10日委請聯前工程有限公司、山綺工程有限公司進入系爭房屋內勘驗後報價，嗣並進入拍照及清理等作為，並以被告所提出之報價單及現場照片為據，亦堪確認，因此，兩造租賃契約已於104年12月8日合意終止，被告自104年12月8日起即不得再將原告所開立用以繳納各月房租之支票兌現，並應返回原告（未兌現部分即如附表所示之支票6紙），而被告既已將預計繳納104年12月、105年1月房租之支票兌現而取得款項，則原告主張為不當得利請求返還該款項，乃非無由，應予准許。㈢而原告依照房屋租賃契約書第6條第4項後段終止，亦可由被告於104年12月8日以存證信函回覆原告，其內容略以：「…貴公司未經本公司同意並且未依約提前二個月以信函通知，擅自終止契約已造成本公司嚴重損失。…本公司將結算所有損失金額後，一併向貴公司要求賠償。另請貴公司於函到三日內將房屋租賃交屋清單所列物品、停車證2只及建設公司更換小門鑰匙寄回。」等語，以及被告公司承辦人員於104年12月15日回覆之電子郵件記載略以：「貴公司已在104年11月30日來函終止契約。本公司也已派員至現場勘驗派照存證。請貴公司依據本公司存證信函號碼000042號函到3日內寄回相關物品。本公司陸續派人修繕，日後將一併提列損失及賠償」等語，均足以表示：原告於104年 11月30日終止契約，但原告並未依照房屋租賃契約書第6條第4項前段之約定需提前二個月告知，故將結算損失金額後請求賠償，並請原告將房屋、鑰匙及文件等物品於三日內返還之意思，足見本件原告依照房屋租賃契約書第6條第4項後段之約定而為「提前解約遷離他處，並賠償甲方二個月租金」之表示，被告亦將依照房屋租賃契約書第6條第4項後段之約定請求賠償損失之金額，應堪確定。㈣雖然原告主張雙方係「104年12月8日雙方依合意為終止」，即以新的合意而約定於104年12月8日依照合意而為終止之意思，但是，原告104年11月30日存證信函之內容係依照房屋租賃契約書第6條第4項後段之約定為表示，已如前述，並未有新的合意之意思，且此部分業據被告否認其有與原告達成新合意之意思合致，並主張：「104年12月8日終止，但是我們回函是依照契約約定為賠償，所指為依據契約第6條第4項約定，要扣除2個月租金，依第3條第2項第2、3款約定，主張未依據合約第4條第6項約定未回復原狀，賠償598,250元」等語，而被告主張經核與被告於104年12月8日以存證信函回覆原告之內容，以及被告公司承辦人員於104年12月15日電子郵件回覆之內容相互吻合，均未有以新合意同意之意思，是原告前揭主張，並不足採，是本件租賃契約係於104年 12月8日終止，被告並得依照房屋租賃契約書第6條第4項後段之約定，請求原告賠償二個月租金，而原告所交付之押租金係在擔保房屋租賃契約之履行，則以此作為原告應賠償二個月租金，此亦據原告於104年11月30日存證信函敘述綦詳，已如前述，是原告請求返還所交付之押金，即非有據，應堪確定。㈤再者，雙方房屋租賃契約書第4條第6項係約定：「第4條使用租賃標的物之限制：…非經甲方同意，乙方在租賃物所施作之改良物或裝潢，應於租期屆滿或期前終止前自費拆除並恢復於當時點交予乙方之原狀（自然耗損除外包括天花板及燈具等之耗損）」等語，此有房屋租賃契約書在卷可按，而被告主張原告所設置之輕隔間裝潢未予拆除部分，經查，輕隔間裝潢係由原告所設置，並將之做成原告公司logo牆之事實，為原告所示認，並有現場照片及施作前之照片在卷可按（卷第32、52、53、77、104頁），應該確定，而該輕隔間裝潢之公司logo牆乃為原告公司標示其公司logo之用，其他公司行號並無法使用，所設置之輕隔間裝潢，亦為依照原告使用規劃而製作，並非房屋原狀，亦非符合被告或其他使用者之規劃，故此既非有益費用支出，更無增加系爭房屋之價值，甚為明確，則原告公司終止搬離時，自當將所設置之輕隔間裝潢全數拆除回覆原狀返還，自屬必然，則被告依照房屋租賃契約書第4條第6項之約定，主張原告應將輕隔間裝潢拆除，即非無由，原告主張係有益費用支出，增加系爭房屋價值等語，委不足採，又原告主張被告同意其所施作輕隔間裝潢毋庸拆除之部分，為被告所否認，原告亦未就此部分提出證據以資相佐，是原告此部分主張，無足採信，另該輕隔間拆除之費用為15,750元，此有被告所提出之山綺工程有限公司報價單在卷可按（卷第37頁，報價單稅前15,000元，稅後15,000*1.05=15,750），應堪採信，是被告主張應將原告負擔之輕隔間拆除費用扣除，應堪採據；另外，被告主張系爭房屋遭原告故意過失行為導致房屋牆面油漆、地面拋光石英磚等有汙染及毀損情形之部分，固據被告提出現場照片、聯前工程有限公司報價單、山綺工程有限公司報價單為據，但是，被告所提出現場照片之情況，究係汙染毀損之狀況，或者僅係自然耗損之情形，尚無從僅依照被告所提出之照片即足以辨明，況且，被告主張原告究竟係如何之故意過失行為所導致之毀損，亦未據被告提出無證據以資判斷，是被告以聯前工程有限公司報價單、山綺工程有限公司報價單（不包括前述輕隔間拆除之部分）以為主張，尚難遽以採據。㈥末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。又遲延之債務以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229條第1項、第233條分別定有明文。查原告主張兩造間租賃契約已於104年12月8日合意終止，被告即應返還已受領之租金支票，惟其竟仍將104 年12月、105年1月之租金支票予以兌現，原告依民法第179 條規定請求被告返還溢領之104年12月、105年1月之支票票款，並分別請求自104年12月10日、105年1月11日起依法定利率之遲延利息，即屬有據，應予准許。五、綜上所述，兩造租賃契約既已於104年12月8日合意終止，租賃契約終止後，兩造即應依民法第454條、第455條互負回復原狀之義務，被告持有原告簽發之支票即成為無法律上原因，則原告依民法第179條不當得利規定，請求被告返還如附表所示支票及溢領之104年12月、105年1月之支票票款，及分別自104年12月10日、105年1月11日起依法定利率之遲延利息，均有理由，逾此範圍，為無理由，應予以駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。七、本件原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行，經核於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。八、據上論結，原告之訴一部有理由、一部無理由，爰依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 105 年 9 月 20 日民事第七庭法官蘇嘉豐以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 9 月 20 日書記官曾東紅

臺灣臺北地方法院105年度訴字第2347號

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