105年度訴字第2671號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：106 年 07 月 14 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第2671號原　　　告　陳瑞嬌被　　　告　簡李玉春訴訟代理人　簡嘉宜被　　　告　陳明裕魏君娜上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年6月16日言詞辯論終結，判決如下：主文被告簡李玉春應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號三樓房屋及地下三層Ａ34號停車位騰空遷讓返還予原告。被告簡李玉春應給付原告新臺幣壹拾萬叁仟玖佰元，及其中新臺幣柒萬陸仟貳佰元部分，自民國一百零五年十一月十八日起；其中新臺幣壹萬捌仟元部分，自民國一百零六年五月十五日起；其中新臺幣玖仟柒佰元部分，自民國一百零六年五月二十日起，均至清償日止，按年息百分五計算利息。被告簡李玉春應給付原告新臺幣壹拾萬伍仟元及自民國一百零六年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被告陳明裕、魏君娜應給付原告新臺幣壹拾萬伍仟元及自民國一百零六年六月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。前兩項給付，如其中任一被告已履行給付新臺幣壹拾萬伍仟元時，其他被告於該被告履行給付範圍內免除責任。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告簡李玉春負擔十分之八，被告陳明裕、魏君娜負擔十分之二。本判決主文第一項於原告以新臺幣柒拾貳萬元為被告簡李玉春預供擔保後，得假執行。本判決主文第二項於原告以新臺幣叁萬伍仟元為被告簡李玉春預供擔保後，得假執行。本判決主文第三項於原告以新臺幣叁萬伍仟元為被告簡李玉春預供擔保後，得假執行。本判決主文第四項於原告以新臺幣叁萬伍仟元為被告陳明裕、魏君娜預供擔保後，得假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。次按，原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項復有明定。經查，本件原告起訴時原以被告簡李玉春、簡嘉豪為被告，嗣於民國105年9月1日追加簡嘉仁為被告、於同年12月23日追加陳明裕、魏君娜、陳宥愷為被告（見本院卷第36頁、第78頁），復於被告簡嘉豪、簡嘉仁、陳宥愷為本案言詞辯論前撤回渠等部分之請求（見本院卷第40頁、第78頁、第93頁），此部分自生訴之撤回效力。又原告原起訴依其與被告簡李玉春間房屋租賃契約之法律關係，求為：「被告等應將門牌號碼新北市○○區○○路00號3樓房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。被告簡李玉春應給付原告新臺幣（下同）10萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被告簡李玉春應自105年6月15日起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付原告3萬9,000元。」（見本院卷第4頁），嗣於105年12月23日以民事更正暨撤回、追加被告狀、於106年2月18日以民事更正狀、於106年3月30日以民事更正暨辯論意旨狀、於106年3月31日以民事更正狀、於106年5月5日以民事陳報暨綜合辯論意旨狀、於106年5月10日以民事更正狀陸續變更聲明，最後於106年5月19日以民事更正狀變更聲明為：「被告等應將系爭房屋及地下3層Ａ34號停車位（下稱系爭車位）騰空返還予原告。被告簡李玉春應給付原告29萬7,000元，及其中20萬7,000元自105年11月18日起，其中9萬元自106年5月15日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜應連帶給付原告11萬4,700元，及其中9,700元自106年4月7日起，其中10萬5,000元自106年5月15日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。願供擔保，請准宣告假執行。」（見本院卷第78頁、第110頁、第131頁、第137頁、第155頁至第155頁背面、第158頁、第173頁），核原告前揭所為，就追加陳明裕、魏君娜為被告之基礎事實，與原告起訴主張被告簡李玉春無權占有使用系爭房屋及車位（下合稱系爭租賃物）之基礎事實同一，且與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，及就請求金額變更部分，核屬訴之追加與擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。二、本件陳明裕、魏君娜未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：㈠被告簡李玉春於103年12月30日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定由被告簡李玉春向原告承租系爭租賃物使用，租期自104年1月15日至106年1月14日止，每月租金1萬8,000元，且依系爭租約第3條第1項約定，被告簡李玉春至遲應於104年6月30日交付逐月到期之租金支票予原告，惟被告簡李玉春仍有105年1月15日起之月租金支票12張尚未給付，即自105年1月15日起即未依約繳付租金，原告遂多次口頭催討並發存證信函催告，惟被告簡李玉春均置之不理。原告遂對被告簡李玉春就請求給付租金一事向本院聲請調解（本院新店簡易庭105年度店司調字第156號受理在案），並依系爭租約第6條第1項及民法第440條規定，以調解聲請狀繕本向被告簡李玉春為終止系爭租約之意思表示，並經本院依系爭租約第7條第7項所約定送達地址及被告簡李玉春戶籍址為寄存送達，依民事訴訟法第138條規定，應已生送達之效力，惟原告為求慎重，再於105年11月18日以民事補充理由㈠狀並當庭向被告簡李玉春之訴訟代理人為終止系爭租約之意思表示，依法已生解除系爭租約之效力。而被告陳明裕、魏君娜係於105年6月間遷入系爭房屋居住使用。㈡依上所述，被告簡李玉春自105年1月15日起至終止系爭租約（即105年11月18日）之當期（即至105年12月15日）止，共計積欠租金19萬8,000元未給付，經以押租金3萬6,000元抵償後，尚欠16萬2,000元（計算式：1萬8,000元11個月－押租金3萬6,000元）。又依系爭租約第4條第4項約定，租賃期間之管理費、水、電、瓦斯費由被告簡李玉春負擔，而被告簡李玉春自104年10月起即未繳納管理費，至105年12月止，累計積欠15個月管理費未付，共4萬5,000元【計算式：每月3,000元15個月（104年10月起至105年12月止共計15個月）】。另被告簡李玉春於系爭租約終止後迄未返還系爭租賃物予原告，依系爭租約第6條第3項約定：「乙方（即被告簡李玉春）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按租金壹倍計算之違約金。」，故原告自得請求被告簡李玉春給付租約終止之翌日起即105年12月15日起至106年5月15日止之違約金共計9萬元（計算式：1萬8,000元5個月），上述合計被告簡李玉春應給付原告共29萬7,000元（計算式：租金16萬2,000元＋管理費4萬5,000元＋違約金9萬元）。㈢再依系爭租約第7條第3項及第4項約定，系爭租賃物因可歸責於承租人事由而損壞時，負有賠償之義務，而系爭房屋於105年7月至105年8月間，因被告外出爐火未關導致險釀火災，警消為破門救火導致前開房屋玄關鐵門損壞，原告因而支出修繕費用8,500元，且原告日前發現系爭房屋公共浴廁旁房間之冷氣口玻璃破損及冷氣插座遭拆除損壞，經廠商估價修復費用為1,200元，上開2筆修繕費用合計為9,700元（計算式：8,500元＋1,200元），依民法第432條第1項及第2項及第956條規定，被告等應負連帶損害賠償之責。被告簡李玉春於原告終止系爭租約後，本負有遷讓返還系爭租賃物予原告之義務，然被告簡李玉春竟將系爭租賃物交付予被告陳明裕、魏君娜占有使用，被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜無權占有系爭租賃物，顯無法律上之原因受有利益，並致原告受有相當於租金之損害，則被告於無權占有期間，應按月連帶給付原告2萬1,000元（計算式：租金1萬8,000元＋管理費3,000元）之不當得利，故自系爭租約終止當期末日之翌日即105年12月15日起至106年5月15日止，被告無權占有期間歷時5個月，被告應連帶給付之不當得利為10萬5,000元（計算式：2萬1,000元5個月），加計上開系爭房屋之損害賠償9,700元，合計被告應連帶給付之金額為11萬4,700元（計算式：不當得利10萬5,000元＋房屋損害賠償9,700元）。為此，原告爰依民法第767條第1項、第179條、第184條第1項、第185條、第231條、第432條、第455條、第956條規定及系爭租約第4條第4項、第7條第3項及第4項，請求被告等騰空返還系爭租賃物，及連帶返還不當得利及賠償房屋損害及依系爭房屋第6條第3項請求被告簡李玉春給付違約金。㈣至被告簡李玉春辯稱系爭房屋有滲漏水等情，原告業於105 年農曆年後，商請源龍工程有限公司承攬修繕，惟被告簡李玉春之子簡嘉豪於原告欲進行修繕時，堅不開門，原告已依誠信原則履行修繕義務，然進行修繕須被告簡李玉春配合方能履行，被告簡李玉春無故拒絕原告履行修繕，而依民法第430條規定，被告簡李玉春既未定期催告又拒絕原告修繕及拒付租金，亦不自行修繕或終止租約，反藉詞將系爭租賃物交付予陳明裕、魏君娜占有使用，以損害原告之利益，且依民法第432條規定，於租賃期間，被告簡李玉春本應以善良管理人之注意保管租賃物，足徵其權利之行使，違背誠信原則等語。㈤並聲明： ⒈被告應將系爭租賃物騰空返還予原告。 ⒉被告簡李玉春應給付原告29萬7,000元，及其中20萬7,000元，自105年11月18日起，其中9萬元，自106年5月15日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。 ⒊被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜應連帶給付原告11萬4,700元，及其中9,700元自106年4月7日起，其中10萬5,000元自106年5月15日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。 ⒋願供擔保請准宣告假執行。二、被告簡李玉春則以：伊確有與原告簽立系爭租約，伊同意返還系爭租賃物予原告，惟系爭房屋於104年10月間開始漏水，原告於受通知後竟拒絕修繕，導致系爭房屋不堪居住使用，被告簡李玉春乃於105年2月1日搬離系爭房屋，並告知原告，之後係由簡嘉豪居住，後面的責任應由簡嘉豪負責。伊不認識現居住系爭房屋內之人，渠等為簡嘉豪讓他們進去住的，對原告請求未付部分之租金16萬2,000元及管理費4萬 5,000元，合計20萬7,000元部分無意見，惟伊現在無能力支付租金。系爭房屋失火、玻璃破損及冷氣插座遭拆除損壞修繕費用應由被告陳明裕及魏君娜負責，該時伊與原告已無租約關係，自不應由伊負責等語置辯。三、被告陳明裕、魏君娜未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。四、原告主張其為系爭租賃物之所有權人，被告簡李玉春於103 年12月30日與原告簽立系爭租約，約定由被告簡李玉春向原告承租系爭租賃物，每月租金1萬8,000元，租賃期限自104 年1月15日起至106年1月14日止，被告簡李玉春應於立約時開立逐月到期之租金支票方式給付租金，押租金為3萬6,000元，且自交屋日起之管理費及水、電、瓦斯費由被告簡李玉春負擔，並約定於終止租約或租賃期滿時不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，被告簡李玉春應支付按租金壹倍之違約金。其後被告簡李玉春自105年1月15日起即未依約繳付租金等節，有系爭租約、新北市政府稅捐稽徵處房屋稅轉帳繳納證明、支票影本9紙、新北市新店地政事務所建物（含系爭房屋及車位）所有權狀等件影本為證（見本院卷第6至9頁、第28至31頁、第64頁、第72頁），且為被告簡李玉春所不爭執（見本院卷第58頁背面、第142頁至第142頁背面），堪信為真實。五、原告另主張被告簡李玉春自105年1月15日起即未依約繳付租金，原告遂多次口頭催討並發存證信函催告，並向本院聲請調解及依系爭租約第6條第1項及民法第440條規定，向被告簡李玉春為終止系爭租約之意思表示，被告簡李玉春於系爭租約終止後未依約返還系爭租賃物，且系爭租賃物現由陳明裕、魏君娜無權占有使用，渠等無法律上之原因受有相當於租金之不當得利，並致原告受有損害，且原告並因系爭房屋於渠等占用期間發生玄關鐵門、公共浴廁旁房間之冷氣口玻璃破損及冷氣插座遭拆除損壞等情，因而支出修繕費用共計9,700元等節，惟為被告簡李玉春所否認，並以前詞置辯，是本件應審酌者為：㈠原告對被告簡李玉春所為終止系爭租約之意思表示於何時生終止之效力？㈡原告依民法第179條、第184條第1項、第185條、第231條、第432條、第455條、第767條第1項、第956條規定及系爭租約之法律關係，請求被告返還系爭租賃物，是否有據？及請求被告簡李玉春給付29萬7,000元及遲延利息；請求被告連帶給付原告11萬4,700元及遲延利息，應否准許？茲分述如下：㈠原告對被告簡李玉春所為終止系爭租約之意思表示是否已生終止契約之效力？ ⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租金，不得依前項之規定，終止契約，其租金約定於每個月開始支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項及第2項定有明文。而系爭租約第3條第1 項及第6條亦約定，每月租金1萬1,800元，租金以每月為一期，以開立逐月到期租金支票方式支付。若被告拖欠租金或月租金支票不獲兌現達2期或2個月以上時，經原告催告限期繳納仍不支付時，不待期限屆滿，原告得終止租約乙節，有系爭租約在卷可憑（見本院卷第6至7頁）。再按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文；所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言（最高法58年台上字第715號判例意旨參照）；若表意人以書信為意思表示或意思通知，該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取文書，因該文書已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容，應認意思表示或意思通知已達到而發生效力（最高法院86年度台抗字第628號、86年度台上字第3742號、95年度台上字第2611號裁判意旨參照）。 ⒉查原告主張被告簡李玉春自105年1月15日起即未依約繳付租金迄今，原告先於105年1月21日以存證信函催告被告簡李玉春應依系爭租約第3條第1項於104年6月30日交付逐月到期之租金支票之約定，交付105年1月15日之月租金支票12張，其後再於105年4月28日以存證信函催告被告簡李玉春應於文到7日內支付已遲付4期之租金，惟被告簡李玉春均置之不理。原告遂就請求被告簡李玉春給付租金事件向本院聲請調解，經本院新店簡易庭以105年度店司調字第156號受理在案，並以民事調解聲請狀繕本之送達向被告簡李玉春為終止系爭租約之意思表示，復經本院依系爭租約第7條第7項所約定送達地址及被告簡李玉春戶籍址送達上開民事調解聲請狀，並於105年5月26日寄存於金城派出所而送達等情，有系爭租約、文山萬芳郵局第22號存證信函暨收件回執、新店五峰郵局第41號存證信函暨收件回執、個人基本資料查詢結果等件附卷可佐（見本院卷第6至9頁、第11至12頁、證件存置袋）及民事聲請調解狀附於本院新店簡易庭105年度店司調字第156號卷可稽，並經本院職權調閱上開調解卷宗核閱無訛，堪信屬實。足認原告已催告被告簡李玉春給付租金仍不支付，且遲付租金之總額達2個月以上，原告依系爭租約第6條第1項及民法第440條規定，自得終止系爭租約。 ⒊又按寄存送達，自寄存之日起，經十日發生效力。民事訴訟法第138條第2項定有明文。本件原告既前已以民事調解聲請狀繕本之送達向被告簡李玉春為終止系爭租約之意思表示，並經本院依系爭租約第7條第7項所約定送達地址及被告簡李玉春戶籍址，且上開民事調聲請狀繕本已於105年5月26日寄存送達於金城派出所等情，已如前述，依前開說明，其意思表示於寄存之日起，經十日發生效力，應認系爭租約於105 年6月5日即為終止。原告逕以105年11月18日為系爭租約之終止日，顯屬有誤，不足採信。㈡原告依民法第179條、第184條第1項、第185條、第231條、第432條、第455條、第767條第1項、第956條規定及系爭租約之法律關係，請求被告返還系爭租賃物，是否有據？及請求被告簡李玉春給付29萬7,000元及遲延利息；請求被告連帶給付原告11萬4,700元及遲延利息，應否准許？茲分述如下： ⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前段定有明文。復所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明定。系爭租約既經原告終止，被告簡李玉春自負有將系爭房屋騰空返還予原告之義務，而於系爭租約終止後，被告簡李玉春即無占有使用系爭租賃物之正當權源，屬系爭租賃物之無權占有人，是原告依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求被告簡李玉春騰空返還系爭租賃物予原告，自屬有據。至原告另請求被告陳明裕、魏君娜應遷讓返還系爭租賃物部分，原告既自陳被告陳明裕、魏君娜已自系爭房屋遷出（見本院106年5月19日、6月16日言詞辯論筆錄，本院卷第172頁、第179頁），即被告陳明裕、魏君娜現已未居住於系爭房屋內，雖原告復稱其等2人尚有一些零星的東西留於系爭房屋內，然原告並未舉證證明系爭房屋內所留存之物品確為被告陳明裕、魏君娜所有，顯見被告陳明裕、魏君娜業已搬離系爭房屋，被告陳明裕、魏君娜既已搬離系爭房屋，已無占用系爭租賃物之事實，應認原告此部分之請求，顯欠缺權利保護之必要，應予以駁回。 ⒉就原告主張被告簡李玉春應給付之29萬7,000元（計算式：租金16萬2,000元＋管理費4萬5,000元＋違約金9萬元）部分，有無理由，分述如下： ⑴原告主張被告簡李玉春應給付自105年1月15日起至終止系爭租約（即105年11月18日）之當期（即至105年12月15日）止，共計19萬8,000元之租金，經以押租金3萬6,000元抵償後，尚欠16萬2,000元租金部分：查本件系爭租約既於105年6月5日即已終止，業如前述，原告得請求被告簡李玉春給付之租金應為：105年1月15日起至105年6月5日系爭租約終止時之租金，共計8萬5,200元【計算式：（1 萬8,000元×4月=7萬2,000元）＋（1萬8,000元×22/30天 =1萬3,200元）=8萬5,200元】，扣除被告簡李玉春已付之押租金3萬6,000元後，原告得請求之租金為4萬9,200元，逾此範圍之請求，自屬無據。 ⑵原告主張被告簡李玉春自104年10月起即未繳納管理費，至105年12月止，累計積欠每月3,000元之管理費共15個月，合計4萬5,000元部分：查被告簡李玉春於104年10月起即未繳納管理費乙節，有觀天下社區管理委員會收據在卷可稽（見本院卷第27頁），足堪認定。而依系爭租約第4 條第4項約定：「自甲方（即原告）交屋日起之管理費，由乙方（即被告簡李玉春）負擔。」，則自104年10月至 105年6月（即系爭租約終止當月）所生之管理費，自應由被告簡李玉春負擔，此部分共計2萬7,000元（計算式： 3,000元×9月），原告本於系爭租約得請求被告簡李玉春給付之管理費為2萬7,000元，逾此範圍之請求，顯屬無憑。 ⑶原告主張被告簡李玉春於系爭租約終止後迄未返還系爭租賃物予原告，依系爭租約第6條第3項約定，原告得請求被告簡李玉春給付租約終止之翌日起即105年12月15日起至 106年5月15日止之違約金9萬元部分：查依系爭租約第6條第3項約定：「乙方（即被告簡李玉春）於終止租約或租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按租金壹倍計算之違約金。」，本件被告簡李玉春既於系爭租約終止後迄今尚未依約返還系爭租賃物予原告，此為被告簡李玉春所不爭執，原告自得依系爭租約第6條第3項約定請求被告簡李玉春給付違約金。惟依前揭違約金之約定所載，僅係約定被告簡李玉春應給付「按租約壹倍計算之違約金」，並非約載原告得按月請求被告簡李玉春給付違約金，顯見違約金之計算並非依違約之情狀而按月計算俱增，是原告請求被告簡李玉春給付違約金部分，於以租金1萬8,000元壹倍計算即1萬8,000元之範圍內，尚屬有憑，逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。 ⑷綜上，原告上開部分共計得請求被告簡李玉春給付9萬4,200元（計算式：租金4萬9,200元＋管理費2萬7,000元＋違約金1萬8,000元）。雖被告簡李玉春辯稱因系爭房屋於104年10月間發生滲漏水，原告於受其通知後竟拒絕修繕，導致系爭房屋不堪居住使用，其始未繳納租金云云，惟按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第421條、第423條分別定有明文。是就租賃契約而言，出租人之租賃物保持義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。承租人如欲主張出租人未為對待給付而主張同時履行抗辯，必出租人所提供之租賃物未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態始可。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責（最高法院50年台上字第1550號判例意旨參照）。本件依被告簡李玉春之子即證人簡嘉豪於本院審理時證稱：「（法官問：105年2月間原告有無前往系爭房屋要進行修繕，而你拒絕開門？）答：原告先前有帶壹組人來，都沒有先協調就帶人來說要修房子，原告有先請那組人估價過，那一次有房東、社區主委、仲介，還有工人也都來，那次是來估價的，隔幾天後就有壹組人說要來維修，那次我就沒有開門，因為還沒有決定要給誰修，且如果開門進來修，我就沒有辦法出門了。」等語（見本院卷第141頁背面），足見原告並未有何怠於履行民法第429條或第430條所定租賃物修繕義務之情事。遑論被告簡李玉春僅曾向原告表示系爭房屋發生滲漏水之情事，惟既未於上開積欠租金期間向原告行使同時履行抗辯權，揆諸前揭最高法院判例意旨，仍應負給付租金之責任，且縱出租人即原告確有經承租人即被告簡李玉春催告後而怠於履行租賃物修繕義務，依同法第430條規定，被告簡李玉春亦僅得以前揭事由向原告終止系爭租約或自行修繕而請求原告償還其費用或於租金中扣除，尚難以此拒絕給付系爭租約之租金，被告簡李玉春此部分所辯，自無足取，被告簡李玉春當應負遲延給付租金之責任。 ⒊原告主張系爭房屋於105年7月至105年8月間，因被告外出爐火未關導致險釀火災，警消為破門救火導致前開房屋玄關鐵門損壞，原告因而支出修繕費用8,500元，且系爭房屋公共浴廁旁房間之冷氣口玻璃破損及冷氣插座遭拆除損壞，經廠商估價修復費用為1,200元，上開2筆修繕費用合計為9,700元，依民法第184條、第185條、第432條第1項及第2項及第956條規定，被告應負連帶損害賠償之責等語，經查： ①按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。又按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限；惡意占有人或無所有意思之占有人，就占有物之滅失或毀損，如係因可歸責於自己之事由所致者，對於回復請求人，負賠償之責，民法第184條第1項、第432條第1項及第2項、第956條分別定有明文。再按系爭租約第7條第3項及第4項約定：「對租賃物一切設備（含門窗、衛浴、地坪、牆面磁磚等）應依善良管理妥善使用，不可鑽孔、植釘，如有不當使用所致損壞，應負損壞賠償之責。乙方（即被告簡李玉春）於租賃期滿或終止租約遷出時，其設置之裝潢及設備，除已經甲方同意留置者外，應將房屋清理騰空復原，並將因乙方不當使用而損壞部分修復。」（見本院卷第7頁至第7頁背面）。 ②查系爭房屋於105年7月至105年8月間因爐火未關導致險釀火災，警消為破門救火導致前開房屋玄關鐵門損壞，原告因而支出修繕費用8,500元，且系爭房屋公共浴廁旁房間之冷氣口玻璃破損及冷氣插座遭拆除損壞，經廠商估價修費用為1,200元，合計為9,700元等情，有原告提出之照片、鴻龍金屬工程行報價單、千聖玻璃企業社估價單等件附卷可佐（見本院卷第134至136頁、第159 至160頁），堪可信為真實。揆諸前開規定，被告簡李玉春既為承租人，於遷讓返還系爭租賃物予原告前，自應就系爭租賃物保以善良管理人之注意，故原告請求被告簡李玉春就上開款項負損害賠償之責，尚屬有據。惟就被告陳明裕、魏君娜部分，原告並未舉證證明上開損害係由被告陳明裕、魏君娜因故意或過失所致，及有何可歸責予其等之事由，其此部分所請，自難准許。 ⒋就原告主張被告簡李玉春於原告終止系爭租約後，本負有遷讓返還系爭租賃物予原告之義務，然被告簡李玉春竟將系爭租賃物交付予被告陳明裕、魏君娜占有使用，被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜無權占有系爭租賃物，顯無法律上之原因受有利益，並致原告受有相當於租金之損害，被告於無權占有期間，應按月連帶給付原告2萬1,000元（計算式：租金1萬8,000元＋管理費3,000元）之不當得利，自系爭租約終止當期末日之翌日即105年12月15日起至106年5月15日止，被告應連帶給付之不當得利為10萬5,000元部分，經查： ⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又按租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。 ⑵本件系爭租約自105年6月5日起即終止，既如前述，自系爭租約終止後被告簡李玉春即無占有使用系爭租賃物之正當權源，而屬系爭租賃物之無權占有人。復依新北市政府警察局新店分局105年12月8日新北警店刑字第1053360141號函檢附之105年12月4日安康派出所查訪表所載「魏君娜稱：目前該屋是我與我老公陳明裕及小孩陳宥愷使用。」等內容（見本院卷第67至68頁），可證被告陳明裕、魏君娜該時確係於系爭房屋內居住使用。參以證人簡嘉豪於本院審理時證述：「魏君娜、陳明裕大概105年6月就搬進去了，還有陳明裕的兒子陳宥愷也搬進去住。因為那時我一個人住，陳明裕他們原本住的房子發生命案，所以他們急著搬出來，我朋友說我一個人住太大，我就分租三個房間給陳明裕他們住，當時我大概跟他們重疊一個月的時間，後來我就搬走了，因為陳明裕有一些案子，會有警察來，我覺得很麻煩就搬走了。」等語（見本院卷第140至141頁背面），而原告自承被告陳明裕、魏君娜告知106年5月15日要搬走，大型的家具都搬完了，只剩下零星的東西還在裡面等語，堪認被告陳明裕、魏君娜於105年12月15日起至106年5月15 日間有居住於系爭房屋內之事實。本院審酌被告陳明裕、魏君娜未曾到庭答辯，復未舉證證明渠等有何占有使用系爭租賃物之權源，是被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜無法律上原因而受占有系爭租賃物之利益，原告因此受有不能使用系爭租賃物之損害，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告給付自105年12月15日起至106年5月15日相當於租金之不當得利。 ⑶又租金之數額，須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等事項綜合判斷之。茲審酌系爭租賃物前依系爭租約係約定每月租金1 萬8,000元，並應按月繳納管理費3,000元，被告簡李玉春並與原告約定長達2年之租期，顯見原告主張被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜所受相當於租金之利益即原告所受相當於租金之損害，應以每月2萬1,000元計算（計算式：1萬8,000元＋3,000元），尚屬適當。是原告依不當得利之法律關係，請求被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜給付相當於租金之不當得利共計10萬5,000元（計算式：2萬1,000元105年12月15日起至106年5月15 日即5個月），自屬有據。惟按所謂不真正連帶債務，係指數債務人以單一目的，本於各別之發生原因負其債務，因其中一債務之履行，他債務亦同歸消滅者而言。故不真正連帶債務人中之一人所為之清償，如已滿足債權之全部，即應發生絕對清償效力，債權人不得再向他債務人請求清償（最高法院95年度台上字第2259號判決意旨參照）。原告請求被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜應連帶給付上開10萬5,000元，然查，本件原告同時請求被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜給付自105年12月15日起至106年5月15日相當於租金之不當得利，因被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜對於原告此部分請求應各負全部清償之責任，各負有給付義務，本於各別發生之無權占用原因，係屬不真正連帶債務，其中一人已為給付者，他被告於該給付範圍內，即免給付之義務，原告認被告應負連帶給付之責，顯有誤會。故被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜中若其中一人已為給付，其他人於該給付範圍內，即免給付之義務，附此指明。 ⒌綜上所述，原告以被告簡李玉春遲付租金為由，依系爭租約第6條第1項及民法第440條規定向被告簡李玉春為終止系爭租約之意思表示後，系爭租約業於105年6月5日生終止之效力，則原告再依系爭租約之法律關係及民法第767 條第1項規定，請求被告簡李玉春將系爭租賃物騰空返還予原告，並依系爭租約第4條第4項、第6條第3項、第7條第3項及第4項約定及民法第432條第1項及第2項規定，請求被告簡李玉春給付屆期未付之租金4萬9,200及管理費2 萬7,000元、違約金1萬8,000元、房屋損害賠償9,700元，合計10萬3,900元，另依不當得利之法律關係，請求被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜給付無權占有系爭租賃物之相當於租金不當得利10萬5,000元，且上開10萬元5,000元部分，任一被告為給付，其他被告於清償範圍內，同免給付義務部分，均屬有據，應予准許，逾此部分之請求，則屬無憑，應予駁回。六、按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項、第203條亦定有明文。本件原告雖請求對被告簡李玉春之租金債權4 萬9 ,200元、管理費2萬7,000元部分，自105年11月18日起；違約金1萬8,000元部分，自106年5月15日起；房屋損害賠償9,700元部分，自106年4月7日起；對被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜請求之不當得利10萬5,000元部分，自106年5月 15日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息等語，惟查，本件原告之起訴狀繕本係於105年8月19日送達予被告簡李玉春，有送達證書在卷可按（見本院卷第19頁），則就上開租金債權4萬9,200元、管理費2萬7,000元及違約金1萬 8,000元部分，自105年8月20日起即得請求遲延利息，而就損害9, 700元部分，及就原告請求被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜給付不當得利10萬5,000元部分，原告係於起訴後始另行追加及擴張此部分之主張，迄至106年5月19日始以民事更正狀最終確認此部分之請求，並於105年5月19日當庭交付民事更正狀予被告簡李玉春，而被告陳明裕、魏君娜則係於106年6月4日收受上開民事更正狀繕本，有送達回證可證（見本院卷第174至176頁），是此部分應認原告對被告簡李玉春自106年5月20日起，對被告陳明裕、魏君娜自106年6月5 日起得請求遲延利息。則依上所述，原告請求被告簡李玉春應給付10萬3,900元，及其中7萬6,200元（即屆期未付租金4萬9,200及管理費2萬7,000元）自105年11月18日起，其中1 萬8,000元（即違約金）自106年5月15日起，其中9,700元（即房屋損害賠償）自106年5月20日起，均至清償日止，均按年息5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許。及請求被告簡李玉春應給付10萬5,000元（即不當得利），及自106年5月20日起，被告陳明裕、魏君娜應給付10萬5,000元，自106年6月5日起，均至清償日止，均按年息5％計算之遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則不應准許，應予駁回。七、從而，原告依系爭租約之法律關係及民法第767條第1項規定，請求被告簡李玉春將系爭租賃物騰空返還予原告，並依系爭租約第4條第4項、第6條第3項、第7條第3項及第4項約定及民法第432條第1項及第2項規定，請求被告簡李玉春給付屆期未付之租金4萬9,200及管理費2萬7,000元、違約金1萬 8,000元、房屋損害賠償9,700元，合計10萬3,900元，另依不當得利之法律關係，請求被告簡李玉春、陳明裕、魏君娜給付無權占有系爭租賃物之相當於租金不當得利10萬5,000 元，且上開10萬元5,000元部分，任一被告為給付，其他被告於清償範圍內，同免給付義務部分，及如主文第2、3、4 項所示之遲延利息，為有理由，應予准許；至逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。八、又原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回九、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不一一論列，併此敘明。十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第385條第1項，判決如主文。中華民國 106 年 7 月 14 日民事第六庭法官蔡世芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 7 月 14 日書記官洪彰言

臺灣臺北地方法院105年度訴字第2671號

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