臺灣臺北地方法院105年度訴字第3913號

• 裁判案由: 遷讓房屋等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 105 年 12 月 28 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第3913號原　　　告　林和治
訴訟代理人　黃慧文
黃暉中
被　　　告　五鐵秋葉原股份有限公司
法定代理人　林桂芬
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國105年12月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○號二十五樓之十五及十七房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣參拾陸萬壹仟柒佰壹拾元。
被告應自民國一百零五年十一月二十四日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣陸萬玖仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰零捌萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於原告以新臺幣壹拾參萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣貳萬參仟元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款、第7 款定有明文。又原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；而訴之撤回應以書狀為之，但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第262 條第1 項、第2 項定有明文。經查，原告起訴時原以五鐵秋葉原股份有限公司、中信全球國際物流股份有限公司（原誤載為中信國際物流股份有限公司）為被告請求：「㈠被告五鐵秋葉原股份有限公司、中信國際物流股份有限公司應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00號25樓之15、17房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓並返還予原告；㈡被告五鐵秋葉原股份有限公司應給付原告新臺幣（下同）156,400 元，及自民國105
年3 月9 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告五鐵秋葉原股份有限公司應自105 年3 月9 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告207,000 元，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈣被告中信國際物流股份有限公司應自105 年3 月9 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月就前項金額中69,000元連帶給付原告，及自起訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。」（見本院卷第4 頁至第5 頁），嗣於105 年10月19日言詞辯論期日將被告中信國際物流股份有限公司更正為中信全球國際物流股份有限公司，另於105 年10月26日將訴之聲明變更為：「㈠被告五鐵秋葉原股份有限公司應將系爭房屋騰空遷讓並返還予原告；㈡被告應自105 年5 月30日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告207,000 元，及訴狀送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢被告應自105 年4 月1 日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告3,342 元。」（見本院卷第75頁），再於105 年12月7 日言詞辯論期日當庭撤回對中信全球國際物流股份有限公司之訴訟，並將前開訴之聲明第2 項、第3 項變更為：「㈡被告應給付原告361,710 元；㈢被告應自105 年11月9 日起至騰空遷讓房屋之日止，按月給付原告210,342 元。」（見本院卷第80頁背面），而中信全球國際物流股份有限公司亦當庭同意上開撤回（見本院卷第80頁）。核其變更聲明部分所請求之基礎事實均屬同一，且屬擴張應受判決事項之聲明，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，而訴之撤回部分亦於判決確定前所為，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。
二、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告向原告承租系爭房屋，並簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），租期自103 年1 月1 日起至107 年12月31日止，每月租金69,000元，雙方約定被告每年1 月1 日前開立12張按月到期支票予原告繳納租金，水費、電費、管理費等費用，點交之日起由被告負擔，另系爭房屋每月管理費為3,342 元【計算式：2,218 元＋1,128 元＝3,342 元】，亦應由被告負擔。詎被告自105 年1 月1 日起即未依約給付租金，因被告於簽訂系爭租約時曾交付租押金207,000 元，作為結清租賃期間內所有應付之款項，故該押租金應扣抵被告所積欠三個月之租金，又被告自105 年4 月起至今均未繳納大樓管理費，是被告自105 年6 月至10月積欠租金及管理費共361,710 元【計算式：（69,000元＋3,342 元）×5 ＝36
1,710 元】。嗣經原告於訴訟繫屬中以本院105 年10月19日言詞辯論筆錄之送達作為催告被告給付租金及終止系爭租約之意思表示，被告均置之不理，系爭租約於105 年11月8 日終止。另被告自終止系爭租約時起，即無占有使用系爭房屋之權源，依法乃屬無權占有，則被告占有系爭房屋顯係無權占有而受有相當於租金之利益，致原告受有損害。依系爭租約第6 條約定，原告得請求自105 年11月9 日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按每月租金3 倍計算之違約金即207,000 元，及管理費3,342 元，共210,342 元。爰依民法第440 條、第455 條、第179 條等規定及系爭租約之法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告361,710 元；㈢被告應自105 年11月9 日起至騰空遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告210,342 元；㈣原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、經查，本件原告主張之事實，業據提出系爭房屋之土地及建物所有權狀、系爭租約、臺北圓環郵局第57號存證信函及管理費通知書等影本為證，核屬相符，而被告經合法通知未於言詞辯論期日到場，復未提出任何書狀爭執供本院斟酌，本院審酌上開證物，原告此部分之主張事實，堪信為真正。茲就原告之各項請求，說明如下：
㈠返還系爭房屋之請求部分：按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法455 條定有明文。次按民法第440 條第1 項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定，而民法第95 條 第1 項規定：「非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力」，所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院54年台上第952 號判例意旨參照）。經查，被告自105 年1 月1 日起，即積欠租金未付，經原告於訴訟繫屬中以本院105 年10月19日言詞辯論筆錄之送達作為催告被告給付租金及終止系爭租約之意思表示，否則即為終止系爭租約（催告被告10日內清償），該筆錄於105 年11月3 日為寄存送達（見本院卷66頁），於105 年11月13日生送達效力，有送達證書在卷可稽，足認系爭租約係於105 年11月23日終止，是被告依上開規定，即負有返還租賃物之義務，則原告請求被告應將系爭房屋返還予原告，即屬有據，應予准許。
㈡積欠租金及管理費部分：按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。本件系爭租約第3 條已明文約定租金額度及各期租金之給付日期，且系爭租約第2 條約定水費、電費、管理費等費用，自點交之日起由被告負擔，惟被告自105 年1 月1 日起未繳納租金，自105 年4 月起未繳納管理費，此有管理費通知書附卷可稽（見本院卷第77頁），準此，原告主張被告應賠償105 年6 月至10月積欠之租金及管理費共361,710 元【計算式：（69,000元＋3,342 元）×5 ＝361,710 元），自屬有據。
㈢違約金部分：按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額；民法第250 條第1 項、第2 項定有明文。次按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條亦有明文。至於當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院96年度台上字第107 號、82年度台上字第2529號判決意旨參照）。查兩造於系爭租約第6 條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按日租金三倍之違約金至遷讓完了日止，乙方不得異議。」等內容，依上開說明，參酌系爭租約整體意旨，可認係屬損害賠償總額預定性質之違約金，原告因被告遲延遷讓房屋所受之損害，為不能將房屋出租他人收取租金之損害，及被告使用系爭房屋所受之利益即為相當於租金之利益等情，認原告請求每月給付按月租金3 倍金額之違約金，核屬過高，應以每月給付69,000元為適當，逾此部分即屬無理由。
㈣至原告請求按月給付管理費3,342 元【計算式：2,218 元＋1,128 元＝3,342 元】之部分，依公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款規定，公寓大廈應設置公共基金，其來源為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納，足見決定區分所有權人應繳納公共基金即管理費多寡，乃由區分所有權人召集之區分所有權人會議所決定，原告既為系爭房屋之區分所有權人，依上開規定即負有繳交管理費之義務。原告固主張系爭租約明文約定須由承租人即被告負擔管理費用云云，然系爭租約業於105 年11月23日終止，已如前述，是雙方當事人間本於租賃關係而就管理費用負擔之義務分配內容，於系爭租約終止之日起，即失其效力，原告即應再度本於區分所有權人地位繳交前揭管理費用，是原告請求自105 年11月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付管理費用3,342 元之部分，尚難採憑。
四、從而，原告依民法第440 條、第455 條、第179 條等規定及系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付361,710 元，及自105 年11月24日起至返還系爭房屋之日止，按月給付69,000元為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，經核原告勝訴部分，並無不合，爰酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所付麗，應予駁回。
六、末按各當事人一部勝訴一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。經本院斟酌卷內一切情形，認本件原告之訴經駁回部分僅係系爭契約終止日及按月給付管理費歧異所致，仍應由被告負擔全部之訴訟費為適當。
七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法385 條第1 項前段、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日民事第七庭 法 官 溫祖明
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 12 月 28 日書記官 江昱昇