臺灣臺北地方法院105年度訴字第4102號

• 裁判案由: 回復原狀等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 106 年 04 月 27 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第4102號原　　　　告　國家企業中心公寓大樓管理委員會
兼法定代理人　世康實業股份有限公司
法 定代理 人　邱秀輝
上列二人共同
訴 訟代理 人　李昊沅律師
被　　　　告　第一商業銀行股份有限公司中崙分公司
法 定代理 人　廖芳玲
訴 訟代理 人　魏緒孟律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國106 年4 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 號國家企業中心大樓屋頂突出物所設置面積五點一五平方公尺之緊急發電機及管線設備（如附件照片所示）予以拆除，回復原狀並將上開屋頂突出物返還予原告世康實業股份有限公司及其他共有人全體。
被告應給付原告國家企業中心大樓管理委員會新臺幣陸拾萬元，及自民國一百零五年六月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零五年六月一日起至返還第一項所示屋頂突出物之日止，按月給付原告國家企業中心大樓管理委員會新臺幣壹萬元。
原告國家企業中心公寓大樓管理委員會其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告世康實業股份有限公司以新臺幣參萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾萬玖仟柒佰伍拾玖元為原告世康實業股份有限公司預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告國家企業中心公寓大樓管理委員會以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項於各給付期屆至時，於原告國家企業中心公寓大樓管理委員會各以新臺幣參仟肆佰元為被告供擔保後，得假執行。但被告如各以新臺幣壹萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按所謂「當事人適格」，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第1780號判決要旨參照）。又按公寓大廈管理條例第10條第2
項前段規定：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。而所謂管理，通常包含保管、使用及收益。是本件原告國家企業中心公寓大樓管理委員會（下稱國企大樓管委會）雖非門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 號國家企業中心大樓（下稱國企大樓）之所有權人，惟係國企大樓之管理權人，就國企大樓因公寓大廈管理所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權。是原告國企大樓管委會得為全體區分所有權人本於所有權，訴請被告依區分所有權人會議決議返還不當得利及給付使用費，如主文第2 項及第3 項所示。揆諸上開說明，原告國企大樓管委會此部分請求，應具當事人適格。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本件原告2 人起訴時原聲明為：「㈠被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000000000 地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 號國家企業中心大樓屋頂突出物所設置面積五點一五平方公尺之緊急發電機及管線設備予以拆除，回復原狀並將上開屋頂突出物返還予原告及其他共有人全體；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）600,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告應自民國105 年5 月26日起至返還第一項所示屋頂突出物之日止，按月給付原告10,000元；⒋願供擔保請准予宣告假執行」，嗣於本院105 年11月29日言詞辯論時以言詞更正聲明為：「㈠被告應將坐落於臺北市○○區○○段○○段000000000 地號土地上門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 號國家企業中心大樓屋頂突出物所設置面積五點一五平方公尺之緊急發電機及管線設備予以拆除，回復原狀並將上開屋頂突出物返還予原告世康實業股份有限公司（下稱世康公司）及其他共有人全體；㈡被告應給付原告國企大樓管委會600,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告應自105 年5 月26日起至返還第一項所示屋頂突出物之日止，按月給付原告國企大樓管委會10,000元」（見本院卷第46頁）。核原告所為，係更正事實上陳述及法律上陳述，非訴之變更或追加，揆諸上開規定，並無不合。
貳、實體部分：
一、原告主張：
㈠國企大樓頂樓平台及屋頂突出物屬大樓全體區分所有權人所共有，核屬公寓大廈管理條例規定之共用部分。被告在未經全體區分所有權人同意，且無任何分管協議下，竟在屋頂突出物設置面積約略5.15平方公尺之緊急發電機及管線設備（下稱系爭設備，如附件照片所示）。原告國企大樓管委會曾就此無權占用情事，多次與被告調處未果，並於104 年12月11日第15屆區分所有權人會議決議（下稱104 年12月11日區分所有權人會議決議）向被告提起訴訟並追償每月1 萬元之使用費，惟被告仍予拒絕並函覆其得無償使用設置發電機。㈡被告取得國企大樓區分所有權之買賣契約（下稱系爭買賣契約）之出賣人僅係少數起造人，而非全體起造人或建商名義（使用執照起造人共103 名），且其中出賣人劉清輝、蔡水泉、蔡阿坤均非起造人。又系爭買賣契約於85年簽立時，既無公示性且非與全體區分所有權人協議，自不得憑此契約遽認被告有權使用設置發電機。且國企大樓於83年1 月10日取得使用執照，早於系爭買賣契約簽訂之85年8 月13日，當無為被告使用目的而預先規劃及興建之可能。又依系爭買賣契約附件《建材設備裝修表》第15點，其他配合事項之第1 款僅列「無償提供緊急發電機（小於150 KVA ）之設置空間」，未載明出賣人應設置系爭設備，亦無法證明特定何處為設置空間之提供，以及全體共有人就該設置空間有達成分管之協議，僅係私法上債之契約效力。再者，系爭設備隱匿於屋頂突出物，其外又有鐵門圍繞，一般住戶或區分所有權人難以知悉。況系爭設備並非架設於屋頂平台上或嗣後任何增建，自不得僅憑使用時間長短而逕自推論全體區分所有權人有何默許同意。至於國企大樓住戶規約第14條第1 款賦予使用權限，應限於全體起造人同意，不容少數起造人任意同意共有物之約定專用部分，顯違公平。
㈢被告未經全體區分所有權人同意，且無任何分管協議下，占用國企大樓之屋頂突出物設置系爭設備，已侵害全體共有人之權益。原告世康公司為區分所有權人之一，自得依民法第821 條、第767 條規定，請求拆除系爭設備，回復原狀返還予原告世康公司及共有人全體。又被告長期無權占用國企大樓屋頂突出物之共用部分，妨害全體共有人對共用部分之使用收益權，故原告國企大樓管委會基於對於大樓之管理權限及104 年12月11日區分所有權人會議決議之授權，得請求被告給付相當於使用費之不當得利，即依104 年12月11日區分所有權人會議決議，請求被告給付相當於每月使用費1 萬元之不當得利，自101 年6 月（原告誤繕為101 年5 月）起至105 年5 月止，共計60個月合計600,000 元。再依據國企大樓住戶規約第20條及104 年12月11日區分所有權人會議決議，請求被告於拆除系爭設備回復原狀返還全體共有人之前，按月給付使用費1 萬元等語。並聲明：⑴被告應將如附件照片所示系爭設備予以拆除，回復原狀並將上開屋頂突出物返還予原告世康公司及其他共有人全體；⑵被告應給付原告國企大樓管委會600,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑶被告應自105 年5 月26日起至拆除發電機並返還第一項所示屋頂突出物之日止，按月給付原告國企大樓管委會10,000元；⑷願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
㈠伊於85年8 月13日簽訂系爭買賣契約，買受國企大樓門牌號碼臺北市○○區○○○路0 段000 號1 樓、2 樓之3 、地下4 樓停車位、190 號、192 號、同區八德路4 段245 巷56弄19號、17號等戶房屋及其坐落土地（下稱系爭房屋）。依系爭買賣契約第9 條第2 款、第3 款及《建材設備裝修表》第15條第1 款之約定，可知系爭設備均屬原起造人預先規劃及興建，伊係依起造人興建之狀態買受並使用之。且系爭設備所在地點並非隱蔽，凡屬住戶，皆可得而知屋頂突出物有此緊急發電機及管線設備，歷時近18年，均無異議，依99年台上字第1191號、98年台上字第633 號、97年台上字第909 號判決意旨，應認全體共有人已默示成立分管契約，伊有權使用屋頂突出物設置系爭設備。
㈡按公寓大廈管理條例第10條第1 、2 項、第11條第1 項、第22條之規定，除非基於私法自治原則，推論區分所有權人會議，依其團體組成性質，可決議屬於大廈公共事項外，自不得僅依區分所有權人會議之決議，創造任何請求權，而得依其決議，要求他人給付款項，有臺灣高等法院高雄分院104
年上字第103 號判決可稽。不容原告依事後訂立之規約第20條及區分所有權人會議決議，在無法律授權下，創設請求權，要求伊每月應給付使用費1 萬元。且原告與共有人全體在未合法終止分管契約之前，擅自片面違反自85年起即已成立之分管契約，亦不合法。
㈢另依伊內部函文，可知伊在購買系爭房屋前，已與出賣人研擬買賣契約稿，約定出賣人「願無償提供緊急發電機設置空間」，且依系爭房屋驗收之文件、照片，足見出賣人確已交付無償提供伊放置系爭設備之屋頂突出物空間，伊自係有權使用。再依住戶規約第14條第1 款規定，因伊自始即與起造人約定得無償使用屋突之緊急發電機設置空間，亦有權無償使用該緊急發電機之空間。原告主張規約第14條第1 款之起造人應限於全體起造人云云，惟被告並非購買「整楝大樓」，豈可能與「全體」起造人簽約等語。並聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、本院得心證之理由：
查被告於85年8 月13日買受系爭房屋取得所有權，而為國企大樓中之區分所有權人，開設中崙分行營業，並在國企大樓共有部分之屋頂突出物，設置緊急發電機及管線設備，總面積範圍5.15平方公尺等事實，為兩造所不爭執，且有系爭買賣契約及系爭設備之照片在卷足稽（見本院卷第62至72頁、司北調卷第8 至11頁），堪以認定被告自85年迄今，占有國企大樓區分所有權人共有部分之屋頂突出物放置系爭設備之事實。嗣國企大樓區分所有權人104 年12月11日會議決議由原告國企大樓管委會起訴追繳被告應給付自設置系爭設備起歷年按月1 萬元之使用費（見本院司北調卷第12至16頁），原告世康公司並提起本訴請求被告拆除附件照片所示系爭設備，回復原狀並將屋頂突出物返還予原告世康公司及全體共有人，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯。則本件爭執事項厥為：㈠國企大樓區分所有權人是否曾就被告所有如附件所示系爭設備占用國企大樓屋頂突出物成立分管契約，同意由被告就此共有部分可以專用使用？㈡原告世康公司依民法第821 條請求被告拆除系爭設備，回復原狀並將屋頂突出物返還予原告世康公司及共有人全體，有無理由？㈢原告國企大樓管委會依民法第179 條、住戶規約第20條及104 年12月11日區分所有權人會議決議請求被告返還相當於使用系爭設備所在屋頂突出物之利益相當於每月1 萬元之使用費，及105 年5 月26日起至返還之日止，按月給付原告國企大樓管委會1 萬元使用費，有無理由？
㈠按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第818 條、第820 條第1 項定有明文。是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院91年度台上字第1902號判決意旨參照）。而共有物分管契約，不以共有人明示之意思表示為限，共有人默示之意思表示，亦包括在內。惟所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言（最高法院87年度台上字第1359號判決意旨參照）。是「公寓大廈區分所有建物之買賣，若已由建商或起造人與各承購戶定明停車位之使用權者及其範圍者，當可解釋為係一種共有物之分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力」（最高法院96年度台上字第1152號判決意旨參照）。本件被告辯稱其有權占有國企大樓屋頂突出物如附件照片所示範圍供設置系爭設備使用，無非以系爭買賣契約及其附件《建材設備裝修表》為證，並以系爭買賣契約及附件具有區分所有建物之分管契約效力，亦且全體區分所有權人多年來默示同意其使用云云，為其論據。被告所辯，是否符合最高法院所揭區分所有權人成立分管契約之要件及公寓大廈管理條例關於共有部分專用之規定，爰分述如后。
㈡查被告於85年8 月13日因買賣成為國企大樓區分所有權人，賣方為謝美琴等14位所有權人（見本院卷第66頁），對照國企大樓使用執照早於83年12月核發，又依使用執照附表於注意事項中僅記載「本案地下3 、4 層所設獎勵停車車位應供公眾使用，並於產權移轉及房屋銷售時列入交代」足認為停車位有經起造人約定專用，至於「屋頂突出物」除載明用途為「樓梯間、機械房、水箱」外，別無記載有何約定專用之情形，此有使用執照可稽（見司北調卷第7 頁至反面），則難推認被告之系爭買賣契約具有「建商或起造人與各承購戶」明定共有部分專用使用權範圍之分管契約性質。再細繹系爭買賣契約第1 條第2 款記載之建物座落及面積及同條第3
款記載車位座落及面積，顯見被告買受標的確包括停車位5
位之應有部分，但未包括屋頂突出物，此有系爭買賣契約為憑（見本院卷第62頁），亦難認為被告買得系爭房屋之價金包含使用屋頂突出物之對價在內。復徵系爭買賣契約第9 條第2 款所約定：「本契約房屋內部建材設備，乙方同意依附件『建材設備裝修表』配備裝修。該設備工程施工期間，甲方享有監工之權，得隨時派員監督。如甲方發現乙方所用材料粗劣或與本契約約定之品質、規格不符或工作不良者，得責令乙方立即修改，其所需一切材料、人工費用等概由乙方負擔，而不得要求甲方加價」（見本院卷第64至65頁），依其文義、內容併同《建材設備裝修表》觀之，應係被告要求賣方依其需求進行房屋內部、騎樓、陽台、平台之裝修並提供相關設備，乃於最後1 項附註「無償提供緊急發電機（小於150KVA）之設置空間（配合銀行容量需求）。（附圖七）」，另閱附圖七始能得知賣方同意被告將系爭設備設置在屋頂突出物緊鄰機械室（見本院卷第72頁），顯無公示使其他區分所有權人得以見聞之效力。而被告所提85年間之內部簽呈，亦僅能證明被告於簽訂系爭買賣契約時，出賣人同意提供緊急發電機設置空間（見本院卷第55至58頁），尚無建商、起造人或全體區分所有權人同意之資料可稽。綜上各情，應認被告所提系爭買賣契約及《建材設備裝修表》僅具被告與出賣人間意思合致之債權契約效力，而非前揭最高法院判決意旨所肯認國企大樓「建商或起造人與各承購戶」間通案地約定被告得就共有部分屋頂突出物專用設置緊急發電機之分管契約性質，則國企大樓區分所有權人非系爭契約書13位出賣人者，自不受系爭買賣契約所拘束。
㈢被告雖辯稱其非向全體起造人買受系爭房屋為何需與全體起造人簽約云云。惟揆諸前揭說明，非謂被告需與全體起造人簽約，乃指於公寓大廈第一次移轉登記時，建商或起造人在個別買賣契約均統一附註各區分所有權人專用使用範圍，例如：以附圖標示各區分所有權人專用停車位、或頂樓住戶得專用部分屋頂範圍等是。如此在個別買賣契約中約定其他區分所有權人專用範圍，方能賦予如同區分所有權人全體同意約定專用之效力。然查被告迄未舉證說明國企大樓建商或起造人於出售房屋時，是否與各個買受人契約中均有附註說明被告得專用屋頂突出物設置系爭設備，則與前揭說明約定專用之要件不符，有違共有部分專用應得區分所有權人全體同意之規範目的。被告所辯容有誤會。綜上所述，被告徒以自己與前手所簽之系爭買賣契約及附件《建材設備裝修表》辯稱其依分管契約有使用國企大樓屋頂突出物設置發電機之專用權利云云，猶有不足，不能以此對抗除13位出賣人外之其他區分所有權人。
㈣至於被告所引國企大樓住戶規約第14條：「共有部分約定專用或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用補償金。一、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載已擁有停車空間持分者，或訂有免費使用該一共有部分或專有部分者……」（見本院卷第59頁），於104 年5 月8 日修訂住戶規約則移至第20條第1 項第2
款：「共有部分之約定專用者或專有部分之約定共用者，除有下列情形之一者外，應繳交或給付使用補償金：……二、依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書所載訂有使用該一共有部分或專有部分之約定者」（見司北調卷第23頁反面），此條所謂「依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書」應係前揭最高法院判決所指「建商或起造人與各承購戶」與個別買受人所訂買賣契約或分管契約均有註明被告得專用屋頂突出物設置緊急發電機，始生全體區分所有權人同意之效力，已如前述。輔觀住戶規約第2 條第2 項「本大樓專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之區劃界限：詳如使用執照及其竣工圖所載基地、建築物及附屬設施之圖說」及第3 項「本大樓法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分」（見司北調卷第19頁），足徵國企大樓「約定專用部分」應以使用執照及其竣工圖為準，承前所述國企大樓使用執照及相關圖說既未註記屋頂突出物得供被告專用設置設備，自應認屋頂平臺確為共用部分，非經區分所有權人會議決議，不得約定專用。被告對於住戶規約第14條之意義顯有誤會。
㈤再者，被告雖又辯稱國企大樓區分所有權人多年來默示同意伊使用屋頂突出物設置系爭設備云云。惟所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年上字第762 號判例明示斯旨）。何況若不知其有得主張權利之事實，自對於權利得以行使之狀態毫無所悉，更不能謂為沈默。本件被告占有屋頂突出物設置系爭設備如附件所示之位置，為人跡罕至之處，且因比鄰大樓公用之機械室，一般區分所有權人自無從得知系爭設備屬被告私人所有而有別於大樓公用機械設備，難認一般住戶有何明知或可得而知之可能性。此外，被告從未舉證說明國企大樓區分所有權人有何默示同意其使用公有屋頂突出物設置系爭設備之舉動或其他情事，被告此部分辯解亦難遽採。
㈥按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。而公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及防空避難室非依法令規定，並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為；住戶違反此項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依公寓大廈管理條例第49條第1 項規定處理，該住戶並應於1 個月內回復原狀；屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔；又共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之；其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之；其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定；公寓大廈管理條例公寓大廈管理條例第8 條第1 項、第3 項、第10條第2 項前段、後段分別定有明文。依此等法規及前述住戶規約第2 條第3 項之規定，本件被告在國企大樓屋頂突出物設置系爭設備之行為，除須合於法令規定外，並應經國企大樓區分所有權人會議之決議，始得對抗區分所有權人。而此區分所有權人會議之決議方式，應依同條例第29條、第30條、第31條規定為之（最高法院91年度台上字第405 號判決意旨同斯可資參照）。承前所述，被告使用國企大樓共有部分屋頂突出物設置系爭設備之行為，僅本於其與出賣人間買賣契約之債之效力而來，既非建商或起造人與各承購戶間一致約定，亦未經區分所有權人會議決議通過，則揆諸前揭說明，自與公寓大廈管理條例之規定及住戶規約第2 條第3 項之規定不合，不得對抗系爭買賣契約出賣人以外之區分所有權人。綜此，對於國企大樓其他區分所有權人，被告係無權占有屋頂突出物如附件照片所示部分設置系爭設備，原告世康公司得主張民法第821 條共有物回復請求權，原告國企大樓管委會自得依住戶規約第20條及104 年12月11日區分所有權人會議決議，請求被告給付占用此公有部分之使用費每月1 萬元。
四、綜上所述，原告世康公司依民法第821 條共有人之共有物回復請求權，請求被告拆除並回復原狀返還無權占有如附件照片所示共有部分，原告國企大樓管委會本於住戶規約第20條及104 年12月11日區分所有權人會議決議，於105 年6 月1
日提起本訴請求被告依民法第179 條不當得利法律關係，給付自起訴時起回溯5 年內--即自101 年6 月（原告誤繕為101 年5 月）起至105 年5 月止--相當於每月使用費1 萬元之不當得利，合計60個月共60萬元，及自本件起訴狀繕本於105 年6 月7 日送達被告（見司北調卷第29頁送達證書）之翌日即105 年6 月8 日起，按法定週年利率5%計算之遲延利息，暨自105 年6 月1 日起至返還如附件所示無權占有部分為止，按月給付使用費每月1 萬元，洵屬有據，應予准許。至原告雖起訴請求自105 年5 月26日起算，惟此起算日期之依據不明，自應以原告提起本訴之105 年6 月1 日起向被告收取使用費，逾此範圍之請求即不應准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論述之必要。
六、兩造均陳明願供擔保聲請准為假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，則失所附麗，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 4 月 27 日民事第五庭 法 官 林晏如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 4 月 27 日書記官 陳憶文