105年度訴字第5039號｜民事：遷讓房屋等｜裁判日期：107 年 01 月 19 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 105年度訴字第5039號原　　　告　羅世績訴訟代理人　林慶苗律師複　代理人　謝宗哲律師被　　　告　臺北市私立邱素貞瑜珈術短期技藝補習班即陳玉芬被　　　告　邱素貞瑜伽天地有限公司法定代理人　潘武正被　　　告　平衡瑜伽有限公司法定代理人　潘武正上二被告共同訴訟代理人　彭彥儒律師上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國106 年12月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實壹、程序方面：一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄。其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。民事訴訟法第10條定有明文。查，本件原告請求被告遷讓返還坐落臺北市○○區○○段0○段000○號即門牌號碼臺北市○○區○○路0段000○000號房屋及後方未辦保存登記地上物之2樓房屋（下稱系爭租賃物）與原告，並給付遲付之租金及相當於租金之不當得利，而系爭租賃物位於本院轄區，依上開規定，本院就本件訴訟有管轄權。二、按訴狀送達後，原告不得將訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第7款定有明文。原告起訴時原以被告臺北市私立邱素貞瑜珈術短期技藝補習班即陳玉芬（下稱被告陳玉芬）、被告邱素貞瑜伽天地有限公司（下稱瑜珈天地公司）及被告平衡瑜伽有限公司（下稱平衡瑜伽公司）為被告，並聲明：㈠被告陳玉芬、平衡瑜伽公司應將系爭租賃物全部騰空遷讓並返還予原告；㈡被告瑜珈天地公司應將附圖編號Ａ（投影面積約1平方公尺，面積以實際測量為準）、如附圖編號Ｂ（投影面積約1平方公尺，面積以實際測量為準）、Ｃ（投影面積約0.5平方公尺，面積以實際測量為準）所示位置上方之廣告招牌拆除；㈢被告陳玉芬應給付原告新臺幣（下同）24萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止按年息百分之五計算利息；㈣被告陳玉芬應自民國105年8月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付相當租金之利益8萬元予原告；㈤願供擔保請准宣告假執行。嗣原告於105年12月20日具狀，撤回聲明第㈡項部分。又於106年1月16日具狀追加瑜珈天地公司為被告，並變更聲明為：㈠被告陳玉芬、瑜珈天地公司、平衡瑜伽公司應將系爭租賃物全部騰空遷讓並返還予原告；㈡被告陳玉芬應給付原告24萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止按年息百分之五計算利息；㈢被告陳玉芬應自105年8月1日起至返還系爭租賃物之日止，按月給付相當租金之利益8萬元予原告；㈣願供擔保請准宣告假執行。經核與起訴主張之請求基礎事實同一，訴訟證據及資料具有同一性，可於本院審理程序中加以利用，原告所為訴之追加、變更，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘明。三、被告陳玉芬經合法通知而未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告起訴主張：被告陳玉芬向原告承租原告所有之系爭租賃物，兩造於104年1月9日簽訂租賃契約（下稱104年租約），約定租賃期間自104年1月1日起至112年3月31日止，每月租金8萬元，擔保金24萬元。詎被告陳玉芬自105年5月1日起即未給付104年租約所定月租金8萬元予原告，而積欠5、6、7 月份共3個月之租金，原告即於105年7月18日寄發律師函催告被告陳玉芬限期繳清及騰空返還房屋，並表明終止租約，該律師函於同年月19日送達被告陳玉芬，故104年租約已於同日終止。被告陳玉芬即應遷出返還系爭租賃物，並清償積欠之租金，被告陳玉芬竟置之不理，未遷離且無權占用，另被告瑜珈天地公司及被告平衡瑜伽公司亦無權占用系爭租賃物，爰依民法第455條、第767條第1項前段規定，請求被告陳玉芬、瑜珈天地公司、平衡瑜伽公司騰空返還系爭租賃物，並依104年租約第3條第1項約定，請求被告陳玉芬給付積欠之同年5、6、7月份共3個月之租金24萬元及其法定利息；又104年租約已於105年7月19日合法終止，被告陳玉芬繼續占用系爭租賃物，無法律上原因而受有利益，並致原告受損害，依不當得利之規定，原告得請求被告陳玉芬給付相當於租金之不當得利，即自105年8月1日起至遷讓系爭租賃物止，按月給付原告8萬元之不當得利及其法定利息。並聲明： 1.被告陳玉芬、瑜珈天地公司、平衡瑜伽公司騰空遷讓返還系爭租賃物。2.被告陳玉芬應給付原告24萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。3.被告陳芬應自105年8月1日起至騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付相當租金之利益8萬元予原告。4.願供擔保，請准宣告假執行。二、被告抗辯： (一)被告陳玉芬未於言詞辯論期日到場，但具狀辯稱： 1.被告陳玉芬確有授權潘武正就系爭租賃物之租賃契約更新事宜，與原告或其代理人協商，並達成「租賃期間自105年8月1日起至112年3月31日止，每月租金50,000元，租金給付方式為匯款至羅曾幼春台中銀行楊梅分行帳戶」之合意。 2.被告陳玉芬未收到原告有任何催告給付租金及終止契約之意思表示，且有授權潘武正於105年9月29日依新租賃契約之約定，將租金20萬元匯款至前揭指定帳戶，惟遭無端拒收。 3.系爭租賃物由1樓通往2樓之樓梯，於106年1月8日下午遭拆除，致被告陳玉芬及關係企業之職員及學員無法通往系爭租賃物，被告陳玉芬自得主張同時履行抗辯權，拒絕給付租金之支付。 4.並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 (二)被告瑜珈天地公司抗辯： 1.被告瑜珈天地公司為被告陳玉芬所經營事業之關係企業，依被告陳玉芬與原告於104年1月9日就系爭租賃物簽訂房屋租賃契約第4條第2項之約定，自得使用系爭租賃物。被告瑜珈天地公司及被告陳玉芬間，並有簽立使用借貸契約可資證明。 2.訴外人即原告之胞姐羅珍榮確有代理原告，就系爭租賃物，與被告陳玉芬之代理人潘武正，另行於105年間簽訂新租賃契約。 3.又原告雖於105年7月18日為終止104年租約之意思表示，惟斯時被告陳玉芬積欠之租金僅達3個月即24萬元，然被告陳玉芬以保證金24萬元抵償後，顯然未積欠租金達2個月以上，原告終止契約之意思表示，已違反土地法第100條第3款之規定，自不生原告單方終止租約之效力。 4.原告另以民事準備（四）狀再為終止與被告陳玉芬租約之意思表示，惟並未依民法第450條規定，再定相當期限催告被告陳玉芬給付租金，既未經催告程序，自難認已生終止租約之效力。 5.是被告陳玉芬仍有占有使用系爭租賃物之合法權源，則被告瑜珈天地公司自可基於占有連鎖之法律關係，占有系爭租賃物。 6.並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 (三)被告平衡瑜伽公司抗辯： 1.被告平衡瑜伽公司現登記地址為「新北市○○區○○路0段00號3樓」，且未占有使用系爭租賃物。 2.並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執之事實： (一)門牌臺北市○○區○○路0段000○000號房屋（臺北市○○ 區○○段0○段000○號）及後方未辦保存登記地上物（下稱系爭房屋）原為訴外人羅曾幼春所有，於103年8月12日以贈與為原因，將上開建號建物之所有權移轉登記為原告所有（見本院卷一第14至16頁)。 (二)被告瑜伽天地公司於101年12月4日與羅曾幼春就上開房屋全部簽訂房屋租賃契約（下稱101年租約），租賃期間自101年12月16日起，至112年3月31日止（見本院卷一第95至99頁）。嗣租賃雙方於104年1月9日簽訂終止協議書，約定自103年12月31日起終止101年租約（見本院卷一第131頁）。 (三)被告陳玉芬於104年1月9日與原告就系爭房屋2樓即系爭租賃物簽訂房屋租賃契約（下稱104年租約，見本院卷一第25至 28頁），租賃期間自104年1月1日起，至112年3月31日止。約定之租賃範圍如臺北市中山地政事務所土地複丈成果圖編號A至E部分（見本院卷二第163頁），租金為每月8萬元。原告已收取保證金24萬元。 (四)被告陳玉芬、瑜伽天地公司自簽訂104年租約迄今持續占有系爭租賃物。 (五)被告陳玉芬自105年5月1日起即未給付104年租約所定月租金8萬元予原告。原告委請律師於105年7月18日發函催告被告陳玉芬於函到7日內給付欠繳之租金，如未給付即以該函逕行終止104年租約。該函於105年7月19日送達台北市○○區 ○○路0段000號2樓，而由「邱素貞瑜伽天地八德教育中心」蓋章簽收（見本院卷一第32至34頁、卷二第198頁）。 (六)潘武正於105年9月29日將20萬元匯入「臺中銀行楊梅分行，戶名：羅曾幼春，帳號：000-00-0000000」帳戶，經原告於105年10月26日以存證信函連同前揭金額之台銀支票退回潘武正（見本院卷一第64至65頁)。 (七)系爭房屋正門由1樓通往2樓之樓梯於本院106年5月17日履勘時已拆除，1樓出租予泰晶殿皇家養生會館，隔壁店名為「法布甜」，該店內後方樓梯可通往系爭房屋2樓即系爭租賃物。四、原告主張被告應騰空遷讓返還系爭租賃物，並給付積欠之租金及相當於租金之不當得利等情，被告固不否認未依約繳付租金，惟以前揭情詞置辨。是本院應審酌之本件爭點厥為：㈠原告請求被告陳玉芬騰空遷讓返還系爭租賃物、給付租金及相當於租金之不當得利，是否有理由?㈡原告是否有權請求被告瑜珈天地公司、平衡瑜伽公司騰空返還系爭租賃物？茲分述本院得心證之理由如后。五、原告請求被告陳玉芬騰空遷讓返還系爭租賃物、給付租金及相當於租金之不當得利，是否有理由? (一)原告終止104年租約是否合法? 1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約；其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；民法第440條第1、2項分別定有明文。次按土地法第100條第3款規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：… 三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時。」，上開規定在有期限之租賃具有同一之法律理由，自應類推適用（參照最高法院44年台上字第516號判例意旨）。關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定（參照最高法院72年度台上字第283號裁判意旨），且應類推適用於定期之租賃關係，此為最高法院現在所持見解（參照最高法院102年度台上字第833號、95年度台簡上字第2號、95年度台上字第206號、91年度台簡上字第16號裁判意旨）。又土地法為民法之特別法，則就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵擔保金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定，其理自明。查，原告於105年7 月18日寄發律師函催告並終止104年租約時，被告陳玉芬固已積欠原告105年5至7月、合計3個月租金24萬元未為給付（即：8萬元×3月＝24萬元），為兩造所不爭執，然上開未繳之租金總額經以被告陳玉芬就104年租約簽立所繳付之擔保金24萬元抵償後，被告陳玉芬即無遲付租金，揆諸前開說明，原告以該律師函終止104年租，於法即有未合，自不生終止104年租約之效力。 2.原告又主張：其於本院106年4月10日民事準備（四）狀已表明終止租約之意旨，且此際被告陳玉芬所積欠之租金，經以擔保金抵償後，已逾2個月租金，被告陳玉芬仍未給付租金，則104年租約亦應於該繕本送達被告陳玉芬時終止，而已生合法終止104年租約之效力云云。經查，觀諸原告所提之 106年4月10日民事準備（四）狀，並無以該繕本送達為定期催告被告陳玉芬繳付租金之記載，亦無以被告陳玉芬未於期限內繳付租金為終止104年租約之停止條件，原告主張其以 106年4月10日民事準備（四）狀繕本送達被告陳玉芬而終止104年租約云云，即屬無據，並無可採。 (二)原告請求被告陳玉芬騰空遷讓返還系爭租賃物、給付租金、及相當於租金之不當得利，是否有理由？ 1.本件被告陳玉芬向原告承租系爭租賃物，約定每月給付租金8萬元，則被告陳玉芬依兩造間104年租約之約定，自有按月向原告給付租金義務。而原告雖請求被告陳玉芬支付105年5、6、7月份之未繳租金共計24萬元，然被告陳玉芬於簽訂104年租約時繳付原告之24萬元擔保金，適可足額抵償105年5 、6、7月份之租金，則原告此部分之租金請求，即無理由。至被告陳玉芬雖另以原告拆除樓梯致無法使用系爭租賃物為同時履行之抗辯，惟原告此部分之請求既無理由，爰無庸再予詳敘，附此敘明。 2.本件104年租約未經合法終止，且租賃期限復尚未屆至，則原告請求被告陳玉芬騰空遷讓返還系爭租賃物，為無理由。又被告陳玉芬占有使用系爭租賃物即非無法律上之原因，自不構成不當得利，是原告主張104年租約已於105年7月19日終止，而請求自105年8月1日起至被告陳玉芬騰空遷讓返還系爭租賃物之日止，按月給付原告8萬元相當於租金之不當得利，亦不應准許。 (三)又被告陳玉芬另辯稱證人即原告之胞姐羅珍榮曾代理原告與被告陳玉芬就系爭租賃物另行於105年間簽訂租賃契約，並抗辯如認羅珍榮無代理權，亦構成表見代理云云。 1.按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文；又民法第169條表見代理之規定，是指由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。是表見代理本質上仍屬無權代理，祇因客觀上有表見之事實，足使第三人信其有代理權，為維護交易之安全，法律乃規定本人應負授權人之責任。經查，證人羅珍榮於106年8月24日到庭證稱：其於105年8月初曾至系爭租房屋4樓與潘武正商談，當時潘武正為被告陳玉芬之代理人，潘武正提出系爭租賃物月租8萬元，希望降為5萬元，惟表達仍要向被告陳玉芬請示，故口說無憑，要求寫下計算書，故當時書寫了2份計算書，第1次寫的是欠費114,613元這張（本院卷二第224頁），沒有包含垃圾費用、清除費用，潘武正看了覺得不清楚，因此要求再寫第2次欠費94,613元這張（本院卷一第62頁），且第2次寫的計算書上有記載「故自10月開始要另簽新約（？年）+押金」等文字，是指系爭租賃物要另簽新約，因為簽多少年不清楚，所以打一個問號，當時潘武正也說要請示陳玉芬等語（參本院卷二第219至222頁）。佐以兩造事後就系爭租賃物並未另行簽立任何租賃契約，足徵，證人羅珍榮於105年8月初雖曾與被告陳玉芬當時之代理人潘武正商談系爭租賃物之相關細節，惟顯然雙方就系爭租賃物是否另行簽訂105年度新租賃契約及每月租金5萬元各節，雙方並未達成合意，既未達成合意，無論是否直接代理或是表見代理，均無有使法律效力及於本人之效果。 2.又被告陳玉芬另辯稱，於前述證人羅珍榮出面商談後，曾委由代理人潘武正於105年9月29日將200,000元匯入「臺中銀行楊梅分行，戶名：羅曾幼春，帳號：000-00-0000000」帳戶云云，惟旋經原告於105年10月26日以存證信函連同前揭金額之台銀支票退回潘武正等情，此亦為受被告陳玉芬委託而匯款之潘武正所是認，益證被告陳玉芬辯稱業經簽訂105 年度新租賃契約云云，並非可採。 3.惟本件104年租約未經合法終止，已如前述，是原告請求被告陳玉芬騰空遷讓返還系爭租賃物之訴並無理由，從而上開被告陳玉芬之抗辯雖無理由，亦無庸再予詳敘，附此敘明。六、原告是否有權請求被告瑜珈天地公司、平衡瑜伽公司騰空返還系爭租賃物? (一)被告瑜珈天地公司部分： 1.按承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益；承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益，經出租人阻止而仍繼續為之者，出租人得終止契約，民法第438條第1項前段、同條第2項定有明文。準此，於承租人違反租賃契約之約定將租賃標的物轉租、轉借他人使用之情形，出租人固得終止租賃契約而收回租賃標的物，然於租賃契約終止前，現占有、使用租賃標的物之第三人，既係基於其與承租人間租賃或使用借貸之關係而占有使用租賃標的物，該第三人即因「占有之連鎖」而取得合法之占有權源，出租人自不得對現占有使用租賃標的物之第三人請求返還租賃物。此觀44年7月26日最高法院44年度民、刑庭總會會議決議（六），亦認：「承租人未得出租人承諾，擅將其所租出租人所有之基地，轉租於第三人，現該基地係由該第三人佔有使用，出租人在未終止租賃契約以前，不能逕向第三人請求返還」，至為灼然。2.本件系爭租賃物目前由被告瑜珈天地公司占有使用中，為兩造所不爭執。又依原告與被告陳玉芬所簽訂之104年租約第第4條第2項約定：「未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告陳玉芬）不得將房屋全部或一部轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋，但乙方之關係企業、子公司、分公司則不在此限」（見本院卷一第27頁）。而被告瑜珈天地公司為被告陳玉芬所經營之關係企業，亦為原告於起訴狀載明（參本院卷一第6頁），是被告瑜珈天地公司抗辯，依上開104年租約之約定，自得與被告陳玉芬共同使用系爭租賃物而有合法使用權源，且有簽訂房屋借貸契約（見本院卷二第44頁）各節，核屬有據。參以本件104年租約尚未經出租人即原告合法終止，已如前述。則揆諸前揭說明，本件104年租約合法終止前，被告瑜珈天地公司占有使用系爭租賃物，既係本於「占有之連鎖」而取得占有之合法權源，即難認係無權占有。原告請求被告瑜珈天地公司遷讓並交還系爭租賃物，即無理由，不應准許。 (二)被告平衡瑜伽公司部分：原告復基於所有物返還請求權，請求被告平衡瑜伽公司遷讓返還上開房屋。惟按所有物返還請求權之行使，須相對人現為占有該物之人，及現仍事實上管理其物之人，如未占有該物，自不得請求其返還該物。且請求返還所有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱令所有人之占有係因其人之行為而喪失，仍不得本於物上請求權對非現占有人請求返還所有物。又被告既否認其現在占有之事實，即應由原告就所主張被告占有之事實負舉證責任，如不能證明時，應認原告之請求為無理由（最高法院29年上字第1061號判例、104年度台上字第942號、94年度台上字第 499號判決意旨參照）。本件原告主張被告平衡瑜伽公司現占有使用系爭租賃物，為被告平衡瑜伽公司之法定代理人潘武正否認，自應由原告負舉證責任。又被告平衡瑜伽公司雖與被告瑜珈天地公司之法定代理人雖均係潘武正，然並不因此即當然認定被告平衡瑜伽公司占有系爭租賃物，原告雖舉財政部稅務入口網網頁上之公示資料查詢服務頁面（即https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/web/ETW113W1_1）所載之營業（稅籍登記）地址為「臺北市○○區○○里○○路0 段000號」為證，惟此地址並未登記為2樓亦即系爭租賃物之地址，且亦未能證明被告平衡瑜伽公司就系爭租賃物具有事實上管領之力或有占有之情事，自無從基於所有物返還請求權，請求被告瑜珈天地公司遷讓返還系爭租賃物，原告此部分之請求為無理由，應予駁回。七、從而，原告依民法所有物返還請求權，請求被告等應自系爭租賃物遷出，並將系爭租賃物騰空返還原告，且依據租金請求權及不當得利法律關係，請求被告陳玉芬給付24萬元，及自105年8月1日起至返還系爭租賃物止，按月給付原告8萬元，均為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失依附，應併駁回之。八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。九、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 107 年 1 月 19 日民事第二庭法官林禎瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 1 月 19 日書記官鄭舒方

臺灣臺北地方法院105年度訴字第5039號

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