105年度訴字第641號｜民事：減少價金｜裁判日期：106 年 07 月 17 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　105年度訴字第641號原　　　告　吳慶峯訴訟代理人　詹德柱律師被　　　告　陳明芳訴訟代理人　黃柏承律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國106年6月19日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：兩造於民國99年11月18日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定由伊以總價新臺幣（下同）2,256 萬元向被告購買臺北市○○區○○段0○段0000○號建物即門牌號碼臺北市○○區○○路00巷000弄00號3樓房屋（下稱系爭房屋）及所坐落基地，伊已付清全數價金，兩造並於99年12月20日完成該房地之點交暨所有權移轉登記。詎伊近日因擬出售系爭房屋，於104年11月間委請訴外人即SGS材料及工程實驗室就該屋進行氯離子含量檢測，竟發現系爭房屋氯離子含量分別為客廳柱1.005kg/㎥、餐廳柱2.034kg/㎥、餐廳樑1.007kg/㎥，即三者平均值達1.349kg/㎥；伊復於106 年4月間委請訴外人即厚昇工程顧問有限公司材料實驗室進行檢測，亦顯示該屋氯離子含量分別為進門右方客廳柱0.588kg/㎥、進門右方客廳柱0.965kg/㎥、進門前方客廳柱0.516kg/㎥，即三者平均值達0.6896kg/㎥，均足證系爭房屋之氯離子含量遠超過國家所訂標準值0.3kg/㎥，且超過兩造就該屋標的現況說明書第6項「87年6月25日前完成之建物，其混凝土氯離子含量應低於0.6kg/㎥」之約定。是伊認系爭房屋之氯離子含量過高（即海砂屋），具有減少價值及通常效用之物之瑕疵，將減少房地買賣價金之20%，爰依系爭契約第5條第5項約定、民法第359條規定，請求被告減少價金450萬元（2,256萬元×20%＝4,512,000元≒450萬元），並返還伊減少價金後溢付之價金450萬元本息等語。並聲明：㈠被告應給付原告450萬元，及自聲請調解狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被上訴人則以：伊否認系爭房屋有何氯離子超標之瑕疵，蓋不同年代興建之房屋，本受建築時科技背景及法令所限制，而該房地係於73年間所興建，嗣迄至83年7月22日方有CNS國家對氯離子管制規範之發布，自不能以現代建築規範檢視並溯及拘束過往興建之系爭房屋。且伊從未保證系爭房屋並非海砂屋，原告亦未舉證伊有任何故意不告知瑕疵之情事，佐以兩造早已在系爭契約附件之房地產標的現況說明書第6項明確記載該房地未曾做過含氯離子檢測，無檢測報告，更在注意事項約定買方即原告應於支付第二期款前自行付費進行氯離子含量檢測；詎原告未依約及依限自行檢測，又於取得系爭房屋歷時將近5年後欲轉售之際，始委由訴外人檢測氯離子含量，其怠惰消極之態度顯見一斑，已有違從速檢查受領物之義務，則原告於系爭房屋危險移轉時，仍不知有氯離子含量超標之瑕疵，自身顯有重大過失，更於前開將近5年期間均未為瑕疵通知，自應視為承認所受領之物，本不得再對伊行使物之瑕疵擔保請求權，亦無何價金減少請求權可資主張。況退步言之，縱有氯離子含量過高之瑕疵，原告就所謂系爭房屋價值減損20%即450萬元之損害，亦未提出任何計算方式或證據證明。故認原告之訴要無理由等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡訴訟費用由原告負擔；㈢如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。三、經查：系爭房屋於73年5月17日建築完成，而兩造係於99年11月18日簽訂系爭契約，約定由原告以總價2,256萬元向被告購買系爭房屋及所坐落基地，原告業付清買賣價金，兩造並已於99年12月20日完成系爭房屋及基地之點交暨所有權移轉登記等情，有系爭契約、系爭房屋暨所坐落基地之建物及土地登記第二類謄本、安信建築經理股份有限公司專戶資金及利息結算明細表、房屋點交日確認事項表、安信建築經理股份有限公司房地點交證明暨買賣價金履約保證結案單存卷可稽（見本院卷第6至11頁反面、第146至148頁），復為兩造所不爭，堪信屬實。四、得心證之理由：原告主張系爭房屋為氯離子指數超標之海砂屋，具有減少房產價值之重大瑕疵，依市場交易慣例將減少房價達20%，爰依系爭契約第5條第5項約定、民法第359條規定，訴請被告減少價金20%即450萬元，並返還該溢付價金450萬元本息等語，被告則否認之，並以前詞置辯。茲就本院協同兩造整理之爭點（見本院卷第86頁正反面）。析述如下：㈠原告就系爭房屋氯離子含量超標之情形，有無盡到民法第356條規定之通常程序從速檢查及通知義務？ ⒈按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，出賣人並應擔保其物於危險移轉時具有其所保證之品質，固為民法第354條第1項、第2項所明定。惟買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人，買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物，亦為同法第356條第1、2項所規定。又所謂「依通常程序」迅速檢查，雖應視物之不同性質而定，然買受人應從速檢查其所受領之物，乃法律課以買受人之責任，並據以為買受人是得否請求出賣人負瑕疵擔保責任之依據，至於買受人如何檢查其所受領之物，應不能以買受人主張其檢查方法之不同，而異其法律上所課於買受人從速檢查之責任。 ⒉本件原告雖以SGS材料及工程實驗室試驗報告、厚昇工程顧問有限公司材料實驗室硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告（見本院卷第12頁、第125頁、第133頁）為憑，主張其發現系爭房屋疑有氯離子含量過高之瑕疵時，已依通常程序從速鑑定，並向被告為即時通知云云。惟查： ⑴觀諸卷附被告於99年間交屋時、於原告所有之105年期間所拍攝系爭房屋照片（見本院卷第51至60頁、第135至141頁），皆顯示該屋屋況良好、未有鋼筋水泥或牆壁剝落，可知系爭房屋氯離子含量屬不能即知之瑕疵，固屬實情，然被告就此一依通常檢查不能發見之房屋氯離子含量過高瑕疵乙節，已於簽立系爭契約前，以99年11月5日房地產標的現況說明書第6項記載「系爭房屋未曾做過含氯離子檢測、無檢測報告」，更在注意事項明文「買方（即原告）對本房地（即系爭房屋）是否為高氯離子含量或輻射污染有疑義時，應於簽訂契約後支付第2期款前（或1個月內）自行付費檢測之…」之旨（見本院卷第10頁）；嗣兩造於簽約時復將該說明書附於系爭契約作為契約之一部，並經原告在該註記上簽名用印，顯見原告明知被告之前揭檢測期間要求，猶應允而與被告簽訂契約買受系爭房屋及所坐落基地，足認兩造於簽約時，有以簽訂契約後支付第2 期款前或1個月內儘速檢測房屋氯離子含量事宜，以釐清雙方權責確定系爭契約關係之合意，自有拘束兩造之效力，此亦核屬兩造就民法第356條所為之特別約定，尚非如原告所謂僅具「賦予被告配合檢測之義務，並未免除被告須負擔物之瑕疵擔保之責任」可言。而原告未於前揭期間內檢查並通知，即屬怠於為瑕疵通知，應視為承認其所受領系爭房屋。 ⑵又房屋氯離子含量之檢查，程序尚非繁瑣，自收件、取樣、試驗至作成報告僅須短短數日即可檢查完畢，此參見原告提出之「SGS材料及工程實驗室試驗報告」、「厚昇工程顧問有限公司材料實驗室硬固混凝土中水溶性氯離子含量試驗報告」（見本院卷第12頁、第125頁、第133頁）均顯示鑑定機構就系爭房屋所進行氯離子含量檢測，從取樣、收件、試驗迄至作成報告日，期間僅需時3至8天即可完成甚明；再佐以原告自承其為土木系畢業（見本院卷第87頁），顯見其就建物氯離子含量一事，本有高於一般民眾之相當知識及經驗，然原告不唯未於簽約後支付第2期款前或1個月內從速檢查系爭房屋氯離子含量，且自99年12 月20日登記取得該房地所有權後，迄至104年11月20日始委託技師鑑定，歷時約近5年，期間均未為瑕疵通知，則揆諸前揭規定，自應視為原告承認其所受領之物，不得再行使瑕疵擔保請求權，另其他損害賠償請求權，如積極侵害債權、締約上過失或侵權行為所發生之損害賠償請求，亦應予排除。故被告辯稱：原告怠於檢查及通知，應視為承認其受領之物，不得再為瑕疵主張等語，乃信而有徵，堪認被告確已依民法第356條第2項規定免除其就此對原告所負物之瑕疵擔保責任。是原告猶依系爭契約第5條第5項約定、民法第359條規定請求減少價金，為屬無據。㈡基上，原告就系爭房屋氯離子指數過高乙節，既無物之瑕疵擔保請求權可資對被告主張，則關於「原告請求被告給付系爭房屋因瑕疵所減少價金，數額若干？」之爭點，自亦無論酌之必要，併此敘明。五、綜諸上述，原告依系爭契約第5條第5項約定、民法第359條規定，訴請被告給付減少價金後所溢付價金450萬元本息，為無理由，應予駁回；又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。六、至原告雖聲請由不動產估價師公會就系爭房屋進行房價減損之鑑定（見本院卷第143頁反面、第161頁），然本院業已認定原告就系爭房屋氯離子指數過高乙節，尚無物之瑕疵擔保請求權（即包含民法第359條規定之減少價金請求權）可對被告行使，自亦毋庸進一步審酌「減少價金金額若干」之爭點，俱如前述，是本院認原告該聲請洵無必要，爰不予准許，附此敘明。七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此敘明。八、據上論結，本件原告之訴為無理由。爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 106 年 7 月 17 日民事第三庭審判長法官林春鈴法官方祥鴻法官歐陽儀以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 7 月 17 日書記官趙盈秀

臺灣臺北地方法院105年度訴字第641號

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