105年度重訴字第1077號｜民事：分割共有物｜裁判日期：107 年 10 月 04 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 105年度重訴字第1077號原　　　告　龍懋建設股份有限公司法定代理人　潘彥良訴訟代理人　林美倫律師陳勵新律師安玉婷律師被　　　告　萬仁淵訴訟代理人　陳冠甫律師羅子武律師複代理人　　夏元一律師上列當事人間分割共有物事件，本院於107年9月18日言詞辯論終結，判決如下：主文兩造共有如附表所示不動產應予變賣，所得價金由兩造按附表「房地合計分配比例」欄所示比例分配。訴訟費用由被告負擔千分之五五六，餘由原告負擔。原告假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序部分一、承受訴訟：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止，但有訴訟代理人時不適用之，民事訴訟法第170條、第173條本文分別定有明文。又民事訴訟法第170條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第175條第1項亦定有明文。查原告之法定代理人原為廖國智，於本院訴訟程序進行中依序變更為潘彥良，並於民國105年10月19日具狀聲明承受訴訟，有卷附民事聲明承受訴訟狀在卷可稽（見本院卷第15頁），經核與上開規定相符，應予准許。貳、實體部分：一、原告主張：㈠原告與被告為臺北市○○區○○段○○段○0000○號即門牌號碼為臺北市○○區○○○路0 段000號2樓建物，及其坐落之臺北市○○區○○段○○段○000○000○000地號土地共有人，另原告係臺北市○○區○○段○○段○0000○號之3 個法定停車位（座落於上揭第139、194、214地號土地）登記所有人，兩造權利範圍詳如附表所示（下稱系爭房地）。系爭房地目前為閒置狀態，然資產閒置對原告及被告均屬不利，經原告多次與被告進行協商及發函予被告，協商以變賣方式分割共有物，被告仍置之不理，爰依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，請求分割共有物。又系爭建物格局狹長非對稱格局，經詢問建築師後皆無法適當且合理分割，爰請求准予變價分割，變賣後之價金（不含停車位土地部分）由原告取得444/1000，被告取得556/1000，3個停車位變賣所得價金，分配由原告取得。㈡並聲明： ⒈兩造共有如附表所示之土地、建物及停車位准予變賣，土地（不含停車位持分）及建物變賣所得價金由原告分配取得 1,000分之444之價金，被告分配取得1,000分之556之價金；3個停車位變賣所得價金，由原告分配取得全部。 ⒉原告願以現金或同面額之臺灣銀行股份有限公司無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：㈠兩造就系爭房地曾於民國101年3月30日簽訂增補條款協議書，雙方約定於交屋後共同出租系爭房地，若於1個月內未租出去，則依雙方持分比例共同辦理本戶建物及門牌分割，其分割方式依雙方同意之圖面劃分彼此範圍並以輕隔間為原則，施工費用除被告有特殊需求由其自行負責外，由原告負擔。原告就系爭房地分割條件是否成就即是否曾經出租？是否已出租1個月？應由原告負舉證責任。縱原告就系爭不動產可聲請分割，然關於分割方法兩造早有上開分割協議，依民法第824條第1項及最高法院19年上字第1004號判例要旨所示，則系爭不動產可為分割，仍應依上開分割方法即系爭協議書第1條第4項內容為之，非如原告所主張，逕予變價分割，另外倘再退步言之，縱兩造並無上開分割協議，則依上開最高法院88年度台上字第600號、87年度台上字第1402號判決要旨，雖分割方法非可拘束鈞院，然仍應以系爭不動產原物分割有困難，始予變價分割，故原告主張亦非可採。又依照原告所出之現場照片圖示，即原證4平面圖及照片所示可知，就系爭建物之出入口，有3個可供出入之鐵門，則依照被告提出之分割方案，既未有大規模之變更，亦無影響他方出入之便利，故被告提出之分割方案，顯為可採，且符合雙方利益，尤其在現今房市不景氣階段，倘若依照原告所稱之變價分割不僅對於被告權益損害甚鉅，且亦違背雙方原本系爭合約所約定之內容等語置辯。㈡並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。三、兩造不爭執事項：㈠原告與被告共有臺北市○○區○○段○○段○0000○號即門牌號碼為臺北市○○區○○○路0段000號2樓建物（原告之權利範圍為1000分之444、被告之權利範圍為1000分之556），及其坐落於臺北市○○區○○段○○段○000○000○000 地號土地（原告之權利範圍為10000分之301、被告之權利範圍為10000分之372）。另原告所有位於臺北市○○區○○段○○段○0000○號之三個法定停車位，並座落於上揭第139 、194、214地號土地（土地持分各10000分之1）。此有臺北市古亭戶政事務所土地登記第二類謄本、本院101年度訴字第4861號判決在卷可稽，且為兩造所不爭執，堪認為真實。㈡兩造就系爭房地曾於民國101年3月30日簽訂增補條款協議書約定：「甲（被告）乙方（原告）同意於交屋後共同出租本戶，若於1個月內未租出去，則依雙方持分比例共同辦理本戶建物及門牌分割，其分割方式依雙方同意之圖面劃分彼此範圍並以輕隔間為原則，其施工費用由乙方負擔（但甲方若有特殊需求則由甲方自行負責）。」。此有增補條款協議書（見調解卷第51至52頁）在卷可參，且為兩造所不爭執，堪認為真實。㈢兩造曾於105年10月1日委託瑞聯不動產有限公司租、售系爭房地。此有房屋仲介委託書（見本院卷第79頁）在眷為憑。四、得心證之理由：原告主張系爭共有物兩造無法協議分割，請求變價分割，被告則以前詞置辯，是本件應審究者為：㈠系爭不動產有無不能分割之情事？㈡如認系爭不動產可以分割，其分割方法如何始為妥適？茲分述如下：㈠系爭不動產有無不能分割之情事？ 1.按土地共有人得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之，民法第823條第1項定有明文。次按民法第823條第1項但書所謂因物之使用目的不能分割，係指共有物繼續供他物之用，而為其物之利用所不可缺，或為一權利之行使所不可缺者而言（最高法院50年台上第970號著有判例、97年度台上第1593號判決意旨參照）。 2.被告抗辯增補條款協議書第1條第4項已訂分割之條件，現停止條件尚未成就，原告不得請求分割，並提出增補條款協議書為證（見調解卷第51頁），查上開協議書第1條第4項固約定：「甲、乙雙方同意於交屋後共同出租本戶，若於一個月內未租出去，則依雙方持分比例共同辦理本戶建物及門牌分割，其分割方式依雙方同意之圖面劃分彼此範圍並以輕隔間為原則，其施工費用由乙方負擔（但甲方若有特殊需求則由甲方自行負責）。」等語，兩造曾於105年10月1日共同委託出租，迄今早已逾1個月仍未出租，則依上開約定，分割之條件應已成就。 3.又被告雖辯稱：依增補協議書第1條第4項，兩造已有分割方法協議，並非不能協議云云；惟上開協議書條款係約定「依雙方同意之圖面劃分彼此範圍」，而兩造迄於本件訴訟中，就原物分割方式均無法達成共識，並各自提出分割方案（參見本院卷第83頁、第94頁），尚難謂已達成分割協議。 4.系爭不動產並無因使用目的不能分割或契約定有不分割之期限，亦無法令規定不能分割，且兩造迄今仍無法就分割方法達成協議，是原告依民法第823條第1項請求分割系爭不動產，即屬有據。㈡系爭不動產應如何分割始為適當？ 1.按專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4 條第2 項定有明文，共有人請求分割之共有物，倘係公寓大廈之專有部分，即應與該專有部分就所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權應有部分合併分割，殊無單獨就其中之一請求或命為分割之餘地。經查，系爭不動產雖包含如附表所示之建物、土地，惟茲分屬公寓大廈之專有部分，暨對應之基地所有權應有部分，揆諸上開說明，系爭不動產之建物、土地部分，應合併為分割，無分離而為分割或分配餘地，先予敘明。 2.次按共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。以原物為分配時，因共有人之利益或其他必要情形，得就共有物之一部分仍維持共有，民法第824 條第1 項至第4 項規定甚明。準此，法院裁判分割共有物，原則上以原物分配於各共有人。以原物分配如有事實或法律上之困難，以致不能依應有部分為分配者，得將原物分配於部分共有人，其餘共有人則受原物分配者之金錢補償；或將原物之一部分分配予各共有人，其餘部分則變賣後將其價金依共有部分之價值比例妥為分配；或變賣共有物，以價金分配於各共有人。且應斟酌共有物之性質、價格、使用情形、利用效益，及共有人之意願、利害關係、全體利益等為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院106 年度台上字第432 號判決意旨參照）。 3.系爭房地並無不能分割之情形，兩造亦無不可分割之約定，且兩造對於系爭房地分割方式無法達成協議，故被上訴人依民法第823條第1項前段、第824條第2項之規定，訴請法院就系爭房地為裁判分割，揆諸前開說明，於法並無不合。系爭房屋位於9層樓鋼筋混凝土造住宅之第2層樓，面積為333.35平方公尺，房屋前方臨羅斯福路，系爭房屋出入需使用公共樓梯、電梯，僅有單一出入口通往樓梯間，有系爭房屋建物登記謄本、現場照片、本院106年6月22日勘驗筆錄在卷足參（見本院卷第54至61頁、第66至69頁、第117至123頁）；顯見系爭建物原始規劃僅供單一住戶使用，若為原物分割，因兩造各自分得系爭建物之一部，則均須利用該建物唯一之梯廳出入口進出，從而須在該建物內劃出再分割後供兩造共同使用區域、門廳或走道空間，且兩造就該區域、門廳或走道尚須維持一定之法律關係（或者維持共有，或者分歸一人單獨所有而約定供其他分得人使用，或其他方式），方能各自使用、收益分得部分，此舉非但減少該建物所得使用之空間，且徒增法律關係複雜化，及增加兩造就該建物使用上之不便，減損該建物之經濟價值；又經本院委請臺北市建築師公會建議分割方案所示，不論採何建議方案，均會造成分割後之二區域面積零散不完整，部分區域過於狹長，難以為整體有效利用（參見外置鑑定報告書附件七所示分割方案建議圖），綜上所述，堪認原物分割並非適宜。又系爭房屋現兩造並未居住其內，然系爭不動產鑑價金額甚高（參見外置鑑定書第4頁），兩造或因無意願、或因無資力買下系爭不動產，若系爭不動產採「補償分割」之方式，即將原物分配於一造，並補償他造金錢，亦非適宜，故本院認以變價分割方屬最佳之分割方案。至被告雖以變價分割後，原告未依增補條款協議書負擔隔間施工費用云云，要屬兩造間債權契約之債務不履行問題，自不能拘束本院依系爭房地之性質、使用情形、經濟效用及利益之均衡等情狀所為之分割判決。 4.準此，系爭不動產為原物分割或補償分割，均非適當。而倘採變價方式分割，兩造得各考量其對系爭不動產之使用需求、依存關係、自身經濟能力、市場景氣等因素以決定是否應買或行使共有人之優先承買權（土地法第34條之1 第4 項參照），更具彈性，對共有人亦均屬有利。且以變價之方式，將系爭不動產變賣，由兩造依應有部分之比例分配價金，可使房地不再細分而減損價值，並得發揮整體利用之經濟效益；且兩造透過市場競價之良性競爭，受分配之金額得以增加，亦可兼顧兩造之利益。是本院審酌上開各情，認本件應以變賣系爭不動產，將所得價金分配予兩造之方式為分割，最為適切公平。五、綜上所述，原告依民法第823 條第1 項規定規定，請求分割系爭不動產，為有理由。本院審酌各共有人之意願、共有物之性質、價格、分割前之使用狀態、經濟效用及全體共有人之利益等情狀，認系爭房地以變價方式，所得價金由兩造按其應有部分之比例予以分配為適當。爰判決如主文第1 項所示。六、末按因共有物分割涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文。查分割共有物乃具非訟事件之性質，分割方法本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前開規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之，爰諭知訴訟費用之負擔比例如主文第2 項所示。七、末按分割共有物之訴屬形成之訴，必待判決確定，此形成判決所形成之法律效果始發生，當事人始取得判決賦予之權利，核與民事訴訟法第390條所稱財產權之給付訴訟，原告得釋明或供擔保以代釋明，在判決確定前不為執行，恐受難於予抵償或難予計算之損害，得請求宣告假執行之要件不符，是以原告就本件分割共有物之判決，請求供擔保宣告假執行自難准許，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1、第85條第1項但書，判決如主文。中華民國 107 年 10 月 4 日民事第一庭法官薛嘉珩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 10 月 4 日書記官劉庭君附表（面積：平方公尺）： ┌─┬────────────┬──┬────┬────┬────────┐ │土│土地坐落 │地號│土地面積│權利範圍│房地合計分配比例│ │地├────────────┼──┼────┼────┼────────┤ │ │臺北市○○區○○段○小段│000 │408 │原告： │除共有部分4376建│ │ ├────────────┼──┼────┤301/ │號變賣所得價金單│ │ │臺北市○○區○○段○小段│000 │844 │10000被 │獨分配由原告取得│ │ ├────────────┼──┼────┤告：372/│外，其餘部分由原│ │ │臺北市○○區○○段○小段│000 │1 │10000 │告按444/1000、被│ ├─┼──┬─────────┴──┼────┼────┤告按556/1000之比│ │建│建號│建物門牌 │建物面積│權利範圍│例分配。 │ │物├──┼────────────┼────┼────┤ │ │ │4365│臺北市○○區○○○路0段 │333.35（│原告： │ │ │ │ │000號0樓 │含陽台 │444/1000│ │ │ │ │ │36.69） │被告： │ │ │ │ │ │ │556/1000│ │ │ ├──┼────────────┼────┼────┤ │ │ │4376│共有部分 │299.91 │3/36 │ │ │ ├──┼────────────┼────┼────┤ │ │ │4373│共有部分 │199.02 │809/1000│ │ │ ├──┼────────────┼────┼────┤ │ │ │4374│共有部分 │1,354.7 │1097/100│ │ │ │ │ │ │00 │ │ └─┴──┴────────────┴────┴────┴────────┘

臺灣臺北地方法院105年度重訴字第1077號

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