臺灣臺北地方法院105年度重訴字第1381號

• 裁判案由: 給付違約金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 05 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　 105年度重訴字第1381號原　　　告　利寶投資股份有限公司

法定代理人　何榮生
訴訟代理人　謝進益律師
複代 理 人　吳庭歡律師
黃怡婷律師
被　　　告　宏山林建設股份有限公司

法定代理人　詹東興
訴訟代理人　連元龍律師
陳瓊苓律師
黃國紘律師
上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國107 年3 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆仟貳佰零壹萬零伍佰元，及自民國一百零五年十月二十七日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹仟肆佰萬元為被告供擔保後，得假執行；被告如以新臺幣肆仟貳佰零壹萬零伍佰元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之房屋、土地預定買賣契約書第33條、第19條約定，雙方合意以本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權。
二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明、請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第3 款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明為：被告應給付原告新臺幣（下同）54,011,500元，及如民事聲請支付命令狀附表1、2所示各期應返還款項日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。嗣將訴之聲明變更為：被告應給付原告54,011,500元，及自支付命令狀送達之日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，且其所請求之基礎事實仍屬同一，參諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：原告於民國102 年1 月24日與被告簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約），另與訴外人周宜強、富敦開發股份有限公司（下稱富敦公司）簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），購買赫里翁大樓（下稱系爭建案）A1棟3 樓房屋、A5棟5 樓房屋及所坐落之基地（下合稱系爭房屋），並約定A1棟3 樓、A5棟5 樓房屋之價金各為1,739 萬元、1,862 萬元，其基地價金各為4,057 萬元、4,343 萬元（即A1棟3 樓、A5棟5 樓房地總價款各為5,796 萬元、6,205 萬元）。依系爭買賣契約第11條第1 項約定，系爭建案應於101 年10月31日前開工，104 年6 月30日前完成主建築物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以取得使用執照視為完工日，故被告應於104 年6 月30日完工。詎被告竟遲於105 年6 月8 日始取得臺北市政府都市發展局105 年使字第1001號使用執照（下稱系爭使用執照），顯已違反上開約定。原告遂於105 年7 月21日以臺北台塑郵局第829 號存證信函通知被告、周宜強、富敦公司解除契約，並依約請求被告退還原告已兌現之房地價款、遲延利息與賠償依房地總價款15％計算之違約金，亦即被告應給付：㈠A1棟3 樓已繳房屋總價款1,739 萬元、㈡A5棟5 樓已繳房屋總價款1,862 萬元、㈢違約金18,001,500元【計算式：（57,960,000元＋62,050,000元）×15％＝18,001,500元】，合
計為54,011,500元【計算式：17,390,000＋18,620,000＋18,001,500元＝54,011,500元】。為此，爰依民法第259 條規定及系爭房屋、土地買賣契約第25條、第11條約定，訴請被告返還上述房地價款及違約金，並聲明：㈠被告應給付原告54,011,500元，及自支付命令狀送達之日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告答辯則以：
㈠被告取得系爭使用執照後即通知原告，並請求原告支付第18期申請使用執照款，原告亦於收受通知一週內給付完成；又原告為能及早交屋入住，要求在辦理房地所有權登記前先借屋裝潢，而於105 年7 月15日向被告出具「借屋裝潢要求書」，顯見原告雖知悉被告遲延取得使用執照仍願意繼續履約，被告並旋安排配合原告之裝潢事宜，詎料原告提出上開要求之一週後突發函表示解除契約，顯有違誠信原則，構成權利濫用，其解約應不生效力。
㈡原告前於103 年9 月11日出具同意書，同意系爭建案延長完工期限6 個月至104 年12月31日，惟系爭建案施工期間有下列不可歸責於被告之因素致施工受阻，縱認原告主張有據，亦有民法第227 條之2 第1 項情事變更原則之適用：
⒈因颱風、豪雨及政府公告停班停課暫停施工。
⒉系爭建案基地土石縫隙大、土壤結構鬆散，致土壤流失程度過大，增加工程困難，較預期耗費更多時日；且被告於開工前雖已進行土質調查，然於實際進行施工後，始知悉系爭建案基地尚有多數原建物之舊基樁、舊基礎等深植於岩盤，需耗費時日調派大型機具拔除之。
⒊系爭建案施工期間因鄰房受損，經臺北市政府都市發展局104 年3 月12日裁處書（下稱系爭裁處書）以違反建築法第58條規定為由，勒令99建字第0146號建照工程（即系爭建案）停工。惟前開裁處書所稱臺北市土地技師公會103 年7 月10日北土技字第10330001057 號鑑定報告書係指「99年度建字第0120號建照建物」涉及施工鄰損，與系爭建案無關，故此段勒令停工期間被告無法施工所致工期延誤，自不可歸責於被告。
㈢本件區分為房屋、土地買賣契約，應付價款亦分見於二份契約，且原告目前已繳納款項均為房屋價款，而系爭契約雖約定違約金為房地總價款15％，惟此係因內政部應記載事項並未區分房屋、土地買賣契約而誤植，故原告縱得請求違約金，亦應將房屋、土地價款分別計算。又倘認原告主張有理由，然原告違反誠信原則強行解約、亦未因不購買系爭建案受有任何損害，且免於因房市下跌所生之投資損害，爰依民法第252 條請求法院酌減違約金。
㈣並答辯聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第84頁）：
㈠兩造於102 年1 月24日簽訂系爭房屋買賣契約，購買系爭建案之A5棟5 樓房屋，約定價金為1,862 萬元及A1棟3 樓房屋，約定價金為1,739 萬元。原告另於102 年1 月24日與訴外人周宜強、富敦公司簽訂系爭土地買賣契約書，約定購買系爭房屋所坐落之臺北市○○○○段000 號土地，約定A5 棟5樓土地總價款為4,343萬元、A1棟3 樓之土地價款為4,057萬元。
㈡原告業已支付系爭房屋全部價款予被告。
㈢原告於103年9月11日簽署如被證7所示之同意書。
㈣系爭建案於105 年6 月8 日經臺北市政府都市發展局發給
105 年使字第0110號使用執照（即系爭使用執照）。
㈤被告取得系爭使用執照後，以被證5 文件通知原告依約繳納費用，經原告於105 年7 月4 日分別繳納系爭2 筆房屋之餘款予被告。
㈥原告法定代理人何榮生有於105 年7 月15日至系爭建案現場，簽署如被證6 所示之借屋裝潢要求書文件，並親筆在其上書寫「本人同意拆除輕鋼架天花板，補陽台，所有室內隔間拆除」等語，被證6 事後有如原告所提附件14所示劃掉該段敘述之痕跡。
㈦原告以105 年7 月21日臺北台塑郵局第829 號存證信函通知被告、周宜強、富敦公司解除契約。
四、本院之判斷：
原告主張被告遲延取得係爭使用執照，其得解約並請求被告返還房屋價金及給付違約金等情，為被告所否認，並與前揭情詞置辯。是本件應審究者為：㈠原告主張系爭契約給付遲延是否可歸責被告？是否有情事變更原則之適用？㈡原告解除系爭契約是否違反誠信原則，有無權利濫用？㈢倘原告解除契約為有理由，得請求被告給付之數額為何？原告可請求之違約金，應以房屋價額或是房地價額計算？㈣違約金之數額是否過高而應酌減？茲分述如下：
㈠被告對於系爭契約給付遲延是否具可歸責事由及有無情事變更原則適用部分：
⒈系爭房屋買賣合約於第11條關於完工期限約定：「本大樓之建築工程應在民國101 年10月31日之前開工，民國104年6月30日之前完成主建物、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並以取得使用執照視為完工日，但有下列情事之一者，得順延其期間：㈠因天災地變等不可抗力之事由，致乙方（即被告）不能施工者，其停工期間；㈡因政府法令變更或其他非可歸責於乙方事由時，其影響期間……」，是依上開約定，被告應於104 年6 月30日前完工及取得使用執照。而被告嗣於103 年9 月11日以系爭建案尚須與鄰房所有人協商及進行鄰房美化、補強工程為由，洽請原告延展完工期限6 個月（即展延至104 年12月31日），經原告簽署同意書，然系爭建案仍遲於105 年6 月8 日始經臺北市政府都市發展局發給系爭使用執照等節，為兩造所不爭執，且有系爭使用執照、上開同意書在卷可參（見支付命令卷第88至90頁、本院卷㈠第83頁），可見被告已逾系爭買賣契約及兩造約定延展之完工期限達6 個月始取得系爭使用執照，堪認其確有遲延完工之情。
⒉又按債務不履行之債務人所以應負損害賠償責任，係以可歸責之事由為要件，故債權人苟證明債之關係存在，債權人因債務人不履行債務（給付不能、給付遲延或不完全給付）而受損害，即得請求債務人負債務不履行責任，如債務人抗辯損害之發生為不可歸責於債務人之事由所致，即應由其負舉證責任，如未能舉證證明，自不能免責（最高法院85年度台上字第844 號裁判意旨參照）。本件被告既抗辯其就遲延完工具不可歸責事由，不負給付遲延之損害賠償責任等情，依上開說明，自應負舉證之責。
⒊經查：
⑴因天災因素停工部分：
查系爭建案曾因颱風因素停工6 日，其餘並無其他因天災、豪雨因素而停工之情形一節，有系爭建案之工程承攬廠商祝旺開發股份有限公司（下稱祝旺公司）106 年3月27日（106）祝總字第0010號函文在卷可稽（見本院卷㈠第136 頁）。證人即祝旺公司工程師許峻豪亦於本院審理中證稱：系爭建案因遇天災而經政府公告停班停課之天數約有8 天，且因天災前後2 天及當天均無法施工，故實際影響施工日數約為24天等語（見本院卷㈡第91頁背面），固可認被告所稱系爭建案曾因天災因素導致停工等情並非無據，惟縱依被告有利之認定而全數扣除24天受影響之停工日，系爭建案仍顯陷於遲延狀態，尚無從以此逕認被告就延遲完工無可歸責事由。
⑵因鄰損問題遭臺北市政府都市發展局勒令停工部分：
查系爭建案施工期間因鄰房受損問題，經臺北市政府都市發展局於104 年3 月12日以系爭裁處書，認被告違反建築法第58條規定，而勒令99建字第0146號建照工程（即系爭建案）停工一情，有上開裁處書在卷可參（見本院卷㈠第88頁）。被告雖辯稱：前開裁處書中所涉臺北市土地技師公會103 年7 月10日北土技字第10330001057 號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）係指「99年度建字第0120號建照建物」涉及施工鄰損，與系爭建案無關云云，並舉系爭鑑定報告書為證（見本院卷㈠第89頁）。惟細譯上開裁處案件卷證，可知系爭建案與99年度建字第0120號建照為兩相鄰建案，於102 年間因鄰損爭議事件遭陳情，臺北市政府都市發展局並於102 年1 月28日、同年11月20日兩度至系爭建案現場會勘，臺北市議會並於103 年3 月11日召集系爭建案與99年度建字第0120號建照2 建案之建商、臺北市建築管理工程處、祝旺公司、沈朝富技師、相關住戶等共同舉行會議，並參酌鑑定技師沈朝富於103 年7 月10日所作成之系爭鑑定報告書，而就系爭建案作成前揭勒令停工之裁處書等情，有臺北市政府都市發展局106 年12月22日北市都授建字第10641210300 號函暨所附系爭裁處書全案卷宗在卷可參（見本院卷㈡第60至74頁），堪認該裁處書確係針對系爭建案所致鄰損問題而為，系爭鑑定報告書僅為臺北市政府都市發展局作成該裁處結論之參考資料之一，況被告亦未就該停工處分提起任何行政救濟，事後甚賠償鄰房損失，故其所稱：此段勒令停工期間所致工期延誤，不可歸責於被告云云，尚難採認。
⑶因系爭建案基地土質及舊建物基樁問題而影響施工部分：
查被告於系爭建案開工前，曾於98、101 年間2 度就其基地進行地質調查，嗣於101 年11月15日進行連續壁開挖時先於相鄰之臺北市○○區○○段○○段000 ○0 地號土地（下稱系爭247 之2 地號土地）發現原建物之舊基礎，於102年1月底、2 月初又陸續於系爭建案基地即同地段第247 地號土地（下稱系爭247 地號土地）發現深入地下岩盤之舊基樁，經利用機具破碎舊基礎，並以採套管式工法、BG鑽掘機等方式拔除約126 支舊基樁，且針對拔除後遺留孔洞做土質回填及地質改良，花費約180 日之工期；又系爭建案依前述地質調查結果，於開工前已知系爭247 地號土地之土質鬆軟，於102 年11、12月間系爭建案施工至第3 層土方開挖階段時，發現該土層之土質特別鬆軟，故額外進行防護及支撐設施之施作，影響施工約30日等情，有祝旺公司106 年3 月27日（106 ）祝總字第0010號函文暨所附分布圖、照片、和社工程有限公司於101 年間所出具之承載層預鑽調查報告書、現場照片、施工過程光碟在卷可稽（見本院卷㈠第136 至138 、170 至180 頁），並據證人即祝旺公司工程師許峻豪、工務副總陳盈光於本院審理時證述明確（見本院卷㈡第89至91、95至97頁）。惟查，兩造係於102 年1 月24日簽訂系爭房屋買賣契約，當時被告已發覺前述基地留有舊基礎、舊基樁，而被告於開工前亦知系爭247 地號土地之土質鬆軟，審諸被告為一專業之建設公司，應具風險評估及擬訂合理營運計畫等能力，尚難認被告對於後續施工困難之情全無預料，而仍與原告約定於104 年6 月30日前完工。且除被告於系爭建案施工中未曾就上述舊基樁及土質問題主張扣除工期外，於兩造在103 年9 月11日因鄰損事件協商延展完工期限時，被告亦未就上開施工情形洽請原告同意延期，並稱「目前整體營建計畫均按進度施作中」等語，此有協議書存卷可佐（見本院卷㈠第83頁），足徵前述施工延宕情形應仍在被告預期及管控範圍之內，惟其仍遲於105 年6 月8 日始取得系爭使用執照，要難遽認被告就此給付遲延無可歸責事由。
⒋被告雖又抗辯前述情事均非簽約當時所得預料，應有情事變更原則之適用云云。按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227 條之2 第1 項雖定有明文。然情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。倘於契約成立時，就契約履行中有發生該當情事之可能性，為當事人所能預料者，當事人本得自行風險評估以作為是否締約及其給付內容（如材料、價金等）之考量，自不得於契約成立後，始以該原可預料情事之實際發生，再依據情事變更原則，請求增加給付。如當事人間於締約時，已明訂契約成立後，因可歸責於當事人一方之事由，致他方受有損害者之處理方式，僅生依約履行債務之問題，非屬該條所稱之情事變更，自無該條規定之適用（最高法院98年台上字第888 號判決意旨參照）。查系爭房屋買賣合約於第11條，除約定完工期限外，亦約定遇有天災、地變、政府法令變更或其他非可歸責於被告事由，致不能施工或影響施工時，得順延完工期間，已詳前述，足見兩造簽約時已審酌停工之可能情況，並就工期延長及不可歸責於被告事由而停工之情形，約定處理方式，尚非訂約時所不可預見，則依前述說明，自難謂有變更原則之適用，被告此部分所辯，亦無可採。
⒌從而，被告既無法舉證其就給付遲延無可歸責事由，且亦無情事變更原則適用餘地，被告仍應就延遲完工負給付遲延之債務不履行責任。
㈡原告解約是否違反誠信原則及權利濫用部分：
⒈依系爭房屋買賣契約第25條、系爭土地買賣契約第11條前段約定：「除經雙方個別磋商同意之約定外，乙方（即被告）違反『主要建材及其廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』、『瑕疵擔保責任』之規定者，甲方（即原告）得解除契約」，準此，於被告違反取得使用執照期限之情形，原告依約即取得契約解除權。查被告於105 年6 月8 日始遲延取得系爭使用執照，原告自已取得解除契約權，並於105 年7 月21日以臺北台塑郵局第829 號存證信函通知被告、周宜強、富敦公司解除契約，並均經收受等情，此為兩造所不爭執，且有該存證信函、掛號函件執據在卷可憑（見支付命令卷第91至95頁）是上開契約業經原告解除無訛。
⒉又按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年台上字第737 號、45年台上字第105 號判例意旨參照）。
⒊經查，被告取得系爭使用執照後，寄發文件通知原告依約繳納申請執照費用，經原告於105年7 月4 日分別繳納系爭2筆房屋之餘款予被告等情，為兩造所不爭執，並有上開通知書在卷可參（見本院卷㈠第81頁）。觀諸該通知書內容僅敘明被告已取得使用執照之事，且依系爭房屋買賣契約第37條約定：「個別討論並磋商後，雙方同意訂定以下約定以資遵守……不論事由為何，甲方（即原告）均應於本『赫里翁』建案（即系爭建案）使用執照核發後，乙方（即被告）通知繳款六十日內一次繳清差額部分，甲方逾期未履行繳付差額款之義務，視為甲方違約，乙方得按第二十五條第㈡項規定辦理……」，則原告依上開個別磋商條款約定，於系爭使用執照核發後，不論事由為何，均有給付餘款義務，否則即屬違約，是原告所稱：其係避免自身負擔違約責任始給付餘款，而非明知被告有給付遲延情事仍願繼續履約等語，已非全然無據。
⒋又查，原告董事林秀英於105 年6 月30日至系爭建案現場看屋，並曾簽署借屋裝潢要求書（即被告所提被證6 文件），然因其非原告法定代理人，嗣原告法定代理人何榮生於105
年7 月15日親赴系爭建案現場，簽署借屋裝潢要求書文件，並親筆在其上書寫「本人同意拆除輕鋼架天花板，補陽台，所有室內隔間拆除」等情，為兩造所不爭執，並有該借屋裝潢要求書在卷可佐（見本院卷㈠第86頁），及經證人即被告公司專員林禹彤證述明確（見本院卷㈡第86至87頁），固堪信為真。惟原告主張：該借屋裝潢要求書均係在被告以土木工程將撤出為由催促下所簽，且原告法定代理人何榮生於105 年7 月15日至系爭建案現場時，被告另交付記載原告同意不再追究系爭使用執照延遲取得情事且不得再為其他請求，被告則折讓系爭建案價金等內容之協議書，始查覺有異而拒絕簽立該協議書，並取回借屋裝潢要求書作廢等情，經原告提出該協議書及其畫線作廢之借屋裝潢要求書（即原告所提附件14文件）為證（見本院卷㈠第111 、208 頁），且證人林禹彤亦證稱：原告在105 年7 月16日有以簽署借屋裝潢要求書未蓋公司大小章為由，來電要求取回該文件，並由代銷公司人員薛麗婕和原告相約於同年月18日至現場辦理，但事後我聽說原告帶回該借屋裝潢要求書後，即未再把文件正本送回被告公司等語（見本院卷㈡第87頁），堪信原告上開所陳，並非無稽。足見兩造對於該借屋裝潢要求書之存廢非無爭執，即難執以推認原告確仍有繼續履約之意願。此外，衡酌原告發函解約與被告通知繳款之時點相隔約僅月餘，尚屬緊接，應無刻意拖延之情，且系爭建案是否準時完工、交屋，本影響買方生活規劃甚鉅，而被告於原告同意延展完工期限後，仍遲延取得系爭執照達半年之久，情節非微，應足使原告對其之履行能力、建築品質等產生質疑，是其行使依約所取得之解除權，乃正當行使其權利，尚非係專以損害被告為目的，難認構成權利濫用或違反誠信原則。被告此部分所辯，應非可採。
⒌據上，原告解約並無權利濫用情事，因認本件業生合法解除系爭房屋、土地買賣契約之效力。
㈢原告解約後得請求被告給付之數額認定部分：
⒈依系爭房屋買賣契約第25條、系爭土地買賣契約第11條後段約定：「解約時乙方（即被告）除應退還甲方（即原告）已兌現之房地價款外，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償依房地總價款百分之十五計算之違約金予甲方，但前開應賠償之違約金金額超過已兌現價款者，則以已兌現價款為限」。是依上開約定，原告解約後，被告即應返還其已支付之房地價款，並應按賠償上開標準計算之違約金。至被告雖辯稱：本件房屋、土地分屬不同契約，故上開約款就違約金載明以「房地總價款」為計算基礎部分，應屬誤植，而應以房屋、土地價款分別計算違約金云云，然核系爭房屋及土地買賣契約，除個別磋商條款外，其餘約款均係由被告所預先擬定之定型化契約，則兩造既已就前述以「房地總價款」計算違約金之約款互為同意，基於契約自由原則，即應受其拘束，難認有何誤載情事，是被告所辯，不足採認。
⒉經查，原告所購買之系爭建案A1棟3 樓、A5棟5 樓房地總價款各為5,796 萬元、6,205 萬元，而原告已繳交之款項包含A1棟3 樓房屋價金1,739 萬元、A5棟5 樓房屋價金1,862 萬元，土地價金部分則均尚未給付等情，為兩造所不爭執，並有客戶繳款明細表在卷可憑（見本院卷㈠第80頁），則依前述約定計算，被告應給付原告：⑴A1棟3 樓已繳房屋價款1,739 萬元、⑵A5棟5 樓已繳房屋總價款1,862 萬元、⑶違約金18,001,500元【計算式（57,960,000元＋62,050,000元）×15％＝18,001,500元）】。
㈣違約金得否酌減部分：
⒈按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，為民法第252 條所規定；又按違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院82年度台上字第2529號判決意旨參照）。原告主張依系爭房屋買賣契約第25條、系爭土地買賣契約第11條請求被告給付違約金，固屬有據，惟審酌被告雖陷於給付遲延，然其就系爭建案已完工並取得使用執照，而原告除未給付系爭房屋之基地價金各4,057 萬元、4,343 萬元外，亦尚未見其因被告給付遲延而須賠償他人或有其他既定計畫受損之具體情事，如認原告仍得按系爭房地總價款計算請求前述違約金，顯有過高之情形，本院斟酌前述履約情形及平衡兩造利益，認應酌減違約金至以系爭房地總價款之5 ％為適當，亦即原告得請求之違約金為6,000,500 元【計算式（57,960,000元＋62,050,000元）×5％＝6,000,500元）】。
⒉綜此，原告得請求被告給付之數額為42,010,500元（17,390,000＋18,620,000＋6,000,500 ＝42,010,500元）。
㈤遲延利息之認定：
按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229 條第1 項、第2 項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，亦為民法第233 條第1 項前段、第203 條所明定。查本件給付無確定期限，而支付命令狀繕本於105 年10月26日送達予被告（見支付命令卷第102 、103 頁送達證書），是就本件遲延利息之計算，應自支付命令狀繕本送達翌日即105 年10月27日起算。
五、綜上所述，原告依系爭契約法律關係，請求被告給付42,010,500元，及自105 年10月27日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。又上開原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之；原告敗訴部分，其假執行之聲請則失所依據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及引用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中 華 民 國 107 年 5 月 15 日民事第七庭 法 官 劉娟呈
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 5 月 16 日書記官 周慈怡