臺灣臺北地方法院105年度重訴字第148號

• 裁判案由: 酌減違約金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 105 年 07 月 01 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第148號原　　　告　富聯國際物業有限公司
法定代理人　王林玉美
訴訟代理人　張安婷律師
蔡順雄律師
被　　　告　台灣肥料股份有限公司
法定代理人　李復興
訴訟代理人　吳茂榕律師
上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於民國105 年6 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告曾分別受讓前手王進財、林玉美向被告買受如附表一所示之不動產（下合稱系爭不動產，並就系爭不動產之買賣契約合稱系爭合約），並經被告同意，期間原告與前手均按期繳畢至103 年12月19日第8 期「取得使用執照」之價金，然原告於104 年4 月間至系爭不動產查看卻發現屋況與廣告文宣及建物模型差異甚大，其差異內容即如附表二所示，原告乃於104 年5 月14日函請被告改善，經被告於次日收受後仍不改善。被告另於同年12月1 日函告原告，以原告未按系爭合約辦理貸款及房地所有權移轉之文件並提出擔保本票，經催告後解除契約，並依系爭合約第26條第1 項沒收房地總價金15％以計付如附表一「被告計付違約金數額」欄所示。然上開違約金顯屬過高，以被告103 年度不動產投資開發、興建及租售淨利率10％計算被告所失利益，其違約金扣減比例應先減至10％，且係因被告履約有如附表二所示瑕疵，故應再減3 ％後即為7 ％，再以之扣除買受人已繳付之孳息，並以原告均按系爭合約之約定繳付各期款項，並進行核貸手續，係因被告施作之系爭不動產品質粗糙，亦無履約誠意造成買賣標的物與對價顯不相當致使解約，故被告自無權受領如附表一所示被告應返還之違約金數額，爰依不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）3793萬9406元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭合約第26條第1 項為懲罰性違約金，非以用來填補被告之損害，故原告以103 年不動產投資開發、興建及租售利率10％計算被告所失利益而酌減違約金，並不合理，遑論該報表無從反應被告具體個案損益情形。原告主張應再酌減違約金3 ％之部分，並未提出計算式，且僅憑其主觀認定系爭不動產有瑕疵，自無從酌減之。又系爭不動產並無原告所指如附表二所示之瑕疵，原告未依約辦理貸款及提出辦理不動產移轉登記之文件並提供擔保本票，乃惡意違約。另原告繳付之孳息非屬民法第203 條所定應付利息之債務，故縱被告享有孳息利益，亦無從以法定利率5 ％計算被告之利益並作為酌減違約金之基礎。又被告收取之違約金比例並未超過內政部公告之預售屋買賣契約範本約定之房地總價款15％，故無違約金過高之情形。況被告因原告購買系爭不動產已生如附表三所示之費用，且如重新出售，亦將發生如附表四所示之費用，均係因原告違約所致被告之損害，以該損害數額衡量違約金，被告以總價金15％扣減違約金，並無過高等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及其假執行之聲請均駁回。㈡如受不利益判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷㈠第245頁背面）：
㈠原告曾分別受讓前手王進財、林玉美向被告買受「A 棟A2／A3戶17樓、車位地下3 樓第20、21、22、23號」、「A 棟A2戶14樓、車位地下1 樓第255 、256 號」、「A 棟A5戶11樓、車位地下3 樓第55、56號」之不動產（即系爭不動產）。㈡買受系爭不動產期間，原告與前手均按系爭合約約定之期數繳付約定價金，並繳畢至103 年12月19日第8 期「取得使用執照」之價金。
㈢原告因認為系爭不動產有瑕疵，曾於104 年5 月14日函請被告就系爭不動產之狀況為改善，經被告於次日收受。
㈣被告於同年12月1 日函知原告因原告未按系爭合約辦理貸款及房地所有權移轉之文件並提出擔保本票，經催告後解除契約，並依系爭合約第26條第1 項沒收原告已繳納系爭不動產之總價金15％以計付違約金，其數額即如附表一「被告計付違約金數額」欄所示。該違約金之性質經兩造不爭執為懲罰性違約金。
四、原告主張其買受系爭不動產後，本已備妥履行系爭合約所需之價金與協力義務，係因被告就系爭不動產之建況與系爭合約約定情形不符，經原告催告後被告仍不改善，始不再依約履行，被告遂以原告未依約履行解除契約，並依系爭合約扣減總價金15％作為違約金，然因原告解約並非惡意，且被告本於其營業淨利為10％，並因收受原告預付價金受有利息利益，故其違約金顯然過高應予酌減等語；為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：原告主張本件違約金過高應予酌減，並應由被告就酌減後逾收如聲明所示之數額依不當得利返還原告，是否有據？茲析述如下：
㈠按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。又所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；且約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第807 號、51年台上字第19號判例意旨參照）。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。且違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由原則之精神，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘債務人之債務已為一部履行或當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得比照債權人因一部履行所受之利益或參酌當事人所受損害情形，減少違約金，此觀同法第251 條、第252 條之規定亦明（最高法院49年台上字第807 號判例意旨參照）。原告主張被告依約扣減如附表一「被告計付違約金數額」欄所示之違約金，數額明顯過高，應予酌減等節，自應以原告若能如期履行系爭合約，本於契約正義等值之原則，被告因原告曾一部履約所得受之利益、被告因原告不履約所受之損害程度，作為違約金是否過高酌減及酌減比例之審酌。
㈡關於審酌被告倘因原告履約原可獲得之利益部分：
1.原告主張依據103 年度營利事業各業所得額暨同業利潤標準，不動產投資開發、興建及租售之淨利率為10％，故被告可扣減之違約金比例亦應減為10％等語，並提出該標準為證（見本院卷㈠第135 頁）。查原告向被告買受系爭不動產原應支出之買受總價金如附表一所示，合計為3 億1438萬元，依據上開利潤標準計算，被告就此部分可獲得之淨利應為3143萬8000元【計算式：314,380,000 元×10％＝31,438,000元
】，此部分因系爭合約解除後，被告已無從本於系爭合約之交易獲取利益，自屬被告所失利益無疑。至被告則抗辯應以被告103 年度與子公司合併綜合損益表記載之營業成本、淨利作為違約金是否過高之衡酌依據，並提出該損益表為證（見本院卷㈠第185 頁）；然查，依據被告變更登記表記載之所營事業項目（見本院卷㈠第146 頁正背面），其共計52項，除編號第37項之「住宅及大樓開發租售業」與本件系爭不動產買賣之營業獲利有關以外，其餘包括石化、化妝品、毒物、肥料、電信器材、電子材料、加油站業、百貨公司、超級市場、國際貿易、餐館、停車、港務、倉儲、工廠廠房倉庫租售、資訊軟體服務、廢棄物清理等營業項目均與系爭不動產買賣之營業獲利顯然無關，而被告所提出上開損益表並無區分被告所營事業項目之損益情形，僅概括以被告公司營業項目整體於103 年度之損益情形為記載，相較原告提出之上述同業利潤標準，係以營業種類細項作為歸納依據，應更足以反應倘原告依據系爭合約履行系爭不動產之交易時，被告原可獲得之淨利，是原告主張以上開利潤標準作為酌減之依據，自屬可採。
2.至原告主張其於解約前按期繳付價金，曾為一部履約，被告可就原告已繳付價金之部分享有孳息利益，並以被告上開享有之孳息利益作為被告可得之利益及酌減違約金之審酌內容等語；被告就此部分以附表三編號5 、附表四編號5 抗辯因原告解約致其無法獲取合約通知交屋之日起至解約之日止，本於已取得之買賣價金衍生之孳息收益，及自解約後重新出售系爭不動產期間按系爭不動產跌價後之價值計算之孳息收益等語。查買賣價金及其價金孳息本即屬被告以系爭不動產為交易標的可獲取之對價，倘兩造解除系爭合約後，依據系爭合約第29條之約定「本合約經解除，除本合約另有約定外，雙方互負回復原狀之義務，任一方均應無條件配合一切回復原狀之必要行為」等語，有系爭合約附卷為證（見本院卷㈠第40頁、第58頁背面、第86頁），則解除契約後本於上開約定自應由被告就原受領之價金附加自受領時起之利息償還之，被告亦因而免除其原應負擔之交屋及移轉系爭不動產之義務，故兩造整體財產回復原狀並無因解除契約而有增減之情形，否則豈非謂買受人解除契約後無從獲取系爭不動產之交付占有與受移轉登記取得所有權亦屬買受人因解約所失之利益，出賣人解除契約後無從獲取價金及孳息利益亦屬出賣人因解約所失之利益。是被告依約既負返還孳息義務，於解約後亦無從另就價金獲取孳息，自難認此部分屬被告因原告曾一部履約可獲得之利益，亦非被告因解約所失利益，自不得以此部分作為酌減違約金之考量因素。
3.另原告主張其係因被告未按系爭合約約定之建築狀況興建系爭不動產，並有如附表二所示之瑕疵，故雖已備妥貸款與辦理系爭不動產移轉登記所需之文件，仍不欲於被告改善建物狀況前依約履行，並無惡意，應作為違約金酌減之考量等語，並提出系爭不動產現況照片、展售模型照片、廣告文件等件為據（見本院卷㈠第94至117 頁）。然按懲罰性違約金之制度目的，係以當事人一方違約時，縱他方未受有損害仍需負擔約定之違約金給付義務，使當事人事實上囿於該給付義務之不利益以確保契約之履行，至於違約是否有可歸責之惡性事由，應屬有無給付違約金義務之問題，與違約金應否酌減與酌減程度所考量前揭說明所示之內容顯有不同，自難以違約一方是否具有惡性作為酌量標準。經查，經本院闡明原告是否係主張自己確有給付違約金之義務，僅提起本件訴訟主張數額過高應予酌減（見本院卷㈠第292 頁），經原告確認後於105 年4 月20日具狀表明其確實主張本於系爭合約第26條第1 項之文義有違約情形，應依約給付違約金，僅對於給付違約金之數額認為過高故訴請酌減等節（見本院卷㈡第1 至2 頁），則原告是否確因被告就系爭不動產有給付瑕疵，並係因被告之給付不符合系爭合約內容致原告提前解約不具惡性等節，自與違約金是否應予酌減無涉。況按所稱瑕疵係指價值、通常效用或品質保證之瑕疵，且依民法第354 條但書之規定，於減少程度無關重要者，不得視為瑕疵；原告雖提出系爭不動產現況照片與展售模型相互對比其間之差異，並以臺北市政府法制局105 年4 月18日北市法保字第00000000000 號、北市法保字第10531478001 號、系爭不動產公寓大廈管理委員會第一屆第十三次管委會議通知單證明系爭不動產之瑕疵，然縱被告使用之建材、設備、造景藝術確與其展售模型不同，惟該「不同」之程度是否已達前述價值、通常效用或品質保證之瑕疵，尚難僅以照片圖示之對比加以認定；且上述臺北市政府法制局雖以系爭不動產建案圖書面及圖說未經簽名蓋章，及無書面資料可佐，並就是否涉及廣告不實移請公平交易委員會處理等節（見本院卷㈡第78至79頁），然亦未見原告證明上開書面、圖說未經建案設計師簽名與廣告恐不實等節，是否足致系爭不動產有價值、效用、品質之瑕疵；另上開管委會議通知單雖於議案二記載「請台肥公司（即被告）說明5 ／27地下室與水管線爆管淹水事件之發生原因與處置措施」等文字（見本院卷㈡第80頁），然此至多僅足證明系爭不動產所屬管委會單方要求被告就建物狀況為說明，均無從證明系爭不動產建物狀況是否有瑕疵、瑕疵是否歸責於被告及其瑕疵程度之情節；又本院就上情闡明原告是否就其主張系爭不動產有瑕疵之情節聲請鑑定，亦經原告確認無聲請鑑定之必要（見本院卷㈡第3 頁），亦無從證明原告主張係因被告給付有瑕疵致使原告提前解約之情節，是原告上開主張，亦不足取。
㈢關於審酌因原告不履約所致被告損害部分：
1.被告另提出與系爭不動產屬同棟區分所有建物之B 棟建物買賣契約書證明系爭不動產因原告解約致其整體資產價值有減損之情形（見本院卷㈡第23至28頁）；經查，原告買受系爭不動產之面積、總價依序為「附表一編號1 ：519.28平方公尺／1 億6260萬元，每平方公尺為31萬3126元」、「附表一編號2 ：244.52平方公尺／7423萬元，每平方公尺為30萬3574元」、「附表一編號3 ：274.76平方公尺／7755萬元，每平方公尺為28萬2246元」等情，可見兩造於締約當時經兩造議價結果，認定系爭不動產有上述價值，故被告於兩造簽訂系爭合約當時，其整體資產價格自應以兩造就系爭不動產之議價結果評定被告資產總額。嗣以被告與訴外人於兩造解除系爭合約之日前即104 年9 月11日簽訂之買賣契約書，據該契約約定之不動產面積範圍為564.52平方公尺，總價金為1
億5600萬元，每平方公尺為27萬6341元（整數位以下四捨五入，下同），可見系爭不動產價值於兩造解約時確有市價下降，被告就系爭不動產以系爭合約出賣原告，倘原告依約履行，被告就系爭不動產之資產價值確實較解約時之被告總體資產價值為高，故系爭不動產價值減損，自屬被告於兩造解約前所受之損害。至原告主張上開契約約定之交易標的為B
棟之不動產與系爭合約約定之交易標的均屬A 棟之不動產不同，且價差亦受締約雙方議價能力影響，不足作為被告資產價值確有減損之佐證等語；然查，上開契約約定之交易標的與系爭合約約定之交易標的雖屬不同區分所有建物，然其均為同一公寓大廈內之建物，相較於其他不同公寓大廈之建物而言，其享有相同屋齡、建商建材及建築品質，所鄰交通環境與生活機能亦屬相同，故其價值尚堪作為比價之基礎，且原告亦未提出其他足以證明系爭不動產價值於解約後並無減損之佐證，是原告上開所辯應不足取。又就此部分被告受有之損害，應為其原始賣價與價值減損後價值之差額，計算系爭不動產價值總額除以系爭不動產總合計面積，即為系爭不動產本於系爭合約之每平方公尺平均價值，為29萬9649元【計算式：（附表一編號1 每平方公尺313,126 元＋附表一編號2 每平方公尺303,574 元＋附表一編號3 每平方公尺282,246 元）÷3 ＝299,649 元】，與上述被告提出訴外人之契
約約定每平方公尺之價值為27萬6341元之差額，即系爭不動產價值減損之差額，為每平方公尺2 萬3308元，再乘以系爭不動產總面積1038.56 平方公尺，為2420萬6756元，即屬被告因系爭合約解除所受系爭不動產價值貶損之損害。
2.至如附表三編號1至4、附表四編號2至8部分：
⑴按民法第260 條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他原因已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙，故因契約消滅所生之損害並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言（最高法院55年台上字第2727號判例參照）。是違約金之約定雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第260 條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，並不在該條損害賠償之範圍，法院於依法酌減違約金時，不應將此列入斟酌（最高法院88年度台上字第496 號判決意旨參照）。
⑵如附表三編號1 、3 及附表四編號3 、6 部分：被告抗辯因原告解除系爭合約，其原已委由新聯陽公司代銷系爭不動產支出費用，並需另行委由仲介出售系爭不動產亦將支出費用，且均因銷售系爭不動產支出人事管理費等節，並提出新聯智廣告股份有限公司於105 年2 月15日出具之證明書、內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準等件為證（見本院卷㈠第258頁、第265頁）。然查，被告展銷預售系爭不動產所支出之代銷、廣告、人事費用，應屬其從事不動產投資開發、興建及租售之費用，本於前揭103年度營利事業各業所得額暨
同業利潤標準之計算，此部分倘確屬被告為與原告成立系爭契約所支出之必要費用，亦已列入上開標準計算之，不應重複計算。況被告為展銷系爭不動產及其同棟建物，倘有必要委由代銷、廣告公司或仲介業從事銷售並支出人事成本，亦係本於其經營不動產買賣業為尋覓買方所支出之交易費用，無論原告解約與否，均將因被告有展銷預售系爭不動產及其同棟建物之需求而支出，難認與原告不履行契約之行為間有損害發生之因果關係，是被告此部分抗辯，應不足取。
⑶如附表三編號2 、4 及如附表四編號4 、7 、8 部分：被告抗辯其業於104 年6 月4 日通知原告驗屋，然原告未配合驗屋及交屋，並嗣於104 年12月2 日解約，故此期間及解約後之地價稅、房屋稅、土增稅、水費、電費、瓦斯費、管理費需由被告負擔，屬被告之損害。然按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第373 條前段定有明文，故買賣標的物之利益與負擔，係自實際交付時始歸由買受人負擔，倘標的物尚未實際交付買受人，本於上開損益同歸之規範意旨，自仍應由出賣人負擔因標的物用益所生之債務。經查，依據系爭合約第17條第1 項之約定，被告應於領得使用執照6 個月內，通知原告進行交屋等節，有系爭合約在卷可佐（見本院卷㈠第30頁、第53頁背面、第76頁），並經兩造計算系爭不動產原訂通知交屋日期為104 年6
月4 日（見本院卷㈡第37頁背面），惟同條第1 項第2 款亦約定「乙（即被告）方就合約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕」等文字，且被告自承：104 年6 月4
日為通知交屋日，實際交屋日期應由買賣雙方就個案認定等語（見本院卷㈡第37頁背面），故縱被告曾於104 年6 月4
日通知原告交屋，然因原告早於104 年5 月15日以存證信函送達被告表明系爭不動產有經原告主張之瑕疵問題等情，有台北敦南郵局622 號存證信函、收件回執存卷為憑（見本院卷㈠第118 至122 頁），被告則未就原告上開主張瑕疵為具體回應，僅於104 年12月1 日寄發存證信函予原告解除系爭合約，亦有上開日期台北長春路2997號存證信函在卷可證（見本院卷㈠第123 至126 頁背面），可見被告實未依系爭合約第17條第1 項第2 款之約定經原告辦理驗屋後完成交屋，則系爭不動產縱於完成交屋以前曾有水費、電費、瓦斯費、管理費之支出，亦屬被告依約應自行負擔之債務，自不因原告嗣後有無解除契約有所不同。又依據系爭合約第18條第1
、2 項稅捐分擔之約定，地價稅、房屋稅之負擔均約定「以乙方通知書所載之交屋日為準，該日期前（含）由乙方負擔」等節（見本院卷㈠第31、54、76頁背面），系爭不動產既未經被告於解約前實際交屋給原告，則被告自應負擔交屋以前之房屋稅、地價稅；另按「已規定地價之土地，於土地所有權移轉時，應按其土地漲價總數額徵收土地增值稅」、「土地增值稅之納稅義務人如左：土地為有償移轉者，為原所有權人」，土地稅法第28條前段、第5 條第1 項第1 款分別定有明文。故依上開規定，土地增值稅係以不動產之有償移轉為繳納義務成立前提，本件兩造既已解除系爭合約，自無土地增值稅捐負擔問題；且依上開規定，土地增值稅之納稅義務人為原所有權人，自應由被告負擔該稅捐義務，故就上述稅捐負擔均不因原告有無解約而有差異，是被告辯稱如附表三編號2 、4 及附表四編號4 、7 、8 部分屬因原告解約致被告所受之損害等節，自不足取。
⑷如附表四編號2 部分：被告抗辯如附表四編號2 部分，屬因契約消滅後所生之損害，即該損害於解除契約時並未發生，依上開規範意旨，不應計入損害範圍內；且被告雖提出客變恢復費用明細（見本院卷㈠第186 至190 頁），欲證明如將原告變更設計之部分回復原狀尚須支出之費用等節，然原告原支出費用變更系爭不動產設計以增加系爭不動產之用益，則其用益已附著於系爭不動產，自足以增加系爭不動產之價值，縱原告解除系爭合約，亦難認此部分對於被告總體財產足致如何之損害。
㈣從而，因系爭合約經解約後，被告確實受有所失利益，即被告因原告買受系爭不動產原支出之對價之淨利3143萬8000元，及被告因系爭合約解除所受系爭不動產價值貶損之損害為2420萬6756元，合計為5564萬4756元，則被告本於系爭合約違約金之約定扣減違約金總額4715萬7000元，難認有過高之情形，揆諸首開說明意旨，是本件被告扣減之違約金應無避免違約金制度造成違背契約正義等值原則，而應由本院酌減違約金之情形。是原告主張被告扣減之違約金有過高，應由本院加以酌減云云，自不足取。
五、綜上所述，衡酌因系爭合約解除後被告所失之利益與所受之損害情形，被告扣減違約金總額4715萬7000元難認有過高之情形，則被告受領上開扣減之違約金，既係本於系爭合約之約定所為之，自有受領該數額之法律原因。從而，原告本於不當得利之法律關係，請求被告給付原告如聲明所示之數額，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
七、據上論結：本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 7 月 1 日民事第一庭 審判長法 官 賴惠慈
法 官 郭顏毓
法 官 陳彥君
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 105 年 7 月 1 日書記官 鄭涵文
附表一：
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│編│房地別 │原買受人│買受總價金 │被告計付違約金│已繳付之孳息│原告主張經酌減│原告主張被告逾收而│
│號│ │ │ │數額（總價金15│ │後被告得沒收之│應返還之違約金數額│
│ │ │ │ │％） │ │違約金數額 │（被告計付之違約金│
│ │ │ │ │ │ │ │數額－得沒收數額）│
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│1 │A 棟A2／A3戶17│王進財 │1 億6260萬元│2439萬元 │660萬3859元 │477萬8141元 │1961萬1859元 │
│ │樓、車位地下3 │ │（原證1 ） │ │ │ │ │
│ │樓第20、21、22│ │ │ │ │ │ │
│ │、23號 │ │ │ │ │ │ │
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│2 │A 棟A2戶14樓、│林玉美 │7423萬元（原│1113萬4500元 │302萬3660元 │217萬2440元 │896萬2060元 │
│ │車位地下1 樓第│ │證2 ） │ │ │ │ │
│ │255、256號 │ │ │ │ │ │ │
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│3 │A 棟A5戶11樓、│林玉美 │7755萬元（原│1163萬2500元 │316萬1487元 │226萬7013元 │936萬5487元 │
│ │車位地下3 樓第│ │證3 ） │ │ │ │ │
│ │55、56號 │ │ │ │ │ │ │
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│總│ │ │ │ │ │ │00000000元 │
│計│ │ │ │ │ │ │ │
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附表二：
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│編號│契約約定品質 │原告主張不動產實際狀況 │
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│ 1 │系爭合約書附件五第15條│現場為類似金剛砂之材質，且│
│ │：汽車停車位及地下室各│地坪已破損，且停車格與格線│
│ │層車道地坪採EPOXY （環│配色相近色淺，不易區辨。且│
│ │氧樹脂）耐磨地坪加防滑│牆面亦有漏水之情形。 │
│ │處理。 │ │
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│ 2 │依據展售模型：各戶陽台│夜燈有金屬長方形燈罩，外觀│
│ │4 個邊角均有突出之裝飾│廉價，光源減弱。 │
│ │夜燈，無燈罩及邊角。 │ │
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│ 3 │依據展售模型：落地窗上│遭更改為亮面金屬板。 │
│ │有一排橫向霧面材質。 │ │
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│ 4 │依據展售模型、廣告燈箱│泳池內部為綠色馬賽克磚，頂│
│ │及成冊廣告DM：1 樓戶外│遮為金屬材質並已鏽蝕。 │
│ │建有鏡面無邊泳池，泳池│ │
│ │頂遮為「木隔柵」。 │ │
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│ 5 │依據展售模型、廣告燈箱│地板更改為斑點色雜之花崗岩│
│ │及成冊廣告DM：1 樓接待│材質且有明顯接縫，施作粗糙│
│ │大廳柱子石材色系與淺褐│。 │
│ │色之地板同，無斑點紋路│ │
│ │，無接縫。 │ │
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│ 6 │依據展售模型：公設範圍│僅有部分植栽設置探照燈。 │
│ │內之植栽底部有夜間探照│ │
│ │燈。 │ │
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│ 7 │依據展售模型：外牆丁掛│外牆丁掛磚為淺土黃色，顏色│
│ │磚為黃色偏橘，顏色飽和│黯淡像退過色 │
│ │、明亮。 │ │
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│ 8 │依據A 棟A5戶11樓配得55│該右側牆面向55號停車位外移│
│ │號停車位平面圖：該車位│，導致該車位空間減縮，且牆│
│ │接近車道右側牆面有柱子│面有滲水。 │
│ │。 │ │
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│ 9 │依據廣告文件1 樓大廳造│實際施作之造景藝術外觀顯然│
│ │景藝術之石雕、植物造景│與廣告文件不同。 │
│ │牆面、鋼琴擺設。 │ │
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│ 10 │依據廣告文件之玻璃材質│對外玻璃採用「清玻璃」，能│
│ │ │自外透視室內，隱私欠缺，且│
│ │ │隔熱效果最差。 │
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附表三（被告抗辯已生費用損失）：
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│編號│已生費用項目│已生費用數額 │被告所為具體說明 │
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│ 1 │新聯陽代銷費│2794萬4534元 │被告為銷售系爭不動產，已│
│ │用及獎金 │ │支出訴外人新聯陽公司之代│
│ │ │ │銷費用及超價獎金。 │
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│ 2 │104 年地價稅│72萬0237元 │房屋稅計算以房屋評定現值│
│ │、房屋稅 │ │，稅率以3.6 ％，104 年地│
│ │ │ │價稅總額為498萬5656 元，│
│ │ │ │土地持份面積2052.05 平方│
│ │ │ │公尺，本案持分面積為207.│
│ │ │ │7884平方公尺，計算時間依│
│ │ │ │系爭合約規定交屋期限為 │
│ │ │ │104年6月4日至解約日104年│
│ │ │ │12月2日為182日。 │
│ │ │ │【計算式：（13,036,400元│
│ │ │ │＋6,204,800元＋6,858,500│
│ │ │ │元）×3.6 ％×182／365＋│
│ │ │ │（4,985,656 元×207.7884│
│ │ │ │／2052.05 ×182／365）＝│
│ │ │ │720,237元】。 │
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│ 3 │人事管理費用│783 萬7967元 │以系爭不動產總價計算，並│
│ │ │ │以102年及103年年報之平均│
│ │ │ │數百分比例，計算自系爭合│
│ │ │ │約約定交屋期限104 年6月4│
│ │ │ │日至解約日104年12月2日為│
│ │ │ │182日。 │
│ │ │ │【計算式（ 162,600,000元│
│ │ │ │＋74,230,000元＋77,550,0│
│ │ │ │00元）×5 ％×182／365＝│
│ │ │ │7,837,967元】 │
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│ 4 │水、電、瓦斯│77萬6425元 │水、電費月平均分別為 800│
│ │、管理費 │ │元、700 元，瓦斯管線含裝│
│ │ │ │置費、安全監控費、裝表通│
│ │ │ │氣費及估價設計費。水電費│
│ │ │ │係以系爭合約約定交屋期限│
│ │ │ │後1個月即104年7月4日至解│
│ │ │ │約之日即104 年12月2日為4│
│ │ │ │個月又30／31月。另管理費│
│ │ │ │係以系爭合約約定交屋期限│
│ │ │ │即104年6月4 日至解約之日│
│ │ │ │104年12月2日為5 個月又30│
│ │ │ │／31月，管理費為每坪每月│
│ │ │ │150 元，停車位管理費為每│
│ │ │ │位每月800元。 │
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│ 5 │ 利息損失 │586萬2933元 │依據系爭合約第8 條第4 項│
│ │ │ │第1 款之約定，如原告未逾│
│ │ │ │期限內繳清款項，應由原告│
│ │ │ │自該繳款期限屆至時起按應│
│ │ │ │繳款以年息5 ％計付遲延利│
│ │ │ │息，並以原告未依約繳付之│
│ │ │ │款項即總價75％為計息本金│
│ │ │ │，以系爭合約通知交屋之日│
│ │ │ │即104 年6 月4 日起計至10│
│ │ │ │4 年12月2 日止，共5 月又│
│ │ │ │30／31日，按上開利率計算│
│ │ │ │利息即為586萬2933元。 │
│ │ │ │ │
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│ │ 總計 │4314萬2097元 │ │
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附表四（被告抗辯因系爭合約解約另生之損失）：
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│編號│另生費用項目│另生費用數額 │具體說明 │
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│ 1 │房價跌價損失│3711萬1343元 │依本社區B1/B5-18F 實際成│
│ │ │ │交後跌價比率計算（約88.2│
│ │ │ │％）。 │
│ │ │ │【計算式：（ 162,600,000│
│ │ │ │元+74,230,000 ＋77,550,0│
│ │ │ │00元）×（1 －156,000,00│
│ │ │ │0 元/176,880,000元）＝37│
│ │ │ │,111,343元】 │
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│ 2 │室內客變恢復│175 萬4260元 │A2-14 F工程變更加帳金額 │
│ │原狀費用 │ │129,580元。 │
│ │ │ │A5-11F工程變更加帳金額1,│
│ │ │ │624,680元。 │
│ │ │ │【計算式：129,580元+1,62│
│ │ │ │4,680元=1,754,260元】 │
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│ 3 │人事管理用費│282 萬2063元 │以系爭不動產跌價後之總價│
│ │ │ │（即原售價－房屋跌價損失│
│ │ │ │）計算，並以102年及103年│
│ │ │ │年報之平均數百分比例，計│
│ │ │ │算之時間係104 年台北市住│
│ │ │ │宅成交天數統計約74.3天。│
│ │ │ │【計算式：（ 162,600,000│
│ │ │ │元+74,230,000元+77,550,0│
│ │ │ │00元－37,111,343元 ）×5│
│ │ │ │％×74.3／365）＝2,822,0│
│ │ │ │63元】 │
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│ 4 │水、電、管理│14萬1525元 │水、電費月平均分別為 800│
│ │費 │ │元、700 元，計算之時間係│
│ │ │ │104 年台北市住宅成交天數│
│ │ │ │統計約74.3天。另依系爭合│
│ │ │ │約約定，管理費為每坪每月│
│ │ │ │150 元，停車位管理費為每│
│ │ │ │月800元。 │
│ │ │ │【計算式：（800×3+700×│
│ │ │ │3）×12×74.3/365+（150 │
│ │ │ │×（156.57+73.78+83.23）│
│ │ │ │+800×（4+2+2）×12×74.│
│ │ │ │3/365＝141,525元】 │
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│ 5 │利息損失 │282 萬2063元 │以系爭不動產跌價後之總價│
│ │ │ │（即原售價－房屋跌價損失│
│ │ │ │）計算，按年息5 ％計算，│
│ │ │ │計算之時間係104 年台北市│
│ │ │ │住宅成交天數統計約74.3天│
│ │ │ │。 │
│ │ │ │【計算式：（ 162,600,000│
│ │ │ │元+74,230,000元+77,550,0│
│ │ │ │00元－ 37,111,343元）×5│
│ │ │ │％×74.3／365）＝2,822,0│
│ │ │ │63元】 │
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│ 6 │重新委託仲介│1109萬0746元 │以系爭不動產跌價後之總價│
│ │費用 │ │（即原售價－房屋跌價損失│
│ │ │ │）計算，仲介費依一般市面│
│ │ │ │上收費標準計算（4 ％）計│
│ │ │ │算。 │
│ │ │ │【計算式：（ 162,600,000│
│ │ │ │元+74,230,000元+77,550,0│
│ │ │ │00元－37,111,343元 ）×4│
│ │ │ │％＝11,090,746元】 │
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│ 7 │105年地價稅 │39萬9447元 │房屋稅計算以房屋評定現值│
│ │、房屋稅 │ │，稅率以3.6％，104年地價│
│ │ │ │稅總額為498萬5656 元，土│
│ │ │ │地持份面積2052.05 平方公│
│ │ │ │尺，本案持分面積為207.78│
│ │ │ │84平方公尺，另105 年地價│
│ │ │ │稅以105年公告地價110,000│
│ │ │ │元/平方公尺與104年公告地│
│ │ │ │價54,300 元/平方公尺比例│
│ │ │ │調整。計算之時間係104 年│
│ │ │ │台北市住宅成交天數統計約│
│ │ │ │74.3天。 │
│ │ │ │【計算式：（13,036,400元│
│ │ │ │＋6,204,800元＋6,858,500│
│ │ │ │元）×3.6％×74.3／365＋│
│ │ │ │（4,985,656元 ×207.7884│
│ │ │ │／2052.05 ×74.3／365 ×│
│ │ │ │110,000/54,300）＝399,44│
│ │ │ │7元】。 │
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│ 8 │105年度土增 │174 萬5422元 │本案土地漲價數額以105 年│
│ │稅 │ │及104 年公告現值差額乘以│
│ │ │ │持分面積。 │
│ │ │ │【計算式：（392,000 元－│
│ │ │ │350,000元）×（8443.25×│
│ │ │ │（0.01229+0.00586+0.006 │
│ │ │ │46））×0.2 ＝1,745,422 │
│ │ │ │元】 │
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│ │總計 │5788萬6869元 │ │
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