105年度重訴字第150號｜民事：給付居間報酬｜裁判日期：105 年 08 月 29 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第150號原　　　告　柏年不動產有限公司法定代理人　林月嫦訴訟代理人　黃勃叡律師被　　　告　北新針織股份有限公司法定代理人　陳欽尚訴訟代理人　許正欣律師邱雅文律師許仁純律師上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國105年7月25日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告起訴主張：被告於民國(下同)104年9月7日與原告簽訂一般銷售委託書（下稱系爭銷售委託書），委託原告將被告及訴外人陳京昊等12人（下稱陳京昊等12人）所有如附件所示土地共68筆（下稱系爭委售標的），以最低總價新臺幣（下同）8億7,500萬元對外尋找買主出售，委託銷售期間自104年9月7日起至同年10月6日止，並允諾於被告收取買賣價金尾款同時一次給付成交總價1.5%作為仲介報酬。嗣經由原告仲介，訴外人都美建設股份有限公司（下稱都美公司）有意願購買系爭委售標的，被告與都美公司於同年9月23日在都美公司設址處就買賣契約之標的、價金及定金等必要之點意思表示合致，買賣契約即已成立生效，原告於同年月30日持都美公司已簽名之不動產買賣約定書（下稱系爭買賣約定書）予被告簽名，並交付都美公司簽發之5,000萬元支票（下稱系爭支票）予被告作為定金。詎被告為無視於已與都美公司成立買賣契約，將系爭委售標的出售予他人，原告係以不正當行為阻止都美公司交付價金尾款，類推適用民法第101 條第1項規定，應視為清償期屆至，原告自得請求被告給付服務報酬。爰依系爭銷售委託書第4條約定及民法第565條、第568條第1項規定，提起本件訴訟，請求被告給付服務報酬1,312萬5,000元。併聲明：㈠被告應給付原告1,312萬5,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：被告與都美公司間未能對付款條件及買受人數、土地分割與否等要件達成合意，買賣契約並未成立，所簽訂之系爭買賣約定書僅係購買意向書，或僅屬預約；被告收取之系爭支票約定日後俟買賣本約成立後將作廢返還都美公司，與不動產交易實務定金多會抵充為買賣價金一部之情形不同，故系爭支票亦非定金，既被告與都美公司之買賣契約未成立，原告自無權請求仲介報酬等語，資為抗辯。併聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、兩造不爭執事項：㈠、被告之法定代理人即訴外人陳欽尚（下稱陳欽尚）於104年9月7日簽立系爭銷售委託書，委託原告出售系爭委售標的，委託銷售價格為8億7,500萬元以上，期間自104年9月7日起迄至同年年10月6日止，於該銷售委託書第4條關於銷售服務報酬記載：「銷售總價百分之一點五，于賣方收取尾款同時一次給付」等語，有系爭銷售委託書、系爭委售標的土地登記謄本等件在卷（見本院卷一第10、58-169頁）。㈡、原告於104年9月30日持都美公司已簽名之不動產買賣約定書（即系爭買賣約定書），由被告法定代理人陳欽尚簽名並蓋用私章於其上，原告並交付都美公司簽發之系爭支票予陳欽尚收執，有系爭買賣約定書、系爭支票等件在卷（見本院卷第13-18頁）。四、本院得心證之理由：原告主張其依系爭銷售委託書，在委託銷售期限內，覓得買主都美公司與被告簽訂系爭買賣約定書，惟被告拒絕履行該買賣契約，係以不正當行為阻止都美公司交付價金尾款，類推適用民法第101條第1項規定，並依系爭銷售委託書第4條約定及民法第568條第1項規定，得請求被告給付仲介報酬1,312萬5,000萬元本息，惟為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件所應探究者厥為：㈠被告與都美公司就系爭委售標的之買賣契約是否成立？㈡被告有無以不正當行為阻止都美公司給付價金尾款？原告請求有無理由？爰析述如下：㈠、被告與都美公司就系爭委售標的之買賣契約是否成立？ ⒈按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約」、「當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」、「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立」、「當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」民法第345條第1、2項、第153條第1、2項分別定有明文。次按當事人締結不動產買賣之債權契約，固非要式行為，惟對於契約必要之點意思必須一致，買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物，自屬買賣契約必要之點，茍當事人對此兩者意思未能一致，其契約即難謂已成立（最高法院40年台上字第1482號判例意旨參照）。又按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行，又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例意旨參照，該院102年度台上字第488號判決採相同見解）。又按預約與本約之性質及效力均有不同，一方不依預約訂立本約時，他方僅得請求對方履行訂立本約之義務，尚不得逕依預定之本約內容請求賠償其支付或可預期之利益（最高法院74年度台上字第1117號判決意旨參照）。當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之（最高法院85年度台上字第2396號判決意旨參照）。⒉考據系爭銷售委託書第4條就銷售服務報酬約定：於賣方即被告向買方即都美公司收取尾款同時一次給付等語以觀（見本院卷一第10頁），被告與都美公司間買賣契約成立，且都美公司支付被告全部買賣價金等，為原告收取本件銷售服務報酬之要件，是首應探究者即為被告與都美公司間之買賣契約是否業已成立。經查，系爭買賣約定書4條記載：「甲方同意支付新台幣伍仟萬元整做為本標的買賣之定金，待甲乙方就不動產買賣契約之內容協商訂定完成時…」等，另該約定書第5條載明：「甲（即都美公司）乙（即被告）方同意簽訂『不動產買賣契約』時辦理不動產交易價金信託」等（見本院卷一第14-15頁）；再稽之都美公司於104年10月30日、同年11月6日寄發予被告之存證信函各記明：「謹催請貴公司按貴我雙方於民國104年9月30日簽訂『不動產買賣約定書』之約定，於民國104年11月6日上午10點整至本公司協商正式不動產買賣契約之內容」、「本公司於民國104年10月30日以士林社子郵局第169號存證信函催請貴公司按雙方簽定之不動產買賣約定書，於同年11月6日上午10點至本公司協商正式不動產買賣契約之內容」等，有士林社子郵局第169 號、第177號存證信函在卷可參（見本院卷一第210-211頁），依前開約定書文義及存證信函內容可知，被告與都美公司間，就買賣系爭委售標的事宜約定將再另行簽立買賣契約，足徵被告與都美公司之真意為系爭買賣約定書僅係買賣預約；況參以系爭委售標的分別為被告及陳京昊等12人所有，有系爭委售標的土地登記謄本附卷可稽（見本院卷一第58-169頁），系爭買賣約定書既已表明被告代理陳京昊等12人處分其等所有之土地，系爭買賣約定書之立約當事人卻僅為被告法定代理人陳欽尚一人，而未記明陳京昊等12人，有系爭買賣約定書在可考（見本院卷一第14、16頁），與一般交易常情相悖，益徵系爭買賣約定書並非買賣本約。 ⒊復審酌兩造於104年9月30日在簽立系爭買賣約定書現場之錄音譯文，其中被告法定代理人陳欽尚及原告員工黃華憙對話為：「（陳欽尚：這個是契約書？買賣約定書？）黃華憙：這是購買意向書的意思。內容是很簡單…」；再者，原告委託萬峯法律事務所於104年11月3日寄發之信函記載：「首按，本公司前於104年9月30日仲介『北新針織股份有限公司』與『都美建設股份有限公司』簽立『不動產買賣約定書』，…，並承諾近日將擇期簽署上開不動產買賣之本約，俾便雙方進行履約」等，有萬峯法律事務所104年11月3日104峯律字第110305號函為佐（見本院卷一第208頁正、反面），可證原告明確知悉系爭買賣約定書僅係買賣預約，日後被告與都美公司將再簽立買賣本約，執此，難認兩造已就系爭委售標的成立買賣契約。 ⒋原告另主張被告業已收取定金，足證系爭委售標的買賣契約已經成立云云。按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成立。民法第248條定有明文。職是，定金係謂契約當事人之一方，以確保契約之履行或擔保契約之成立為目的，交付他方之金錢或其他代替物。被告法定代理人陳欽尚固有收執系爭支票乙情，此為兩造所不爭執，然揆以系爭買賣約定書4條記載：「甲方同意支付新台幣伍仟萬元整做為本標的買賣之定金，待甲乙方就不動產買賣契約之內容協商訂定完成時轉為不動產買賣契約書約款之部分款項」等（見本院卷第14-15頁），故被告與都美公司約明定金將充作買賣價金之價款。惟衡之兩造於104年9月30日在簽立系爭買賣約定書現場之錄音譯文：「（陳欽尚：欸，簽收人應當是否憙哥，我們這個不應該簽收吧？）黃華憙：其實你們應該跟我簽收去。」、「黃華憙：因為這個東西…聽說你們…反正你跟人家拿去沒關係，只要你有簽收，反正這個禁背你們也領不到，他們也領不…這個錢都撥進去了，到時信託的時候這個都直接轉到信託帳戶。」、「陳欽尚：不過都是放在他那邊，不是…不是我這邊，我們現在是不能收，是不是？」「陳欽明：誰拿都…如果放在你那邊保管，可以嗎？」「陳欽尚：對啊，要不然就放在周律師，原則上我們不能收。」「黃華憙：我認為說你們收起來，到時候交到周律師那邊保管。我認為要這樣子。」、「黃華憙：我認為要這樣子，因為這個東西第一個，裡面…他們也知道說這像一張廢紙一樣，都一定要開始做禁背，都一定要開始做禁背，到時候我們開始買賣交易的時候一直到信託，到時候你們會開一個信託帳戶出來，我們就整個錢都進到信託帳戶。」、「陳欽尚：這個可能要稍微問一下看看」、「黃華憙助理：簽收沒關係啊！你就先簽收起來」等，有兩造不爭執部分之譯文存卷可佐（見本院卷一第205頁），由是可知，收取系爭支票以供日後抵充買賣價金實為原告員工遊說陳欽尚之詞，陳欽尚及陪同在場之陳欽明等人，並無收取系爭支票抵充買賣價金之意，準此，無從推認陳欽尚收取系爭支票係向都美公司收取定金，而據以認定被告與都美公司間買賣契約業已成立明灼。 ⒌基上，原告依系爭銷售委託書，及被告法定代理人陳欽尚收取系爭支票之舉主張被告與都美公司間之系爭委售標的買賣契約已經成立云云，應無可採，此外復無法舉證證明被告與都美公司成立買賣契約，因此無從為有利原告之認定，原告主張洵屬無據，無可信取。㈡、被告有無以不正當行為阻止都美公司給付價金尾款？原告請求有無理由？依系爭銷售委託書第4條之約定，於被告收取尾款同時一次給付原告銷售服務報酬議價等語（見本院卷一第10頁），惟被告與都美公司實未成立買賣契約，業如前述，則原告依系爭銷售委託書第4條約定及第568條第1項規定，請求被告給付服務報酬，亦失所據，不應准許。五、綜上所述，原告依系爭銷售委託書第4條約定，及民法第568條第1項規定，請求被告給付原告服務報酬1,312萬5,000元及自起訴狀送達翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。中華民國 105 年 8 月 29 日民事第二庭法官江春瑩以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 105 年 8 月 29 日書記官楊其康

臺灣臺北地方法院105年度重訴字第150號

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