臺灣臺北地方法院105年度重訴字第434號｜法律人

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第434號原　　　告　許清源陳信安陳恆安陳周惠美程建綱程致綱共　　　同訴訟代理人　余淑杏律師黃思雅律師複　代理人　蘇尹敏被　　　告　豪美建設股份有限公司法定代理人　蘇錦添訴訟代理人　楊國華律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國106年3月29日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：訴外人許涵傑於民國102年6月12日與被告簽訂「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」，向被告購買「明德莊」建案預售屋（下稱系爭建案）A棟2樓房屋、編號3、4車位及其坐落土地，房屋契約總價為新臺幣（下同）1,943萬元、土地契約總價為3,607萬元，合計5,550 萬元；許涵傑於105年3月14日將前開買賣契約權利義務全部讓與原告許清源。原告陳信安與訴外人陳叔文於102年6月20日與被告簽訂「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」，向被告購買系爭建案B棟2樓房屋、編號25車位及其坐落土地，房屋契約總價為1,443萬元、土地契約總價為2,679萬元，合計4,122萬元；陳叔文於105年2月23 日將前開買賣契約權利義務全部讓與陳信安。原告陳周惠美與訴外人袁季萱於102年6月24日與被告簽訂「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」，向被告購買系爭建案C棟1樓房屋、編號34、35車位及其坐落土地，房屋契約總價為1,504 萬元、土地契約總價為2,794萬元，合計4,298萬元；陳周惠美與袁季萱於104年4月2 日將前開買賣契約權利義務全部讓與原告陳恆安及訴外人許小倩；許小倩復於105年2月23日將前開買賣契約權利義務全部讓與陳恆安。訴外人陳雪綾、陳紀珍、林淳鈴於102年6月21日與被告簽訂「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」，向被告購買系爭建案A棟4樓房屋、編號12、13車位及其坐落土地，房屋契約總價為 1,988萬元、土地契約總價為3,692萬元，合計5,680萬元；陳雪綾、陳紀珍、林淳鈴於104年11月27 日將前開買賣契約權利義務全部讓與陳周惠美。原告程建綱102年6月9 日與被告簽訂「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」，向被告購買系爭建案B棟12樓房屋、編號1、2 車位及其坐落土地，房屋契約總價為1,575萬元、土地契約總價為2,925萬元，合計4,500萬元。原告程致綱102年6月9日與被告簽訂「房屋預定買賣契約書」及「土地預定買賣契約書」，向被告購買系爭建案B棟13樓房屋、編號23、24 車位及其坐落土地，房屋契約總價為1,575萬元、土地契約總價為2,925萬元，合計4,500 萬元。原告各自所購買之標的物及買賣價金詳如附表所示，原告均按契約約定繳交價款。依據房屋預定買賣契約書第20條第2項、土地預定買賣契約書第12條第2項、住戶規約第2條第1項後款之約定，被告應負有管理維護系爭建案工地之義務。又被告身為系爭建案出賣人，為履行其給付房屋標的之義務，基於誠信原則有以協力義務以輔助實現房屋給付之利益，故被告有依善良管理人注意義務管理維護系爭建案工地之附隨義務，此附隨義務為履行給付義務即交付無減損價值之買賣標的物或保護當事人人身上、財產上之利益即出賣人就系爭建案負有安全管理責任。系爭建案工地雖有管理員，訴外人何弼欽卻於104年5月30日入侵系爭建案工地；又系爭建案工地電梯井雖有防摔護網，防摔護網並未有效發揮功能，何弼欽於104年6月8 日遭發現摔落系爭建案工地B3電梯井內死亡。被告之管理維護顯有疏失，而違反管理維護系爭建案之附隨義務，有不完全給付之情形，且使原告受有所購買之房屋價值減損8.65 %之損害，原告先以價值減損3%計算而為一部請求，爰依民法第227條第1項規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應給付許清源145萬436 元、陳信安107萬7,202元、陳恆安112萬3,196元、陳周惠美148萬4,354 元、程建綱117萬5,985元、程致綱117萬5,985元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：系爭建案尚未交屋，本件並無不完全給付之適用。系爭房屋預定買賣契約書第20條第2 項、土地預定買賣契約書第12條第2 項是約定買方不得擅自進入工地，又系爭房屋預定買賣契約書第21條、土地預定買賣契約書第13條關於賣方違約處罰之約定，均未包含前揭買方不得擅自進入工地之條項，足見前揭約定係買受人之義務，並非出賣人應負之義務或附隨義務。系爭建案工地設有圍籬及保全人員駐守，且其目的在於維護系爭建案工地之安全，而非維持系爭建案之價值而設，縱被告於維護管理系爭建案工地有所不當，亦不違反買賣契約之義務。原告所提出之估價報告估價日期為系爭建案尚未完工之104年6月10日，且報告比較標的均為交屋後之成屋，故前揭報告尚難採信。又系爭事故係發生於電梯井內，並非房屋專有部分，原告購買之房屋並非凶宅而無價值貶損之情事等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、得心證之理由： (一)經查，原告均為系爭建案之買受人，其購買之標的物及金額如附表所示，有房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、切結書附卷可憑（本院卷㈠第17至230頁）；何弼欽於104年5 月30日進入系爭建案工地，從系爭建案10樓未安裝電梯之電梯井摔落至地下3樓電梯井死亡，於104年6月8日遭人發現，有臺灣士林地方法院檢察署（下稱士林地檢署）檢察官104年度相字第440號相驗報告書在卷可稽（本院卷㈡第29至30頁），復經本院依職權調閱前揭相驗卷宗查核無訛，均堪信為真實。 (二)按契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚有附隨義務。所謂附隨義務，乃為履行給付義務或保護債權人人身或財產上利益，於契約發展過程基於誠信原則而生之義務，包括協力及告知義務以輔助實現債權人之給付利益。倘債務人未盡此項義務，應負民法第227條第1 項不完全給付債務不履行之責任（最高法院100年度台上字第2 號判決意旨參照）。系爭建案房屋預定買賣契約書第20條第2項、土地預定買賣契約書第12條第2項約定：「本建築物之工地於施工期間未經賣方同意，買方不得擅自進入本工地，否則買方應自負因擅入工地所生之一切安全及法律責任」等語（本院卷㈠第25頁、第46頁、第62頁、第82頁、第98頁、第118頁、第135頁、第155頁、第169頁反面至第170頁、第190頁、第203頁反面至第204頁、第224 頁反面），前揭約定係限制系爭建案買方不得於施工期間擅自進入工地；系爭建案房屋預定買賣契約書附件十住戶規約第 2條第 1項後段約定：「管委會於大廈交屋完成，經區分所有權人會議（以下簡稱大會）籌組成立之，本棟大廈管理委員會未籌組成立前，由豪美建設股份有限公司代為行使其權利即暫時執行管理工作」等語（本院卷㈠第38頁、第75頁、第111頁、第148頁、第182頁反面、第216頁反面），前揭規約約定則係系爭建案完工後，於區分所有權人會議籌組成立管理委員會前，由被告代為行使管理委員會之工作；系爭建案於105年 4月25日取得使用執照（本院卷㈡第82頁），則104年5 月間系爭建案仍在施工中，是以尚難認被告依前揭規約於104年5月間即應代管理委員會執行管理工作。惟系爭建案之房屋及土地預定買賣契約書之性質為預售屋買賣契約，被告之契約主給付義務為完成系爭建案之興建並移轉登記予買受人，被告於系爭建案興建至移轉登記完成之期間，基於誠信原則，為維護買受人之人身及財產上利益，並實現主給付義務之給付利益，就系爭建案仍應有維護管理之附隨義務。何弼欽並非系爭建案之工程人員，其於104年5月30日18時26分經系爭建案工地大門進入工地內部，此有台北市政府警察局北投分局調查筆錄、照片附於相驗卷可參（士林地檢署104年度相字第440號卷第8至9頁、第102至103頁反面），被告就系爭建案工地進出人員之管理有疏失，而有違背維護管理系爭建案之附隨義務，應堪認定。 (三)按損害賠償之債，以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間有相當因果關係為其成立要件（最高法院30年上字第18號判例意旨參照）。原告主張何弼欽於系爭建案電梯井內死亡，使原告受有所購買之房屋價值減損之損害，並提出環宇不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書為證。查房屋所有人主張其所有房屋，因其內發生死亡事件而成為俗稱之凶宅，此因素雖或未對此類房屋造成直接物理性之損傷，或通常效用之降低。惟依我國社會民情，曾發生非自然身故情事之房屋，會嚴重影響購買意願及價格，而造成該房屋之市場接受程度及價格，與週遭環境相較有顯著低落情事。然凶宅之定義，依內政部公告之「不動產說明書應記載及不得記載事項」規定不動產說明書關於成屋應記載房屋專有部分於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明（本院卷㈡第79頁背面）；堪認主管機關業已對交易慣例俗稱之凶宅，做出明確之定義規範，即限定在所有人持有產權期間內，房屋專有部分曾發生非自然死亡事件者始屬之。查何弼欽係墜落系爭建物電梯井死亡，又電梯井之性質為不屬專有部分而供區分所有權人共同使用之共用部分，並非系爭建物專有部分，則原告所購買之標的物顯非一般所謂之凶宅，依房屋市場之通常觀念，即難謂有經濟性之價值減損，而影響其市場價格。從而，原告主張所購買之系爭建案房屋為凶宅而受有價值減損之損害，即屬無據。四、綜上所述，原告依民法第227條第1項規定請求被告應給付許清源145萬436元、陳信安107萬7,202元、陳恆安112萬3,196元、陳周惠美148萬4,354元、程建綱117萬5,985元、程致綱117萬5,985元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所依據，一併駁回之。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。中華民國 106 年 4 月 12 日民事第六庭審判長法官沈佳宜法官蔡世芳法官宋雲淳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 4 月 12 日書記官王琪雯附表： ┌──┬────┬──────┬────────┬─────┐ │編號│原告 │買賣契約簽訂│買賣標的物 │房地總價 │ │ │ │日期 │ │ │ ├──┼────┼──────┼────────┼─────┤ │１ │許清源 │102年6月12日│A棟2樓、編號3、4│5,550萬元 │ │ │ │ │車位及坐落土地 │ │ ├──┼────┼──────┼────────┼─────┤ │２ │陳信安 │102年6月20日│B棟2樓、編號25車│4,122萬元 │ │ │ │ │位及坐落土地 │ │ ├──┼────┼──────┼────────┼─────┤ │３ │陳恆安 │102年6月24日│C棟1樓、編號34、│4,298萬元 │ │ │ │ │35停車位及坐落土│ │ │ │ │ │地 │ │ ├──┼────┼──────┼────────┼─────┤ │４ │陳周惠美│102年6月21日│A棟4樓、編號12、│5,680萬元 │ │ │ │ │13車位及坐落土地│ │ ├──┼────┼──────┼────────┼─────┤ │５ │程建綱 │102年6月9日 │B棟12樓、編號1、│4,500萬元 │ │ │ │ │2車位及坐落土地 │ │ ├──┼────┼──────┼────────┼─────┤ │６ │程致綱 │102年6月9日 │B棟13樓、編號23 │4,500萬元 │ │ │ │ │、24車位及坐落土│ │ │ │ │ │地 │ │ └──┴────┴──────┴────────┴─────┘

臺灣臺北地方法院105年度重訴字第434號

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