105年度重訴字第5號｜民事：調整地租｜裁判日期：106 年 01 月 25 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　105年度重訴字第5號原　　　告　豐澤國際股份有限公司法定代理人　林伯翰原　　　告　張終林卓騰電子工業股份有限公司法定代理人　劉世輔原　　　告　瑪智實業有限公司法定代理人　胡善棚原　　　告　鍾元凱郭秀寶陳新泰陳慧如陳慧珊元鼎投資股份有限公司上　一　人法定代理人　許陳安瀾原　　　告　陳素甜張凱玲鄭淑文明淵股份有限公司上　一　人法定代理人　王自展原　　　告　聯城國際股份有限公司法定代理人　吳添丁原　　　告　玉濤投資有限公司法定代理人　吳亦圭原　　　告　昶禾股份有限公司法定代理人　高桂美原　　　告　鄭睿閎丁紹傑顏睿志植芃投資股份有限公司上　一　人法定代理人　黎煥鑫原　　　告　李秀鳳傳飛投資股份有限公司上　一　人法定代理人　翁阿式原　　　告　林美玉黃麗萍允德股份有限公司上　一　人法定代理人　余東榮原　　　告　仲華國際股份有限公司法定代理人　趙無逸原　　　告　鄭文蓉王長怡殷富資訊股份有限公司上　一　人法定代理人　周沛任原　　　告　友元投資股份有限公司法定代理人　徐善可原　　　告　沈秋蓉阮妮蓮百瀛有限公司上　一　人法定代理人　劉金福原　　　告　張美芳沈敏鏑旭勁企業股份有限公司上　一　人法定代理人　潘鵬仁原　　　告　映達連股份有限公司法定代理人　張東益原　　　告　吳亦明景漢實業股份有限公司上　一　人法定代理人　何敏原　　　告　陳寶樹安仲有限公司上　一　人法定代理人　曹寧之原　　　告　郭美蓁邰如君科辰投資股份有限公司上　一　人法定代理人　劉克振原　　　告　陳燦榮寶若投資有限公司上　一　人法定代理人　林寶玉原　　　告　莊景朝共　　　同訴訟代理人　江如蓉律師李家豪律師被　　　告　財政部國有財產署北區分署法定代理人　黃偉政訴訟代理人　楊政雄律師複　代理人　陳美華律師當事人間請求調整地租事件，經本院於中華民國106年1月4日言詞辯論終結，判決如下：主文原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。事實及理由一、原告主張：被告於民國89年公告招標臺北市○○區○○段0 ○段00○00○0地號土地（下稱系爭土地）設定地上權案，由訴外人新光合成纖維股份有限公司（下稱新光合成纖維公司）、味王股份有限公司（下稱味王公司）及恆昌開發股份有限公司（下稱恆昌公司，與新光合成纖維公司、味王公司合稱得標公司）共同得標，並於同年4月20日與被告簽立國有非公用土地設定地上權契約書（下稱地上權契約書）取得系爭土地之地上權（該地上權，下稱系爭地上權），地上權期間自89年4月20日至139年4月19日止，合計50年，依地上權契約書約定，得標公司須給付高額權利金並逐月給付按當期土地公告地價5%之地租予被告。嗣得標公司取得系爭土地之地上權後，即興建「TAIPEI GARDEN台北花園中心」建案（下稱系爭大樓）並進行銷售，原告自91年起分別向得標公司購買系爭大樓之區分所有權，並繼受得標公司之地上權及地上物所有權，原告依約應給付被告按當期公告地價5%計算之年地租。惟近年政府為抑制房價飆漲而大幅調高公告地價，上開調高公告地價之幅度，顯非得標公司締約當時所得預見；原告因近年公告地價調漲，每年繳交之地租已從購買系爭大樓區分所有權之新臺幣（下同）40萬元翻漲成近百萬元，對原告實屬沉重之負擔，本件因公告地價不斷上漲，使依原定地租給付顯失公平之情事，爰依民法第227條之2第1項、第835條之1第1項規定，請求調整地租等語，並聲明：被告對於原告所有坐落系爭土地之地上權年地租，應自起訴狀繕本送達日之翌日起，調整按土地申報地價3.5%計算。二、被告則以：本件原告依其與得標公司間之約定，應繼受得標公司與被告間所約定地租計算方式之拘束；且地租計算方式，於公告地價調整時，其地租應於公告地價調整之日隨同調整，亦為原告與得標公司簽訂預定買賣契約書時所明知之事項，則系爭土地地租會隨公告地價調整，並非不能預見，本件應無情事變更原則之適用。再公告地價每3年會經過評估調整（調漲或調降）1次，為平均地權條例第14至16條所明定，上開規定應為原告所知悉。系爭土地地租會隨公告地價調整，既為原告簽定預定買賣契約書時所明知，原告自應於締約前詳細評估，契約既已簽訂，基於契約嚴守及契約神聖原則，原告自應依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付，原告不得依民法第227條之2規定請求調減地租。又得主張情事變更原則者應為「不定期限」之地上權契約，本件為定有期限契約，並不適用情事變更原則。再者，系爭土地之地租數額，是否因公告地價調整而對原告有顯失公平情事，尚應斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等因素，系爭大樓為豪宅，因其產品稀有性及豪宅群聚因素，在市場上一戶難求，如系爭土地地地租過高不合理，系爭大樓區分所有權人當會盡快轉售釋出，應無一戶難求之情形，且近期（102年11月至103年9月間）尚有新住戶以高價購入區分所有權，益證系爭土地之地租並無顯失公平情形。加以系爭大樓位於信義區高級住宅區之精華地段，交通便捷，依原定地租計算方式給付，並無顯失公平之情形，原告另依民法第835條之1規定主張權利，亦無理由。況民法第835條之1係於99年2月3日修正施行，該修正條文並無溯及適用之規定，原告據此主張權利，亦屬無據。再者臺北市105年公告地價調整幅度為30.38％，略低於全國平均調幅30.54％，亦即臺北市公告地價並無因所謂打房政策大幅調高致原告不能預見之情形。另本件地租如依原告主張調整為以公告地價年息率3.5%計算，反而對89年當時信任政府招標條件之其他投標人，以及當時未參與投標之人不公平，而近期地上權地租之修正規定均明定不溯既往，亦可證明原有之地上權契約地租約定得繼續適用，並無顯失公平之情形等語，並答辯聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執之事實（詳見本院卷四第257頁）：㈠被告於89年公告招標系爭土地設定地上權案，由得標公司共同得標，並於89年4月20日與被告簽立地上權契約書，取得系爭地上權，地上權期間自89年4月20日至139年4月19日，合計50年，有國有非公用土地設定地上權契約書影本可查（本院卷一第76至95頁）。㈡依84年5月30日發布之國有非公用土地設定地上權實施要點（下稱設定地上權實施要點）第11點規定：「設定地上權應收取之地租，按訂約當期土地公告地價年息百分之五計收。」，依得標公司與被告簽訂之地上權契約書第3條之約定，得標公司須給付被告地上權權利金10億5,678萬元，得標公司給付被告之權利金被告不負返還之義務。得標公司不得以任何理由請求被告返還，得標公司另逐月按系爭土地公告地價5%給付地租予被告。㈢得標公司取得系爭地上權後，興建系爭大樓，原告自91年起分別向得標公司購買系爭大樓區分所有權，並繼受系爭地上權及地上物所有權，有建物產權、土地地上權讓與預定買賣契約書、土地地上權受讓承諾書等影本可參（本院卷一第98至112頁）。㈣系爭土地之公告地價於89年為每平方公尺（下均以每平方公尺為計算單位）8萬1,900元，93年調整為8萬6,800元，96年調整為9萬0,500元，99年調整為9萬9,900元，102年調整為 12萬7,000元，105年調整為21萬4,000元，有系爭土地公告地價及公告土地現值可參（本院卷一第222、223頁）。㈤以地租率5%計算，原告每月繳納予被告之地租，自89年至92年間每平方公尺（下均以每平方公尺為計算單位）為341元，自93年至95年為361元，自96年至98年為377元，自99年至101年為416元，自102年至104年為529元，自105年起迄今每月繳納予被告之地租為892元。㈥原告與被告簽訂有「國有非公用土地設定地上權契約書」（）共46份（下稱系爭地上權契約），依系爭地上權契約第2 條約定地上權存續期間為自89年4月20日至139年4月19日，共計50年；第4條有關「地租計付標準及其給付方法」第1項約定簽訂當月地租之金額，同條第2項約定：「前項月地租係按契約簽訂當期土地公告地價百分之五計算年地租後，再以其拾貳分之壹計算（四捨五入）。公告地價調整時，其地租應於公告地價調整之日起隨同調整。」，有系爭地上權契約可憑（見卷二第6至251頁）四、原告主張其向得標公司購買系爭大樓區分所有權，繼受系爭地上權及地上物所有權，並與被告簽訂系爭地上權契約，依約月地租係按當期土地公告地價5%計算年地租後，再以其1/12計算，並於公告地價調整時隨同調整。因近年政府為抑制房價飆漲而大幅調高公告地價，顯非締約當時所得預見，致原告應負擔地租倍增，使得依原定地租給付顯失公平之情事，依民法第227條之2第1項、第835條之1第1項規定，請求調整地租等語。被告不爭執與原告有系爭地上權契約之關係，惟否認有顯失公平情事，並以前揭情詞置辯。是本件主要爭執為原告依民法第227條之2第1項及第835條之1第1項請求調降地租率是否合理？若是，則調降比例為何？茲審酌分敘如下：㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。又地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租顯失公平者，當事人得請求法院增減之，為民法第835條之1第1項所明定，其立法理由為土地之價值，在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議而增訂，由當事人提起民事訴訟，請求法院以判決增減其地租，以期允當。是本條項規定，實乃民法第227條之2情事變更原則於地上權地租調整之具體化。參酌租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第442條定有明文。而地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同。然就其「因使用土地而支付金錢為對價」之點言之，則二者實相類似。故關於民法第442條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用（司法院院字第986號解釋參照）。我國鑑於土地之價值在社會經濟有變遷之情形下，常多變動，如於地上權設定後，因土地價值之昇降，地上權人給付原定地租，依一般觀念顯然不公平者，為保障雙方當事人之權益，並避免爭議，於99年2月3日仿照民法442條規定，新增上開民法第835條之1第1項規定，則當事人因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平，於99年2月3日以後，起訴請求法院以判決增減其地租時，自有民法第835條之1第1項規定之適用。被告辯稱系爭地上權之設定係發生於民法物權編99年2 月3日修正施行前，民法第835條之1第1項之增訂並無溯及既往之規定，本件非但無民法第835條之1第1項規定之適用，亦無得類推適用云云，尚不足採。㈡原告主張政府近年實施打房政策，大幅調升土地公告地價，此重大經濟變遷及政策決定導致原告原應負擔之地租倍增，為得標公司及原告締約時所難預料，且顯失公平等語，提出歷年公告地價及地租比較表、與臺北市及信義區之比較表、系爭土地相鄰地段租金行情、系爭土地公告地價及公告土地現值、公告地價調整表、面積登記總表、地下層汽車停車位面積持分表、財政部有國有財產局101年至104年度國有非公用土地招標設定地上權案件脫標情形統計表、103年度家庭收支調查報告（所得收入者平均所得來源按年齡組別分）、系爭大樓地租及住戶所得比較表、83年6月11日信義計畫地區細部計畫（通盤檢討案）、系爭土地登記謄本及系爭大樓建物登記謄本、財政部國有財產局105年2月5日自行收納款項收據影本、被告105年10月17日公告之第4批招標設定地上權招標公告影本、內政部地政司於105年7月15日發布之重大政策、財政部國有財產署北區分署開標結果為證（本院卷一第8頁正、反面、第130至131頁、第113至129頁、卷三第21 、22頁、第246至250頁、卷四第18至190頁、第233頁）。經查： 1.被告於89年公告招標系爭土地設定地上權案，由得標公司共同得標，並於89年4月20日與被告簽立地上權契約書，取得系爭地上權，地上權期間自89年4月20日至139年4月19日，合計50年。依得標公司與被告簽訂之地上權契約書第3條約定，得標公司須給付被告地上權權利金10億5,678萬元，並另逐月按系爭土地公告地價5%給付地租予被告。經得標公司在系爭土地興建系爭大樓後，原告自91年起分別向得標公司購買系爭大樓區分所有權，並繼受系爭地上權及地上物所有權，嗣原告並與被告簽訂系爭地上權契約，依約月地租係按契約簽訂當期土地公告地價5%計算年地租後，再以其1/12計算（四捨五入），上開地租於公告地價調整時，於公告地價調整之日起隨同調整等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈢、㈥），堪信為真正。又系爭土地之公告地價於89年為每平方公尺（下均以每平方公尺為計算單位）8萬1,900元，93年調整為8萬6,800元，96年調整為9萬0,500元，99年調整為9萬9,900元，102年調整為12萬7,000元，105年調整為 21萬4,000元，亦如前述（見不爭執事項㈣），觀其調漲幅度，系爭土地公告地價自89年至99年止尚屬微幅調漲，惟於102年所為調整較99年之公告地價調漲2萬7,100元（計算式 127,000-99,900=27,100），漲幅27.1%；105年所為調整較 102年公告地價調漲8萬7,000元（計算式：214,000-127,000=87,000），漲幅68.5%。因原告地上權地租係以公告地價5%計算，且於公告地價調整時，自公告地價調整之日隨同調整，是原告應繳地租，以地租率5%計算，自89年至92年間每平方公尺（下均以每平方公尺為計算單位）為341元，自93 年至95年為361元，自96年至98年為377元，自99年至101年為416元，自102年至104年為529元，自105年起迄今每月繳納予被告之地租為892元（見不爭執事項㈤），亦隨同公告地價調整而有相同幅度之調漲。 2.「按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項定有明文。依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。倘所發生之情事，綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷，尚未超過依契約原有效果足以承受之風險範圍，即難認有情事變更，自無上開規定之適用。」（最高法院104年度台上字第2413號裁判意旨參照）；又「當事人苟於契約中對於日後所發生之風險預作公平分配之約定，而綜合當事人之真意、契約之內容及目的、社會經濟情況與一般觀念，認該風險事故之發生及風險變動之範圍，為當事人於訂約時所能預料，基於『契約嚴守』及『契約神聖』之原則，當事人固僅能依原契約之約定行使權利，而不得再根據情事變更原則，請求增減給付。惟該項風險之發生及變動之範圍，若非客觀情事之常態發展，而逾當事人訂約時所認知之基礎或環境，致顯難有預見之可能時，本諸誠信原則所具有規整契約效果之機能，自應許當事人依情事變更原則請求調整契約之效果，而不受原定契約條款之拘束，庶符情事變更原則所蘊涵之公平理念及契約正義。」（最高法院103年度台上字第308號裁判意旨參照）。本件依兩造所簽系爭地上權契約第4條第2項約定既係以系爭土地公告現值5%計算地租，原告所應繳納予被告之地租，雖因公告地價之調漲而隨同調漲，依105年度之每平方公尺應繳納之地租，為89 年至92年間繳納地租之2倍有餘，然按「規定地價後，每三重新規定地價一次。但必要時得延長之。重新規定地價者，亦同。」、「直轄市或縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規定地價之程序如左：一、分區調查最近一年之土地買賣價格或收益價格。二、依據調查結果，劃分地價區段並估計區段地價後，提交地價評議委員會評議。三、計算宗地單位地價。四、公告及申報地價，其期限為三十日。五、編造地價冊及總歸戶冊。」、「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報之地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。」平均地權條例第14條、第15條、第15條定有明文。是有關公告地價係經地政主管機關分區調查最近一年土地買賣價格或收益價格，經劃分地價區段並估計區段地價後，由地價評議委員會評議，計算宗地單位地價，公告及申報地價編造地價冊及總歸戶冊，是公告地價於公告時亦經調查各該區段土地之買賣或收益價格，供地價評議委員會作為公告地價之參考。是原告於承受系爭地上權及與被告另簽訂系爭地上權契約時，就系爭地上權地租係以公告地價5%計算，及該地租於公告地價調整時亦隨同調整等節，應無於訂約時存有非當時所得預料之情形。又系爭大樓位於臺北市信義區松勇路豪宅聚落群中，附近豪宅林立，並鄰近信義區新光三越百貨、威秀商圈、誠品旗艦店、101購物中心、紐約紐約、威秀影城等商圈，緊鄰信義富邦豪宅，附近並有中強公園，現有捷運板南線市政府站，及信義快速道路連結北二高，未來並規劃捷運信義線，有被告提出之蘋果日報電子新聞、實價登錄及社區介紹等資料可參（本院卷一第203至209頁）；另系爭大樓曾有於102年11月、103年6月、103年7月、103年9 月間以9,900萬元、1億1,800萬元、1億1,619萬元、8,800萬元成交；及於102年3月、104年11月以每月22萬元、18萬5,000元出租之案例，亦有臺北市政府地政局105年3月23日北市地價字第10511326400號函及附件實價登錄資料影本足憑（本院卷一第291至297頁），並參酌系爭大樓各戶面積分別為202.55、224.3、250.7、342.2、448.6平方公尺不等之面積（尚不含陽台23.3至47.46平方公尺不等面積），有原告提出之建物登記謄本可在卷可稽（本院卷四第18至185頁），堪認系爭大樓確屬臺北市精華地段之大坪數豪宅。是即便系爭大樓於105年之公告地價調整後為系爭大樓於92年建築完成時之公告地價2倍有餘，然系爭土地地價暨附近之繁榮與便利，與92年亦不可同日而語，原告就位於精華地段且均為大坪數豪宅之系爭大樓區分所有權，在享受系爭土地之繁榮便利生活同時，即應依與被告之約定，在地上權期間給付與被告約定之地租，尚難僅憑原告向得標公司購買系爭大樓區分所有權後，系爭土地公告地價至105年調整幅度大幅提升，致原告應繳地租隨同提高，即認有情事變更情事，並得據以認定依系爭地上權契約約定之地租，為訂約當時所難預料，而有顯失公平之情形。原告另稱：以臺北市於99年、102 年公告地價漲幅為6.05%、5.54%，同行政區之公告地價漲幅為5.47%、7.87%，系爭土地公告地價漲幅竟達10.3%、27.1%，足見政府調高系爭土地公告地價已悖離常情，非原告可預見且顯失公平。又相鄰地段租金行情平均為每平方公尺422 元，系爭大樓以B2棟3樓（即臺北市○○路00號3樓）為例，負擔地租為每平方公尺1,061元，為鄰近租金之2.5倍，對原告不公，本件確有公告地價不斷上漲而使依原定地租給付顯失公平之情事云云，然依上所述，公告地價係經地政主管機關分區調查而劃分地價區段並估計區段地價後，由地價評議委員會評議，計算宗地單位地價，原告提出之相鄰地段租金行情（本院卷一第130、131頁），與系爭土地是否屬同一區段土地，尚有疑義。且原告有關系爭大樓B2棟3樓每月應負擔地租金額除依其持有系爭土地應有部分比例地租外，另加計建物、車位買賣價金於50年中每月攤提之金額6萬1,683元，非全為兩造所約定之地租數額，其計算之地租金額自較一般房屋及土地之單純計算房屋租金有別，自難逕以上開類別差別逕為原告有利之認定。 3.原告又主張系爭大樓最小戶別為112平方公尺，以此為例，其105年月地租為9萬9,867元，以此類推，108年之公告地價為36萬0,590元，自105年起至139期間屆滿應負擔之總地租額為23億7,154萬5,974元。另行政院主計總處就我國國民平均收支調查統計資料，年齡區間落於55至64歲收入為68萬6,814元，系爭大樓住戶多為介於55至64歲之人，設自105年起以55歲者為基準，國民平均所得為68萬6,814元，且於115年後達法定退休年齡以上之國民平均所得為44萬0,040元，估算自105年至139年總所得為1,811萬5,914元，是系爭大樓住戶在系爭地上權存續期間繳納之地租為國民累計所得之131 倍，在在顯示於公告地價不斷調漲之際，地租仍以5%計算，顯失公平云云，提出103年度家庭收支調查報告（所得收入者平均所得來源按年齡組別分）、系爭大樓地租及住戶所得比較表為證（本院卷三第21、22頁）。然查，上開系爭大樓地租及住戶所得比較表除為被告否認外，該表為原告以其自行推測之土地公告地價漲幅而為計算，自難逕作為有利原告之認定。又系爭大樓為坐落臺北市精華地段之大坪數豪宅，已如前述，其區分所有權之房屋價值及土地地租本非一般國民所能負擔，是購買系爭大樓區分所有權之住戶，於繼受系爭地上權或與被告另行訂立系爭地上權契約時，均得以知悉所負擔之地租為依公告地價5%計算，並於公告地價調整時隨同調整，應認各該原告於繼受系爭地上權或訂立系爭地上權契約時，皆認得負擔該等高額之地上權地租，方才購買系爭大樓之區分所有權。原告嗣以坐落系爭土地享有臺北市精華地段之大坪數豪宅之利益，卻以之與國民平均所得數額資料作為比較，自不符比例，其上開主張，尚無可取。 4.原告復以其無法預見自99年起公告地價大幅飆漲，且財政部亦認35%之公告地價漲幅為意料之外，原告等社會大眾，自無預見系爭土地公告地價漲幅為68.5%之可能云云。然依主管地政事務之內政部地政司於104年12月31日在其全球資訊網資料就「反應市價105年全國公告地價平均調升35.54%」說明：「…內政部表示：公告地價及公告土地現值分別為課徵地價稅與土地增值稅的參考依據，由直轄市、縣（市）依據市場買賣案例或收益實例價格查估，經召開說明會及地價評議委員會評議後，於1月1日公告。屆時民眾可於各直轄市、縣（市）政府地政局（處）網站及內政部地政司網站查詢。地價稅與土地增值稅是地方政府重要的財政來源，公告地價及公告土地現值調整，著重促進稅賦公平合理，也有助於財源挹注，以利地方政府統籌運用。105年適逢3年1次重新規定地價，地方政府調整時主要是參考過去3年土地市價變動幅度，並綜合考量地方財政需求、民眾地價稅負擔等因素作最後決定，105年全國公告地價占一般正常交易價格比例為20.50%，與102年20.19%相當，顯示公告地價調幅已適度反映土地市價變動。各直轄市、縣（市）105年公告地價調幅，除澎湖縣調降0.22%外，其餘縣市均為調升，其中以宜蘭縣調升118%最多，六都及花蓮縣調升3成以上。…，105年公告地價以趨近同區段內建築用地的公告地價評定，故調幅較高；…依據宜蘭縣政府及臺北市政府分析，這次公告地價調整後，對於自用住宅用戶平均增加年度地價稅額分別約為2百餘元、1千餘元之間，調整時已考量一般自用住宅用地民眾地價稅負擔。整體而言，本次調整情形將有助於健全地方財政收入，促進稅賦合理公平……」（見本院卷一第249至 251頁）。縱依原告提出之105年1月10中時電子報（見本院卷一第220至221頁），財政部對105年公告地價調整比率表示意外，然該105年公告地價係經地政主管機關參酌過去土地市價變動因素、地方財政需求及稅賦公平而評定各區段公告地價所為，該公告地價復為兩造約定繳納地租比例之依據，且公告地價係3年調整1次，故就土地地價之反應，自無一般土地買賣即時反應於價格上之快速，則就系爭土地於3年期間因該區段土地因工商繁榮情形迅速增長，於3年後始調整，其調漲幅度較大，應為一般人所得預見，尚難僅憑原告所提財政部就105年公告地價調整幅度表示意外，即足認於原告繼受得標公司之地上權及與被告訂立系爭地上權契約後有情事變更，非當時所得預料之情形，是原告據此主張其無預見系爭土地公告地價漲幅為68.5%可能，如依原定給付顯失公平云云，尚無可取。 5.原告另主張依被告與得標公司間之地上權契約第3條約定，得標廠商須給付被告地上權權利金10億5,678萬元，依原告與得標公司間之建物土地地上權讓與預定買賣契約書約定，加上系爭大樓地上權期限僅50年，期限屆至後即需無條件遷讓並返還系爭土地及建物予被告，得標公司將使用系爭土地之權利金以買賣價金之形式轉嫁予原告負擔，是該買賣價金應依50年攤提併計至原告使用系爭土地之租金等語，為被告否認。按地上權同時約定權利金與地租者，其權利金性質應視其給付目的而定。苟權利金交付之目的在設定地上權，其性質應為取得地上權之對價，而與地租無涉。若權利金交付之目的在先行取得部分之租金，則權利金之性質應屬預付之地租（最高法院102年度台上字第1388號裁判意旨參照）。本件依得標廠商與被告間之地上權契約書第3條：「乙方（即得標廠商）同意按投標須知第十四點規定期限內給付甲方（即被告）地上權權利金新台幣拾億伍仟陸佰柒拾捌萬零仟零佰零拾零元整。乙方給付甲方之上開權利金，甲方不負返還之義務，乙方不得以任何理由請求甲方返還。」（本院卷一第77頁），原告亦自承上開權利金係得標廠商取得地上權設定之對價（本院卷一第6頁反面），則依前開裁判意旨，即與地租無涉，尚難逕將得標的標取得地上權對價之權利金納入調整地租之考量。至得標廠商固將於出售系爭大樓及移轉系爭土地地上權予原告時，將權利金及興建系爭大樓之售價併由原告承擔，然得標廠商興建系爭大樓之目的，本係營利，權利金既為其取得系爭地上權之對價，亦屬其營建成本之一，其轉由原告承擔，乃屬當然，尚難逕以原告已承擔分攤權利金，即認其性質係屬預付之地租。至原告主張被告就權利金應納入調整地租考量為其自認一節，為被告否認。查，本院雖於105年10月5日詢問兩造「有關權利金部分，依國有非公用土地設定地上權契約書第3條約定，是否應係新光合成公司等3人取地上權之對價？於審酌是否調整租金，是否還需納入考量？」，被告陳稱：「權利金與地租是當時得標廠商都要考量的要件」等語（本院卷三第231頁），並未明確表明權利金應納入本件調整地租之考量，是原告主張被告就權利金應納入調整地租考量業已自認，尚屬無據。 6.原告再以被告於105年10月19日公告之第4批招標設定地上權招標公告可知現行實務隨申報地價調整者為1.2%，不隨申報地價調整者為2.3%，佐以內政部地政司105年7月15日發布之重大政策，可證政府機關明知公告地價大幅上漲對原告有失公平云云，提出被告105年10月17日公告之第4批招標設定地上權招標公告影本、內政部地政司於105年7月15日發布之重大政策、財政部國有財產署北區分署開標結果為證（本院卷四第187至190頁、第233頁）。查，依84年5月30日發布之設定地上權實施要點第11點規定：「設定地上權應收取之地租，按訂約當期土地公告地價年息百分之五計收。」，又依得標公司與被告簽訂之地上權契約書第3條之約定，得標公司須給付被告地上權權利金10億5,678萬元，得標公司給付被告之權利金被告不負返還之義務。得標公司不得以任何理由請求被告返還，得標公司另逐月按系爭土地公告地價5%給付地租予被告等情，已如前述（見不爭執事實㈡），而被告公開招標系爭土地時之設定地上權實施要點已於98年12月31日廢止，另經財產部於99年1月7日以台財產改字第00000000000號令訂定發布國有非公用土地設定地上權作業要點（下稱設定地上權作業要點），該要點第5點第1項第3款就地租之規定：「地租：土地申報地價年息百分之一至百分之五。」（本院卷一第72頁），於105年9月22日並修正為：「地租：1.以土地申報地價年息百分之一至百分之五計算，分為隨申報地價調整及不隨申報地價調整二部分。2.前目隨申報地價調整部分適用之年息率，不得低於評定時國有土地課徵地價稅之稅率。」（本院卷三第239頁），固如前述。然上開設定地上權作業要點係就99年1月7日以後依公開招標、公開招商或經主辦機關報經財政部核定專案提供設定地上權予特定對象使用者經國有非公用土地設定地上權審議小組依該要點之規定予以評定後，與公開招標之得標人、公開招商之廠商及特定對象簽訂地上權契約始有適用。至原已依設定地上權實施要點之規定，辦理公開招標而與得標人簽訂國有非公用土地地上權設定契約書者，於設定地上權實施要點廢止後，其原有約定，亦不因此即當然適用設定地上權作業要點。至被告於105年10月19日公告之第4批招標設定地上權招標公告，就被告管理之臺北市中山區長春段、北投區新民段、桃園市桃園區水汴頭段、花蓮縣花蓮市林森段等國有非公用土地，其公開招標之公告就地租，按申報地價調整者為1.2%，不隨申報地價調整者為2.3%計算，固有原告提出之招標公告影本為證（本院卷四第187頁），惟其公告日期為105年10月17日，被告於設定地上權作業要點105年9月22日修正後，即應依該要點第5點第1項第3款規定辦理。另內政部地政司105年7月15日發布之105年公告地價隨市價動態調整之必要性，其內容略為：「公告地價為課稅地價，其調整將影響土地所有權人之持有成本，基於上述以課徵土地稅方式達成『地利共享』之目標，適度合理提高地價稅（即持有成本）將有助於抑制土地投機，促進土地有效利用，並增進土地持有賦稅公平…基於合理調整公告地價為既定政策走向，本部建議財政部、教育部等相關公產管理單位，應就其政策目的需要，自行建構財產出租及地上權租金收取標準與制度並與公告地價脫鉤，以免受公告地價合理反映市場價格變動影響而受牽制。」，固有原告提出之上開重大政策宣示資料（本院卷四第189至190頁），然僅為內政部地政司就105年之公告地價調整時所為說明之意見，就提高土地公告地價後，各別土地之地上權地租是否合理，仍應依各別土地之地段基地位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等因素定之，本院參酌系爭土地之基地位置、工商繁榮程度及原告利用系爭土地情形，認原告主張系爭土地近年來公告地價調漲幅度過高有情事變更情形，為兩造訂約時所難以預料，依原告約定給付顯失公平並不可取，已如前述（見前開四、㈡2.所述），自難憑上開招標公告及脫標之結果，併同內政部地政司105年7月15日發布之重大政策，即認本件符合民法第227條規定情事變更要件，應減少原告就系爭土地應按月給付之地租。㈢按地上權設定後，因土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平者，當事人得請求法院增減之，民法第835條之1第1項定有明文。依此規定，係以土地價值之昇降，依原定地租給付顯失公平之情形，作為當事人聲請增減地租之要件。本件原告請求被告將系爭土地之地上權地租，由原約定按土地申公告地價5%降為3.5%，然系爭土地價值於原告繼受得標公司之地上權，或與被告簽訂系爭地上權契約後，並無明顯跌降，且尚有明顯上漲之情形。另依原告上開主張可知，原告係以兩造就系爭地上權所約定地租按系爭土地公告地價5%計算，因系爭土地於102年及105年公告地價有較大之漲幅，致原告所應繳納之地租翻漲，而認有顯失公平之情形，顯見原告係就系爭土地於其訂約後公告地價調漲幅度過高，而主張應予調降依公告地價約定之地租比例為3.5%，並非因土地價值跌降而請求調降地租，則原告請求調降地租為按公告地價3.5%計算，依民法第835條之1第1項即有未合。五、綜上，原告依民法第227條之2第1項、第835條之1第1項規定，請求被告將系爭土地地租調整為按公告地價3.5%計算，為無理由，應予駁回。六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。七、結論：原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。中華民國 106 年 1 月 25 日民事第四庭法官蔡政哲以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 106 年 1 月 25 日書記官劉碧輝

臺灣臺北地方法院105年度重訴字第5號

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