臺灣臺北地方法院105年度重訴字第849號

• 裁判案由: 返還土地等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 09 月 21 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　105年度重訴字第849號原　　　告
即反訴被告　高新豐
訴訟代理人　林德川律師
被　　　告
即反訴原告　簡宗佑
羅貞蓮
共　　　同
訴訟代理人　陳昭勳律師
上列當事人間請求返還土地事件，本院於民國107 年8 月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告將如附表編號一至十二所示土地返還予原告。
被告應自民國一百零五年八月一日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣叁萬柒仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣伍佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹仟伍佰伍拾萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、本訴部分
壹、程序方面：
按當事人得以合意定第一審管轄法院。但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限。前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。本件依兩造簽訂之農業用地租賃契約書第13條約定，雙方合意以本院為第一審管轄法院，本院自有管轄權。
貳、實體方面
一、原告起訴主張：兩造於民國104 年8 月13日就如附表編號一至十二所示南投縣○○鎮○○○段000 ○0 地號等12筆土地（下合稱系爭土地），訂立農業用地租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自104 年8 月13日至110 年7 月31日止，其中104 年8 月13日至107 年7 月31日之租金為每年新臺幣（下同）450,000 元（即每月37,500元），107 年8 月1 日至110 年7 月31日之租金則為每年585,000 元（即每月48,750元）；另被告應於104 年9 月30日前設定100 萬元之抵押權予原告，以作為系爭租約之任何損害賠償擔保。詎至上開期日屆至，被告仍未辦理抵押權設定登記完畢，原告乃依上開租約第12條第2 款約定，於104年12月7日以臺北北門郵局營收股4461號存證信函終止系爭租約，並經被告於翌（8 日）收受。兩造間系爭租約既經原告合法終止，被告自104 年12月9 日起即無使用系爭土地之權源，當應依民法第455 條規定、系爭租約第9 條第1 項約定返還該等土地予原告；且被告未於租賃關係終止後即時返還租賃標的物，依系爭租約第9 條第2 項約定，原告得請求按年租金之30％即每月為11,250元（450,000 元×0.3 ÷12＝11,250元) 計算之違約金
，亦即自104 年12月9 日起至105 年7 月31日止（因被告已於簽約時預付1 年份租金至105 年7 月31日），共可請求被告給付違約金87,096元（104 年12月9 日至12月31日止，按比例計算為8,346 元；105 年1 月至7 月止則為11,250×7=
78,750元）。此外，被告迄今仍未歸還系爭土地，乃無法律上原因而受有利益，則原告除得自105 年8 月1 日起至被告返還土地時止，繼續依前開租約約定請求違約金外，亦得依民法第179 條規定，請求被告按月給付相當於租金之不當得利，亦即自105 年8 月1 日起至返還土地時止，應按月給付48,750元（包含相當於租金之不當得利37,500元及每月違約金11,250元）；自107 年8 月1 日起至返還土地時止，則應按月給付63,375元（依約從該時起每月租金為48,750元，加計每月違約金14,625元《585,000 ×0.3 ÷12=14,625 》）
。為此，爰依民法第455條、第179 條規定、系爭契約第9條第1 項、第2 項約定，請求被告返還系爭土地並支付違約金及按月給付相當於租金之不當得利。並聲明：㈠被告應將如附表所示之12筆土地返還予原告；㈡被告應給付原告87,096元及自105 年8 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；㈢被告應自105 年8 月1 日起至返還上開土地之日止，按月給付原告48,750元，自107 年8 月1 日起至返還上開土地時止，按月給付原告63,375元；㈣願供擔保請准宣告為假執行。
二、被告答辯則以：兩造締結系爭租約且被告應設定抵押權予原告，惟被告所有位於基隆市○○區○○路00巷00○0 號房屋之土地、房屋權狀遺失尚須補發，雙方乃於該租約第7 條第6 項約定以104 年9 月30日為辦理期限，並經原告口頭承諾於權狀補發後，交付相關證件（包含身分證及印章）供被告辦理設定抵押權事宜，故被告未持有原告證件而無從逕為設定。嗣被告就系爭土地開始進行整地工程，並向原告說明在整地完成後，會向原告拿取證件一併辦理鑑界申請及設定抵押權，未經原告異議，而於104 年11月18日始交付證件予被告，被告復旋持往辦理，雖因上開抵押標的物位於基隆而延誤數日，仍於同年12月11日完成抵押權之設定，可見被告不具可歸責事由，原告自不得片面終止系爭租約。況被告於簽約時即交付押金45萬元並預納1 年租金，已足擔保原告債權，卻堅持終止租約並沒收押租金，顯有權利濫用之情。再者，原告於104 年12月21日已阻止被告進場施作，並於同年月25日土地鑑界時主張取回系爭土地之管領，顯見被告自該時起即未占有管領系爭土地；又縱被告另於105 年1 月8 日在系爭土地架設鐵門並上鎖，亦僅為避免他人入內傾倒垃圾，並無再行占有之意，且原告復於同年1 月20日至該處拆除上開鐵門及鎖頭，則至遲於該時原告已回復系爭土地之占有。從而，系爭土地非於被告占有管領中，當無返還土地、給付違約金或相當於不當得利租金之問題。縱認原告終止系爭租約有理由，其所請求之違約金亦屬過高等語。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（見本院卷㈡第71至72頁）
㈠兩造於104 年8 月13日簽立農業用地租賃契約書（即系爭租約），由被告2 人承租原告所有位於南投縣○○鎮○○○段000 ○0 號地號等10筆土地（即如附表編號一至十所示），及同段232 之4 應有部分27之16（非本件請求範圍）、232
之8 、232 之99等3 筆土地（即如附表編號十一、十二所示），租約期限自104 年8 月13日起至110 年7 月31日止。
㈡原告於104 年12月7 日以台北北門郵局營收股4461號存證信函表示終止系爭租約。
四、本院之判斷：
原告主張被告違反系爭租約關於設定抵押權之約定，且迄未返還系爭土地，其得依民法第455 條、第179 條規定、系爭契約第9 條第1 項、第2 項約定，請求被告返還系爭土地並支付違約金及按月給付相當於租金之不當得利等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件應審究之點在於：㈠原告主張被告違反系爭租賃契約第7 條第6 款，而依系爭契約第12條第2 項終止契約，有無理由？㈡原告主張系爭土地現為被告占有中，請求被告返還土地及其占有系爭土地之不當得利及違約金，有無理由？如有理由，其數額為何？茲分述如下：
㈠原告是否已合法終止系爭租約部分：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421 條第1 項定有明文。又系爭租約第7 條第6 項約定：「乙方（即被告）願誠信以羅真蓮所有基隆市○○區○○路00巷0000號之房、地（下稱系爭基隆房地）各有持分三分之一權利，乙方應於104 年9 月30日前辦妥設定權利人為甲方（即原告）之一百萬元抵押權，予甲方作為本契約之任何損害賠償損害擔保」；第12條第2 項前段約定：「乙方違反第六條、第七條之任何約定行為，甲方得隨時終止契約，並沒收押租金，乙方無異議」。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。準此，兩造既不爭執於104 年8 月13日簽立系爭租約，則被告依上開約定有於同年9 月30日前就基隆房地設定抵押權予原告之義務，如有違反，原告即得依系爭租約第12條第2 項前段約定終止該租約；而被告抗辯其就遲延設定抵押權具不可歸責事由，依上開說明，自應對此有利於其之事實負舉證之責。
⒉經查，兩造於104 年8 月13日簽立系爭租約時，因被告所有之系爭基隆房地權狀遺失，尚須辦理補發手續，雙方乃於該租約第7 條第6 項約定以104 年9 月30日為設定抵押權予原告之期限；嗣上開權狀於同年9 月17日補發完成，惟被告迄至同年12月9 日始至南投縣草屯地政事務所辦理前述設定抵押權事宜，並由該所轉件至基隆市信義地政事務所，而於同年12月11日登記在案等情，為兩造所不爭執，並有系爭基隆房地歷次異動索引、（104 ）基信字第9659號土地登記申請案卷存卷可參（見本院卷㈠第125 、127 頁；本院依被告聲請所調取之臺灣南投地方法院檢察署105 年度偵字第577 號卷第109 至113 頁），堪信為真。足見被告於104 年9 月17日即已取得補發之系爭基隆房地權狀，卻未依約於同年9 月30日前設定抵押權予原告，顯有違約情事。
⒊被告雖辯稱：原告於兩造簽訂系爭租約時並未交付其身分證及印章，致被告無從及時辦理設定抵押權事宜，且原告亦不反對被告於辦理系爭土地之鑑界申請時再同時設定抵押權，而於104 年11月18日始交付證件予被告，被告即於同年12月11日完成抵押權之設定，應不具可歸責事由云云，並提出雙方間之LINE通訊軟體對話紀錄，及聲請本院函調南投縣埔里地政事務所土地鑑界相關申請資料為佐（見本院卷㈠第69至109 、188 至213 頁）。然上情經原告否認，並稱：其因長期旅居國外，故於訂立系爭租約時，即已口頭授權被告得複印該租約後之證件影本及刻章以辦理設定抵押權；況被告於104 年11月18日取得證件後亦遲誤近1 個月始完成設定抵押權之登記等語。經查，系爭租約正本附有原告身分證正反面影本，且無模糊不清等情，固有該租約暨所附原告證件在卷可參（見本院卷㈠第27頁），並經本院當庭勘驗無訛（見本卷㈠第177 頁背面），惟究難僅以此情推認原告有授權被告以翻印證件影本及自行刻章之方式辦理設定抵押權。又觀諸被告所提前述LINE對話內容，可知兩造曾於104 年11月17日聯繫由原告進行開工申請、土地鑑界等事宜，原告並承諾將於翌（18）日至南投埔里交付文件予被告等情（見本院卷㈠第98頁），足見原告仍親自辦理上開手續，亦難認有何授權被告之事。再互核上開租約所附原告身分證影本與申請土地鑑界、抵押權設定所附之原告身分證影本，其證件擺放位置顯然不同，要難逕認係由租約影本複印而成；且據證人即地政人員張涵茹於本院審理時證稱：被告係於105 年11月23日（此應指「104 」年11月23日，因證人當庭提出當時辦理鑑界之文件亦載明申請日期為104 年11月23日，見本院卷㈠第244 頁），當日原告也有到場，被告有交付原告及原告太太之身分證、土地權狀各1 份予我，我雖已不記得原告當時是直接給我身分證影本還是交由我影印，但鑑界文件所附之原告身分證影本與系爭租約內之身分證影本明顯不同，且既然原告在場，我應該會直接和他拿身分證正本來影印等語（見本院卷㈠第239至240 頁）。是原告既未爭執其本人於104年11月23日申請土地鑑界時在場，衡情應無再以複印系爭租約所附原告身分證影本辦理相關手續之必要，故證人張涵茹前開所述應屬可信，足證被告應無持系爭租約所附原告身分證影本辦理土地鑑界事宜甚明。據上各節，堪信被告應至少係於104 年11月18日後始取得原告之身分證及相關文件，因認被告所辯：原告於104 年11月18日始交付證件予被告辦理土地鑑界及抵押權設定等情，尚非全然無據。然查，原告於104 年11月18日交付證件後，因被告仍遲未設定抵押權，而於同年12月7 日寄發存證信函表示終止系爭租約，此為兩造所不爭執之事實；而被告直至同年12月9 日始由南投縣草屯地政事務所轉件至基隆市信義地政事務所，迄於同年12月11日就系爭基隆房地完成設定抵押權登記等節，亦詳前述。是縱被告所稱原告同意其可於取得證件後再同時辦理土地鑑界及設定抵押權一情屬實，亦即設定抵押權之期限得展延至辦理系爭土地鑑界時，被告至遲仍應於申請土地鑑界時一併辦理抵押權設定事宜。惟被告於104 年11月23日即已提出土地鑑界之申請，有前揭土地鑑界相關申請資料存卷可參（見本院卷㈠第188 至213 頁），其卻在接獲原告存證信函後，始於同年12月9 日辦理抵押權之設定登記事宜，顯有遲誤情事；復參諸被告申辦抵押權登記後，雖因抵押標的位於基隆而有轉件程序，但仍於3 日內即登記完成，益徵設定該抵押權不甚耗費時力，亦無特殊困難可言。從而，被告取得原告證件後，並未按時於申請土地鑑界時併予辦理抵押權之設定事宜，經原告發函表示終止系爭租約後，始完成登記抵押權予原告，故被告辯稱其就上開遲誤設定抵押權之事不具可歸責事由云云，殊無可採。
⒋被告又辯稱：其於簽約當時已給付押金45萬元並預納1 年租金，自足擔保原告債權，原告卻仍以其遲誤設定抵押權為由終止系爭租約，顯屬權利濫用云云。按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148 條定有明文。該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，始得視為以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院71年台上字第737號、45年台上字第105號判例意旨參照）。經查，被告向被告承租系爭土地作為經營休閒農場、種植沉香樹所用，而原告雖同意被告進行整地，惟此既將改變系爭土地原本使用情形，對原告之影響可謂非小，故兩造除於系爭租約第6 條約定系爭土地之使用限制、於第7條逐項約定各項費用之負擔外，更明文於第7 條第6項約定前開被告應以系爭基隆房地設定抵押權予原告之事，復於同契約第12條約定被告違反第6 、7 條約定時，原告得終止契約並得請求損害賠償，足見上開事項實為系爭租約重要之點，且為雙方於締約時所知悉並相互同意。然被告仍有上揭違約情事，已詳前述，則原告依約主張終止系爭租約，應屬正當行使其契約權利；且審諸原告於雙方簽約後約4 個月即提出終止契約，當時被告仍在整地階段，並未開始經營事業，則兩造所受損失尚無輕重顯然失衡之情形，亦難謂原告終止契約係專以損害被告為目的。再者，原告雖不否認於簽約時收受被告所交付之押金45萬及1 年份之租金，惟依系爭租約第10條約定，可知押租金係在擔保原告於租賃關係消滅或租期屆滿後處理遺留物品、拆除地上物等所需費用，而租金則係被告承租系爭土地之對價，故其等與前述設定抵押權之給付目的或擔保範圍並非全然相同，自不因被告交付上開款項而影響原告所取得之終止權。從而，原告終止系爭租約尚難認屬權利濫用，被告此部分所辯，亦難採認。
⒌綜上，被告並未舉證其遲誤辦理抵押權設定登記為不可歸責，且原告並無權利濫用情事，則被告違反系爭租約第7 條第6 項關於設定抵押權予原告之約定，原告依該租約第12條第2 項約定，以寄發存證信函之方式通知被告終止系爭租約，即屬有據。而上開存證信函經原告於104 年12月7 日寄出後，被告於同年12月8 日收受，有郵政收執聯在卷可參（見本院卷㈠第43頁），是系爭租約既經原告合法終止，應於被告收受該信函之翌日即104 年12月9 日起生終止系爭租約之效力。
㈡原告得否請求被告返還系爭土地部分：
⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455 條前段定有明文；又系爭租約第9 條第1 項約定：「租賃契約終止時，乙方（即被告）應即將租賃標的恢復原狀返還甲方（即原告），不得藉詞推諉或主張任何權利」。次按，所謂返還租賃之土地，當係指依債務本旨，向出租人移轉租賃土地之占有而言。依民法第946 條第1 項規定，占有之移轉因占有物之交付而生效力。如果僅由債務人一方拋棄其占有，則惟有民法第241 條所定之情形，始得免其給付之義務（最高法院73年度台上字第4363號判決意旨參照）。依上開說明，被告有於系爭租約終止後，依債之本旨移轉本件租賃標的物即系爭土地占有予原告之義務。
⒉經查，系爭租約業經原告於104 年12月9 日合法終止，已詳前述；而依系爭租約第7 條第5 項、第9 條、第10條等約定觀之，被告應整地、清除雜木、地上物等，以將系爭土地恢復原狀返還原告。是被告於系爭租約終止後應負租賃物返還義務，且應將該地恢復原狀移轉占有予原告，始符兩造間租賃關係債之本旨。惟被告於原告發函終止系爭租約後，猶於105 年1 月8 日至系爭土地上架設鐵門並上鎖，以防止他人進入，原告並於105年1 月27日寄發板橋文化路郵局00175號存證信函要求被告拆除等情，為被告所不爭執，並有上開存證信函在卷可參（見本院卷㈠第156 至157 頁），足見被告於系爭租約終止後，仍有使用系爭土地之事實。且雙方迄今尚未進行土地點交一節，經兩造陳述一致（見本院卷㈡第17頁背面），亦難認被告有何依債務本旨，而返還租賃土地之占有予原告之情。
⒊被告雖辯稱：原告於104 年12月25日在系爭土地進行鑑界時，即已驅逐被告，且於105 年1 月20日逕自拆除上開鐵門，顯見系爭土地於104 年12月25日起即非被告所占有管領，原告至遲亦於105 年1 月20日已回復土地之占有，被告當無庸再予交還土地云云。然查，原告於104 年12月25日偕同地政人員至系爭土地鑑界時，與在場之被告方面相關人士產生言語糾紛，原告並當場表示其禁止除地政、警察以外之人員進入其土地等情，有被告提出之該日現場錄音譯文在卷可參（見本院卷㈡第139 至148 頁），且未經原告爭執其真正，固堪信為真。惟被告既於105 年1 月8 日仍得在系爭土地裝設鐵門，已如前述，自難謂被告於104 年12月25日起已失卻系爭土地之占有。又原告否認其於105 年1 月20日拆除上開鐵門，並稱因被告將系爭土地唯一出入口設置鐵門並上鎖，其乃於105 年1 月20日請鎖匠開鎖，並將鐵鍊交予當地派出所後，又於同年1 月27日發現被告再度以鎖鏈將該鐵門上鎖，其復請鎖匠開鎖及將鐵鍊送交派出所等語，此核與系爭土地現場照片所顯示鐵門並未拆除一情（見臺灣南投地方法院檢察署105 年度偵字第577 號卷第161 頁），尚屬相符，應非無稽；況兩造迄今仍未點交土地一節，亦詳前所述，故前述各節僅足證兩造當時對於系爭租約之存否已生爭執，並對系爭土地之占有互有主張，要難逕認原告已於105 年1 月20日回復系爭土地之占有或被告業將返還該地予原告等情。再者，縱令被告於裝設鐵門後，即自行遷出系爭土地，然倘未經原告受領該租賃土地之交付，充其量僅為占有之拋棄。而按民法第241 所定拋棄占有以代不動產之交付，其前提必須為債權人受領遲延時方有適用，債務人亦須將拋棄占有之事預先通知債權人。則被告既未舉證其確已事先通知拋棄及原告有何受領系爭土地之遲延情事，自無從依上開法律規定，主張拋棄對系爭土地之占有，而免為返還土地之給付義務甚明。被告上開所辯，殊難採認。
⒋是以，被告於系爭租約終止後，尚未依債之本旨移轉本件租賃標的物即系爭土地占有予原告，且未舉證其確有以拋棄占有以代交付之事實，則原告依租賃物返還請求權及系爭租約第9 條第1 項約定，請求被告返還系爭土地，洵屬有據，應予准許。
㈢原告得否請求被告給付占有系爭土地之不當得利及違約金部分：
⒈相當於租金之不當得利部分：
⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。又上訴人無權占有被上訴人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年臺上字第1695號判例意旨參照）。依前所述，被告於系爭租約經原告於104 年12月9 日終止後，迄未返還系爭土地予原告，即屬無合法權源而繼續占有該地，而獲有相當於租金之不當得利，並致原告受有無法使用收益之損害，從而原告依不當得利之規定，請求被告給付相當於租金之利益，揆諸上開說明，即屬正當。且審酌被告占用系爭土地開發休閒農場、種植沉香樹等，該地雖非位於市區，但土地面積合計高達31,002平方公尺，甚為廣大，故如按兩造原訂租約條件即系爭租約第4 條第1 項所訂每年租金450,000 元，即每月租金37,500元計算不當得利（450,000 ÷12＝37,500元），應屬
允洽。又原告雖主張：系爭租約第4 條第2 項約定於107 年8 月1 日後提高租金為每年585,000 元，即每月租金為48,750元（585,000 ÷12＝48,750元），則本件亦應以此標準計
算自107 年8 月31日起之不當得利金額云云。然此約定應係考量兩造租賃關係進行至一定期間後，可預期系爭土地價值將有合理程度之增加，故而提高所約定之租金數額，但系爭租約實際上業經原告終止，且雙方就系爭土地目前仍處於閒置狀態之現況，亦無爭執，則原告既未舉證說明系爭土地於107 年8 月31日起確有提升價值之情形，其請求自該時起以月租48,750元計算不當得利，尚非可取。
⑵又查，被告於簽訂系爭租約時已預先給付至105 年7 月31日止共計1 年份之租金450,000 元，此為系爭租約第4條第3項項前段約定所明載，且為兩造所不爭執之事實。是以，被告自104 年12月9 日起占用系爭土地迄今相當於租金之不當得利，除至105 年7 月31日止已支付上開租金外，自105年8月1 日起，則應按前開說明，按月給付37,500元予原告。
⒉違約金部分：
⑴按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條亦規定甚明。是違約金有賠償性違約金及懲罰性違約金，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額。後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之。如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為賠償性違約金；契約當事人以確保債務之履行為目的，約定於債務人不履行債務或不為適當之履行時，所應支付之違約金，除契約約定其為懲罰性之違約金外，概屬於賠償總額預定性之違約金，以免對債務人造成不利（最高法院86 年度台上字第1620 號、102 年度台上字第1378號判決意旨參照）。
⑵經查，系爭租約第9 條第2 項約定：「乙方（即被告）未即時返還租賃標的物時，甲方（即原告）每月得向乙方請求按照年租金百分之三十計算之違約金，至遷讓完竣，乙方無異議」，揆其內容係在約定被告違約時，原告得請求約定之數額，作為損害賠償，既未明文約定為懲罰性違約金，依上述說明，當屬賠償總額預定性之違約金無訛。而原告既已依民法第179 條規定請求被告給付相當租金之不當得利損害，此核與系爭租約上開所約定之賠償總額預定性違約金性質相當且給付目的同一，則在原告並未舉證說明另遭受其他損害時，其再依該條款請求賠償損害，自屬重複請求，不應准許。又原告既不得依前開約定請求違約金，是有關違約金是否過高，要否酌減等節，即無併論必要，附此敘明。
⒊從而，原告主張被告應自105 年8 月1 日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告37,500元之相當於租金之不當得利，為有理由；逾此範圍之請求（含請求被告按月給付違約金暨利息，及自107 年8 月1 日起主張每月相當於租金之不當得利應以48,750元計算部分），則屬無據，不應准許。
五、綜前所述，本訴部分原告依民法第455 條規定、系爭租約第9條第1 項約定，請求被告返還系爭土地，並依民法第179條規定，請求被告自105 年8 月1 日起至返還上開土地時止，按月給付原告37,500元，均有理由，應予准許；至逾此範圍之請求，並非有據，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，不予准許。又本訴雖為原告請求一部有理由、一部無理由，惟酌量前揭經本院駁回之原告金錢請求部分，均核屬民事訴訟法第77條之2 第2 項所規定不併算訴訟標的價額者，且金額非鉅，是本件訴訟費用仍以命被告一造負擔為適當，併此敘明。
乙、反訴部分
壹、程序方面
一、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1 項分別定有明文。而所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩者間有牽連關係。經查，本訴原告以被告違反系爭租約為據，終止契約並請求被告返還系爭土地及給付違約金、相當於不當得利之租金；而被告於言詞辯論終結前之105 年11月23日，以原告終止契約為無理由，卻違約禁止被告進入系爭土地，具有可歸責事由等情，提起反訴主張解約並請求原告賠償整地費用及返還押租金。核本件反訴與本訴均係因同一租約所生之爭執，且與原告就本訴所為攻擊、防禦方法相牽連，合於上揭規定，應予准許。
二、又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一，或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款分別定有明文。查反訴原告即本訴被告起訴時之聲明為：「反訴被告應給付反訴原告245 萬元，及自反訴起訴狀繕本送達日翌日起，應按年息5 ％計算之利息」，嗣具狀變更先位聲明為「反訴被告應給付反訴原告2,488,610 元，及自反訴起訴狀繕本送達日翌日起，應按年息5 ％計算之利息」，及追加備位聲明：「反訴被告應給付反訴原告2,757,404 元，及自反訴起訴狀繕本送達日翌日起，應按年息5 ％計算之利息」。核其基礎事實仍屬同一，訴訟資料及證據亦均共通，宜於同一訴訟程序解決，尚無礙被告之防禦及訴訟之終結，依前開法條規定，予以准許。
貳、實體方面：
一、反訴原告即本訴被告（下稱反訴原告）起訴主張：反訴原告即本訴被告（下稱反訴原告）並無違約情事，反訴被告即本訴原告（下稱反訴被告）自不得片面終止系爭租約，其於104 年12月7 日所為終止契約之意思表示尚不生合法終止該契約之效力。惟反訴被告除先於於104 年12月21日阻止被告進場施作外，更於同年月25日土地鑑界時禁止反訴原告進入並取回系爭土地之管領，顯然違反依系爭租約應交付系爭土地予反訴原告利用之義務，具有可歸責事由。反訴原告乃以反訴起訴狀之送達為解除系爭租約之意思表示，並得依民法第227條、第260 條請求反訴被告賠償其支出之整地費用200萬元、鑑界費用38,610元等損失，及返還押租金45萬元，共計2,488,610 元。縱認反訴被告已合法終止系爭租約，反訴原告亦得依民法第260 條、第259 條第5 款規定，請求反訴被告返還整地、鑑界之有益及必要費用各200 萬元、38,610元、押租金45萬元，及依民法第179 條不當得利規定，請求反訴被告返還自104 年12月26日（反訴原告遭反訴被告排除占有後之翌日）至105 年7 月31日（反訴原告預繳1 年租金之終日）止之268,794 元溢收租金（450,000 元÷365 日×21
8 日＝268,794 元），以上共計2,757,404 元。為此，爰依民法第227 、259 、260 、179 條規定，請求反訴被告賠償或返還費用。並㈠先位聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告2,488,610 元，及自反訴訴狀送達翌日起按年息百分之5 計算之利息，⒉願供擔保請准宣告為假執行；㈡備位聲明：⒈反訴被告應給付反訴原告2,757,404 元，及自反訴訴狀送達翌日起按年息百分之5 計算之利息，⒉願供擔保請准宣告為假執行。
二、反訴被告抗辯則以：反訴原告違反系爭契約關於設定抵押權之約定，其已於104 年12月7 日以存證信函通知反訴原告，而合法終止系爭租約，故兩造間自同年月9 日起已無租賃契約關係存在，反訴原告依約本即有返還系爭土地之義務。而反訴原告迄105 年1 月8 日仍於系爭桃米坑段232 之19、232 之40地號土地上架設鐵門並上鎖，兩造並因此刑事強制、毀損案件涉訟，可徵反訴被告並無於104 年12月25日進行土地鑑界時驅除及排除反訴原告占有之事；況反訴原告架設之上開鐵門現尚存續於系爭土地上，其亦從未有返還土地之意思表示，顯仍持續占有系爭土地甚明。又反訴原告所提整地費用之相關發票及請款單，其所載之買受人為訴外人三森農技股份有限公司（下稱三森公司）及三穆農業股份有限公司（下稱三穆公司），皆非反訴原告本人，亦均無從作為證明其實際支出整地資金之依據。是以，系爭契約既經反訴被告合法終止，反訴被告當可依約沒收押租金，反訴原告主張解除契約及請求損害賠償，則乏依據。再反訴原告既於本約終止後，仍持續占有系爭土地而受有相當於租金之利益，則其請求反訴被告返還溢收租金部分，亦無理由。並聲明：㈠反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項同本訴部分。
四、本院之判斷：
反訴原告先位主張反訴被告終止系爭契約無理由，其得解約並請求反訴被告賠償整地、鑑界費用及返還押租金；備位主張於被告終止系爭契約有理由時，其得請求反訴被告返還整地、鑑界費用、押租金及溢收之租金等情，為被告所否認，並以上開情詞置辯。是本件應審究之點為：㈠先位之訴部分，反訴原告依民法第227 條以提起反訴為解除系爭契約意思表示，有無理由？如有理由，反訴原告主張被告應依民法第227 條、第260 條負損害賠償責任，返還土地整地及有益費用共2,038,610 元，及依系爭契約第5 條返還押租金45萬元，有無理由？㈢備位之訴部分，如反訴原告本訴終止系爭租賃契約有理由，則反訴原告請求除先位之訴所主張之金額外，另依民法第179 條請求反訴被告返還溢收租金268,794 元，有無理由？茲分述如下：
㈠先位之訴部分：
查兩造間之系爭租約業經原告合法終止，並自104 年12 月9日起生終止契約之效力，詳如前述。則系爭契約既已於上開時點終止而向後失其效力，反訴原告即再無解除契約之餘地，故反訴原告主張其得以反訴起訴狀之送達為解除系爭租約之意思表示，自屬無據。從而，反訴原告請求其解約後反訴被告應賠償土地整地費用共2,038,610 元，及返還押租金450,000 元，亦為無理由，均不應准許。
㈡備位之訴部分：
反訴原告主張縱認反訴被告已合法終止系爭租約，其仍得依民法第259 條、第260 條請求反訴被告返還整地、鑑界費用、押租金，並應依民法第179 條規定溢收租金等情，均經反訴被告否認。經查：
⒈土地整地、鑑界等有益、必要費用部分：
⑴按契約終止與契約解除不同，並無溯及效力，而僅向將來失其效力，故在契約終止以前之契約關係，並不發生回復原狀之問題，終止以後則契約消滅，其已發生之權利變動不因之失其效力（最高法院95年度台上字第1604號判決意旨參照）。次按民法第263 條規定，第258 條及第260 條之規定，於當事人依法律之規定終止契約者，準用之。是同法第259 條契約解除後回復原狀之規定，於契約終止之情形，並不在準用之列（最高法院102 年度台上字第2051號判決意旨參照）。經查，反訴原告主張其承租系爭土地後，就該地支出土地整地、鑑界費用各2,000,000 元、38,610元等情，固以地政規費徵收聯單、請款單、收據及證人即承作整地工程之承旭開發有限公司負責人李栯潭於本院審理時之證述等為證（見本院卷㈠第144至147頁、本院卷㈡26至29、76至78頁）。惟依上開說明，民法第259 條第5 款關於回復原狀，返還必要或有益費用之規定，於終止契約之情形尚無從適用或準用，則反訴原告依該規定請求反訴被告返還整地、鑑界等費用，即非有理。反訴原告雖另主張其得類推適用民法第259 條規定請求反訴被告返還上開費用云云。然按，所謂類推適用係指就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞之方法而言。未經法律規範之事項，是得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。而契約終止既無溯及效力，故民法第263 條規定應係考量解除權與終止權性質及效力之差異，乃排除民法第259 條回復原狀之準用，尚難謂屬法律漏未規定之情形。且本件既係反訴被告因反訴原告具違約事由而依系爭租約約定主張終止契約，而非反訴被告有債務不履行情事，而遭反訴原告解除契約，詳如前述，2 者情形顯有差異，復難認具相似性而有類推適用上開規定之餘地。是反訴原告此部分主張，亦屬無據。
⑶又按民法第260 條規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求；此為當事人依法律規定終止契約時所準用，復為同法第263 條所明定。基於同一法理，如依契約約定終止之情形，應可類推適用。因此，約定終止權人於終止以前，如已有之損害賠償請求權，不因約定終止權之行使而受影響（95年度台上字第2152號判決意旨參照）。亦即，於契約終止之情形，民法第260 條應係指「終止權人」於契約終止前所取得損害賠償請求權，不受契約終止之影響甚明。反訴原告固主張：其依民法第260 條規定，得於契約終止後向反訴被告請求損害賠償，反訴被告應返還上開費用云云。惟如前所述，系爭契約係由反訴被告合法終止，則反訴原告顯非終止權人，依上開說明，自無從適用民法第260 條規定，其依該規定請求反訴被告賠償費用，當無理由。
⒉押租金部分：
⑴反訴原告尚無從依民法第259 、260 條規定，於系爭契約經反訴被告終止後，請求反訴被告返還費用或已受領款項部分，已詳同前述。則其依上規定請求反訴被告返還押租金，並無理由，於此不予贅論。
⑵另按，押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責。於租賃關係消滅後，租賃物已返還，承租人無租賃債務不履行之情事，方得請求出租人返還押租金（最高法院83年台上字第2108號判例、81年度台上字第1907 號判決意旨參照）。又系爭租約第5條第2 項亦約定：「前項押租金除乙方（即被告）有違約之情形外，甲方（即原告）應於租期屆滿，乙方交還租賃標的時無息返還之」；第12條第2 項前段約定：「乙方違反第六條、第七條之任何約定行為，甲方得隨時終止契約，並沒收押租金，乙方無異議」等語。經查，反訴原告違反系爭租約第7 條第6 款設定抵押權之約定，且於系爭租約終止後，迄未返還系爭土地予反訴被告，均詳前述。顯見反訴原告於兩造租賃關係消滅後，尚有債務不履行情事，則反訴被告辯稱其得拒絕返還上開押租金等語，應可採認。從而，反訴原告請求被上訴人返還押租金450,000 元，為無理由。
⒊溢收租金部分：
反訴原告固主張依民法第179條規定，反訴被告返還自104年12月26日至105 年7 月31日止之268,794 元溢收租金（450,000 元÷365 日×218 日＝268,794 元）云云。然查，反訴
原告於系爭租約終止後未返還系爭土地予反訴被告，而受有相當於租金之利益，反訴被告得請求反訴原告給付自104 年12月9 日迄今之相當於租金之不當得利，已詳前述，堪認反訴被告所收受反訴原告支付之上開租金，尚非無法律上原因而受有利益，故反訴原告前揭請求，尚無可取。
五、綜上所述，反訴部分反訴原告先位主張依民法第227、259、260 條規定，備位主張併依第179 條規定，請求反訴被告返還整地、鑑界費用、押租金及溢收租金等情，均無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
丙、本件本訴及反訴事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
丁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第78條。
中 華 民 國 107 年 9 月 21 日民事第七庭 法 官 劉娟呈
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 9 月 21 日書記官 周慈怡
附表：
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│編號│ 租賃土地 │ 面積 │
│ │ │（平方公尺）│
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│ 一 │南投縣○○鎮○○○段00000 地號土地 │ 3,114 │
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│ 二 │南投縣○○鎮○○○段000000地號土地 │ 2,660 │
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│ 三 │南投縣○○鎮○○○段000000地號土地 │ 1,249 │
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│ 四 │南投縣○○鎮○○○段000000地號土地 │ 5,465 │
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│ 五 │南投縣○○鎮○○○段000000地號土地 │ 1,548 │
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│ 六 │南投縣○○鎮○○○段000000地號土地 │ 892 │
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│ 七 │南投縣○○鎮○○○段000000地號土地 │ 3,511 │
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│ 八 │南投縣○○鎮○○○段000000地號土地 │ 2,997 │
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│ 九 │南投縣○○鎮○○○段000000地號土地 │ 3,647 │
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│ 十 │南投縣○○鎮○○○段0000000 地號土地│ 1,200 │
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│十一│南投縣○○鎮○○○段00000 地號土地 │ 4,192 │
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│十二│南投縣○○鎮○○○段000000地號土地 │ 527 │
├──┼──────────────────┼──────┤
│合計│ │ 31,002 │
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