臺灣臺北地方法院106年度消字第29號

• 裁判案由: 返還買賣價金等
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 106 年 09 月 15 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　 106年度消字第29號原　　　告　輝頡投資有限公司
法定代理人　楊定偉
訴訟代理人　林言丞律師
被　　　告　宏普建設股份有限公司
法定代理人　段津華
訴訟代理人　張淑敏律師
上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國106 年8 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告於民國103 年5 月13日與被告簽訂不動產預定買賣契約書（下稱系爭預定買賣契約），買受被告位於新北市○○區○○○段○○段000 ○000 ○000 地號土地興建之「宏普AMAX」建案之房屋即A1棟5 樓房第1 戶及其基地持分（下合稱系爭房地），原告並已支付買賣價金新臺幣（下同）1,910,000 元。惟系爭預定買賣契約第19條第2 項約定，原告違約不買時，經被告定期催告仍未辦理者，被告得解除本契約，並得請求原告給付違約金，與內政部103 年4 月28日修正通過之預售屋買賣契約書範本（下稱系爭預售屋買賣範本）第25條第4 項規定不符，是依消費者保護法（下稱消保法）第17條第4 項規定，前開約定應屬無效，再依消保法第16條規定而使系爭預定買賣契約全部無效。系爭預定買賣契約既已全部無效，被告受領原告給付之前開價金，即屬無法律上之原因，且使原告受有損害，自屬不當得利，爰依民法第179
條規定請求被告返還前開價金。縱認為系爭預定買賣契約未全部無效，依系爭預售屋買賣範本第25條第4 項規定，賦予買方亦同時享有單方主張解除契約之權利，而系爭預定買賣契約第19條第2 項雖無此約定，依消保法第17條第5 項規定，仍構成系爭預定買賣契約之內容，原告自得以本件起訴狀繕本向被告為解除系爭預定買賣契約之意思表示，並依民法第259 條第2 款規定，請求被告返還原告已給付之買賣價金1,910,000 元等語。
㈡聲明：
⒈被告應給付原告1,910,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭預售屋買賣契約書範本與定型化契約應記載及不得記載事項不同，無消保法第17條之適用，且縱認系爭預定買賣契約第19條第2 項約定違反定型化契約應記載及不得記載事項，依消保法第16條規定，僅屬該約定無效，且應依系爭預售屋買賣範本內容，由被告沒收原告已繳納之價金並解除契約，系爭預定買賣契約亦非無效。又兩造已於103 年5 月13日另訂磋商條款取代系爭預定買賣契約第19條第2 項約定，原告自應遵守，不得再主張無效。
㈡被告已於106 年6 月1 日寄發存證信函解除系爭預定買賣契約；另再於106 年7 月12日當庭向原告為解除系爭預定買賣契約之意思表示，被告自得依系爭預定買賣契約第19條第2
項約定，請求原告賠償被告損失或給付違約金，且被告沒收原告已繳價款，亦無違約金過高情事，及就原告應賠償被告金額對原告為抵銷之意思表示，原告無權請求被告返還任何款項等語，資為抗辯。
㈢聲明：
⒈原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於103 年5 月13日與被告簽訂系爭預定買賣契約，買受系爭房地，原告並已支付買賣價金1,910,000 元等情，有系爭預定買賣契約影本1 份在卷可稽（見本院卷㈠第7
頁至第79頁），且為被告所不爭執（見本院院㈡第2 頁，自堪信為真實。
四、又原告主張系爭預定買賣契約為無效或已經原告合法解除，被告自應返還原告已支付之買賣價金1,910,000 元等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠系爭預定買賣契約是否無效？原告依民法第179 條之不當得利規定，請求被告返還1,910,000 元，是否有理由？
⒈依兩造簽訂之系爭預定買賣契約第19條第2 項約定：倘甲方（即原告）有減少價金之要求或違約不買，或未依期付款，或有任何違反本契約其他約定情事者，經乙方（即被告）定期催告仍未辦理者，乙方得解除本契約外，並得請求甲方按本契約買賣總價15% （最高不得超過15% ）計算之金額作為違約金（但該約定之違約金如超過甲方已繳之價額者，則以已繳之價款為限）予乙方，如因此另致乙方增加各項稅額（包括因而產生之滯納金、罰鍰）或發生其他損害時，甲方均應負補足及賠償之責任，…等語（見本院卷㈠第32頁）；惟依被告所指稱兩造於103 年5 月15日簽訂之磋商條文約定：甲、乙雙方同意，甲方若未按乙方通知日期交齊自備款，貸款差額款，其它各項應付款項及費用、所需文件、用印或辦理貸款對保及交屋手續者，經乙方定期催告仍未辦理者視同違反，乙方則同本項處理等語（見本院卷㈠第104 頁），僅就特定事項違反，亦視同原告違約而已，並無更動被告之解除契約等權利，況本件被告亦依系爭預定買賣契約第19條第2 項約定，抗辯得請求原告賠償損失或給付違約金，並以之為抵銷，如前所述，自堪認被告所指稱之磋商條文並無合意變更系爭預定買賣契約第19條第2 項之約定。
⒉按定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效；中央主管機關為預防消費糾紛，保護消費者權益，促進定型化契約之公平化，得選擇特定行業，擬訂其定型化契約應記載或不得記載事項，報請行政院核定後公告之；違反第一項公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。該定型化契約之效力，依前條規定定之，消保法第16條、第17條第1 項、第2 項分別定有明文。經查：依系爭預售屋買賣契約書範本第25條載明：違約之處罰：…買方違反有關「付款條件及方式」之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之_ （最高不得超過15% ）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。買賣雙方當事人除依前二款之請求外，不得另行請求損害賠償等語，有內政部公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項在卷足參（見本院卷㈠第80頁至第84頁），雖兩造所定系爭預定買賣契約第19條第2 項約款僅記載「被告」得解除系爭預定買賣契約，而未一併記載「原告」，另記載「如因此另致乙方增加各項稅額（包括因而產生之滯納金、罰鍰）或發生其他損害時，甲方均應負補足及賠償之責任」等語，然此應僅解釋為原告於違反「付款條件及方式」時，除被告得解除契約外，尚應允許原告得解除契約；另「如因此另致乙方增加各項稅額（包括因而產生之滯納金、罰鍰）或發生其他損害時，甲方均應負補足及賠償之責任」之定型化條款為無效，系爭預定買賣契約第19條第2
項約定並不因之全部無效，始為合理。基此，系爭預定買賣契約仍屬有效，原告主張系爭預定買賣契約為無效乙節，不足採信。
⒊次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。另不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，倘因受有利益係因民法上有明文規定，即與無法律上原因而受利益之情形有別，況未受有利益，更不生不當得利之問題（最高法院47年臺上字第303 號判例、80年度臺上字第1189號裁判參照）。查，本件系爭預定買賣契約既仍屬有效，被告受領原告所交付之價金，自屬有法律上之原因，原告主張依民法第179 條之不當得利規定，請求被告返還買賣價金1,910,000 元，於法亦有未合。
㈡系爭預定買賣契約是否已經合法解除？
⒈依系爭預定買賣契約第4 條付款辦法第1 項約定：甲方（即原告）同意付款辦法按附件一「付款期別明細表」繳付…等語；另依系爭預定買賣契約附件一付款期別明細表記載結構完成應繳工程期款為960,000 元等情，有系爭預定買賣契約及附件一影本1 份在卷可稽（見本院卷㈠第13頁、第38頁）。又本件原告於繳付訂金及簽約金共計1,910,000 元後，即未再給付，被告旋於106 年3 月1 日、106 年3 月10日催告原告補繳納結構完成款960,000 元等情，有催繳通知書、存證信函及回執影本附卷可參（見本院卷㈠第122 頁至第123
頁、第），且為原告所不爭執，自堪信為真實，足見原告確實已有系爭預定買賣契約第19條第2 項約定之未依期付款之情事。又被告再於106 年6 月1 日以原告未依期付款為由對原告為解除系爭預定買賣契約之意思表示，有存證信函及回執影本等在卷可憑（見本院卷第128 頁至第131 頁），堪認系爭預定買賣契約已經被告合法解除。
⒉雖原告主張被告所寄發存證信函內容並無解除系爭預定買賣契約之意，惟觀諸該存證信函內容係記載：原告應於文到7
日內給付應繳買賣價款及遲延利息，逾期，即以原告違約論處，解除兩造所簽系爭預定買賣等語（見本院卷第128 頁），已明確說明以該存證信函為解除系爭預定買賣契約之意，被告自無需再為解除契約之意思表示甚明。至原告另主張其得以「違約不買」為由解除系爭預定買賣契約乙節，查，依系爭預定買賣契約第19條第2 項約定之內容，僅被告有解除系爭預定買賣契約之權限，但因違反系爭預售屋買賣契約書範本第25條第4 項約定，因此解釋於原告違反「付款條件及方式」時，兩造均得解除契約，已如前所述，是除「付款條件及方式」事項外，自難認原告有權依系爭預定買賣契約第19條第2 項規定，單方解除系爭預定買賣契約。原告此部分主張，不足採信。
㈢原告依民法第259 條第2 款規定，請求被告返還原告已給付之買賣價金1,910,000 元，是否有理由？
按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：…受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。…，民法第259 條定有明文；又依系爭預定買賣契約第19條第2 項約定：倘甲方（即原告）有減少價金之要求或違約不買，或未依期付款，或有任何違反本契約其他約定情事者，經乙方（即被告）定期催告仍未辦理者，乙方得解除本契約外，並得請求甲方按本契約買賣總價15% （最高不得超過15% ）計算之金額最為違約金（但該約定之違約金如超過甲方已繳之價額者，則以已繳之價款為限）予乙方等語（見本院卷第32頁）。經查：
⒈本件系爭預定買賣契約既已經被告合法解除，且原告前因買受系爭房地而支付價金1,910,000 元，是被告尚未返還予原告之買賣價金即為1,910,000 元。
⒉惟被告抗辯其得依系爭預定買賣契約第19條第2 項約定，請求原告給付違約金，並以尚未返還之買賣價金相抵銷，原告則請求本院酌減違約金過高一事。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至於違約金有無過高，應以債務人若能如期履行債務時，債權人所得享受之一切利益為準，亦即應以債權人因債務人違約而致受之損害及所失利益為標準。查：原告確有未依期付款之情事，而經被告於106 年6 月1 日合法解除系爭預定買賣契約，均如前所述，則被告依系爭預定買賣契約第19條第2 項約定，請求原告給付違約金，即屬有據。又本院審酌原告既已簽訂系爭預定買賣契約，同意給付按買賣總價金15% 計算之違約金（但該約定之違約金如超過原告已繳納之價款者，則以已繳之價款為限），且參以國內建築房屋販售之業者眾多，並非僅只被告1 人，原告如認契約約定違約金過高或者計算方式不合理，自可與被告議約，甚或選擇至他家業者購買，原告本諸其經驗與自由意識，決定與被告簽訂系爭預定買賣契約，自應受系爭預定買賣契約關於違約金約定之拘束。況以被告委託訴外人海悅開發股份有限公司（下稱海悅公司）銷售系爭房地予原告，約定應給付海悅公司之銷售服務費為銷售底價之5%；超價獎金則由被告分得90% ，海悅公司分得10% 等情，有銷售企劃契約書影本1 份在卷可稽（見本院卷㈠第350 頁），且原告依系爭預定買賣契約附件1 付款期別明細表分別按訂金、簽約金、開工款、結構體完成、外飾完成、申請使用執照、領取使用執照、金融貸款、交屋款等期別定其分期應給付之金額，上開分期款項為被告用以支付「 宏普AMAX」建案款項之重要來源，如與被告訂約者未能如期給付，將影響被告支付其承包廠商工程款或供貨商貨款，造成被告需另挪用公司其他款項或向他人融通知資金，甚至影響其工程進度而造成損失。再佐以系爭預定買賣契約第19條第2 項就此約定違約金比例為15% ，並無違反系爭預售屋買賣範本第25條第4 項規定，及本件原告已繳買賣價金亦僅占總買賣價金10% ，無違約金過高之情形。從而，被告抗辯得依系爭預定買賣契約第19條第2 項約定，請求原告給付違約金1,910,000 元，為有理由。再經與原告所給付之買賣價金相抵銷，已無餘額，被告自無庸返還原告款項。
五、綜上所述，原告依民法第179 條及第259 條第2 款規定，請求被告返還原告1,910,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 15 日民事第三庭 法 官 賴淑美
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 15 日書記官 蕭欣怡