臺灣臺北地方法院106年度簡上字第40號

• 裁判案由: 損害賠償
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 05 月 09 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度簡上字第40號上　訴　人　高毓婷
訴訟代理人　高泰山
林辰彥律師
複　代理人　黃淑怡律師
黃豐緒律師
被　上訴人　翁孝任
訴訟代理人　陳傑鴻律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國105 年9 月30日本院臺北簡易庭第一審判決（104 年度北簡字第1769號）提起上訴，本院於民國107 年4 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第463 條準用同法第256 條定有明文。上訴人上訴聲明原為：㈠原判決廢棄，判如上訴人之聲明，被上訴人應賠償上訴人新臺幣（未註明幣別者，下同）463,000 元；㈡被上訴人在第一審之訴駁回（見本院卷第34頁），嗣於民國106 年3 月31日、107 年4 月18日更正前開上訴聲明為：㈠本訴部分：⒈原判決不利上訴人部分廢棄；⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。㈡反訴部分：⒈原判決廢棄；⒉上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人463,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息（見本院卷第54、165 頁），核屬更正法律上之陳述，揆諸前揭規定，尚無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、本訴部分：
㈠被上訴人主張：
⒈被上訴人為經營咖啡廳事業於103 年8 月14日與上訴人簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定被上訴人承租坐落臺北市○○區○○○路○段000 巷00號房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自103 年9 月1 日起至104 年8 月31日止，租金為每月25,000元，押租金為50,000元，上訴人並向被上訴人保證系爭房屋雖占用部分國有土地，但對於被上訴人所經營之事業絕對毫無影響且隱瞞為違章建築之事實，故被上訴人於承租系爭房屋後，旋即進行裝潢設計、安裝機器設備等事項。詎被上訴人於103 年11月裝潢期間分別收受訴外人空軍司令部人事軍務處（下稱空軍司令部）與臺北市建築管理工程處（下稱建管處）通知系爭房屋所在土地屬於國軍土地，非經允許不得使用，應於103 年12月31日前完成斷水、斷電，並將房舍點還國軍，且系爭房屋亦屬違章建築，並限期於103 年12月8 日前自行拆除等事項，致被上訴人無從為約定之使用，被上訴人始知受上訴人欺騙。
⒉是被上訴人已確定不能繼續就系爭房屋作原約定之使用收益，上訴人未依系爭租約給付與債之本旨相符之合法房屋予被上訴人使用、收益，具有可歸責於上訴人之原因，是被上訴人於103 年12月31日發函通知上訴人撤銷被上訴人受詐欺而為之意思表示，並解除及終止系爭租約，上訴人依民法第179 條、第184 條、第226 條、第227 條等規定請求上訴人返還被上訴人已給付之103 年9 月至11月租金共75,000元及押租金50,000元。又系爭房屋為違章建築，確實無法經營咖啡廳，且無可改善之可能，則被上訴人為開業所作之設備、設計、拆除、裝潢、保全等準備，形同廢物，上訴人依民法第184 條、第226 條、第227 條等規定請求被上訴人賠償如附表所示之損害771,720 元。此外，被上訴人裝潢系爭房屋預計於103 年11月間開業，惟因受上訴人詐欺與不完全給付事由，致使被上訴人至今無法營業，依被上訴人101 年7 月至102 年5 月19日所得為982,909 元【計算式：澳幣37,896元×25.937（匯率）＝982,909 元，元以下四捨五入】，平均
日收入3,043 元【計算式：982,909 元/323（日）＝3,043
元，元以下四捨五入】，被上訴人受有至少有2.5 個月（76日）共231,268 元【計算式：3,043 元×76＝231,268 元】
之營業損失，被上訴人依民法第184 條、第226 條、第227
條等規定僅請求上訴人賠償200,000 元之營業損失。綜上，上訴人應給付上訴人租金及押租金125,000 元、所受損害771,720 元及所失利益200,000 元共1,096,720 元。爰依法請求上訴人應給付被上訴人1,096,720 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之判決。
㈡上訴人則以：
⒈系爭房屋自外觀即可得知為舊有建築，系爭房屋確為上訴人所有，兩造簽訂系爭租約時，系爭房屋未有所有權登記，無建物謄本及所有權狀，且座落基地又非上訴人所有，被上訴人於承租時有向上訴人詢問系爭房屋產權之情事，上訴人之代理人亦向被上訴人明確表示系爭房屋坐落之土地為中華民國軍方所有，系爭房屋為法拍取得之未辦保存建物，因而無占有權源，且告知無法提供權狀、謄本以及占用權源等與產權攸關之重要文件。另上訴人為證明系爭房屋為其所有，確有提供不動產權利移轉證書及103 年契稅繳款書予被上訴人，而上開二文件已清楚揭示系爭房屋為未辦理保存登記，被上訴人諉稱不知，委非足採。嗣被上訴人慎重考慮後仍表示願意承租，但要求短期承租，租期僅訂一年，因未辦保存登記之建物，有隨時遭拆除風險，租金以每月每坪900 元承租，遠低於附近同屬一樓有保存登記建物店面每月每坪4,000
元行情，被上訴人亦有偕同專業之房仲人員林哲逸簽約，足證被上訴人確在明知系爭房屋為缺乏占用權源之未經保存登記違章建物，仍願以低價短期承租方式，以攤風險。此外，系爭租約簽訂後，因系爭房屋未辦保存登記，而屬違章建物，故無從由權狀或謄本辨識系爭房屋相關建築詳情，因此被上訴人始請上訴人提供稅籍證明、門牌證明等文件，俾執為申辦營業登記使用，被上訴人亦持上開文件將其公司遷入系爭房屋作為登記營業地址，辦理營業登記程序完畢，足見被上訴人確實清楚系爭房屋為違章建物。
⒉上訴人簽約時已告知系爭房屋未就基地使用與所有權人軍方有任何使用權源證明，乃係違章建物，至於拆除與否，則在未定之天，因此，系爭租約未有隻字載及上訴人保證不拆之旨，被上訴人則以短租期、低租金，以攤其承租系爭房屋之風險，可知被上訴人確實在明知就系爭房屋為違章建物情況下仍為承租之意願，應自負風險。此外，被上訴人知悉系爭房屋未辦保存登記，遂找仲介友人了解土地為軍方所有，將來可能發生變化，簽訂租賃契約時即花費兩個小時以上，被上訴人是在深思研究後才簽立租約，故上訴人從未詐欺被上訴人。再者，被上訴人既然不否認上訴人確有告知系爭房屋有占用國軍土地，而非租用，可見上訴人絕未向被上訴人表示有何具體使用權源，否則被上訴人可請求上訴人提供使用權源，並在上訴人未提供使用權源證明前拒絕簽約，足證被上訴人確知系爭房屋乃未有使用權源之舊違建，倘若上訴人有告知使用權源，且表示「向軍方設定地上權使用」，豈會係謂占用，又若有提及租賃權或地上權，被上訴人未向上訴人取得相關產權證明即率爾簽約，洵違事理之常，足認林哲逸證述並不實在。至於高泰山出具保證書面之真意係指在房屋不被拆除之情況下，自可讓被上訴人租用至租期屆滿，且該文書未提到「保證不拆除」，無法作為有利被上訴人認定之依據。
⒊系爭房屋為本院103 年度司執寅字第4432號執行案件拍賣之不動產，上訴人於103 年7 月9 日拍定取得，系爭房屋為7
年所建之舊有建築，並經前屋主之父於54年10月12日設籍使用至拍賣為止，上訴人完全合法與被上訴人簽定租賃合約，並給予被上訴人完全合法使用租賃房屋之權利。上訴人僅答應被上訴人可裝潢系爭房屋，未答應被上訴人可改建，惟被上訴人擅自打掉系爭房屋之主要柱子、隔間磚牆、天花板及外磚牆（舊有房屋是以柱子、隔間磚牆、及外磚牆來支撐整個房屋之主要結構），違法擴建並將圍籬木板置於馬路旁及水溝上，木板豎立於地面，約30尺長及3 尺寬，同等於將5
組三人座之沙發覆蓋排水溝上及馬路旁，以致影響行人及交通，造成附近鄰居抗議，上訴人得知後亦發存證信函請求被上訴人就違法部分修正及回復原狀，以免造成上訴人更大損失，被上訴人置之不理並表明不願返還系爭房屋，嗣後遭他人檢舉，系爭房屋被建管處拆除，上訴人因而財產損失重大，否則同一時期，同樣為未辦保存建物之左鄰右舍鄰居均未被拆，即因被上訴人大張旗鼓擴大改建而造成系爭房屋遭拆除。
⒋上訴人既已告知系爭房屋為違建，則之後發生因違建遭拆除之情事，難認為上訴人有對被上訴人未善盡出租人義務，自無容被上訴人請求撤銷、解約、返還租金損害賠償之餘地。又被上訴人所為已非裝潢，而是變更系爭房屋之整體結構，因被上訴人之過失，致系爭房屋遭建管處拆除，倘被上訴人承租系爭房屋有何疑義，應在承租後馬上反應，並停止給付租金，而非繼續拆除系爭原有建物（白鐵大門、電動鐵捲門、含打掉室內主體隔間），且上訴人請求被上訴人返還系爭房屋，被上訴人亦不肯返還，直至系爭房屋遭拆除後，才以存證信函表示終止租約，是被上訴人請求上訴人返還之租金及押金共125,000 元，為承租使用系爭房屋應給付之租金，並無理由請求返還。另曾兆玄係於103 年4 月28日承接被上訴人之裝潢設計工作，惟系爭租約係於103 年8 年14日簽訂，二者顯不相干，故被上訴人請求曾兆玄設計師個人工作室6 萬元部分，自無可採。且田蒝廚具設備103,000 元部分，現場照片及拆除後之照片均無顯示車台等商品，上訴人否認被上訴人曾支付該等費用。至設計及拆除裝潢費用470,920
元部分，321,565 元之報價單係於103 年10月25日製作，顯係事先做好之報價單，沒有核實給價之發票單，現場僅有拆除動作，並無裝潢動作，上訴人否認有此費用支出。此外，其他散包工程部分，被上訴人於103 年11月14日終止系爭合約，卻於104 年1 月3 日另開裝潢工程84,000元之發票，於104 年1 月28日開水電材料79,800元發票，及103 年12月9
日開鐵門施工之發票，足證上述費用亦非用於系爭房屋，此部分主張要無可採。是以，被上訴人僅拆除上訴人原有建物並竊取上訴人白鐵大門、電動鐵捲門及打掉室內主體隔間，違法擴建將圍籬木板至馬路，現場並無見到系爭房屋有其所述的任何設備及建設裝潢，上訴人否認被上訴人受有如附表所示之損害。再者，被上訴人在裝潢前及裝潢中已知系爭房屋無占用軍方基地之合法權源，猶繼續裝潢，未及時與上訴人商議解約，顯有使損害擴大，乃與有過失，上訴人依民法第217 條規定主張減輕或免除賠償金額等語，資為抗辯。
二、反訴部分：
㈠上訴人主張：上訴人係合法與被上訴人簽訂租賃合約，並給予被上訴人完全合法使用租賃房屋之權利，嗣因被上訴人施工不當，逕自拆除系爭房屋房屋外觀（外牆）及內部，違法擴建至馬路，造成附近鄰居抗議，上訴人於104 年1 月9 日寄發存證信函，請求騰空移除及回復原狀，被上訴人卻置若罔聞，國防部遂於104 年5 月14日向上訴人請求返還土地及請求相當於租金之不當得利，經本院104 年度重訴字第503
號（下稱另案）審理，由於被上訴人在系爭房屋坐落基地設置水泥地上物，遲至105 年8 月12日始拆除該水泥地上物，另案判決附表三所示原房屋基地範圍內部分，地號為849-2
、852 、852-1 、占用面積為16平方公尺、43平方公尺，即被上訴人設置之水泥地上物範圍，茲以另案判決賠償內容為據，計算迄被上訴人自承拆除日即105 年8 月12日止，國防部向上訴人請求之金額為628,034 元，足證被上訴人有遲延給付致生上訴人損害之情事，上訴人依系爭租約第11條及民法第184 條第1 項、第227 條、第226 條第1 項、第231 條第1 項、第432 條第2 項等規定，一部請求被上訴人給付463,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息之判決。
㈡被上訴人則以：上訴人係經法拍程序取得未經保存登記之系爭房屋，並未取得該房屋所坐落土地之所有權或其他占有權源，該土地仍屬國防部所有，又因國防部並無授予上訴人任何占有權源，故上訴人法拍取得系爭房屋後，為無權占用國防部之土地，上訴人若要主張損害賠償請求權，必須被上訴人確有占有系爭房屋所坐落土地且妨礙上訴人使用收益之情形，始足當之。然上訴人就系爭房屋所坐落土地均無占有權源，更無任何使用收益之行為，遑論有因該水泥地基存在有妨礙上訴人使用收益之情形，而造成其受有損害之情形。又被上訴人於簽訂系爭租約時，上訴人即曾明確表明系爭房屋僅屋頂、樑、柱不可拆除，其餘內部皆可由被上訴人自由更改、裝修，足見被上訴人於系爭房屋設置之水泥地上物係因欲開設咖啡廳，並經過上訴人同意後所設置。況上訴人明知系爭房屋為違建並無權占用他人土地，將有遭行政單位拆除及經土地所有權人提起拆屋還地訴訟之可能，而上訴人卻為謀求不法利益，經國防部張貼告示後，繼續向被上訴人誆稱咖啡廳可繼續經營，嗣經國防部請求拆屋還地暨返還不當得利，非可歸責於被上訴人。此外，系爭房屋為違建而遭主管機關強制拆除，且無占用坐落基地之合法權源，上訴人顯無法提供合於系爭租約所約定使用收益狀態之租賃物予被上訴人。復上訴人於簽約時未據實告知被上訴人有關系爭房屋之上開事實，甚至於103 年11月11日更以書面保證系爭房屋可使用至租賃期滿，堪認上訴人就系爭房屋租賃契約之給付不能具有可歸責之事由。而系爭租約嗣經被上訴人於103 年12月31日依法解除，雙方之租賃關係溯及消滅，是兩造間已無租賃關係存在，則上訴人主張依給付遲延之規定，請求被上訴人損害賠償云云，顯無理由等語，資為抗辯。
三、就本訴部分，原審判決上訴人應給付被上訴人896,720 元，及自104 年2 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴（此部分未據被上訴人聲明不服，已告確定，不在本院審理範圍，以下茲不贅述），同時依職權宣告假執行及為供擔保免為假執行之宣告。就反訴部分，原審判決駁回上訴人之訴，是上訴人對本、反訴均不服，提起上訴，並上訴聲明：㈠原判決不利於被上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；㈢被上訴人應給付上訴人463,000 元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：（見本院卷第124 頁背面至第125 頁，並依判決格式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）
㈠兩造於103 年8 月14日簽訂系爭租約，約定被上訴人承租系爭房屋，租賃期間自103 年9 月1 日起至104 年8 月31日止，租金為每月25,000元，租押金為50,000元。
㈡系爭房屋所坐落之臺北市○○區○○段○○段000 ○0 ○000 ○000 ○0 地號土地（下稱系爭土地）為中華民國所有，訴外人國防部政治作戰局為管理機關。系爭房屋原為訴外人張忠義所有，嗣經張忠義之債權人即國泰世華商業銀行股份有限公司聲請就系爭房屋予以強制執行，經本院執行處以103 年度司執字第4432強制執行程序受理在案，並經上訴人於103 年6 月27日買受，本院以103 年7 月9 日北院木103 司執寅字第4432號函核發不動產權利移轉證書予上訴人，系爭房屋為未辦保存登記之違章建築。
㈢系爭房屋前經建管101 年4 月18日北市都建字第10160372400 號查報拆除函處分應予拆除，並於104 年1 月9 日拆除。五、本訴部分得心證之理由：
被上訴人主張上訴人明知系爭房屋屬違建，卻隱瞞該情，且向被上訴人保證系爭房屋雖占用部分國有土地，但對被上訴人營業無影響，致被上訴人受其詐欺而簽訂系爭租約，嗣系爭房屋因係違建遭拆除而無法使用，依法請求上訴人返還租金及押租金共125,000 元，並賠償如附表所示之損害等情，惟為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠被上訴人主張系爭租約已不存在，是否有據部分：
⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符，承租人得依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又契約成立生效後，債務人除負有給付義務（包括主給付義務與從給付義務）外，尚應盡其附隨義務，以輔助債權人實現契約訂立之目的，倘債務人未盡此項附隨義務，債權人得依民法第227
條不完全給付之規定行使其權利（最高法院98年度台上字第222 號、97年度台上字第2307號判決要旨參照）。次按租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。倘出租人怠於履行此項義務，致承租人受有損害，自應負債務不履行之損害賠償責任（最高法院77年度台上字第2369號判決要旨參照）。又按繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係，惟究不得因此即謂已履行之繼續性契約，當事人均不得行使解除權。於繼續性質之租賃契約，民法債編「租賃」，就承租人之終止權，固已有特別規定，但在出租人依約交付合於債之本旨之租賃物與承租人前，承租人要非不得依法行使解除權，以解除租賃契約（最高法院102 年度台上字第1447號判決要旨參照）。另按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，且解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第226 條、第256 條、第260 條分別定有明文。準此，出租人本負有將合於約定使用、收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持該狀態之義務，倘出租人就此嗣有給付不能之債務不履行情事，使雙方租賃關係有溯及消滅之必要，承租人非不得解除租賃契約，並依債務不履行之規定請求損害賠償。
⒉查上訴人知悉被上訴人係基於經營咖啡廳營業之目的承租系爭房屋乙節，業據證人即兩造簽約時在場之被上訴人友人林哲逸於原審、證人即上訴人簽立系爭租約之代理人林嘉祥於本院證述明確（見原審卷第98頁背面，本院卷第97頁背面至第99頁）。且參之上訴人於系爭租約簽署後出具予被上訴人之文書記載：「房屋坐落臺北市○○○路○段000 巷00號（即系爭房屋）已租給翁孝任（即被上訴人），保證承租人可使用至租期滿。保證人：高毓婷（即上訴人）高泰山（即上訴人之父）代」等內容（見本院卷第127 頁，下稱系爭保證文書），足見兩造合意系爭房屋將由被上訴人供作營業店面使用，上訴人並已保證可於租賃期限內依約使用，是上訴人自應交付合於上開適於營業之租賃物，倘其無法提供合於約定使用、收益狀態之租賃物，則無論該妨害提供租賃物之情事係出於自身或第三人之行為，其均負有除去之義務，如未為之，即應依債務不履行之規定負損害賠償責任。而系爭房屋係屬未辦保存登記之違建，並有部分占用國有土地，且被上訴人於103 年11月裝潢期間即收受空軍司令部記載：「本區（即系爭土地）係屬國軍營地，乃國有財產，非經允許不得使用，如有占用、占建、占葬或非法入侵情事，將依法提出告訴」、「…請於103 年12月31日前完成斷水、斷電及戶籍遷出，並將房舍點還本軍，如逾期將依法提起訴訟」等內容之公告。另經建管處寄發通知函告知：「台端坐落本市○○區○○○路○段000 巷00號1 樓違建，前經101 年4 月18日北市都建字第10160372400 號查報拆除函處分應予拆除在案，請於103 年12月8 日自行拆除改善完畢，逾期未拆除，茲訂於103 年12月9 日執行拆除…」等內容，嗣系爭房屋並經建管處於104 年1 月9 日執行拆除完畢等節，有空軍司令部公告及建管處預拆通知單在卷可稽（見原審卷第17至20頁）。足見系爭房屋因無占用系爭土地之權利，且屬違建而遭拆除不復存在，自已無法合於兩造約定使用收益之狀態，是上訴人因無法繼續提供合於約定使用之租賃物予被上訴人，而陷於主給付義務之給付不能，堪以認定。準此，上訴人知悉系爭房屋乃屬經查報待拆之違建，隨時有遭拆除之可能，卻未據實告知該情，並與被上訴人簽訂系爭租約，於系爭房屋遭強制拆除後更無法提供合於系爭租約約定使用收益狀態之租賃物，足徵上訴人就系爭租約之給付不能具有可歸責之事由。是揆諸上開規定及解釋，被上訴人於103 年12月31日發函通知上訴人解除系爭租約，自屬有據，上訴人已於同日收受函文（見原審卷第21至26頁），應認系爭租約業於103
年12月31日生解除之效力。
⒊上訴人雖以前辭置辯，惟查：
⑴上訴人辯稱：系爭房屋為84年前已存在之既存違建，政府依法不拆除既存違建，其並不知悉系爭房屋會被拆除，且其簽約時亦有告知系爭房屋為違建，且有占用國軍土地，上訴人並無隱匿被上訴人之情云云。惟兩造簽訂租約時，上訴人僅告知系爭房屋係其經由法拍購買取得，並未告知系爭建物為未經保存登記之違建，且告知被上訴人系爭房屋雖占用部分國有土地，但對被上訴人之營業並無影響等情，業經證人林哲逸證述：上訴人代理人有說系爭房屋占用到軍方土地，有說明是承租使用，也說基本上對咖啡廳營業不會有太大的影響，上訴人當時講是經由法拍購買地上權，沒有表示系爭房屋為未辦保存登記之建物等語可稽（見原審卷第98頁）。又參諸上訴人於103 年7 月間向本院以拍賣方式買受系爭房屋，因不動產買賣涉及大筆金錢交易，上訴人於買受該屋前，理應會對系爭房屋之狀況詳加查證，以維護自身權益，況上訴人於買受後欲將房屋出租予他人使用，更應對系爭房屋是否為違建及是否已遭主管機關作成強制拆除之行政處分詳加確認，故上訴人對於系爭房屋是否曾被查報為應予拆除之違建，實難諉為不知，自不得以其主觀上不知系爭房屋被列為被拆除之違建即認其無可歸責之事由。另對被上訴人而言，對於系爭房屋是否為違建及是否已遭主管機關作成強制拆除之行政處分，乃該屋之特殊情事，被上訴人尚無從由系爭房屋之外觀得知，縱被上訴人曾請擔任仲介之友人參與簽約，亦不能即認為被上訴人負有自行查證之義務。再衡諸常情，系爭房屋租金每月達25,000元，被上訴人承租該屋之目的係於租賃期間內供開設咖啡廳之用，必將投入相當成本裝潢以供營業，倘被上訴人於締結系爭租約前已知悉系爭房屋為違建，且行將遭主管機關強制拆除，自不可能願意給付租金及於承租後支出如附表所示鉅額之費用裝潢系爭房屋，反觀上訴人身為出租人，明知被上訴人係為營業而承租系爭房屋，本應將該情充分告知被上訴人，俾被上訴人得據以判斷是否承租該屋，然其卻未為告知，且在本院就系爭房屋之拍賣公告載明系爭房屋占有基地之使用權源不明之情形下（見原審卷第276 頁），亦未據實告知被上訴人此一情形，是上訴人既未據實告知被上訴人系爭房屋之狀況，復無法排除系爭房屋無法合法占用系爭土地使用之問題，則其對系爭房屋因屬違建而被拆除，且無合法占用系爭土地之權源，致無法依約提供合於約定使用收益之租賃物予被上訴人使用，自屬可責。是上訴人前揭所辯，尚難採信。至證人林嘉祥於本院準備程序固證稱：上訴人之父高泰山委請伊於103 年8 月14日與被上訴人簽立系爭租約，高泰山有向伊表示曾與被上訴人提及系爭房屋是違建，且有占用國有土地，伊於簽約當日亦有向被上訴人說明系爭房屋之情形，有提到該房屋占用別人土地及提出契稅繳款書，被上訴人聽聞後有與其陪同之友人林哲逸討論，伊亦有表示確認後再簽約，被上訴人係於討論後才簽署系爭租約等語（見本院卷第97至99頁）。惟若確如證人林嘉祥所述有於簽約時已據實告知被上訴人關於系爭房屋屬違建，且無權占有系爭土地等情，因系爭房屋是否能存續不遭主管機關拆除及可否繼續使用系爭土地均屬未知，上訴人何有再出具系爭保證文書以保證被上訴人可於租賃期間使用系爭房屋之必要，顯見證人此部分證述內容與常情迥異，已難採信；復佐以證人林嘉祥於原審陳稱：系爭房屋係103
年購買，上訴人等認為是7 年之舊違建，不應該會被拆，若要拆應該已遭拆除，其等有與被上訴人聊過，被上訴人應該有理解到系爭房屋未辦保存登記等語（見原審卷第148 頁背面），顯見就系爭房屋是否屬違建之性質、有無占有系爭土地之權利等節上訴人均未主動告知，而係以臆測方式認定被上訴人應該瞭解上情，益徵就上開系爭房屋之狀況一事，證人林嘉祥前後陳述內容齟齬，要難以其於本院之證述，為有利上訴人之認定。
⑵上訴人又辯稱：系爭房屋係因被上訴人裝修施工拆除外磚牆、內部主要柱子、隔間磚牆、天花板並違法擴建到馬路，違反相關建築法規而遭查報為新違建拆除，乃可歸責於被上訴人云云。惟參諸前開建管處預拆通知單所載，系爭房屋係因101 年4 月18日北市都建字第10160372400 號查報拆除函處分應予拆除，足見系爭房屋早於系爭租約簽署前即遭建管處處分應予拆除，自與上訴人上開所稱肇因於被上訴人裝修乙節無涉。且系爭房屋門牌證明、臺北自來水事業處自來水裝置紀錄表等均不足以證明系爭房屋即確屬84年以前所興建且之後未曾改建、修建或增建之舊違建。另系爭房屋裝修前後之照片亦無法證明被上訴人確有違法裝修或擴建並因而導致系爭房屋被拆除。是難據此認定上訴人所指因被上訴人之裝修工程導致系爭房屋遭查報為新違建而拆除乙節為真。抑且，依證人即受被上訴人委任裝潢系爭房屋之室內設計師曾兆玄於原審證稱：伊承接系爭房屋之設計案，工程部分伊係委託被上訴人友人之工程行承作，但施作時伊有在現場監工，監工時林嘉祥也有在場，並有表示何處可以動、何處不能動，伊記得林嘉祥有表示不鏽鋼大門、電動鐵捲門、紅色波浪板側牆、室內磁磚地板、室內輕鋼架都可以拆除，天花板及靠近後院之圍牆則不能拆除，系爭房屋原本承重結構部分即樑柱、前開圍牆、輕鋼架以外之屋頂裝潢都沒有動到，有拆除之部分林嘉祥亦未表示要保留或不可丟棄，系爭房屋施作圍籬木板是因為裝潢時粉塵跑到馬路，環保局要求製作圍籬以降低公共區域之粉塵，施工時並未與鄰居起爭執等語（見原審卷第305 至306 頁），可知系爭房屋均係依照上訴人指示之範圍而為裝潢，並無逾越約定之範圍拆除或改建，且林嘉祥亦有代理上訴人在現場觀看被上訴人裝潢工程之施作情形，若被上訴人果有擅自施工拆除外磚牆、內部主要柱子、隔間磚牆、天花板，並違法擴建到馬路等情，林嘉祥豈有不即刻制止被上訴人繼續施工或向上訴人反應此情之理，足證上訴人所指被上訴人違法裝潢致系爭房屋經認定為新違建而遭拆除乙節，與事實不符，不足採信。
⑶上訴人另辯稱：被上訴人在裝潢前或裝潢中已知悉系爭房屋無權占用系爭土地，竟未與上訴人商議解約且繼續裝潢，因認被上訴人與有過失云云。惟被上訴人係於103 年8 月14日與上訴人締結系爭租約（租賃期間為103 年9 月1 日起至104 年8 月31日止），並於103 年11月裝潢期間收受空軍司令部前揭公告及建管處寄發上開預拆通知單，嗣於103 年12月發函通知上訴人解除契約，堪認被上訴人於裝潢前並無知悉系爭房屋有無權占用且將遭拆除之情事，而被上訴人於裝潢期間收受前述公告及通知後未久，即寄發前揭存證信函解除系爭租約，要難認定被上訴人有何過失可言。此外，上訴人迄至言詞辯論終結時，均未舉證證明被上訴人有何於知悉系爭房屋為違建將遭拆除仍繼續裝潢之事實，故上訴人此部分主張，並不足取。
㈡被上訴人請求返還租金及押租金部分：
⒈按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之；受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259 條第1 款、第2 款定有明文。又按押租金（即履約保證金）在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租賃關係消滅前，出租人不負返還之責；於租賃關係消滅後，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院83年台上字第2108號判例、81年度台上字第1630號判決、87年度台上字第1631號判決意旨參照）。
⒉被上訴人前已依系爭租約給付上訴人押租金50,000元及103
年9 月至11月租金75,000元，有系爭租約及匯款單據為證（見原審卷第12至16、27至28頁），並為上訴人所不爭執，則系爭租約既於103 年12月31日經上訴人合法解除，是上訴人自應返還被上訴人交付之租金75,000元及押租金50,000元。另按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423 條定有明文。出租人即上訴人負有依約定方法，將租賃物交付於承租人即被上訴人使用收益之義務，並於租賃關係存續中，負有保持租賃物使用收益狀態之義務，如出租人未盡此項義務時，依民法第441 條之反面解釋，承租人即被上訴人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務，本件被上訴人自系爭租約開始至解除時止均僅進行裝修工程，而在上訴人保證能於租期屆滿前使用租賃物之前開裝修期間，被上訴人即被通知系爭房屋係將拆除之違建，被上訴人尚未真正使用系爭房屋經營咖啡廳，該屋即因違建而被拆除，依上開說明，被上訴人主張解除契約並請求上訴人返還已交付之租金75,000元及押租金50,000元，洵屬有據。
㈢被上訴人請求賠償裝潢、設備損害（即如附表所示）部分：⒈按民法第423 條明定出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。否則承租人得就出租人主給付義務之不履行，依債務不履行之規定請求損害賠償，或依瑕疵擔保責任之規定行使瑕疵擔保請求權。又按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，亦為民法第216 條第1 項定有明文。
⒉被上訴人主張其支出系爭房屋裝潢、設備費用共771,720 元，因可歸責於上訴人之事由，致系爭房屋之裝潢、設備均遭拆除而受有上開金額之損害等語，上訴人雖否認之。惟查，被上訴人支出如附表項目欄所示之費用等情，業據其提出帳戶明細、統一發票、匯款單、收據等件附卷可稽（見原審卷第31至35、38至40、52至55頁），且被上訴人就其主張委請如附表所示廠商為前開項目工作等節，亦經各該廠商函覆本院屬實（見原審卷第153 、183 、217 、312 、317 至320
頁），上訴人對該等單據暨回函內容亦不爭執其形式上真正（見本院卷第149 頁背面），是被上訴人主張其確有支出如附表所示金額共771,720 元之事實，乃信而有徵，故其請求上訴人賠償裝潢、設備費用損失共771,720 元，為有理由。⒊另如附表所示之項目確係該表所示廠商為上訴人裝潢系爭房屋所為，業經證人曾兆玄證述明確，且有各廠商提出書面單據為證（見原審卷第36、37、41至51、184 、218 、305 至307 、313 至316 頁），堪信為真實。至前開廠商開立報價單等單據之時間在施工前或施工後，係由該等廠商本其自身之考量所為，要難據此認定各該廠商未曾為被上訴人為前開工作；另現場照片及拆除後之照片，僅係記錄拍攝時該拍攝角度所及之景象，自無從僅因該等照片未完整呈現所有商品，即可推定被上訴人無支付該等費用。從而，上訴人辯稱被上訴人實際未支付如附表所示之費用云云，顯屬臆測之詞，洵屬無據。
六、反訴部分得心證之理由：
上訴人主張被上訴人在系爭房屋坐落基地設置水泥地上物，，致上訴人遭國防部起訴而賠償628,034 元，爰依法請求被上訴人給付463,000 元等情，惟為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例意旨參照）。
㈡本件上訴人固主張被上訴人在系爭房屋坐落基地設置水泥地上物，致其賠償國防部628,034 元云云，並舉另案訴訟之地政事務所土地複丈成果圖、另案訴訟原告即國防部政治作戰提出具之書狀、開庭筆錄等件為證（見本院卷第79至89頁）。然觀諸另案判決之內容，乃係就上訴人是否無權占有國防部政治作戰局之土地暨給付相當租金不當得利數額之多寡等事項為判斷，並無認定因被上訴人設置之地上物致上訴人於該訴訟中遭認定為無權占有上開土地。且依國防部政治作戰局之答辯狀記載「上訴人（即本件上訴人）另稱占用系爭土地水泥基地，係取得原房屋事實上處分權後，出租原房屋時為訴外人翁孝任（即本件被上訴人）所鋪設，水泥基地所有權應屬訴外人翁孝任云云。惟上訴人於本件第一審審理時，未曾為此一攻擊防禦之提出…諉屬無由」等內容，顯見另案訴訟中占用土地之水泥地為被上訴人所鋪設及所有一事，僅為上訴人單方面指訴，並未經國防部政治作戰局所主張或經其認同，是難僅憑上開資料遽認上訴人另案所為之賠償係因被上訴人之行為所致。此外，上訴人迄至本件言詞辯論終結，均未提出因可歸責於被上訴人之事由，致其另案遭國防部政治作戰局求償之相關證據資料，本院自無從為有利於上訴人之認定。是上訴人主張被上訴人應賠償463,000 元之損害，即屬無據。
七、綜上所述，本訴部分，被上訴人依解約後回復原狀暨損害賠償之法律關係，請求上訴人給付896,720 元（即租金75,000元＋押租金50,000元＋裝潢設備費用771,720 元），及自104 年2 月13日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此所為請求，則無理由，應予駁回。至反訴部分，上訴人依系爭租約第11條及民法第184 條第1
項、第227 條、第226 條第1 項、第231 條第1 項、第432
條第2 項等規定，請求被上訴人賠償463,200 元，並無理由，應予駁回。從而，原審為被上訴人就本訴判命上訴人給付896,720 元本息，並依職權宣告假執行暨供擔保免為假執行，及就反訴駁回上訴人之訴，於法並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1
第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 5 月 9 日民事第七庭 審判長法 官 徐千惠

法 官 黃愛真

法 官 溫祖明

以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 107 年 5 月 9 日書記官 江昱昇

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│附表 │
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│編│項目 │ 廠商 │於原審卷│
│號│ │ │頁數 │
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│1.│田蒝餐廚設備：103,000元 │ │P.31至34│
│ │ │ │P.319 │
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│2.│設計及拆除、裝潢費用：470,920元 │(1)曾兆玄設計師個人工作室：6萬元 │P.153 │
│ │ ├──────────────────┼────┤
│ │ │(2)菁璞創意設計有限公司：410,920元 │P.312 │
│ │ │ A.拆除費用：89,355元 │ │
│ │ │ B.裝潢費用：321,565元 │ │
├─┼──────────────────┼──────────────────┼────┤
│3.│保全費用：19,000元 │中保科技：9,000元 │P.50 │
│ │ │ │P.183 │
│ │ ├──────────────────┼────┤
│ │ │中興保全：10,000元 │P.51 │
│ │ │ │P.217 │
├─┼──────────────────┼──────────────────┼────┤
│4.│其他散包工程：178,800元 │(1)裝潢工程（祺晟工程行）：84,000元 │P.54上方│
│ │ │ │P.317 │
│ │ ├──────────────────┼────┤
│ │ │(2)水電材料（真的好有限公司）：79,80│P.54下方│
│ │ │ 0元 │P.318 │
│ │ ├──────────────────┼────┤
│ │ │(3)鐵門施工（二五工程行）：15,000元 │P.55 │
│ │ │ │P.320 │
├─┼──────────────────┼──────────────────┴────┤
│合│771,720元 │ │
│計│ │ │
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