106年度簡上字第6號｜民事：返還支票等｜裁判日期：106 年 07 月 26 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　106年度簡上字第6號上　訴　人　金運國際股份有限公司法定代理人　陳銘智訴訟代理人　吳仲立律師被上訴人　吳昇靜訴訟代理人　李仁豪律師上列當事人間請求給付票款事件，上訴人對於中華民國105年11 月15日本院臺北簡易庭104年度北簡字第10482號第一審判決提起上訴，被上訴人減縮訴之聲明並為訴之追加，本院於106年6月14日辯論終結，判決如下：主文上訴駁回。上訴人應再返還面額新台幣壹拾捌萬元，發票人林堃渝，發票日民國一○四年八月五日，票據號碼AC0435323之支票壹紙予被上訴人。第二審訴訟費用新台幣柒萬貳仟肆佰捌拾參元由上訴人負擔。原判決主文第二項減縮為上訴人應給付被上訴人新台幣壹佰萬元及自民國一百零四年六月五日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。事實及理由一、按提起上訴後，訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，民事訴訟法第446條第1項定有明文。上開規定於簡易訴訟第二審程序亦有準用，同法第436條之1第3項亦有明文。被上訴人於原審言詞辯論終結時係請求上訴人返還如附表所示12紙支票，並給付新台幣（下同）118萬元及其中100萬元自民國104年6月5日起至清償日止按年息5％計算之利息，及其中18萬元自104年8月5日起至清償日止按年息5％計算之利息，嗣於本院審理時追加請求上訴人返還發票人林堃渝，發票日104年8月5日，票據號碼AC0435323，面額18萬元之支票1 紙，並減縮請求數額為100萬元及自民國104年6月5日起至清償日止按年息5％計算之利息，經上訴人同意上開追加及減縮（見本院卷第74頁反面），核無不符，應予准許。二、被上訴人主張：被上訴人於民國104年5月27日向上訴人承租上訴人所有之房屋（門牌號碼臺北市○○區○○○路0段000號2樓、2樓之1，下合稱系爭房屋）及車位，系爭租約第8條第1項明確記載係供被上訴人經營補習班使用，並簽訂租賃契約書（下稱系爭租約），被上訴人則簽發並交付上訴人發票日104年6月5日，票據號碼AC0456431，面額100萬元之支票乙紙（下稱押租金支票），用以支付押租金100萬元，及發票人林堃渝，發票日104年8月5日，票據號碼AC0435323，面額18萬元之支票乙紙（下稱稅金支票），用以支付稅金18萬元，暨附表所示面額均為30萬元之支票12紙（下稱租金支票），用以支付第1年每月租金30萬元，其中押租金支票已兌現，稅金支票則尚未提示兌現。上訴人將系爭房屋交付被上訴人後，被上訴人於104年7月取得臺北市建築師公會核發之室內裝修施工許可證（下稱施工許可證），並遞交裝潢施工申請單予系爭房屋之大安鼎極大廈管理委員會（下稱管委會），遭管委會否准裝修申請，並發函通知被上訴人稱倘被上訴人未經管委會許可逕自進行裝修，管委會將報警依法訴追，被上訴人始知大安鼎極大廈（下稱系爭大廈）於98年落成後，區分所有權人與建商聯智建設科技股份有限公司（下稱聯智公司）就系爭大廈2樓用途有爭議，嗣合意將系爭大廈2樓變更為純住宅使用，並經系爭大廈104年7月15日第7屆第1次臨時區分所有權人會議（下稱第1次區權會）決議通過，104年8月9日第7屆第2次臨時區分所有權人會議（下稱第2次區權會）復將系爭大廈2樓變更為純住宅使用之事項，增訂於系爭大廈住戶規約第16條第3項（下稱系爭規約），上開決議及住戶規約均為有效，依公寓大廈管理條例第5條、第15條第1項及系爭規約第16條第3項，上訴人不得將系爭房屋出租作為非住宅使用。詎上訴人明知上情，亦明知被上訴人承租系爭房屋係為商業使用，卻隱瞞上情未告知，仍與被上訴人簽定系爭租約，顯屬詐欺，系爭租約之標的自始客觀給付不能，依民法第246條第1項前段規定，系爭租約無效，被上訴人自得依民法第247條第1項、第113條、第179條規定請求上訴人返還尚未兌現之稅金支票，及租金支票及押租金100萬元。又縱系爭租約非無效，上訴人明知系爭大廈區分所有權人會議於98年10月20日即已決議系爭大廈2樓限住宅使用，卻故意隱瞞上情詐欺被上訴人，致被上訴人陷於錯誤而締結系爭租約，致無法取得管委會裝潢施工之同意，自屬可歸責於上訴人之給付不能，被上訴人雖向管委會溝通爭取裝修，仍未獲准許，上訴人不僅未排除管委會對被上訴人之阻撓，亦未盡力促進修改系爭規約，使被上訴人得以系爭房屋作為營業使用，反要求被上訴人違反住戶規約及上開決議，強行裝修並營業，上訴人顯未履行民法第423條所定出租人之保持義務，致被上訴人無法依系爭租約之約定就系爭房屋為使用、收益，亦為給付不能，被上訴人亦得依民法第 226條第1項、第256條規定解除系爭租約，或依民法第436條準用第435條第2項規定終止契約，並依民法第179條、第259條第1款、第2款規定請求上訴人返還租金支票、稅金支票及押租金100萬元。被上訴人業以104年8月20日台北長春路郵局2071號存證信函通知上訴人解除或終止系爭租約，104年8月27日生效，爰依上開規定請求判命上訴人返還租金支票、稅金支票予被上訴人，並給付被上訴人100萬元及自104年6 月5日起至清償日止按年息5％計算之利息。三、上訴人則以：㈠、兩造於104年5月27日簽訂系爭租約，系爭大廈第2次區權會係於104年8月9日決議增訂系爭大廈僅得為純住宅使用之住戶規約，是兩造簽訂系爭租約時，住戶規約並無系爭大廈僅得供純住宅使用之規定，且依臺北市政府都市發展局所核發之使用執照記載，其用途為一般事務所，依法可作為登記公司或申請合法補習班使用，系爭房屋自可作為補習班使用，上訴人實無隱瞞或詐欺被上訴人之情事。且上訴人已將系爭房屋之鑰匙交付被上訴人，被上訴人並已取得室內裝修施工許可證，上訴人業依民法第423條規定交付被上訴人合於所約定使用收益之租賃物，自無自始給付不能或嗣後給付不能之情事。㈡、系爭房屋為上訴人專有，依公寓大廈管理條例第4條第1項、第15條規定之反面解釋，專有部分之區分所有權人，只要依使用執照所載用途使用、收益、處分專有部分，且未違反法令，便可排除他人干涉，管委會及規約均無權制止或干涉。又依同條例第23條規定，規約不得侵犯專有部分法律上得行使之權利。系爭房屋核准之用途為一般事務所，依法自可作為登記公司或申請合法補習班使用，上訴人就系爭房屋為如何之使用，或出租給第三人為如何之使用，只要符合法令，未妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，即得使用，非系爭大廈區分所有權人、管委會或大廈規約得任意限制。第1次區權會決議及第2次區權會通過增訂住戶規約第16條第3項之決議，未經上訴人同意，擅自變更使用執照所載用途，侵害上訴人專有部分所有權，違反前揭法條規定，參照內政部85年5月25日台內營字第8572695號函釋內容，上開決議依民法第56條第2項規定應屬無效，且住戶規約第16條第3項之修訂違反都市計畫法及建築法等規定，亦經臺北市政府發函指陳為無效，管委會自無理由拒絕被上訴人進場裝潢，被上訴人本應不予理會，況管委會除書面駁回被上訴人裝潢施工申請外，無任何具體妨害被上訴人進場裝潢之行為，亦無第三人就系爭房屋主張任何權利，上訴人並多次向被上訴人重申上開決議不合法，倘被上訴人進場裝潢時遭受阻撓，上訴人將出面協助處理，如因此受有損害，亦承諾予以補償，被上訴人不願嘗試，自始至終均未為任何裝潢施工行為，怠於行使承租人權利，亦未對管委會之限制提出異議，上訴人無從協助被上訴人排除阻礙，並無不履行出租人義務之情事，被上訴人終止或解除系爭租約均不合法。四、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命上訴人應返還租金支票予被上訴人，並應給付被上訴人118萬元，及其中100萬元部分自104年6月5日起至清償日止按年息5％計算之利息，18萬元部分自104年8月5日起至清償日止按年息5％計算之利息，並分別為假執行及免為假執行之宣告。被上訴人就其敗訴部分未提起上訴而確定，但於本院追加請求上訴人返還稅金支票，並減縮請求數額為100萬元及自104年6 月5日起至清償日止按年息5％計算之利息。上訴人就其敗訴部分不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人於第一審及假執行之聲請均駁回。被上訴人答辯聲明為：上訴駁回。被上訴人追加聲明：上訴人應再返還被上訴人發票人林堃渝，發票日104年8月5日，票據號碼AC0435323，面額18萬元之支票1紙。上訴人就被上訴人上開追加聲明部分則答辯聲明：追加之訴駁回。五、經查，系爭房屋之使用執照就地上2層登記用途為一般事務所，被上訴人於104年5月27日向上訴人承租系爭房屋及車位，供被上訴人經營補習班使用，並簽訂系爭租約，被上訴人則簽發並交付上訴人面額100萬元之押租金支票，面額18萬元之稅金支票，暨面額均為30萬元之租金支票，分別用以支付押租金100萬元、稅金18萬元，及第1年每月租金30萬元，其中押租金支票已兌現，稅金支票則尚未提示兌現。上訴人將系爭房屋交付被上訴人後，被上訴人於104年7月取得臺北市建築師公會核發之施工許可證，並遞交裝潢施工申請單予系爭大廈管委會，惟遭管委會否准裝修申請。又系爭大廈 104年7月15日第7屆第1次臨時區分所有權人會議（即第1次區權會）決議系爭大廈僅得作為住宅使用，決議駁回被上訴人裝修申請，104年8月9日第7屆第2次臨時區分所有權人會議（即第2次區權會）復於住戶規約增訂第16條第3項：「本大安鼎極大廈各區分所有權人及住戶應以純住宅為本大廈使用用途，不得自行、出租或使他人以非住宅之用途來使用本大廈（包括但不限於不得用於營業或其他營利／商業用途）。」。嗣被上訴人以104年8月20日台北長春路郵局2071號存證信函請求上訴人於函到5日內提供管委會同意被上訴人以系爭房屋作為補習班使用之書面證明，逾期即依法解除或終止系爭租約，不另函告，104年8月21日送達上訴人，上訴人逾期未提出上開書面證明等情，有系爭租約、支票、短期補習班立案證書、管委會函、公告、施工許可證、第1次及第2次區權會會議紀錄、住戶規約、存證信函、掛號郵件收件回執、使用執照、住戶裝潢施工管理辦法同意書、施工申請單、施工人員名冊、裝潢施工承諾書、切結書影本等資料在卷可稽（見原審卷㈠第10-24、28-30、38-40、71-75、 109-113、142-157頁），且為兩造不爭執，應堪信實。六、兩造之爭點及論述：被上訴人主張上訴人簽訂系爭租約時，明知系爭房屋僅得作為純住宅使用，仍出租供被上訴人經營補習班，系爭租約自始客觀給付不能，依民法第246條第1項前段規定為無效。又上訴人違反民法第423條規定之出租人義務，致被上訴人無法依系爭租約之目的就系爭房屋為使用收益，因可歸責於上訴人之事由致給付不能，被上訴人得依民法第226條第1項、第256條或依民法第436條準用第435條第2項規定解除或終止系爭租約。被上訴人業以104年8月20日台北長春路郵局2071號存證信函解除或終止系爭租約，依民法第113條、第226條第1項、第179條、第259條第1款、第2款等規定請求上訴人返還稅金支票、租金支票，並給付被上訴人100萬元本息等語，為被上訴人否認，並以上開情詞置辯。是本件應審究為：㈠系爭房屋是否於系爭租約簽訂時即不得作為補習班使用，致給付標的自始客觀給付不能而無效？㈡如否，上訴人於系爭租約簽訂後是否未使系爭房屋得作為補習班使用而違反出租人義務致給付不能？茲分析述如下：㈠、系爭房屋是否於系爭租約簽訂時即不得作為補習班使用，致給付標的自始客觀給付不能而無效？按民法第246條第1項前段規定以不能之給付為契約標的者，其契約無效。該項所稱之「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效（最高法院87年度台上字第281號判決意旨參照）。經查，原告主張系爭大廈於98年落成後，區分所有權人與聯智公司就系爭大廈2樓用途發生爭議，而合意將系爭大廈2樓變更為純住宅使用，系爭房屋於系爭租約簽訂時不能作為補習班經營使用，系爭租約之標的自始客觀給付不能等語，並提出系爭大廈區分所有權人99年10月21日公平會申訴補充理由書續狀、聯智公司98年11月12日函文影本等為憑（見原審卷㈠第25-27頁）。惟依原告提出之公平會申訴補充理由書續內容可知，住戶陳美滿等人因交屋後發現系爭大廈2樓主要用途登記為一般事務所，與聯智公司銷售文案強調系爭大廈為純住宅之內容不符，遂向行政院公平交易委員會（下稱公平會）申訴聯智公司涉有廣告不實。而依聯智公司前開函文說明二、「本公司同意配合事項如下：⒈二樓用途由一般事務所變更為住宅使用，並慎選未來購買對象（此作業以委託建築師收集相關資料文件整理，必要時需請全體區分所有權人簽署同意）。」，參以證人陳美滿即系爭大廈管委會前主委於原審到庭結證稱：「買的時候完全不知道系爭大廈二樓在使用執照上的用途是記載為一般事務所，聯智公司強調是純住宅，辦完交屋搬進去才知道2樓是住商。聯智公司有答應要變更使用執照用途，然後就一直在訴訟，在其擔任主委任內均未出面溝通處理等語（見原審卷㈡第13頁至同頁反面），可知聯智公司雖以上開函文向系爭大廈管委會承諾辦理變更，但迄今未實際辦理變更登記，縱聯智公司與系爭大廈區分所有權人有將系爭大廈地上2層用途變更為住宅之合意，系爭房屋二樓之用途於使用執照變更登記或住戶規約修正前，仍得作為一般事務所使用，系爭房屋於系爭租約104年5月27日簽訂時客觀上並無不得作為經營補習班營業使用之情事存在。至系爭大廈第1次、第2次區權會分別於系爭租約簽訂後之104年7月15日及104年8月9日始召開，無論上開會議效力如何，均不影響系爭租約之效力。從而，被上訴人主張上訴人隱瞞系爭房屋不得作為商業使用之事實，詐欺被上訴人簽定系爭租約，系爭租約因標的自始客觀給付不能而無效，依民法第247條第1項、第113條、第179條規定請求上訴人返還稅金支票、租金支票及押租金100萬元本息云云，洵屬無據。㈡、上訴人於系爭租約簽訂後是否未使系爭房屋得作為補習班使用而違反出租人義務致給付不能？ ⒈按出租人以合於所約定使用收益之租賃物交付承租人後，不僅須消極的不妨礙承租人使用收益，且須積極的在租賃關係存續中，保持其合於約定使用收益之狀態，此觀民法第423 條之規定自明。故租賃物在租賃關係存續中，受有妨害，致無法為圓滿之使用收益者，不問其妨害係因可歸責於出租人之事由或由於第三人之行為而生，亦不問其為事實上之侵害或權利之侵害，出租人均負有除去之義務，以保持租賃物合於約定使用收益之狀態。此項義務，為出租人之主給付義務，如出租人交付之租賃物，不合於約定之使用目的或於租賃關係存續中未保持合於約定使用、收益之狀態者，即與債之本旨不符（最高法院77年度台上字第2369號、86年度台上字第3490號、98年度台上字第222號判決意旨參照）。又租賃契約固不以雙方約定租賃物供特定用途為必要，然若契約當事人雙方已約定租賃物係供作特定之用途時，則該約定即成為租賃契約內容之一部分。系爭租約第8條第1項約定：「本房屋僅供承租人申請合法補習班項目使用」，已載明被上訴人承租之目的係以系爭房屋作為補習班營業使用，上訴人於租賃關係存續中，除現實上提供系爭房屋供被上訴人使用外，亦負有使被上訴人得進入裝潢，以達其營業目的使用收益之狀態。依此，倘上訴人無法使管委會同意被上訴人進入系爭房屋裝修，且可供經營補習班使用，被上訴人以系爭房屋供經營補習班使用之契約目的即無法達成，不能認上訴人已盡民法第423條所定出租人保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務。經查： ⑴、上訴人將系爭房屋交付被上訴人後，被上訴人雖於104年7月取得施工許可證，惟於遞交裝潢施工申請單向管委會提出申請後，管委會先於104年7月9日函知被上訴人，系爭房屋僅供住宅使用，要求被上訴人提出切結書說明是否為供私人住宅使用，如有其他用途，應另提詳細書面說明及合規證明，系爭大廈區分所有權人復於104年7月15日召開第1次區權會，以被上訴人所提裝修許可證之領證人為艾力文化事業股份有限公司（下稱艾力公司）、承諾書未經被上訴人本人用印、申請書載明有設辦公室等營業/商業用途，不符系爭大廈純住宅之使用用途，而決議駁回被上訴人之裝修申請，管委會並於104年7月20日函知被上訴人：「吳昇靜檢附之室內裝修施工許可證之領證人為艾力文化事業股份有限公司，故申請人並無法令所要求之室內裝修施工許可證；其所檢附之裝潢施工承諾書並非吳昇靜本人簽名也沒有用印；其申請書表所附文件顯示有設辦公室等營業商業用途，不符合本大廈為純住宅使用用途及區分所有權人第七屆第一次臨時區分所有權人會議之決議，其申請不合法令及本大廈規定故不予許可並駁回申請.. .。」、「以上通知請查照，台端申請不合法規，如未經過本大廈管委會許可即進行裝修者將報警處理並依法追訴。」等語，告知被上訴人不同意其裝修申請之情，同時告以倘未經管委會許可逕自進行裝修，將報警依法訴追。系爭大廈區分所有權人繼而於104年8月9日召開第2次區權會增訂住戶規約第16條第3項：「本大安鼎極大廈各區分所有權人及住戶應以純住宅為本大廈使用用途，不得自行、出租或使他人以非住宅之用途來使用本大廈（包括但不限於不得用於營業或其他營利／商業用途）」，明訂系爭房屋不得供營業或其他營利、商業用途等情，有上開函文及會議紀錄在卷可稽（見原審卷㈠第23、28-29、30、71頁），參以證人陳美滿於原審審理時結證稱：被上訴人於104年6、7月期間多次向管委會請求進入系爭房屋裝修，林先生（即林堃渝）跟管委會溝通好幾次，被上訴人有一些申請裝修的資料，私下聊才知道要供營業用，管委會有告知系爭大廈是純住宅，不准被上訴人進入裝修，伊有告知被上訴人如果強行進入裝修，管委會有方法處理，忘記有沒有說要報警，但管委會的態度就是不准被上訴人進入裝修，因為聯智公司有答應讓系爭大廈變成純住宅等語（見原審卷㈡第12頁至第13頁反面）。證人林堃渝即被上訴人之配偶於原審到庭結證稱：被上訴人與上訴人於104年5月27日簽約後，伊即與管委會聯繫瞭解如何提出室內裝潢的申請，於104年7月2日將申請書送管委會審查，104年7月8日管委會正式回絕申請，從104年7月2日開始，至少與管委會主委溝通超過7次，發現管委會認為系爭大樓的使用只限於純住宅，而不能做任何商業用途，溝通過程中，主委陳美滿有提到，如被上訴人進行裝修，管委會會採取法律行動，要求回復原狀。被上訴人收到管委會拒絕申請的函文後，電詢建築師及建管處關於申請名稱不符合室內裝修的領證人，建管處的回覆是只要是房東同意，任何人都可以提出裝潢申請，又因以後的補習班立案是會使用艾力公司附設補習班，所以提出的申請都是合法的，被上訴人至少兩次與管委會主委討論上開問題，但主委明確告知，不論被上訴人用任何名義申請，結果都是不能做商業使用，絕對不會同意申請等語（見原審卷㈡第14頁至第15頁反面），足認管委會雖以裝修許可證之領證人為艾力公司、承諾書未經被上訴人本人用印、系爭大廈僅得供住宅使用等原因拒絕被上訴人之裝修申請，惟領證人名義人與承租人不一致，及被上訴人未用印等，均屬可輕易補正之事項，管委會拒絕被上訴人裝修申請之實際理由為不同意系爭房屋供營業使用，不論被上訴人以何人名義取得裝修許可證，是否完成用印，管委會均不會同意被上訴人以系爭房屋供營業使用。則被上訴人因住戶規約第16條第3項規定系爭房屋不得作為營業使用，未能取得管委會之同意進行裝修，致無法依系爭租約之契約目的就系爭房屋為使用收益，顯見被上訴人就系爭房屋之使用收益已遭第三人妨害，參照上開說明，不論該妨害是否可歸責上訴人，亦不問為事實上之侵害或權利之侵害，上訴人均應積極保持系爭房屋合於約定使用收益之狀態，亦即上訴人應積極促使區分所有權人同意系爭房屋作為補習班使用、修訂住戶規約，使管委會同意被上訴人進行裝修等，始得謂已盡除去妨害之義務。上訴人雖另以第1次區權會及第2次區權會通過增訂住戶規約第16條第3項之決議，未經上訴人同意，擅自變更使用執照所載用途，侵害上訴人專有部分所有權，應屬無效，管委會不得拒絕被上訴人進場裝潢，被上訴人應不予理會，逕自進行裝潢云云。惟按住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。公寓大廈管理條例第15條定有明文。系爭大廈住戶規約形式上既由區分所有權人會議決議增訂住戶規約第16條第3項，規定系爭大廈為純住宅，2樓區分所有權人或承租人均不得作為商業使用，則無論第1次區權會及第2次區權會決議之效力如何，於上開決議經法院確認無效或撤銷前，住戶規約第16條第3項經區分所有權人會議刪除或修改前，全體區分所有權人仍有遵守之義務，上訴人除依法定程序變更、刪除或修改外，不得要求被上訴人違反上開決議、住戶規約及管委會之決定，強行裝潢，經營補習班。至上訴人所提台北市建築管理工程處（下稱建管處）104年9月16日北市都建寓字第10469171000號函說明一、僅引用公寓大廈管理條例第4條規定，說明二、亦僅敘明應否向該處報備之規定，並未就上開決議及住戶規約修正為任何適法性之判斷，上訴人稱建管處認定上開決議及住戶規約修正無效，自乏憑據。 ⑵、證人陳美滿另證稱：伊擔任主委期間，上訴人公司有一個叫秀霞的打電話說要管委會同意被上訴人進入裝潢，伊告稱不行，因為上訴人公司當初答應的就是純住宅，不記得其他陳述，因為對方就是一直說，伊無法接話。至伊擔任主委以前，則不清楚上訴人有無與管委會溝通等語（見原審卷㈡第12頁至同頁反面）。證人林堃渝則證稱：104年7月8日收到管委會的回絕後，陸續與主委溝通不被允許的原因，發現管委會認為系爭大樓的使用只限於純住宅，而不能做任何商業用途，主委提醒被上訴人需要請房東出面跟他們做溝通，於是從104年7月8日至22日之間，被上訴人持續將管委會的意見反應給鄧瑞玲（即聯智公司副總或董事長）及陳銘智（上訴人董事長），並明確告訴他們原訂104年7 月15日進行裝修的工程需要停止，因為管委會告知如果強行施工，會有警衛阻止，並報警處理，但鄧瑞玲與陳銘智堅持要被上訴人強行進入，不要遵循管委會的要求，才能夠協助。如果管委會使用警衛或其他行為阻止，他們的律師建議以妨礙自由對抗管委會。陳銘智明白表示如果被上訴人強行進入受阻，就會出面，並稱如被上訴人有損失，可以協助與管委會訴訟。但被上訴人是做商業使用，如果使用過程中與管委會發生衝突，日後就算開始營運，也沒有辦法向學生及家長保證在系爭房屋有持續學習的機會。被上訴人將此困境一再向陳銘智、鄧瑞玲提出，要求他們出面協調，他們的回覆是如果沒有發生衝突，他們沒有立場協助等語（同卷第14-16頁）。參以上訴人關於管委會無理由拒絕被上訴人進場裝潢，被上訴人本應不予理會，且管委會除書面駁回被上訴人裝潢施工申請外，無任何具體妨害被上訴人進場裝潢之行為，亦無第三人就系爭房屋主張任何權利，上訴人並多次向被上訴人重申上開決議不合法，倘被上訴人進場裝潢時遭受阻撓，上訴人將出面協助處理，如因此受有損害，亦願意予以補償，被上訴人自始至終均未為任何裝潢施工行為，怠於行使承租人權利，亦未對管委會之限制提出異議，上訴人無從協助被上訴人排除阻礙等抗辯，足認上訴人不僅未協助被上訴人排除不能依系爭租約就系爭房屋為使用收益之障礙，反要求被上訴人忽視區分所有權人之決議及管委會否准裝修申請之決定，承擔遭法律訴追之風險，強行進入系爭房屋裝潢，再以刑事手段對抗，協助興訟，難認上訴人已提供合於約定使用收益之租賃物予被上訴人，上訴人此部分抗辯，自屬無稽。 ⑶、綜上，被上訴人因住戶規約第16條第3項規定系爭房屋不得作為營業使用，而未能取得管委會之同意進行裝修，致無法依系爭租約之契約目的就系爭房屋為使用收益，就系爭房屋之使用收益已遭第三人妨害，上訴人未除去上開給付障礙，積極保持系爭房屋合於約定使用收益之狀態，難認已盡民法第423條所定出租人保持租賃物合於約定使用收益狀態之義務。 ⒉次按，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害，並得解除契約，民法第226條第1項、第256 條定有明文。又給付之障礙雖可得除去而未除去前，給付仍屬不能，且依社會通常觀念，如屬給付不能，即不問該給付不能之為主觀或客觀原因而異其效果，故民法第226條所定給付之情形，應不限於客觀上給付不能，因之債權人依民法第256條規定，以債務人之給付有同法第226條之情形而解除契約時，亦不以客觀上給付不能為限（最高法院85年度台上字第1389號判決意旨參照）。又繼續性之契約已開始履行者，為免徒增法律關係之複雜，如無因嗣後之債務不履行情事，使契約關係溯及消滅之必要，原則上雖應以終止之方法消滅其契約關係，惟究不得因此即謂已履行之繼續性契約，當事人均不得行使解除權。於繼續性質之租賃契約，民法債編「租賃」，就承租人之終止權，固已有特別規定，但在出租人依約交付合於債之本旨之租賃物與承租人前，承租人要非不得依法行使解除權，以解除租賃契約（最高法院102年度台上字第1447號判決意旨參照）。查上訴人雖已將系爭房屋交付被上訴人，惟被上訴人因住戶規約第16條第3項規定系爭房屋不得作為營業使用，而未能取得管委會之同意進行裝修，就系爭房屋之使用收益已遭第三人妨害，上訴人未盡民法第423條所定出租人保持租賃物合於約定使用收益狀態之主給付義務，已如前述。而上開給付障礙雖可透過修改規約或取得管委會同意而除去，惟於未除去前，給付仍屬不能，且可歸責於上訴人，被上訴人自得依民法第226條第1項、第256條規定解除系爭租約。是被上訴人以104年8月20日台北長春路郵局2071號存證信函通知上訴人自收受存證信函時起5日內提供管委會同意被上訴人以系爭房屋作為補習班使用之書面證明，逾期即解除系爭租約，上訴人於104年8月21日收受上開存證信函，未於期限內提供管委會同意系爭房屋作為補習班使用之書面證明，管委會亦未同意被上訴人進行裝修，系爭租約自104年8月27日即已合法解除。從而，被上訴人依民法第259條第1款、第2款、第179條規定請求上訴人返還稅金支票、租金支票及給付100萬元本息，為有理由，應予准許。㈢、至被上訴人另依民法第436條準用第435條第2項規定終止契約部分，系爭租約自104年8月27日已經被上訴人合法解除，即無再就被上訴人得否依上開規定終止系爭租約之必要，併此敘明。七、綜上而論，系爭租約業經被上訴人合法解除，被上訴人依民法第259條第1款、第2款、第179條規定請求上訴人返還稅金支票、租金支票，並給付上訴人100萬元及自104年6月5日起至清償日止按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，原審就被上訴人請求上訴人返還如附表所列租金支票及給付100萬元本息部分為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，於法並無不合。上訴人提起本件上訴，指摘原審判決不當，聲明廢棄改判，為無理由，應予駁回。又被上訴人於本院追加請求上訴人返還發票人林堃渝，發票日104年8月5 日，票據號碼AC0435323，面額18萬元之支票1紙部分，亦為有理由，應予准許，爰由本院判決如主文第二項所示。另被上訴人已減縮請求給付之本息，茲諭知如主文第四項所示。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，附此敘明。九、據上論結，本件上訴為無理由，被上訴人追加之訴為有理由。依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國 106 年 7 月 26 日民事第八庭審判長法官鄭佾瑩法官賴淑芬法官邱蓮華以上正本係照原本作成。如不服本判決，僅得以適用法規顯有錯誤為理由逕向最高法院提起上訴，但須經本院之許可。並應委任律師為訴訟代理人。中華民國 106 年 7 月 26 日書記官鄭舒方【附表】 ┌─────┬──────┬───┐ │ 支票號碼 │ 發票日 │ 金額 │ ├─────┼──────┼───┤ │AC0456433 │104年9月5日 │30萬元│ ├─────┼──────┼───┤ │AC0456434 │104年10月5日│30萬元│ ├─────┼──────┼───┤ │AC0456435 │104年11月5日│30萬元│ ├─────┼──────┼───┤ │AC0456436 │104年12月5日│30萬元│ ├─────┼──────┼───┤ │AC0456437 │105年1月5日 │30萬元│ ├─────┼──────┼───┤ │AC0456438 │105年2月5日 │30萬元│ ├─────┼──────┼───┤ │AC0456439 │105年3月5日 │30萬元│ ├─────┼──────┼───┤ │AC0456440 │105年4月5日 │30萬元│ ├─────┼──────┼───┤ │AC0456441 │105年5月5日 │30萬元│ ├─────┼──────┼───┤ │AC0456442 │105年6月5日 │30萬元│ ├─────┼──────┼───┤ │AC0456443 │105年7月5日 │30萬元│ ├─────┼──────┼───┤ │AC0456445 │105年8月5日 │30萬元│ └─────┴──────┴───┘

臺灣臺北地方法院106年度簡上字第6號

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