106年度訴字第1506號｜民事：返還價金｜裁判日期：107 年 06 月 22 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1506號原　　　告　侯立偉被　　　告　國賓環保科技有限公司法定代理人　賈忠義上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107年5月30日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新台幣柒拾陸萬肆仟壹佰叁拾捌元，及自民國一百零六年八月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用（除減縮部分外）由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新台幣貳拾伍萬伍仟元供擔保後，得假執行。但被告如以新台幣柒拾陸萬肆仟壹佰叁拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。查本件原告原起訴時係主張依兩造所簽立之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第9條第1款約定解除系爭契約，並聲明請求：「被告應返還原告新臺幣（下同）210萬元及自民國105年3月14日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。」（見本院卷第5頁至背面）；嗣變更追加依民法第184條第1項前段、第227條第1項及第2項規定為請求，而捨棄解除契約之主張，並更正聲明為：「被告應給付原告110萬元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。願供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第108至110頁），核原告所為屬訴之追加及變更，與原訴均係基於原告依系爭契約向被告購買之停車位，因屬違建無法使用而生損害之事實，其基礎事實同一，且原告所為聲明變更部分核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前開法條，並無不合，應予准許。二、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；上開規定於有訴訟代理人時不適用之；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達他造，民事訴訟法第170 條、第173 條、第175 條第1 項、第176 條分別定有明文。查原告之法定代理人原為賈文翔，嗣於本件訴訟繫屬中變更為賈忠義，並經原告於107年2月12日具狀聲明由新任法定代理人賈忠義承受訴訟，核與前揭規定相符，應予准許。三、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條所列各款之情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體方面：一、原告主張：㈠兩造前於99年11月8日簽訂系爭契約，約定由原告以210萬元向被告買受位於台北市○○區○○路○段00號之1潤泰安和生活館地下室停車場（下稱系爭停車場）如附表所示之平面式車位乙位（下稱系爭車位），並選定其中地下三層編號第19號之車位使用。被告於簽訂系爭契約前，即已將系爭停車場之116個機械式停車位改建為76個平面式車位，而以平面式車位之價格出售予原告，兩造並於99年12月19日簽立分管協議書（下稱系爭分管協議）。詎被告將系爭車位交付予原告使用後，系爭車位竟遭臺北市政府建築管理工程處以系爭停車場設備由116個機械式停車位變更為76個平面式停車位未經合法申請及改建後停車位不符建物消防相關法規（如高度不合、無逃生相關設施等）為由，而於105年3月14日將系爭車位列管為違建，並告知預計於106年3月22日予以強制拆除，致使原告無法使用系爭車位。㈡兩造於簽訂系爭契約及分管協議時，被告並未告知系爭車位係違法車位，若原告知悉系爭車位之違法性，當不會購入。被告經營不動產投資、買賣多年，自應熟知建物消防法規，然被告竟未告知系爭車位有前開不符法令之事實，實已違反系爭契約第4條第4項約定。又原告係向被告買受平面式車位，然因被告於將系爭車位由機械式改建為平面式時，怠於向主管機關辦理變更，其設置亦不符合消防法規，致使系爭車位成為不合法車位而遭主管機關禁止使用，需強制拆除或由76個平面式車位回復為116個機械式車位始得使用，被告交付之系爭車位顯有瑕疵，而有不完全給付之情，且該不完全給付係肇因於可歸責被告之事由，已無法補正，原告自得依民法第227條第1項規定，依關於給付不能之規定行使權利及同條第2項規定，請求被告賠償因而所生之損害。又被告前開行為，可認具有過失，致侵害原告對系爭車位之所有權及使用權，依民法第184條第1項前段規定，被告亦應負損害賠償之責。茲就原告所受損害分述如下：⑴於回復為116個機械式車位後，原告得使用之車位面積變小，停車等待時間變長，致原告受有平面式車位與機械式車位差價損失部分：參照台北市停車位價格表，於103年、104年大安區平面車位及機械式車位差價取其平均值為155.25萬元【計算式：（122.3萬＋188.2萬）÷2=155.25萬元，103年差價為122.3萬(259 萬-136.7萬=122.3萬)、104年差價為188.2萬（302.5萬 -114.3萬=188.2萬）】、⑵於回復116個機械式車位期間，原告無法使用系爭車位，須另外承租停車位，自費租賃車位損失4萬元（計算式：2,500元16個月，即106年1月至107 年5月，每月租賃費用2,500元）。上開損失合計159.25萬元，考量不動產買賣價金之變動性，請求總損害賠償為110萬元。為此，原告爰依民法第184條第1項前段、第227條第1項及第2項規定（請求擇一判決）提起本訴等語。並聲明：⒈ 被告應給付原告110萬元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。二、被告未於最後言詞辯論期日到庭，惟曾提出答辯狀辯稱：原告於99年11月間向伊購置系爭車位，伊業已依約辦理所有權移轉並將買賣標的點交於原告，並經伊收受買賣價金，雙方基於系爭契約之權利義務已履行完畢。又當時伊有告知原告系爭車位原係機械式車位，為使車位可安全使用及考量便利性，經全體區分所有權人同意，始改為平面式車位，原告並於簽訂系爭契約後，配合辦理車位之修改而簽立系爭分管協議。伊當時並不知系爭車位不能變更，修改後始知有法規的限制。再者，本件兩造係委任住商不動產公司，透過其專業的產權審核及流程控管而完成不動產交易，關於產權調查及使用情形當於交易過程中明確告知，並依該公司所擬定之定型化契約而簽訂系爭契約，觀諸系爭契約第4條第4項約定「若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由甲方（即原告）自行承擔風險」，伊既已依約交付系爭車位予原告，原告已合法取得系爭車位所有權及使用權，其自99年至106年間使用系爭車位，當可查知使用上有何風險，自不得因其後行政機關之行政處分，即為本件之主張，其後相關法令之風險，本當由原告負擔等語。三、原告主張被告交付予伊之系爭車位為不合法車位，被告於將系爭停車場之116個機械式停車位改建為76個平面式車位時，因怠於向主管機關辦理變更，且設置亦不符合消防法規，致使系爭車位遭列管為違建而禁止使用，被告交付之系爭車位顯有瑕疵，而有給付不完全之情，且給付不完全係可歸責於被告，被告之行為可認具有過失，致侵害原告對系爭停車位之所有權及使用權，伊自得依民法第227條第1項、第2項及第184條第1項前段規定，請求被告賠償110萬元等語，惟為被告所否認，並執前詞為辯。經查：㈠系爭停車場原領有85使字第548號使用執照，其原核准汽車用昇降機2組及機械停車設備116台，其後系爭停車場經全體區分所有權人同意變更為76個平面式車位使用，變更後原告為向被告買受系爭停車場車位使用，遂於99年11月8日與被告簽訂系爭契約，約定由原告以210萬元向被告買受系爭車位，原告原選定系爭停車場地下三層下層編號2號之平位車位，其後兩造以車位位置變更協議書，協議變更原告買受車位為同層上層編號19號車位，並於99年12月19日簽訂系爭分管協議。而原告已給付系爭契約買賣價金予被告，被告亦將系爭車位所有權移轉並交付使用。嗣臺北市政府都市發展局（下稱都發局）以系爭停車場未依法申領使用許可證，違反建築法第77條之4第2項規定為由，以103年1月29日北市都建字第10365061400號函限期15日內改善，後再以103年4月11 日北市都建字第10366088208號裁處書，依建築法第95條之2規定，裁處原告5,000元罰鍰。另臺北市建築管理工程處於105年3月14日認定臺北市○○區○○路○段00號地下三層（夾層）係屬違建，並預定於106年3月22日強制拆除等節，有都發局103年4月11日北市都建字第1036608820J號函及第00000000000號裁處書、臺北市建築管理工程處罰金罰鍰及怠金繳款書、系爭契約、臺北市大安地政事務所土地所有權狀、建物所有權狀、違建查報專區案件明細表、系爭分管協議、安和潤泰生活館停車場平面圖、車位位置變更協議書等件附卷為憑（見本院卷第19至22頁、第27至35頁、第51至53頁、第56至57頁、第70至72頁），堪信屬實。足認原告於購買系爭車位時即知該車位係由機械式車位變更為平面式車位，而原告所買受者為平面式車位。㈡原告主張被告交付予伊之系爭車位為不合法車位，被告於將系爭停車場之116個機械式停車位改建為76個平面式車位時，未向主管機關辦理變更，且設置亦不符合消防法規，致使系爭車位遭列管為違建，被告交付之系爭車位有瑕疵，而有給付不完全之情，且可歸責於被告等語，被告雖不爭執系爭停車場變更為平面式車位不符現行法規（見本院卷第68頁背面），惟辯稱當時並不知不能變更，修改後始知有法規的限制云云，經查： ⒈本件系爭停車場機械停車設備使用許可證於101年12月18日即屆期，且設備管理人未依建築法相關規定申請安全檢查，都發局業已裁罰在案。倘機械停車116位欲變更為76位平面停車位，應依建築法第73條第2項相關規定申請變更使用執照；惟查系爭停車場於99至103年間，並未有變更使用執照之核准紀錄等情，經都發局於107年5月18日以北市都建字第10734547800號函函覆本院在卷（見本院卷第176頁）。再按建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。建築法第73條第2項定有明文。可知被告將系爭車位由機械式車位變更成平面式車位應申請變更使用執照，系爭車位始能成為合法之停車位，惟本件被告於將116個機械式車位更改為76個平面式車位時，其未經核准變更，即逕自更改為平面式車位。而系爭車位復經臺北市建築管理工程處認定係屬違建而擬強制拆除，並經都發局裁處原告5,000元罰鍰等節，已如前述，堪認系爭車位係屬不合法之停車位。⒉依系爭契約第4條第4項約定：「買賣標的如有未依法申請或與現行法令不合之增建、加蓋部分，乙方（即被告）應誠實明示或告知。若在簽約後至交屋前被通知須拆除（或被拆除）者，甲（即原告）乙雙方同意得按估價師事務所就拆除部份辦理鑑價，減少買賣價金；若在交屋後被通知須拆除（或被拆除）時，則由甲方自行承擔風險。但乙方在交屋前已收到相關單位之查報、拆除通知而未告知者，乙方除須按上述鑑價原則減少價金外，亦須負擔鑑價費用及損害賠償責任。」觀之，被告就系爭車位如有未依法申請或與現行法令不符之增建、加蓋部分，約明有誠實告知之義務，至於第4條第4項後段關於風險承擔責任歸屬之約定，觀該條約定前後文義，可知係指在被告盡告知義務之前提下，簽約後至交屋前被通知需拆除者，被告同意減少買賣價金，交屋後被通知需拆除者，由原告自行承擔遭拆除之風險。惟本件被告並未告知原告系爭車位有未經合法申請變更使用執照之瑕疵，即不適用第4條第4項後段關於風險承擔責任歸屬之約定。被告辯稱其已依約交付系爭車位予原告，依系爭契約第4條第4項約定，原告應自行承擔風險云云，自不足採信。原告於購買系爭車位時雖知悉該車位係由機械式車位變更為平面式車位，惟並不知悉系爭車位為不合法之車位，揆諸前開說明，被告出售系爭車位時，除原告知悉有不合法之情事或同意外，自應給付符合建築法規規定之合法停車位，始能認其已依債務之本旨為給付。 ⒊按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利，民法第227 條第1項定有明文。而所謂之不完全給付，係指債務人向債權人或其他有受領權人提出之給付，不符合債務本旨而言，其型態有瑕疵給付及加害給付兩種（最高法院101年度台上字第1159號判決參照）。又買賣標的物如係特定物，於契約成立「前」已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，而買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院103年度台上字第2631號判決意旨參照）。查本件被告依約既有提供合法停車位予被告之義務，然因其未辦理變更使用執照，致其提所提供之系爭車位並不合法等情，要如前述，為補正此項瑕疵，關於申請變更設計之責任自應由被告負擔之，惟被告並未提出申請，則此一瑕疵迄今不能補正之後果，自應仍由被告負擔之。依此，被告所為給付之系爭車位既有上開不合法之瑕疵，且屬可歸責於被告，自構成不完全給付之債務應負債務不履行責任。被告雖辯稱當時並不知不能變更，修改後始知有法規的限制云云，然依卷附之分管協議書所載「一、乙方（即原告）同意甲方（即被告）修改後之機械平面車位..。」（見本院卷第56頁），顯見系爭停車場車位由機械式車位變更成平面式車位一事，係由被告所為。衡諸被告公司係從事住宅及大樓開發租售業、不動產買賣、租賃業、景觀、室內設計業等，有經濟部公司資料查詢附卷可佐（見本院卷第64頁），其既係從事上開行業，於將系爭車位為變更時理應對相關建築法規有所瞭解，而循合法變更程序為之，惟被告卻捨此不為，並於出賣時未履行其誠實告知有違法變更之瑕疵，足認被告顯有應注意能注意而不注意之情事，確實有過失，具有可歸責性，而原告因不知系爭車位為非合法之車位而為購買，揆諸前揭最高法院判決意旨，被告所為給付之內容不符合債務本旨，應負不完全給付之債務不履行責任。因此，原告主張依民法第227條不完全給付之規定，請求損害賠償，洵屬有據。㈢原告得請求賠償所受損害之金額部分： ⒈原告固主張其受有平面式車位與機械式車位差價損失，參照台北市停車位價格表於103年、104年大安區平面車位及機械式車位差價取其平均值為155.25萬云云，並提出台北市停車位價格表為證（見本院卷第172頁）。然查：按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條第2項定有明文。原告於買受系爭車位時，即已知悉其所購買之平面式車位為機械式車位變更而來，被告已依約定移轉完畢，原告受領系爭車位後，並已正常使用至105年3月間，惟其後經臺北市建築管理工程處於105年3月14日認定系爭車位係屬違建，並預定於106年3月22日強制拆除等情，已認定如前，是原告於系爭契約成立時，係認知其所給付210萬元之價金，係用以購買一個位於地下室的平面式車位，原告於受領後亦已經享有系爭車位使用上之利益，惟僅至105年3月14日經認定係屬違建為止。而因系爭停車場經認定為違建，需強制拆除或由76個平面式車位回復為116個機械式車位始得使用，原告遂與系爭停車場其他停車位之所有權人同意將系爭停車場回復為116個機械式車位，並委由承包商捷睿建設有限公司施作，停車空間由5500MM×2200MM×1800MM變更為5000MM×2050MM×1500MM，由承包商取得權利範圍40/ 116之所有權，原告僅存權利範圍1/116之所有權等情，有同意書、系爭停車場所有權人名冊、系爭停車場改建前、後照片、信託合約書等件在卷可憑（見本院卷第99至102頁、第 165至171頁、第182至184頁），足認原告於105年3月後所享有系爭車位之使用範圍已自原權利範圍1/76減縮為1/116，因此原告所受之損害，應僅限於因系爭車位不合法，在未補正變更使用執照受有被拆除之虞的危險及其因回復為116個機械式車位所造成使用範圍減少而有交易價值上之貶損，而非未提供停車位使用之損害。原告欲證明其因受領之系爭車位係不合法車位而受有損害之數額，顯有重大困難。 ⒉本院審酌原告自99年11月間買受系爭車位後，至少尚使用至105年3月間，期間已使用逾5年之久，而於其後經回復為116個機械式車位後，其使用範圍已自原權利範圍1/76減縮為1/116，故本院認為以原告99年購買系爭車位時支付之價金210萬元為基準，以權利範圍1/76減縮為1/116時，所減少之價金，計算系爭車位價值減損之數額即72萬4,138元【計算式：210萬-137萬5862元（210萬×76÷116 =137萬5862元，元以下四捨五入）=72萬4138元】，作為原告因系爭車位為非合法車位所致價值減損之損害標準，應屬相當。則原告以103年、104年間大安區平面車位及機械式車位差價為其損害之計算基準，尚難憑採。是原告依民法第227條第1項而適用給付不能規定，請求被告給付72萬4138元之損害賠償，自屬有據。 ⒊另原告主張於回復116個機械式車位期間，原告無法使用系爭車位，須另外承租停車位，停車地點在建國橋下面，月租費公告於臺北市政府網站，每月為2,500元，共計受有損失4萬元等語（計算式：2,500元16個月，即106年1月至107年5月，每月租賃費用2,500元），並提出悠遊卡停車月票證為證（見本院卷第173至175頁），查系爭車位確係因於105年3月14日經臺北市建築管理工程處認定係屬違建而無使用，原告與系爭停車場其他停車位之所有權人因而須將系爭停車場回復為116個機械式車位始得使用等節，已如前述，則於回復期間，原告確係因被告加害給付造成無法使用系爭車位而受有須另外承租停車位支出費用之損害，是原告依民法第 227條第2項規定，請求被告給付4萬之損害賠償，亦屬有據。 ⒋綜上所述，原告依民法第227條規定請求被告給付76萬4,138元（計算式：72萬4,138元＋4萬元=76萬4,138元），自屬有據，應予准許。逾此部分之請求，即為無理由，應予駁回。又按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。民法第229條第1項、第2項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。揆諸上開說明，原告請求被告給付自本訴狀（即106年8月4日民事起訴狀）繕本送達翌日即106年8月11日起（見本院卷第118頁）至清償日止，按週年利率百分之5計算之遲延利息，即無不合。 ⒌又原告起訴以單一之聲明，主張數項訴訟標的之法律關係，並請求法院「選擇其中之一」為原告「勝訴判決」，而未定有先後之順序，此請求法院就原告之訴有理由時，就各該訴訟標的『擇一』為其勝訴判決者，此為訴之選擇合併。是原告之訴訟標的雖有數項，而僅有單一聲明，其既以數項訴訟標的法律關係為選擇合併性之主張，本院既認就不完全給付之訴訟標的請求權為有理由而為原告勝訴判決，則原告另依侵權行為而為請求之部分，本院自無庸再予審認，併此敘明。四、從而，原告依民法第227條第1項、第2項，請求被告給付76 萬4,138元及自106年8月11日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即為無理由，應予駁回。五、就原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核於法無不合，爰依聲請酌定相當之擔保金額宣告假執行，並依職權宣告被告如預供相當之擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。七、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟第385條第1項前段、第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 107 年 6 月 22 日民事第五庭法官蔡世芳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 107 年 6 月 22 日書記官洪彰言附表： ┌─────────────────────────────────────┐ │土地標示 │ ├─────────────────┬──┬──────┬─────────┤ │土地坐落 │地目│ 面積 │權利範圍 │ ├───┬───┬──┬──┬───┤ │（平方公尺）│ │ │縣市│鄉鎮│ 段 │小段│地號│ │ │ │ │ │市區│ │ │ │ │ │ │ ├───┼───┼──┼──┼───┼──┼──────┼─────────┤ │臺北市│大安區│通化│ 四 │787 │ 建 │756 │70/450000 │ │ │ │ │ ├───┼──┼──────┼─────────┤ │ │ │ │ │746-17│ 建 │308 │70/450000 │ └───┴───┴──┴──┴───┴──┴──────┴─────────┘ ┌─────────────────────────────────────────┐ │建物標示 │ ├───┬────┬─────┬─────┬───────────────┬────┤ │建號│基地坐落│ 建物門牌 │建築式樣主│ 建物面積 │權利範圍│ │ │ │ │要建築材料│ （平方公尺） │ │ │ │ │ │及房屋層數│ │ │ ├───┼────┼─────┼─────┼──────┬────────┼────┤ │1631 │臺北市大│臺北市大安│商業用 │ 層次面積 │附屬建物及用途 │1/76 │ │ │安區通化│區安和路二│鋼筋混凝土├──────┼────────┤ │ │ │段四小段│段81之1號 │造一層 │12.63 │陽臺：5.53 │ │ │ │787地號 │ │ │ │ │ │ ├───┴────┴─────┴─────┴──────┴────────┴────┤ │共有部分：同段1668建號（面積：1,095.04平方公尺，權利範圍：115/10000） │ │ 同段1669建號（面積：1,249.52平方公尺，權利範圍：115/116） │ 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臺灣臺北地方法院106年度訴字第1506號

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