臺灣臺北地方法院106年度訴字第1627號

• 裁判案由: 交付感應扣
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 106 年 09 月 22 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1627號原　　　告　歐旻企業股份有限公司
法定代理人　林森崐
訴訟代理人　吳旭洲律師
林譽恆律師
李維中律師
被　　　告　鄉林京華社區管理委員會
法定代理人　林哲生
訴訟代理人　彭玉華律師
王宇晁律師
上列當事人間請求交付感應扣事件，本院於民國106 年8 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1 項第2 款定有明文。查，原告起訴原聲明為：被告應給付原告可通行臺北市○○區○○○路○段000 號鄉林京華大廈（下稱系爭大廈）地下4 樓至地上1 樓之感應卡片3 張；嗣於民國106 年6 月7 日更改聲明為：被告應給付原告可通行系爭大廈A6棟地上1 樓至地下4 樓電梯之感應卡片3 張，及不得禁止原告通行A6棟地上1 樓之門廳等語（見本院卷第36頁），經核原告所為上開訴之追加，顯係基於同一基礎事實而主張，該訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關聯，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於同一程序中加以解決，避免重複審理，揆諸前揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠原告於105 年2 月22日、26日分別購得系爭大廈即臺北市○○區○○段○○段0000○號之一層建物（面積4.39平方公尺、權利範圍1/145 ，下稱系爭建物）及其共用部分即同小段5171、5172建號建物之所有權，並得使用地下4 樓編號B4-56 、B4-92 、B4-93 號3 個車位（下稱系爭停車位）；又原告為系爭大廈之住戶，且系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓公用電梯均屬公用部分，依公寓大廈管理條例第7 條第2 款規定，不得約定為專用。詎被告竟擅自禁止原告使用系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓之公用電梯，致使原告僅能由獨立梯間樓梯步行至地下1 樓，再搭乘地下1 樓專用電梯至地下4 樓，已妨害原告通行系爭停車位之權利。為此，爰依民法第767 條第1 項中段規定，提起本件訴訟等語。
㈡聲明：
⒈被告應給付原告可通行系爭大廈A6棟地上1 樓至地下4 樓電梯之感應卡片3 張，及不得禁止原告通行A6棟地上1 樓之門廳。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠系爭大廈之原建商即訴外人鄉林建設事業股份有限公司（下稱鄉林公司）與原告之前手間已約定僅購買車位之承購戶不得對系爭大廈公共設施主張任何權利，且原告於買受系爭停車位時，亦同意繼受其前手之相關權利義務，自無通行系爭大廈A6棟門廳及使用A6棟地上1 樓至地下4 樓之公用電梯之權利。另依系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓公用電梯之使用現況，係符合其設置目的及通常使用方法為使用，無妨害原告之通常使用，屬必要之限制，且符合平等及比例原則等語，資為抗辯。
㈡聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原告主張其於105 年2 月22日、26日分別購得系爭大廈即同小段5092建號之系爭建物（面積4.39平方公尺、權利範圍1/145 ）及其共用部分即同小段5171、5172建號之所有權，並得使用地下4 樓之系爭停車位等情，有成屋買賣契約書及建物所有權狀影本等在卷可稽（見北司調卷第7 頁至第11頁、本院卷第93頁至第96頁），且為被告所不爭執（見本院卷第82頁背面），自堪信為真實。
四、又原告主張其為系爭大廈之住戶，被告不得禁止原告使用系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓公用電梯等情，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯。經查：
㈠按公寓大廈管理條例所稱之「區分所有」，係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；「住戶」，係指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者，公寓大廈管理條例第3 條第2
款、第8 款分別定有明文。查：原告雖分別於105 年2 月22日、26日購得系爭大廈即同小段5092建號之系爭建物（面積4.39平方公尺、權利範圍1/ 145）及其共用部分即同小段5171、5172建號之所有權等情，如前所述，惟依原告取得系爭建物之面積僅4.39平方公尺、原告權利範圍為145 分之3 （見本院卷第93頁），足見原告所取得上開建物面積尚小，且分別共有人人數眾多，實際上已難供分別共有人或住戶為一般日常生活居住使用甚明。再依兩造不爭執，原告所購得之系爭建物為系爭大廈1 樓處，目前作為消防警報系統及停車場監視器相關設備放置處等情，有本院勘驗筆錄1 份附卷可參（見本院卷第57頁背面），益徵原告所購入之系爭建物係供該大廈作為社區放置相關消防、監視器材設備使用（公共用途），原告並不能自由使用、收益、處分前開系爭建物。堪認原告取得系爭建物之目的係為使用該建物地下室之停車位，並無取得專用部分，已難認合於上開區分所有權人之定義，惟原告仍屬系爭大廈之住戶無誤。
㈡又依卷附鄉林公司與各買受者間簽訂之房地預定買賣契約第8 條第1 項規定：本契約房屋地下室共四層，除第4 條所列地下層共用部分外，其餘由乙方（即鄉林公司）以停車位應有部分（持分）…。A6棟1 樓空間約定由全體住戶共用，作為公共設施使用，使用規劃統一委由乙方規劃設計，管理使用權由管委會統籌規定之；僅購車位之承購戶對本大廈A6棟1 樓、法定空地及其餘公共設施不得主張任何使用權利等語；車位預定買賣契約書第5 條第2 項約定：甲方（即買受者）同意將其承受之房屋編號A6棟1 樓之建物無償提供予本大廈管委會管理使用…。惟A6棟1 樓空間約定由全體住戶共用，作為公共設施使用，使用規劃統一委由乙方規劃設計，管理使用權由管委會統籌規定之；甲方對本大廈公共設施不得主張任何使用權利等語，有房地預定買賣契約書及車位預定買賣契約書等影本在卷可稽（見北司調卷第33頁背面、第39頁背面至第40頁），足見系爭大廈建商即鄉林公司與各承購戶間於買賣契約書中是有明文約定有關臺北市○○區○○段○○段0000○0000○號共用部分及系爭大廈A6棟1 樓空間之使用方式，堪認彼此間有合意分管契約存在。
㈢次按所謂規約，係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款定有明文。因公寓大廈管理乃各該公寓大廈內部問題，有賴全體住戶憑藉共同生活經驗為個案之修正，是以本條例第23條規定：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，並於第6 條第1 項規定住戶應遵守規約約定事項。從而，規約是公寓大廈管理的最高指導原則，乃全體住戶應優先遵守者。查，依系爭大廈鄉林京華管理規約第2 條第3 項約定：地下室汽、機車停車空間應依與鄉林建設事業股份有限公司之買賣契約書約定，本大廈管理委員會（含管理人）不得以修改大廈規約或以區分所有權人大會決議方式變更買賣內容或使用權益，否則其修改或變更無效等語（見本院卷第26頁正背面），足見鄉林京華管理規約第2 條第3 項亦已將原建商即鄉林公司與各承購戶間關於臺北市○○區○○段○○段0000○0000○號共用部分及系爭大廈A6棟1 樓空間之使用方式之分管契約納入規約中為規範，則原告既為系爭大廈住戶，自有遵守前開鄉林京華管理規約之義務，亦即僅購車位之承購戶對系爭大廈A6棟1 樓、法定空地及其餘公共設施不得主張任何使用權利。
㈣雖原告指稱前述系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4
樓公用電梯均屬公用部分，依公寓大廈管理條例第7 條第2
款規定，不得約定為專用乙節。惟查：
⒈按公寓大廈共用部分不得獨立使用供作專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連接數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第7 條定有明文。且該條之立法目的，乃是因此等當然共用部分如設定專用權，將影響區分所有權人之居住品質，甚至妨害區分所有權人之居住權，破壞物權法秩序，故予以禁止設定專用權。
⒉惟本件原告僅為系爭大廈之住戶，且原告取得系爭建物之目的係為使用該建物地下室之停車位，並無取得專用部分，亦無居住之情，如前所述。又經本院於106 年7 月11日至現場履勘結果：系爭大廈正門是正對南京東路二段、系爭大廈後方有一門扇，面對伊通街，且依原告指稱，原告平日通行地下4 樓停車位之途徑為：由上開門扇進入，步行下樓梯至地下1 樓，地下1 樓設有電梯，可在此處搭乘電梯至地下4 樓，或繼續步行樓梯至第下4 樓，走出電梯、樓梯梯間，經過車道，到達停車位等情，有勘驗筆錄及現場照片在卷可稽（見本院卷第56頁至第62頁），由此可知，原告平日均可使用系爭大廈後方之一側門扇樓梯進出停車場，對原告原本即意在取得停車位之使用情形觀之，原告之使用權能並未受任何限制，是原告情形顯與該公寓大廈管理條例第7條規定立法
目的在保障區分所有權人之居住權、物權法秩序不同。
⒊況本件原告於訂約時，既已盱衡自己購買意願及禁止使用系爭大廈共用部分情形，猶本於自由意識及平等地位而願意訂立買賣契約書，及原告永久不能自由使用、收益、處分系爭建物，僅能使用停車位，該使用停車位之權能亦未受任何限制，僅係抵達系爭停車位之途徑受限制而已，均如前所述，原告並無因被告禁止其使用系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1
樓至地下4 樓公用電梯，而造成原告無法使用其停車位之情事，原告此部分主張，為無理由。
㈤至原告質疑被告限制原告使用系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓公用電梯，有違反平等及比例原則乙節。查，原告平日均可使用系爭大廈後方之一側門扇樓梯或電梯進出停車場，對原告所有停車位本身之使用權能未受任何限制，已經說明如前所述，且觀諸被告所提出之現場照片及本院履勘現場時所拍攝現場照片內容（見本院卷第50頁至第54頁、第59頁至第62頁），原告通行至地下室停車位之動線規劃尚屬適宜，足見被告在為增進實際居住之區分所有權人共同利益、確保良好生活環境而所為前開規約內容限制時，實亦已兼顧原告之權益，從而，被告所有限制原告使用前開門廳及電梯，並無不當之處。原告此部分主張，亦無足取。
㈥綜上，被告依鄉林公司與各買受者間簽訂之房地預定買賣契約第8 條第1 項約定、車位預定買賣契約書第5 條第2 項約定及鄉林京華管理規約第2 條第3 項約定，限制原告就系爭大廈A6棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓公用電梯之使用、進出，應屬有據。
五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項中段規定，請求被告應給付原告可通行系爭大廈A6棟地上1 樓至地下4 樓電梯之感應卡片3 張，及不得禁止原告通行系爭大廈A6棟地上1 樓之門廳，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其所為假執行之聲請即失所附麗，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，原告雖聲請向臺北市建築管理工程處調取系爭大廈平面圖、竣工圖、建築圖說及使用執照，以證明系爭大廈A 棟門廳及A6棟地上1 樓至地下4 樓公用電梯部分，是否為不得約定為專用部分，原告目前步行之樓梯，是否為原建築規劃之專用樓梯及系爭大廈之安全措施等情（見本院卷第13頁），惟依前開說明，本院認無再為調查之必要，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日民事第三庭 法 官 賴淑美
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 106 年 9 月 22 日書記官 蕭欣怡