臺灣臺北地方法院106年度訴字第1739號

• 裁判案由: 返還不當得利
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 01 月 10 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 106年度訴字第1739號原　　　告　李宜陽
魏志豪
劉小琪
共　　　同
訴訟代理人　鄧世榮律師
被　　　告　商喬企業有限公司
兼
法定代理人　劉慶興
共　　　同
訴訟代理人　李家蓮律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國106 年12月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告商喬企業有限公司應給付原告李宜陽新臺幣壹拾肆萬柒仟元，及自民國一百零六年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告劉慶興應給付原告李宜陽新臺幣壹拾伍萬壹仟伍佰元，及自民國一百零六年一月二十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告商喬企業有限公司負擔百分之八，被告劉慶興負擔百分之八，原告李宜陽負擔百分之三十一，原告魏志豪負擔百分之二十四，原告劉小琪負擔百分之二十九。
本判決第一項、第二項得假執行。但被告商喬企業有限公司、被告劉慶興如分以新臺幣壹拾肆萬柒仟元、新臺幣壹拾伍萬壹仟伍佰元為原告李宜陽預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1 項第3 款定有明文。經查，原告起訴時訴之聲明為「一、被告劉慶興應給付原告李宜陽新臺幣（下同）34萬6,950 元、原告魏志豪18萬6,480 元、原告劉小琪23萬2,680 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、被告商喬企業有限公司（下稱商喬公司）應給付原告李宜陽44萬1,550 元、原告魏志豪23萬7,420 元、原告劉小琪29萬6,820 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息」（見本院卷㈠第4
頁），嗣變更訴之聲明為「一、被告劉慶興應給付原告李宜陽37萬8,450 元、原告魏志豪18萬6,480 元、原告劉小琪23萬2,680 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。二、被告商喬公司應給付原告李宜陽43萬5,550 元、原告魏志豪23萬7,420 元、原告劉小琪29萬6,820 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息」（見本院卷㈡第126 頁）。原告所為變更訴之聲明部分，核屬擴張、減縮應受判決事項之聲明，經核與上開法律規定相符，應予准許。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠原告李宜陽於民國103 年5 月21日分別與被告商喬公司簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭李宜陽房屋契約）、與被告劉慶興簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭李宜陽土地契約），向被告商喬公司購買坐落於苗栗縣○○鎮○○段000 地號土地上興建之「LA MORE Ⅱ」（下稱本社區）編號A2戶6
樓房屋（下稱A2戶6 樓房屋）、A2戶7 樓房屋（下稱A2戶7
樓房屋），並向被告劉慶興購買上開房屋之基地應有部分（下稱A2戶6 樓土地、A2戶7 樓土地），A2戶6 樓、7 樓房屋、土地總價及原告李宜陽已繳價款均如附表所示。因原告李宜陽無力繼續給付款項，與被告協議解除A2戶6 樓房屋、土地契約，並由被告收取A2戶6 樓房屋及土地已繳價款之半數（約相當於房地總價7 ％金額）充作違約金，解除契約之A2戶6 樓及原告李宜陽以他人名義購買戶別已繳價款未充作違約金之部分金額，則轉作為A2戶7 樓房地之價款（詳如附表所示），嗣原告李宜陽仍無力繼續給付款項，被告遂沒收A2戶7 樓房屋、土地已繳價款充作違約金（金額詳如附表所示）。惟該沒收違約金顯然過高，應以總價5 ％為違約金為合理，請求酌減違約金為如附表所示之金額，並返還逾收違約金即如附表所示之不當得利金額。
㈡原告魏志豪於103 年5 月21日分別與被告商喬公司簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭魏志豪房屋契約）、與被告劉慶興簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭魏志豪土地契約），向被告商喬公司購買本社區編號A6戶5 樓房屋（下稱A6戶5
樓房屋），並向被告劉慶興購買上開房屋之基地應有部分（下稱A6戶5 樓土地），A6戶5 樓房屋、土地總價及原告魏志豪已繳價款詳如附表所示。嗣因原告魏志豪無力繼續給付款項，被告劉慶興與商喬公司遂沒收已繳價款（約相當於總價14％之金額）充作違約金（金額詳如附表所示）。惟該沒收違約金顯然過高，應以總價5 ％為違約金為合理，請求酌減違約金為如附表所示之金額，並返還逾收違約金即如附表所示之不當得利金額。
㈢原告劉小琪於103 年11月5 日分別與被告商喬公司簽訂房屋預定買賣契約書（下稱系爭劉小琪房屋契約）、與被告劉慶興簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭劉小琪土地契約），向被告商喬公司購買本社區編號A7戶7 樓房屋（下稱A7戶7
樓房屋），並向被告劉慶興購買上開房屋之基地應有部分（下稱A7戶7 樓土地），A7戶7 樓房屋、土地總價、原告劉小琪已繳價款詳如附表所示。嗣因原告劉小琪無力繼續給付款項，被告劉慶興與商喬公司遂沒收已繳之價款（約相當於總價14％之金額）充作違約金（金額詳如附表所示）。惟該沒收違約金顯然過高，應以總價5 ％為違約金為合理，請求酌減違約金為如附表所示之金額，並返還逾收違約金即如附表所示之不當得利金額。
㈣被告所收取上開違約金金額過高，且被告轉售上開房地，並未受有損害，反獲有利益，故請求酌減違約金，爰依民法第179 條規定，請求被告返還上開不當得利。
㈤並聲明：⒈被告劉慶興應給付原告李宜陽37萬8,450 元、原告魏志豪18萬6,480 元、原告劉小琪23萬2,680 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉被告商喬公司應給付原告李宜陽43萬5,550 元、原告魏志豪23萬7,420 元、原告劉小琪29萬6,820 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒊願供擔保，請准為假執行之宣告。
二、被告則以：
㈠原告李宜陽除以其本人名義購買A2戶6 樓、A2戶7 樓房屋、土地外，尚以他人名義購買本社區A2戶4 樓、A2戶5 樓，A3戶5 樓、A3戶6 樓房屋及其基地應有部分；原告李宜陽就A2戶6 樓、A2戶7 樓房地分別給付部分價款，嗣經被告多次通知繳納房屋外飾及鷹架完成之工程款款項，原告李宜陽均置之不理，並告知無力繳納所購置之房屋款項。依系爭李宜陽土地契約第10條第1 項第1 款、房屋契約第18條第1 項第1
款，應可解除契約後將已繳價款部分沒收充作違約金，後經雙方協議，原告李宜陽將其所購買之6 戶解除其中3 戶契約、保留購買3 戶，並將解除契約之3 戶已繳價款半數充作違約金（約相當於房地總價之7 ％），其餘已繳價款轉繳納保留戶3 戶款項。故A2戶6 樓為解除契約戶，僅收取A2戶6 樓房地總價7 ％計算之違約金。A2戶6 樓其餘已繳房屋價款17萬6,000 元、土地價款13萬8,500 元，共31萬4,500 元，則轉為A2戶7 樓保留戶之價款，故嗣後原告李宜陽仍無力繼續給付A2戶7 樓房地款項，依前揭契約約定，被告就A2戶7 樓已繳價款部分充作違約金，惟金額不包括上開共31萬4,500
元部分，因此部分款項乃基於雙方協議而轉作A2戶7 樓之價款，非屬違約金性質，且原告李宜陽業已拋棄此部分請求權，是仍僅占房地總價之14％。此外，被告因A2戶6 樓、A2戶7 樓房地違約所失利益及所受損害如下：
⒈A2戶6 樓房地：被告交由訴外人興龍不動產有限公司（下稱興龍公司）重售A2戶6 樓房屋，約定被告可取得價金至多479 萬元，高於479 萬元之價金部分歸興龍公司所有。另被告尚有支付訴外人約瑟經紀不動產有限公司（下稱約瑟公司）第1 次銷售代銷費用為25萬1,250 元、支付訴外人聯鉿測量有限公司（下稱聯鉿公司）尋找行銷公司，每戶約4 萬元，第2 次銷售、轉售、交屋支付之佣金59萬元、因裝潢成樣品屋而利於行銷支出96萬元、被告就原告李宜陽違約所受土地融及建融資貸款利息損失分別為3 萬8,768 元、4 萬7,342
元、自來水外管費用7,920 元、台電外線費用4,844 元、瓦斯外管費用6 萬7,388 元等費用。
⒉A2戶7 樓房地：支出約瑟公司佣金為13萬6,250 元、支付聯鉿公司介紹費4 萬元、再次銷售支付之佣金9 萬8,750 元、第2 次銷售時，該預售屋已為成屋，被告以原價出售加贈75萬元裝潢以增加買氣，致原本可取得之價金減少，土融及建融貸款利息損失分別為4 萬4,732 元及5 萬6,360 元、自來水、台電及瓦斯費用之損失分別為7,920 元、4,844 元及6
萬7,388 元。
㈡原告魏志豪經被告多次通知繳納房屋外飾及鷹架完成工程款，原告魏志豪未繳納之，被告遂依系爭魏志豪土地契約第10條第1 項第1 款、房屋契約第18條第1 項第1 款，解除契約後將已繳價款部分沒收充作違約金，該部分違約金僅為房地總價之14％。此外，被告因原告魏志豪A6戶5 樓房地違約所失利益及所受損害如下：約瑟公司佣金支出金額為48萬1,250 元、支付聯鉿公司介紹費4 萬元、再次銷售支付之佣金21萬2,000 元、銷售價格與原契約相較下有跌價損失47萬元、土融、建融貸款利息損失為3 萬7,276 元及4 萬5,088 元、自來水、台電及瓦斯費用之損失分別為7,920 元、4,842 元及6 萬7,388 元。
㈢原告劉小琪經被告多次通知繳納房屋外飾及鷹架完成工程款，原告劉小琪未繳納之，被告遂依系爭劉小琪土地契約第10條第1 項第1 款、房屋契約第18條第1 項第1 款，解除契約後將已繳價款部分沒收充作違約金，該部分違約金僅為房地總價之14％。此外，被告因原告劉小琪A7戶7 樓房地違約所失利益及所受損害如下：約瑟公司佣金支出金額為48萬1,250 元、支付聯鉿公司介紹費4 萬元、再次銷售支付之佣金13萬4,250 元、被告以原價出售加贈75萬元裝潢以增加買氣，致原本可取得之價金減少，及土融、建融貸款利息損失分別為3 萬8,768 元及4 萬7,342 元、自來水、台電及瓦斯費用之損失分別為7,920 元、4,844 元及6 萬7,388 元。
㈣綜上，被告乃依約解除契約、沒收原告已繳價款充作違約金，所收取違約金尚低於內政部預售屋買賣契約書範本第25條第4 項規定最高限度，自屬有據。且被告因原告違約所造成預期利益損失超過被告收取原告之違約金總額。又原告實為預售屋投資人，本應考量預售屋買賣之財務風險，而非因簽約購屋後遇市場不景氣，即以違約方式不繳納款項，再請求法院酌減違約金，以減低投資損失，故原告請求酌減違約金，實無可取等語資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠原告李宜陽於103 年5 月21日分別與被告商喬公司、簽訂系爭李宜陽房屋契約、與被告劉慶興簽訂系爭李宜陽土地契約，向被告商喬公司購買A2戶6 樓房屋、A2戶7 樓房屋，並向被告劉慶興購買A2戶6 樓土地、A2戶7 樓土地，A2戶6 樓、7 樓房屋、土地總價、原告李宜陽已繳價款（不含解除契約戶部分價款轉作保留戶價款部分）均如附表所示。
㈡原告魏志豪於103 年5 月21日分別與被告商喬公司簽訂系爭魏志豪房屋契約、與被告劉慶興簽訂系爭魏志豪土地契約，向被告商喬公司購買A6戶5 樓房屋，並向被告劉慶興購買A6戶5 樓土地，A6戶5 樓房屋、土地總價、原告魏志豪已繳價款詳如附表所示。嗣因原告魏志豪無力繼續給付款項，被告劉慶興與商喬公司遂沒入已繳價款（約相當於總價14％之金額）充作違約金（金額詳如附表所示）。
㈢原告劉小琪於103 年11月5 日分別與被告商喬公司簽訂系爭劉小琪房屋契約、與被告劉慶興簽訂系爭劉小琪土地契約，向被告商喬公司購買A7戶7 樓房屋，並向被告劉慶興購買A7戶7 樓土地，A7戶7 樓房屋、土地總價、原告劉小琪已繳價款詳如附表所示。嗣因原告劉小琪無力繼續給付款項，被告劉慶興與商喬公司遂沒入已繳之價款（約相當於總價14％之金額）充作違約金（金額詳如附表所示）。
㈣被告於105 年11月30日以臺北西松郵局第1624號存證信函通知原告李宜陽、於104 年12月24日、105 年2 月25日以臺北西松郵局第1830號、第274 號存證信函通知原告魏志豪、於104 年12月24日、105 年2 月25日臺北西松郵局第1835號、第278 號存證信函通知原告劉小琪，略以：原告未依約繳納款項則屬違約，將原告繳納款項充作違約金乙節，而兩造間上開買賣契約均因原告未繳納款項而解除，被告將原告繳納款項充作違約金。
四、原告主張被告沒收已繳買賣價款充作違約金，顯屬過高，違約金應以總價5 ％計算為適當，請求法院酌減違約金，並依民法第179 條規定請求返還逾收之違約金等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：原告請求酌減違約金，並依民法179 條規定請求返還違約金，是否有據？
㈠按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；又違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項分別定有明文。次按違約金有損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，兩者之性質、效力均有不同，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此項違約金既視為因不履行債務而生損害之賠償總額，即不得於請求給付違約金外，又請求損害賠償。後者則係以確保債務之履行為目的，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付，債務人關於其因債之關係所應負之一切責任均不因其給付違約金而受影響，故債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他履行或不履行之損害賠償。而當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為損害賠償預定性違約金（最高法院68年度台上字第3055號、86年度台上字第1620號判決意旨參照）。準此，稽之系爭李宜陽、魏志豪、劉小琪土地契約（下稱系爭土地契約）第10條第1 項第1 款約定「倘甲方（即原告）反悔不買或違反第8 條第1 款約定、或其他違約情事者，經乙方（即被告劉慶興）催告5 日後仍未履行或更正，乙方得逕行解除本約，解約時乙方得沒收依土地總價百分之15計算之金額，但得沒收之金額超過甲方已繳價款者，則以已繳價款為限」（見本院卷㈠第116 、117 、179 、180 、243 、244 、307 、308 頁），而該條文內並無「懲罰性違約金」之記載，則據此足證被告劉慶興與原告係合意於原告違約時，得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得請求原告給付違約金，故依民法第250 條第2 項規定，該等違約金應為具賠償總額預定性質之違約金。另揆之系爭李宜陽、魏志豪、劉小琪房屋契約（下稱系爭房屋契約）第18條第1 項第1 款約定「甲方（即原告）依本約第8 條經乙方（即被告商喬公司）通知繳付價款或費用如逾期1 個月或不貸款者逾使用執照核發1 個月仍未給付者，乙方得解除本契約，甲方無條件同意乙方沒收本約買賣總價之百分之15計算之金額為懲罰性違約金（但該金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限）外，如因之發生之各項稅費（包括因而產生之滯納金、罰款及手續費），或發生其他損害時，甲方應負補足及賠償責任，同時本戶房屋由乙方收回。若產權已完成移轉登記與甲方者，乙方可不經催告，逕行使用本約第12條第6 款中甲方提交之資料及證件將產權移轉回乙方」（見本院卷㈠第142 、143 、207 、208 、270 、271 、334 、335 頁），該條文內已明定買受人有違約情事，被告商喬公司得解除契約，且沒收買賣價金15％作為懲罰性違約金，如因之發生其他損害並得請求原告賠償之，是此部分違約金性質依民法第250 條第2 項規定即為懲罰性違約金。而原告未依系爭房屋、土地契約給付房屋、土地價金，經被告催告後仍未履行，而由被告解除系爭房屋、土地契約等情，亦據被告提出繳款通知單、臺北西松郵局存證號碼001001、000274、000278、001822、001624、001830、001835號存證信函及回執可按（見本院卷㈠第79至84頁、本院卷㈡第141 至160
頁），原告亦不否認未繳納價款，則被告依系爭李宜陽、魏志豪、劉小琪房屋、土地契約之約定解除契約，並依約沒收原告已繳之價款作為違約金，即屬有據。
㈡又按「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」，民法第252 條定有明文，「至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額」、「惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護」、「違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束」（最高法院79年台上字第1915號判例、92年度台上字第2747號、102
年度台上字第1606號裁判意旨參照）。
㈢依修正前消費者保護法第17條第1 項及該法施行細則第15條第2 項規定，中央主管機關選擇特定行業，公告規定其定型化契約應記載或不得記載之事項，未經記載於定型化契約者，仍構成契約之內容。準此，觀以內政部於100 年3 月24日內政部內授中辦地字第1000723995號公告修正（100 年5 月1 日生效）行政院消費者保護委員會第185 次委員會議通過之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」（下稱應記載及不得記載事項），壹、應記載事項第24條第4 項規定「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」是依前述，系爭房屋、土地契約違約金沒收金額分為房屋總價15％、土地總價15％，合計為房地總價之15％，並未逾前揭應記載事項及不得記載事項之規定。
㈣另依前述，系爭土地契約之違約金性質為具賠償總額預定性質之違約金，被告劉慶興不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求原告支付；又就系爭房屋契約之違約金部分，原告僅泛稱被告解約後轉售前揭房地並未蒙受損失，反有價差利益云云，然查：⒈被告因本社區之銷售已支出相當費用，其就A2戶6 樓、A2戶7 樓、A6戶5 樓、A7戶7 樓分別支付佣金25萬1,250 元、13萬6,250 元、36萬6,250 元、48萬1,250 元，有被告提出之證明書附卷為憑（見本院卷㈡第37頁），是被告如欲於解除契約後繼續銷售上開房屋，恐須再次委託他人銷售並支付佣金或因銷售相關事宜而需另行支出費用；又被告重新銷售上開房屋，能否以高於原出售予原告之價格再次出售，並非無疑，此由A6戶5 樓嗣經被告以房地總價424 萬再次出售，業據被告提出之契約節本在卷可佐（見本院卷㈡第48頁），此銷售價格低於被告原先出售原告魏志豪之471 萬元，足見被告確有因原告違約而受價差之損失，故原告自不得認為被告仍得重新出售房地並未受損害而請求酌減違約金。況原告無力繼續繳納款項為其本身之因素，與違約金是否過高為二事，不能因此將原告經濟能力生變所生之風險轉嫁予被告，且違約金之約定，本應於雙方訂約時，衡量履約意願、經濟能力等因素而決定，當事人應受渠等所約定之違約金拘束，本院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。
⒉至原告李宜陽A2戶6 樓房地、A2戶7 樓房地已繳價款充作違約金部分：
⑴原告李宜陽A2戶6 樓：
稽之原證2 切結書內容略以「原告李宜陽向被告購買A2戶6
樓之房地辦理退戶，俟後有關房地之一切權利概與原告李宜陽無關」（見本院卷㈡第94、110 頁），可知原告李宜陽於105 年6 月30日與被告商喬公司協議解除A2戶6 樓契約，且依原告李宜陽提出之切結書，其上「記載違約金為總價7 ％，另7 ％併入A2戶7 樓自備款」，此亦為被告所不否認，足見兩造於斯時已同意A2戶6 樓解除契約之違約金為7 ％，已較系爭房屋、土地契約約定15％為低，自無酌減之適用。
⑵原告李宜陽A2戶7 樓：
①原告李宜陽本已繳納A2戶7 樓房屋價款33萬4,000 元、土地價款26萬2,000 元，為兩造所不爭執，而依前述，解除契約之A2戶6 樓已繳價款未充作違約金轉作A2戶7 樓房地價款之金額為34萬元（即房、地各17萬元），有原告李宜陽與商喬公司所立書據在卷可憑（見本院卷㈡第110 至111 頁），且因原告李宜陽未繳納後續款項而解除房屋、土地契約，被告遂將上開原告李宜陽本已繳納之價款及解除契約戶已繳價款部分轉為A2戶7 樓之款項均沒收，亦為兩造所不否認。故就此戶被告收取違約金金額，約占房屋總價21％、土地總價23％（計算式詳如附表所示），顯高於上開契約約定之上限。雖本件違約金約定無過高之情事，且兩造應受渠等所約定之違約金拘束，然被告就原告李宜陽A2戶7 樓房地部分所取得之違約金金額，已逾於上開契約約定15％之上限，故依上開契約約定被告僅得沒收之違約金係以總價15％計算，即房屋部分可沒收35萬7,000 元（計算式：2,380,000 ×15％＝35
7,000 ）、土地部分可沒收28萬0,500 元（計算式：1,870,000 ×15％＝280,500 ），故被告收取逾上開金額之部分為
無法律上之原因，被告商喬公司應返還原告李宜陽14萬7,000 元（房屋部分，計算式:504,000─357,000 ＝147,000 ），被告劉慶興應返還原告李宜陽15萬1,500 元（土地部分，計算式:432,000－280,500 ＝151,500 ）。
②被告雖辯稱：A2戶6 樓其餘已繳房屋價款轉為A2戶7 樓保留戶之價款金額為31萬4,500 元（房屋17萬6,000 元、土地價款13萬8,500 元），非原告李宜陽所稱34萬元，且此部分款項乃基於雙方協議而轉作A2戶7 樓之價款，非屬違約金性質，況原告李宜陽業已拋棄此部分請求權，故被告就A2戶7 樓已繳價款部分充作違約金不包括上開共31萬4,500 元部分云云。惟查：原告李宜陽所提出其與商喬公司所立書據（見本院卷㈡第111 頁），載明轉收金額34萬元，且有被告商喬公司之用印，被告亦未否認該書據之真正，部分解除契約戶未充作違約金之已繳價款轉為A2戶7 樓保留戶之價款金額為34萬元，應堪認定。又前揭切結書內容僅記載「違約金為總價7 ％，另7 ％併入A2戶7 樓自備款」（見本院卷㈡第110 頁），所附計算內容亦僅記載被告願協助配合原告李宜陽資產提列之必要文件提供等詞（見本院卷㈡第111 頁），並未提及此部分非屬違約金性質，且原告李宜陽嗣後不得再為主張或拋棄請求權等語；甚且，前揭文件既記載轉作自備款，性質上當屬房屋、土地價款之一部，苟被告認此部分嗣後違約，原告李宜陽應拋棄請求權，自應明定於契約或前揭切結書內，是被告所辯，不足為採。
⒊原告魏志豪A6戶5 樓房地、原告劉小琪A7戶7 樓房地已繳價款充作違約金部分：
被告就原告魏志豪A6戶5 樓房地、原告劉小琪A7戶7 樓房地已繳價款充作違約金金額，均相當於房地總價14％之金額（計算式如附表所示），此乃被告依約所收取之違約金，所占總價之比例甚低於兩造契約約定及上開範本之限額房地總價之15％。再綜合前開說明，原告所提出之證據，尚難證明被告依約就原告魏志豪A6戶5 樓房地、原告劉小琪A7戶7 樓房地部分取得之違約金有何過高之情，從而，原告魏志豪、原告劉小琪主張違約金過高，應予酌減乙節，委無足採。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5 ％，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。本件原告請求被告返還不當得利，為無確定期限、亦無另為約定利率之債務，是原告李宜陽自得依上開規定請求被告商喬公司給付14萬7,000 元，被告劉慶興給付15萬1,500 元，並均自起訴狀繕本送達被告翌日即106 年1 月20日起（見本院卷㈠第34頁）至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
五、綜上所述，原告李宜陽主張依民法第179 條規定，請求被告商喬公司應返還14萬7,000 元，被告劉慶興應返還15萬1,500 元，及自起訴狀繕本送達被告翌日即106 年1 月20日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原告魏志豪主張依民法第179 條規定，請求被告劉慶興應給付18萬6,480
元、被告商喬公司23萬7,420 元，原告劉小琪主張依民法第179 條規定，請求被告劉慶興應給付29萬6,820 元、被告商喬公司23萬2,680 元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，均無理由，應予駁回。六、本判決所命給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。另被告就原告李宜陽勝訴部分陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額准許之。又原告李宜陽敗訴部分、原告魏志豪、劉小琪之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，亦應一併駁回。
七、本件事證已臻明確，被告聲請通知被告商喬公司協理白乃文作證，已無調查之必要，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書。
中 華 民 國 107 年 1 月 10 日民事第七庭 審判長法 官 林玉蕙
法 官 許勻睿
法 官 郭思妤
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 1 月 10 日書記官 郭瀞憶
附表
┌───┬───┬─────────┬───────┬───────┬─────────────────────┐
│原告 │戶別 │項目 │房屋（新臺幣）│土地（新臺幣）│備註 │
│ │ │ │（與商喬公司訂│（與劉慶興訂約│ │
│ │ │ │約） │） │ │
├───┼───┼─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│李宜陽│A2/6F │總價 │250 萬9,000 元│197 萬1,000 元│ │
│ │ ├─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ │已付價款 │ 35萬2,000 元│ 27萬7,000 元│ │
│ │ ├─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ │沒收充作違約金金額│ 17萬6,000 元│ 13萬8,500 元│與被告協議就A2戶6 樓房地辦理解除契約，並由│
│ │ │ │ │ │被告收取A2戶6 樓房屋、土地已繳價款之半數。│
│ │ │ │ │ ├─────────────────────┤
│ │ │ │ │ │沒收充作違約金金額占總價金之比例 │
│ │ │ │ │ │房屋： │
│ │ │ │ │ │176,000 ÷2,509,000 ≒0.07（7％） │
│ │ │ │ │ │土地： │
│ │ │ │ │ │138,500 ÷1,971,000 ≒0.07（7％） │
│ ├───┼─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │A2/7F │總價 │238 萬元 │187 萬元 │ │
│ │ ├─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ │已付價款 │①33萬4,000 元│①26萬2,000 元│①原告李宜陽先前所付價款金額。 │
│ │ │ │②17萬元 │②17萬元 │②解除契約戶（A2戶6 樓及李宜陽以他人名義購│
│ │ │ │ │ │ 買之其他戶）已繳價款扣除充作違約金金額後│
│ │ │ │ │ │ 轉作為李宜陽未退戶戶別之價款，A2戶7 樓房│
│ │ │ │ │ │ 屋、土地各分得17萬元價款。 │
│ │ ├─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ │沒收充作違約金金額│ 50萬4,000 元│ 43萬2,000 元│沒收充作違約金金額占總價金之比例 │
│ │ │ │ │ │房屋： │
│ │ │ │ │ │504,000 ÷2.380,000 ≒0.21 │
│ │ │ │ │ │土地： │
│ │ │ │ │ │432,000 ÷1,870,000 ≒0.23 │
│ ├───┴─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ 請求酌減為 │ 24萬4,450 元│ 19萬2,050 元│房屋： │
│ │ │ │ │（2,509,000 ＋2380,000）×5 ％＝244,450 │
│ │ │ │ │土地： │
│ │ │ │ │（1,971,000 ＋1,870,000 ）×5 ％＝192,050 │
│ ├─────────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ 請求返還之不當得利│ 43萬5,550 元│ 37萬8,450 元│房屋： │
│ │ │ │ │（176,000 ＋504,000 ）－244,450 ＝435,550 │
│ │ │ │ │土地： │
│ │ │ │ │（138,500 ＋432,000 ）－192,050 ＝378,450 │
├───┼───┬─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│魏志豪│A6/5F │總價 │263 萬8,000元 │207 萬2,000元 │ │
│ │ ├─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ │已付價款 │ 36萬9,320元 │ 29萬0,080元 │ │
│ │ ├─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ │沒收金額 │ 36萬9,320元 │ 29萬0,080元 │沒收充作違約金金額占總價金之比例 │
│ │ │ │ │ │房屋： │
│ │ │ │ │ │369,320 ÷2,638,000 ＝0.14（14％） │
│ │ │ │ │ │土地： │
│ │ │ │ │ │290,080 ÷2,072,000 ＝0.14（14％） │
│ │ ├─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ │請求酌減為 │ 13萬1,900元 │ 10萬3,600元 │房屋： │
│ │ │ │ │ │2,638,000×5％＝131,900 │
│ │ │ │ │ │土地： │
│ │ │ │ │ │2,072,000×5 ％＝103,600 │
│ │ ├─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ │請求返還之不當得利│ 23萬7,420元 │ 18萬6,480元 │房屋： │
│ │ │ │ │ │369,320－131,900＝237,420 │
│ │ │ │ │ │土地： │
│ │ │ │ │ │290,080－103,600＝186,480 │
├───┼───┼─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│劉小琪│A7/7F │總價 │329 萬8,000元 │259 萬2,000元 │ │
│ │ ├─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ │已付價款 │ 46萬1,720元 │ 36萬2,280元 │ │
│ │ ├─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ │沒收充作違約金金額│ 46萬1,720元 │ 36萬2,280元 │房屋： │
│ │ │ │ │ │461,720 ÷3,298,000 ＝0.14（14％） │
│ │ │ │ │ │土地： │
│ │ │ │ │ │362,280 ÷2,592,000 ≒0.14（14％） │
│ │ ├─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ │請求酌減為 │ 16萬4,900元 │ 12萬9,600元 │房屋： │
│ │ │ │ │ │3,298,000×5％＝164,900 │
│ │ │ │ │ │土地： │
│ │ │ │ │ │2,592,000×5 ％＝129,600 │
│ │ ├─────────┼───────┼───────┼─────────────────────┤
│ │ │請求返還之不當得利│ 29萬6,820元 │ 23萬2,680元 │房屋： │
│ │ │ │ │ │461,720－164,900＝296,820 │
│ │ │ │ │ │土地： │
│ │ │ │ │ │362,280－129,600＝232,680 │
└───┴───┴─────────┴───────┴───────┴─────────────────────┘