臺灣臺北地方法院106年度訴字第316號

• 裁判案由: 返還價金
• 案件類型: 民事
• 審判法院: 臺灣臺北地方法院
• 裁判日期: 107 年 03 月 30 日

臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　　106年度訴字第316號原　　　告　蔡旺昌
李婉茹
共　　　同
訴訟代理人　沈昌錡律師
被　　　告　商喬企業有限公司
兼
法定代理人　劉慶興
共　　　同
訴訟代理人　李家蓮律師
上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國107年2月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告各應給付原告蔡旺昌如附表一編號三所示之金額，及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告各應給付原告李婉茹如附表二編號三所示之金額，及自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決原告蔡旺昌勝訴部分得假執行，但被告如各以附表一編號三所示金額為原告蔡旺昌預供擔保，得免為假執行。
本判決原告李婉茹勝訴部分得假執行，但被告如各以附表二編號三所示金額為原告李婉茹預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告蔡旺昌於民國103 年5 月30日與被告商喬企業有限公司（下稱商喬公司）、劉慶興分別簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，約定由原告蔡旺昌向被告商喬公司購買「LAMOREⅡ」建案（下稱系爭建案）編號A1戶8 樓建物、地下一層編號38號車位，及向被告劉慶興購買前開建物及車位所坐落之苗栗縣○○鎮○○段000 地號土地之應有部分（下合稱系爭房地1 ），買賣價款分別為建物新臺幣（下同）2,817,000 元、車位504,000 元及建物、車位所佔土地2,609,000 元，合計系爭房地1 買賣契約總價金共593 萬元。另原告蔡旺昌配偶原告李婉茹亦於103 年5 月30日與被告商喬公司、劉慶興分別簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，約定由原告李婉茹向被告商喬公司購買系爭建案編號A1戶9 樓建物、地下一層編號36號車位，及向被告劉慶興購買前開建物及車位所坐落之苗栗縣○○鎮○○段000 地號土地之應有部分（下稱系爭房地2 ），買賣價款分別為建物285 萬元、車位504,000 元及建物、車位所佔土地2,636,000 元，合計系爭房地2 買賣契約總價金599 萬元。
㈡系爭房地1 、2 出售期間，被告係委託訴外人約瑟不動產經紀有限公司（下稱約瑟公司）為代銷，而被告及約瑟公司就得施作夾層為不實之廣告，致原告向其買受無法達成預定效用及目的之房地並支付部份價金。原告嗣與被告溝通協商處理，卻於104 年2 月25日間收受被告寄發解約之存證信函，事後更將原告蔡旺昌給付之買賣價金房屋款及土地款共計829,000 元；原告李婉茹給付之買賣價金房屋款及土地款共計838,000元全數充作違約金沒收。然被告以不實廣告引誘原
告，致原告買受無法達成預定效用及目的之房地，該等不利益實不應由原告承擔。且系爭房地1 、2 被告皆已另行覓得買方出售，亦無損失可言，再參財政部核定之104 年度營利事業各業同業利潤標準表所載，建築營建業其同業利潤標準之淨利率為8 ％，故原告認本件被告得收取之違約金應酌減至4 ％。則就原告蔡旺昌部分，已給付房屋款464,000 元予被告商僑公司，被告商喬公司應返還溢收之331,160 元；另已給付土地款365,000 元予被告劉慶興，被告劉慶興應返還溢收之260,640 元。就原告李婉茹部分，原告已給付房屋款47萬元予被告商僑公司，被告商僑公司應返還溢收之335,840 元；另已給付土地款368,000 元予被告劉慶興，被告劉慶興應返還溢收之262,560 元。為此，爰依民法第252 條、第179 條及182 條第2 項為請求，並聲明：㈠被告商喬公司、劉慶興應分別給付原告蔡旺昌各331,160 元、260,640 元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈡被告商喬公司、劉慶興應分別給付原告李婉茹各331,160 元、260,640 元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。㈢原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯：約瑟公司於銷售系爭房地1 、2 於原告時，並未以不實廣告誘引其購買意願。原告所提出約瑟公司周慧雯之直播影音時間，係在103 年10月27日播出，顯逾原告購買系爭房地1 、2 超過6 個月以上，則原告主張其因相信該直播內容始購買系爭房地1 、2 並非實在。且上開直播內容，係約瑟公司行銷部門對所有竹南之預售屋，就未來房市屋況之投資或購買所做之說明與分析，不僅限於被告興建之預售屋。另被告公司協理白乃文固有將系爭房地1 、2 設計圖面，於簽約後以幻燈片及電子郵件寄送原告，惟此均係在簽約完成之後所為，足見並無以廣告矇騙原告簽約之事實。再被告前已因夾層廣告遭受公平交易委員會裁罰，豈會再以相同手法銷售系爭建案。況原告蔡旺昌於102 年3 月27日取得不動產經紀營業員資格，且於購買系爭房地1時已就讀中國科技
大學建築系1 年，並曾擔任約瑟公司之兼職營業員，具有不動產專業知識，實無受夾層屋廣告之矇騙引誘之可能。而本件係因原告不繳納買賣價金被告因而解除契約，且沒收之違約金約為買賣總價金14％，係符合消費者保護法及依內政部製頒之定型化契約範本第25條之規範。另被告因原告違約致受有房地跌價、代銷費用、利息、加贈裝潢及瓦斯外管費用等損失，原告請求酌減違約金實無理由等語，並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、不爭執事項（見本院卷一第233頁）：
㈠原告蔡旺昌於103 年5 月30日與被告商喬公司、劉慶興分別簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，約定系爭房地1 買賣價款分別為建物2,817,000 元、車位504,000 元及建物、車位所佔土地2,609,000 元，合計系爭房地1 買賣契約總價金593 萬元。嗣後被告於105 年2 月25日以存證信函解除契約，並沒收原告蔡旺昌已繳納價金829,000 元以抵充違約金。
㈡原告李婉茹於103 年5 月30日與被告商喬公司、劉慶興分別簽訂房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書，約定系爭房地2 買賣價款分別為建物285 萬元、車位504,000 元及建物、車位所佔土地2,636,000 元，合計系爭房地2 買賣契約總價金599 萬元。嗣後被告於105 年2 月25日以存證信函解除契約，並沒收原告李婉茹已繳納價金838,000 元以抵充違約金。
㈢系爭房地1 、2 出售期間，被告係委託約瑟公司為代銷，該公司實際負責人係綽號「帥過頭」之職業不動產投資客黃家進。
㈣系爭建案依現行建築法規，無法合法施作夾層。
㈤系爭房地1 、2 被告於105 年7 月分別以593 萬元及599 萬出售。
㈥被告公司協理白乃文有寄送原證10之電子郵件及附件裝修設計資料（即原證4 系爭房地室內裝修圖面資料及平面設計參考圖）予原告。
四、得心證之理由：
原告主張被告於銷售系爭房地1 、2 予原告時，有以不實廣告誘引其購買，且系爭房地1 、2 被告皆已另行覓得買方出售，亦無損失。故被告沒收已繳買賣價款充作違約金，顯屬過高，違約金應以總價4 ％計算為適當，請求法院酌減違約金，並依民法第179 條規定請求返還溢收之違約金等情，則為被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點為：原告請求酌減違約金，並依民法179 條規定請求返還違約金，是否有據？
㈠按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；又違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條第1 項、第2 項分別定有明文。次按違約金有損害賠償預定性違約金及懲罰性違約金，兩者之性質、效力均有不同，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此項違約金既視為因不履行債務而生損害之賠償總額，即不得於請求給付違約金外，又請求損害賠償。後者則係以確保債務之履行為目的，約定債務人不履行債務時，應支付之金錢或其他給付，債務人關於其因債之關係所應負之一切責任均不因其給付違約金而受影響，故債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他履行或不履行之損害賠償。而當事人約定之違約金究屬何者，應依當事人之意思定之，如無從依當事人之意思認定違約金之種類，則依民法第250 條第2 項規定，視為損害賠償預定性違約金（最高法院68年度台上字第3055號、86年度台上字第1620號判決意旨參照）。本件原告土地預定買賣契約書第10條第1 項第1 款約定「倘甲方（即原告）反悔不買或違反第8 條第1 款約定、或其他違約情事者，經乙方（即被告劉慶興）催告5 日後仍未履行或更正，乙方得逕行解除本約，解約時乙方得沒收依土地總價百分之15計算之金額，但得沒收之金額超過甲方已繳價款者，則以已繳價款為限」（見本院卷一第41頁反面、76頁反面），而該條文內並無「懲罰性違約金」之記載，則據此足證被告劉慶興與原告係合意於原告違約時，得不待舉證證明其損害係因債務不履行所致及其數額之多寡，即得請求原告給付違約金，故依民法第250 條第2 項規定，該等違約金應為具賠償總額預定性質之違約金。另本件原告房屋預定買賣契約書第18條第1 項第1 款約定「甲方（即原告）依本約第8
條經乙方（即被告商喬公司）通知繳付價款或費用如逾期1
個月或不貸款者逾使用執照核發1 個月仍未給付者，乙方得解除本契約，甲方無條件同意乙方沒收本約買賣總價之百分之15計算之金額為懲罰性違約金（但該金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限）外，如因之發生之各項稅費（包括因而產生之滯納金、罰款及手續費），或發生其他損害時，甲方應負補足及賠償責任，同時本戶房屋由乙方收回。若產權已完成移轉登記與甲方者，乙方可不經催告，逕行使用本約第12條第6 款中甲方提交之資料及證件將產權移轉回乙方」（見本院卷一第21、56頁），該條文內已明定買受人有違約情事，被告商喬公司得解除契約，且沒收買賣價金15％作為懲罰性違約金，如因之發生其他損害並得請求原告賠償之，是此部分違約金性質依民法第250 條第2 項規定即為懲罰性違約金。而原告未依約給付房屋、土地價金，經被告催告後仍未履行，而由被告解除契約等情，據被告提出繳款通知單、催繳通知書、臺北西松郵局存證號碼001817、000271、001818、000272號存證信函為佐（見本院卷一第139 至146 頁），原告亦不否認未繳納價款，則被告依契約之約定解除契約，並依約沒收原告已繳之價款作為違約金，即屬有據。
㈡按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文。至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況、當事人所受損害情形及債務人若能依約履行時，債權人可得享受之一切利益，以為衡量之標準，倘所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異（最高法院101 年度台上字第74號判決要旨參照）。
㈢依內政部製頒之預售屋買賣契約書範本第25條第4 項規定：「買方違反有關『付款條件及方式』之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之__（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」（見本院卷一第253 頁反面）。而系爭房地1 、2 違約金沒收金額約為房地總價14％（原告蔡旺昌所繳納之工程款829,000 元÷買賣總價款5,930,00
0 元=13.97％《小數點後二位以下均捨棄》，而原告李婉茹所繳納之工程款838,000 元÷買賣總價款5,990,000 元=13.
98％），並未逾前揭範本之規定，先予敘明。
㈣被告是否有不實廣告之部分：
⒈原告主張：約瑟公司員工周惠雯以直播影片誤導消費者系爭建案可施作夾層等語，固提出原證3 影片及譯文為證（見本院卷一第83、85頁）。惟原告所提出之原證3 影片上載日期為「2014/10/27星期一20 :00-23:00」，有原告提出之影片及被告所提出之影片截圖在卷可佐（見本院卷一第83、263
頁）。原告雖主張：其否認被告所提上開影片截圖之真正，該文件僅係單一畫面截圖，未附任何影音檔案，未能證明與原證3 影片係屬同一等語。惟原告自行所提出之原證3 影片與上開截圖記載為相同日期、時間，該時間應可採信。則上開影片播出之時間應為103 年10月27日，而原告係於103 年5 月間與被告簽約購買系爭房地1 、2 ，實難認上開影片與原告購買房地有何因果關係。原告主張受上開影片之夾層資訊誤導而購買系爭房地1、2等語，尚難採認。
⒉原告主張：證人即約瑟公司員工董彥證稱103 年3 月中任職於約瑟公司，確實有提供原告蔡旺昌可以去聽帥過頭直播之資訊（見本院卷二第94頁），可證原告確係因董彥之介紹，經由網路上約瑟公司直播，接觸系爭建案廣告資訊而決定購買等語。惟董彥上開證述僅能證明曾告知原告蔡旺昌可聽約瑟公司之直播影片資訊；至於原告蔡旺昌是否於購買系爭房地1 前，即看到其所謂系爭建案不實夾層廣告之直播影片，且因而決定購買系爭房地1 等節，原告均未能舉證證明。且原告上開所提之原證3 約瑟公司周惠雯影片，亦為103 年10月間原告蔡旺昌購買系爭房地1 後所播出，亦如前述。
⒊原告主張：被告公司協理白乃文提供原證4 系爭建案室內裝修圖面資料及平面設計參考圖與原告，明顯屬誤導購屋者之不實廣告等語。查原證4 圖面係關於系爭建案施作1 、2 層夾層設計之平面圖，有該圖面在卷可佐（見本院卷一第86至99頁），又依證人白乃文證稱︰「原告簽約時我在場，原告問我空屋以後要如何裝潢？我才會提供上開所示的設計、裝潢參考圖。當場有先電腦出示給對方看圖，並有將圖投影在大螢幕給原告看，後來有說簽約了就可以再寄給原告做為參考，看得比較清楚，後來也有寄原告。」（見本院卷二第155 頁），則依其所述，係於買賣契約簽約前即提供上開圖面予原告。嗣證人白乃文又改稱：「關於電腦出示參考圖的時間，應該是在簽約的同時，因為簽約需要時間，大部分是要30至40分鐘，原告一邊跟我聊天有提到這個部分，我才會一邊用電腦投影出來給原告參考，所以應該就是簽約的同時放電腦投影」等語（本院卷二第155 頁），與其前所述不符，應以其最初尚無暇深慮利害關係時之所述，在簽約前即已提供原證4 夾層圖面予原告等語，較為可採。且縱係於簽約同時播放上開夾層圖面，此加深購屋者系爭建案得施作夾層之印象，自屬對原告就系爭房地1 、2 之購買意願有所影響。另依原告所提出之系爭建案毛胚屋照片（見本院卷二第37至39頁），照片中距地面2 公尺半處設有多個插座，及兩側離2 公尺半以上有獨立開關之窗戶等設備，應係被告為買方可能作夾層而為準備，亦可徵被告應有以得施作夾層為其系爭建案之廣告。再證人白乃文雖另證述有告知包括原告之買方系爭建案施作夾層為違法等語（見本院卷二第155 頁反面），惟依證人周惠雯證述：「（問：按照你的經驗，在商喬公司都是誰出面與客戶簽約，這簽約過程中商喬公司會提到什麼樣的事情或內容？）我帶客戶去簽約時，現場就只有會計及白乃文協理，就是一手交錢一手簽約。商喬公司的人不會提到什麼事情，就是做簽約，交換名片。白協理會把名片交給客戶，請客戶有問題可以直接找他」等語（見本院卷二第18頁），與證人白乃文所述不符。再者，被告前於興建銷售新竹市○○路00號「LA MORE 」第一期建案時，因銷售人員於接待中心、網站及廣告載有「挑高五米」、「幸福三加一空間」、並附有「上下層空間配置示意參考圖」、「裝潢照片」，易使消費者誤認得合法施作夾層涉及廣告不實，已遭公平交易委員會以違反公平交易法第21條為由，處40萬元之罰鍰等情，有原告提出之公平交易委員會處分書可佐（見本院卷一第291 至294 頁）。再參證人白乃文稱：因為之前就是沒有特別強調，我們在新竹時有被罰款。所以後來客戶來就一定有特別強調等語（見本院卷二第155 頁反面），則若被告前已發生因其廣告致誤認可合法施作夾層而遭裁罰，而其於系爭建案又有提供夾層圖面予買方，為免爭議，理應於契約中或書面直接載明本件不得施作夾層並讓購買者簽名確認以杜爭議，實難想像捨此不為，而僅以口頭方式告知。稽上各情，尚難以證人白乃文證述有口頭告知原告系爭建案施作夾層為違法，而逕為有利於被告之認定。
⒋被告又抗辯：原告蔡旺昌於102 年3 月27日取得不動產經紀營業員資格，原告蔡旺昌實較一般人就法律有一定程度之瞭解，且就不動產相關法規亦較一般人熟悉。且自社團法人中華民國不動產教育訓練發展協會「不動產經紀營業員初訓講義」內容以觀，在其中科目「不動產經紀業管理條例」課程中，列有「違建案件----------違建-1室內- 夾層」等字（見本院卷二第270 至272 頁）等語。惟據原告主張：被告提出之不動產經紀營業員初訓講義，係106 年版之新版講義，且授課單位為位於臺北市之社團法人中華民國不動產教育訓練發展協會，於該106 年度取得證照需經考試。被告取得證照之年份為102 年，當時只需前往新北市不動產發展協會上課，不須考試即得取得證照，且依原告當時留存之原證29上課講義，與被告提出之講義不同，根本未有講述夾層之部分等語，並提出原證29講議為佐（見本院卷三第29至49頁），則被告上開抗辯，尚無從逕採。且亦無法以具有不動產經紀營業員資格，認為對於系爭建案施作夾層之合法性即可明瞭判斷。被告另抗辯：原告蔡旺昌於103 年5 月30日簽約購買系爭房地1 時已就讀中國科技大學建築系一年，有足夠資源可詢問有關房地利用適法性，理應知悉系爭房地1 是否可施作夾層。況依該系102 年二技課程表所示（見本院卷二第273 頁），原告在入學第一學期即有「營建法規課程」，所謂「 營建法規」其中即包括「建築法」（見本院卷二第274 至278 頁），則參酌上揭「夾層屋」有關規定，原告至遲在103 年1 月前即知悉等語。惟查，原告主張：依當時原告留存之上課講義，並未上到夾層等語，據其提出該講義為佐（見本院卷三第50至66頁），被告逕以上開課程表證明被告已習知夾層之合法性與否，尚難採認。再原告蔡旺昌當時雖已就讀建築系1 年，惟僅係學習中而已，是否即可完全明瞭並判斷夾層之合法性與否，或是否有詢問系爭建案施作夾層適法性等節，均屬被告主觀憶測。被告再抗辯：原告蔡旺昌曾擔任約瑟公司之兼職營業員，約瑟公司並曾給付原告蔡旺昌佣金，有匯款申請書代收入收據（二）、簽收單、各類所得扣繳稅額繳款書及轉帳傳票、現金支出傳票可證（見本院卷二第219 至222 頁），並經證人即約瑟公司會計黃湘怡證述在卷（見本院卷二卷第148 至154 頁），可證原告蔡旺昌購買系爭房地1 時對於夾層屋合法與否知之甚詳等語。惟依被告所提出用以證明約瑟公司內部確有所謂「兼職業務員」之職務存在之臺灣高等法院臺中分院105 年度上字第179 號民事判決（見本院卷二第202 至214 頁）認定，所謂「兼職營業員」，應為居間報酬傭金契約，即介紹他人向約瑟公司所代銷公司購買之方式取得每戶10萬元之傭金。另證人董彥亦到庭證述：「兼職代銷人員」這個名詞定義的很奇怪，當時就是誰有幫忙公司賣掉房子就會給佣金，是否叫做兼職代銷人員，這個我無法認定等語（見本院卷二第96頁）。則縱認原告確因出賣房屋而曾領取約瑟公司之佣金，應僅為單純介紹他人買房而領取傭金，尚無從逕認為對於系爭建案可否合法施作夾層與否即屬明瞭。況且前於約瑟公司、現於興龍不動產有限公司任職之周惠雯於本院審理中陳述：「（問：是否可以依你的專業知識，跟我們說明怎麼樣的夾層是合法的，怎樣是違法的？）到現在我也不是很懂」等語（見本院卷二第20頁反面）；證人即前任職於約瑟公司、現開設興龍不動產有限公司之董彥亦稱：「（問：她《即周惠雯》回答說怎麼樣的夾層是合法或違法，她說到現在也不是很懂，有何意見？）我很贊同。因為她講的合法或違法，合法的夾層有一定的規定，是否合法有一些是不知道。其實我也不是很懂。我也有遇過有人是蓋合法的夾層」等語（見本院卷二第97頁) 。則作為約瑟公司正職職員之周惠雯、董彥，依其等所述，均無法分辨夾層之合法性，則原告蔡旺昌縱為約瑟公司所謂「兼職營業員」，亦無法逕認其就系爭建案是否可合法施作夾層即屬明瞭。
⒌據上，原告主張：被告就系爭建案為可施作夾層之不實廣告等語，應為可採。被告抗辯：原告明知系爭建案施作夾層為違法等語，難認已舉證，自無從採之。
㈤被告所抗辯因原告違約受有相關損失：
⒈跌價損失：
被告抗辯：系爭房地1 原以593 萬元出售原告蔡旺昌，嗣降價以505 萬元出售，被告就此所受預期利益之損失為88萬元，系爭房地2 原以599 萬元出售原告李婉茹，嗣降價以510
萬元出售，被告就此所受預期利益之損失為89萬元等語。惟依原告所提出之內政部不動產交易實價查詢之實價登錄表（見本院卷一第170 至171 頁），系爭房地1 、2 被告於105
年7 月分別以593 萬元及599 萬元出售，此亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤）。另被告又稱：其交付為毛胚屋，其以原價出售加贈75萬元裝潢以增加買氣等語，提出玟慶企業社證明書、裝修工程承攬合約書及給付款項之會計傳票及銀行對帳單為佐（見本院卷一第229 、269 至270 頁，卷二第59至80頁），再據證人周惠雯證述：系爭房地1 、2 委託我再銷售時，客戶有來看，但沒有錢裝潢，後來我們有稍微協調，經買方同意幫他裝潢。但不是由建設公司裝潢，而是委外公司裝潢，但是向建設公司借錢，而且是要還的。但是房價殺得很低，當時是協調好售價含裝潢等語（見本院卷二第23頁反面至24頁）；證人董彥證述：因為房子要二次銷售時加裝潢的費用含在裡面才賣得掉。不然一次拿的自備款會太多，所以要把這個費用含在裡面。也就是說免費送裝潢，就是房子如果賣價是500 萬，建商就是多送75萬元裝潢，買方不用負擔這75萬元。其實證人周惠雯的意思沒有講的很清楚，要還當然是要還，她的意思是售價含裝潢，是建商做好裝
潢給他，是買了房子有含裝潢，至於要還錢，是貸款要還銀行，就是買房子建商已經做好裝潢，要還銀行房子的貸款，房子裡面就含裝潢等語（見本院卷第96頁反面、98頁）；證人白乃文證述：第二次銷售時，被告有提供給買方裝潢費用75萬元，是公司剩下幾戶餘屋的情形，含原告本件是再收回來的情形。實際上房屋是毛胚屋，客戶的自備款都不足，除自備款外，還要花錢裝潢房子，所以有跟公司反應無錢裝潢，然後公司就做權衡，讓我先借錢給客戶，等客戶貸款下來，若貸款夠，就先還給我們；若貸款不夠，我們就無息讓他們分2 年或3 年攤還。系爭房地1 、2 是由董彥處理，證人董彥所言關於房地裝潢情形，與我所述應該是一樣意思。譬如我們本來賣500 萬，裝潢送75萬，總共575 萬，以575 萬向銀行一起貸款8 成，這樣自備款就不用準備這麼多，但公司就是收500 萬元，最後貸款多的75萬還是由買方負擔，變成就是裝潢的錢也可以用房貸的方式來處理，買方就會有多貸下來的錢可以去裝潢，送裝潢是這個意思等語（見本院卷二第156 頁、第160 頁）。則依上開證人3 人證述可知，被告抗辯之送裝潢75萬元，其真意應為其實際售價加上裝潢價格登載於買賣契約中，用以增加購屋者之貸款成數，而籌措購屋者裝潢費用，實際上該裝潢費用係購屋者以繳納房貸之方式負擔。是以，本件上開實價登錄之價格應為包含裝潢費用之價格，實際上被告就系爭房地1 、2 再次出賣價格，應為扣除該75萬元裝潢費，而非實價登錄之該價格。則被告抗辯其因原告違約而受價差之損失，尚非無據。原告以實價登錄之價格主張被告並未受有跌價損失，尚難遽採。
⒉代銷費用：
按被告委託代銷公司之代銷費用，雖於系爭房地1 、2 買賣契約解除後，亦不能取回，仍必須支付代銷公司，自屬因原告違約被告所生損害之範圍內。被告因委託約瑟公司代銷，就原告所購買之預售屋支出代銷費用，金額分別系爭房地1
為437,500 元、系爭房地2 為467,500 元，業據被告提出約瑟公司出具之證明書、代銷費之統一發票、支票、會計傳票及合作金庫商業銀行存款往來對帳單為佐（見本院卷一第224 、265 至266 頁，本院卷二第46至53頁），應可採信，此部分應屬因原告不履約所造成損失。另被告抗辯：本件建案由被告委諸聯鉿測量有限公司（下稱聯鉿公司）尋找行銷公司代銷，每戶以4 萬元計算（共54戶），故被告就原告違約所支出之佣金合計8 萬元等語，固據其提出會計傳票、統一發票（216 萬元）、支票及合作金庫商業銀行存款往來對帳單為佐（見本院卷二第43至45頁）。然上開費用依被告所陳，為聯鉿公司介紹約瑟公司予被告，被告所給付之佣金。而系爭建案總共57戶，其中有3 戶被告自己保留，共54戶每戶4 萬元計算，合計給付216 萬元。則上開費用應為被告尋找代銷公司即約瑟公司因而所支出成本，此部分費用係來自於尋至約瑟公司代銷系爭建案所致支出，而確時約瑟公司亦為被告代銷54戶房地，此與被告是否售出系爭房地1 、2 無直接關係（售出系爭房地1 、2 部分為約瑟公司之代銷費用），自難認係原告違約被告所致損害。
⒊利息：
查原告未依約定期限給付價金，致被告無法取得該價金可得領得之金錢利息，應屬被告因而所受之損害。復參酌民法第260 條所規定，解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，則被告抗辯：原告未依約定期限繳付房地款，至被告解除契約止，該段期間之利息損失，應屬原告違約被告因而所受損害等語，應為可採。又原告於105 年2 月25日收受被告解約之存證信函，為原告所不爭執（見本院卷一第7 頁），依上開存證信函所載（見本院卷一第100 、142 、146 頁），於函到5 日內未繳款即解除契約，則兩造間之契約應於105 年3
月2 日解除。又依兩造間之房屋預定買賣契約書第8 條第1
項、第2 項（見本院卷一第15頁反面至16頁、50頁反面至51頁）及土地預定買賣契約書第5 條第1 、2 項（見本院卷一第39頁反面至40頁、第74頁反面至75頁），原告如有逾期未繳款之情形，原告應加付該期款，自約定期日起算，每日千分之一計算之滯納金。而上開兩造所約定之滯納金應即為未依約繳款之遲延利息。再原告本應於104 年12月1 日前繳款，據被告提出繳款通知單為證（見本院卷一第139 至140 、143 至144 頁），則自104 年12月2 日起算至105 年3 月1
日止之利息損失，應屬原告違約未付房款被告因而所受損害。是就原告蔡旺昌部分，其依約應繳納房屋外飾完成及鷹架拆除之期款共236,000 元（見本院卷一第139 頁），則自104 年12月2 日起算至105 年3 月1 日止共91天之利息損失為21,476元（計算式：236,000 元×1/1000×91＝21,476元）
。就原告李婉如部分，其依約應繳納房屋外飾完成及鷹架拆除之期款共24萬元（見本院卷一第143 頁），則自104 年12月2 日起算至105 年3 月1 日止共91天之利息損失共21,840元（計算式：240,000 元×1/1000×91＝21,840元）。
⒋瓦斯外管：
被告抗辯：被告支出瓦斯外管費用共3,841,092 元（計算式：61,950元+29,640 元+3,749,502元），系爭建案共57戶，則每戶平均應負擔67,388元（計算式：3,841,092元 ÷57＝
67,388，元以下四捨五入），又依雙方所簽訂之房屋預定買賣契約書第23條第4 項約定，應由原告負擔，故此部分應屬於被告所受損害等語。惟此部分，應屬依照契約兩造對於上開部分費用如何負擔之約定，而兩造間之買賣契約既已經解除，本無依約要求原告負擔之理。況且，就此部分應屬於被告與系爭房地1 、2 之新買家約定如何負擔之問題，實非因原告違約所致被告損害。
㈥違約金酌減：
⒈本院審酌被告受有跌價損失、代銷費用、利息等損失，兼衡原告嗣不願購買，未能按契約所定期限繳款，而有違約情事，被告於銷售系爭建案有不實廣告之情形，以及不實廣告對於原告之購買意願有所影響，及國內之經濟情況、本件契約履約情形、平衡買賣雙方之利益等一切情事，爰依民法第252 條規定酌減違約金，並認本件之違約金應酌減至房地總價之10％為宜。是被告以原告為購買系爭房地1 、2 所繳付之829,000 元、838,000 元價款充作違約金，尚屬過高；則經酌減後，被告商喬公司就原告蔡旺昌得沒入之違約金為332,100 元【（房屋2,817,000 元＋車位504,000 元）×10％≡
332,100 元】；被告劉慶興就原告蔡旺昌得沒入之違約金為260,900 元（土地款2,609,000 元×10％≡260,900 元）；
被告商喬公司就原告李婉茹得沒入之違約金為335,400 元【（房屋2,850,000 元＋車位504,000 元）×10％≡335,400
元】；被告劉慶興就原告李婉茹得沒入之違約金為263,600
元【土地款2,636,000 元×10％≡263,600 元】（以上遭被
告沒收價金，及房地價金金額均見不爭執事項㈠㈡）。
⒉按違約金經法院核減後，就減少部分應依不當得利規定返還，與契約解除後之回復原狀義務，兩者之法律關係不同，其請求權個別存在，當事人行使解除權後，依民法第259 條及第260 條規定，除請求回復原狀外，並得請求損害賠償，亦即民法第259 條乃不當得利之特別規定，僅適用於解除契約後之回復原狀義務，其範圍與一般不當得利不同，是以約定之違約金過高，經法院酌減之數額，應依一般不當得利規定請求返還，亦即應按所酌減之數額依民法第182 條第2 項計付利息（最高法院94年度台上字第1874號判決要旨參照）。本件經酌減後被告就溢收部分即如附表一、二編號3 所示，即已屬無法律上之原因，而受有利益，並致原告受有損害，原告得依民法第179 條不當得利之規定訴請被告返還。
⒊按受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還，民法第182 條第2 項固有明文。惟在違約金酌減之情形，違約金酌減為形成訴權，此觀諸民法第252 條之規定即明，並非當事人一主張即生效力，是在法院判決確定時，違約金酌減之形成力始發生，於斯時不當得利之請求權始確定發生，不當得利受領人始確定知悉其受領超過酌減後數額部分，受領法律上原因已不存在，按諸民法第182 條第2 項規定違約金之受領人應於判決確定時，始有附加利息一併返還之義務；申言之，當事人（債權人）在法院為酌減前，並無返還違約金之義務，必於法院為酌減裁判之法律效果形成後，請求權一方（債務人）之請求權方確定發生，而有因債權人給付遲延另須支付遲延利息問題（最高法院102 年度台上字第1330號、98年度台上字第501 號、97年台上字第1078號判決要旨參照）。是本件原告請求被告返還違約金酌減後之利息，應自本件判決確定時起至清償日止之範圍內，始屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第179 條規定，請求被告各應給付原告蔡旺昌如附表一編號3 所示之金額；各應給付原告李婉茹如附表二編號3 所示之金額，及均自本判決確定之日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此所為之請求，則無理由，不應准許。
六、假執行之宣告：本判決原告勝訴部分所命被告給付之金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款，應依職權宣告假執行，復依民事訴訟法第392 條第2 項規定，依被告聲請酌定相當之擔保金額，宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條1 項前段。
中 華 民 國 107 年 3 月 30 日民事第七庭 法 官 黃愛真
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如沒任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 3 月 30 日書記官 王曉雁
附表一：
┌───┬───┬─────────┬───────┬─────────┬─────────┐
│原告 │ │ 項目 │建物（含車位）│ │土地（新臺幣）（與│
│ │ │ │（新臺幣）（與│ │劉慶興訂約） │
│ │ │ │商喬公司訂約）│ │ │
├───┼───┼─────────┼───────┼─────────┼─────────┤
│蔡旺昌│編號1 │被告商喬公司已沒違│464,000 元 │被告劉慶興已沒違約│365,000元 │
│ │ │約金（即蔡旺昌已付│ │金（即蔡旺昌已付價│ │
│ │ │價款） │ │款） │ │
│ ├───┼─────────┼───────┼─────────┼─────────┤
│ │編號2 │本院酌減違約金金額│332,100元 │本院酌減違約金金額│260,900元 │
│ ├───┼─────────┼───────┼─────────┼─────────┤
│ │編號3 │被告商喬公司溢收部│131,900元 │被告劉慶興溢收部分│104,100元 │
│ │ │分（即被告商喬公司│ │ │ │
│ │ │應返還部分） │ │ │ │
└───┴───┴─────────┴───────┴─────────┴─────────┘
附表二：
┌───┬───┬─────────┬───────┬─────────┬─────────┐
│原告 │ │ 項目 │建物（含車位）│ │土地（新臺幣）（與│
│ │ │ │（新臺幣）（與│ │劉慶興訂約） │
│ │ │ │商喬公司訂約）│ │ │
├───┼───┼─────────┼───────┼─────────┼─────────┤
│李婉茹│編號1 │被告商喬公司已沒違│470,000元 │被告劉慶興已沒違約│368,000元 │
│ │ │約金（即李婉茹已付│ │金（即李婉茹已付價│ │
│ │ │價款） │ │款） │ │
│ ├───┼─────────┼───────┼─────────┼─────────┤
│ │編號2 │法院酌減違約金金額│335,400元 │法院酌減違約金金額│263,600元 │
│ ├───┼─────────┼───────┼─────────┼─────────┤
│ │編號3 │被告商喬公司溢收部│134,600元 │被告劉慶興溢收部分│104,400元 │
│ │ │分（即被告商喬公司│ │ │ │
│ │ │應返還部分） │ │ │ │
└───┴───┴─────────┴───────┴─────────┴─────────┘